ערעור לפצל שטחי חניה

בערעור מבקשת המערערת מבית המשפט לקבוע כי שטחי החנייה יפוצלו

החל משנת 2010 ואילך, ויירשמו על שם המחזיקים הספציפיים, ובהתאם תחויב המערערת רק בגין מקומות החניה המוחזקים על ידה.
עוד מבקשת המערערת להורות כי מחיוב הארנונה שלה יופחתו שטחי מעבר התמרון ויתר השטחים המשותפים והיא תחויב רק בשטחי החניה "נטו", וכן לקבוע כי דרך הגישה לחניון היא שטח משותף ומשכך הוא פטור מארנונה.
לחילופין, מבקשת המערערת, להשיב את התיק לועדת הערר.

העובדות:
1. הנכס נשוא הערעור הוא חניון תת קרקעי בן שתי קומות, המצוי ב"בית אירופה", ברחוב שאול המלך 37 תל אביב (להלן: "הנכס").
המערערת היא שמחזיקה בנכס (כך גם לפי דבריה בהודעת הערר - נספח ב' לערעור) והכניסה לחניון משותפת, לטענתה, לחניון "בית אירופה" ולחניון "בית אמריקה" (להלן: "שני החניונים").


2. ביום 23.3.10 וביום 24.3.11 הגישה המערערת השגות למשיב בגין חיובי ארנונה לשנים 2010-2011, אשר הוטלו על הנכס, ובהן השיגה על חיובי הארנונה וביקשה להפחית את התשלום.

3. ביום 6.6.10 דחה המשיב את ההשגה שהוגשה ביחס לשנת 2010 וביום 13.6.11 דחה המשיב את טענות המערערת ביחס לשנת 2011.

4. המערערת הגישה לועדת הערר שני עררים על החלטות המשיב ועררים אלה אוחדו ע"י ועדת הערר.

5. ביום 22.5.12 דחתה ועדת הערר את העררים וכנגד החלטה זו הוגש הערעור נשוא פסק דין זה.

טענות המערערת:
6. המערערת טוענת כי המשיב יודע היטב, הן מכוח סיורים משותפים שנערכו בחניון והן על פי הודעות שנמסרו לו, כי קיימים מחזיקים אחרים בשטחי החנייה בחניון ולהם מקומות חניה מסומנים המוחזקים על ידם.
לטענתה, למשיב נשלחו הודעות באשר לעובדת קיומם של מחזיקים אחרים והיא אף צירפה את חוזי השכירות בעניין שטחי החניה.
המערערת תומכת את דבריה בבר"ם 876/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ [מאגר נבו] מיום 17.4.08 (להלן: פס"ד דור אנרגיה) בו נקבע, בין היתר, כי במקרה שבו המצב העובדתי ביחס למחזיק בפועל ידוע לעירייה פטור הנישום מהודעה בכתב.
על כן, מבקשת המערערת, לפצל את שטח החניון למחזיקים השונים, לרשום את החניות על שם המחזיקים הספציפיים, ולגרוע שטחים אלו מהחיוב המוטל עליה.


7. לטענת המערערת, די בקיומו של שלט בו רשום פלוני כמחזיק בחניה כדי להסמיך את הרשות המקומית לגבות מאותו פלוני ארנונה.

8. המערערת טוענת כי דרך הגישה לחניון היא שטח משותף לשני החניונים ולכן אין לחייבה בארנונה בגין דרך הגישה.
העובדה לפיה הכניסה ושטחי הגישה משותפים לשני החניונים צוינה מפורשות בתצהיר המערערת.

9. לטענת המערערת התעלמה ועדת הערר מכל ממצאי הביקורת בחניון שהם ממצאים עובדתיים, אשר לא ניתן לחלוק עליהם.

10. המערערת טוענת כי לפי צו המיסים שטח משותף פטור מארנונה.
המערערת עומדת בתנאי הסעיף לפיו בכל אחת משתי קומות החניון קיימים מחזיקים אחרים בשיעור העולה על 20%.
במקרה שמדובר במקום חניה המשויך למחזיק ספציפי, אשר קיבל בו חזקה לתקופה העולה על שנה, רואים את השוכר כמחזיק בשטח החניה.
אי לכך, מבקשת המערערת, להפחית מחיוב הארנונה שהוטל עליה את השטחים המשותפים בכל אחת משתי קומות החניון וכן את שטח המעבר המשותף לשני החניונים.

טענות המשיב:
11. המשיב טוען כי המערערת היא המפעילה הבלעדית של החניון ובעלת הזיקה הקרובה ביותר אליו, ועל כן אחראית לתשלום הארנונה בגין כל השטח לרבות שטח המעבר ושטחי המעברים והתמרון.
הנטל להודיע על שינוי החזקה במקרה של השכרת נכס הוא על המשכיר. המערערת לא עשתה כן ואין בידיה אסמכתאות להוכיח את טענותיה.
המערערת לא הודיעה על קיומם של מחזיקים אחרים בחניות ולא הגישה הסכמי שכירות או הודעות על שינוי שם המחזיק, ואף לא ציינה היכן מקומות החניה הספציפיים בחניון אשר יוחדו למחזיקים הספציפיים.

12. הוראת סעיף 326 לפקודת העיריות היא ברורה.
אין די בשילוט כדי להעיד על מחזיק אחר בחניות שכן נדרש כי המחזיק יתקשר בחוזה להחזקת הנכס שתוקפו לפחות לשנה אחת לצורך רישומו כמחזיק.
לטענת המשיב, השילוט בחניון אינו תואם את החזקה בפועל, הוא אינו עדכני ואינו תואם את המצב לאשורו.

13. המשיב טוען כי מהמסמכים שצרפה המערערת לתצהירה עולה כי מדובר בחוזי השכרת משרדים משנים עברו ואין בהם קביעה חד משמעית על זהות החניות.
חלק מההסכמים אינם בין המערערת לבין בעלי הנכסים והתקופה בה נעשו איננה בהתאם לשנת המס המתבקשת.
לפיכך לא ניתן ללמוד מההסכמים כי המערערת השכירה את הנכסים לאחרים ולא ניתן לרשום על פיהם אחרים כמחזיקים.
המשיב מפנה לעמ"נ 134/07 חב' לב גן העיר ואח' נ' מנהל הארנונה תק-מח 2009 (3) 8461 (להלן: "פס"ד לב גן העיר") שם נקבע כי בהעדר מסירת חוזי שכירות כדין לא ניתן לשנות את שם המחזיקים בחניון, ולא די בכך שיש שוכרים לחניות אלא שיש לייחד חניות ספציפיות לצורך זיהוי ויחוד החניה למנוי.

14. המשיב טוען כי דרך הגישה לחניון מהווה חלק אינטגרלי מהחניון, הוא משמש את המערערת ומצוי בחזקתה והמערערת לא הצליחה להוכיח כי דרך הגישה משמשת את שני החניונים.
חוק התכנון והבניה ותקנות קובעים כי שטח חניה כולל את משבצת החניה ואת שטח התמרון לכניסה וליציאה של כלי רכב, ולכן לא ניתן להפחית שטחים אלה מהחיוב שהוטל על המערערת.

15. המערערת לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה ובחובותיה כמשכירת נכסים, לא פעלה בהתאם לפקודת העיריות וביססה את טענותיה על הביקורת שערכה העירייה בנכס, כשאין קורלציה בין השילוט לבין המצב בפועל.

16. החלטת ועדת הערר היא ראויה וסבירה ותואמת את הדין.
על פי ההלכה לא יתערב בית המשפט בהחלטת הרשות אלא אם זו חרגה ממתחם הסבירות.

דיון:
17. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובטיעוני הצדדים בפני הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות.

18. המערערת טוענת כי ישנם מחזיקים נוספים בחניון עליהם יש להטיל את חיוב הארנונה בגין חניותיהם.
הנטל להוכיח מיהו המחזיק בשטח מסוים מוטל על המבקש.
לפי רישומי העירייה המערערת היא המחזיקה בחניות ואם רצתה המערערת להסב רישום זה, היה עליה לפעול בדרך הקבועה בסעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] הקובע כדלקמן:
"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס... ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

אין חולק כי המערערת רשומה בספרי העירייה כמחזיקת החניות לצורך החיוב בארנונה.
גם אם טוענת המערערת כי בפועל גורמים אחרים מחזיקים בחלק מהחניות אין די בכך לצורך חיוב בארנונה.
המערערת לא פנתה למשיב בדרישה לשנות את שם המחזיקים בחניות ולא הציגה הסכמי שכירות ברורים, תוך ציון פרטי השוכרים ותקופת שכירות בתוקף לשנה, בהתאם לסעיף החוק.

טענות המערערת לפיהן "נשלחו הודעות כאשר צורף החוזה" (עמ' 1 לפרוטוקול הדיון מיום 10.2.13) וכי "המשיב יודע היטב... על פי הודעות שנמסרו למשיב..." (סעיף 25 לערעור) אינן מספיקות להוכחת העובדה כי המשיב אכן קיבל את הודעות המערערת וחוזי שכירות מפורטים וברורים.
גם אם היו וישנם שוכרים אחרים והמערערת אינה יכולה להשתמש במקומות החניה, היה עליה להודיע מיהם המחזיקים תחתיה ולמסור הודעתה לפי החוק.
כל עוד לא ביצעה זאת כנדרש, באופן מסודר ומפורט, היא אינה יכולה להלין אלא על עצמה.

19. ועוד. ב"כ המערערת הודה בדיון בפני מיום 10.2.13 כי "עובר לועדת הערר על חלק מהחניות נשוא המחלוקת לא הודענו" (עמ' 1 לפרוטוקול הדיון).
ב"כ המערערת לא פירט על אלו מהחניות נמסרה הודעה למשיב ועל אלו לא נמסרה לו הודעה, לא ציין מתי נשלחו ההודעות ולא הציג כל אסמכתא ברורה כי אכן נשלחו הודעות כאלו.


גב' מירב שלומוביץ, מנהלת שיווק נכסים מניבים במערערת, השיבה בחקירתה בפני ועדת הערר מיום 16.3.11, בין היתר, כדלקמן:
"למיטב ידיעתי ניתנו הודעות לעירייה על השכרת מקומות חנייה. ברוב המקרים השכרת מקומות החנייה הן חלק מהסכם השכירות. היה ונעדרו מספר הודעות בשוגג או לא בשוגג אז היו פקחים בשטח שראו, וגם יש את הפירוט בתצהירי.

בקשר לשאלה אם בידי אסמכתאות בנוגע למסירת הודעות לעירייה, אני משיבה שלמיטב ידיעתי נמסרו הודעות לעירייה. אין בידי אסמכתאות לכך." (ההדגשה אינה במקור- ש.ג.) (נספח ז' לערעור, עמ' 171).

20. המערערת טוענת כי הציגה חוזי שכירות ביחס לחניות לפיהם היה על המשיב לרשום את המחזיקים החדשים ברשומותיו.
המערערת הציגה חוזים שונים, חלקם בינה לבין שוכרים אחרים וחלקם בין צדדים אחרים, חלק מההסכמים הם הסכמי שכירות עבור משרדים, ובחלק מההסכמים כמות החניות שונה בין מה שהעידה עליו גב' מירב שלומוביץ בתצהירה לבין מה שנכתב בהסכמי השכירות אשר צורפו.
מעיון בהסכמים שצורפו עולה כי אין בהם קביעה מדויקת וחד משמעית על כמות החניות, ההסכמים אינם בהכרח בין המערערת לבין בעלי הנכסים ותקופת השכירות המצוינת בחלק מההסכמים היא בעבר ולא בהתאם לשנת המס המתבקשת (2010 ואילך).
מכאן עולה כי ייתכן והמערערת השכירה את הנכסים לאחרים אך היא לא מסרה למשיב הודעות כדין ולא יצאה ידי חובתה בצירוף הסכמי השכירות שאינם מפורטים, אינם ברורים דיים, וקיימות בהם סתירות מול תצהירה של גב' שלומוביץ.

21. המערערת טענה גם כי מעבר להודעתה על השוכרים השונים קיימים שלטים במקום המעידים על מחזיקים שונים בחניות.
גם במהלך הסיורים המשותפים בנכס נוכחו נציגי המשיב לדעת, כך לטענת המערערת, כי במקום קיים שילוט ביחס לחניות מסויימות המוחזקות בידי אנשים וגופים שונים.
פקודת העיריות קובעת, כאמור, את אופן ההודעה הנדרש כדי להודיע על שינוי מחזיק בנכס ומשום כך אין בשילוט זה כדי לתמוך בעמדת המערערת.
צודק המשיב הטוען כי קיומו של שלט בו רשום שמו של אדם פלוני איננו יכול להחליף את ההודעה הנדרשת על פי החוק ואיננו מעיד כי אכן בחניה מחזיק אותו פלוני.

22. המערערת מפנה לפס"ד דור אנרגיה שם נפסק כי מקום בו יודעת העירייה מיהו המחזיק בפועל, פטור הנישום מהודעה בכתב על מנת לשנות את שם המחזיק.
אין מקום להחיל את פס"ד דור אנרגיה על ענייננו שכן בענייננו המשיב לא ידע ולא יכול היה לדעת את המצב לאשורו, גם לאחר הסיור בשטח וגם לאחר שנמסרו לו חוזי השכירות ע"י המערערת, לאור האמור לעיל ולהלן בפסק דין זה.

23. חשוב לציין כי בעמ' 2 להחלטתה ציינה הועדה כדלקמן:
"קיום שלט בו רשום שמו של פלוני, אינו יכול להחליף הודעה הנדרשת על פי הדין כדי להסמיך את הרשות המקומית לגבות ארנונה מאת אותו פלוני.
יתר על כן, ללא הסכם שכירות אין לדעת אם תקופת השכירות תואמת את הנדרש בחוק כדי לחייב את השוכר. עיון בחוזי השכירות שהוצגו מלמד כי חלקם אינם בתוקף, באחרים אין מצויינת תקופת השכירות אלא בהפנייה, שלא הוצגה, לחוזה שכירות משרד בבניין. גם מתוך החוזים עצמם ניתן לראות שימוש במונחים המקשים על קביעה כי מדובר במסירת החזקה במקומות חנייה לשוכרים. כך למשל בחוזה עם המכון לרישוי אירועים המוניים נקבע כי העוררת העניקה רשות שימוש במקומות חנייה, כאשר העוררת השאירה לעצמה את הזכות הבלעדית לקבוע את מיקומם של מקומות החניה. אין כאן חוזה שכירות המעביר חזקה בלעדית בשטח ספציפי מוגדר בחוזה לשוכר, אלא רק התקשרות עם בר רשות כאשר למעניק שליטה על ניצול הרשות האמורה. גם האמירה כי קיום שלטים המצביעים על מקומות חניה המיועדים לפלוני אינה מלמדת על החזקה במובן דיני הארנונה. למדנו כי במקומות המסומנים כמיועדים ל'ברליץ' עושה שימוש החברה לניהול נכסי אריאל כאשר ברליץ עזבו את הבניין שנתיים קודם לכן.
נראה כי העוררת לא הקפידה, בלשון המעטה, להסדיר יחסיה עם דיירים בבניין באופן בו ניתן היה לקבוע לצורכי ארנונה, כי אכן הושכרו מקומות חניה מסויימים לאותם דיירים".

עיון בעתירה מעיד כי אין בו כל טענה ממשית כנגד הקביעות העובדתיות הנ"ל של ועדת הערר, העותרת לא סתרה את העובדות ואף לא הוכיחה, ולו לכאורה, כי העובדות שפורטו ע"י הועדה ביחס לחניות, לשלטים ולחוזים, אינן נכונות.

24. אי לכך לא הרימה המערערת את הנטל המוטל עליה להוכחת מחזיקים אחרים בחניות לצורך חיוב בארנונה.

25. לאור התוצאה אליה הגעתי אין גם מקום לקבל את טענת המערערת בעניין שטחי התמרון והמעבר המצויים בחניון.
בעניין זה קבעה ועדת הערר כדלקמן, ובצדק:
"משלא ניתן לקבוע כי אחרים לבד מהעוררת הינם בעלי זכות להחזיק מקומות חניה בבניין ולהירשם ככאלה אצל העוררת, ממילא אין לומר כי שטחי התמרון והמעבר המצויים בחניון הינם משותפים".

אשר על כן דין טענת המערערת לפיה אין עליה לשאת בתשלומי ארנונה בגין שטחים אלה להידחות.

26. המערערת טוענת כי הכניסה לחניון "בית אירופה" היא שטח משותף לה ולחניון "בית אמריקה" ומשום כך יש לראותו כשטח מעבר משותף הפטור מארנונה.
ועדת הערר קבעה כדלקמן:
"אשר לשטח הגישה, מדובר בחניון 'בית אירופה' הוא החניון המוחזק בידי העוררת. כך רשום בשלט המצוי בכניסה אליו, והטענה כי מדובר בכניסה משותפת יחד עם חניון בית אמריקה נטענה בעלמא ולא הוכחה כלל".

זוהי קביעה עובדתית אשר לא מצאתי להתערב בה והמערערת גם לא הוכיחה את ההיפך.

המשיב טוען, ובצדק, כי הפקח מטעמו, אשר ביקר במקום, ציין כי דרכי הגישה משמשות את שני החניונים אך הדברים נמסרו לו מטעם נציג המערערת במקום וזה לא הגיע להעיד.
המערערת לא העידה את נציגה ולא הציגה כל ראיה אחרת כאסמכתא לטענתה ומשכך הטענה לא הוכחה.
גם בהליך זה לא הוכיחה המערערת טענה זו באמצעות אסמכתאות או ראיות ולא ניתן לקבל טענתה.

27. ועדת הערר קבעה כי לצורך דיני הארנונה שטח משותף ייחשב רק אם קיימים שטחים בהם מחזיקים בלעדית כל אחד מהמשתמשים וקיים שטח נוסף בו אין אותם משתמשים מחזיקים כלל.
בענייננו, כך קבעה הועדה, אפילו נקבל כי בדרך הגישה עושים שימוש משתמשי שני החניונים, אין מדובר בדרך שאינה בחזקת המערערת, לבד או יחד עם בעלי חניון "בית אמריקה", ולא הוכח בפני הועדה מי בעלי הקניין בשטח זה.
לפי השילוט המוצב בכניסה לחניון בית אירופה ניתן לחשוב כי מדובר בקניינה של המערערת ואין מקום לקבוע כי מדובר בשטח משותף.
הנחה אחרת יכולה להיות כי החזקה היא יחד עם בעלי הקניין בחניון בית אמריקה, ובמקרה זה שני בעלי החניונים הם "מחזיקים יחדיו" ואין מדובר בשטח משותף.
מאחר והרשות המקומית מוסמכת לגבות ארנונה מכל אחד מהשותפים השתת התשלום על המערערת הוא כדין.

28. המערערת לא תקפה את הקביעות העובדתיות של ועדת הערר ואף לא את ניתוחה המשפטי למעט הטענה כי שגתה ועדת הערר.
אי לכך לא מצאתי גם בעניין דרך הגישה לקבל את טענות המערערת.

29. סוף דבר, הערעור נדחה.

30. המערערת תשלם למשיב הוצאות בסכום של 20,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערעור סרק

  2. זכות הערעור

  3. ערבון בערעור

  4. הגשת ערעור מאוחד

  5. ערעור בגלגול שני

  6. הסיכויים של ערעור בבית משפט

  7. מחיקת ערעור על הסף

  8. טענות חדשות בערעור

  9. ערעור לפצל שטחי חניה

  10. משיב פורמאלי בערעור

  11. צירוף בעל דין בערעור

  12. שינוי קו הגנה בערעור

  13. איחור קל בהגשת ערעור

  14. איך כותבים ערעור מנהלי

  15. אי התערבות ערכאת הערעור

  16. ערעור על "שאלה משפטית" בלבד

  17. דיון מקדמי בערעור מנהלי

  18. דחיית ערעור שהוגש באיחור

  19. איחור בהגשת ערעור למחוזי

  20. מחיקת ערעור שהוגש באיחור

  21. בקשה לצירוף משיבים לערעור

  22. ערעור לעליון בתיק פלת''ד

  23. ערעור לעליון בדיני עבודה

  24. ערעור באותו עניין על הוצאות

  25. פיצוי על סרבנות גט - ערעור

  26. בקשה למחיקת ערעור ללא הוצאות

  27. איחור של יום אחד בהגשת ערעור

  28. הסתרת עובדות מבית המשפט בערעור

  29. הפקדת כסף להבטחת הוצאות בערעור

  30. המועד להגשת ערעור על החלטת רשם

  31. הגשת ערעור על תביעת חוב באיחור

  32. הודעה על כוונה להגיש ערעור בדיון

  33. ויתור על זכות ערעור על שמאי מוסכם

  34. הגשת ערעור ע''י המעביד בשם העובד

  35. זיכוי נאשם בערעור - תביעת פיצויים

  36. ערעור עקב אי הכרעה בשאלות מהותיות

  37. ביקורת בית משפט קמא על ערכאת הערעור

  38. ערעור על הרשעה בעבירת ריבוי נישואין

  39. מי "מחליף" אדם שנפטר במהלך הערעור ?

  40. דחיית ערעור לבית הדין הארצי לעבודה

  41. צירוף ההחלטה נשוא הערעור להודעת ערעור

  42. תקנה 93(ב) חובת פירוט רקע עובדתי בערעור

  43. הפחתת סכום הפיצויים בערעור בתיק פלת''ד

  44. תביעה לרשות השיפוט של ההסתדרות - ערעור

  45. מחיקת ערעור בזכות שהיה אמור להיות ברשות

  46. איחור בהגשת ערעור לבית הדין הארצי לעבודה

  47. הרכב בית המשפט לערעורים - סקירה היסטורית

  48. התפרצות למקום מגורים וגניבה - ערעור לעליון

  49. פסילת שאלות בבחינות הלשכה: ערעור לביהמ"ש העליון

  50. דין הערעור על ההחלטה לבטל את פסק הדין להתקבל באופן חלקי

  51. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון