תיקון רטרואקטיבי של שומות ארנונה בגין חנויות ומחסן המשמשים כמכולה

תיקון רטרואקטיבי של שומות ארנונה בגין חנויות ומחסן:

עיקרי העובדות

2. ביום 20.6.2005 חתמו העותרים הסכם לשכירות חנויות עם חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות שכונות בת"א–יפו בע"מ (להלן: "חלמיש"). מדובר בחנויות מס' 3-5 בבלוק 35 ברח' הסהרון 16-18 שמשמשות יחד כחנות מכולת אחת גדולה המחוברת ברצף אחד של בניין רכבת, בו קומת קרקע מסחרית ומעליה בניין דירות מגורים. ביום 9.1.2006 ביקשה חלמיש מהעירייה להעביר את חשבון הארנונה מהשוכר הקודם, לביא אליהו, לשוכרים החדשים – העותרים, ונקבה במספר חשבון - 3718-0160-001-47, וצירפה כנספח לפנייתה את העמוד הראשון של הסכם השכירות שנחתמה עם העותרים.

מבלי להיכנס לשאלת פרשנות מכתב חלמיש הנ"ל, אציין רק כי במישור העובדתי לא ברור ממסמכי הצדדים לאיזה יחידה מתייחס מספר החשבון הנ"ל שננקב במכתב זה, האם לסהרון 16, או לסהרון 18, או לשניהם גם יחד. מכל מקום מהעמוד הראשון של הסכם השכירות, שאין מחלוקת כי הומצא לעירייה במצורף למכתב חלמיש מינואר 2006, עולה בבירור כי הנכס הושכר ע"י חלמיש לעותרים במלואו, דהיינו גם סהרון 16 וגם סהרון 18. העירייה בתשובתה מיום 30.1.2006, למכתב הנ"ל של חלמיש, ציינה בכותרת את הכתובת סהרון מס' 16 , ואת חשבון הארנונה שננקב בפניית חלמיש שמספרו: 3718-0160-001-47. בגוף המכתב ציינה ששטח הנכס הוא 30 מ"ר, ומשום מה לא התייחסה לסהרון 18 ששטחו 57 מ"ר, ושגם הוא כאמור מהווה חלק בלתי נפרד מהמכולת המחוברת.

העותרים ניהלו יחד בסהרון 16-18 מכולת, עד שביום 19.10.2009 ביקש העותר 1 (להלן: "עופר") מהעיריה להוציא את העותר 2 (להלן: "משה") מהחזקתו במכולת (בשל הפסקת פעילותו בה).
בדצמבר 2012 עזב גם עופר את המכולת ושלח הודעה לעירייה כי הוא הפסיק החזקתו בנכס. כל השנים שלחה העירייה לעותרים חשבונות הארנונה רק עבור הסהרון 16, ואת חשבונות הארנונה עבור הסהרון 18 שלחה ללביא לאליהו, השוכר הקודם שכבר חדל להחזיק בנכס. העירייה אף פתחה בהליכי הוצל"פ כנגד אליהו בשנת 2007, ורק באוגוסט 2012, כשהעמיד ב"כ לביא, עו"ד מיימון את העיריה על טעותה כי הוא כבר שנים לא מחזיק בסהרון 18, תיקנה העירייה את רישומיה באשר למחזיק בסהרון 18.

רק ביום 11.10.2012 שלחה העירייה לעותרים הודעה על חילופי מחזיקים בסהרון 18 וחיוב בתשלום רטרואקטיבי בגין השנים בהם לא שילמו העותרים ארנונה עבור הסהרון 18, מאז כניסתם לנכס, בשנת 2005, ועד שנת 2012. העותרים סירבו לשלם חיוב רטרואקטיבי זה מאחר שלטענתם לפי הדין העיריה אינה רשאית לחייבם בגין שומות כל שנות העבר, שהפכו בינתיים לחלוטות, ולפיכך הגישו את העתירה דנן על מנת שביהמ"ש זה יורה על ביטול החלטת העיריה.

עיקרי טענות הצדדים

3. העותרים טענו כי שילמו את החיובים שקיבלו והגיעו להסדרים בגינם וכי כלל לא נדרשו לשלם מעבר לחיוב שקיבלו. לטענתם כלל לא ידעו כי קיבלו חיוב שאינו מלא. כמו כן טענו כי לפי הדיווח של חלמיש יכלה העיריה לדעת שמדובר הן במספר 16 והן ב- 18. מאחר שכל השומות בגין שנים עברו הפכו לחלוטות, לא ניתן לפי הדין לחייבם באופן רטרואקטיבי בגין שנים אלו.

העירייה טענה כי העותרים אחראים לתשלום כיוון שמעולם לא עדכנו את העירייה בחילופי המחזיקים בסהרון 18, ובכך פעלו בחוסר תום לב שכן היה עליהם לדעת שמוטל עליהם לשלם ארנונה גם בגין הסהרון 18 ולא רק בגין הסהרון 16, וכי בהודעת התשלום של חיובי הארנונה שנשלחו אליהם במהלך כל השנים צוין המען הסהרון 16 בלבד.
לשיטת העיריה חובת הדיווח כי בשנת 2005 התחלפו המחזיקים חלה על העותרים, והם לא עשו כן.

דיון

4. סע' 325-326 לפקודת העיריות קובעים:

"הארנונה בחדילת בעלות או החזקה
325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

הארנונה ברכישת בעלות או החזקה
326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו; בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".
(ההדגשות כאן ולהלן שלי, י"ש).

חובת ההודעה חלה איפוא חד משמעית על הבעלים או המחזיק של הנכס שחדל מלהחזיק בו.
בענייננו, חלמיש הודיעה לעירייה על חילופי המחזיקים. היא צירפה את העמוד הראשון של חוזה שכירות שאפשר להבין ממנו בבירור שסהרון 16 ו– 18 הושכר לשוכרים חדשים – העותרים. גם בביקור העירייה לאחר הגשת העתירה בנכס, ממרץ 2013 צויין כי הסהרון 16-18 מתנהל כחנות אחת גדולה של ירקות.

כך נקבע בפסיקת ביהמ"ש העליון בבר"מ 867/06 רע"א 3502/06 מנהלת הארנונה בעירית חיפה נ. דור אנרגיה (1988) בע"מ – (לא פורסם, מיום 17.4.2008), סע' 26-28 לפסק דינו של כב' השופט י. דנציגר:

"סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות מורים כי על הבעלים ועל המחזיק בנכס המוכרים או משכירים את הנכס לאחר, מוטלת החובה להודיע בכתב לרשות המקומית על שינוי שכזה, וכל עוד לא מסרו הודעה כאמור יהיו חייבים בתשלום הארנונה (ראה אהרן נמדר דיני מסים [מיסוי מקרקעין] 415 (מהדורה שניה, תשנ"ב)).

על תכליתו של ההסדר הקבוע בסעיפים הנ"ל מפרט הנריק רוסטוביץ בספרו ארנונה עירונית ספר ראשון, 276 (מהדורה חמישית, רונית כהן כספי ושגיב חנין עורכים, התשס"א):

"חובת ההודעה על חדילת החזקה בנכס מוטלת על הנישום על מנת למנוע מקרים, שבהם המחזיק החדש בנכס לא יחויב בארנונה. ההנחה היא, כי נישום שחדל להחזיק בנכס ימהר להשתחרר מחבותו בארנונה, וימסור על-כך הודעה בכתב לרשות המקומית."

ובהמשך, בעמוד 277:

"להטלת חובת ההודעה על חדילת החזקה על הנישום שחדל להחזיק בנכס יש טעם נוסף, שלא להכביד על הרשות יתר על המידה באיתור המחזיק ולא לחייב את הרשות המקומית לבדוק בכל עת את המצב בשטח לאשורו."
ראה למשל, בר"ם 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, מפי כבוד השופטת נאור:

"העיקרון הבסיסי של חיוב הארנונה הוא שהחיוב יושת על המחזיק בנכס (ס' 8 לחוק ההסדרים). תכליתו של סעיף 325 לפקודת העיריות הינה להעביר את נטל ההודעה על שינוי חזקה אל המחזיק העוזב. הוראה זו נועדה להקל על הרשות לגבות את מיסי הארנונה בלא שתידרש לעקוב בעצמה אחר השינויים בחזקה..."

כעולה מהפסיקה, אם וככל שארעה טעות ברישום המחזיק ביחס לסהרון 18, בשל רשלנות או מחדל של חלמיש, לביא, או של העירייה, הרי שבמישור היחסים שבין העירייה לעותרים, העיריה אינה זכאית לתבוע מהעותרים, ובוודאי לא כעבור שנים רבות כל כך.
כלשון הפסיקה העותרים "זכו מן ההפקר" ולעיריה לא נותר אלא לתבוע את לביא או חלמיש. על האחרונים להתמודד עם המצב שנוצר במישור היחסים החוזיים שביניהם לבין העותרים.

"אכן, בצדק נצמדו בתי המשפט בערכאות הדיוניות לתכלית זו של החקיקה, ויישמו את ההסדר הקבוע בסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות באופן דווקני, כך שמקום בו לא נשלחה הודעה בכתב על ידי הבעלים או המחזיק על העברת הבעלות או החזקה, ימשיך אותו נישום לשאת בארנונה, עד למתן הודעה כאמור. יודגש, ככל שקיים בעלים או מחזיק ש"נהנה מההפקר" בתקופת הזמן שבה לא הודיע הבעלים או המחזיק הקודם על ההעברה כאמור, הרי שהפתרון של הנישום הוא במישור היחסים שבינו לבין הבעלים או המחזיק החדש, ולא במישור היחסים מול העירייה.
אכן, סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות מטילים על הנישום חובה אקטיבית להודיע לרשות בכתב על חדילת הבעלות או החזקה בנכס, וזאת ככל שברצונם לפטור עצמם מחובת תשלום הארנונה. זכותה של העירייה להמשיך ולראות בבעלים או המחזיק הרשום בספריה כנישום הנכון לחיוב הארנונה, נועדה לדרבן את הבעלים או המחזיק לעדכן את הרשות המקומית אודות שינויים שחלו בבעלות או בהחזקה בנכסים שבשטחה".

(ראו: שם, סע' 30-32 לפסה"ד).

לאור האמור לעיל, ממה נפשך, אם הודעת חילופי המחזיקים איננה ברורה בשל מחדל של חלמיש, או שפרשנות העירייה נכונה כי הכוונה הייתה רק לסהרון 16 ולא גם לסהרון 18. בכל מקרה, לפי סע' 325-326 והפסיקה שבעקבותיו, במישור היחסים שבין העירייה לנישום. החיוב בגין מס 18 יישאר על הנישום הישן, דהיינו השוכר הקודם לביא, או חלמיש. אם העותרים זכו מן ההפקר הרי שהתרופה לכך תהיה במישור היחסים הפנימיים שבין המשכיר חלמיש לבין השוכר הישן (לביא) והשוכרים החדשים (העותרים) ולא בין העירייה לעותרים. אנו עוסקים כאן במשפט מנהלי שבין הרשות - העירייה, ובין האזרח – העותרים, ולא במשפט הפרטי של דיני חוזים או הנזיקין.










סיכום

5. לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני מקבלת את העתירה במובן זה שמבוטלת החלטת העירייה מיום 11.10.2012 (נספח 4 לעתירה) להשית את חוב הארנונה בגין הסהרון 18 על העותרים, וכן מבוטלות השומות המוגדלות שהוצאו לעותרים בעקבות החלטה זו .

המשיבה תישא בהוצאות העותרים בסך 25,000 ₪, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. כפיה כלכלית

  2. בקשה לשומת הוצאות

  3. שומה עצמית מס שבח

  4. תביעה לביטול שומה

  5. תביעה לפתיחת שומה

  6. לחץ העולה לכדי כפייה

  7. תיקון שומה לאחר השגה

  8. שומת מס לאדם הלא נכון

  9. החזר כספים מפקיד שומה

  10. התיישנות שומה מס הכנסה

  11. הארכת מועד לתיקון שומה

  12. בקשה לשומת הוצאות משפט

  13. טעויות לכאורה בשומה מכרעת

  14. שומת ארנונה סופית חלוטה

  15. עתירה לביטול שומת ארנונה

  16. ערעור שומות על הפרשי הון

  17. ערעור על החלטת פקיד השומה

  18. ערעור מע''מ על שומת עסקאות

  19. ארכה להגשת ערעור על צו שומה

  20. דחיית ערר על שומת שמאי מכריע

  21. שומת מגרש זכאות להבטחת הכנסה

  22. התיישנות שומה דיני חדלות פרעון

  23. ערעור על שומה לפי מיטב השפיטה

  24. פגמים בפתיחת שומה לפי סעיף 147

  25. זכות הטיעון בהליכי השגה על שומה

  26. ביטול התשלום הרטרואקטיבית בגין שומה

  27. ערעור על החלטת ועדת ערעורים על שומות

  28. שומה לפי מיטב השפיטה ללא פסילת ספרים

  29. השגה על שומת היטל השבחה של שמאי מכריע

  30. שכר טרחה בגין הכנת שומה לצרכי היטל השבחה

  31. הגשת ערעור מס הכנסה נוסף על אותה שומת מס

  32. תוך כמה זמן צריך להגיש השגה על שומת ארנונה

  33. ערר על שומה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין

  34. אחוזי שומן במוצרי חלב תביעה ייצוגית על הטעיה

  35. עתירה לביטול החלטת עירית תל אביב להעביר יחידות שומה

  36. הוצאת שומת מס חדשה כאשר עומד ותלוי ערר על השומה הקודמת

  37. ארנונה: החלת שומה המתוקנת רטרואקטיבית מתחילת שנת הכספים

  38. תיקון רטרואקטיבי של שומות ארנונה בגין חנויות ומחסן המשמשים כמכולה

  39. נטען כי לא נלקח בחשבון בשומה המכרעת השוני בצפיפות - חד-קומתי לעומת דו- קומתי

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון