סילוק כלוב ברזל ומיכלי גז הצמודים לקיר הבניין בדרך הגישה לחצר הבית, השייכים לחנות

סילוק כלוב ברזל ומיכלי גז הצמודים לקיר הבניין בדרך הגישה לחצר הבית, השייכים לחנות

ת"א 14291/03 והתביעה שכנגד



שטרקמן תובעת סילוק יד של הנתבעים עבד אל אהדי פואד ואלכסיי אולזקי (להלן "אלכסיי"), השוכרים של בס ונתבעים 3 ו-4 בתובענה מהחצר המשותפת שבתחומי הבניין, הסרת הפרוז'קטורים ממרפסת של שטרקמן, הסרת דלת שהתקין אלכסיי בחזית החנות וסילוק יד של הדיירים של בס מהגג העליון והחדר שבנוי עליו.




כמו כן תובעת שטרקמן מבס 174,980 ₪ הכולל את הסכומים הבאים: (1) 23,250 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בגין השבת הוצאות לתיקון נזקי רטיבות בדירותיה, לפני ואחרי ההליך אצל המפקחת; (2) 131,730 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בגין אובדן דמי שכירות בגין יחידותיה; (3) 5,200 ₪ בגין הוצאות ארנונה, מים, חשמל ובזק; ו-(5) 15,000 ₪ בגין עוגמת נפש.




בתביעה שכנגד בס תובע משטרקמן סך של 250,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירות בכ-25% בעקבות הגשת תביעתה של שטרקמן אשר מנעה את רישום המבנה כבית משותף במשך כ-38 חודשים.


ת"א 51382/08



מדובר בתביעה כספית על סך 407,044 ₪ של שטרקמן נגד בס המורכבת מהתביעות הבאות:
40,714 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בגין הוצאות שתהיינה כרוכות בביצוע התיקונים שהורה המהנדס אידלס לבצע בדירותיה של שטרקמן, כעולה מחוות דעת של המומחה מטעם המפקחת על רישום המקרקעין.




249,150 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בגין אובדן דמי שכירות בדירה יח' 53/14, בתוספת 3,500 ₪ בכל חודש החל מדצמבר 2008 ועד למועד השכרת הדירה בפועל.
58,840 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בגין אובדן דמי שכירות בדירה יח' 53/13, בתוספת 1,500 ₪ בכל חודש החל מדצמבר 2008 ועד להשכרת הדירה בפועל.
10,340 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בגין חיובי ארנונה (מים/ביוב) וחשמל בתקופת אי השכרת היחידות 53/13 ו- 53/14 הנ"ל, וכן תשלומי חובה נוספים שיהיה על שטרקמן לשלם עד להשכרת הדירות.
13,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בגין הפחתת דמי השכירות בדירה 53/12.
35,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בגין עגמת נפש וכן חיוב בס בהוצאות ההליך הנוכחי ושכ"ט עו"ד כמקובל.


תצהירים, חוות דעת, חקירות נגדיות וסיכומים



הגב' בתיה שטרקמן-און ומר צבי און הגישו תצהירים מטעם שטרקמן. כמו כן הוגשו מטעם שטרקמן חוות דעת של המומחים הבאים: מר שמואל רוזנברג שמונה כמומחה מטעם בית המשפט, מר דן מרקו שמונה כמומחה מטעם המפקחת על רישום המקרקעין, המהנדס מר מיכאל רוזנפלד, המהנדס מר יעקב דבדבני, מר אמיר קורק והשמאי מר עמוס רגב. נוסף על כך נחקרו שני עדים מטעם שטרקמן ללא תצהיר, מר נחמן אידלס ומר מיכאל רוזנפלד.




מטעם בס הוגשו שני תצהירים של מר עודד בס וכן חוות דעת מומחה של המהנדס ראובן שליטנר ושל מר יקי נחמן.




התנהלו דיוני הוכחות רבים בתיק שבמהלכם נחקרו המצהירים והמומחים בחקירה נגדית. בתום דיוני ההוכחות ניתנה החלטה המורה על הגשת סיכומים בכתב. מטעם שטרקמן הוגשו סיכומים ביום 21.10.12, מטעם בס הוגשו סיכומים ביום 12.2.13 וסיכומים נוספים לעניין התביעה שכנגד ביום 20.2.13. מטעם שטרקמן הוגשו סיכומי תשובה ביום 19.3.13 וכן סיכומים בתביעה לסילוק בלוני הגז ובתביעה שכנגד ביום 20.5.13.



דיון

נזקי רטיבות במסגרת תביעות שטרקמן



כאמור לעיל, שטרקמן תובעת החזר בגין נזקי רטיבות, השבת כל ההוצאות לתיקון נזקי הרטיבות בדירותיה לפני ואחרי ההליך אצל המפקחת שנתבעו בת"א 14291/03 וכן תשלום שנתבע בת"א 51382/08 בגין התיקונים שיש לבצע בדירותיה כפי שנקבע בחוות דעתו של המהנדס אידלס.




להלן טענות שטרקמן בקשר לנזקי הרטיבות הנ"ל:


בהליך שהתנהל בפני המפקחת על המקרקעין נקבע כי הנזילות נובעות מדירתו של בס, וזאת בין היתר על יסוד חוו"ד מומחה של המפקחת (נספחים 7(2) 7(1) לתצהיר 12.03, ונספח 10 לתצהיר 12.03). המפקחת קבעה בפסק דין חלוט (נספח 11 לתצהיר 12.03) שהרטיבות אשר גרמה לנזקים בדירות שטרקמן נובעת מליקויים בצנרת ומתיקונים של דירת בס. החלטת המפקחת מהווה השתק פלוגתא בין הצדדים, ורק משום שאין בסמכות המפקחת לדון בתביעות פיצויים הוגשו תביעות כספיות אלו לביהמ"ש. משהוכרעה סוגיית האחריות, אין לדון בה בשנית אלא רק בהיקף תביעת הפיצויים המגיעים לשטרקמן. מוטלת על בס החובה להחזיר לשטרקמן את כל הסכומים שהוציאה לצורך התיקונים בדירה כפי שמפורט בחוו"ד השמאי רגב (נספח 3 לתצהיר 12.03) וכן ההוצאות שהוציאה בדצמבר 2001 עד ינואר 2002 בעקבות קביעות מומחה המפקחת בחוות דעתו (נספח 7(2) לתצהיר 12.03). ב-12/97 ביצעה שטרקמן תיקונים בדירה (נספח 14 (1-3) לתצהיר 12.03) בעלות של 4,679 ₪. כמו כן שילמה לשמאי רגב (נספח 14 (4) לתצהיר 12.03) סך של 432.90 ₪. בס לא ביצע את כל העבודות שעליהן הורה המומחה מטעם המפקחת ושטרקמן נאלצה לבצע את התיקונים בעצמה (נספח 14 (6-8) לתצהיר 12.03) בעלות של 14,040 ₪. בסה"כ יחד מדובר בהוצאה בסך כולל של 23,250 ₪.



מנגד טוען בס בסיכומיו לעניין זה את הטענות הבאות:


גיל הבניין חשוב לבירור שאלת האחריות על רקע מצבו. בחוו"ד המומחה יקי נחמן נקבע כי גיל הבניין, קירותיו החיצוניים והצנרת המשותפת כולם חוברים יחד כדי לגרום נזקי מים לכל הדירות בבניין, ועל כן גיל הצנרת בבניין מנתק את הקשר הסיבתי לנזק הנטען. שטרקמן סירבה לבצע שיפוץ רחב וכולל בבניין שהיה יכול להביא לסיום הנזילות ושאר התחלואים. לגבי קביעות המפקחת, לא נאמר בפסקי הדין הללו דבר לעניין חבותם או אחריותם של בס לנזקיה של שטרקמן ואין בהם כדי להוות מעשה בית דין שכן מדובר בעילות שונות. שטרקמן לא הצביעה על כך שהליקויים נגרמו רק מדירות בס, ובנוסף לא הוכח כי התיקונים שנעשו על-ידי בס לא בוצעו לשביעות רצון המפקחת. כל מומחה של ביהמ"ש שמונה לפקח על העבודות חרג ממינויו והיטיב את מצבה של שטרקמן. כל מומחיה של שטרקמן מעידים על קיומם של בעלי מקצוע וקבלנים העובדים בדירות כדי לתקן את הליקויים, ולכן לא ניתן לטעון כלפי בס כי לא פעל כפי שבעל בניין סביר היה נוהג בנסיבות העניין. המחלוקת היחידה עם המומחה אידלס היא האם יש להחליף את הדלתות או שדי היה בתיקונן, ובעוד שחוו"ד השמאי מטעם בס מראה כי אין צורך להחליף את הדלתות, המומחה אידלס מעיד לראשונה בדיון ההוכחות כי הדלתות הן מסוג נדיר ומיוחד ולכן נדרשת החלפתן. הוגשה חוו"ד מומחה ומהנדס מטעם בס שממנה עולה כי אין צורך להחליף את הדלתות, אך עניין זה לא זכה להתייחסות, ויש לראות באי הכנת דיווח סיום עבודה של המומחה אידלס כמעילה בתפקידו וחריגה מסמכותו. לחלופין אפשר לראות בסיום דיווחיו של המומחה אידלס כאישור לכך שהעבודה של בס הסתיימה לשביעות רצונו. המומחה אידלס לא היה יכול לסתור זאת ולבסס אחרת, כיוון שלא ביקר בנכס לאחר סיום העבודות. המומחה אידלס טען תחילה שאין צינורות משותפים, ולאחר מכן אמר שיש, אך הוא לא בדק אותם. אידלס אף לא לקח בחשבון את רכיב הבלאי, לא בדק כלל את הצנרת של שטרקמן, לא בדק את הצורה החיצונית המשותפת והתעלם מאישורי האיזוטופ שהיו בפניו.

לטענת בס, לאור כל האמור לעיל ולאור כך שהמומחה אידלס כלל לא היה בנכס כדי לראות אם העבודה הסתיימה והיות שאף אחד מהמומחים של שטרקמן לא היה בבניין לאחרונה, ראש הנזק שעניינו תיקונים נוספים בת"א 51382/08 לא הוכח. לא הוכח כי התיקונים הנוספים לא בוצעו על ידי בס ולא הוכח כי שטרקמן הוציאה את הסכומים הנ"ל. שטרקמן הייתה יכולה להקטין את נזקה ע"י ייעול דיונים וקיצור הליכים. העובדה כי שטרקמן תיקנה כל הזמן את דירותיה על חשבון בס או הביטוח של בס מהווה עשיית עושר ולא במשפט.



בסיכומי התגובה טענה שטרקמן כי אין כל קשר בין גיל הבניין וצב הצנרת המשותפת לנזקים שנגרמו, כפי שהוכרע בהליכים שהתנהלו בפני המפקחת ונקבע גם על-ידי המומחים מטעמה. לגבי הטיעון של בס כי ביצעו שיפוצים רבים בדירת שטרקמן ובכך היא היטיבה את מצבה על חשבונם, נטען כי קודם לכן חויבו לבצע עבודות ותיקונים רבי היקף בדירות שלהם, ובס חויבו בשל היותם אחראים בלעדית לנזק בדירותיה. לגבי הטענה כי המומחה אידלס מעל בתפקידו וחרג מסמכותו, נטען כי בס לא פנה למפקחת בזמן אמת כדי להלין על התנהלותו של המומחה, ומדובר בטענה שהומצאה יש מאין. לעניין החלפת הדלתות / הקטנת הנזק נטען כי לא הייתה אפשרות להקטין את הנזק, שכן מקורו הוא בדירותיו של בס, ואין היא יכולה להיכנס לדירות אלה ולבצע את התיקונים הנדרשים בעצמה. עוד נטען כי לא היה ביכולתה של שטרקמן לממן את החלפת הדלתות שנדרשה כדי לאפשר השכרה של הדירות והיא זכאית לכל הסכום שקבע המומחה אידלס, דהיינו סך 22,400 ₪. כן נטען כי בס לא הוכיח שניתן להחליף או לתקן דלתות אלו, ומנגד המומחה אידלס קבע כי נגר לא יכול לתקן את הדלתות.


דיון בשאלת נזקי הרטיבות



לביסוס אחריות בס לנזקי הרטיבות מצרפת שטרקמן, את קביעת המפקחת על רישום המקרקעין, חוו"ד של המומחים השונים שמונו על ידי המפקחת (נספחים 7(2), 7(1), 10, 11 לתצהיר 12.03) וחוו"ד של מומחה מטעמה, מר עמוס רגב (נספח 9 לתצהיר 12.03). מנגד טוען בס כי בהליכים שהתנהלו בפני המפקחת לא נקבע כי מקור הנזילות הוא בדירותיו וכן טוען שחוו"ד הדעת של שטרקמן אינן מהימנות שכן מפקחי העבודה השונים חרגו מסמכותם. עוד טוען בס כי גיל הבניין ומצבו הכללי מנתקים את הקשר הסיבתי בין נזקי הרטיבות לדירותיו, ושלא ניתן להצביע חד משמעית על מקור הרטיבות. לביסוס טענות אלו מצרף בס חוו"ד של מומחים מטעמו, מר יקי נחמן ומר ראובן שליטנר.




בהליכים שהתנהלו בפני המפקחת אכן נקבע כי מקורם של נזקי הרטיבות הוא בדירותיו של בס, והדבר אף נתמך בחוו"ד של המומחים השונים שמונו על ידי המפקחת ומחוות הדעת שהוגשו מטעם שטרקמן. המומחה מטעם בס, המהנדס ראובן שליטנר אף הוא העיד בחקירה הנגדית על חוות דעתו כי הוא מאמין שמקור הנזילות והרטיבות הוא בדירתו של בס, דבר התומך בגרסתה של שטרקמן - "בדירה שיש בה רטיבות בתקרה זה לא נובע ממישהו שהשפריץ למעלה... זה בא מלמעלה למטה".




לאור כל זאת יש לקבוע כי שטרקמן הרימה את נטל ההוכחה שהוטל עליה כדי לבסס כי המקור לנזק הוא בדירותיו של בס, ולא עלה בידי בס לסתור זאת.




לעניין גובה הנזק, בפני בית המשפט קבלות בסך כולל של 23,250 ₪ אשר צורפו לתצהירה של שטרקמן לביסוס התביעה בת"א 14291/03 - סכום הכולל הוצאות בגין הכנת חוות דעת. שטרקמן תובעת בת"א 51382/08 סך של 40,714 ₪, אך צירפה קבלות בסך 41,822 ₪. שטרקמן נחקרה בחקירה נגדית על תצהירה אך ורק בקשר ל- 6 הקבלות הראשונות אשר צורפו כנספח טו' לתצהירה, בסך של 27,780 ₪ בלבד. לגביהם טוענת שטרקמן כי 4 הקבלות הראשונות בנספח טו' לתצהירה (בסכום כולל 13,860 ₪) הן על הוצאות שנגרמו עקב כך ש"דוד מים שהיה בחדר האמבטיה נפל וכתוצאה מהנפילות שבר את החרסינות, שבר את הכיור, שבר את האמבטיה וריצוף", דבר אשר לא הוכח שנגרם עקב הנזילות והרטיבות ואף לא הוזכר בתצהירה של שטרקמן. לגבי שתי הקבלות של קורצקי חומרי בניין בנספח טו' לתצהירה (בסכום כולל 13,920 ₪) טוענת שטרקמן בחקירתה "זה היה שרברב ורצף, קוראים לו צ'ארלי, הוא עובד באינסטלציה ושיפוצים. לא יודעת למה זה קורצקי".




לאור האמור לעיל, שטרקמן לא הרימה את נטל ההוכחה המוטל עליה על מנת לבסס שיוך הוצאות אלו שנגרמו עקב נפילת דוד מים לנזקי הרטיבות שבהם חב בס. לגבי תצהירה של שטרקמן בת"א 14291/03 והקבלות המצורפות אליו כנספחים, שטרקמן נחקרה בעניין זה רק לגבי עבודות החשמל שביצעה בדירה, אך לא עלה מהחקירה כי נעשתה השבחה או שיפור של מערכת החשמל, ולא נראה כי התיקון היה מעבר לנדרש.




בחוות הדעת מתאריך 16.6.2000 של המהנדס מרקו, מומחה שמונה על ידי המפקחת, נקבע כי בדירת 4 חדרים שבקומה א' של שטרקמן נגרמו נזקים של התקלפות של טיח וצבע על הקירות ועל התקרה וכן נקבע כי נגרם נזק לריצוף ולארונות האמבטיה העליונים. המומחה קבע כי העבודות שיש לבצע בדירת שטרקמן כוללות בין היתר קילוף ותיקון של טיח, ריצוף חדש בחדר האמבטיה, יבוש ותיקון משקופים, צביעה כולל צבע נגד עובש, בדיקה ותיקון של מערכת החשמל שרטיבות חדרה לתוכה ועוד. בס הסכימו לקבל את קביעות המומחה מרקו ולבצע את התיקונים שעליהם הורה, והדבר אף קיבל תוקף של פסק דין חלקי על ידי המפקחת בתיק 171/00 בתאריך 22.10.2000. לפיקוח על ביצוע התיקונים שעליהם הורה המומחה מרקו, מונה בהסכמת שני הצדדים המומחה המהנדס ליברמן נחום אשר הגיש דוח סופי בתאריך 2.1.2001 שבו קבע כי עדיין ישנם תיקונים רבים אשר טרם בוצעו בדירותיה של שטרקמן.




חוות דעת אלו וסכומי הנזקים המפורטים בהם תומכים בטענת שטרקמן כי מדובר בהוצאות בגין תיקון נזקים שנגרמו בעקבות הנזילות והרטיבות.
לאור כל האמור לעיל ולאחר עיון בראיות שהציגו הצדדים, יש לחייב את בס לשלם לשטרקמן בגין הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מנזקי הרטיבות סך 23,250 ₪ בת"א 14291/03 וכן סך של 12,934 ₪ בת"א 51382/08, ובסה"כ 36,184 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כל אחת מהתביעות הנ"ל ועד למועד התשלום בפועל.


אובדן הכנסה מדמי שכירות בתביעות שטרקמן



כאמור לעיל, שטרקמן תובעת אובדן הכנסה משכירות בת"א 14291/03 ובת"א 51382/08.




לטענת שטרקמן, הרטיבות גרמה להפרעות חמורות ברווחת הדיור אשר גרמו לכך שהשוכרים נטשו את הדירה. לצורך כך מצרפת שטרקמן חוו"ד של מומחה מטעמה, מר עמוס רגב (נספח 3 לתצהיר 12.03) כמו כן נטען כי עקב נזקים אלו לא הייתה אפשרות להשכיר את הדירה מחדש. בנוסף מצרפת שטרקמן אישור של העירייה שלפיו הדירה לא הייתה ראויה למגורים עד סוף פברואר 2009 (נספח יד' בתצהיר 3.10). שטרקמן טוענת כי כאשר הצליחה לבסוף להשכיר את הדירה מחדש לתקופה קצרה, עשתה זאת תמורת דמי שכירות מופחתים. לתמיכה בטענותיה צירפה שטרקמן חוו"ד מומחה מטעמה שלפיה הדירה אינה ראויה למגורים כתוצאה מנזקי רטיבות המגיעים מדירתם של בס (חו"ד מ- 1.08 נספח ח' לתצהיר 3.10). שטרקמן טוענת כי הוציאה 219 ₪ על פרסום מודעות להשכרת הדירה בעיתונות מ-30.1.98, 3.2.98, 6.3.98 (נספח 14(5) לתצהיר 12.03), ומצרפת חוזי שכירות להוכחת גובה שכר הדירה (נספחים 15-16 לתצהיר 12.03). כן נטען שרק ב- 7.02 הושכרה הדירה מחדש, וכעדות לכך שהדירה הייתה ריקה מצרפת שטרקמן מסמכים על ניתוק קו מבזק, זיכוי מארנונה על נכס בשיפוץ לחמישה חודשים ועל נכס ריק לחודשיים וכן אישור של חברת חשמל על אי צריכת חשמל (נספחים 17-19 לתצהיר 12.03). שטרקמן תובעת בת"א 14291/03 סך של 131,730 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בגין אבדן דמי שכירות של דירותיה, ובת"א 51382/08 סך של 249,150 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בגין אובדן דמי שכירות בדירה 53/14, בתוספת 3,500 ₪ בכל חודש, מחודש 12.08 ועד להשכרת הדירה בפועל; וסך של 58,840 ₪ בגין אובדן דמי שכירות בדירה 53/13 בתוספת 1,500 ₪ בכל חודש מחודש 12.08 ועד להשכרת הדירה בפועל. כמו כן נתבע סך של 13,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בגין הפחתת דמי השכירות בדירה 53/12.




מנגד, בס העלו את הטענות הבאות. לא הובאו ראיות שלפיהן שטרקמן לא השכירה את הדירות בשל נזקי הרטיבות, לא הובאו שוכרים פוטנציאלים, מתווכי דירות, שוכרים אשר לכאורה נאלצו לעזוב, פרסומים שהדירה עומדת לשכירות וכו'. כן נטען שלפי קביעת המומחה מטעם שטרקמן, העבודה היחידה שנותרה היא החלפת הדלתות, ושטרקמן לא הסבירה מדוע לא החליפה את הדלתות בעצמה כדי שתוכל להשכיר את הדירות. עוד נטען כי הדבר מהווה עשיית עושר ולא במשפט. לטענת בס, שטרקמן לא הקטינה את נזקה שכן הייתה יכולה להשכיר את הדירות תמורת דמי שכירות מופחתים, שכן דירותיה במצב טוב יותר מדירותיו של בס אשר מושכרות כולן. כן נטען כי אם הדירות לא הושכרו משום שהיו זקוקות לתיקונים נוספים, אפשר היה לבצע תיקונים אלו, להשכיר את הדירות ולתבוע החזר רק על התיקונים. לגבי ת"א 14291/03 נטען כי מדובר באובדן דמי שכירות בדירה אחת ולא הוצגו כל חוזי השכירות של הדירות והחנויות האחרות. טענה נוספת היא שלא הורם נטל ההוכחה הדרוש על מנת לבסס את הקשר הסיבתי בין הנזקים הנטענים לבין אי השכרת הדירה במשך 15 חודשים, ולא נשללה האפשרות שהשוכרים עזבו בגלל התנהגותה של שטרקמן.




בסיכומי התשובה של שטרקמן נטען כי יש לדחות את הטענה שלא הקטינה את נזקה, ונטען כי הדירות היו מושכרות כל עוד הדבר היה אפשרי, והסיבה היחידה לכך ששטרקמן לא הצליחה להשכירן הייתה הנזילות שנבעו מדירותיו של בס. לגבי החלפת הדלתות נטען כי לא היה ביכולתה של שטרקמן להקטין את הנזק שכן מקורו היה בדירות בס, ולא הייתה לשטרקמן אפשרות להיכנס לדירות בס ולבצע את התיקונים הנדרשים בעצמה. בהקשר זה חזרה שטרקמן על טענותיה כי לא היה ביכולתה לממן את ההוצאה הנדרשת להחלפת הדלתות על מנת לאפשר את השכרת הדירות ולכן היא זכאית לכל הסכום שקבע אידלס לעניין זה, קרי סך 22,400 ₪. עוד טוענת שטרקמן כי בס לא הוכיח שאכן אפשר להחליף או לתקן דלתות אלה באופן שציין, בעת שהמומחה אידלס קבע כי נגר לא יכול לתקן את הדלתות ולשקמן.


דיון בתביעה בעניין אובדן הכנסת דמי שכירות



בעת סיור שנערך בבניין ובדירותיו במעמד הצדדים התרשם בית משפט זה כי דירות שטרקמן היו במצב טוב משמעותית מדירות בס, ולמרות זאת, דירות שטרקמן נראו פחות מאוכלסות מדירות בס. על כן, אין לשלול כי לו הייתה שטרקמן מבקשת דמי שכירות נמוכים יותר, הייתה מצליחה להשכיר את הדירות. מכל מקום, לא הוצגו ראיות לרבות חוות דעת מטעם שטרקמן בנוגע לשכ"ד אשר נגבה בתקופה הרלוונטית בגין אותן דירות, אלא כנ"ל הוצגו רק חלק מהסכמי השכירות שנחתמו ולו לכאורה עם שוכרים שונים.
שטרקמן מצרפת אישור של העירייה על פטור מתשלום ארנונה בגין נכס לא ראוי לשימוש מיום 1.1.09 עד ה- 28.2.09 (נספח יד לתצהירה מ- 2010). מדובר בפטור שניתן לטענתה לדירה 53/14, ועל כן בגין תקופה זו זכאית שטרקמן להחזר דמי שכירות חודשיים בסך של 3,500 ₪ לחודש. שטרקמן תובעת 10,500 ₪ בגין שלושה חודשיים, בעוד שהאישור מתייחס לפטור בגין חודשיים בלבד. לפיכך, שטרקמן הרימה את נטל ההוכחה על מנת לבסס תביעה בגין אבדן דמי שכירות למשך חודשיים בלבד. על כן, ועל יסוד אישור העיריה הנ"ל, יש לחייב את בס לשלם לשטרקמן סך של 7,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.




שטרקמן הצהירה בסעיפים 20 ו- 21 לתצהירה כי לנוכח בעיות רטיבות, שוכר של "הדירה" בקומה ב' נאלץ לעזוב בחודש נובמבר 1997. כן הוצהר כי בוצעו תיקונים, ובעקבות זאת ורק בחודש פברואר 1999 הצליחו להשכיר את הדירה בשנית לשוכרת אחרת, אולם בעיות הרטיבות שלא טופלו הבריחו את השוכרת מהדירה, ומחודש מרץ 2000 ועד לחודש יולי 2002 נשארה הדירה ריקה פעם נוספת. שטרקמן תובעת דמי שכירות עבור התקופה שבין נובמבר 1997 לפברואר 1999 - סך של 630$ לחודש, וסה"כ בגין 15 חודשים 9,450$. לגבי החודשים מרץ 2000 עד יולי 2002 תובעת שטרקמן סך של 520$ לחודש, וסה"כ בגין 28 חודשים 17,360$. כן הוצהר כי יש להפחית מהסכומים הנ"ל דמי ערבון אשר נגבו מהשוכרים בסך של 1,080$.
כעת אתייחס לאישור העירייה שצירפה שטרקמן בדבר פטור מתשלום ארנונה לנכס בשיפוצים לתקופה של חמישה חודשים מ- 1.8.01 ועד 31.12.01. הגם שאין תיאור ספציפי של הדירה המדוברת, הוצהר כי אישור הארנונה הנ"ל מתייחס לדירה שבגינה שטרקמן תובעת אובדן דמי שכירות לתקופה מצטברת של 43 חודשים, כנ"ל. שטרקמן טוענת כי השיפוצים נעשו לצורך תיקון נזקי הרטיבות בדירותיו של בס, ועל כן דורשת דמי השכירות בגין חודשים אלו. תקופת הפטור מארנונה הנ"ל תואמת את התקופה שבה נפתחו הליכים בפני המפקחת והחלו עבודות השיפוץ בדירות הן של בס והן של שטרקמן, ולא נסתר כי בתקופה זו הדירה לא הושכרה לשוכר כלשהו. על כן, לעניין חמשת החודשים הנ"ל, שטרקמן ביססה את תביעתה לאובדן דמי שכירות. גם בעניין זה לא הוגשה חוות דעת של מומחה כדי לבסס את גובה דמי השכירות שהיה מקובל לגבות באותה עת, אולם משצורפו הסכמי שכירות אשר לא נסתר כי נגעו לאותה דירה, מצאתי לנכון לחייב את בס באובדן דמי שכירות בהתאם להסכמים אלה. לפיכך, בס ישלם לשטרקמן בגין חמישה חודשי שכירות בלבד של דירה זו סך של 3,100$ בהתאם לשער יציג של 4.152 ₪, שהם 12,871.20 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 31.12.01 ועד למועד התשלום בפועל.




בפני בית המשפט תביעה של שטרקמן לקבלת מאות אלפי ש"ח בגין אובדן דמי שכירות אשר איננה נתמכת בחוות דעת של שמאי או בעדות של מתווכים כדי לבסס את שכר דירה המקובל. לטעת בס, היה על שטרקמן לעשות הכול על מנת להקטין את נזקה, ואף לבצע את התיקונים הנדרשים בעצמה, באופן שיאפשר לה להשכיר את דירותיה, ולו בסכומים מופחתים. שטרקמן הצהירה כי לא היה באפשרותה לבצע תיקונים מאחר שבס לא שיתף עמה פעולה, ולכן נאלצה לנקוט בהליכים משפטיים כדי לחייב את בס לבצע תיקונים. כמו כן הצהירה שטרקמן בסעיף 24 לתצהירה כי לא השכירה את אחת הדירות משום שלא היה באפשרותה לממן את החלפת הדלתות בדירה. ואולם, מהראיות שבפני בית המשפט עולה כי שטרקמן ביצעה תיקונים בעצמה ומכספה ואף תובעת החזר בגין אותם סכומים. ברי כי אם שטרקמן הייתה דואגת לשלם עבור התיקונים השונים בעצמה בשלב מוקדם ומבלי להמתין להתערבות של המפקחת או של בית המשפט, אפשר היה להקטין את הנזק הנטען שנגרם לשטרקמן בגין אובדן דמי שכירות. כאמור לעיל, בית המשפט, קיבל את תביעת שטרקמן להחזר 36,184 ₪ עבור תיקונים. מדובר בסכום שאינו גבוה במיוחד, ושטרקמן אף טענה כי שילמה סכומים גבוהים בהרבה מסכום זה כדי לבצע תיקונים. על כן שטרקמן לא הוכיחה את טענתה כי נמנעה מביצוע התיקונים כיוון שלא היה באפשרותה לשאת בהוצאות אלה.

אשר לטענה בדבר אי שיתוף פעולה של בס והצורך לנקוט בהליכים כדי לקדם את התיקונים, בסיכומים שבפני הועלו בעניין זה טענות כלליות וסתמיות בלבד, ללא תיאור מפורט של ליקויים בתוך דירות בס בתקופות הרלוונטיות וללא הסבר כיצד ליקויים אלה השפיעו על דירות שטרקמן ומנעו את השכרתן, ולו בסכום מופחת. יצוין כי מסע' 25 לתצהירה של שטרקמן עולה כי הצליחה להשכיר את אחת הדירות לאחר שהפחיתה את שכר הדירה. עוד יצוין כי שטרקמן אינה תובעת החזר עלויות בגין תיקונים שבוצעו בדירותיו של בס אלא בגין תיקונים בתוך דירותיה בלבד, ומכאן שהייתה אפשרות לבצע תיקונים מסוימים ולהקטין את הנזק אף ללא שיתוף פעולה של בס.

לאור זאת, ומעבר לכך ששטרקמן לא הרימה את הנטל המוטל עליה כדי לבסס אובדן דמי שכירות של הדירות פרט לתקופה של שבעת החודשים הנ"ל, לא נסתרה טענתו של בס כי הייתה אפשרות לבצע את התיקונים במימון עצמי של שטרקמן, ובכך להקטין את הנזק שנתבע בגין אובדן דמי שכירות.



כמו כן תובעת שטרקמן סך של 622 ₪ בגין ניצול הפטור מארנונה לצורך שיפוצים. לטענת שטרקמן, מדובר בפטור שאפשר לקבל מהעירייה פעם אחת בלבד לצורך שיפוץ נכס, ומשנאלצה להשתמש בפטור לצורך תיקון הליקויים שנבעו מדירותיו של בס, נמנע ממנה לנצל את הפטור לצרכיה במועד אחר. ואולם, לא הוצגו ראיות המעידות כי הפטור הוא חד פעמי, ועל כן שטרקמן לא הרימה את הנטל הדרוש כדי לבסס תביעה זו.




סכום נוסף שתובעת שטרקמן הוא 12,000 ₪ בגין דירה 53/12, וזאת לפי אובדן סך של 1,000 ₪ לחודש בגין תקופה בת 12 חודשים החל מחודש ינואר 2008 עד סוף חודש ינואר 2009 מהסכום הכולל שלטענת שטרקמן אפשר היה לקבל בגין דמי שכירות ללא ליקויים ובעיות רטיבות בדירה. שטרקמן צירפה הסכם שכירות שממנו עולה כי דמי השכירות עמדו על סך של 2,500 ₪ לחודש בגין תקופת שכירות של שנה, ולא צורפו הסכמי שכירות קודמים. בסעיף 11 (א) להסכם השכירות נקבע שהשוכרות "מקבלות את המושכר במצב תקין ומתאים למטרותיהן... חדר רחצה ושירותים במצב מצוין... חלונות מאלומיניום... וכן חלון אלומיניום חדש בחדר האמצעי" (נספח י"ט לתצהירה של שטרקמן), אם כי בסע' 11(ה) צוין שייתכן ויבוצעו שיפוצים כדי לתקן את הנזילות בתקרות. יצוין כי סך של 2,500 ₪ לפי השער היציג של הדולר נכון לאותה תקופה (3.71 ₪ ל- 1$) שווה לסך של 673.85$, שהוא גבוה מהסכומים שלטענתה של שטרקמן אפשר היה לקבל בגין דמי שכירות עבור הדירות האחרות. שטרקמן לא הוכיחה באמצעות חוות דעת של מומחה, הסכמי שכירות קודמים או עדים מטעמה, לרבות מתווכים, שלולא הליקויים אפשר היה לקבל דווקא עבור דירה זו דמי שכירות גבוהים מ- 2,500 ₪ לחודש. לפיכך, שטרקמן לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכחת תביעתה בגין הפרש דמי שכירות.




בסעיף 26 לתצהירה של שטרקמן ישנה התייחסות לתביעה בגין אובדן דמי שכירות של דירה מס' 53/16. שטרקמן תובעת סך של 1,500 ₪ לחודש בגין אובדן דמי שכירות מחודש ינואר 2006 ועד ליום הגשת התביעה בת.א. 51382/08. תביעה זו אינה מופיעה כלל בכתב התביעה, ולכן מדובר בהרחבת חזית אסורה ויש לדחות תביעה זו.




לסיכום, על פי חומר הראיות שבפני, שטרקמן הרימה את הנטל המוטל עליה להוכחת אובדן דמי שכירות אך ורק לגבי שבעת החודשים שבגינם ניתן פטור מארנונה, כפי שנקבע לעיל. לגבי יתר התקופות שטרקמן לא הרימה את הנטל הנדרש כדי להוכיח כי הדירות לא הושכרו בעקבות נזקי הרטיבות ולא הציגה ראיות שדי בהן כדי להוכיח כי נעשו ניסיונות סבירים להשכיר את הדירות בתקופות האמורות. בחקירתה העידה שטרקמן כי פנתה למתווך בניסיון להשכיר את הדירות, אך לא ידעה להסביר מדוע לא ביקשה ממנו לערוך תצהיר ולא הזמינה אותו להעיד בעניין ניסיונותיו לעזור לה לאתר שוכרים. כמו כן עולה בכי נסיבות העניין היה באפשרותה של שטרקמן להקטין את הנזק של אובדן דמי שכירות, לו תיקנה את הליקויים בדירות בעצמה ו/או הפחיתה את דמי השכירות.




על כן וכפי שנקבע לעיל יש לדחות את מרבית תביעתה של שטרקמן בגין אובדן דמי שכירות ולחייב את בס לשלם לשטרקמן בגין ראש נזק זה סך של 7,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 28.2.09 ועד למועד התשלום בפועל וסך של 12,871.20 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 31.12.01 ועד למועד התשלום בפועל.


תביעת שטרקמן להחזר הוצאות ארנונה, מים, חשמל ובזק



שטרקמן תובעת בגין התקופה שבה לא הושכרו היחידות 53/13 ו53/14 הנ"ל, החזר הוצאות ארנונה, מים, חשמל ובזק בת"א 14291/03 סך של 5,200 ₪ ובת"א 51382/08 סך של 10,340 ₪ (אשר כוללים את התביעה בסך של 622 ₪ בגין ניצול הפטור מארנונה במשך 5 חודשים – תביעה אשר נדחתה לעיל), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ובצירוף חיובים נוספים שאותם יהיה על שטרקמן לשלם עד להשכרת הדירות. לביסוס תביעה זו מצרפת שטרקמן קבלות על חיוב בגין חשמל, ארנונה, ביוב וטלפון.




שטרקמן טוענת כי בשל נזקי הרטיבות לא הייתה אפשרות להשכיר את הדירות והיא נאלצה לשאת בהוצאות ארנונה, חשמל, מים, ביוב ובזק בתקופת אי ההשכרה (נספח טז' לתצהיר 3.10). לכן נטען כי שטרקמן זכאית להחזר ההוצאות הנ"ל מבס.




מנגד, לטענת בס, היות ששטרקמן אינה זכאית לקבל כספים בגין אובדן הכנסה משכירות, יש לדחות גם את התביעה להחזר הוצאות אלו. לעניין החיובים בגין הוצאות טלפון לבזק טען בס כי אם לא התגוררו בדירות, לא ברור כיצד קיימים חיובים כלשהם עבור שירותי טלפון.




משקבע בית המשפט כי שטרקמן הרימה את נטל ההוכחה לעניין אובדן שבעה חודשי דמי שכירות בלבד, יש לבחון את האסמכתאות השונות שהוגשו מטעם שטרקמן בקשר לאותם חודשים בלבד. בפנינו אם כן שני פטורים מארנונה בגין שתי תקופות שונות, וקיים קושי לשייך בין כל פטור לבין הדירה שאליה הוא מתייחס. אחד האישורים שהציגה שטרקמן מתייחס לפטור מתשלום ארנונה בגין נכס בקומה ב' שנמצא בשיפוצים, וזאת לתקופה של 5 חודשים החל מיום 1.8.01 ועד ליום 31.12.01. לטענת שטרקמן, הפטור השני שניתן בגין תקופה שבין 1.1.09 ל- 28.2.09 מתייחס לדירה מס' 53/14. בסעיף 19 לכתב התביעה שבת"א 14291/03 ישנה התייחסות להוצאות מים, ארנונה, חשמל וטלפון בקשר לדירה "בקומה השנייה", בסכום כולל של 5,200 ₪ המתייחס להוצאות בגין שתי תקופות (החל מחודש 11.97 ועד לחודש 1.99, והחל מחודש 3.00 ועד לחודש 6.02). בית המשפט קיבל את התביעה בגין אובדן דמי שכירות בקשר לתקופה שבין 1.8.01 ל- 31.12.01 בלבד, ולכן יש לבחון קבלות שהוצגו בגין תקופה זו, למעט חיובי ארנונה ששטרקמן קיבלה פטור מתשלומן עבור אותה תקופה. בסעיף 21 לתצהירה של שטרקמן ישנה הפניה לנספח 20 - קבלות לביסוס הוצאות בסך של 5,200 ₪.


מעיון בקבלות שבנספח 20 הנ"ל עולה כי צורפה קבלה אחת ויחידה הנוגעות לתקופה הרלוונטית (שבין ה- 1.8.01 ל- 31.12.01) - נספח 20(15) שהוא קבלה על תשלום חשבון חשמל על סך 62.31 ₪ בגין התקופה שמיום 18.6.01 ועד ליום 12.8.01. מדובר ב- 12 ימי צריכה בלבד בתקופה הרלוונטית, ובממוצע מדובר בסך של 13.84 ₪ בלבד. על כל פנים, משלא צוין בקבלה כי מדובר בדירה "בקומה שניה", יש לדחות את התביעה להחזר הוצאות גם בגין חשבון חשמל זה.

לפיכך, התביעה הנ"ל על סך 5,200 ש"ח נדחית.



אשר לדירה השנייה, שטרקמן טוענת כי מדובר בדירה מס' 53/14, ויש לבחון קבלות המתייחסות לתקופה שבין חודש ינואר 2009 ועד לסוף חודש פברואר 2009. בסעיף 24 לתצהירה של שטרקמן ישנה הפניה לקבלות בנספח ט"ז, ונתבע סך של 8,189 ש"ח. בנספח ט"ז צורפה קבלה מחברת החשמל על סך 72.90 ₪ בגין תקופה שמיום 15.12.08 ועד ליום 19.2.09, אך מקבלה נוספת של חברת החשמל עולה כי שטרקמן קיבלה זיכוי בסך של 73.98 ₪ בגין החיוב הקודם, ומכאן שהיא איננה זכאית להחזר כלשהו בגין תשלום לחברת החשמל שזוכה. כמו כן הוצגה קבלה מעיריית תל אביב על תשלום אגרת מים וביוב בסך של 23.14 ₪ בגין התקופה שבין ה- 14.1.09 ועד ליום 15.3.09. כפי שנקבע לעיל, בית המשפט אינו מקבל תביעה להחזר הוצאות ארנונה בגין התקופה שבה שטרקמן הייתה פטורה מתשלום ארנונה. גם כאן, מדובר בכ- 15 ₪ בלבד ולא הוצגו ראיות מספיקות כדי לבסס שאכן מדובר בדירה מס' 53/14, כשלצורך כך אין די בציון מספר דירה זו בכתב יד של מי מטעם שטרקמן על גבי הקבלה. לכן יש לדחות את מלוא סכום התביעה על סך 8,189 ₪ הנ"ל.




לסיכום, כל התביעות בגין ראש נזק זה של החזר הוצאות נדחות.


תביעת שטרקמן לסילוק יד



שטרקמן תובעת סילוק יד משטחי הרכוש המשותף בת.א 14291/03.




שטרקמן טוענת כי השוכרים של בס השתלטו על הרכוש המשותף (חצר, גג, קירות הבניין) ומפנה לתצהיר החוקר חמי בק מ- 28.12.09. עוד טוענת שטרקמן כי הדבר כבר הוכרע בהליך שהתנהל בפני המפקחת אשר חייבה את הנתבעים לפנות את החצר ולאפשר לתובעת כניסה חופשית לגג (פס"ד המפקחת מ- 24.8.10 מוצג ש/17/8), כך שהרכיב היחיד להכרעה בהליך דנן נוגע לשימוש בקירות ובמרפסת שהם רכוש משותף לתליית פרוז'קטורים ושלטים (עדות שטרקמן בתצהיר 12.03 סעיף 23). כמו כן נטען כי לאחרונה, בעקבות הליך משפטי פלילי שנקטה עיריית ת"א נגד בס, הוסרו המתקנים הנ"ל, ולכן כל שנדרש הוא מתן צו מניעה קבוע. לטענת שטרקמן, השימוש הנ"ל ברכוש המשותף מהווה הפרה של סעיף 29 לפקודת הנזיקין.




מנגד, בסיכומי בס נטען כי בס לא נתן לשוכרי הדירות הרשאה למעשיהם, ובכל מקרה מדובר בשימוש סביר בחצר.




שטרקמן לא צירפה מסמך המתעד את החלטת עיריית תל אביב בהליך שהזכירה, אך לא נראה כי ישנה מחלוקת לגבי קביעה זו. אין עוררין על כך שהשימוש בשטחים המשותפים צריך להיות סביר, בהתאם להוראות תקנון הבית המשותף ובהתאם לחוק. כך גם התקנת שלטים ופרוז'קטורים למיניהם צריכה להיעשות בהתאם לחוק ולתקנות ובאישור העירייה.




בסיכומים מטעם שטרקמן התבקש בית המשפט לראשונה לתת צו מניעה קבוע, אך הסעד שהתבקש בתביעה היה סילוק יד בלבד. לכן, היות שהשלטים והפרוג'קטורים סולקו והתביעה נגד נתבעים 3 ו- 4 נמחקה, אין מקום לתת צו מניעה קבוע. בכתב התביעה מבקשת שטרקמן "למנוע" את השימוש של מי מטעם בס "בחלקים המשותפים של הבית המשותף, בין היתר בגג העליון ובחדרון שבנוי עליו". תביעה זו נזנחה בסיכומי שטרקמן, ומכל מקום, אין מניעה לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף בכפוף להוראות תקנון הבית המשותף.


תביעת בס לסילוק יד



בס תובע סילוק יד משטחי הרכוש המשותף - סילוק מכלי הגז וכלוב הברזל בת.א 200889/02.




לטענת בס, הארובה, מכלי הגז וסורגי הברזל גוזלים שטח נרחב מהחצר וחורגים מכל שימוש סביר שבעלי יחידות רשאים לעשות ברכוש המשותף.




מנגד, שטרקמן העלתה בעניין זה הטענות הבאות. החצר המשותפת מעולם לא שימשה לצורך חניה ופריקה של סחורה, והדבר אף אינו אפשרי בשל הנתונים הפיזיים והגאוגרפים של המקום. לביסוס טענה זו מצורף מכתב של אינג' נלקין מטעם עיריית תל אביב (נספח 34 לתצהיר שטרקמן). מכלי הגז שהם בגודל סטנדרטי היו במקום עוד לפני שהעסק החל לתפקד כמכבסה וסורגי הברזל רק החליפו ארון רחב שבהם ישבו מכלי הגז הקודמים. להוכחת טענה זו מצורפות תמונות (נספחים 29(1-4)). סורגי הברזל לא מהווים מבנה. מדובר בסורגים רגילים למניעת גניבות שהתקנתם אינה דורשת היתר או הסכמת יתר של הבעלים. שטרקמן הציעה לבס להזיז את מכלי הגז של כל הבניין (כולל המכלים נושאי דיון זה) למקום מרוכז, ואף קיבלה הצעה מחברת אמישרגז לביצוע המהלך בחינם. נושא הארובה לא אוזכר כלל בכתב התביעה והמהווה הרחבת חזית אסורה, ואף בנושא זה יש החלטה חלוטה של המפקחת שלפיה הארובה אינה מהווה השתלטות או הסגת גבול.




בית המשפט סייר במקום והתייחס למכלי הגז במפורש בפרוטוקול מיום 1.11.10 שנמצא בתיק. כפי שעולה מהפרוטוקול, בית המשפט התרשם כי בלוני הגז מונחים בסמוך לקיר המבנה כנהוג, וציין שעל הרשויות לבדוק אם הבלונים מונחים בצורה תקנית.




בס לא הציג ראיות שדי בהן כדי להוכיח שימוש לא סביר ברכוש המשותף. מכלי הגז הם בגודל סטנדרטי, היו במקום במשך תקופה ארוכה ומשמשים מקור אנרגיה לעסק שמתנהל בסמוך לאותו מקום. לא נראה כי החלפת הארון בסורגי ברזל שינתה משמעותית את מצב הדברים באופן שמהווה הפרעה לשימוש הסביר והמשותף של דיירי הבניין בחצר ובשטחים המשותפים. כמו כן יש לדחות את הטענה כי המתקנים הנ"ל מפריעים לכניסת כלי רכב לחצר, שכן מהראיות שבפני בית המשפט עולה שגם ללא סורגי הברזל היה קושי להיכנס לחצר עם רכב, ועל כל פנים, עיריית תל אביב אינה מאשרת כניסת רכבים ממספר סיבות.
לאור זאת, תביעת בס לסילוק יד נדחית.

תביעת בס לפיצויים בגין ירידת ערך מחיר הדירות


בס תובע פיצויים בגין ירידת ערך דירותיו בתביעה שכנגד בת"א 14291.1/03. לטענת בס, בעקבות טענות שהועלתה שטרקמן בהליכים משפטיים שונים, וכתוצאה מעיכוב של 38 חודשים ברישום הבניין כבית משותף ובהצמדת המרפסות לדירותיו של בס, נגרם לבס נזק רב, לרבות ירידת ערך של שתיים מדירותיו, דירות מספר 15 ו-17.




לטעת בס בסיכומיו, טענות שטרקמן בעניין המרפסות הנ"ל הועלו תוך הפרת ההסכמים לפירוק השיתוף, כעולה מנספח א' לכתב התביעה בת"א 14291/03. בהקשר זה נטען כי טענות שטרקמן היו קנטרניות וחסרות תום לב כיוון שאין אפשרות לעשות שימוש במרפסות אלא כחלקים בלתי נפרדים מהדירות שאליהן הן צמודות. לפי תצהירו של עודד בס, הייתה כוונה למכור את הדירות בשנת 1999 ובשנת 2000, אך כל המתעניינים הדירו רגליהם מהמו"מ כאשר בס גילה להם שעניין המפרסות תלוי ועומד להכרעת ביהמ"ש. כן נטען שבשנת 2003 לאחר שהוכרע העניין, חלה התדרדרות בענף המקרקעין ומחירי הדירות צנחו, ולכן עניין מכירת הדירות לא יצא לפועל. בס טוען כי שמאי המקרקעין מטעם ביהמ"ש, מר שמואל רוזנברג, קבע בחוות דעתו כי שווי הדירות בשנת 1999 היה 455,000 ₪ ו- 426,000 ₪, ואילו בעת הגשת התביעה שכנגד (23.3.03) עמד שווין על 377,000 ₪ ו- 350,000 ₪. מכאן שלפי חוות דעת השמאי ערכן של שתי הדירות ירד בסך כולל של 250,000 ש"ח, אולם התביעה צומצמה לסך של 154,000 ₪ בלבד.




מנגד, שטרקמן טוענת לעניין זה את הטענות הבאות. רישום הבית המשותף התעכב רק בעטיה של התנהלות בס. כונס הנכסים שהיה אחראי על רישום הבית המשותף פנה לצדדים ב-1999 (נספח 64) לאישור שרטוט שבו מתוארות המרפסות כצמודות לדירות בס, ושטרקמן אישרה את אותו שרטוט והסכימה לו מידית במכתב שנשלח מטעמה לכונס (נספח 65). לכן, לא הייתה כל מניעה לרשום את המרפסות הנ"ל כצמודות לדירות בס. שטרקמן טוענת כי התנגדה רק לאישור הבניה על המרפסות – אישור שנוגד את ההסכם המקורי לפירוק שיתוף שמתיר בניה בשטחים המשותפים בלבד. כן נטען כי המומחה שמואל רוזנברג קבע שלמרפסות אין כל ערך כספי, ומכאן שווי הדירות אינו רלוונטי שכן בכל זמן נתון הייתה אפשרות למכור את הדירות בשווי שוק לו בס היו רוצים בכך. כן טוענת שטרקמן כי אין ראיה המוכיחה שאכן ניסו למכור את הדירות מלבד דברי התובע עודד בס.




על פי התשתית הראייתית שהוצגה בפני בית המשפט, בס לא הרימו את הנטל הנדרש כדי להוכיח שאכן נעשו ניסיונות סבירים מטעמם למכור את הדירות, ואף לא הוכח קשר סיבתי בין המחלוקת על השימוש במרפסות לבין העובדה שהדירות לא נמכרו. לטענת בס, ההליכים המשפטיים שנקטה שטרקמן הם שגרמו לעיכוב ברישום הבניין כבית משותף ומנעו מבס למכור את הנכסים תמורת סכום גבוה שלא היה יכול לקבל לאחר מכן. ואולם, הנכסים לא נמכרו ואין לשלול כי ערכם עלה לאחר הגשת התביעה כך שלא נגרם לבס נזק כלשהו. לא הוסבר מדוע לטענת בס יש לבחון את ערך הדירות דווקא בשתי נקודות הזמן שאליהן התייחס המומחה, על אף שהדירות כלל לא נמכרו. מעבר לכך, בס לא הרים את הנטל המוטל עליו כדי להוכיח את טענתו כי היה יכול לקבל 130,000$ עבור כל דירה בשנת 1999. לא הוצגו מסמכים כלשהם לביסוס זהותם של קונים פוטנציאלים של הדירות, ואף לא צוין ולו שם אחד של קונה פוטנציאלי כדי לאמת את טענות בס.




לאור כל זאת, התביעה בגין ירידת ערך הנכסים נדחית.


תביעות שטרקמן לעוגמת נפש



שטרקמן תובעת פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 15,000 ₪ בת"א 14291/03 ובסך של 35,000 ₪ בת"א 51382/08, וזאת מתוך תביעה כספית בהיקף כולל של 582,024 ₪. שטרקמן טוענת כי היא זכאית לפיצוי בגין ראש נזק זה מכוח פקודת הנזיקין ומכוח חוק המקרקעין, בעקבות הנזקים העצומים שנגרמו לה מהנזילות ומההשתלטות על הרכוש המשותף. מנגד, בס טוען כי שטרקמן אינה מתגוררת בדירות אלה, ולכן אין מקום לטענה כי נגרמה לה עוגמת נפש.




חוסר שיתוף הפעולה ההדדי בין שני השכנים ניכר לאורך כל ניהול התביעה. נעשו ניסיונות רבים להגיע להסדרים שונים בתיק, אך כעולה מפרוטוקולי הדיונים, לא כל הצדדים הסכימו לסיים את התיק בפשרה.




משנדחו מרבית התביעות של שטרקמן ובנסיבות העניין, בית המשפט אינו מוצא לנכון לפסוק לשטרקמן פיצוי בגין עוגמת נפש.


סיכום



תביעת שטרקמן נגד בס בגין נזקי רטיבות ותיקונים מתקבלת בחלקה. מר משה בס ועיזבון מלכה מייזלס ז"ל ישלמו לשטרקמן סך של 23,250 ₪ בת"א 14291/03 וסך של 12,934 ₪ בת"א 51382/08, ובסה"כ 36,184 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כל אחת מהתביעות בהתאמה ועד למועד התשלום בפועל.




תביעת שטרקמן נגד בס בגין אובדן דמי שכירות מתקבלת בחלקה. מר משה בס ועיזבון מלכה מייזלס ז"ל ישלמו לשטרקמן סך של 7,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 28.2.09 ועד למועד התשלום בפועל וכן סך של 12,871.20 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 31.12.01 ועד למועד התשלום בפועל.




התביעות של שני הצדדים לסילוק יד נדחות.




התביעה שכנגד של בס נגד שטרקמן נדחית.




לעניין ההוצאות, יש לתת את הדעת לכך שהתנהלו בפני בית משפט זה דיוני הוכחות רבים בשלושת התיקים המאוחדים, שבסופם התקבל רק חלק קטן מאוד מהתביעה הכספית של שטרקמן (סך של 56,055 ₪ בערכים נומינליים בלבד מתוך סכום תביעה כולל של 582,024 ₪), ומנגד נדחתה תביעה כספית בסך של 154,000 ₪ של בס נגד שטרקמן. בנסיבות אלה, לא מצאתי לנכון לעשות צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו ובשכר טרחת עורך הדין שלו בהתאם.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניית קיר מגן

  2. הריסת קיר משותף

  3. רטיבות בקיר משותף

  4. התנגדות להגבהת קיר משותף

  5. הריסת קיר על ידי השוכר

  6. בניית קיר בטון בין חלקות

  7. תביעה בגין נפיחויות בקירות

  8. תביעה לתשלום בגין עבודות ציורי קיר

  9. תביעה בגין תשלום על חיפוי קירות בשיש

  10. קיר שלא נבנה במקום הנכון בגבול שתי החלקות

  11. קניית שטיחים מקיר לקיר - תביעת פיצויים

  12. תביעה על עבודות חפירה ובניית קירות תומכים

  13. התקבלה התנגדות לאפשר פתח בקיר הדרומי של הדירה

  14. בטון ניתז ונדבק לקירות הבית עקב עבודות יציקה וטיח

  15. תביעה לפיצויים בגין נזקי גוף כתוצאה מקריסת קיר עליו

  16. בקשה לתוספת בניה בין קיר הבניין לקיר התמך של החלקה הסמוכה

  17. נמחץ כתוצאה מנפילת קיר טרומי במשקל חמש טונות שהורם על ידי עגורן

  18. קביעת מפלס הכניסה של הבית (מפלס ה-0.00) על 600.01 וליצור קירות בטון

  19. סילוק כלוב ברזל ומיכלי גז הצמודים לקיר הבניין בדרך הגישה לחצר הבית, השייכים לחנות

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון