בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה

בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965

מהמידע שהוצג בדף המידע (נספח 6 לעתירה), ורלוונטי לענייננו, עולה כי התוכניות החלות על מגרש 2024 הן:
תכנית צש/8 – 17/21 שאושרה למתן תוקף ביום 30.1.86 (להלן "תכנית 17");
תכנית צש/0 – 0/2 שאושרה למתן תוקף ביום 27.5.90 (להלן "תכנית המתאר");
תוכנית צש/8 – 29/21 שאושרה למתן תוקף ביום 10.6.04 (להלן "תכנית 29").
יעוד המגרש הוא למלאכה ותעשיה זעירה. זכויות הבניה הן 100% משטח המגרש אך לא יותר מ-40% לקומה. גובה הבניינים לא יעלה על 3 קומות או 12 מ' לפי הנמוך.
השימושים המותרים: תעשיה, מלאכה, אחסנה, מסעדות, מזנונים וקיוסקים, בנייני ציבור, מתקנים הנדסיים ומקלטים ומגורי שומרים, שבילים, דרכים וחניות, מבני עזר ופעילויות הדרושות לתעשיה מלאכה ואחסנה.
בשולי דף המידע נרשמה הערה כי למרות כל האמור בדף המידע, במקרה של סתירה בין המידע לבין הוראות התכנית הרלוונטית, יגברו הוראות התכנית הרלוונטית.

4. לטענת העותרים, המידע התכנוני שנמסר בדף המידע אינו סביר ושגוי מיסודו. לטענתם, דף המידע "שימר" בכותרתו את ייעודו של מגרש 2023 כ"מלאכה ותעשיה זעירה" לפי תכנית 17 אך במסגרת דף המידע עיקרה הוועדה המקומית יעוד זה מתוכו ו"שתלה" לתוכו את זכויות והוראות הבניה כמו גם את תמהיל השימושים הבלתי מוגבל אותו מאפשרת תכנית המתאר ביעוד "תעשיה מלאכה ואחסנה".

5. ביום 19.3.12, פנה ב"כ העותרים לוועדה המקומית וטען בפניה כי מימוש הבניה במגרש 2023 הן לענין זכויות הבניה והן לענין השימושים המותרים יכול להיעשות רק מכח ובהתאם לתכנית 17 ואין כל תחולה להוראות תכנית המתאר ביחס למגרש זה. זאת ועוד, אפילו תבקש הוועדה המקומית לעשות כן הרי שתכנית המתאר מחייבת הכנתה ואישורה של תכנית מפורטת מתאימה כתנאי למתן היתרי בניה.

6. ביום 10.6.12 ענתה הוועדה המקומית, באמצעות ב"כ, כי פרשנותה את המצב התכנוני החל על מגרש 2023 שונה מפרשנותו של ב"כ העותר (נספח 8 לעתירה).
על פי הנטען בתשובת הוועדה המקומית, בתכנית המתאר מסומן מגרש 2023 ביעוד חקלאי (פסים ירוקים אלכסוניים על רקע לבן). תכנית המתאר חלה על כל ישובי הועדה המקומית וצובעת באופן סכמטי וכוללני את האזורים השונים מבלי להתייחס לתכניות נקודתיות ומפורטות במגרש זה או אחר (סעיף 3 לנספח 8).
תכנית נוספת שחלה על המגרש היא תכנית 17שמטרתה שינוי יעוד מגרש 2023 מיעוד חקלאי ליעוד של אזור מלאכה ותעשיה זעירה. מבחינת יחס לתכנית המתאר (שעדין לא אושרה במועד אישורה של תכנית 17), קובעת תכנית 17 כי הוראותיה ומגבלותיה של תכנית המתאר יחולו על תכנית 17 במידה ולא שונו בתכנית 17. תכנית 17 מתירה הקמת בתי מלאכה ותעשיה זעירה ביניהם מוסך (סעיף 4 לנספח 8). בהעדר פרוט בתכנית 17 באשר לשימושים המותרים במגרש 2024, ניתן על יסוד האמור בסעיף 12 לתכנית 17, המפנה להוראות תכנית המתאר לפנות לתכנית המתאר כדי לפרש את השימושים המותרים ביעוד של מלאכה ותעשיה זעירה כמקור נוסף לפרשנות (סעיפים 5, 14 ו-15 לנספח 8). לעניין זכויות הבניה גוברות הוראות תכנית 17 ומותרת בניה של 35% תכסית וגובה המכסימאלי של 6מ' (סעיף 7 לנספח 8).

7. להשלמת התמונה העובדתית הפנו העותרים לחוו"ד של יועצה המשפטי של הוועדה המקומית (עו"ד אלי וילצ'יק) מיום 3.8.10 (נספח 9), במסגרתה ניתנה פרשנות שונה של המצב התכנוני. בחוו"ד זו נטען כי בתשריט תכנית 17 נקבע יעודו של המגרש ל"אזור תעשיה חקלאית", וכי לוח האזורים במסגרתו אמורות היו להיקבע הוראות הבניה לא מצורף לתקנון התכנית ו "מהוראותיה של תכנית מתאר לב השרון, אשר אישורה מאוחר לאישורה של התכנית, עולה כי הוראותיה מעדכנות את ההוראות הקבועות בתחומה של התכנית וגוברות על האמור בה, ככל שיש סתירה בין האמור בשתי התכניות. היעוד של "אזור תעשיה חקלאית" או של "מלאכה ותעשיה זעירה" כמופיע בתכנית, אינו קיים בתכנית המתאר לב השרון. היעוד בעל מאפיינים הדומים אשר את הוראותיו יש להחיל בתחום התכנית הוא "תעשיה מלאכה ואחסנה... זכויות הבניה מכוחה של תכנית המתאר לב השרון ליעוד של תעשיה, מלאכה ואחסנה הם סה"כ 100%, לא יותר מ-40% משטח המגרש בכל קומה, גובה הבניינים לא יעלה על 3 קומות או 12 מטר, לפי הנמוך".

8. עם קבלת תשובת ב"כ הוועדה המקומית מיום 10.6.12, הוגשה העתירה שבפני בה מבוקש למנוע מתן היתר בניה במגרש 2023 ולהורות כי דף המידע התכנוני שהוציאה הוועדה המקומית כמו גם חוות הדעת מיום 3.8.10 ו- 10.6.12 עליהן הוא נסמך שגויים מיסודם, בלתי סבירים בצורה קיצונית ועל כן בטלים.

9. המשיבים טוענים כי העתירה מוקדמת ותאורטית ועל כן יש לדחותה על הסף.
לטענת המשיבים, גופי התכנון הרלוונטיים טרם נתנו דעתם לסוגיות המתעוררות בעתירה זו ולעותרים נתונים סעדים חלופיים.
במסגרת העתירה, מבקשים העותרים כי בית המשפט ימנע ממתן היתר על אף שטרם הוגשה בקשה למתן היתר.
סמכות בית המשפט לעניינים מנהליים קבוע בסעיף 5 לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים תש"ס 2000 כדלקמן:
"בית המשפט לעניינים מנהליים ידון באלה –
(1) עתירה נגד החלטה של רשות או של גוף המנוי בתוספת הראשונה בענין המנוי בתוספת הראשונה ולמעט עתירות שהסעד המבוקש בה עניינו התקנת תקנות, לרבות ביטול תקנות, הכרזה על בטלותן או מתן צו להתקין תקנות" .
בענייננו, העתירה אינה תוקפת כל החלטה מנהלית, נהפוך הוא היא מבקשת למנוע למעשה את קבלת ההחלטה המנהלית שלו היתה מתקבלת היתה שמורה לעותרים זכות הערר עליה.
מוסיפים המשיבים וטוענים כי הליך הזמנת ההצעות, שננקט על ידי המושב, כפוף לאישור הגורמים המתאימים בהתאם למצב הקנייני והתכנוני וספק אם סמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים משתרעת על פניה של המושב להציע הצעות. היה ותתקבל החלטה ליתן היתר, יוכלו העותרים לתקוף החלטה זו, בפני ועדת הערר, בטענה כי ההיתר אינו תואם תכנית, כפי שקבע לאחרונה בית המשפט בענין עע"מ 317/10 שפר נ' מורן סקאל ( ביום 23.8.12).

10. המושב טוען בנוסף, כי דין העתירה להידחות גם לגופה. טענת העותרים לפיה יעודה של חלקה 2023 הוא לחקלאות או לתעשיה חקלאית בלבד אינו עולה בקנה אחד עם סעיף 11 לתקנון תכנית 17 הקובע כי מטרת תכנית 17 היא "שינוי יעוד מחקלאי לאזור מלאכה ותעשיה זעירה". העותרים גם מודים (סעיף 5 לעתירה) כי יעוד חלקה 2023 הוא ל"מלאכה ותעשיה זעירה" ו/או ל"תעשיה חקלאית". ובסעיף 15 לעתירה הם מודים כי יעוד מגרש 2023 על פי תכנית 29 הוא ל"תעשיה זעירה".
זאת ועוד, ביום 10.7.12, בטרם הוגשה העתירה, החליט ועד ההנהלה של האגודה לקדם תכנית חדשה בנוגע למגרש 2023, שתבוא בנוסף או במקום לתכניות החלות עליו כיום. האספה כללית של המושב דחתה את הצעת ועד ההנהלה והחליטה "להביא את נושא המגרש המסחרי בשטח "צבר" (מגרש 2023 – ז.ב.) לאישור האספה רק כשהפרויקט יהיה בשל להחלטה".
לאור זאת הדרך, עד להגשת בקשה להיתר בניה, ארוכה היא ובהתאם להחלטת האסיפה הכללית מנוע ועד ההנהלה לקדם תכנית חדשה בנוגע למגרש 2023 ללא החלטת האסיפה הכללית המאשרת זאת.

דיון והכרעה
11. דעתי היא כי דין העתירה להידחות על הסף בהיותה מוקדמת מדי.
סעיף 5 לחוק בתי המשפט המנהליים קובע כי סמכות בית המשפט לעניינים מנהליים היא לדון בעתירות כנגד החלטה של רשות או גוף המנוי בתוספת בענין המנוי בתוספת.
הלכה פסוקה היא כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו דן בנושא טרם מוצו ההליכים בפני המוסדות התכנון (ראה עת"מ (ת"א) 1013/01 רפאל ברוכשטיין נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (תק – מח 2011(1), 49134) ואף לא דן בנושאים תאורטיים בהעדר סכסוך קונקרטי.

12. שאלת פרשנותה של תכנית בנין עיר היא ענין שעל רשויות התכנון לתת עליה את התשובה. בית המשפט לעניינים מנהליים איננו משמש כמתכנן על ואינו שם את שיקול דעתו תחת שיקול דעתן של רשויות התכנון אלא אם פרשנותן של רשויות התכנון נגועה באי סבירות קיצונית. בענייננו, רשויות התכנון (הועדה המקומית ולאחריה ועדת הערר) טרם נתנו דעתן לשאלת פרשנותן של התכניות החלות על מגרש 2023. אם תוגש בעתיד בקשה להיתר המתייחסת למגרש 2023, ובקשה זו תאושר על ידי הוועדה המקומית ויינתן ההיתר, יוכלו העותרים, אם יסברו כי ההיתר ניתן בהתבסס על תכניות בנין עיר שאינן מאפשרות את הוצאתו, כפי שהן טוענות בעתירה, לפנות לוועדת הערר (או לבית המשפט) ולהביא בפניו את עמדתן (ראה לעניין זה את עע"מ 317/10 אהוד שפר נ' מורן סקאל יניב (להלן "ענין שפר") ( ביום 23.8.12)).
לענין זה אציין כי לאור פס"ד שפר אני דוחה את טענת הועדה המקומית כי לעותרים תעמוד זכות ההתנגדות רק אם הבקשה להיתר תכלול הקלה או שימוש חורג. זכות העותרים להתנגד תקום גם כאשר יינתן היתר שלטענת העותרים יינתן בסטיה מתכנית.

13. בשלב זה, לא רק שאין עדיין בקשה להיתר שעומדת על הפרק אלא שבאסיפה הכללית של המושב, מיום 10.7.12 נקבע כי לגבי מגרש 2023 המושב יקדם תכנית מתאר ליעוד של "תעשיה זעירה".

14. יתרה מכך, דף המידע אותו מבקשים העותרים להכריז כמבוטל איננו מהווה החלטה, כטענת העותרים (ראה סעיף 19 לעיקרי הטעון). אם תסבור הוועדה המקומית, בבואה לדון בבקשה להיתר, לכשתוגש, כי המידע התכנוני שנמסר בדף המידע אינו תואם את תכניות בנין עיר, היא תוכל ואף תהיה חייבת, לקבל החלטה על יסוד פרשנותה את התכניות הרלוונטיות החלות על מגרש 2023 כפי שאף נרשם בתחתית דף המידע "למרות כל האמור לעיל בכל מקרה של סטירה (כך במקור – ז.ב.) כלשהי בין מידע זה לבין הוראות התוכנית הרלוונטית, יגברו הוראות התוכנית הרלוונטית".

15. ב"כ העותרים הפנה לעת"מ 57630-05-11 קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים בע"מ נ' עירית ת"א (ניתן ביום 19.12.12), בו נטען כי מידע המופיע בתיק המידע להיתר של העותרת שניתן על ידי המשיבה בהתייחס לנכס העותרת הוא מידע שגוי ובית המשפט נדרש לעתירה.
יש לאבחן את ענין קבוצת קדם מענייננו בשנים. ראשית השאלה אם העתירה מוקדמת מדי כלל לא עמדה שם לדיון. שנית, המידע התייחס לנכס של העותרת שהיא מגישת הבקשה להיתר. בענייננו, העותרים אינם בעלי הזכויות במגרש 2023, ועדיין לא ברור אם תוגש בקשה להיתר, באיזה שימוש ובאיזה היקף.

16. מכל האמור לעיל אני דוחה את העתירה בהיותה מוקדמת מדי.
העותרים ישלמו לכל אחד מהמשיבות ( כשהמשיבות 2 ו-3 תחשבנה כמשיבה אחת) את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ לכל אחת.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להגדלת שיפוע גג

  2. תכנון חזיתות בניינים

  3. בקשה לתוספת חדרים בדירה

  4. מטרת חוק התכנון והבניה

  5. סעיף 78 לחוק התכנון והבניה

  6. סעיף 152 לחוק התכנון והבניה

  7. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה

  8. חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

  9. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

  10. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה

  11. תכנון לגליזציה למבנה קיים

  12. סעיף 204 לחוק התכנון והבניה

  13. אי תכנון מקרקעין במשך זמן רב

  14. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה

  15. תיקון 43 לחוק התכנון והבניה

  16. סעיפים 77,78 ללחוק התכנון והבניה

  17. הגדרת "דירות נופש" (תכנון ובניה)

  18. פסיקת הוצאות בועדת ערר לתכנון ובניה

  19. בקשה לתוספת מדרגות חירום למבנה תעשייה

  20. בקשה להקמת מתקן טיהור שפכים בשטח מפעל

  21. בקשה לתוספת יחידת דיור קוטג' לבית קיים

  22. איחור בהגשת ערר לפי חוק התכנון והבנייה

  23. בקשה לתוספת חדר על הגג בבית מגורים משותף קיים

  24. מחיקת ערר לועדת תכנון ובניה בגלל איחור בהגשתו

  25. נטל ההוכחה בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  26. הפטור בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  27. שתי החלטות "סותרות" של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

  28. בקשה להתיר החלפת שער נגרר לשער מתרומם ושינוי מיקום השער

  29. בקשה לפירוק גגון ליצירת גישה לחניה וסגירתה של חניה קיימת

  30. בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה

  31. פטור לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  32. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה שלא לאשר תצ"ר

  33. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחזור להחלטה קודמת

  34. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה להפקיד תכנית

  35. הזדמנות להגיש התנגדות מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה

  36. אופן חישוב שטחי הבניה בדין הישראלי מוסדר בתקנות התכנון והבניה

  37. בקשה להקמת גשרון כניסה המחבר דירה עם רחוב בשל הפרש מפלסים גדול

  38. מי רשאי להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ?

  39. עתירה מנהלית לביטול החלטות ועדת המשנה והועדה המחוזית לתכנון ובנייה

  40. פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

  41. עתירה מנהלית לצירוף חבר נוסף מסיעות האופוזיציה לוועדת המשנה לתכנון ובנייה

  42. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה להוריד מסדר היום בקשה לבנות בית מגורים

  43. עתירה מנהלית נגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות את התנגדות העותר לתכנית

  44. ערר על העדר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחידוש החלטה ליתן היתר לבקשה לשינויים

  45. עתירה לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שבה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות ערר

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון