תשלום הוצאות פיתוח מקרקעין על פי חוזה חכירה

על פי חוזה החכירה, הוטל על התובעת לשאת בכל הוצאות הפיתוח של המקרקעין. בתאריך 10.9.2008, עוד קודם שחוזה החכירה נכרת, כרתה התובעת חוזה עם חברת מבני תעשיה בע"מ ומינהל מקרקעי ישראל, לביצוע עבודות הפיתוח במקרקעין. על פי חוזה זה, חברת מבני תעשיה קיבלה על עצמה לבצע את עבודות הפיתוח במקרקעין, והעבודות שהתחייבה לבצע, פורטו בסעיף 3 לחוזה.


4. לחוזה החכירה שנכרת בין התובעת ומינהל מקרקעי ישראל, צורף מכתב מתאריך 13.6.1995, שנחתם על ידי ראש עיריית חיפה דאז, מר עמרם מצנע, וגזבר העיריה דאז, מר שמעון רוט. מכתב זה מוען למינהל מקרקעי ישראל, ונכתבו בו הדברים הבאים:

"עפ"י הסיכום שבין עיריית חיפה לבין מינהל מקרקעי ישראל וחברת "מבני תעשיה" לעניין ביצוע עבודות תשתית ופיתוח באזור התעשיה "אדמירלטי", לא יהיה חיוב כפל אגרות והיטלי פיתוח.

עיריית חיפה תגבה אגרות והיטלי פיתוח בהתאם לחוקי העזר ולתכניות בניין עיר שבתוקף. מסכום ההיטלים יופחתו התשלומים אותם ישלם היזם לחברת "מבני תעשיה" בגין פיתוח צמוד.

האמור לעיל הינו בכפוף לכך שהסדרת תשלום האגרות והיטלי הפיתוח הנ"ל עם עיריית חיפה ועם "מבני תעשיה" תהיה תנאי לחתימת מינהל מקרקעי ישראל על הסכם הפיתוח עם היזמים."

ההדגשות שהדגשתי לעיל אינן מופיעות במקור, והן הודגשו על ידי משום שבהמשך הדברים אתייחס למשפטים המודגשים.


5. התובעת טוענת, כי במהלך השנים 2008 ו- 2009 שילמה לחברת "מבני תעשיה" סכומי כסף שונים, המגיעים (בערכי קרן) כדי סכום של 15,772,002 ₪. לטענת התובעת, סכומים אלה שולמו על ידה עבור עבודות הפיתוח במקרקעין שחכרה. לטענת התובעת, נוכח התחייבות העיריה, כפי שבאה לידי ביטוי במכתב ראש העיריה, היה על עיריית חיפה לקזז מלוא הסכום ששילמה לחברת "מבני תעשיה", בערכו המשוערך (לרבות ריבית), מכל חיוב באגרות או בהיטלי פיתוח שהייתה זכאית לגבות מאת התובעת לפי הוראת כל דין.


6. בשנת 2011 הגישה התובעת בקשות לקבלת היתרי בניה בשתי חלקות במקרקעין שחכרה, הן חלקות 24 ו- 29. לטענת התובעת, מתן היתרי הבניה הותנה בכך שהתובעת תסלק את דרישות התשלום של תאגיד "מי כרמל". דרישות התשלום של תאגיד מי כרמל, מתאריך 7.3.2011, עבור פיתוח תשתיות המים והביוב, הגיעו לסכום של 2,832,913 ₪ ביחס לחלקה 29, ולסכום של 2,554,741 ₪ ביחס לחלקה 24. הדרישה האחרונה, זו המתייחסת לחלקה 24, הופחתה לאחר מכן והועמדה על סכום של 1,631,645 ₪.


7. התובעת חלקה על דרישות התשלום. לטענת התובעת, עד לאותו מועד ניכתה עיריית חיפה היטלים שונים, אשר נדרשו ממנה בגין "היטל גנים" והיטלי סלילה ותיעול, מתוך הסכומים ששולמו על ידה לחברת "מבני תעשיה", בהתאם למכתב ראש העיריה. ואולם, עדיין לא נזקפו לזכותה כל הסכומים ששולמו על ידי התובעת לחברת "מבני תעשיה", ועל כן, לא היה מקום לדרוש ממנה תשלומים עבור תשתיות מים וביוב קודם שיובאו לזכותה בחשבון מלוא הסכומים ששולמו על ידה לחברת "מבני תעשיה".

הנתבעות לא קיבלו את עמדתה של התובעת, ועל כן סכומי הדרישות שולמו על ידי התובעת תחת מחאה, וכדי לאפשר לה לקבל את היתרי הבניה שהיו דרושים לה. בתביעתה שלפני עותרת אפוא התובעת להשבת הסכומים ששולמו על ידה, ואשר לטענתה נגבו ממנה בניגוד להתחייבות העיריה, כפי שבאה לידי ביטוי במכתב ראש העיריה.


ג. תמצית טענות הצדדים

8. התובעת טוענת למעשה, כי הסכום הכולל ששילמה לחברת "מבני תעשיה", יצר מעין קרן שעמדה לזכותה. לטענת התובעת, מקרן זו היה על העיריה להפחית את כל היטלי הפיתוח והאגרות הקשורות לפיתוח המקרקעין, ללא יוצא מן הכלל, וזאת עד לאיפוס המלא של הקרן. לטענת התובעת, כל עוד לא אופסה הקרן לחלוטין, הייתה התובעת זכאית לכך שדרישות העיריה ותאגיד "מי כרמל", לתשלום אגרות בגין פיתוח תשתיות במקרקעין שחכרה, יופחתו מאותה קרן רעיונית שנוצרה לזכותה. לטענת בא כוח התובעת, אין מקום להבחין בין רכיבי התשלום השונים ששולמו לחברת "מבני תעשיה", שכן הדבר אינו עומד בקנה אחד עם פרשנותו הפשוטה של מכתב ראש העיריה.

בא כוח התובעת הוסיף וטען, כי פרשנותה של התובעת למכתבו של ראש העיריה דאז, מסתייעת מדבריה של העדה מטעם הנתבעת, הגב' לילי קניזו, שאישרה בעדותה, כי "הנוהל הוא שמקבלים את הסכום הכללי ומקזזים את כולו" (עמ' 22 לפרוטוקול, שורה 10). בא כוח התובעת מוסיף וטוען, כי החיוב ב"היטל גנים" כלל אינו מעוגן בחוק, ועל כן לא היה מקום שהעיריה תחייב את התובעת לשלמו, ואת היטל הסלילה היה מקום לחשב לפי התעריף הישן, ולא על פי התעריף המעודכן שהיה קיים בעת שהתובעת קיבלה את היתרי הבניה. טענות אחרונות אלו נועדו להקטין את הניכוי שניכתה העיריה מהסכום שעמד לקיזוז לזכות התובעת, וזאת כדי להותיר סכום גדול יותר שיאפשר את קיזוז היטלי המים והביוב במלואם.


9. הנתבעות מכחישות את תביעת התובעת. העיריה טוענת, כי התובעת לא הוכיחה את תביעתה, ולא הוכיחה שהאגרות וההיטלים שחוייבה לשלם עבור תשתיות המים והביוב הם תשלומי כפל, שמכתב ראש העיריה נועד למנוע אותם. לטענתה, כל החיובים שהתובעת חוייבה בהם נעשו כחוק, לרבות היטל הגנים והיטל הסלילה, והעיריה קיזזה מהחיובים את כל החיובים שהיו חיובי כפל, ולמעשה אף קיזזה מחשבונה של התובעת יותר משהגיע לתובעת.


10. תאגיד המים טוען, כי החיובים שחוייבה בהם התובעת נעשו כחוק, ונועדו לשמור על השיוויון ועל משק הכספים הסגור, שתאגיד המים מחוייב לשמור עליהם על פי החוק. בא כוח תאגיד המים הוסיף, כי מכיוון שחברת "מבני תעשיה" אכן הניחה במקרקעין תשתיות מים וביוב, הביא תאגיד המים את הדבר בחשבון, ולא חייב את התובעת בכל תשלומי ההיטלים והאגרות שהיה עליו לחייב אותה בהם על פי החוק.


ד. דיון

11. יישום מכתבו של ראש העיריה דאז, מר עמרם מצנע, מחייב התייחסות לשתי נקודות. הנקודה האחת היא הנקודה המופיעה בפסקה הראשונה של המכתב, ממנה אנו לומדים, כי תכלית ההסדר הייתה למנוע מהיזם תשלומי כפל. במילים אחרות, מקום בו מדובר בחיוב בהיטלים או באגרות, שנועדו לצורך הנחת תשתית מסויימת, והתשלום עבור אותה תשתית כבר שולמו לחברת "מבני תעשיה", כי אז העיריה לא תגבה את התשלום. הנקודה השניה היא, שהתובעת תהיה זכאית לזיכוי בגין חיובים בהיטלים ובאגרות אשר שולמו על ידי התובעת "בגין פיתוח צמוד".

לאחר בחינת טענות באי כוח הצדדים, הנני סבור, כי יש לקבל טענת באי כוח הנתבעים, כי התובעת לא הוכיחה את תביעתה.


12. התובעת הוכיחה כי שילמה לחברת "מבני תעשיה" סכום כולל של כ- 15 מיליון ₪, אך לא הראתה מה הם הרכיבים השונים המרכיבים סכום זה. לטענת בא כוח התובעת, התובעת לא הייתה חייבת להראות מה הם הרכיבים השונים המרכיבים סכום זה, שכן פרשנותו הנכונה של מכתב ראש העיריה אינו מתייחס לרכיבים שונים אלא לתשלום הכולל ששולם על ידי התובעת לחברת "מבני תעשיה", ועובדה היא, שאף הגב' קניזו בחקירתה אישרה, כי היה מקום לנכות את כל הסכום ששילמה התובעת לחברת "מבני תעשיה", מבלי להבחין ברכיביו השונים. בא כוח התובעת הוסיף וטען, כי מאומדן עבודות הפיתוח, שנעשה על ידי חברת "מבני תעשיה" לקראת שיווק המקרקעין על ידי מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ללמוד על כך, שחברת "מבני תעשיה" ביצעה את עבודות התשתית שהיה על עיריית חיפה לבצע, וברור מהאומדן, שהתשלומים ששולמו לחברת "מבני תעשיה" הם תשלומים המקבילים לתשלומי ההיטלים והאגרות שהעיריה דרשה בגין פיתוח התשתיות.


13. טענת בא כוח התובעת נכונה בחלקה בלבד. העבודות שהוטל על חברת "מבני תעשיה" לבצע, לא היו רק עבודות של הנחת תשתיות בגינן מוטל חיוב בהיטלים ואגרות על ידי העיריה. על פי סעיף 3(א) לחוזה שנכרת בין התובעת וחברת "מבני תעשיה", היה על חברת "מבני תעשיה" לבצע עבודות מסוגים שונים, שעל חלקן חלים חיובי היטלים ואגרות ועל חלקן לא חלים חיובי היטלים ואגרות. כך למשל, התחייבה חברת "מבני תעשיה" להכין תכניות, לתאם עם חברת החשמל את כל עבודות החשמל באתר, לסמן גבולות ולהכין תכנית חלוקה של המגרשים השונים, חלוקה שתשמש בסיס לבקשות החוכרים לקבלת היתרי בניה.

די בכך כדי ללמד, שאין מקום לקבל את עמדתה של התובעת, ואין מקום לנכות מחיובי ההיטלים והאגרות שחוייבה בהם על פי הדין, את כל התשלומים שהתובעת שילמה לחברת "מבני תעשיה", ויש לברור מתוכם רק את אלה שיוצרים חיובי כפל.


14. התובעת כשלה בהוכחת חיובי הכפל, וככל שהיא מבקשת להסתמך על האומדן, ממנו ניתן ללמוד על טיב העבודות שבוצעו אך לא בהכרח על התשלומים שבוצעו, כי אז נראה הדבר, שהנתבעות הביאו בחשבון את העובדה שחברת "מבני תעשיה" הניחה תשתיות באתר, ועל כן קיזזו את התשלומים בהם חוייבה התובעת בגין תשתיות אלה מהחיובים שהתובעת חוייבה בהם.


15. גורם ההדק שהזניק את התובעת להגיש תביעתה בבית המשפט הן דרישות התשלום שדרש ממנה תאגיד המים. ואולם, תאגיד המים הוכיח, כי אילו היה דורש מהתובעת את כל התשלומים שהיה זכאי לדרוש ממנה, כי אז החיוב היה הרבה יותר גדול. ואולם, תאגיד המים התחשב בכך שחברת "מבני תעשיה" הניחה תשתיות מים וביוב במתחם, ועל כן לא חייב את התובעת בגין כל התשלומים שהיה זכאי לדרוש ממנה (וראו לעניין זה סעיפים 31 עד 33 לתצהיר עדותו הראשית של אינג' אברהם סתיו - מוצג נ/3, והביטוי החשבוני לטענות הנטענות בסעיפים אלה בדרישות התשלום, שצורפו כנספחים 6 ו- 10 לתצהיר עדותו הראשית של מר ישראל זיגבוים מטעם התובעת, שסומן ת/1).

בנסיבות שכאלה, לא ניתן להתעלם מהתעלמותה של התובעת מהרמת הנטל להוכיח, שדרישות התשלום שנדרשה לשלם לתאגיד המים, הן דרישות היוצרות חיובי כפל.


16. זאת ועוד: כאמור, מכתבו של ראש העיריה מתייחס לניכוי תשלומים ששולמו בגין "פיתוח צמוד". פרשנות פשוטה ותכליתית לדיבור "פיתוח צמוד", מביא למסקנה שמדובר בתשתיות מים וביוב שהונחו במקרקעין גופם, ואין מדובר בתשתיות רחוקות מהמקרקעין, כגון: התקנת "ביב מאסף", מכון טיהור וכיוצ"ב.

ההיטלים והאגרות שהתובעת חוייבה בהם בגין הנחת תשתיות המים והביוב, מתייחסות לתשתיות שאינן צמודות למקרקעין. על פי פרשנות מכתב ראש העיריה, התובעת זכאית הייתה לניכוי רק בגין התשתיות הנוגעות ל"פיתוח הצמוד", ועל התובעת היה מוטל להוכיח שחוייבה בתשלום תשתיות והיטלים שכאלה. כעולה מהדרישות שהפיק תאגיד המים, בגין תשתיות מים וביוב, הצמודות למקרקעין גופם, לא נעשה חיוב.


17. בא כוח תאגיד המים טען, כי ניתוח אומדן עלויות הפיתוח שנעשה על ידי חברת "מבני תעשיה", אשר התובעת מבקשת להיבנות ממנו, מלמד, כי מתוך כלל עלויות הפיתוח, רק 13.7% מתייחסים להנחת תשתיות מים וביוב במקרקעין. לטענת בא כוח תאגיד המים, כאשר בוחנים את גובה הסכומים שהתובעת הופטרה מתשלומם בדרישות שהפיק תאגיד המים, עולה, כי למעשה התובעת הופטרה מתשלומים בשיעור העולה על 13.7%. מכאן מבקש בא כוח תאגיד המים ללמוד, שנעשה צדק עם התובעת, ובסופו של דבר היא לא חוייבה לשלם אגרות והיטלים מעבר לאלה שהגיעו ממנה על פי הדין, ולמעשה אף הופטרה מלשלם אגרות והיטלים בסכומים העולים על שיעור של 13.7% מכלל עלויות הפיתוח ששילמה לחברת "מבני תעשיה".

בחנתי את טענות בא כוח תאגיד המים ואת חישוביו, ואלה נראים בעיני סבירים. מכל מקום, התובעת לא הציגה חישובים הסותרים חישובים אלה.


18. התובעת ביקשה לחזק את הפרשנות המוצעת על ידה בהסתמך על דבריה של הגב' קניזו בחקירתה הנגדית. הגב' קניזו משמשת כמנהלת המחלקה לתקבולים בעירית חיפה, ובתשובה לשאלת בא כוח התובעת אישרה כי "הנוהל הקיים הוא שמקבלים את הסכום הכללי ומקזזים את כולו" (עמ' 22 שורה 10 לפרוטוקול). ואולם, רק רגע לפני כן, כאשר נשאלה הגב' קניזו במה שונה היטל הסלילה שקוזז מחשבונה של התובעת לעומת העבודות שבוצעו על ידי חברת "מבני תעשיה" השיבה: "אתה צריך להבין שאני אשת כספים ואינני מבינה בדברים האלה".

נראה הדבר, שהגב' קניזו ביצעה פעולות חשבוניות טכניות, ולא נתנה דעתה על מהות הדברים. על כן, הנני סבור, שדבריה של הגב' קניזו, אינם מסייעים לפרשנות המוצעת על ידי התובעת, ואין ללמוד מפעולותיה הטכניות על האופן בו יש לפרש את מכתב ראש העיריה, העומד בבסיס טענותיה של התובעת.


19. כיוון שמן הצד האחד התובעת לא הוכיחה שחיובי ההיטלים והאגרות בגין תשתיות המים והביוב יוצרים חיובים כפולים, ולא הוכיחה כי החיובים הכפולים מתייחסים ל"פיתוח צמוד", ולחיובים בגין "פיתוח צמוד", ולעומת זאת תאגיד המים הוכיח, כי נמנע מלחייב את התובעת בגין תשלומים המתייחסים להנחת תשתיות מים וביוב במקרקעין גופם, כי אז אין התובעת זכאית לסעדים להם היא עותרת.

על כן, הנני מחליט לדחות את התביעה.


20. בהערת אגב אציין, כי הצדדים הניחו על שולחני נתונים מספריים רבים, המתייחסים לחיובים ותשלומים בגין התשתיות השונות. הנתונים שהובאו אינם עקביים, וברוב המקרים הסכומים הנקובים במקומות שונים בגין פריט מסויים, שונים זה מזה.

כיוון שהתובעת נכשלה בהוכחת העקרונות הבסיסיים שצריכים לעמוד בבסיס החישוב, דהיינו - היטלים ואגרות המהווים תשלומי כפל והמתייחסים ל"פיתוח הצמוד", ואת התביעה יש לדחות במישור העקרוני, לא מצאתי מקום להיכנס לנתונים המספריים ולנתחם.


ה. סוף דבר

21. לסיכום הדברים:

(א) יש לפרש מכתבו של ראש העיריה מתאריך 16.6.1995, כמתייחס לניכוי תשלומים ששולמו על ידי התובעת לחברת "מבני תעשיה", המהווים "כפל אגרות והיטלי פיתוח" וככל שתשלומים אלה מתייחסים ל"פיתוח צמוד".

(ב) אין מקום לקבל גישתה הפרשנית של התובעת, לפיה היא זכאית לכך שמאגרות וההיטלים שחוייבה בהם, לרבות ההיטלים והאגרות הנוגעים לפיתוח תשתיות הביוב והמים, יש לנכות כל סכום, מכל מין וסוג, ששולם על ידה לחברת "מבני תעשיה".

(ג) על התובעת היה מוטל להוכיח, שההיטלים והאגרות בהם חוייבה על ידי תאגיד "מי כרמל" הם בבחינת "כפל אגרות והיטלי פיתוח" וכן היה עליה להוכיח שהתשלומים שהיא טוענת לניכויים, מתייחסים ל"פיתוח צמוד". התובעת לא הביאה ראיות לעניין זה, ועמדה על טענתה, כי היא זכאית לקזז את כל הסכומים ששילמה לחברת "מבני תעשיה" מכל חיוב בהיטלים ואגרות שחוייבה.

(ד) תאגיד "מי כרמל" הוכיח, כי בדרישות ההיטלים והאגרות שהפיק, לא חייב את התובעת באגרות והיטלים בגין תשתיות שהונחו על ידי חברת "מבני תעשיה" במקרקעין גופם. דבר זה מנע חיובי כפל מהתובעת, ובכך הושגה למעשה תכלית מכתבו של ראש העיריה.


22. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א) הנני דוחה את התביעה.

(ב) הנני מחייב את התובעת לשלם לכל אחד מן הנתבעים הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 30,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גובה דמי חכירה

  2. הפרת חוזה חכירה

  3. חוזה חכירה משתלה

  4. חכירת קרקע חקלאית

  5. דמי חכירה ראשוניים

  6. חוב דמי חכירה למנהל

  7. זכויות חכירה במושע

  8. הסכם חכירה תחנת דלק

  9. חכירה לדורות על חניה

  10. הסכם חכירה עם המנהל

  11. חוזה חכירה והסכם פיתוח

  12. הגדלת גובה דמי חכירה

  13. ביטול חכירה - מס רכוש

  14. ביטול שטרי ביטול חכירה

  15. אופציה להארכת חכירת משנה

  16. הסכם חכירה הקטנת שטח מגרש

  17. תביעה לקבלת זכויות חכירה

  18. חידוש חכירה בחוזה עם קק''ל

  19. הנחה בדמי חכירה לבניה עצמית

  20. סמכות עניינית חכירה לדורות

  21. משא ומתן לרכישת זכויות חכירה

  22. תביעה לתשלום דמי חכירה שנתיים

  23. חכירה ישירה במקום חכירת משנה

  24. תביעה לתשלום דמי חכירה לשנים

  25. חובת גילוי על תשלום דמי חכירה

  26. חכירה לדורות - פסק דין הצהרתי

  27. החזרת מקרקעין בתום חוזה חכירה

  28. חכירה לדורות בשטח חקלאי במושב

  29. זכויות החוכר לפי החכירה המקורית

  30. ביטול הסכם חכירה - סמכות עניינית

  31. המרצת פתיחה בנושא זכויות חכירה בנכס

  32. מס שבח על מכירת זכות חכירה ל-3 שנים

  33. תביעה לתשלום דמי חכירה 7 שנים אחורה

  34. תחולת חוק חובת המכרזים על חוזה חכירה

  35. שימושים לצורך מטרת חכירה למפעל תעשייתי

  36. בקשה לחייב את המינהל להאריך חוזה חכירה

  37. תשלום הוצאות פיתוח מקרקעין על פי חוזה חכירה

  38. ביטול חוזה חכירה שנחתם לפני חקיקת חוק המקרקעין

  39. חתימה על הסכם חכירה ללא ידיעה על קיומו של הסכם פיתוח

  40. סעד הצהרתי להתקשר בחוזה החכירה להחכרה ישירה של המקרקעין

  41. מחלוקת עם רשות מקרקעי ישראל על סכום דמי החכירה השנתיים

  42. עסקאות מתנה בזכויות חכירה רשומות המאושרות על ידי המינהל

  43. סמכות בית משפט השלום לדון בהסכם שכירות ל 10 שנים - חכירה

  44. תביעה לפינוי מקרקעין בטענה כי פלשו לשטח שחכרו ממנהל מקרקעי ישראל

  45. טענה כי במסגרת הסכם החכירה ניתנה לה אופציה לרכישתם בתום תקופת החכירה

  46. מכירת זכויות במגרש בהרחבת מושב אשר נמכר בטרם נחתם חוזה פיתוח וחכירה מול המינהל

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון