שימוש בנכס למגורים בניגוד לשימוש המיועד לאולם הקומה המסחרית

העותר השתמש בנכס למגורים בניגוד לשימוש המיועד לאולם הקומה המסחרית

הצדדים הגיעו להסדר טיעון וביום 21.5.12 נדון העותר לתשלום קנס ולהתחייבות להימנע מעבירה. בנוסף ציווה בית המשפט על העותר להתאים את הבנייה נשוא כתב האישום לתכניות ולהיתרי הבנייה החלים באזור לרבות בדרך של הריסתה. בית המשפט הורה כי צו ההריסה ייכנס לתוקף ביום 21.5.13.

בעקבות גזר הדין, פנה העותר בבקשה לשימוש חורג מתעשייה למגורים ובתוספת חדר לממ"ד. הבקשה כללה בנוסף לשימוש החורג, הקלה מקו בניין והקלה משינוי תכנית המתאר מ-4 קומות ל-5 קומות, שאחת מהן היא קומת המרתף.

ביום 19.8.12 דנה רשות הרישוי המקומית בבקשה ודחתה אותה. נימוקי הדחייה כללו התייחסות לחריגה המבוקשת מקו הבניין המהווה סטייה ניכרת על-פי התקנות; התייחסות לכך שהבקשה מהווה סטייה ניכרת בזכויות הבנייה כמו גם חריגה במספר הקומות המותר. בהקשר זה ציינה רשות הרישוי כי לא נותרו זכויות בנייה שלא נוצלו במסגרת הקומות הקיימות. עוד נימקה רשות הרישוי את החלטתה בכך כי הבקשה לוקה בחסרים גרפיים רבים: ההקלות שפורסמו אינן באות לידי ביטוי בצבע על גבי התכנית ומוצגות כמצב קיים. עם זאת, ראתה רשות הרישוי להדגיש כי בסיס הדחייה הוא בנימוקים לעיל ולא בחסרים הגרפיים שאך נועדו להדגיש ליקויים נוספים בתכנית.

בנימוקי הערר שהגיש העותר לוועדת הערר, נטען כי קומת הקרקע נשוא הדיון קיימת מאז נבנה הבניין בתקופת המנדט והיא שימשה חלק מקומת המסחר במפלס הכניסה. היתרי בנייה משנת 79 מעידים על שימוש לאולם שמחות ועסקים שונים במהלך השנים. עוד נטען כי תשריט הבית המשותף מעיד על דירה שהיתה בזמנו בקומת הקרקע, כי במפלס הנדון קיימת חצר שיכולה לשמש לצורך אוורור נאות בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 ועל כן ניתן להשתמש במרתף כדירת מגורים. עוד נטען כי ההקלות שנדרש העותר לפרסם הן עבור מצב קיים מאושר בכל הנוגע לקווי הבניין ולמספר הקומות. הליקויים שמצא העותר בהחלטת רשות הרישוי, הינם שבפועל אין סטייה ניכרת מקווי הבניין, אין תוספת זכויות בנייה למצב הקיים ואין הבקשה מוסיפה קומות מעבר לקיים בבניין.

בדיון שהתקיים בפני ועדת הערר, הסבירה נציגת רשות הרישוי כי בבניין יש קומת מסחר ומתחתיה המרתף נשוא הבקשה. המדובר באזור מסחרי שניתן לבנות בו 150% ובסה"כ 454 מ"ר וכי אם ייעשה סיכום כללי קיימים בבניין 800 מ"ר וזאת בלי הקומה אליה מתייחסת הבקשה. עוד צוין כי הבניין חורג מקווי הבניין שלו, כי אין זכויות בנייה וכי על אף שמותר שיהיו בו 3 קומות, יש כבר 4. קבלת הבקשה משמעותה הפיכת שטח שירות לשטח עיקרי וזו תוספת של קומה. לנוכח נתונים אלה, המדובר בסטייה ניכרת. נציג העותר כפר בטענה שהמדובר בשטח שירות שמבקשים להופכו לשטח עיקרי. עם זאת, האדריכל מטעם העותר הודה כי הבקשה אינה משקפת כראוי את המצב הקיים. יצוין כי דיירים מן הבניין שנכחו בדיון, עמדו על כך כי התכנית כוללת, שלא כדין, חלקים שאינם שייכים כלל לעותר.

ועדת הערר דחתה את הערר מן הטעם שכהודאת מבקש ההיתר, אין הבקשה משקפת את הבנוי בפועל ואת המצב הקיים. בנוסף, ראתה היא לדחות את הערר מנימוקי רשות הרישוי ועל כל אלה, מצאה כי אין כל הצדקה מן הבחינה התכנונית המהותית לאשר שימוש חורג למגורים בשטחים הללו. בהקשר זה הדגישה ועדת הערר כי המדובר במרתף, כי היתרים קודמים ניתנו לאולמות שטבעם מזכיר תעשייה ואין הם דורשים אור טבעי ואוורור כפי שדורש שימוש מגורים וכי על כן ולו מן הבחינה הזאת, אין מקום להיעתר לבקשה.

בעתירה נטען כי אין כל יסוד להחלטת רשות הרישוי לפיה מהווה הבקשה סטייה ניכרת מקווי בניין, מזכויות בנייה ומספר הקומות וכי על אף שזה המצב העובדתי, נדרש העותר כתנאי להגשת הבקשה לפרסם אותה כאילו היא מכילה בקשות להקלות בתחומים הנ"ל וזאת מעבר לשינוי אופי השימוש בנכס שהוא העניין היחיד שהיה על רשות הרישוי לעסוק בו. עוד טוען הוא כי הן רשות הרישוי והן ועדת הערר טעו כשהתייחסו לנכס כאל מחסן ולא כאל נכס מסחרי שהשימוש בו הוא שימוש עיקרי. טעות זו, כך נטען, גררה עמה טעות נוספת והיא המסקנה שיש צורך בתוספת של אחוזי בנייה, מה שאינו נכון לא מן הבחינה העובדתית ולא מן הבחינה המשפטית. ולבסוף טוען העותר כי ועדת הערר טעתה בכך שהיא ביססה את החלטתה על הנימוק שקומת המרתף אינה ראויה למגורים בשל חוסר אוורור, גם אם יוכל העותר להוכיח שהוא עומד בדרישות הדין לשם התאמת האוורור. בהקשר זה ציין כי קיימות באותו מפלס דירות מגורים אחרות שהאוורור להן הוא בדיוק אותו אוורור המיועד לנכס שבמחלוקת.

דין העתירה להידחות.

בצדק סברה ועדת הערר כי די בכך שהבקשה הוגשה כשהיא אינה משקפת את כל הבינוי ואת המצב הבנוי בפועל, כדי להביא לדחייתה. בעניין זה כזכור תועדה הודאת האדריכל מטעם העותר שהופיע בפני ועדת הערר. מעבר לכך, עיון בבקשה להיתר שהגיש העותר (נספח ח' לתשובת העירייה), אותה לא מצא לנכון לצרף לעתירה, מלמד בבירור שהמדובר בקומת מרתף מתחת לאדמה שאין לה מקור אור טבעי או אוורור טבעי. מקום כזה אינו ראוי למגורים ושיקוליה התכנוניים של ועדת הערר, מעבר לכך שאין הם מהווים עילה להתערבותו של בית המשפט, הרי שהם מקובלים עלי לחלוטין. אוסיף לכך כי אין לעותר זכות קנויה לשימוש חורג, ובתי המשפט עמדו על הצורך לעשות באמצעי זה שימוש מדוד ובמשורה, "מעין רע הכרחי שיש להימנע משימוש בו במידת האפשר" (עע"מ 109/12 הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז המרכז נ' גבעת האירוסים גן האירועים בע"מ, מיום 23.12.12) על אחת כמה וכמה נכונים הדברים כשהמדובר בבקשה שאינה ראויה מן הבחינה התכנונית ואף אינה ראויה מן הבחינה האנושית.

על כל אלה יש להוסיף כי גם עמדת הוועדה המקומית ולפיה יש בבקשה משום סטייה ניכרת בזכויות הבנייה, מקובלת עלי. כעולה מהבקשה להיתר שהגיש העותר, צורפה חצר פנימית כחלק מן הנכס בעוד שהיא אמורה כאמור להיות חצר פנימית על פי היתר הבנייה המקורי.

נוכח כל אלה, העתירה נדחית.

העותר ישלם הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 3,000 ₪ לכל אחד ממשיבים 1, 2, 3 ו-4.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. משרדים שירותים ומסחר

  2. סגירת פטיו במבנה מסחרי

  3. מידע מסחרי - חופש המידע

  4. צו הפסקת שימוש (מסחרי/עסקי)

  5. הסכם הסחר ישראל האיחוד האירופי

  6. תביעה בגין הצעה לרכוש שטח מסחרי במבנה

  7. בקשה להכשרה בדיעבד של תוספת שנבנתה למבנה מסחרי

  8. בקשה לתוספת קומות מגורים מעל קומה מסחרית קיימת

  9. ערר אישור תוכנית מצב קיים בשינויים במבנה מסחרי במקרקעי

  10. שימוש בנכס למגורים בניגוד לשימוש המיועד לאולם הקומה המסחרית

  11. חוזה למתן רישיון שימוש מסחרי בטכנולוגיה לצורך פיתוח אפליקציה

  12. צו המחייב עובד לשעבר להעביר למעסיק את כל המידע המסחרי שברשותו

  13. סמכות בית משפט אזרחי רגיל: פעולה אזרחית או מסחרית של גוף ציבורי

  14. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון