ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

1. רקע עובדתי:
המערערים בעמ"נ 41444-09-12 הינם וולף סילבי, קלרמן אלכסנדר, זלינגר גדעון וזלינגר מיכל. המערערים בעמ"נ 26260-11-12 הם קלרו דב וקלרו נאוה (להלן ייקראו יחדיו המערערים בשני הערעורים המאוחדים: "המערערים"). המשיבה 1 הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (להלן: "הועדה המקומית"), המשיבה 2 נתיבי ישראל (או בשמה הקודם מע"צ) – החברה הלאומית לדרכים (להלן: "נתיבי ישראל").
המערערים הינם בעלי המקרקעין המצויים בעיר הרצליה, גוש 6663, חלקה 250 (להלן: "המקרקעין"). ביום 18.10.2010 הגישו לועדה המקומית תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") בגין פגיעה במקרקעיהם בעקבות אישור תכנית תת"ל 15, שפורסמה למתן תוקף ביום 13.12.2007 (להלן: "התכנית"). מדובר בתכנית משותפת לדרכים ומסילות ברזל, המבקשת ליצור קישור מהיר בין הערים הוד השרון, כפר סבא, רעננה והרצליה באמצעות חיבור מספר כבישי אורך מרכזיים (2,4,6 ו-20) והארכה של כביש 20. מקרקעי המערערים אינם גובלים פיסית בקו הכחול של התכנית.
לטענת המערערים, התכנית תשנה את פני הסביבה הסמוכה למקרקעיהם, ותחת "סביבה השלווה, בפאתי העיר, ממנה נהנו"...הם "ימצאו ממש על סף בתיהם ובמרחק זעום ע"פ כל קנה מידה, כביש רב מחלפי, מסילת רכב וכיוצא באלה." המערערים צירפו לתביעתם חוות דעת שמאי, ממנה עולה לכאורה כי מקרקעיהם סבלו ירידת ערך בסך מאות אלפי שקלים, עקב מפגעי רעש, זיהום אוויר ופגיעה בנוף.
במשך 9 חודשים נמנעה הועדה המקומית מלדון בתביעה. לפיכך, הגישו המערערים ערר (ביום 4.7.2011) לועדת הערר, בהתאם להלכה לפיה אי מתן החלטה בפרק זמן ארוך – כמוה כדחיית התביעה.

2. החלטת ועדת הערר:
המשיבות הגישו בקשה לדחייה על הסף, הואיל ולטענתם מקרקעי העותרים אינם גובלים בתכנית, כנדרש בסעיף 197 לחוק (ההדגשות תמיד אינן במקור אלא אם נאמר אחרת):
"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים..."
הוחלט לדון בטענה זו טרם בחינת מידת הפגיעה.
ועדת הערר סקרה את האמור בעע"מ 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים", פ"ד ס(2) 230 (2005) (להלן: "הלכת ויטנר") בו הותוו קווים מנחים באשר לנסיבות בהן יקבע שמקרקעין גובלים בתכנית, על אף קיום חציצה המונעת "גבילות פיסית". נפסק שהכלל הוא שנדרשת "השקה פיסית", אך לצדו שני חריגים: הראשון - כאשר ההשקה מופרעת על ידי "שטח פתוח צר", שבדרך כלל לא יעלה על מטרים ספורים ; והשני כאשר בין התכנית למקרקעין מפריד "כביש שכונתי צר".
הועדה קבעה, כי החריגים הנ"ל מצמצמים ומוגבלים ואין לקרוא לתוך שיקול הדעת שהוקנה לוועדות הערר ולבתי המשפט שיקולים של אזונים ובחינת השפעתה של התכנית על ערך המקרקעין.
בהמשך, סקרה ועדת הערר את מאפייניו של כל חריג. לגבי החריג של "שטח פתוח צר", נקבע במפורש שעליו לעמוד על מטרים ספורים בלבד. החריג מתקיים כאשר ה"ההפרעה" להשקה בין המקרקעין לגבול לתכנית היא כה שולית עד שיהא זה אבסורד להבחין בין מקרים בהם קיימת חציצה מהסוג האמור, למקרים שבהם קיימת השקה פיסית ממשית. הועדה הפנתה להחלטות קודמות שלה, בהן נקבע כי חציצה העולה על 10 מ' איננה נכללת בחריג של שטח פתוח בן מטרים ספורים.
לגבי החריג של "כביש שכונתי צר", הבחינה נעשית על פי טיבו הפונקציונאלי ולא על פי מבחן טכני של רוחב הכביש. בהתאם לכך, היו מקרים בהם הוכרו דרכים שרוחבם עולה על 10 מ' ועד לכדי 17 מ', הכל בהתאם לטיב החציצה שנוצרה.
כמו כן, לא ניתן לטעון לתחולתם של שני החריגים במצטבר, או להרכיבם האחד על גבי השני. הרכבת החריגים במצטבר תהווה בפועל חציצה שהינה למעלה מ"חציצה צרה" או חציצה בת מטרים ספורים.
לבסוף, יישמה ועדת הערר את אמות המידה על נסיבות המקרה. נקבע, כי תחום התכנית משתרע, בין היתר, בחלק הצפוני-מזרחי-דרומי במרחק של עשרות מטרים ממקרקעי המערערים. בפינה הקרובה ביותר (ה"שפיץ") המרחק בין המקרקעין לקו הכחול עומד על 17.72 מ', כאשר ממוצע המרחק הינו 25 מ'.
אמנם בין המקרקעין לקו הכחול קיימת גם דרך סלולה, צדדית, שכונתית ושקטה, הנחשבת כ"כביש שכונתי צר", אלא שבכל מקרה, החריג אינו מתקיים. שכן, הכביש איננו מקביל לתחום התכנית. בין צידה הצפוני של הדרך הסלולה לגבול התכנית רוחב משתנה נוסף, של שטח פתוח. כאמור לעיל, לא ניתן לטעון לתחולתם של שני החריגים במצטבר.
החריג של "שטח פתוח צר" אף הוא איננו מתקיים, משום שהמרחק בין מקרקעי העותרים לקו הכחול עולה גם בנקודה הקרובה ביותר על מטרים ספורים ובכל מקרה את המדידה יש לבצע בהתאם לממוצע המרחק, שעומד על 25.5 מ'.
אשר על כן, הערר נדחה.

3. דיון:
בראשית יובהר, כי המערערים אינם חולקים על קביעותיה העובדתיות של ועדת הערר, אלא מבקשים לטעון כנגד המסקנה המשפטית. לפיכך, הדיון התמקד בשאלה אם ועדת הערר יישמה באופן נכון את הכללים שנקבעו בפסיקה באשר להכרה ב"גבילות" בהיעדר השקה פיסית.
בהלכת ויטנר נקבע שלצד ההשקה הפיסית, יקבע כי המקרקעין גובלים בתכנית בהתקיימות אחד מהחריגים הבאים:
א. שטח פתוח צר המפריד בין המקרקעין לקו הכחול – נאמר כי בדרך כלל רוחבו של השטח לא יעלה על מטרים ספורים.
ב. כביש שכונתי צר החוצץ בין המקרקעין לקו הכחול – לא נקבעו מסמרות באשר לרוחבו של הכביש, אלא הדגש הושם בעיקר על אופייו – האם מדובר בכביש שכונתי מטבעו ולא בדרך מרכזית או סואנת.
בפסיקתו את הדין בהלכת ויטנר, עמדו לנגד בית המשפט העליון האינטרסים התומכים בהרחבת מעגל הזכאים לפיצויים, בהם הגנה על זכות הקניין וצדק חלוקתי, וכן האינטרסים הנוגדים, המכוונים לצמצם את הזכות לפיצויים, בהם האינטרס הציבורי, הצורך לעודד קידום תכנית יעילות ושיקולי וודאות. ובמילותיה של כב' הנשיאה (בדימוס) בייניש (הלכת ויטנר, 280, 281):
"הנה כי כן, הפרשנות הראויה לשאלה שהונחה לפתחנו היא היוצרת איזון ראוי בין אינטרסים התומכים בהסדר המרחיב את הזכות לפיצויים, ובהם ההגנה על זכות הקניין וצדק חלוקתי, לבין אינטרסים המכוונים לצמצום הזכות לפיצויים, כגון האינטרס הציבורי ושיקולי ודאות. על הפרשנות שתיבחר לשקף גם איזון ראוי בין הצורך לאמץ מבחן ודאי וברור לבין הרצון להימנע מתוצאות שרירותיות. כמו כן על המבחן שייקבע ליצור משטר של פיצוי שיגרום לרשויות התכנון להוציא אל הפועל תכניות יעילות ולהימנע מהוצאתן לפועל של תכניות בלתי יעילות...על כן הדרך שבה נלך היא קביעת כלל שלפיו נדרשת השקה פיזית בין גבול התכנית לבין המקרקעין, ולצדו שני חריגים מצומצמים ומוגבלים. החריג האחד הוא כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד, והחריג השני הוא כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר, והכול במגבלות ובתנאים שיפורטו להלן".
באשר לחריג הראשון – "שטח פתוח צר" - ציינה כב' הנשיאה (עמ' 281):
"כוונתנו היא למקרים שבהם ה"הפרעה" להשקה שבין המקרקעין לתכנית היא שולית עד שיהא אבסורדי להבחין בין מקרים אלו לבין מקרים שבהם קיימת השקה פיזית ממשית בין המקרקעין לתכנית. רציונל זה יתקיים אפוא רק כאשר ההפרדה בין המקרקעין לתכנית היא קלה ביותר, ושאלה זו תיגזר מטיבו של הגורם המפריד בין המקרקעין לתכנית. על כן חריג זה יתקיים כאשר בין המקרקעין לתכנית מצוי שטח פתוח צר, שבדרך כלל רוחבו מטרים ספורים בלבד".
ובאשר לחריג השני (עמ' 282):
"בדומה לחריג הראשון, אף כאן תיגזר השאלה אם יש בהפרדה שיוצר הכביש כדי לשלול את מעמדם של המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" מטיבה של החציצה שיוצר הכביש בין המקרקעין לתכנית. ככל שהכביש יוצר חציצה גדולה יותר, קרי ככל שהוא רחב וראשי יותר, כך תפחת הנטייה להכלילו בגדר החריג. על כן בגדר חריג זה ייכנסו רק מקרים שבהם בין התכנית לבין המקרקעין עובר כביש שכונתי צר או דרך כבושה או סלולה. בגדר חריג זה לא ייכנסו דרכים בין-עירוניות או כבישים עירוניים שהם עורקי תנועה ראשיים ורחבים."
כאמור, בענייננו, תחום התכנית משתרע אלכסונית למקרקעי המערערים, כאשר בשפיץ, המרחק לגבול התכנית עומד על 17.72 מ' ואילו המרחק הממוצע הינו 25.5 מ'. רק בנקודה אחת עובר הקו הכחול על הכביש ובכל הנקודות האחרות מפרידה בין הכביש לגבול התכנית חלקה נוספת. האמור מומחש היטב בתצלום GIS שצורף לתגובת הועדה המקומית.
המערערים טוענים כי די בכך שהכביש משיק בנקודה אחת לקו הכחול, כדי שהחריג של "כביש שכונתי צר" יתקיים. דין טענה זו להידחות. גבילות תוכר בנסיבות בהן הכביש הוא הגורם שמפריד באופן מהותי בין המקרקעין להקו הכחול, כנאמר "החריג השני לכלל ההשקה הפיזית הוא כאשר בין התכנית הפוגעת ובין המקרקעין של התובע מפריד כביש צר" (הלכת ויטנר, 277). כאשר הכביש איננו מקביל לתחום התכנית, אלא נוגע בקו הגבול בנקודה אחת, מובן שאין הוא בבחינת הגורם המפריד. מכאן, הסתמכות על חריג זה איננה מועילה למערערים (ראו בנוסף: עמנ 141/06 חיים בן אלי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א יפו 7 (5.12.2007)).
למסקנה דומה הגעתי לגבי החריג הנוסף, "שטח פתוח צר". אף אם ניתן לראות בכביש וכן בחלקות הנוספות שחוצצות כשטח פתוח אחד, אין עסקינן ב"שטח פתוח צר". סבורני, שאין לבחון את התקיימות החריג לפי המרחק הקרוב ביותר, הואיל ואין זה עולה בקנה אחד עם פרשנות מצמצמת של החריג. ראוי וסביר לבסס את הקביעה בהתאם למרחק הממוצע. המרחק, העומד על 25 מ' בקירוב, גדול מ"מטרים ספורים", ומכל מקום חציצה כזו איננה בבחינת הפרדה שולית, עד שיהיה זה בבחינת אבסורד להבחין מקרה זה מ"מקרים בהם קיימת השקה פיזית ממשית בין המקרקעין לתוכנית" (הלכת ויטנר, 271). למען הסר ספק, אף אם החריג היה נבחן לפי המרחק הקטן ביותר, 17.72 מ', עדיין מדובר בחציצה גדולה דיה על מנת לשלול את התקיימותו.
יצוין, כי המערערים ביקשו לטעון כי המקרקעין גובלים הואיל ושני החריגים מתקיימים במקביל. על פי טענה זו, בין המקרקעין לקו הכחול מפריד "כביש שכונתי צר" ולאחריו "שטח פתוח צר". דא עקא, בהלכת ויטנר נמנע בית המשפט העליון מלציין כי ניתן להרכיב את החריגים זה על גבי זה. בהיעדר השקה פיסית תוכר "גבילות" אם הגורם המפריד הינו "כביש שכונתי צר" או "שטח פתוח צר". בנוסף, בנסיבות הספציפיות, אף אחד מהחריגים כשלעצמו איננו מתקיים, מהטעמים המפורטים לעיל, ולפיכך וודאי כי שניהם אינם מתקיימים יחדיו. כך שהדברים לעיל הם בבחינת למעלה מן הצורך.
טענה מרכזית נוספת של המערערים היא שבבחינת החריגים ראוי להתחשב בפגיעה שגורמת התכנית. דא עקא, טענה זו נוגדת את הוראות החוק והפסיקה. בסעיף 197 נכתב כי "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים...". מכאן, "גבילות" היא תנאי סף על מנת להיכנס למעגל הזכאים. בקשת המערערים לבחון את הפגיעה סימולטנית עם ה"גבילות", או כחלק ממנה, הינה בבחינת רתימת העגלה לפני הסוסים ונוגדת את לשון ותכלית החוק שנועד ליצור מבחן סף שנדרש לעברו טרם בחינת הפגיעה.
בעניין זה, הפליגו המערערים בדבריהם על החשיבות שבצדק חלוקתי ושמירה על זכות הקניין. אמנם, אין לערער על מרכזיות אינטרסים אלו, אולם מנגד ישנם שורה של אינטרסים נוגדים, כמו שיקולי וודאות, יעילות והאינטרס הציבורי, התומכים בצמצום מעגל הזכאים. בהלכת ויטנר עוצב המבחן שנועד לאזן כראוי בין מכלול האינטרסים. כאמור, נפסק באופן שאיננו יכול להשתמע לשתי הפנים, כי בחינת החריגים תיעשה לפי טיבו של ה"גורם המפריע" – קרי האם לפי מאפייניו מדובר ב"שטח פתוח צר" או ב"כביש שכונתי צר". אין בפסק הדין אמירה לפיה ניתן להתחשב במידת הפגיעה . מכאן, טענת המערערים נדחתה על ידי בית המשפט העליון (ראו: עמ"נ 198/08 ד"ר וינברג משה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בת"א (16.1.2011)).
יתרה מכך, גישת המערערים מעקרת במידת רבה את היכולת ליצור ודאות באשר למעגל הזכאים, שהייתה אחת מהעקרונות שעמדו ביסוד הלכת ויטנר. צוין ש"יש להבטיח שהכלל הקובע את היקף תובעי הפיצויים הפוטנציאליים יהיה כלל פשוט ליישום היוצר ודאות. מבחן עמום לא יאפשר לרשויות התכנון לדעת מראש מיהם התובעים הפוטנציאליים ומהן העלויות שיהיו לה בגין פגיעות שנגרמו על ידי התכנית, וחוסר הוודאות עלול לגרום לקיפאון בפעילות התכנון והפיתוח בשל החשש מפני עלויות מוגזמות. כמו כן מבחן עמום ונעדר ודאות יגרור ריבוי התדיינויות, שכן רק הכרעה בבית המשפט תבהיר אם מקרקעין אלה הם "גובלים" ולכן זכאים לתבוע פיצויים אם לאו. מובן כי תוצאה זו אינה רצויה...מהאמור עולה כי עקרון הוודאות מחייב קביעת מבחן שיהיה ברור ככל האפשר " (הלכת ויטנר, 260-259).
מטבעה, מידת הפגיעה היא סוגיה לא ודאית שליבונה כרוך בבירורים מורכבים, שמאיים ואחרים. לפיכך, גישת המערערים תגרום לכך שיהיה כמעט בלתי אפשרי לקבל מושג על מעגל התובעים הפוטנציאליים טרם הגשת תכנית וכן "תבטיח" אין ספור התדיינויות ארוכות וממושכות. אימוץ פרשנות זו תגרור אפוא אותה תוצאה בלתי רצויה בעליל שבית המשפט העליון ביקש להימנע ממנה בקובעו את "מבחן הגבילות".

4. סוף דבר:
אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, דין הערעור להידחות.
בנסיבות העניין, כל אחת מקבוצת המערערים (המערערים בעמ"נ 26260-11-12 ועמ"נ 41444-09-12) תישא בהוצאות הועדה המקומית בסך של 25,000 ₪ ובהוצאות נתיבי ישראל בסך של 25,000 ₪. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון