בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין, אשר בין היתר חזיתו פונה לכיוון בניין המצוי בבעלות המשיבים 4-6 (להלן: "קעואר") ובאותה חזית פתוחים לפי התכנון חלונות.
על אף התנגדות קעואר, אישרה הועדה המקומית את התוכנית.
על החלטת הועדה המקומית לאישור התוכנית, הוגש ערר בפני ועדת הערר המחוזית במחוז הצפון על ידי קעואר.
לאחר דיון בפני מליאת הועדה, דחתה ועדת הערר את הערר ביום 04/09/12 פה אחד.
כנגד החלטה זו, פעלו קעואר בשני מישורים.
מחד, הגישו הם עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי לעניינים מינהליים בנצרת.
ביום 12/11/12 החליט בית המשפט המחוזי לאחר ששמע את טיעוני הצדדים, לדחות את העתירה.
מאידך, הם הגישו בפני יו"ר ועדת הערר (להלן: "היו"ר") בהתאם לסמכותו על פי סעיף 111 (ב) לחוק התכנון והבניה, בקשה ליתן להם רשות להגשת ערר בפני הועדה המחוזית לתכנון ובניה, כנגד החלטת ועדת הערר הנ"ל.

ביום 11/12/12, מבלי שביקש היו"ר הנ"ל את תגובת העותר דנן כלל, החליט, לאחר דיון בטענות קעואר בבקשתם הנ"ל, לדחות את הבקשה לתת זכות ערר (סעיפים 1-12 להחלטתו, נספח ו (2) לכתב העתירה).
על אף החלטתו הנ"ל, הוסיף היו"ר להחלטתו בהאי לישנא:

"13. עם זאת, הנני מפנה את הוועדה המקומית לעובדה כי הואיל ואין המדובר באיחוד חלקות, החלקה הגובלת, חלקה 131, הינה חלקת מגורים על פי הוראות התכנית החלה, ועל כן אין לפתוח חלונות לכיוונה, על פי סעיף 2.23 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970. בנסיבות הללו, כל היתר שניתן לפתיחת חלונות בכיוון מזרח שנעשה בקו אפס הינו בלתי חוקי, ויש לשנותו בהתאם.

14. בכפוף לדברים אלו, הבקשה נדחית ...".

מיד עם קבלת אותה החלטה, הגיש ב"כ העותר בקשה לביטול האמור בסעיף 13 להחלטה, בטענה כי חלק זה ניתן בחוסר סמכות, עד כדי היותו בטל.
בהחלטתו מיום 24/12/12 דחה יו"ר ועדת הערר גם את הבקשה הנוכחית.
מכאן העתירה שבפניי.

כנגד האמור בסעיף 13 הנ"ל, מוגשת העתירה שבפניי.

תמצית טיעוני העותר

העותר ממקד טיעוניו בהיות האמור בסעיף 13 בהחלטת יו"ר ועדת הערר, בטל, בשל הינתנו בחוסר סמכות, מבלי לשמוע טיעונים מטעם הצדדים כלל, בעניין חלותו של סעיף 2.23 עליו ביסס היו"ר את החלטתו הנ"ל וכן בשל כך שמדובר בעניין אשר מצוי דרך כלל בסמכות מליאת הועדה ולא בסמכות היו"ר עצמו.
כן נטען כי החלטה זו ניתנה שלושה חודשים לאחר שועדת הערר דחתה ערר על החלטת הועדה המקומית לאישור התוכנית ואף חודש לאחר שבית המשפט המחוזי דן בעניין זה ודחה עתירה כנגד החלטת ועדת הערר.
נטען כי סעיף 13 הנ"ל משנה, בהיעדר סמכות בדין , שינוי מהותי את החלטת ועדת הערר ואת האפשרות לבנות על המגרש בהתאם להיתר הבניה שכבר ניתן.
כן נטען כי חלה התקדמות מהותית בבניה ובעניין זה אף הוצגו בפניי תמונות של שלד הבנין המלמדות אכן על הקמתו של השלד בשלמותו.

כן נטען כי סמכותו של יו"ר ועדת הערר לפי סעיף 111 (ב), מצומצמת לקבלת הבקשה למתן זכות ערר או לדחייתה ואין לו סמכות לתת במסגרת בקשה ליתן זכות ערר, הנחיות לועדה המקומית.

תמצית טיעוני הועדה המקומית

ב"כ הועדה המקומית הצטרף לטיעוני ב"כ העותר.
כן הוסיף וטען כי טענות קעואר לעניין פתיחת החלונות לכיוון ביתם של קעואר, נדונו בהחלטה המקורית של ועדת הערר ונדחו. הוא היפנה בעניין זה לאמור בסעיף 6 להחלטת ועדת הערר.
הוא הוסיף וטען גם כי לא רק בניינו של העותר תוכנן עם פתחי חלונות לכיוון הבניין הסמוך, אלא כל דיירי אותו הרחוב בנו באופן דומה ואין להפלות את העותר לרעה.

תמצית טיעוני קעואר

קעואר טענו כי את סעיף 13 להחלטת היו"ר הנ"ל, יש לראות בד בבד עם סעיף 8 להחלטת ועדת הערר, שכן, ועדת הערר קבעה שאין מדובר בחריגה הסותרת את הוראת סעיף 2.23 לתקנות, בשל כך שסברה שחלקות העותר וקעואר אוחדו ועל כן נוכח איחודם, לא מתקיימת חריגה מהוראת התקנה הנ"ל. על כן הועדה במליאתה בעת הערר, כלל לא דנה בחריגה מתקנה 2.23.
לטענתם, יו"ר ועדת הערר בעת שדחה את הבקשה למתן זכות ערר, למעשה העיר כהערת אגב את שהעיר ולא ניתן לבטל את הערתו הנ"ל בסעיף 13 בשל העובדה שיש בה הפנייה להוראות החוק.
הוראת סעיף 13 להחלטתו, לפי דבריהם, איננה החלטה שהכריעה בזכויות או קיפחה זכויות, אלא אך ורק עסקה בהפנייה להוראות החוק ועל כן אין צורך לבטלה או להתערב בה.
כן נטען כי העתירה הוגשה בשיהוי ולאחר חלוף 45 יום מיום מתן החלטת היו"ר.

לחלופין נטען כי אם יתערב בית המשפט ויקבל את העתירה, הרי שיש מקום להשיב את הדיון בסוגיה מצומצמת זו אל ועדת הערר.
עוד נטען כי ביטול הוראת סעיף 13 הנ"ל יביא לתוצאה שמכשירה מצב נתון בלתי חוקי וככל שלא יורה על כך בית המשפט, יתכנו מכשולים פרוצדוראליים רבים לקיום דיון כאמור.
בסוף דבריו, אישר ב"כ קעואר כי בבקשת מתן זכות ערר שהוגשה בפני היו"ר, לא הועלתה טענה לחריגה מתקנה 2.23 הנ"ל.

תמצית טיעוני ועדת הערר

לטענתם, מדובר בניסיון לעקוף הוראת תקנה מפורשת המטילה איסור על פתיחת פתחים בבנייה שהיא בקו אפס, כפי שקיים במקרה דנן בבניית הבניין של העותר.
נטען כי האמור בסעיף 13 להחלטת היו"ר, אינו אלא הפניית תשומת לב הועדה המקומית להוראת סעיף תקנה ועל הועדה המקומית לקיים את הוראות הדין והתקנות, אף ללא הערת היו"ר הנ"ל.
נטען כי ההחלטה בסעיף 13 ניתנה בסמכות המצויה לפי סעיף 111 לחוק התכנון והבנייה וכי הטענות בדבר העדר שימוע או זכות טיעון, חסרות בסיס, שכן, ההחלטה הבסיסית של היו"ר היא לדחות את בקשת זכות הערר שהוגשה כנגד העותר דנן ומכאן, נוכח דחייתה, לא נדרשה כלל תגובת העותר והועדה המקומית לאותה החלטה.

דיון והכרעה

לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים בכובד ראש, סבורני כי אין מנוס מהתערבותי ומביטול סעיף 13 ו- 14 הנ"ל.

ראשית לטענה המקדמית על שיהוי בהגשת העתירה. בהתחשב בכך כי תחילה פנה ב"כ העותר ליו"ר ועדת הערר עצמו בבקשה לביטול ס' 13-14 הנ"ל בהחלטתו, בגדר חובתו למיצוי ההליך המינהלי, לא מצאתי שנתקיימה השתהות. לא חלפו מעל 45 יום מיום שניתנה החלטתו של יו"ר הועדה בבקשת הביטול הנ"ל. לא מצאתי גם שנתקיים נזק כלשהוא לקעואר בשל כך.
אשר על כן נדחית טענת השיהוי.

מכאן לגופו של עניין.

סעיף 111 לחוק התכנון והבניה קובע בסעיף משנה א' את זהות הצדדים הרשאים לערור בפני הועדה המחוזית לתכנון ובניה.
בסעיף משנה ב' לאותו סעיף, נקבע:

"(ב) בקשת רשות לערור תוגש ליושב ראש ועדת הערר, תוך שבעה ימים מהיום שבו הומצאה לצדדים בערר החלטה של ועדת הערר, והוא ייתן החלטתו תוך חמישה עשר ימים מיום קבלתה".

הנה כי כן, סמכותו של יו"ר ועדת הערר מוגדרת באופן ברור. הוא מוסמך לדון אך ורק בבקשה ליתן רשות לערור בפני הועדה המחוזית.

במקרה דנן אכן הוגשה בקשה שכזו על ידי קעואר. בקשתם נדונה ונדחתה על ידי היו"ר הנ"ל זאת במסגרת סעיפים 1-12 להחלטתו הנ"ל.
עד כה מוסמך היה היו"ר ליתן החלטה בהתאם לסמכות שנקבעה בסעיף משנה ב' הנ"ל.
אלא שמכאן ואילך, לטעמי, נגועה החלטת היו"ר בחוסר סמכות ממספר טעמים.
ראשית, בבקשה שהוגשה בפניו, הוא לא נתבקש כלל ועיקר ליתן דעתו לטיעונים (של קעואר) לחריגה מקו בניין וסטייה מהוראת סעיף 2.23 לתקנות הנ"ל.
על כך אין חולק ובא כוחם של קעואר אישר לפרוטוקול:

"אנחנו בבקשת רשות ערעור לא טענו לגבי תקנה 2.23 שעל יסודה ניתנה החלטת היו"ר נשוא העתירה כאן ...".

יתר על כן, בבקשה שהוגשה בפניו ובמסגרת הסמכות הנתונה לו לפי ס 111 (ב) הנ"ל, לדיון בה, אין סמכות זו כוללת מתן הנחיות לועדה המקומית.
החלטתו צריכה לאשר את הבקשה למתן זכות ערר או לדחות אותה מנימוקים שיפרט.
החלטתו איננה יכולה "להוריד" הוראות או הנחיות לוועדה המקומית.

מתן הוראות או הנחיות לועדה המקומית הינו עניין המצוי בסמכותה של מליאת ועדת הערר, ולא בסמכות היו"ר לבדו.

יותר מכך, גם לו הייתה נתונה ליו"ר ועדת הערר סמכות שכזו (אשר במהותה הינה סמכות לדון בערר על מתן אישור לתוכנית בנייה), הרי לפני שיתן החלטה כלשהי, חובה הייתה עליו לקיים את זכות הטיעון ולבקש את תגובת העותר וכן תגובת הועדה המקומית, שעה שהחלטתו שניתנה לבסוף בסעיף 13 הנ"ל, היה בה הן כדי לשנות לרעה את מצבו של העותר (אשר כבר הקים את שלד הבניין, לרבות פתיחת החלונות, תוך שהוא מסתמך הן על אישור הועדה המקומית, הן על דחיית ערר על החלטתה של הועדה המקומית והן על דחיית עתירה כנגד החלטת ועדת הערר), והן כדי להשפיע בדיעבד ולאחר שערר על החלטתה נדחה, על ההחלטה של הועדה המקומית למתן היתר הבנייה.
בעניין זה אציין כי לכאורה, מן התמונות שהוצגו בפניי, עולה כי בין מועד דחיית הערר על ידי מליאת ועדת הערר, לבין מועד מתן ההחלטה וסעיף 13 הנ"ל, שינה העותר באופן מהותי את מצבו לרעה, שכן, השקיע כספים רבים בהקמת שלד הבניין שניכר שכבר עומד על טילו.
לא יעלה על הדעת כי לאחר ששונה מצבו לרעה באופן הנ"ל, שכן, השקיע השקעות כספיות רבות בבניין, תינתן החלטה (אפילו נתונה הייתה סמכות לתיתה), הפוגעת בו באופן כה מהותי, מבלי לשמוע את עמדתו.

בשולי החלטתי זו, אעיר כי במהלך הדיון טענו הצדדים טענות רבות אשר אינן נוגעות למסגרת הדיון הצריכה להכרעה בעתירה דנן (וכוונתי לטיעוניהם בדבר הצורך בהחזרת הדיון בפני וועדת הערר וכיו"ב טענות, מבלי שהגישו עתירה משלהם כנגד החלטת היו"ר הנ"ל) ועל אף שפורטו לפרוטוקול, לא מצאתי מקום להביאם במסגרת החלטה זו ולדון בהם.

מן הנימוקים המפורטים לעיל, אני מקבל את העתירה ומבטל את סעיף 13 להחלטת היו"ר הנ"ל וכן את הרישא לסעיף 14, היינו את המילים "בכפוף לדברים אלו ..." מתוך סעיף 14 הנ"ל.

אני מחייב את המשיבות 1 ו- 2 יחדיו לשלם לעותר הוצאות העתירה בסך כולל של 7,500 ₪.
כן אני מחייב את המשיבים 4-6 יחדיו לשלם לעותר הוצאות העתירה בסך כולל של 7,500 ₪.

הואיל שהמשיבה 3 לא התנגדה לעתירה, אין צו להוצאות בעניינה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון