האם העותר הוא "מי שיש לו ענין בקרקע" אשר רשאי להכין תכנית ולהגישה לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה

האם העותר הוא "מי שיש לו ענין בקרקע" אשר רשאי להכין תכנית ולהגישה לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה או החוק), אם לאו. זוהי השאלה העיקרית העומדת להכרעה בעתירה דנן.
הרקע העובדתי בתמצית


החל משנות התשעים המוקדמות נעשו מספר ניסיונות לקידום תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בגבעת מצפה נפתוח. עד כה ניסיונות אלה לא צלחו. פרק חשוב בעניין זה הוא פסק הדין שניתן בבג"צ 11745/04 רמות למען הסביבה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה (04.09.08). בפרשה זו הוגשו שתי עתירות לבג"צ נגד תכנית המתאר המחוזית 47/1 שנועדה להביא להקמת שכונת מגורים חדשה באזור גבעת מצפה נפתוח. בית המשפט העליון הורה על בטלות החלטת הולנת"ע (ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה לנושאים תכנונים עקרוניים) שאישרה את תמ"מ 47/1, בשל מספר פגמים שנפלו בהחלטה. לענייננו החשוב הוא כי ביטולה של תמ"מ 47/1 הביא לכך שהוקפאו הליכי האישור של תכנית המתאר המפורטת 6885 לשינוי ייעוד הקרקע בגבעת מצפה נפתוח לצרכי מגורים.
ביום 06.12.11 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תמ"מ 30/1 – תכנית המתאר המחוזית למחוז ירושלים. תכנית זו עוסקת, בין היתר, גם בפיתוחה של גבעת מצפה נפתוח. לאחר אישור תמ"מ 30/1, החל מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) לשקוד על תכנון מחודש של גבעת מצפה נפתוח, והוא פועל לשם כך מול ועדות התכנון.
במקביל ובנפרד, הגישו העותרים ביום 06.12.12 את תכניתם לוועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים, והעתק הימנה לוועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים (בהיות התכנית בסמכותה בהתאם להוראות סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה). שטח התכנית משתרע על 412 דונם, וכולו בבעלות המינהל. 250 דונם משטח התכנית, המהווים שיעור של כ-60% ממנו, מושכרים לכפר כסלון (להלן – השטח המושכר). יצויין, כי משנות השבעים, כפר כסלון שוכר מהמינהל כ-1,200 דונם בגבעת מצפה נפתוח, מחזיק ומעבד אותם, ובכללם השטח המושכר. זאת, מכוח חוזה שכירות ("הסכם משבצת") בין כפר כסלון לבין המינהל, אשר מתחדש אחת למספר שנים.
הוועדה המקומית והוועדה המחוזית סירבו לקלוט את התכנית שהגישו העותרים, כל אחת מנימוקיה שלה (ראו מכתבה של סגנית מתכננת מחוז ירושלים, גב' תמי בולר, מיום 06.01.13, וכן מכתבו של סגן מנהל אגף התכנון בעיריית ירושלים, מר אמנון ארבל, מיום 13.12.12). ניתן לסכם ולומר כי אלה הם נימוקי הסירוב: הראשון – לא הוצגו מסמכים המוכיחים כי כפר כסלון הינו בעל עניין בקרקע; השני – התכנית המקבילה שמקדם המינהל; והשלישי – עמדת המינהל לפיה כפר כסלון הינו "בר רשות" בקרקעות המשבצת שלו, כך שלצורך קידום תוכנית על אותן קרקעות דרושה הרשאה מהמינהל – וזו לא ניתנה.

להשלמת התמונה יצויין, כי שני הנימוקים האחרונים עמדו גם בבסיס בקשתו של המינהל מהוועדה המחוזית שלא לקלוט את התכנית (ראו הודעתה של גב' עמליה אברמוביץ, מתכננת מחוז ירושלים במינהל, מיום 02.01.13 – נספח 2 לעתירה). לנימוקים אלה הצטרף נימוק נוסף של המינהל לפיו "מושב כסלון אינו 'בעל עניין' כהגדרת החוק לצורך תכנון קרקעות מצפה נפתוח, בתחום קרקעות משבצת מושב כסלון" (סעיף 1 להודעה). ודוק: בעוד שהוועדה המקומית התמקדה בשאלה העובדתית, המינהל נימק את בקשתו מהוועדה המחוזית במישור המשפטי. כמו כן, בתגובה לבקשתם של העותרים (מיום 30.12.12) לפעול יחד להאצת ההליכים התכנוניים בגבעת מצפה נפתוח, השיב מנהל מחוז ירושלים במינהל, מר חמי כסיף, כי המינהל ימשיך לקדם את התכנית מטעמו (נספח 20 לעתירה). זאת, משום שלכפר כסלון לא ניתנה הרשאה לתכנון ולאור ההליכים התכנוניים שהמינהל מקדם בעצמו.


נגד החלטות אלה של הוועדה המקומית והוועדה המחוזית הגישו העותרים את העתירה שלפניי.

טענות העותרים


העותרים תוקפים את שלושת נימוקי הסירוב לקליטת התכנית. עם זאת, אפרט אך את טענותיהם בשאלת מעמדם כבעלי עניין בקרקע. זאת, משום שבדיון בעתירה הבהיר ב"כ המשיבים 1 ו-3 כי "המחלוקת בעניין המקרקעין שיש לעותרת עם המינהל היא לא לב הדיון שלנו בכלל. לא לחינם צירפו אותו כמשיב פורמאלי. לכן זה לא המקום להעמיס טענות בעניין זה. המחלוקת בחדותה היא האם העותרת היא בעל עניין במקרקעין או לא. זאת השאלה המזוקקת שיש, התשובה לכך היא מאוד ברורה, שלא" (עמ' 3 לפרוטוקול, בשורות 32-33, וכן עמ' 4 לפרוטוקול, בשורות 1-2). משכך, יריעת המחלוקת תצומצם לשאלה האם כפר כסלון הינו בגדר "מי שיש לו ענין בקרקע" כמשמעותו בסעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה (להלן גם – "בעל עניין בקרקע"). לכך אפנה עתה.
לטענת העותרים, הפסיקה נקטה בגישה של פרשנות מרחיבה לדיבור "מי שיש לו ענין בקרקע". העותרים מפנים בהקשר זה למספר פרשות שבהן בעלי זכויות בשיעור פחות בהרבה משלהם הוכרו כ"מי שיש לו ענין בקרקע" (עע"מ 2797/01 ועד עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה – ירושלים (27.01.02; להלן – פרשת ועד עין כרם); עת"מ (ת"א) 1356/01 פי גלילות נ' הוועדה המחוזית מחוז תל אביב (15.07.02; להלן – פרשת פי גלילות); ועת"מ (י-ם) 1051/02 גבריאלי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים (02.07.03)). לגישתם, על פי פסיקה זו אין ספק כי כפר כסלון הינו "מי שיש לו ענין בקרקע", משום שיש לו אינטרס מהותי ולגיטימי בקשר עם חטיבת הקרקע. עוד נטען כי גם לפי הגישה המצמצמת ביותר בפסיקה, די בשיעור הזכויות של כפר כסלון בקרקע – למעלה מ-60% – כדי להתיר לו לתכנן את כל הקרקע הכלולה בתכנית.
באשר לחברת אזורים נטען כי מכוח התקשרותה עם כפר כסלון לשם הגשת התכנית וקידומה, יש לראות אף בה כ"מי שיש לו ענין בקרקע".

טענות המשיבים


בטרם אדרש לעמדת המשיבים, אציין כבר עתה כי במהלך הדיון בעתירה הודיעה ב"כ המשיבה 2 (עו"ד מנצורי), כי היא אינה עומדת יותר על הנימוק שעמד בבסיס סירובה לקלוט את התוכנית של העותרים, לפיו לא הוצגו לה מסמכים תקפים המוכיחים כי העותר 1 הינו בעל עניין בקרקע. זאת, משהודיעה "הוועדה המחוזית בתשובתה שנימוק זה אינו מהווה חסם לפתיחת התיק" (עמ' 3 לפרוטוקול, בשורה 16). משכך, אדרש רק לטענותיהם של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה והמינהל (המשיבים 1 ו-3, להלן ביחד – המשיבים).
עמדת המשיבים היא, כי דין העתירה להידחות בשל העובדה כי תכנית העותרים מתייחסת גם לקרקע שאין לעותרים בה זכות כלשהי.
לטענת המשיבים, ממבנהו הלשוני של סעיף 61א(ב) לחוק עולה כי היקפה של הרְשות ליזום ולהגיש תכנית נגזר מהיקפו של השטח הגיאוגרפי הרלוונטי לגורם שרשאי להגיש את התכנית. כך, משרד ממשלתי רשאי להגיש תכנית לגבי כלל שטחי המדינה; רשות מקומית – לגבי השטח שבאחריותה הציבורית; ו"בעל קרקע" ו"בעל עניין בקרקע" – לגבי השטח שהיקפו "הולם את הקשר שיש להם" בו. עוד עולה מהמבנה הלשוני של סעיף 61א(ב), כך המשיבים, כי היקף השטח הגיאוגרפי לגביו רשאי "בעל קרקע" או "בעל עניין בקרקע" להגיש תכנית, מצומצם בהרבה מהיקף השטח הגיאוגרפי לגביו רשאית רשות מקומית להגיש תכנית.
לגישתם של המשיבים, פרשנות תכליתית של המונחים "בעל קרקע" ו"בעל עניין בקרקע", שנגזרת מ"ההקשר הגיאוגרפי", כלשונם, "מובילה למסקנה כי נדרשת זיקת קרבה המגלמת שייכות של ממש לקרקע עליה משתרעת יוזמת התכנון. זיקה הבאה לידי ביטוי בזכות משפטית תקפה, זכות חוזית או זכות קניינית, לכל הקרקע הרלוונטית היינו לכל הקרקע עליה משתרעת יוזמת התכנון המוצעת" (פסקה 21 לתשובת המשיבים; ההדגשות במקור). גישה פרשנית זו מבוססת על הרעיון לפיו פרט (אדם או תאגיד) אינו רשאי לתכנן את מקרקעי זולתו.
המשיבים מטעימים כי משמעותה של זכות קניינית או חוזית אינה בהכרח זכות בלעדית. לפיכך, בעלים במושע יוכל להגיש תכנית אף אם יתר הבעלים במושע אינם שותפים לתכנית. במקרה זה, מודרכת הוועדה להתחשב, בין היתר, בהיתכנותה המעשית של התכנית. המשיבים מציינים בהקשר זה כי פעולות תכנוניות מצד אחד הבעלים במושע, יכולות לבוא על פתרונן בדרך של פירוק שיתוף, מענה שאינו קיים במקרה של תכנון מקרקעי הזולת.
מעבר ללשון הסעיף ותכליתו, סבורים המשיבים, כי אין לאפשר לפרט – להבדיל מגוף ציבורי – לתכנן את מקרקעי זולתו. לשיטתם, "הפרט נעדר ככלל מוטיבציה מוטת שיקולים ציבוריים-חברתיים מאזנים ורחבי יריעה, בבואו לתכנן את מקרקעי הזולת. הוא אף נעדר כוחות וסמכויות למימוש תכנית על קרקע שאינו ברשותו או שאין לו זיקה משפטית כלשהי לגביה. על כן, אין הצדקה ליתן בידי פרט כוח להניע תהליך סטטוטורי מורכב ועתיר משאבים בלא שתקום לתהליך תוחלת מימוש סבירה. תכנית שעלולה להפוך תכנית סרק, בהיעדר מינוף ציבורי, הינה תכנית שהשקעת משאבי הציבור בתהליך חקיקתה תרד לטימיון ותהפוך להשקעת סרק" (פסקה 40 לתשובת המשיבים; ההדגשות במקור). המשיבים טוענים עוד כי במקרה בו הפרט סבור שתכניתו משביחה את מקרקעי זולתו, וכי היא ראויה גם מבחינת ההיבט הציבורי – הרי שפתוחה בפניו הדרך לשכנע את המינהל, או את הרשות המקומית או את הוועדה המקומית לתמוך בתכנית ולהגישה.
באשר למונח "בעל עניין בקרקע", מוסיפים המשיבים וטוענים כי אין די ב"עניין" או באינטרס כללי שיש למגיש התכנית ביתרת השטח, אלא נדרש שמגיש התכנית יהיה בעל זכות משפטית כלשהי בכל הקרקע הכלולה בתכנית. לגישת המשיבים, כל פרשנות אחרת תרוקן מתוכן את המונח "בעל קרקע", שכן, בהתאם לגישה פרשנית זו, די יהיה בזיקה מינימלית לקרקע כדי להקנות מעמד של "בעל עניין" בכל סביבתה, ומכוח מעמד זה יוכל "בעל עניין" ליזום תכנית על שטחים ניכרים שאין לו בהם כל זכות. עוד מוסיפים המשיבים כי פרשנות שלפיה די ב"עניין" כללי, עלולה להוביל למצב בו "'בעל המאה' יוכל לתכנן את מקרקעי שכנו, בהם יהיה לו 'עניין כלכלי'. בכך ניתן כוח כפייתי עצום לפרט על קניינו של הזולת, בלא הצדקה מספקת" (פסקה 40 לתשובת המשיבים).

בהקשר זה הזכירו המשיבים כי במסגרת הרפורמה המתוכננת לחוק התכנון והבניה, הוצע כי "בעל עניין בקרקע" יהא מי שיש לו זכויות לפחות ב-80% מן המקרקעין הנכללים בתחום התכנית. דא עקא, בענייננו העותרים הינם בעלי כ-60% בלבד מהתכנית נשוא העתירה.


לעניין ההסתמכות של העותרים על פסק הדין בפרשת ועד עין כרם, טוענים המשיבים כי באימוץ הסכם הפשרה שם, אין משום דיון ממצה בשאלה מיהו "בעל עניין בקרקע". בנוסף, באותה פרשה דובר, כך לטענתם, על החריג "לכלל בעל הענין הרגיל", ולפיכך נכון יהא לפרש חריג זה בצמצום. לבסוף, טוענים המשיבים כי עובדות המקרה בפרשת ועד עין כרם שונות מאלו של העותרים. הפרשה דהתם עסקה בוועד תושבי המקום אשר ייצג אותם ודאג לאינטרס הקהילתי שלהם; ואילו העתירה דהכא עוסקת בבעל רשות לעבד את הקרקע, וכן ביזם פרטי, אשר מבקש לכלול בתכניתו גם שטח שאינו שלו, ואשר אין לו בו זכות קניינית או חוזית. באשר לפרשת פי גלילות, מציינים המשיבים כי העתירה באותה פרשה נדחתה, והערעור שהוגש לבית המשפט העליון לא הוכרע לגופו, נוכח הסכמת הצדדים. מכל אלה עולה שלא יצאה תחת ידו של בתי המשפט העליון הלכה באשר לפרשנותו של המונח "בעל עניין בקרקע".
המשיבים מוסיפים כי פרשנותם לדיבור "מי שיש לו ענין בקרקע", היא הפרשנות שעל פיה פועלות כל הוועדות המחוזיות ברחבי הארץ. על כן, יש ליתן משקל לפרשנות זו בהיותה פרשנותה של הרשות המוסמכת.
בדיון בעתירה הביע ב"כ המשיבים את עמדתו (עמ' 5 לפרוטוקול, בשורות 11-14) לפיה ראוי לנהל את התיק דנן, לאחר שבית המשפט העליון יכריע בערעור שהגישה המדינה (עע"מ 269/13) על פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט לעניניים מנהליים בחיפה (כבוד השופטת יעל וילנר) בעת"מ (חיפה) 53350-06-11 החברה לפיתוח גבעת העיזים בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה (12.12.12; להלן – פרשת גבעת העיזים). בגדר הקדמת המאוחר, אציין כבר עתה, כי בפרשת גבעת העיזים נקבע כי הדיבור "מי שיש לו ענין בקרקע" כולל גם את "מי שיוכל לממש את זכותו בקרקע שלו רק אם תוסדר תוכנית כוללת לגבי כל הקרקע, היינו לגבי יתרת הקרקע שאינה שלו" (שם, בפסקה 33).

דיון והכרעה


סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה מונה את אלה אשר רשאים להגיש תכנית מיתאר מקומית או מפורטת, כלהלן:

משרד ממשלתי, ועדה מקומית או רשות מקומית, כל אחת בתחום מרחבה, וכן בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע (להלן – מגיש התכנית), רשאים להכין תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לועדה המקומית; היתה התכנית בסמכות הועדה המחוזית, יעביר מגיש התכנית עותק לועדה המחוזית.
המחלוקת בין הצדדים בעתירה זו היא, כאמור, בשאלת פרשנותו של המונח "מי שיש לו ענין בקרקע".


שאלה פרשנית זו "אינה פשוטה כלל ועיקר" (עע"מ 9264/10 חברת נ.י.ל.י נדל"ן נ' עיריית גבעת שמואל (30.05.12), בפסקה 15, מפי כב' השופטת נאור). פועל יוצא של הקושי הפרשני הוא פסיקה לא אחידה, המתבטאת בקיומן של שתי מגמות פרשניות, מצמצמת ומרחיבה, כפי שפורט בהרחבה בפרשת גבעת העיזים. כיום, שאלת התפרסותו של המונח "מי שיש לו ענין בקרקע" טרם באה על פתרונה, והיא עומדת, כאמור, להכרעה בבית המשפט העליון על פסק הדין בפרשה זו. ואולם, משבאה מחלוקת זו בפניי, ונוכח התנגדותה של ב"כ העותרים להקפיא את ההליך בתיק זה עד להכרעת בית המשפט העליון בערעור האמור – לא ראיתי מנוס מלהידרש לה ולהכריע בה.
לטעמי, לשונו של סעיף 61א(ב) לחוק במתכונתו הנוכחית, כמו גם מבנהו, אינם מובילים בהכרח למסקנה כי רק בעל זכויות, קנייניות או חוזית, בכל הקרקע הינו "מי שיש לו ענין בקרקע". איני סבור גם כי פרשנות זו מרוקנת מתוכן את המונח "בעל קרקע", באשר גם בביטוי זה אין אנו מוצאים את המילה "כל" או "כולה".

יצויין, כי מעיון בנוסח של סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה עולה כי הוא מצומצם בהשוואה לנוסחו בהצעת חוק התכנון והבניה (ייעול וקיצור הליכים) (תיקון מס' 40), התשנ"ה – 1994, במובן זה שבהצעה נכתב כי "כל בעל ענין" רשאי להגיש תכנית, ואילו כיום סעיף 61א(ב) נוקט בדיבור "מי שיש לו ענין בקרקע". ואולם, צמצום זה אינו מוביל בהכרח לקבלת עמדתם של המשיבים. כך, במיוחד, כשמדברי ההסבר עולה דווקא גישה מרחיבה:
מוצע לקבוע מי רשאי להכין תכנית מיתאר מקומית, ולהגישה לועדה. כן מוצע לקבוע כי רשאים להכין ולהגיש תכנית כאמור לא רק הועדה המקומית אלא גם כל משרד ממשלתי, הרשות המקומית וכל בעל ענין.
אוסיף עוד, כי עמדת המשיבים נראית לי מצמצמת יתר על המידה, לא רק מההיבט הלשוני אלא גם משום שהיא מבוססת, כך נדמה, על עקרון של "הכל או כלום", תוך אי מתן משקל מתאים לעקרונות של סבירות ומידתיות. על אף שבבסיס עמדת המשיבים מונחות תכליות שאין חולק על חשיבותן, ובכללן הרצון למנוע פגיעה בקניינו של הזולת, הרי שקבלתה עלולה להוביל לכך שלא יינתן ביטוי הולם לשיקולים, הן ציבוריים והן פרטיים, שחשובים לא פחות. בין שיקולים אלה ניתן למנות, למשל, את חשיבותו של המימד הדמוקרטי בשיתוף הציבור בהליך התכנוני (בעניין זה ראו: מנאל תותרי-ג'ובראן "שיתוף הציבור בחוק התכנון והבניה: המצוי והרצוי – ואדי נסנאס כמקרה בוחן" משפט וממשל י 701 (תשס"ז); על החשיבות הכללית בשיתוף הציבור בהליך המינהלי, ובכלל זה בהליך התכנוני, ראו: דפנה ברק-ארז "האתגר הדמוקרטי של המשפט המינהלי" עיוני משפט כד(2) 369 (2000)). כן ניתן לכלול בשיקולים אלה את זכות הקניין של הפרט והאפשרות למימושה בפועל (פרשת גבעת העיזים, בפסקה 33).
בנוסף לכך, מעמדת המשיבים מתקבל מצב, שעל פניו נראה לא רצוי, לפיו גם בעל זכויות בשיעור של 99% איננו רשאי להגיש תכנית, כל עוד זולתו מתנגד לכך (וראו גם הדוגמה המובאת בפרשת פי גלילות, בעמ' 13 לפסק הדין).
על כן, ובהיעדר עיגון לשוני, אני סבור שהמבחן אותו מציעים המשיבים אינו מאוזן ואינו סביר ומידתי, ומשכך אין לקבלו.


אכן, לא נעלם מעיני כי לצד החסרונות במבחן המוצע על ידי המשיבים מצוי גם יתרון משמעותי – צמצום ניכר, ואף אִיּוּן, של הקושי הפרשני במונח "מי שיש לו ענין בקרקע". זאת, בהיותו מבחן כמותי, המגדיר באופן ברור את גבולותיו של אותו מונח. מבחן זה עשוי אפוא להגביר את הוודאות המשפטית באשר למונח "מי שיש לו בעל ענין", וכפועל יוצא – לחסוך התדיינויות רבות סביבו ולהביא לייעולו של ההליך התכנוני.
הצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע-2010 (ה"ח הממשלה 499; להלן – הצעת החוק) נוקטת בגישה דומה – אך לא זהה – לגישת המשיבים. דברי ההסבר להצעה עומדים על כך שהמונח "מי שיש לו ענין בקרקע" הביא ליצירת "אי-בהירות בפרקטיקה ובפסיקה בשאלת טיב והיקף האינטרס המקנה זכות להגיש תכנית" (עמ' 811 להצעת החוק). משכך, הוצע, בין היתר, לקבוע שני מבחנים כמותיים להגדרת המונח "בעל עניין בקרקע" כלהלן:
בעל זכויות בכל הקרקע הכלולה בתחום התוכנית ביום הגשתה, לרבות בעל זכות במגרש תמורה כהגדרתו בסעיף 193, ולרבות מי שהוא בעל זכות כאמור במשותף, ומי שיש לו הרשאה מאחד מאלה להכין ולהגיש תכנית על הקרקע;
בעל זכות כאמור בפסקה (1) ב-80% או יותר מהקרקע הכלולה בתכנית אך לא בכולה (בחוק זה – בעל זכות בחלק מהקרקע), ובלבד שלא תיקלט תכנית שהוגשה על ידי בעל זכות בחלק מהקרקע אם היא פוגעת בקרקע של מי שהוא בעל הזכות בחלק אחר של הקרקע בתחום התכנית, אם בדרך של הקטנת השטח הכולל המותר לבנייה בה, אם בדרך של שינוי ייעודה הגורם לפגיעה בה ואם בדרך אחרת;

אם כן, הצעת החוק, בדומה למשיבים, נוקטת בדרך של הגדרה כמותית, בשל תכלית של ודאות משפטית, בקובעה כי נדרשות זכויות בקרקע בשיעור של 80% לפחות לשם הגשת תכנית מכוח מעמד של "בעל עניין בקרקע".
ברם, ועל אף החשיבות הטמונה ביצירת ודאות משפטית, פתרון מעין זה איננו מעניק משקל ראוי לשיקולים חשובים נוספים – ציבוריים ופרטיים כאחד, ואינו מאזן בין כלל השיקולים הקיימים. כך, למשל, פתרון משפטי בדמות מבחן כמותי עלול להוביל לכך שוועד תושבים או עמותה ציבורית לא יהיו רשאים להגיש תכנית, אף כי מההיבט הסביבתי-ציבורי ראוי להתיר זאת (ראו: פרוטוקול ישיבת הוועדה המשותפת לפנים וכלכלה לדיון בהצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע-2010 מיום 19.06.11, בעמ' 19-21 (זמין באתר הכנסת)).
אעיר, כי אף אם הצעת החוק תעבור במתכונתה הנוכחית, לא ניתן לקבוע האם מדובר בהצעה המבהירה את המצב המשפטי הקיים, או שמא יוצרת מצב משפטי חדש.


מכל מקום, משהצעת החוק טרם אושרה, ומשדחיתי את עמדת המשיבים, נותרה בעינה השאלה מהו היקף פריסתו של הדיבור "מי שיש לו ענין בקרקע".
לגישתי, בהינתן ששאלת התפרסותו של המונח "מי שיש לו ענין בקרקע" טרם הוכרעה על ידי בית המשפט העליון, סברתי כי יהיה נכון לפעול על פי מבחן הנסיבות, עד להכרעה כאמור. כך, כל מקרה ייבחן לגופו, על פי נסיבותיו, תוך איזון בין השיקולים, הזכויות והאינטרסים המתחרים (ראו גם: פסק דינה של כב' השופטת זהבה בוסתן בעת"מ (מרכז) 8747-05-10 עיריית ראשון לציון נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה ועדת המשנה לעררים (21.06.11), בפסקה 66; והשווה למבחן שנקבע בפרשת גבעת העיזים, לעיל). אמנם, מבחן זה איננו מפזר את הערפל סביב המונח "מי שיש לו ענין בקרקע", ובכך טמון חסרונו; ברם, ובהיעדר מבחן מחייב אחר, יש בו לטעמי כדי להוות פתרון הולם, עד להכרעה של בית המשפט העליון בסוגיה זו.

ומן הכלל אל הפרט.


בנסיבות דנן מצאתי כי כפר כסלון הינו בגדר "מי שיש לו ענין בקרקע" בהתאם להוראות סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה. זאת, נוכח היותו בעל זכויות שכירות בשיעור של כ-60% בשטח התכנית, ובהינתן שכבר בשלהי שנת 1994 התחייב המינהל להודיע לוועדה לבניה למגורים (הול"ל) כי אין לו התנגדות להגשת תכניתו של כפר כסלון לצורך דיון בה (ראו נספח 8 לכתב העתירה והנספח המתוקן שהגישו העותרים ביום 20.05.13). אוסיף, כי לא שוכנעתי שקיים שיקול משמעותי – ציבורי או אחר – שיש בו כדי לתמוך באי-קליטתה של תכנית העותרים, ובכך, הלכה למעשה, להעדיף את התכנית שמתעתד להגיש המינהל; מה גם שקליטת התכנית איננה "סוף פסוק" כי אם אך שלב מוקדם בהליך התכנוני.

באשר לחברת אזורים – לא נדרשתי לשאלה האם גם היא נכללת בגדר המונח "מי שיש לו ענין בקרקע", שכן ממילא התכנית נשוא עתירה זו מוגשת מטעמה ומטעם כפר כסלון גם יחד.


סיכומו של דבר: העתירה מתקבלת. כפר כסלון הינו "מי שיש לו ענין בקרקע" כמשמעותו של דיבור זה בסעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה. על כן אני מורה כי על המשיבות 1 ו-2 לקלוט את תכנית העותרים ולדון בה.

לאור ריבוי הדעות בסוגיה דידן, לא ראיתי לעשות צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קרקע מטרוקה

  2. קרקעות מלחה

  3. זיהום קרקע דלקים

  4. טעות ברישום קרקע

  5. קרקעות בשטח ההפקר

  6. עסקת חילופי קרקעות

  7. קניית קרקע ממושכנת

  8. ייעוד קרקע לתעשיה

  9. קרקע מירי התיישנות

  10. עורך דין קרקעות

  11. פלישה לקרקע שהופקעה

  12. עסק על קרקע חקלאית

  13. הגדרת "קרקע ציבורית"

  14. התחזות לבעלים של קרקע

  15. היתר לשינוי פני קרקע

  16. הכרזה על קרקע חקלאית

  17. מגורים בקרקע חקלאית

  18. ארנונה על קרקע תפוסה

  19. סכסוך בין בעלי קרקעות

  20. סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  21. עורך דין לענייני קרקעות

  22. מכרז הקצאת קרקע במושב

  23. סכסוך בעלות על קרקעות

  24. זכרון דברים למכירת קרקע

  25. הקצאת קרקע רשות מקומית

  26. קו מתח גבוה בקרקע חקלאית

  27. תביעת בעלות על קרקע בנגב

  28. ארנונה על חניון תת קרקעי

  29. הקצאת קרקעות בקרית שמונה

  30. ערעור על צו תפיסת קרקעות

  31. עסקה סותרת בקרקע חקלאית

  32. הקצאת קרקעות באזור תעשיה

  33. בניית חממות בקרקע חקלאית

  34. הבטחה להקצאת מקרקעי ישראל

  35. מכירת קרקע לרשות ציבורית

  36. הקצאת קרקע לבניית בית ספר

  37. הסכמה שבשתיקה לשימוש בקרקע

  38. הקצאת קרקע לבעלי קרקע אחרת

  39. אולם אירועים על קרקע חקלאית

  40. צו לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  41. השכרת קרקע ללא הסכמת השותפים

  42. זיכיון על הקרקע למשך 40 שנה

  43. ארנונה על מבנים בקרקע חקלאית

  44. סכסוך קרקע בבעלות רשות הפיתוח

  45. ביטול אישור הסכם הקצאת קרקעות

  46. החלטה 1180 מינהל מקרקעי ישראל

  47. החלטה 737 מינהל מקרקעי ישראל

  48. החלטה 1101 מינהל מקרקעי ישראל

  49. בנייה לא חוקית על קרקע חקלאית

  50. בניה על קרקע ציבורית ללא היתר

  51. ניוד שטח עיקרי ממרתף לקומת הקרקע

  52. סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני

  53. פיצוי עבודות חפירה בקרקע פרטית

  54. הקצאת קרקע למגורים ליד ירושלים

  55. בקשה לתוספת יחידת דיור בקומת הקרקע

  56. ביטול הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל

  57. רישום מוריש בעל זכויות בקרקע כנאמן

  58. העברת קרקע ללא תמורה - זכות קדימה

  59. מתקנים סולאריים על קרקע בייעוד תעשיה

  60. העברת קרקע ללא תמורה למועצה מקומית

  61. בניה על קרקע שהופקעה על ידי העירייה

  62. תשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל

  63. סעיף 8 לפקודת הקרקעות: צו מסירת חזרה

  64. ארנונה - שימוש לא חקלאי בקרקע חקלאית

  65. בקשה לתוספת שטח מגורים וממ"ד בקומת הקרקע

  66. ניוד שטחי בניה בין הקומות מעל ומתחת לקרקע

  67. פיצוי נמוך בגין רכישת קרקע לצורכי ציבור

  68. זכויות יורשים של בעלי קרקעות שנפטרו בחו''ל

  69. קביעת מפלס ה 0.00 לפי גובה פני הקרקע הטבעיים

  70. בקשה לפתיחת פתח יציאה בקומת קרקע לחצר משותפת

  71. אחריות מינהל מקרקעי ישראל כלפי מציעים במכרז

  72. העלאת מקומות חניה תת קרקעיים אל מעל לפני הקרקע

  73. רכב הנע בכוח מכאני על פני הקרקע - הגדרת תאונת דרכים

  74. בניית אולם אירועים בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל

  75. החזר כספים שנגבו שלא כדין ע''י מינהל מקרקעי ישראל

  76. סמכות ועדה מקומית להפקיע קרקע ללא אישור ועדה מחוזית

  77. נטען כי שטח המריבה הינו חלק מחלקת קרקע אותה ירשו מאב לבן

  78. ערר על החלטת הועדה לדחות התנגדות לבקשה לתוספת מגורים בקומת קרקע

  79. בקשה למתן הצעת מחיר לשירותי פיקוח וניהול פרויקט בניה של יחידת דיור צמודת קרקע

  80. כל עסקה במקרקעי ישראל תעשה בידי המינהל בשם הבעלים הרשומים של הקרקע כסוכן של הבעלים

  81. האם העותר הוא "מי שיש לו ענין בקרקע" אשר רשאי להכין תכנית ולהגישה לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה ?

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון