מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין. אין מנוס ממחיקת התובענה

זאת על-יסוד הטעמים שלהלן.

1. התובעים הגישו תביעה בה עתרו לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך של מינוי מודד מומחה מטעם בית-המשפט והכנת תכנית חלוקה שתסלול את הדרך לחלוקתם של המקרקעין בעין [ראו סע' 4, 8 ו-10 לכתב-התביעה המתוקן מיום 3.7.2005]. זאת ועוד, הליך זה הוא גלגולו של הליך קודם משנת 1987 שגם בגדרו עתר תובע 1 ביחד עם אחרים לפירוק השיתוף במקרקעין; אותו הליך נמחק מבלי שהסתיים בפסק-דין [סע' 7-6 לכתב-התביעה הנ"ל].

2. המקרקעין שעליהם נסב ההליך הם חלקה 24 בגוש 20302 באדמות הכפר מושריפה ששטחה מעל 155 דונמים (להלן החלקה). בחלקה מחזיקים רבים, חלקם בעלי זכויות רשומות בנכס, חלקם חליפיהם של בעלי זכויות רשומות שאינם רשומים בפנקסי המקרקעין וחלקם מי שטיב זכותם במקרקעין אינה ברורה. מצב החזקה והשימוש בחלקה דינמי ומשתנה תדיר, באופן שמניב מעת לעת בקשות של מי שטוענים לזכויות בחלקה לצרפם כצד להליך.

3. ביום 13.11.2006 הורה כב' השופט שרעבי שדן אותה עת בהליך דנן על מינוי המודד מר סוהיל זידאן (להלן המודד); המודד התבקש להכין הצעה לחלוקת החלקה לשם פירוק השיתוף בה, תוך אישורה במוסדות התכנון, כשההצעה תואמת ככל הניתן את המצב הקיים בשטח (להלן הצעת החלוקה). בהחלטה משלימה מיום 23.2.2007 קבע בית-המשפט את שכר המודד בסך 68,865 ₪ לא כולל אגרות והורה על הפקדת השכר בקופת בית-המשפט תוך שרשות הפיתוח (נתבעת 1) נושאת בשלב זה בתשלום 40% מהשכר, הימנותה (נתבעת 35) נושאת בתשלום 20% מהשכר ואילו היתרה בסך 40% מתחלקת בין יתר בעלי הזכויות בחלקה על-פי בעלותם היחסית בה.

4. משך תקופה ארוכה לא הוכנה הצעת החלוקה על-ידי המודד בשל כך שרשויות התכנון עמלו על הכנת תוכנית מתאר חדשה אשר כוללת גם את החלקה דנן – תכנית שלתנאיה יש להתאים את הצעת החלוקה (להלן תכנית המתאר). מעת לעת הודיע המודד לבית-המשפט כי הכנתה של הצעת החלוקה מתעכבת מטעמים הקשורים בהכנת תכנית המתאר ואישורה, זאת בין השאר עקב דיון בהתנגדויות – כמו גם בעתירות שהוגשו נגד התכנית לבית-המשפט לעניינים מנהליים [ראו למשל החלטות מיום 30.12.2010 ומיום 2.3.2011].

5. ביום 6.3.2012 שיגר המודד הודעה לבית-המשפט לפיה אושרה תכנית המתאר – היא תכנית מס' ען/960. בהודעתו ביאר המודד שלפי תכנית המתאר לא ניתן להכין הצעת חלוקה לחלקה דנן כשהיא לעצמה אלא יש להכין תחילה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה ביחס לשני מתחמי קרקע שבהם נכללת החלקה לפי תכנית המתאר, וכן יש להכין טבלאות תשלומי איזון שיערוך שמאי מוסמך. נובע מכך שהליך לפירוק השיתוף יכול שיתבצע, על-פי תכנית המתאר, ביחס למקרקעין שאינם כוללים רק את החלקה דנן אלא גם חלקות נוספות – וכפועל יוצא גם בעלי-דין נוספים מעבר לאלה שלהם זכויות בחלקה דנן. נוכח המצב התכנוני האמור שיסודו באישור תכנית ען/960 פנה המודד לבית-המשפט בבקשה למתן הוראות [ראו החלטה מיום 15.3.2012].

6. נוכח הודעת המודד ביקשו בעלי-הדין לברר אם ניתן לבצע הליך של פירוק שיתוף בחלקה דנן כשהיא לעצמה, זאת על-פי תכנית המתאר אך מבלי להידרש להליך של איחוד וחלוקה שעליו עמד המודד ואשר מתחייב מן התכנית – והכול מבלי שיהא בכך כדי להסב פגיעה בזכויותיהם של בעלי החלקה, כגון בשל כך שעל החלקה דנן תועמס הפרשה לצרכי ציבור מעבר לשיעור ההפרשה שיחול עליה במתווה של איחוד וחלוקה שיבוצע לפי תכנית המתאר.

לשם כך התקיים לפני דיון במעמד הצדדים והמודד ביום 26.2.2013. בעקבות דיון זה ולאחר שמיעת עמדות הצדדים והמודד הופנו שאלות למהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובניה עירון (להלן הוועדה המקומית). בתוך כך התבקש מהנדס הוועדה המקומית להודיע עמדת הוועדה בהתייחס לשאלות שלהלן: האם גם במסגרת תכנית ען/960 תסכים הוועדה לכך שבחלקה דנן יתבצע הליך של פירוק שיתוף כשהיא לעצמה, מבלי לבצע הליך של איחוד וחלוקה בין חלקה זו לבין חלקות סמוכות; ככל שהתשובה על כך היא בחיוב, האם תסכים הוועדה המקומית להתנות פירוק וחלוקה בחלקה דנן בכך שתתבצע בה הפקעה של שטחים לצרכי ציבור באופן שהוא יחסי להפקעה בכלל המתחם נשוא התכנית; ככל שהתשובה גם על שאלה זו בחיוב, מה שיעור ההפקעה שיידרש במקרה כזה על-ידי הוועדה ביחס לחלקה דנן כשהיא לעצמה; וכן, אם קיימים תנאים נוספים להסכמת הוועדה לפירוק השיתוף בחלקה דנן כשהיא לעצמה ואם כן, מהם.

7. מהנדס הוועדה המקומית השיב על השאלות שהופנו אליו בתעודת עובד ציבור נושאת תאריך 17.4.2013. לבעלי-הדין ניתנה הזדמנות להתייחס לתשובותיו של מהנדס הוועדה [ראו החלטה מיום 23.4.2013]. עמדת התובעים הודעה כלהלן: "התובעים סבורים שעמדת המומחה מטעם ביהמ"ש היא אשר אמורה להבהיר באם יש בתשובות שניתנו ע"י מהנדס הועדה בכדי לאפשר השלמת פירוק השיתוף" [הודעה מיום 15.5.2013].

נתבע 43 הודיע כי נוכח תשובותיו של מהנדס הוועדה המקומית הוא מתנגד לפירוק השיתוף בחלקה דנן כשהיא לעצמה, שכן הדבר כרוך בפגיעה לא מידתית בבעלי הזכויות בה ובהעמסת שיעור הפרשה לצרכי ציבור על חלקה זו מעבר לשיעור שיחול בביצוע פעולות איחוד וחלוקה כנדרש לפי תוכנית המתאר.

בעלי-דין אחרים לא הגישו התייחסות לתשובות שניתנו על-ידי מהנדס הוועדה המקומית.

8. המודד התבקש להודיע עמדתו בהתייחס לתשובות הוועדה המקומית ולאפשרות להשלים את פירוק השיתוף בחלקה דנן כשהיא לעצמה, מבלי לבצע בה תחילה פעולות איחוד וחלוקה לפי תכנית ען/960. לבעלי-הדין ניתנה הזדמנות להפנות למודד שאלות הבהרה לאחר שיודיע עמדתו [החלטה מיום 6.6.2013].

המודד בחן את תשובותיו של מהנדס הוועדה המקומית וקבע שהן מדברות בעד עצמן ולא ניתן לבצע תהליך איחוד וחלוקה בחלקה דנן שלא במסגרת תוכנית המתאר. עוד חיווה המודד דעתו כי שתי אפשרויות חלופיות שנזכרו בתשובות מהנדס הוועדה כרוכות בניהול הליכים נוספים לפני מוסדות התכנון בעלות כספית גבוהה ובהשקעת משאבי זמן מבלי שיש ערובה לכך שהליכים אלה יניבו את התוצאה המקווה [הודעה מיום 10.7.2013]. לא הופנו למודד שאלות הבהרה על-ידי מי מהצדדים ביחס לעמדתו זו.

הוראות תכנית המתאר ען/960, תשובותיו של מהנדס הוועדה המקומית לשאלות שהפנה אליו בית-המשפט ועמדת המודד העלו כי מבחינה תכנונית הדרך לפירוק השיתוף בחלקה הנדונה בהליך זה מחייבת נקיטת הליכי איחוד וחלוקה כמתחייב מתכנית המתאר ולא ניתן לפרק את השיתוף בחלקה כשהיא לעצמה.

9. נוכח הדברים הללו ניתנה ביום 10.7.2013 החלטה לפיה עולה לכאורה מהודעת המודד כי לא ניתן לפרק את השיתוף בחלקה 24 בגוש 20302 במצב התכנוני החל ועל כן אין מנוס ממחיקת התובענה. לבעלי-הדין ניתנה שהות לטעון טענותיהם בעניין זה, טרם מחיקת התובענה, זאת עד יום 11.8.2013 כשימי הפגרה באים במניין התקופה.

10. עמדת התובעים היא כי נוכח הודעת המודד והמצב התכנוני האמור לעיל, ועל-מנת לסלול את הדרך לשימוש בחלקה על-ידי בעלי זכויות בה מבלי שירד לטמיון הסכום ששולם למודד עד כה, יש להורות למודד לערוך הסכם לחלוקת שימוש בחלקה – חלף הצעת חלוקה שעל-יסודה יפורק השיתוף ובאופן שזונח למעשה את הסעד של פירוק שיתוף [הודעה מיום 30.7.2013].

נתבעת 1, רשות הפיתוח, הודיעה שלטעמה חלוקת השימוש אינה פתרון ראוי או רצוי מהיותה מצע לסכסוכים, מחלוקות והליכים חדשים – ויש לרכז את המאמץ בהשגת פתרון קבע סופי ולא בפתרונות ביניים זמניים ובעייתיים. לשיטתה ההליך המתאים שבגדרו יש להסדיר את הזכויות בחלקה הוא פירוק שיתוף [הודעה מיום 17.7.2013]. כאמור, במצב התכנוני דהיום פירוק שיתוף על-פי התובענה שלפני איננו בגדר האפשר.

בהחלטה מיום 31.7.2013 הוריתי למודד להודיע אם ביכולתו לערוך חוות-דעת לשם חלוקת השימוש בחלקה מבלי שהדבר יהא כרוך בפירוק השיתוף בנכס. הודעת המודד הוגשה ביום 2.8.2013. עולה ממנה כי קשיים רבים מערימים על הכנת תכנית לחלוקת השימוש בחלקה וכי בעניין זה צפויים דיונים אין סוף בין הצדדים הרלוונטיים אגב הכנת התכנית, זאת בין השאר בשאלה אם להתחשב ביעודים שנקבעו בתקנון תכנית המתאר; איך להתייחס לבניה בשטח שנעשתה בניגוד לתכנית המתאר; למי להקצות מגרשים פנויים שמיועדים לבניה לפי תכנית המתאר; ועוד.

לא הוגשו תגובות נוספות לפי ההחלטה מיום 10.7.2013 שנזכרה בסעיף 9 לעיל, באופן שמעלה כי בעלי-הדין האחרים השלימו עם התוצאה של מחיקת התובענה ומכל מקום, במצב התכנוני הקיים אינם עשויים לטעון נגד תוצאה זו.

11. נתתי דעתי לתכנית המתאר החלה, לעמדות הצדדים ולעמדת המודד מטעם בית-המשפט. על-יסוד כל אלה באתי לכלל דעה שאין מנוס מלהורות על מחיקת התובענה משהוברר כי במצב התכנוני דהיום אין תכנית ען/960 מאפשרת את פירוק השיתוף בחלקה כשהיא לעצמה – וכי פירוק השיתוף יתאפשר רק לאחר ביצוע פעולות חלוקה ואיחוד כמתחייב מן התכנית, והכול בין בעלי-דין שאינם רק אלה שהם צד להליך דנן.

ראשית, התובענה הוגשה למתן סעד ספציפי של פירוק שיתוף בחלקה בדרך של חלוקתה בעין. בתביעה לא התבקש הסעד האחר, השונה מעיקרו, של הסדרת החזקה בחלקה בדרך של חלוקת שימוש שאינה עולה כדי פירוק שיתוף. על-מנת להביא לבירור את הסעד של חלוקת שימוש חלף הסעד של פירוק שיתוף יהא על התובעים לתקן את התביעה פעם נוספת. אין לראות מדוע לא תוגש לשם כך תביעה נפרדת ועצמאית נוכח השוני הרב בין התביעה דנן לבין תביעה המכוונת לסעד של חלוקת השימוש. ביסוד כל אחת מהתביעות הללו תשתית שונה עובדתית, תכנונית ומשפטית.

שנית, לו הייתה מוגשת בקשה לתיקון התביעה בדרך של המרת הסעד של פירוק שיתוף בסעד של חלוקת השימוש (בקשה שלא הוגשה), ואפילו התיר בית-משפט את התיקון המבוקש (ואין ערובה כי כך יעשה), היה על התובעים לשכנע שבנסיבות העניין קיים טעם ממשי שמצדיק מתן סעד של חלוקת שימוש חלף הסעד של פירוק שיתוף – זאת שעה שתכנית המתאר החלה אינה מונעת את פירוק השיתוף בחלקה בכפוף לקיום תנאיה ובהם איחוד וחלוקה עם חלקות סמוכות. בתוך כך יהא על התובעים לבאר מדוע יש להימנע מפירוק השיתוף בדרך המתחייבת מתכנית המתאר החלה, ען/960, אשר אומצה ואושרה חרף התנגדויות ועתירות שהוגשו נגדה. עוד יהיה על התובעים לשכנע שבנסיבות העניין ראוי לעקוף את הוראות התכנית ותחת פעולה לפיה כדי להגיע לפתרון קבע של פירוק שיתוף ביחס לכלל המקרקעין שעליהם חלה התכנית יש לאמץ פתרון נקודתי וזמני אד-הוק של חלוקת השימוש בחלקה דנן לבדה – בדרך שאינה מתיישבת עם הוראות התכנית ושאינה עשויה להסתיים ברישום. מטיעוני התובעים, לרבות אלה שהוגשו בתגובתם אגב דיון בשאלה אם וכיצד ניתן לפרק את השיתוף בחלקה בהתחשב בהוראות התכנית ען/960, לא שוכנעתי שהפתרון הזמני שביטויו בחלוקת שימוש גרידא עדיף מאיזו בחינה שהיא על פתרון קבע שבפירוק השיתוף – ולו גם במתווה שמחייב תחילה פעולות של איחוד וחלוקה לפי תכנית המתאר.

תימוכין לכך מצויים בעובדה כי מאז הוגשה התביעה לפירוק שיתוף לראשונה בשנת 1987 חלפו 26 שנה. בנסיבות אלה, ודווקא בשים לב לקשיים שהם נחלתם של בעלי הזכויות בחלקה בדרך לפירוק השיתוף, יש לנקוט בדרך של פירוק שיתוף על-פי תכנית המתאר שאושרה זה מקרוב ולא במתווה העוקף של חלוקת שימוש. מתווה חלופי זה מעניק לכל בעלי הזכויות בחלקה זכות טובה פחות מפי שיעניק להם המתווה של פירוק שיתוף לפי התכנית.

שלישית, מהודעת המודד עולה כי בניגוד לעמדת התובעים אף המתווה של חלוקת השימוש אינו חף מקשיים רבים והוא אפוף סימני שאלה עובדתיים, תכנוניים ומשפטיים שההכרעה בהם אינה פשוטה. גם מבחינה זו אינה נודעת למתווה של חלוקת השימוש עדיפות על-פני המתווה של פירוק שיתוף לפי תכנית המתאר – לא במונחי משך הזמן שיידרש לבירור, לא במונחי עלות הבירור ובוודאי לא במונחי אפקטיביות הסעד בהתחשב בכך שחלוקת השימוש אינה ניתנת לרישום לפי הוראות התכנית.

רביעית, בעבר כבר העלו התובעים את האפשרות של פניה למתווה של חלוקת שימוש בחלקה חלף פירוק השיתוף, זאת לאחר שהובהרו תנאיה של תכנית המתאר שאומצה. בהחלטה מיום 31.10.2012 נקבע דיון שהוקדש גם לסוגיה זו [ראו סע' 2 להחלטה]. בדיון שהתקיים בתאריך 26.2.2013 אישר למעשה בא-כוח התובעים כי אין ממש במתווה החלופי של חלוקת שימוש: "לגבי הצעה שלי לעשות חלוקת שימוש, זאת אומרת תוכן תשריט שכל אחד מהצדדים יידע מה חלקו הוא כך שלא תהיה בעיה לגבי חלקו של כל אחד, כל אחד ידע מה החלק שלו ולא יהיו בעיות של השגות גבול לעניות דעתי יכולה לקדם אותנו, אבל חבריי לא מסכימים איתי כי בסופו של דבר התשריט הזה לא יהיה לצרכי רישום ולא ניתן יהיה לאשר אותו בוועדה ומה שהשקענו בתיק ירד לטימיון" [קדם-משפט מיום 26.2.2013, עמ' 21 לפרוטוקול ש' 25-21]. הדברים ברורים, הן באשר לעמדת בעלי-הדין האחרים ביחס למתווה של חלוקת שימוש והן באשר למידת יעילותו של מתווה זה להסדרת השימוש בחלקה כשהוא לעצמו. הם מתיישבים עם עמדת המודד באשר לקשיים הכרוכים בהכנת תכנית לחלוקת שימוש גרידא. עמדת המודד בסוגיה זו מקובלת עלי ללא עוררין.

12. נוכח האמור לעיל אני מורה על מחיקת התובענה.

אין צו להוצאות.

אין באמור לעיל כדי למנוע מהתובעים להגיש תביעה חדשה לפירוק שיתוף כאשר יבשילו התנאים לכך לפי תכנית המתאר החלה, או תביעה נפרדת וחדשה לסעד של חלוקת השימוש; ככל שתוגש תביעה לחלוקת שימוש בחלקה דנן ינמקו בה התובעים מה טעם יש להעדיף את המתווה של חלוקת שימוש חלף פירוק שיתוף על-פי הוראות התכנית החלה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף במגרש

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. פירוק שיתוף בעסק המשפחתי

  6. איך עושים פירוק שיתוף

  7. שיפוי הסכם פירוק שיתוף

  8. פירוק שיתוף לאחר אירוסין

  9. מדור ספציפי פירוק שיתוף

  10. תביעה לפירוק שיתוף במשק

  11. פירוק שיתוף בקרקע בחדרה

  12. תביעה למזונות ופירוק שיתוף

  13. פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח

  14. תביעה לפירוק שיתוף ומזונות

  15. פירוק שיתוף במקרקעין בטבריה

  16. תביעה לפירוק שיתוף נגד הבעל

  17. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  18. פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג

  19. תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין

  20. תביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  21. פירוק שיתוף במקרקעין בכפר ערבי

  22. הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין

  23. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  24. תביעה לפירוק שיתוף לאחר הסכם חלוקה

  25. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בצפון

  26. פירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  27. סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף

  28. פירוק שיתוף בדרך מכירה וחלוקת הפדיון

  29. פירוק שיתוף בחלקה שחלקים ממנה הופקעו

  30. פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף

  31. סמכות בית המשפט להורות על פירוק שיתוף

  32. בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  33. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  34. פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים

  35. חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  36. פיצול הדיון בתביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  37. תביעת פירוק שיתוף בגין פלישה והתעשרות שלא כדין

  38. תביעה לפירוק שיתוף - חלוקה לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין

  39. פירוק השיתוף על דרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון