אי מילוי תנאי בחוזה למכירת נכס קדם מכרז מקרקעין ו/או גרימה להפרתו

אי מילוי תנאי בחוזה למכירת נכס קדם מכרז מקרקעין ו/או גרימה להפרתו

הרקע והערות נלוות:
2. התובענה שהגישו התובעים היא לסעד כספי - פיצויים בגין הפרת תנאי חוזה מכר, שנערך ונחתם בעקבות מכרז למכירת נכס מקרקעין עם זכויות בנייה על גג הבניין, במקרקעין הידועים כחלקה 337/19 בגוש 10103, שהוא משרד בקומה שנייה של בניין הידוע כקניון פארק, בפרדס חנה (להלן: נכס המקרקעין). נכס המקרקעין רשום על שם המועצה.
בהתאם להוראות סעיף 190א לצו המועצות המקומיות (א), התשי"א-1950 ולסעיף 11 לפקודת המועצות המקומיות "מכירה כזו יכול שתיעשה רק בהחלטת המועצה ברוב חבריה ובאישור השר או מי שהוא הסמיך לכך בכתב".

הליך המכרז:
3. לצורך בחינת התנהלותם של בעלי הדין – תחילה התנהלות המועצה והתנהלות מר עמר, ולאחר מכן בחינת התנהלות משרד הפנים – יש לתאר את הליכי המכרז, לרבות עתירה שהוגשה בהקשרו.

4. ביום 6/2/09 פרסמה המועצה את מכרז 3/09 בנוגע לנכס המקרקעין. המועד האחרון להגשת הצעות נקבע ליום 31/3/09 שעה 12:00.

משנפתחה תיבת המכרזים נמצאה מעטפה אחת בלבד של מר עמר, לכן החליטה ועדת המכרזים לבטל המכרז. הודעה על קיום מכרז חדש יצאה ביום 2/4/09. המועד האחרון נקבע ליום 23/04/09 שעה 9:00.
ביום 7/05/09 התכנסה ועדת המכרזים כדי לדון במכרז ולפתוח את תיבת ההצעות. באותו מועד היה ידוע כי יש שתי הצעות, מכוח החתמת המעטפות לפני הנחתן בתיבה. לאחר דיון - ומבלי שעובר לאותו מועד נפתחה תיבת ההצעות - החליטה ועדת המכרזים להאריך את מועד הגשת ההצעות ב-30 ימים נוספים. הודעה על הארכת המועד ניתנה ביום 12/5/09. הארכת המועד היתה עד ליום 11/06/09 שעה 12:00.

5. בשל הארכת המועד להגשת הצעות למכרז השני, הגיש מר עמר עתירה מנהלית (עת"מ 1269-06-09) ביום 2/6/09. במסגרת אותה עתירה ביקש מר עמר, בין היתר, לבטל את הארכת המועד להגשת הצעות, לא לאפשר הגשת הצעות חדשות מעבר לשתיים הקיימות, להורות על פתיחת תיבת המכרזים ולדון בשתי ההצעות שהוגשו עד ליום 23/4/09: האחת, שהגיש מר עמר; השנייה, שהגישה חב' גני אליזה בע"מ. כן עתר מר עמר לצו ביניים.

6. העתירה נדונה בבית המשפט המחוזי בחיפה בפני כב' השופט סוקול. במהלך הדיון (מיום 10/6/09) ציין עו"ד ג'ובראן מטעם המועצה שכנראה הוגשה הצעה נוספת אחת וכי מסיבות לא ידועות ביקש המציע הנוסף למשוך אותה לאחר הגשתה.

על פי החלטה שניתנה בסיום הדיון, נקבע כי אין לפתוח תיבת המכרזים עד ליום 14/6/09, וכי על המועצה ליתן תגובתה עד לאותו מועד (נספח ה לתצהיר המועצה).

המועצה קיימה התייעצות כפי שהורה בית המשפט וביום 15/06/09 הודיעה על עמדתה לפיה לא תתנגד למשיכת ההצעה הנוספת, וכי המועצה תדון בשתי ההצעות שהוגשו לפני הארכת המועד. בסעיף 3 לעמדתה נכתב:
"הסכמת המועצה הינה לפנים משורת הדין ולאור הנסיבות שחלו לאחר הגשת העתירה ואין בה הודאה בטענות העתירה או חלקן. אין בדיון בהצעות כדי לחייב את המועצה לקבל אחת מהן וההצעות תידונה בהתאם לתנאי לדיני המכרזים החלים על מכרז זה".

בפסק דין בעתירה מיום 16/06/09 ובהתאם להודעת המועצה הורה בית המשפט למועצה לאפשר למציע הנוסף למשוך הצעתו, לדון בשתי ההצעות שנותרו ושהוגשו טרם הארכת המועד ולהכריז על הזוכה. הצו הזמני שהוצא, בוטל.
7. עו"ד ג'ובראן הדגיש בתצהירו כי רק בעקבות הגשת העתירה האמורה התברר למועצה כי שתי ההצעות שהוגשו היו למעשה מטעמו של מר עמר: האחת על שמו; והשנייה על שם החברה גני אליזה בע"מ, שהיא חברה בבעלות מר עמר.

עוד הבהיר עו"ד ג'ובראן בתצהירו שמאחר שמר עמר הגיש את שתי ההצעות באופן בו הגישן, ובשים לב לעובדה שההפרש בין ההצעות עמד על 4,000 ₪ בלבד, התייחסה הוועדה אל שתי ההצעות כאל הצעה אחת. עו"ד ג'ובראן ציין כי הוועדה לא ראתה בכך תכסיסנות, מאחר שהדבר נעשה בגלוי, וגם לא הייתה הוראה מפורשת במכרז לפיה אסור להגיש שתי הצעות על ידי אישיות משפטיות נפרדות. ועדת המכרזים גם הייתה ערה על פי תצהירו של עו"ד ג'ובראן, לעובדה שמר עמר הגיש שתי הצעות בתיבה במטרה למנוע ביטול המכרז פעם נוספת בשל קיומה של הצעה יחידה. הדברים אושרו גם בעדותו של מר עמר (עמ' 13 לפרוט').

8. בעקבות פסק הדין דנה ועדת המכרזים בשתי ההצעות והכריזה על הצעתו של מר עמר כהצעה זוכה. על פי המסמכים שצורפו כנספחים לתצהירו של עו"ד ג'ובראן (נ/1) יצאה הזמנה לישיבת ועדת המכרזים הנושאת תאריך 10/6/09 (נספח ט' לתצהיר עו"ד ג'ובראן) כאשר המועד נקבע ל-16/6/09.
ב-17/6/09 הודע למר עמר במכתב מאת ראש המועצה כי על פי החלטת ועדת המכרזים מיום 16/6/09 הצעתו במכרז היא ההצעה הזוכה, וזאת על סמך נספח י' לתצהירו של עו"ד ג'ובראן.

יצויין כי על פי המסמכים שצורפו לתצהירה של הגב' כרמלה כהן המשמשת כממונה (התקשרויות) במשרד הפנים בירושלים, דוח ועדת מכרזים שהוא פרוטוקול ישיבת הוועדה נושא תאריך 16/9/09 (נספחים יד' ו-טו'). כך גם החלטת ועדת המכרזים אשר הכריזה על עמר כזוכה, גם זאת במסמך הנושא תאריך 16/9/09 וכן נרשם כי הליך פתיחת המעטפות של המכרז נערך אף הוא ב-16/9/09.
המועצה הדגישה כי למרות שבפרוטוקול ועדת המכרזים רשום התאריך 16/09/09 הרי שמדובר בטעות דפוס, כאשר אין חולק שהדיון היה ב-16/06/09, וזאת לאור העובדה שוועדת המכרזים הזמינה את חברי הוועדה ביום 10/06/09, ובאותו מכתב הזמנה צוין כי הוועדה תתכנס ביום 16/06/09. ולכן הודעת ועדת המכרזים למר עמר על זכייתו, שניתנה ביום 17/06/09 היא לאחר התכנסות ועדת המכרזים.



מפרוטוקול הוועדה לא עולה כי הייתה התייחסות לשתי ההצעות כהצעה אחת. בכל אופן, מאחר שההצעה של חב' אליזה הייתה נמוכה ב-4,000 ₪ מהצעתו של מר עמר, הוכרז מר עמר כזוכה במכרז.

חוזה המכר:
9. ביום 21/6/09 נחתם חוזה בין המועצה לבין מר עמר למכירת נכס המקרקעין, תמורת סכום של 655,000 ש"ח (להלן: חוזה המכר).
מכר המקרקעין הותנה בצורך באישור כדין של משרד הפנים (סעיף 11 לחוזה המכר):
"חוזה זה טעון אישור כחוק על ידי מליאת המועצה ועל ידי משרד הפנים"
התניה זו הובאה כאמור לידיעת מר עמר כרוכש המקרקעין בחוזה שנחתם.

10. בנוגע לשאלת מעמדו של מר עמר, יש לציין כי בכתב התביעה טען מר עמר כי פעל כנאמן של התובעת מס' 1 (להלן: חב' אייל), וכי המועצה ידעה שנכס המקרקעין יירכש על ידי חב' אייל.

המועצה טענה שבשום שלב של ההליך שהתנהל במסגרת השלבים המוקדמים שלפני רכישת המקרקעין לא הועלתה טענת נאמנות, כפי שזו עלתה בכתב התביעה ובתצהירי התובעים בתובענה המינהלית. גם בהליכי המכרז שקדמו לרכישת המקרקעין לרבות מועד פתיחת המעטפות, לא היה ידוע למועצה כי מר עמר פועל כנאמן של חב' אייל.

11. רק ביום 4/1/10, כששה חודשים לאחר שנחתם חוזה המכר, בהודעה שנשלחה על ידי עו"ד דן בפקסימיליה (נספח יא' לתצהיר נ/1) נזכר נושא הנאמנות כבדרך אגב, וצויין בין היתר:
"המוכר הוא חברת ש.ע אייל אחזקות בע"מ - היא הנהנית, הנאמן הוא יצחק עמר, מצורף בזה הודעה על נאמנות למש"ח.
נא לאשר למועצה לחתום על הניירות הנ"ל".

במכתב התשובה (נספח יב') הנושא אותו תאריך (4/1/10) מבהיר עו"ד ג'ובראן כי על עו"ד דן לתקן את המסמכים שהועברו אליו, כך ששם הקונה יהיה מר יצחק עמר, כפי שהוכרז בבית המשפט וכפי שהוגש במכרז, וכי הודעת הנאמנות אינה מעניינה של המועצה, וכי לאחר שעו"ד דן יתקן את המסמכים, ימסור אותם למועצה עבורו.

יש להעיר כבר בשלב זה כי אין זו הדרך להודיע על נאמנות, וכי גם אם המועצה לא ראתה כל פסול באופן העברת ההודעה, רשאי היה משרד הפנים לבדוק מדוע התנהל הרוכש כפי שהתנהל.
יצויין כי בהתכתבות קודמת מיום 25/8/09 ששלח עו"ד דן באמצעות הפקסימיליה לעו"ד ג'ובראן, בו הודיע על ביצוע מלוא התמורה, לא הוזכר שמה של חב' אייל.
בהודעה צויין נושא העניין כ"הסכם מכר מ.מ פ"ח - עמר" וזה לשון ההודעה:
"בהמשך לחוזה המכר מיום 21/6/09 ולאחר ששולמה כל התמורה, נא הורה למרשתך לחתום על תצהיר העדר חריגות בנייה ועל בקשה להעברת זכות שכירות - רצ"ב".
עוד יודגש כי גם בכל ההתכתבויות העתידיות צויין מר עמר כצד להסכם המכר, וזאת גם לאחר ההודעה על הנאמנות.

12. ביום 13/9/10 (כשמונה חודשים לאחר החתימה על חוזה המכר) נתקבל אצל עו"ד ג'ובראן מכתב נוסף של עו"ד דן, בצירוף המסמכים שנדרשו, והפעם על שמו של יצחק עמר.
זמן קצר לאחר מכן, ביום 26/09/10 (שלושה עשר ימים לאחר שהומצאו המסמכים כנדרש על ידי עו"ד דן) שלח עו"ד דן הודעה על הפרת חוזה שם נאמר שהמועצה הפרה את חוזה המכר עם מר עמר מאחר שלא העבירה לו על פי הקבוע בסעיף 10 אישורים הקשורים לעסקת המכר.

תשובת המועצה ניתנה ב- 28/09/10 (נספח ו' לכתב התביעה).
בתשובה דחתה המועצה את הטענות תוך שהדגישה כי המסמכים הנדרשים הומצאו לה רק ביום 13/9/10, וכי חלק מהמסמכים האחרים כבר הוחתמו על ידי המועצה, וניתן לאספם משם. באותו מכתב ציין עו"ד ג'ובראן ש"... הנכס נמצא בחזקת מרשך כבר מעל שנה", ומה שנותר עוד זה אישור הממונה על המחוז במשרד הפנים. ואכן במקביל, לטענת עו"ד ג'ובראן, הועברה הבקשה לאישור העסקה בצירוף מסמכים ב-13/10/10 (נספח יג' לתצהיר נ/1).

13. עו"ד דן שלח לעו"ד ג'ובראן מכתב "התראה לתיקון ההפרה" הנושא תאריך 7/10/10 בנוגע לאותם מסמכים אשר המועצה הייתה צריכה לטענתו להמציא זה מכבר, וטרם עשתה כן. עוד הודיע עו"ד דן לעו"ד ג'ובראן, ש"הנהנים נמצאים במו"מ להשכרת הנכס לתאגיד גדול, ועיכוב בהעברת הזכויות גורם לנזק רב" (נספח ז' לתביעה).
במכתב תשובה הנושא תאריך 12/10/10 כתב עו"ד ג'ובראן שהוא ידאג לכל האישורים וחלקם צורפו לאחר שנחתמו ע"י המועצה, וכי "נותר רק לקבל את אישור הממונה על המחוז במשרד הפנים" (נספח ח' לכתב התביעה).

עו"ד דן חזר והודיע במכתב הנושא תאריך 13/10/10 כי מדובר בהפרה ברורה של המועצה לאור העובדה שמלוא התמורה עבור רכישת נכס המקרקעין שולמה עוד ב-21/6/09, ועד למועד משלוח המכתב לא הומצאו כל המסמכים לצורך העברת הזכויות (נספח ו1 לכתב התביעה).

14. מתברר, שללא אישור משרד הפנים אין המינהל מתקדם בביצוע חלקו בהסכם. עוד התברר שהמועצה לא שילמה את דמי ההסכמה (מכתב הנושא תאריך 9/11/10 - נספח י"א). יחד עם זאת, לא היה באלה כדי לעכב רישום משכנתא על נכס המקרקעין, ואכן המועצה הסכימה בפברואר 2011 לחתום על התחייבות לרישום משכנתא של חב' אייל.

במקביל, בהודעה בפקס שהעביר עו"ד דן לעו"ד ג'ובראן ביום 14/2/11 נכתב:
"הקונים קצו בכל הזמן שעובר ונגרר והם הורו לי להגיש תביעה.
אני עוצר בינתיים אבל אני מבין ללבם".

15. ביום 1/3/11 הודיעה עו"ד ליבי אטלן ממשרדו של עו"ד דן לעו"ד ג'ובראן, כי יש להעביר לה את אישור הממונה במשרד הפנים לחוזה המכר, כדי שניתן יהיה לסיים את העברת הזכויות. משלא התקבל האישור פנה עו"ד דן לממונה על המחוז מר יוסף משלב במכתב הנושא תאריך 5/3/11.

הממונה במשרד הפנים ביצע בדיקות מטעמו ובמכתב הנושא תאריך 22/3/11 השיב מר יוסף משלב, הממונה על מחוז חיפה, כי העסקה טופלה במחוז עם המלצת המחוז לאישור המשרד הראשי בירושלים. משרד הפנים בירושלים ביצע בדיקה מקיפה יותר, שבעקבותיה עוכב מתן האישור. בין לבין התנהלו חילופי מכתבים בין המועצה לבין משרד הפנים בירושלים וכן פנייה של עו"ד דן אל הממונה וכן פנייה של עו"ד דן אל מבקר המדינה.

16. בדיקת משרד הפנים את המכרז העלתה שלא הועבר אליו כל החומר הנדרש. כן עלה חשד להתנהלות לא תקינה של ועדת המכרזים במועצה, וכן כי ההצעה שניתנה על ידי מר עמר ואשר הביאה בסופו של דבר להכרזתו כזוכה במכרז, הייתה הצעה "תכסיסנית".
מכתב בנושא הפגמים בהתנהלות המועצה בכל הנוגע למכרז וההליכים שננקטו נשלח ביום 10/8/11 מאת עו"ד רון אלמוג מהלשכה המשפטית במשרד הפנים אל עו"ד ג'ובראן (נספח ל"ט). עו"ד ג'ובראן השיב למכתב האמור עם הבהרות שלדעתו יש בהן כדי להצדיק אישור העסקה.

בתגובה דרש משרד הפנים תיקון של ההליכים בדרך של קיום דיון נוסף בוועדת המכרזים. עו"ד ג'ובראן התנגד תחילה (נספח מג1) לדרישה ואמר כי יודיע לרוכש שהעסקה לא אושרה. עו"ד דן משיב במכתב מיום 26/9/11 כי אי-אישור העסקה יגרום נזק אדיר לקונה וכי הוא מבקש לסיים ולקבל את האישור (נספח מג2).

17. במקביל, ועל אף שטרם נתקבל אישור משרד הפנים, הגישו התובעים תוכניות בנייה לאחר ששילמו את האגרות והיטלי פיתוח וכן שכרו מתכנן, תוך דרישה לקבל את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל להוצאת ההיתרים. האחרון התנה את האישור בקבלת אישור הממונה במשרד הפנים.

18. ב - 16/2/12 שלח עו"ד דן לעו"ד ג'ובראן "התראה אחרונה לפני משלוח הודעת ביטול החוזה". באותו מכתב ציין עו"ד דן כי התובעים יבקשו השבה של התמורה ששולמה משוערכת למועד ההשבה בפועל, החזר בגין אגרות הפיתוח, משוערכים ליום התשלום, דמי תכנון וייעוץ בסך של 60,000 ₪ וכן פיצויים בגין הפרת ההסכם בשיעור 20% בגין התנהלות רשלנית של המועצה.

בתשובתו מיום 21/2/12 דחה עו"ד ג'ובראן את טענת ההפרה מצד מרשתו, וציין כי נכון היה להסכים עם דרישות משרד הפנים לקיים הליכים חוזרים בוועדת המכרזים הבאה, שם ידון שוב הנושא וההחלטה תועבר למשרד הפנים.

המועצה הביעה הסכמתה בסופו של דבר לערוך דיון חוזר בוועדת המכרזים. בדיון החוזר שנערך, נותרה ההחלטה בעינה, ואולם ביום 13/3/12 נתקבלה במשרדו על עו"ד ג'ובראן הודעה על ביטול החוזה. במכתב נוסף מיום 18/3/12 הודיע עו"ד דן כי מרשיו עומדים על הודעת הביטול.
ביום 13/5/12 הודיע עו"ד גובראן ללשכה המשפטית של משרד הפנים על ביטול העסקה, וכי אין עוד צורך באישור המשרד וכי אין בהודעתו משום ויתור על טענות כנגד המשרד אם וכאשר יוגש נגד המועצה הליך משפטי.

19. לאור כך, השיבה המועצה ביום 16/5/12 לחב' אייל סך של 708,053 ₪ בגין התמורה ששולמה ואגרות הפיתוח, כשהם צמודים למדד ללא ריבית וללא הוצאות, וכן ללא שום פיצוי בגין הפרת החוזה.

20. התובעים טוענים כי יש לפצותם מעבר לסכום שהושב להם, בסך של 231,825 ₪ נכון למועד הגשת התביעה בהתאם לתחשיב שצורף כנספח נ"ג, כאשר ההחזר כולל היטלים ואגרות ששולמו על ידם בסכום נומינלי של 148,426 ₪ והוצאות נלוות בסך של 114,673 ₪ ועוד פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה בסכום של 153,270.

יש עוד להעיר שבמכתב ששלח עו"ד דן ב-3/5/12 כתב כי לפנים משורת הדין ומבלי לוותר על שום טענה מוכן הוא לוותר על הוצאותיו שעומדות על כ-70,000 ₪ ובתנאי שהמועצה תסכים לשלם ריבית כדין על סכום ההשבה, כאשר אין מחלוקת בנוגע להצמדה ואגרות הפיתוח.

הערה בדבר סמכות עניינית:
21. מלכתחילה הוגשה התביעה לבית משפט השלום בחיפה ונקבעה לדיון לפני כב' השופט כנעאן. משרד הפנים הגיש בקשה למחיקת ההליך או להעברתו לבית משפט מוסמך, וזאת בהיות התביעה, לטענתו, תובענה מינהלית, כמובנה בחוק בתי המשפט לעניינים מינהליים, התש"ס-2000. בהחלטה שניתנה ביום 13/12/12 הורה בית משפט השלום על העברת התיק לבית משפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים.

22. לא היה מקום שמשרד הפנים יגיש הבקשה להעדר סמכות עניינית; ומשהוגשה, דינה היה להידחות. נמנעתי מלהורות על החזרת התיק לבית משפט השלום בשל הוראת סעיף 79(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.
אבהיר מסקנתי.

מאחר שאין זה המקרה היחיד בו מועברות תביעות לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, בטענה כי מדובר בתובענה מינהלית, ראוי להתייחס לנושא במיוחד לאור ההבהרות שניתנו בעע"ם 3309/11 קוטלרסקי נ' המועצה המקומית תל-מונד. ניתן ביום 6/1/2013 (להלן: פס"ד קוטלרסקי), שם נקבעו אמות מידה לשיקול דעת נדרש, קודם הכרעה בשאלה אם אכן מדובר בתובענה מינהלית.

23. חוק בתי משפט לעניינים מינהליים, התש"ס-2000 (להלן: חוק בתי משפט לעניינים מינהליים) קובע בסעיף 5(3) כי תובענה המנויה בתוספת השלישית, תידון כתובענה מינהלית בבית המשפט לעניינים מינהליים. בתוספת השלישית של החוק מוגדרים רק שני סוגים של תובענות מינהליות, ולענייננו בס"ק (1) של התוספת נקבע כי "תובענה לפיצויים שעילתה במכרז, כאמור בפסקה 5 לתוספת הראשונה".

כפי שהוזכר בפס"ד שבדרון (עע"ם 9660/03 עיריית רחובות נ' שבדרון, פ"ד נט(6) 241, כב' השופטת מ' נאור (כתוארה אז)), העילה הקלאסית לתובענה מינהלית לפיצויים שעילתה במכרז היא מקרה שבו התובע השתתף במכרז, היה זכאי לזכות, ולא זכה. באותו מקרה שביצוע העבודה נעשה על ידי האחר או שהמכרז בוטל ולא ניתן עוד להורות על זכייתו, וכל שנותר הוא לפצותו, כי אז עומדת לאותו אדם הזכות להגיש תובענה מינהלית שעילתה במכרז (שם, 265).

24. אין חולק כי במקרה דנן נרכש נכס המקרקעין לאחר שהמועצה פרסמה מכרז וערכה הליך של מכרז שיש לראותו כנכלל בהגדרה של ענייני מכרזים של רשות, שעניינם התקשרות בחוזה לביצוע עסקה במקרקעין. ואולם התובענה לפיצויים אין עילתה במכרז. התביעה כפי שהוגשה היא תביעה לפיצויים שעילתה הפרת חוזה או התרשלות בביצועו של חוזה, וכאשר קיומו של המכרז - בו זכה מר עמר - אינו כלל עילה בתביעה האמורה, אלא לכל היותר בגדר של ראייה, אשר יש בה להצביע על קיומה או העדרה של התרשלות מצד המועצה, לצורך הכרעה בתביעה הרגילה לפיצוי.
קיומו של מכרז, איפוא, אינו הופך את התביעה לתובענה מינהלית, אלא הוא נדרש רק כדי לבסס הטענה כי הייתה הפרה של החוזה שנכרת בעקבות המכרז.

25. בפס"ד קוטלרסקי הוצעו שלוש אמות מידה מצטברות וחלופיות - הגם לא ממצות - לקביעת הסמכות העניינית בשאלה מתי יש לראות תובענה שהוגשה כתובענה לפיצויים שעילתה במכרז.
ההבחנה הראשונה היא בין תובע שזכה במכרז לבין תובע שלא זכה במכרז. כאשר תובע זכה במכרז הנטייה היא שהתביעה שתוגש על ידו תהא בבית המשפט האזרחי;
הבחנה נוספת היא בין שלב המכרז לשלב החוזי. מי שזכה במכרז ועבר לשלב החוזה, במיוחד כאשר כבר חתם על החוזה, ותביעתו קשורה לחוזה - הפרתו או התרשלות בביצועו - הסבירות נותנת שהתביעה תהיה בבית המשפט האזרחי, במיוחד כאשר עילות הדין הן מתחום המשפט האזרחי ולא המינהלי;
הבחנה נוספת היא בין עילות מתחום דיני המכרזים לעילות מתחום הדין הפרטי-הכללי.
במקרה האחרון הסמכות תהיה לבית המשפט האזרחי.

נוסיף לכך שהתביעה הוגשה גם נגד משרד הפנים שלא היה צד להליכי המכרז, והתנהלות לא נכונה של רשות - שלא במסגרת "ענייני מכרז" - טרם הוכרה כתובענה מינהלית, מה שמותיר תביעה כזו גם כן בבית המשפט האזרחי.

26. אמות מידה אלה ויישומן במקרה דנן – ובכלל פירוט עילות התביעה על רכיביהן – מובילות כולן למסקנה כי במקרה דנן מדובר בתביעה אזרחית רגילה, שהיה מקום לבררה בבית משפט אזרחי.

התביעה הוגשה על ידי מר עמר שזכה במכרז; משזכה מר עמר במכרז וחתם על חוזה המכר, ולאחר מכן תבע את מילוי תנאי החוזה, לרבות אישור הממונה מטעם משרד הפנים, הרי שתביעתו מצוייה בתחום העילות החוזיות והנזיקיות, שהן כולן בתחום הדין האזרחי-הכללי. העובדה שצד לחוזה - המועצה - היא רשות מינהלית אינה הופכת את התביעה לתובענה מינהלית.

27. בענייננו, איפוא, התובענה אינה קשורה לפיצויים שעילתה במכרז, אלא בפיצויים הנוגעים להפרת חוזה ללא קשר אם החוזה נחתם בעקבות מכרז אם לאו.
הטענות בדבר הפרת חוזה נוגעות כולן לתנאים המפורטים בחוזה עצמו ללא קשר להליך המכרז, והוא הדין לגבי עילת הנזיקין המבקשת להצביע על קיומה של עילת רשלנות. גם עילה זו אינה נסמכת כלל על הליך המכרז שהתנהל בתיק, ככל שמדובר במערכת היחסים שבין התובעים לכל אחד מן הנתבעים.

מכל הטעמים המפורטים לעיל, היה מקום לדון בתביעה בבית המשפט האזרחי, ועל פי הסעד הכספי שנתבע, בבית משפט השלום.

טענות בעלי הדין בתובענה:
28. לטענת התובעים, לא מילאה המועצה אחר תנאי החוזה עד כדי הפרתו, בכך שלא השלימה את הנדרש ממנה תוך זמן סביר, וזאת יחד עם משרד הפנים. מאז כריתת החוזה במשך תקופה של שנתיים וחצי - כאשר שתי הרשויות מטיחות האשמות הדדיות - לא אושר הסכם המכר, ובכך נגרם נזק ממשי לתובעים, כאשר בין היתר, נמנע מהם להשכיר את הנכס לשוכרים פוטנציאליים.

עוד טענו התובעים, כי לאור ניסוחו של חוזה המכר וקבלת החזקה בנכס, הוציאו התובעים הוצאות הקשורות להשבחתו של הנכס, כגון: מודד, הכנת תוכניות להיתר בניה וכו', ואלה לא הוחזרו להם.

29. המועצה דוחה את טענות התובעים. לעמדתה, פעלה באופן יעיל ורצוף ונענתה לדרישות מר עמר. במקביל הפנתה בקשתו למשרד הפנים. היא מסרה את כל המסמכים שנדרשה להציג, והכול בדרך של תגובה מהירה. ככל שהיה טיפול מתמשך נעשה הדבר מטעם משרד הפנים או כתוצאה מהתנהלות התובעים.

המועצה טענה עוד, שמועד ההודעה על נאמנות על ידי מר עמר וכן אופן התנהלותו עוד קודם לחתימה על חוזה המכר, הם שגרמו לבדיקות הממושכות שנעשו על ידי משרד הפנים. הנכס נמסר לחזקת מר עמר מיד לאחר חתימה על החוזה, ואולם התובעים התנהלו כמי שחתמו על חוזה שאינו מותנה. מר עמר ראה עצמו כזוכה במכרז עוד בטרם נתקבלה החלטת ועדת המכרזים. עו"ד ג'ובראן חזר והדגיש שמר עמר ידע על הזכייה עוד קודם שפורסמה זכייתו וכך נהג בפועל: הוא נתן לכך פרסום ברבים באמירה כי הוא זכה במכרז. התנהלות זו של מר עמר לוותה אותו לכל אורך הדרך, גם כאשר פנה למשרד הפנים לצורך אישור העסקה וגם כאשר החליט על דעת עצמו להוציא כספים לצורך קבלת היתרי בניה, והכל עוד קודם לאישור העסקה על ידי משרד הפנים.

עוד טענה המועצה שבשלב שבו ניתנה הודעת הביטול, פעלה המועצה לאישור העסקה, באופן שהסכימה להחזיר את הדיון לוועדת המכרזים, ואף נתקבלה החלטה לפיה עומדת ועדת המכרזים על הכרזתו של מר עמר כזוכה, מה שיכול היה להביא עובר לאותו מועד לאישור עסקת המכר, ודווקא אז עמדו התובעים על ביטול העסקה.
אם אכן הייתה כוונה של התובעים לבטל את חוזה המכר היה ראוי שתעשה כן במועד קרוב יותר למועד זכייתה במכרז, ולא בשלב של לקראת אישור העסקה, במיוחד כאשר הודעת הביטול הוצאה בעת שהתובעים כבר ידו שהעסקה היא לקראת אישור.

המועצה הוסיפה והדגישה, כי עם מתן הודעת ביטול אף השיבה את הסכומים ששולמו לה משוערכים למועד ההשבה בהפרשי הצמדה כמתחייב על פי דין.
על פי תצהירו המשלים של עו"ד ג'ובראן, ביום 17/5/12 השיבה המועצה לחב' אייל סך של 155,447.14 ₪ בגין היטלים ואגרות פיתוח, כפי שמופיע גם ב"טבלת ההוצאות" שהגישו התובעים. גם הסך של 708,053 ₪ הושב לתובעת לחברה.
בנוגע ליתר ההוצאות: מודד, שמאות ואדריכלות וכו', לא הסכימה המועצה להשיב ההוצאה, מאחר שלטענתה הוצאות אלה הוציאו התובעים על דעת עצמם, למרות שהחוזה היה על תנאי וטרם אושר.

לכן לעמדתה, יש לדחות התביעה נגדה ואף לזכותה בהוצאות.

30. לטענת משרד הפנים, התקשרות עם הזוכה במכרז אינה יכולה להפוך ל"חוזה" בר הפרה או בר פיצוי קודם ששוכללה ההתקשרות כחוק, קרי; ניתן אישור משרד הפנים.
יתר על כן, בין אם נכרת חוזה ובין אם לאו, משרד הפנים איננו צד לחוזה ולא ניתן לחייבו בפיצויי השבה או בפיצוי מוסכם אחר שנקבע בחוזה.
משרד הפנים הבהיר שהוא בחר שלא לאשר את בקשת המועצה ולא ליתן אישור התקשרות עם הזוכה במכרז, וכי החלטתו היא בגדר החלטה מינהלית נכונה, ראויה וסבירה לאור הנתונים שנבדקו על ידו. בנסיבות העניין איפשר משרד הפנים למועצה לחזור ולקבל החלטה בוועדת המכרזים, החלטה שהיא לטענתו מידתית יותר מאשר החלטה המורה על ביטול הליך המכרז.

משרד הפנים טוען כי פעל בגדר סמכותו וכי בדיקתו אינה בגדר הליך פורמאלי. משרד הפנים מוסיף וטוען כי התובעים נהגו בחוסר ניקיון כפיים, כי אופן הגשת הצעתם למרכז הייתה תכסיסנית, אשר חייבה את המשרד בטיפול מורכב יותר ובחינה דקדקנית. יתר על כן, לא הייתה מניעה כי התובעים יעמידו את החלטת המשרד לביקורת שיפוטית ישירה, ומשעשו כן בעקיפין ורק לאחר שיהוי רב, הרי שיש לדחות את התביעה נגדו.
ועוד, טענת ההתרשלות המיוחסת למשרד הפנים אינה מפורטת באופן שמבהיר קיומו של קשר סיבתי בין התנהלות משרד הפנים - מעשיו או מחדליו - לבין הנזק הנטען. לכן, לעמדתו, לא ניתן להתגונן מפני הטענה.

דיון ומסקנות

31. בחינת אופן התנהלות המועצה אינה מצביעה על הפרה של חוזה המכר. לאורך כל הדרך פעלה המועצה לטובת מר עמר, בזמן סביר ולעיתים אף ב"קיצורי דרך" שהיה בהם לדעת המועצה לקדם את עניינו, תוך שסברה שאין בהתנהגותו משום תכסיסנות מצידו, ואף לא שללה את הליך הנאמנות.
ככול שנפלו פגמים בהחלטות שנתקבלו, הרי אלה נמצאים במישור שיקול דעת מוטעה ולא התרשלות; ובכול מקרה לא הוכח קשר סיבתי בין דרך התנהלות המועצה לנזק הנטען. קשר סיבתי כזה מצוי יותר דווקא במישור של התנהלות התובעים.
לאור כך, משלא הפרה המועצה את תנאי חוזה המכר ואין מקום למצוא אותה חייבת בעילה בנזיקין, דין תביעת הפיצוי להידחות.
גם התביעה לסעד כספי, בכול הנוגע להוצאות של הכנת תוכניות לקראת בנייה, דינה להידחות. התנהלות זו של התובעים, קודם לקבל אישור משרד הפנים לעסקה, מצויה כולה בתחום אחריותה.
בנושא ההשבה בעקבות ביטול החוזה, נראה כי המועצה השיבה את כלל הסכומים שהיה עליה להשיב (התמורה ותשלומי חובה אחרים) ואולם היא עשתה בתוספת הפרשי הצמדה בלבד, וזאת בהסתמך על חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980, סעיף 6.
בנושא זה, נדרשו בעלי הדין להשלמות (ראה החלטה מיום 22/12/13).
מבחינת משרד הפנים, המסקנה העולה מכלל הראיות היא, שמשרד הפנים פעל במסגרת סמכותו ובדין עמד על בדיקה דקדקנית, במיוחד לאור התנהלות מר עמר והתמיכה שקיבל מאת המועצה. ולכן דין התביעה כנגד משרד הפנים, להידחות.

אפרט מסקנתי.

ההסדר הנורמטיבי:
32. כאמור, תביעת התובעים נגד המועצה מבוססת בעיקרה על טענה להפרת חוזה, שהיא עילה הנוגעת לדיני החוזים ונגד משרד הפנים על טענה לרשלנות, שהיא עילה מתחום דיני הנזיקין.

אין חולק כי חוזה המכר שנחתם מול המועצה הוא חוזה על תנאי. תנאי כהגדרתו הוא אירוע בלתי וודאי חיצוני לחוזה המתנה את החוזה. שני רכיבים מזהים אפוא קיומו של תנאי: דרישת החיצוניות והחוסר וודאות (גבריאלה שלו דיני חוזים 339 (תש"ן)).
בענייננו, נדרש אישור של משרד הפנים שאינו צד לחוזה, ולכן דרישת החיצוניות מתקיימת. רכיב חוסר הוודאות מתקיים גם הוא, וזאת במיוחד לאור חובת הפיקוח הנתונה למשרד הפנים, שהיא חובה מהותית, כך שלא הייתה וודאות שאכן משרד הפנים יאשר את העסקה. התנאי בו מדובר הוא תנאי מתלה (סע' 27(ב) לחוק החוזים הכללי).

הסמכות שניתנה למשרד הפנים לפי סעיף 190א לצו המועצות המקומיות (א), תשי"א-1950, וסעיף 11 לפקודת המועצות המקומיות, היא סמכות פיקוח על פעולות המועצה שתכליתן להבטיח תקינות ההליך, מניעת שחיתות, טוהר מידות וכו' (ראה על דרך ההשוואה בג"ץ 4401/10 גל נ' עיריית רחובות, ניתן ביום 24/3/11. שם נדון סעיף 188(א) לפקודת העיריות המקביל לסעיף 190א הנ"ל).

חובת הפיקוח של משרד הפנים אינה מסתכמת בבדיקה פורמאלית, אלא באה להנהיג מערכת פיקוח מרכזית באופן שכל עסקה המתבצעת על ידי רשות מקומית תיבדק לגופה לפני שההסכם יהיה לחוזה תקף. החובה המוטלת על משרד הפנים היא לבדוק את העסקה לגופה בראייה כוללת, ולא רק בפרספקטיבה המקומית שהיא במהותה צרה (בג"ץ 582/78 זיתוני נ' עיריית חולון, פ"ד לג(3) 243; בג"צ 7356/07 ריינר נ' עיריית רעננה. ניתן ביום 27/10/11).

בהתאם לאמור, כל עוד לא אושר ההסכם המותנה בידי משרד הפנים, הריהו חסר תוקף ואינו יכול להקנות זכויות במקרקעין. לפיכך, אי- מתן אישור בסופו של דבר על ידי משרד הפנים אינו מצביע בהכרח על המועצה כמפרה את ההסכם.

33. אמנם, חוזה על תנאי הוא חוזה שלם מרגע כריתתו בדומה לכל חוזה אחר, והוא מחייב את הצדדים כבר מעת כריתתו, אלא שהתוצאות האופרטיביות של חוזה מסוג זה הן דחויות ומותנות. שתי נקודות זמן הרלוונטיות בחוזה כזה הן: מועד כריתת החוזה ומועד התקיימות התנאי.

בתקופת הביניים שבין כריתת החוזה ובין התקיימות התנאי המתלה, אמנם קשורים הצדדים זה בזה וחייבים בנאמנות הדדית, ואולם לא ניתן לתבוע אכיפתו של החוזה או פיצויים בגין הפרתו; ואם התנאי המתלה אינו מתקיים, ממילא החוזה מתבטל.
בהתאם לכך, כאשר נטענת טענת הפרה מצד מי מהצדדים, הרי שיש לבחון את התנהלות הצדדים בתקופת הביניים על מאפייני תקופה זו.

34. לאור האמור, השאלה שיש לבחון היא אם המועצה התנהלה בתקופה שלאחר החתימה על חוזה המכר ובטרם התקיים התנאי המתלה, בדרך שהיה בה להפר את החוזה, וזאת בין היתר מכוח החובה הכללית לנהוג בתום לב ובנאמנות כלפי הצד השני (סע' 27ג לחוק החוזים (חלק כללי)), לרבות החובה לנהוג באופן שלא יסכל קיומו של התנאי המתלה.

יובהר כי לגבי תקופת הביניים יכולה היתה לעלות טענה נוספת בעילה חוזית, שנוגעת לאופן כריתתו של חוזה המכר בעקבות המכרז שפורסם על ידי המועצה. ואולם, לא עלתה כל טענה בנושא, כך שטענותיו של מר עמר אינן נוגעות לפגם בכריתת החוזה, קרי; הליך המכרז.
טענות התובעים אף לא הועלו כנגד תוכנו של החוזה.

35. חוזה המכר נחתם ביום 21/6/09 לאחר הליך של מכרז. עם חתימה על החוזה, היה ברור למר עמר, כפי שצויין בסעיף 11 לחוזה, שמדובר בחוזה על תנאי מתלה. יחד עם זאת, קיבל מר עמר לידיו את החזקה בנכס. עוד הובהר למר עמר שיש לו אפשרות להשיג על חשבונו את ההיתרים והאישורים הנדרשים לצורך בניה כמפורט בסעיף 3.6 של החוזה, וככל שנדרש סיוע מטעם המועצה, הסיוע יינתן לו – והכל בתקופת הביניים שעה שהיה ברור כי טרם ניתן אישור של משרד הפנים לחוזה.
המועצה חתמה על אישור העברת זכויות (מספר 4912) ביום 12/10/10 (מצורף במסגרת נספחים יז' לכתב התביעה).

יש לציין כי לאור אופן התנהלותו של התובע בנושא הנאמנות רשאי היה משרד הפנים לחזור ולבדוק מדוע התנהל הרוכש בדרך בה התנהל, באופן שהיה בו להצדיק העיכוב במתן אישור משרד הפנים לחוזה. זאת ועוד, בשל הצורך בתיקון חלק מהמסמכים – ודרישה לגיטימית של עו"ד ג'ובראן מאת עו"ד דן כי אלה יתוקנו – התעכבה העברתם המסודרת למשרד הפנים.
המסמכים שהמציאה המועצה למשרד הפנים, לא העידו מלכתחילה על נושא הנאמנות: כאמור, נושא זה לא נזכר במסגרת הליך המכרז, אלא הטענה בדבר פעולתו של מר עמר בשם חב' אייל עלתה לראשונה רק בשלבים מאוחרים. יש לדחות בעניין זה את טענת התובעים כי כבר עובר למועד פתיחת המעטפות במסגרת הליך המכרז היה ידוע למועצה כי מר עמר פועל כנאמן בחב' אייל. כאמור, בהודעה מיום 25/8/09 על תשלום מלוא התמורה לא צויין כי מי שביצע את התשלום היא חב' אייל, ולמעשה ההודעה הראשונה בדבר קיום נאמנות נמסרה רק ביום 4/1/10. זאת ועוד, לאורך כל ההתכתבות בין הצדדים, לרבות המכתב המודיע על נאמנות עצמו, הנדון מתייחס למר עמר כצד לחוזה המכר ולא כנאמן באותו הליך. גם באישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון המופנה ללשכת רישום המקרקעין, מיום 28/10/10, לפיו אין לה התנגדות לביצוע פעולות רישום במקרקעין, מצויין שמו של מר עמר כקונה.

בנוגע לפרוטוקולים נדרשים למועד יצירת הנאמנות, צורף פרוטוקול חב' אייל - פרוטוקול שאינו חתום - ושם על סדר היום של החברה, לרכוש מהמועצה המקומית פרדס חנה את הזכויות על שם החברה במינהל מקרקעי ישראל בלשכת רישום המקרקעין, כאשר יש לחזור ולהזכיר שבעת המכרז לא הייתה החברה קיימת.
אדגיש כי עותק מהפרוטוקול לא צורף ואין תאריך על מועד ההחלטה בקשר לאותה נאמנות נטענת. גם ההודעה לרשויות המס על נאמנות לפי סעיף 74 לחוק מס אינה נושאת תאריך.

רק ביום 13/9/10, כשמונה חודשים לאחר חתימת חוזה המכר, התקבלו המסמכים המתוקנים על שמו של מר עמר, ולמרות האמור מצאו לנכון התובעים באמצעות בא-כוחם להודיע ביום 26/9/10 (כ-13 ימים לאחר שהומצאו המסמכים המתוקנים) על הפרת החוזה. התנהלות כזו דווקא מצד התובעים אינה מצביעה על תום לב או על דרך מקובלת למילוי התנאים על פי חוזה המכר.

36. לאחר בדיקה מתאימה של משרד הפנים את פרטי העסקה, עמד משרד הפנים על הדרישה להחזיר הנושא לעיון מחדש בפני ועדת המכרזים במועצה. עו"ד ג'ובראן קיבל הדרישה ואכן הנושא חזר לדיון בפני ועדת המכרזים ונתקבלה החלטה החוזרת ומאשרת את עסקת המכר למר עמר, שאינה רואה בהצעות שהוגשו כפי שהוגשו על ידו, משום תכסיסנות.

לאור כל המפורט המסקנה המתבקשת היא כי המועצה פעלה תוך זמן סביר הן על-פי אמות המידה של דיני החוזים והן על-פי אמות המידה הנדרשות מרשות מינהלית לפעול במהירות הראויה, ככל הנדרש בנסיבות העניין (סע' 11 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981).
יש איפוא לדחות טענות התובעים, ככל שהן נוגעות לעילה במישור החוזי של הפרת חוזה המכר.

עילת רשלנות:
37. בחינת אופן התנהלות משרד הפנים מעלה המסקנה כי אין בהתנהלותו כדי להצביע על התרשלות או קיומו של קשר סיבתי בין התנהלותו לבין הנזקים הנטענים, המבסס עילת רשלנות. הדבר נכון גם לגבי התנהלותה של המועצה.

כדי להוכיח אחריות ברשלנות, יש להוכיח קיומו של נזק, אשם וקשר סיבתי בין השניים, כאשר אלה מתייחסים למזיק ולניזוק ספציפיים ביחס לאירוע מוגדר וספציפי (ראה לצורך השוואה ע"א 10078/03 שתיל נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד סב(1) 803, 840-841).

במסגרת היחסים שבין המועצה לתובעים אין להצביע על אשם, וממילא לא ניתן להסיק קיומה של רשלנות.
במערך היחסים שבין המועצה - משרד הפנים - התובעים, ניתן להצביע על פגמים מסויימים בדרך התנהלות המועצה, אך אלה מצויים במישור של טעות בשיקול הדעת.

38. על פי הנתונים שהובאו לאישור משרד הפנים, עלה חשד לתכסיסנות באופן הגשת ההצעה, לא הוצג פרוטוקול ועדת מכרזים עם תאריך נכון שממנו ניתן היה ללמוד על התייחסות לשתי ההצעות כהצעה יחידה, הדברים לא קיבלו ביטוי בחוות הדעת המשפטית שהייתה אמורה להיות מונחת בפני מליאת המועצה והיו אי התאמות ברורות בין התאריכים.
בנסיבות אלה היה מקום לבירור הנוסף שנעשה במשרד הפנים ואין בהתנהלות זו כדי לבסס טענת רשלנות.

ממכתב ששלחה הגב' כרמלה כהן מטעם משרד הפנים בירושלים אל עו"ד ג'ובראן ביום 3/4/11 עולה, כי משרד הפנים דרש המצאת מסמכים נוספים כדוגמת: אישור מהנדס, מסמכי המכרז, ופרוטוקולים והחלטות של ועדת המכרזים. מכתב נוסף נשלח ב-27/7/11, ולאחר שעו"ד ג'ובראן הודיע כי המסמכים המבוקשים נמסרו במחוז חיפה, חזרה גב' כהן והבהירה שיש צורך במסמכים נוספים מהותיים.

במכתב מיום 1/5/11 הבהירה גב' כהן כי הדרישה בסעיף 7(ג) לחוק הרשויות המקומיות (ייעוץ משפטי) התשל"ו-1975 מחייב חוות דעת משפטית בכתב קודם לאישור העסקה ואין די בחוות דעת שנאמרה ונרשמה בפרוטוקול. כמו כן הבהירה פעם נוספת שיש צורך בחתימת המהנדס, וכן הבהירה כי לא קבלה את מסמכי המכרז או פרוטוקול החלטת ועדת המכרזים לרבות רשימת מציעים.

39. ממכתב התשובה של מבקר המדינה בהתייחס לפנייה של עו"ד דן בנושא, עולה כי לא הועבר למשרד הפנים אישור של מליאת המועצה של המוכר, כי אין פרוטוקול ישיבת מועצה בה אושרה התקשרות עם מר עמר, וכי החלטת המועצה מיום 17/9/06 שהועברה למשרד הפנים אינה מהווה החלטה של המועצה המאשרת את העסקה. החלטה זו ניתנה עוד כאשר הזכויות במקרקעין המועברים לא היו כלל בידי המועצה המקומית, מאחר שזו ניתנה טרם פורסם המכרז. כן נכתב כי לא צורפה חוות דעת משפטית מנומקת בכתב כנדרש על פי סעיף 7ג על פי חוק הרשויות המקומיות. המבקר חוזר ומדגיש כי יש לצרף אישור מהנדס בנוגע לתיאום בין החוזה לבין תוכניות תקפות החלות על הנכס. עוד עולה כי לא ברור הכיצד חוזה המכר נחתם ב-21/6/09 ואילו ההכרזה על מר עמר כזוכה הייתה רק ב-16/9/09 כאשר באותו מועד גם הייתה פתיחה של המעטפות, לכן גם לא ברור מתי אימץ ראש המועצה את המלצת הוועדה (נספח לג').

המבקר עמד עוד על העובדה שבטופס הבקשה הראשון שהוגש למשרד הפנים באוקטובר 2010 נכתב כי הוגשה הצעה יחידה אחת בלבד ורק במכתב של העירייה מיום 1/5/11 הובהר כי למעשה הוגשו שתי הצעות וטופס הבקשה תוקן כך שהוספה הערה לעניין זה וכי המועצה התייחסה לשתי ההצעות כאל הצעה אחת.

40. לעניין זה יצויין עוד שמשרד הפנים ביקש הבהרה כיצד פעלה ועדת המכרזים, ואם הייתה מודעת לכך ששתי ההצעות שנבחנו הן מטעם אותו גורם וכי בחרה להתייחס אליהן כהצעה אחת.
עו"ד אלמוג ממשרד הפנים הוסיף במכתבו:
"על פני הדברים, עולה לכאורה חשש כי חברת גני אליזה בע"מ הגישה את הצעתה למכרז, כאשר היה ידוע מראש כי הצעתה נמוכה יותר מהצעתו של מר עמר ולכן לא תזכה, רק כדי שלא יחולו על המכרז סעיפים 22(ו), 22(ח) ו-23(ג) לתוספת הרביעית (וזאת לאחר שהמכרז הקודם בו התמודד מר עמר בוטל, ככל הנראה מכוח סעיפים אלה...)
מהעתירה והתצהיר שנלווה לה עולה הרושם שההצעות הוגשו בתיאום, וכי מר עמר ידע את פרטי ההצעה של חברת גני אליזה, ועוד לפני פתיחת המעטפות הצהיר כי הצעת גני אליזה עמדה בתנאים וכי היא נמוכה יותר מהצעתו שלו.
הוועדה בחרה שלא לפעול לפי סעיף 20...
אף שהסבנו תשומת לב הרשות המקומית לקושי משפטי זה, לא ראינו לכך כל אזכור בחוות הדעת המשפטית שהונחה בפני מליאת המועצה" ולכן התבקשה התייחסות משפטית נוספת לחוזה המכר".

עו"ד ג'ובראן בתשובתו מיום 11/8/11 (נספח מ' לתצהירו) סבר כי המשרד עוסק בזוטות, וכי הגיעה העת לאשר את העסקה, ואולם, עו"ד אלמוג לא קיבל את עמדתו.

41. המחלוקת שתוארה בין שני הגופים נוגעת לשאלת שיקול הדעת המחייב במקרים כגון אלה. בהתחשב בסמכותו של משרד הפנים לבחון התנהלותה של רשות מקומית טרם אישור עסקאות מסוג זה, יש לאשר את אופן פעולתו ודרך בדיקתו, במיוחד לאור "ההקלות" שניתנו לתובעים במהלך המכרז, ולאור אופן התנהלותם של התובעים לאחר חתימה על החוזה.

המסקנה מן האמור, כי לא הוכחה כול התרשלות מצד משרד הפנים.


42. התוצאה מן האמור, כי יש לדחות כול טענה בדבר זכאות לפיצוי, וממילא אין להידרש לשאלה, אם קמה לתובעים הזכות לפיצוי מוסכם על אף שבחוזה המכר, עומדת זכות כאמור למועצה בלבד.


חובת ההשבה והיקפה:
43. ביטול חוזה מביא ככלל לידי סיום את כל הנוגע לחיובי הצדדים שעדיין לא קויימו. לגבי חיובים שבוצעו טרם הביטול, משבוטל חוזה יש לכאורה להחזירם למצב בו היו בטרם בוצעו.

מכאן, שחובת ההשבה קיימת רק אם החוזה בוצע באופן מלא או חלקי בטרם בוטל. לא כל תוצאה של מילוי חוזה שבוטל תחייב בהשבה אלא רק אותן תוצאות שביטויין הוא "קבלה" ו"מתן" דבר על פי החוזה (דוד קציר, תרופות בשל הפרת חוזה (יוני 1991) חלק ב', עמ' 771, להלן: קציר/תרופות בשל הפרת חוזה).

מטרת ההשבה אינה אפוא לפצות את הנפגע מהפרת החוזה או להעניש את המפר, אלא להעמיד את שני הצדדים במצב בו היו אילולא נעשתה העסקה מלכתחילה (ע"א 195/84 עיריית נהריה נ' ימין, פ"ד מ(3) 266, 276ב).

בנסיבות אלה היה מקום - כפי שפעלה המועצה - להשבת מלוא התמורה ודמי הפיתוח ששילמו התובעים; ובדין סירבה המועצה להשיב לתובעים הוצאו שהוציאו על דעת עצמם בנוגע להיתרי בנייה, עוד קודם לאישור העסקה על ידי משרד הפנים.


הפרשי ריבית:
44. השאלה שנותרה לדיון, אם זכאים התובעים גם להפרשי ריבית על סכומי ההשבה.
בהחלטה שניתנה ביום 22/12/13 הוריתי לצדדים להשלים טיעון במחלוקת זו.
התובעים עומדים על עמדתם שעל המועצה להוסיף ולשלם להם הפרשי ריבית על התמורה שהושבה.

בסיכומי המועצה צויין שאין תחולה של חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), על מחלוקת זו, מאחר שההשבה אינה בגין "תשלום חובה" (ראה סעיפים 7-1 לסיכומים המשלימים של המועצה).
ואולם, אין כל התייחסות לתחולתו של חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית), פרט לטענה כי המועצה לא עשתה שימוש בכספים ועוד נטען כי ביטול החוזה נעשה במועד מאוחר.

משרד הפנים הצטרף לעמדה זו ואין למעשה מחלוקת כי אין תחולה לחוק הנ"ל במקרה דנן. ככל שמדובר בהפרשי ריבית על פי חוק הפרשי הצמדה וריבית, טען משרד הפנים כי הנושא אינו נוגע לו אלא מצוי בהסדרים שהיו על פי ההסכם בין הצדדים.


45. אין לקבל את עמדת המועצה. חוק פסיקת ריבית קובע, בין היתר, שיש סמכות לבית המשפט לפסוק ריבית (ראה סע' 2 של החוק), והסייג הקבוע בסע' 6(א)(1), אינו חל, מאחר שאין בהסכם הוראה המורה אחרת בעניין זה.

המועצה השיבה לתובעים סכום של 708,053 ₪ בגין התמורה ששולמה וכן היטלים ואגרות פיתוח בסך של 148,426 ₪ על-פי ערך נומינלי בצירוף הפרשי הצמדה בלבד.

משנותר כסף של התובעים בחזקת המועצה, ושהייתה הסכמה להשבתם, היה על המועצה להוסיף ולשלם הפרשי ריבית על פי חוק פסיקת ריבית, כחלק מהסכמת המועצה לביטול העסקה ולהשבת הסכומים ששולמו לה על ידי התובעים או מטעמם. משהוחזקו הכספים תקופה ממושכת, לאור מועד ביטול העסקה, על המועצה להוסיף הפרשי ריבית לכל התקופה.

הכלל הוא, כי שיטת שערוך התמורה - לעניין הסכומים שהעבירו התובעים למועצה ואשר נתקבלו אצלה בפועל, וכאשר היא הסכימה להשבתם - תהא לפי חוק פסיקת ריבית, מיום בו הופקדו הכספים אצל המועצה ועד להשבתם בפועל (ראה ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עיריית ירושלים (סע' 86 והפסיקה הנזכרת שם). העיקרון המנחה הוא שכסף ששולם צריך שיוחזר בערכו הריאלי, ועקרון מניעת התעשרות שלא כדין מחייב, דרך כלל, כי לסכום הנומינאלי יתווספו הפרשי ריבית ריאליים, אשר מייצגים את השימוש בכסף, גם אם הטענה היא שלא נעשה בו שימוש, אך עמדה אפשרות למועצה לעשות שימוש כזה.

יש עוד להעיר, כי המועצה לא טענה לנזקים - ככל שאלה נגרמו לה, אם נגרמו - בגין הודעה באיחור על ביטול חוזה המכר, ומכל מקום אין בנימוק זה בלבד כדי למנוע תוספת ריבית לסכומים שהושבו.


לפיכך, יש לקבל את הערעור בנושא זה ולהורות למועצה להוסיף ולשלם הפרשי ריבית על כלל
הסכומים שהושבו, לאורך כל תקופת החזקת הסכומים בחזקת המועצה.


הוצאות:
46. התובעים זכאים להוצאות מהמועצה, הגם בשיעור מופחת מאחר שעיקר תביעתם, נדחתה. לא היה מקום לעכב השבה של הפרשי ריבית ריאליים על פי חוק פסיקת ריבית. לפיכך, תשלם המועצה לתובעים ביחד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ נכון למועד מתן פסק הדין.

באשר לתביעה כנגד משרד הפנים, הגם שנקבע כי לא היה בהתנהלות משרד הפנים משום התרשלות המזכה את התובעים בפיצוי, לא ניתן להתעלם מהעיכובים בטיפול בענייני המכרז אצל משרד הפנים. הבקשה לאישור העסקה בצירוף מסמכים - הגם לא מלאים - הועברה על ידי עו"ד ג'ובראן למשרד הפנים ב-13/10/10. התשובה שנתקבלה מהממונה על מחוז חיפה, מר יוסף משלב, ניתנה ביום 22/3/11, לאחר פניית בא-כוח התובעים, עו"ד דן. ואילו תשובת משרד הפנים בירושלים ניתנה ב-3/4/11.
פער הזמנים בין המועד בו נתקבלה הבקשה לראשונה לאישור ועד למתן תשובה עניינית הוא משמעותי, וזאת גם אם ניתן לקבל במידה מסוימת הטענה, כי מוטל עומס עבודה על המשרד. יש לקחת נתונים אלה בחשבון בעת פסיקת הוצאות לטובת משרד הפנים.

לאור האמור, יש לחייב התובעים, ביחד ולחוד, לשלם למשרד הפנים הוצאות ושכ"ט בסכום כולל של 8,000 ש"ח.


התוצאה:
47. אשר על כן אני מורה על דחיית התביעה למעט חיוב בתשלום הפרשי ריבית על הסכומים שהושבו. על המועצה להוסיף ולשלם הפרשי ריבית ריאליים על פי חוק פסיקת ריבית מיום בו הופקדו הכספים אצלה על ידי התובעים ועד למועד השבתם בפועל (16/5/12) (להלן: הפרשי הריבית שלא שולמו).
על הפרשי הריבית שלא שולמו, תוסיף המועצה הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית מיום 16/5/12 ועד למועד תשלומם בפועל.

אני מחייבת את המועצה לשלם לתובעים ביחד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ נכון למועד מתן פסק דין זה, בתוך 30 ימים מהיום.

אני מחייבת את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם למשרד הפנים הוצאות ושכ"ט בסכום כולל של 8,000 ₪, בתוך 30 ימים מהיום.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהו מכרז ?

  2. מכרז תפור

  3. הקפאת מכרז

  4. מסמכי המכרז

  5. פסילת מכרזים

  6. אומדן מכרזים

  7. פגם טכני במכרז

  8. תנאי סף במכרז

  9. מכרז מכון רישוי

  10. מכרז לביצוע נקז

  11. פגם מהותי במכרז

  12. מכרז כריתת עצים

  13. ביטול מכרז פומבי

  14. הארכת פטור ממכרז

  15. עתירה לאכיפת מכרז

  16. זכות הטיעון במכרז

  17. פיצויי קיום במכרז

  18. המלצה לפסול מכרז

  19. מכרז ערוץ המוסיקה

  20. תיאום הצעות במכרז

  21. תנאים במכרז ציבורי

  22. פתיחת מעטפות מכרז

  23. הצעה גירעונית במכרז

  24. מכרז של חברת החדשות

  25. מכרז שיפוץ בית ספר

  26. פירוש תנאי סף במכרז

  27. היעלמות מעטפה במכרז

  28. תנאים מקפחים במכרז

  29. הערכת מועמדים במכרז

  30. אי פרסום מכרז חיצוני

  31. ביטול מכרז ללא הסבר

  32. אי מימוש זכייה במכרז

  33. ניגוד עניינים במכרז

  34. הצעה אחת בלבד במכרז

  35. טיאוט רחובות - מכרז

  36. אורכה להגשת מסמכי מכרז

  37. הצעה תכסיסנית ‏במכרז

  38. ביטול מעשה עשוי במכרז

  39. הצעה נמוכה מדי במכרז

  40. פגם בתנאי הסף של מכרז

  41. ביטול החלטה לבטל מכרז

  42. נוסח לא ברור של מכרז

  43. מכרז של משרד החקלאות

  44. מכרז לבניית בריכת מים

  45. חוסר ודאות הצעה במכרז

  46. פגם בכל ההצעות במכרז

  47. זכות עיון במסמכי מכרז

  48. מקבילית הכוחות מכרזים

  49. בקשה לפסילת זוכה במכרז

  50. בקשה לעיון במסמכי מכרז

  51. ביטול מכרז למינוי מנהל

  52. תנאי סף להשתתפות במכרז

  53. מכרז תעודות זהות חכמות

  54. אי עמידה בתנאי סף במכרז

  55. מכרז לביצוע סקר מקרקעין

  56. פסילת מועמד במכרז פנימי

  57. הגבלת מספר הזוכים במכרז

  58. מכרז לרכישת מכונת צילום

  59. עריכת מכרז עירייה סלולר

  60. מכרז הסעות במשרדי הממשלה

  61. ניסיון קודם כתנאי במכרז

  62. פגמים במכרז מועצה מקומית

  63. מכרז ביטוח מועצה מקומית

  64. דרישת ניסיון כתנאי במכרז

  65. פגם במכרז של משרד הפנים

  66. דרישת ותק כתנאי סף במכרז

  67. ביטול מכרז של הקרן הקיימת

  68. ערעור על פסילת הצעה במכרז

  69. החזר הוצאות השתתפות במכרז

  70. מכרז מינויים בחברת החשמל

  71. העדפת תוצרת הארץ במכרזים

  72. פרסום מכרז ע''י מפרק חברה

  73. הפרת צו שיפוטי בהליכי מכרז

  74. דחיית ''הצעה יחידה'' במכרז

  75. תביעה נגד המכרז של המדינה

  76. ניסיון קודם של משתתף במכרז

  77. ביטול מינוי שנעשה ללא מכרז

  78. פסילת ההצעה הכי זולה במכרז

  79. בקשת ארכה לתשלום לפי מכרז

  80. השפעת עדכון מחירים על מכרז

  81. סיום תקפות רשיון במהלך מכרז

  82. בקשה לפסילת מכרז לאיוש משרה

  83. ביטול מכרז לאחר פתיחת הצעות

  84. ביטול קבלת הצעות מחיר במכרז

  85. גביית דמי היתר מזוכה במכרז

  86. בקשה למתן צו זמני בהליך מכרז

  87. החזר כספי בעקבות זכיה במכרז

  88. היכרות מוקדמת עם מועמד במכרז

  89. ביטול הודעה על ביטול מכרזים

  90. פסילת הצעה במכרז בשל פגם טכני

  91. מכרז זכויות שידורי רדיו בצפון

  92. דחיית ההצעה הזולה ביותר במכרז

  93. ביטול מכרז לאחר צו התחלת עבודה

  94. תקופת התקשרות בלתי סבירה במכרז

  95. מכרז להנחת צנרת השקיה בקולחין

  96. עתירה לבטל את החלטת ועדת המכרזים

  97. פסילת הצעה במכרז בגלל סוג המטבע

  98. תשלום בחסר על עבודה במסגרת מכרז

  99. רשות שדות התעופה מכרזים פנימיים

  100. אי קבלת הזמנה לשלב השני של מכרז

  101. דוגמא לתביעה לביטול מכרז שהתקבלה

  102. הורדת מחיר הצעה במכרז לאחר זכיה

  103. בחינת כדאיות כלכלית של מציע במכרז

  104. שלילת מעמד משתתף בעל כשירות במכרז

  105. אי ביטול מכרז פגום מחמת מעשה עשוי

  106. אי עמידה בלוח זמנים - הצעה במכרז

  107. פניה לבית המשפט בעניין זכיה במכרז

  108. שינוי תנאים במכרז לאחר פתיחת הצעות

  109. פיצויים על פגמים בהצעה מתחרה במכרז

  110. ביטול מכרז לאחר פתיחת תיבת ההצעות

  111. דיון בהצעות שלא הוגשו לתיבת המכרזים

  112. ביטול זכיה במכרז עקב איחור בתשלומים

  113. מסירת פרטים לא נכונים של מועמד במכרז

  114. הגבלת הזמן על זכות העיון במסמכי מכרז

  115. טענה להפסדי רווחים בעקבות ביטול מכרז

  116. הפסד במכרז למרות הצעת ההצעה הכי זולה

  117. עמידה בתנאי מכרז - דיני תכנון ובנייה

  118. פגיעה באינטרס הציבורי בגלל עיכוב מכרז

  119. האם בית המשפט יכול לשנות תוצאות מכרז ?

  120. טופס הזמנת הצעות למכרז - תנאים מקדמיים

  121. בקשה למניעת עיכוב בכניסה לתפקיד נבחר במכרז

  122. האם אפשר לעכב מינוי לתפקיד באמצעות מכרז ?

  123. בקשה לבית המשפט העליון להפסקת הליכי מכרז

  124. ערעור על תוצאות מכרז בשווי מיליארדי שקלים

  125. תביעה לביטול זכיה במכרז בגלל שיקולים זרים

  126. הכרזת בית משפט על ההצעה הזולה ביותר במכרז

  127. פרסום מכרז חדש באותם תנאים לאחר ביטול מכרז

  128. מכרז למתן זיכיון לשידורי רדיו אזורי בירושלים

  129. פסילת הצעה במכרז בשל פגם בהתנהגות במכרז קודם

  130. פטור מחובת המכרז: תקנה 3(23) לתקנות חובת המכרזים

  131. האם מותר לשנות את תנאי הניקוד ותנאי הסף במכרז ללא הודעה ?

  132. אי מילוי תנאי בחוזה למכירת נכס קדם מכרז מקרקעין ו/או גרימה להפרתו

  133. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון