פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

נדחתה בקשת המערערת לקבלת פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "סעיף 19(ג)(1)" ו"חוק התכנון והבנייה" בהתאמה).

הרקע לערעור והחלטת הוועדה
1. העובדות אינן שנויות במחלוקת והן כדלהלן: המערערת הינה בעלת זכויות בנכס הידוע כחלקה 94 בגוש 30149 בשכונת בית הכרם בירושלים (להלן: "הנכס"). שטחו הרשום של המגרש עליו בנוי הנכס הוא 600 מ"ר עם זכויות בנייה של 50% (שטחים עיקריים). היתר בנייה שניתן ביום 4.1.93 אישר בנייה בנכס בשטח של 328.85 מ"ר. בגין מימוש תכנית זו לא היה חיוב בהיטל השבחה מפני שהיא אושרה טרם כניסתה של התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה לתוקף. במהלך השנים נוצלו מלוא זכויות הבנייה שהיו קיימות בנכס והנכס נרשם כבית משותף, כשתַתֵי חלקה 2 ו-3 נרשמו על שם העותרת. בהמשך, ביום 28.6.07 אושרה תכנית 11349 (להלן: "התכנית") אשר התירה את הגדלת מספר הקומות המותר בנכס משתיים לשלוש; התירה תוספת בנייה בקומה ראשונה; קבעה קווי בניין חדשים; הגדילה את שטחי הבנייה וקבעה אותם על 665.36 מ"ר (מתוכם 537.29 מ"ר שטחים עיקריים). בשנת 2011 ניתן היתר בניה נוסף בנכס במסגרתו אוחדו שתי יחידות הדיור השייכות למערערת לכדי דירה אחת ששטחה כיום הוא 151.68 מ"ר. המערערת הגישה בקשה להיתר בנייה נוסף במסגרתה ביקשה לבנות את הקומה הנוספת לפי התכנית, אך לא כהרחבה של הדירות בקומה שמתחתיה, היות ואלו אוחדו כאמור, לדירה אחת, אלא להקים יחידת דיור חדשה ונוספת. הבקשה אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, והונפקה שומת היטל השבחה בסך של 341,000 ₪ בשל מימוש הזכויות מכוח התכנית.

2. על השומה הוגש ערר לוועדה במסגרתה טענה המערערת כי היא זכאית לפטור מכוח סעיף 19(ג)(1) מאחר ומדובר בבקשה להיתר בניה לדירת מגורים, כאשר הדירה אמורה לשמש את קרוביה, במקרה זה ילדיה. לדבריה, אין בעובדה שיש לה כבר דירה בשטח העולה על 140 מ"ר כדי לפגוע בזכאותה לפטור לפי הסעיף האמור. לחילופין נטען כי היא זכאית לפטור בגין הרחבת הדירה, כאשר לעניין הפטור יש לראות את דירותיה שאוחדו כדירות נפרדות שאף אחת מהן אינה בשטח העולה על 140 מ"ר.

3. בהחלטתה סקרה ועדת הערר את החלטות וועדות הערר ופסיקות בתי המשפט השונים במשך השנים באשר לפירוש סעיף 19(ג)(1), את התכליות העומדות בבסיס הפטור הקבוע בסעיף ואת הכללים שנקבעו ליישומו. בסופו של דבר קבעה הוועדה כי אין כל מקום לערוך הבחנה בין אזרח המבקש להרחיב את דירתו לשטח של למעלה מ-140 מ"ר לבין אזרח המבקש לנצל את המ"ר העודפים לשם בניית דירה חדשה, וזה כזה אינם זכאים לפטור בגין השטח העולה על 140 מ"ר. במקרה זה, אילו הייתה המערערת חפצה להרחיב את דירתה לגובה מכוח הזכויות שמעניקה התכנית, היא הייתה מחויבת בהיטל השבחה החל מהמ"ר הראשון ולא הייתה זכאית לפטור, ואין בעובדה שמדובר בבניה של יחידת דיור חדשה ולא בהרחבת הדירה הקיימת כדי להעניק זכאות לפטור. עוד קבעה הוועדה כי אין בעובדה שהפטור אינו מיועד עבור העוררת אלא עבור ילדיה, בכדי לשנות מהמסקנה האמורה לפיה המערערת אינה זכאית לפטור. כאמור, המערערת הינה בעלת דירה העולה על 140 מ"ר, והיא אינה זכאית לפטור בעצמה וממילא אינה יכולה להעניק לקרובה זכות שאינה קיימת לה אישית.

4. הוועדה גם דחתה את טענתה החלופית של המערערת לפיה לצורך חישוב היטל ההשבחה יש לראות את שתי יחידות הדיור שבבעלותה כאילו אלו לא אוחדו, ולכן היא הייתה זכאית להרחיב לפחות את אחת מהדירות עד לשטח של 140 מ"ר ללא תשלום היטל השבחה. הוועדה ציינה כי הדירות אוחדו באקט תכנוני של בקשה להיתר והקלה, ויש לבחון את בקשת הפטור לפי המצב הסטטוטורי ערב המימוש, ולפיו כאמור מדובר בדירות שאוחדו לדירה אחת ששטחה מעל 140 מ"ר. גם הטענה כי יש לבחון את מצב הדירות ביחס למועד אישור התכנית ולא ביחס למועד מימוש הזכויות לפי התכנית, נדחתה, שכן הכלל הוא כי את הזכאות לפטור בוחנים למועד המימוש ולא למועד אישור התכנית.

טענות הצדדים
5. המחלוקת בין הצדדים הייתה אך בפרשנות המשפטית שיש ליתן לסעיף 19(ג)(1) במקרה זה. טענת המערערת הייתה כי אין רלוונטיות לשטח הדירה המוחזקת על ידה שעה שהיא מבקשת פטור בשל בניית דירה חדשה עבור קרוב שלה. לטענתה, מסעיף 19(ג)(1) עולה כי המחוקק כלל לא התייחס לשטחי הדירות האחרות של מבקש הפטור, והוא בחר להתנות את מתן הפטור בשטח הדירה החדשה שתיבנה, וכלשון הסעיף: "שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה" שהיא הדירה הנבנית, אינו עולה על 140 מ"ר. משכך נטען, טעתה הוועדה שעה שהביאה בחשבון את שטח דירתה כיום, שכן אין רלוונטיות למצבת הנכסים של מבקש הפטור ויש ליתן את הדעת אך לגודלה של הדירה שמבקש הפטור מבקש לבנות. המערערת הוסיפה כי גם אם היה מקום לפרשנות בה בחרה הועדה לפיה תקרת הפטור מוגבלת לשטחן המצטבר של כלל הדירות השייכות למבקש הפטור, יש להעדיף את פרשנותה שלה, לפי הכלל כי חוק בענייני מס יש לפרש באופן המטיב עם הנישום. המערערת סמכה את טענותיה בין היתר על פסק הדין בעניין חמאיסי (רע"א 3626/06 חמאיסי נ' הוועדה המקומית לתכנון מבוא העמקים, 22.7.08). לדבריה, באותו מקרה קבע בית המשפט כי המערער נמצא זכאי לפטור מהיטל השבחה בבניית דירת מגורים חדשה בשטח של 350 מ"ר על מגרש השייך לאביו. טענת המערערת הייתה כי עיון בפסק הדין בעניין חמאיסי מלמד כי בית המשפט לא ייחס חשיבות לשאלה האם לאותו אב, קרובו של המערער, היו נכסים אחרים ואף לא לגודלם של אותם נכסים, והתמקד אך בשטח הדירה שביקש הבן לבנות, וכי לא סביר להניח שלאביו של חמאיסי לא היה בית מגורים משלו שעה שנתן את חלקתו הריקה לבנו. גם מסתבר כי דירתו של מר חמאיסי הייתה גדולה מ-120 מ"ר (שהייתה תקרת הפטור באותה עת).

6. מנגד טענה המשיבה כי יש לדחות את הערעור הן מנימוקי הוועדה והן מנימוקיה שלה. לדבריה, ההלכה כפי שנקבעה בפסק הדין בעניין צרי (רע"א 7417/01 צרי נ' הועדה המקומית גבעתיים, פ"ד נז(4) 879) ועומדת בתוקפה גם כיום, היא, שבחלקה אחת תחת בעלות אחת יש זכות לבניית 140 מ"ר בלבד (למחזיק או לקרובו) מבלי שיידרש בגינם היטל השבחה. השאלה אכן אינה כמה מטרים רבועים יש למבקש הפטור בנכסים נוספים שבבעלותו, אלא מה מצבת הזכויות שיש למבקש הפטור באותם מקרקעין בגינם מבוקש הפטור, שכן הפטור ניתן רק עבור 140 מ"ר ראשונים במקרקעין. במקרה זה, כאשר למערערת יש כבר זכויות העולות על 140 מ"ר באותם מקרקעין לגביהן היא מבקשת לקבל את הפטור שבגין מימושם, היא לא חבה בהיטל השבחה, הפטור כולו "נבלע" למעשה בתוך התכניות הישנות ואין המערערת זכאית עוד לפטור עבור ניצול זכויות נוספות באותם מקרקעין במסגרת דירה חדשה, בדיוק כפי שלא הייתה זכאית לקבלת פטור זה לוּ הייתה בוחרת להרחיב את דירתה שלה. העובדה שתוספת הבנייה שתיבנה לא תשמש את המערערת אלא את קרוביה אין בה כדי לשנות דבר, שכן משנמצא כי אין לעוררת זכאות לפטור בגין הבנייה במקרקעין, אין לה גם מה להעניק לקרוביה. המשיבה הטעימה כי קבלת טענת העוררת לפיה היא זכאית לפטור בגין בניית הדירה הנוספת, וזאת משום שלא ביצעה בעבר הרחבות בדירותיה הקיימות ומכאן שלא ניצלה את הפטור "המגיע לה", תוך התעלמות מזכויות בנייה שהיו קיימות במקרקעין במצב קודם, תוביל למצב של ריבוי פטורים לאותם מקרקעין. בעליו של המקרקעין ינצל תחילה את מלוא הזכויות הקודמות, שיכולות להגיע למאות מ"ר, מבלי שיחויב בגינן בהיטל, ולאחר מכן יזכה ליחידה נוספת בפטור בטענה כי לא ניצל מעולם את הפטור המגיע לו. מצב זה עומד בניגוד לאמור בפסק הדין בעניין צרי ובפסק הדין בעניין חמאיסי, בהם נקבע כי למקרקעין בבעלות אחת ניתן פטור מתשלום היטל השבחה לבנייה של 140 מ"ר בלבד. המשיבה הוסיפה כי יש גם לדחות את טענת המערערת כי במקרה של ספק בפרשנות הסעיף יש לפרשו לטובתה. ההלכה כיום היא שגם חיקוקים בענייני מיסים כפופים לאותם כללים של הפרשנות התכליתית, לה כפופים כל שאר החיקוקים, והכלל כי יש לפרש הוראות חוק בענייני מס לטובת הנישום אינו תקף עוד. מה גם, שבמקרה זה מדובר בהוראת פטור חריגה שבשל פגיעתה בשוויון בנטל ובצדק החלוקתי, יש לפרשה בצמצום דווקא.

7. בדיון שהתקיים ביום 24.6.13 הוסיף ב"כ המערערת וטען כי לפי ההגדרה בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") דירה בבית משותף נחשבת ל"מקרקעין" ובמקרה זה הדירה שהמערערת מבקשת לבנות תרשם כדירה נפרדת וזאת לפי תנאי היתר הבנייה. לפיכך אין כל משמעות לזכויות שיש למערערת במקרקעין שבבעלותה כיום באותו בניין. לכן, כפי שהמשיבה מודה כי לוּ הדירה שהמערערת הייתה בונה לילדיה הייתה מעברו השני של הרחוב בו בנוי ביתה היא הייתה זכאית לקבלת פטור, כך הדין כשהדירה אותה היא מבקשת לבנות מצויה בקומה מעל דירתה בבית משותף. המערערת הוסיפה כי עמדת המשיבה כי אדם הבונה דירה לקרובו על גבי דירתו שלו אינו זכאי לפטור, ורק מקום בו אדם יבנה לקרובו דירה זהה אך לא על דירתו שלו אלא על גבי דירת שכנו, ושכנו יבנה דירה לקרוביו שלו על גבי דירת השכן האחר, יזכה את שני הבונים בפטור, היא אבסורדית.

8. מנגד טענה ב"כ המשיבה כי אין להקיש מהגדרות חוק המקרקעין לדיני התכנון והבנייה ולחוק התכנון והבנייה שחוקק עובר לחקיקת חוק המקרקעין. בכל הנוגע לדיני התכנון והבנייה החשיבות היא למגרש אליו מיוחסים הזכויות, ועל כן גם אם, למשל, בנייה מעבר לרחוב הייתה מזכה את המערערת בפטור, אך במקרה זה בו הבנייה המבוקשת היא על אותם מקרקעין בהם כבר יש למערערת 140 מ"ר, אין היא זכאית לקבלת הפטור, גם אם מדובר ביחידה נפרדת. היא שבה וטענה כי קבלת עמדת המערערת חותרת תחת תכלית החוק.

דיון והכרעה
9. עניינו של הערעור הוא אפוא, בפרשנות סעיף 19(ג)(1), הקובע כך:

"בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".

לשונו של הסעיף לא הייתה נהירה דיה והיא זכתה לפרשנותו של בית המשפט במהלך השנים. ראשית נקבעה תכליתו של הפטור הקבוע בסעיף כתכלית סוציאלית שעניינה עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם (רע"א 7417/01 בעניין צרי; ע"א 5138/04 הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ' נווה שלום חברה מוגבלת בערבות, 30.8.07). מצד שני, נקבעו מגבלות לפטור כדי לאזן בין התכלית הסוציאלית לבין התכלית העומדת בבסיס גביית היטל השבחה שהיא תכלית של "צדק חברתי", לפיו כאשר פלוני נהנה מהשבחת נכסו בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון, הוא נדרש לשתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תוכניות וביצוען (ע"א 1321/02 נווה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשייה - מחוז מרכז, פ"ד נז(4) 119). ההגבלות נועדו להגן על קופת הקהילה הנזקקת לכספי היטל ההשבחה, באופן שלא תוענק ההטבה למי שאינו זקוק לה. מטעם זה הוגבל שטח הדירה המורחבת לצורך מתן הפטור, ונקבע התנאי כי הדירה מיועדת לשמש למגורים של המחזיק או של קרובו, כדי להוציא מכלל ההטבה דירות שנבנות לצרכי השקעה. מטעם זה גם מתחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות כחריג לכלל לפיו יש לשלם היטל השבחה. "תכלית הסעיף אינה להעשיר את הזוכה בהטבה על חשבון רווחת קהילתו, אלא אך לאפשר לו להרחיב את ביתו, אף אם אין ידו משגת לשלם את דמי ההשבחה" (רע"א 7417/01 בעניין צרי; רע"א 10472/07 אימן דאהוד נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא עמקים, 10.11.09).

10. בהמשך נקבעו מספר עקרונות ליישום ההטבה הקבועה בסעיף. תחילה נקבע כי ניתן לקבל פטור אחד ויחיד לתא המשפחתי ורק לדירתו העיקרית של המחזיק או קרובו, ששימשה ושתשמש בפועל למגוריו (רע"א 7417/01 בעניין צרי; רע"א 3626/06 בעניין חמאיסי). נקבע גם כי מספר החלקות שעליהן בנויה הדירה, כמו גם מספר הבעלים, החוכרים או המחזיקים, אינם יכולים להשפיע על מספר הפטורים שיינתנו להם, לבד או במצטבר, כל עוד מדובר באותו תא משפחתי, שכן הסעיף שם במרכז הדיון את נושא זכויות הבניה או השטח הכולל של הדירה, ולא את מספר הדירות או כל נתון אחר (רע"א 7417/01 בעניין צרי). כן נקבע כי הפטור יינתן גם בבנייה על מגרש ריק (רע"א 3626/06 בעניין חמאיסי). ועוד נקבע כי לא ניתן להתגבר על מגבלת הפטור הבודד לתא המשפחתי באמצעות העברה ללא תמורה לקרוב (ע"א (מרכז) 14301-12-09 זיו הצופה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון, 26.10.10).


11. ממכלול ההלכות שנקבעו עולה כי אין תא משפחתי זכאי לקבל את הפטור מקום בו הוא קיבל פטור מכוח סעיף זה בעבר, בין אם במקרקעין בו מבוקש ההיתר ובין אם במקרקעין אחרים. כמו כן, מקום בו לתא המשפחתי דירה בשטח הקטן מ- 140 מ"ר באותם מקרקעין עליהם הוא מבקש לבנות בפטור, הוא יהיה זכאי לפטור רק לגבי ההפרש בין שטח הדירה במצב הקודם ועד ל-140 מ"ר, זאת בין אם מתבקשת הרחבת דירה קיימת ובין אם מתבקשת בניית דירה חדשה במקרקעין. מקום בו לתא המשפחתי דירה בשטח העולה על 140 מ"ר באותם מקרקעין עליהם הוא מבקש להרחיב דירה קיימת או לבנות דירה חדשה - אין התא המשפחתי זכאי לפטור. זאת, גם מקום בו לגבי ה-140 מ"ר הקיימים לא ניתן בעבר פטור לפי סעיף 19(ג)(1). לעניין זה, אין זה משנה אם מדובר בבניית יחידה אשר בסופו של יום יכול ותרשם כיחידה נפרדת במסגרת הבית המשותף שנבנה זה מכבר על גבי המקרקעין ובין אם לאו. החשוב הוא אם תוספת הבנייה היא על גבי אותם מקרקעין בהם בנויה יחידת הדיור המקורית של התא המשפחתי. "במקרקעין" "ובאותם מקרקעין" נאמר בסעיף, היינו אותם מקרקעין ובזה נבדלת בניית תוספת באותם מקרקעין ובין בנייה במקרקעין שכנים או אחרים. לכן, אין בהגדרת דירה בבית משותף כ"מקרקעין" בחוק המקרקעין רלוונטיות לענייננו מפני שהאפשרות שתוספת הבנייה תוגדר בסופו של יום כ"דירה" לפי חוק המקרקעין אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זה כאמור. די נהיר גם כדעת הוועדה שאין הבדל לעניין החבות בהיטל ההשבחה אם מדובר בתוספת לדירה קיימת או בבניית תוספת המיועדת להיות דירה נפרדת. גם אין נפקות לשאלה אם תוספת הבנייה תיוחד למגורי בעל המקרקעין או למגורי קרובו. אדרבה, סעיף 19(ג)(1) קבע כי דינם של בעל המקרקעין וקרובו יהיה זהה, לשבט או לחסד.

הערעור נדחה אפוא, והמערערת תשא בהוצאות המשיב בסך של 15,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להגדלת שיפוע גג

  2. תכנון חזיתות בניינים

  3. בקשה לתוספת חדרים בדירה

  4. מטרת חוק התכנון והבניה

  5. סעיף 78 לחוק התכנון והבניה

  6. סעיף 152 לחוק התכנון והבניה

  7. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה

  8. חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

  9. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

  10. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה

  11. תכנון לגליזציה למבנה קיים

  12. סעיף 204 לחוק התכנון והבניה

  13. אי תכנון מקרקעין במשך זמן רב

  14. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה

  15. תיקון 43 לחוק התכנון והבניה

  16. סעיפים 77,78 ללחוק התכנון והבניה

  17. הגדרת "דירות נופש" (תכנון ובניה)

  18. פסיקת הוצאות בועדת ערר לתכנון ובניה

  19. בקשה לתוספת מדרגות חירום למבנה תעשייה

  20. בקשה להקמת מתקן טיהור שפכים בשטח מפעל

  21. בקשה לתוספת יחידת דיור קוטג' לבית קיים

  22. איחור בהגשת ערר לפי חוק התכנון והבנייה

  23. בקשה לתוספת חדר על הגג בבית מגורים משותף קיים

  24. מחיקת ערר לועדת תכנון ובניה בגלל איחור בהגשתו

  25. נטל ההוכחה בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  26. הפטור בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  27. שתי החלטות "סותרות" של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

  28. בקשה להתיר החלפת שער נגרר לשער מתרומם ושינוי מיקום השער

  29. בקשה לפירוק גגון ליצירת גישה לחניה וסגירתה של חניה קיימת

  30. בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה

  31. פטור לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  32. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה שלא לאשר תצ"ר

  33. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחזור להחלטה קודמת

  34. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה להפקיד תכנית

  35. הזדמנות להגיש התנגדות מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה

  36. אופן חישוב שטחי הבניה בדין הישראלי מוסדר בתקנות התכנון והבניה

  37. בקשה להקמת גשרון כניסה המחבר דירה עם רחוב בשל הפרש מפלסים גדול

  38. מי רשאי להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ?

  39. עתירה מנהלית לביטול החלטות ועדת המשנה והועדה המחוזית לתכנון ובנייה

  40. פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

  41. עתירה מנהלית לצירוף חבר נוסף מסיעות האופוזיציה לוועדת המשנה לתכנון ובנייה

  42. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה להוריד מסדר היום בקשה לבנות בית מגורים

  43. עתירה מנהלית נגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות את התנגדות העותר לתכנית

  44. ערר על העדר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחידוש החלטה ליתן היתר לבקשה לשינויים

  45. עתירה לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שבה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות ערר

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון