המיסיה הדתית הרוסית בירושלים - מוסד כנסייתי דתי

המיסיה הדתית הרוסית בירושלים, הינה מוסד כנסייתי דתי. היא נציגת הכנסייה הפרוסלבית הרוסית (הפטריארכט של מוסקבה) ואחראית, בין השאר, על הניהול והשימוש של נכסי הכנסייה בשטחי מדינת ישראל. היא הבעלים של מקרקעין בשטח 5,168 מ"ר, הנמצאים בעיריית נצרת והידועה גם כחלקה מס' 8 בגוש 16568. (להלן: "המקרקעין").

2. בשנת 1960, התקשרו התובעת וחברת בית הידידות בע"מ (להלן: "החברה") בחוזה שכירות בלתי מוגנת, לפיו השכירה התובעת את המקרקעין לחברה בשכירות בלתי מוגנת, לתקופה של 27 שנה, החל מיום 1.4.1960 ועד ליום 31.3.1987. (להלן: "חוזה השכירות").

3. וכן, הוצהר, הותנה והוסכם בחוזה השכירות, כי החברה שוכרת את המקרקעין לצורך הקמת בניין/בניינים עליהם, וכי החברה תהא רשאית להשכיר את הבניין/בניינים לשוכרי משנה למטרות ציבוריות בלבד.

4. אכן, החברה הקימה, בזמנו, בניין על המקרקעין, שנקרא "בית הידידות". (להלן: "הבניין"). דא עקא, בניגוד לתנאי חוזה השכירות, השכירה החברה חלקים מהבניין לעשרות שוכרים שונים (להלן: "השוכרים") בדיירת מוגנת שלא למטרות ציבורית. השוכרים השונים ובכללם התובעים, שילמו דמי מפתח, דמי שכירות וניהלו, במשך שנים רבות, עסקים שונים בבניין.

5. לקראת תום תקופת השכירות, נוהל משא ומתן בין התובעת לבין החברה, לשם הארכת תוקפו של חוזה השכירות. תחילה, המשא ומתן נקלע למבוי סתום, דבר שחייב את התובעת להגיש לבית המשפט תביעה לפינוי וסילוק ידה של החברה מהמקרקעין .ברם, במסגרת ההליך האמור, הגיעו הצדדים לידי הסכמה, לפיה תוארך תקופת השכירות לחמש שנים נוספות, והכל בהתאם לתנאי חוזה השכירות ובשינויים המתחייבים.

6. ביני לביני, הוקמה ונרשמה כדין (ביום 28.2.1988) עמותת בית הידידות-נצרת (להלן: "העמותה") שנכנסה בנעליה של החברה.
אציין, כי בחודש ינואר 2008, חתמו התובעת והעמותה על חוזה שכירות בלתי-מוגנת, שתנאיו זהים בעיקרם לתנאי חוזה השכירות. תקופת השכירות נקבעה לחמש שנים. וכן, הוסכם בין הצדדים, כי העמותה תהא רשאית להשכיר את הבניין או חלקים ממנו לשוכרים שונים לשם ניהול חנויות בבניין. (להלן: "חוזה השכירות הנוסף").

7. גם העמותה הפרה את חוזה השכירות הנוסף. בתום תקופת השכירות, היא לא פינתה את המקרקעין ולא העבירה את החזקה בהם לידי התובעת. לפיכך, הגישה התובעת לבית המשפט תביעה לפינוי וסילוק ידה של העמותה מהמקרקעין (ת.א. 1955/93) . בית המשפט, נעתר לתביעה ובפסק הדין מיום 20.2.2000, הוא ציווה על העמותה לסלק את ידה מהמקרקעין, לרבות הבניין, ולהחזירם לתובעת, והכל מבלי לפגוע בזכויותיהם של השוכרים שבבניין. ערעור על פסק הדין האמור (ע"א 1098/00) נדחה ביום 14.11.2000.

8. לאחר מתן פסק הדין האמור, התפרקה העמותה. הנתבע מר סאמי X היה (החל משנת 1994) אחד השוכרים בבניין, וניהל במושכר, בית עסק לבגדי ילדים. וכן, גם הנתבעים ה"ה מאזן ווליד X היו השוכרים של אחד המושכרים בבניין וניהלו במושכר בית עסק לאופטיקה.

9. לאחר שהתברר, כי העמותה התפרקה ולאחר שהשוכרים לא הסדירו כדין את זכויותיהם במושכרים שבבניין, הגישה התובעת תביעות לפינוי וסילוק השוכרים מהמקרקעין, ובכללן התביעות דנן. שתי תביעות, שעילותיהן זהות לעילות התביעות דנן (10594-09-08 ו- 1157-10-08), התבררו במאוחד לפני כב' השופט טאהא ערפאת (להלן: "התיק העיקרי"). במהלך המשפט, הגיעו הצדדים לידי הסכם דיוני, שקיבל (ביום 16.11.2009) תוקף של החלטה, לפיו:

"הצדדים מתכבדים להודיע כי הגיעו להסדר דיוני ביניהם כדלקמן:

  1. הצדדים בתיק ייכבלו (כך במקור!!) לתוצאת פסק-הדין שיינתן בת.א. 10594-09-08 ו- 1157-10-08 (המאוחדים), ואלה יחולו עליהם ללא צורך בהמשך ניהול תיקם, למעט בעניין הנקודתי של חישוב גובה דמי שכירות חופשיים ו/או חישוב גובה פיצוי, אם ייפסקו, המתאימים לנסיבות הספציפיות של תיק זה"
  2. ...
  3. ...."

(להלן: "ההסדר הדיוני").

10. בפסק הדין שניתן ,ביום 13.9.2010, בתיק העיקרי, קיבל בית מהשפט (כב' השופט טאהא ערפאת) את התביעות דשם והורה על סילוק ידם ופינויים של הנתבעים דשם מהמקרקעין. (להלן: "פסק הדין בתיק העיקרי"). וכן, נקבע בפסק הדיו בתיק העיקרי כי הנתבעים דשם אינם דיירים מוגנים, או בעלי רשות בלתי הדירה, ואין להתנות את פינויים מהמקרקעין בתשלום פיצויים כלשהם. באשר לתשלום דמי שכירות, נקבע בפסק הדין האמור, כי התובעת לא הוכיחה את זכותה לדמי שכירות ראויים, ועל-כן על הנתבעים דשם לשלם לה דמי שכירות מוסכמים בהתאם לחוזי השכירות שנחתמו, בזמנו, בינם לבין החברה.
ערעור על פסק הדין בתיק העיקרי (ע"א 26413-11-10) נדחה. גם בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי (רע"א 3583/11) נדחתה אף הוא.



בהתאם להסדר הדיוני ופסק הדין בתיק העיקרי, נעתר בית המשפט לבקשת התובעת ,מיום 7.10.2010, ונתן (ביום 28.10.2010) פסק דין חלקי, המורה לנתבעים לסלק את ידם מהמקרקעין המוחזקים על ידם בבניין ולהחזירם לתובעים ,כשהם ריקים מכל אדם וחפץ והשייכים להם וזאת בתוך 30 יום. אכן, הנתבעים סילקו את ידם (ביום 28.10.2010) מהמקרקעין, בהתאם לפסק הדין החלקי האמור.




הפלוגתא היחידה שבין הצדדים, נסובה, למעשה, סביב שאלת חישוב גובה דמי השכירות שעל הנתבעים לשלם לתובעת בגין שימושם במושכרים מסוג בתי-עסק ,שהחזיקו בבניין (להלן: "המושכרים"), החל מיום 14.7.1997 ועד ליום 28.10.2011. (להלן: "תקופת השכירות").




טענות הצדדים

13. התובעת טוענת, כי במקרה דנן על הנתבעים לשלם לה דמי שכירות ראויים בגין המושכרים שהוחזקו על-ידם בבניין וזאת למשך תקופת השכירות. לדידה, ההסדר הדיוני ופסק הדין בתיק העיקרי, לא שללו את זכאותה לדמי שכירות ראויים. על-כן, חובו של מר סאמי X (הנתבע בת.א 5149/04), לתובעת, נכון ליום 28.10.2011, מגיע לסך של 554,470 ₪, ואילו חובם של ה"ה מאזן ווליד X (הנתבעים בת.א 5150/04), נכון ליום 28.10.2011, מגיע לסך של 544,358 ₪.
לחילופין, עותרת התובעת לבית המשפט, כי יחייב את הנתבעים לשלם לה דמי שכירות בהתאם לחוזים שהיו להם עם החברה/העמותה.

14. הנתבעים טוענים, מנגד, כי בהתאם להסדר הדיוני ופסק הדין בתיק העיקרי, יש לחייבם לשלם לתובעת דמי שכירות בגובה דמי השכירות המוסכמים, שהיו משלמים לחברה. במקרה דנן, הם פרעו את מלוא חובם ודין התביעה להידחות.

דיון
דמי שכירות ראויים - האומנם

15. אפתח ואומר, כי במחלוקת זו שבין הצדדים, לעניין זכאותה ואי-זכאותה של התובעת לדמי שכירות ראויים ובשים לב לפרשנותם הסבירה והתכליתית של ההסדר הדיוני ופסק הדין בתיק העיקרי, תמים דעים אני עם הנתבעים. אוסיף עוד, כי מחלוקת זו נידונה והוכרעה, במסגרת ת.א. (נצ') 16863-09-09 המיסיה הדתית הרוסית בירושלים נ' סמיר רמדאן, מיום 25.2.2012. (להלן: "פרשת רמדאן"). בפרשת רמדאן, פסק בית המשפט (כב' השופטת עינב גולומב), כדלקמן:

"ההכרעה במחלוקת זו נגזרת מפרשנות ההסדר הדיוני שגיבשו הצדדים, ושניתן לו תוקף של החלטת בית-משפט. מלשון ההסדר הדיוני עולה, כי כוונת הצדדים היתה לכבול את עצמם להכרעת בית-המשפט בתיק העיקרי, ביחס למכלול הנקודות שבמחלוקת, תוך הותרת הצורך בהכרעה בתיקים דנן ביחס ליישום פסק-הדין בתיק העיקרי "לעניין הנקודתי של חישוב גובה דמי שכירות חופשיים ו/או פיצוי, אם ייפסקו, המתאימים לנסיבות הספציפיות של תיק זה". מהמתווה ההסכמי כפי שגובש עולה, כי הצדדים ביקשו ליצר הסדר המדמה מצב של איחוד הדיון במספר תיקים המעוררים בעיה בסיסית זהה, באופן שתתקבל הכרעה עקרונית אחידה, שיישומה ייעשה בכל תיק בשים לב לנסיבות הקונקרטיות הייחודיות לו. בכל הנוגע לדמי שימוש ראויים, הרי שנסיבות ספציפיות כאמור יכולות להיות גודל הנכס הספציפי וכיוצ"ב נתונים שיש בהם כדי להשפיע על חישוב דמי השימוש הראויים, ככל שאלה ייפסקו.
על רקע האמור, הרי שמשנדחתה כליל תביעת התובעת לתשלום דמי שימוש ראויים בתיק העיקרי, משלא הניחה התובעת כל תשתית מינימאלית לביסוס טענותיה, ומשנדחתה תביעת הנתבעים לפיצויים, אין עוד מקום לפתוח נושאים אלה מחדש בתיקים דנן. ודוק: טענת התובעת לתשלום דמי שימוש ראויים בתיק העיקרי, לא נדחתה בשל נתונים ספציפיים הנוגעים רק לנכסים נשוא התיק האמור, להבדיל מהתיקים דנן, אלא מנימוקים שכוחם יפה היה גם ביחס לתיקים דנן, לו נדונו במאוחד עם התיק העיקרי. בנסיבות אלה, פתיחה מחודשת של הדיון בעניינים אלה במסגרת התיקים שלפני, תוך מתן אפשרות "למקצה שיפורים" ביחס למה שלא נעשה בתיק העיקרי, סותרת, לטעמי, את ההסכמה הדיונית, ואת הרציונאל שעמד בבסיסה."

כאמור, אני מסכים לחוות דעתה של כב' השופטת גולומב, כאמור בפרשת
רמדאן.

16. מעל לכל צורך ובמטרה להפיס את דעתה של התובעת אומר, כי התובעת לא הוכיחה כדין את שווים וגובהם של דמי השכירות אותם היו הנתבעים נדרשים לשלם, בעבור שכירות המושכרים בתנאי שכירות חוזית בלתי-מוגנת. במקרה דנן, אין ביכולתי לאמץ את חוות דעתו של השמאי מר מוחסן זחאלקה (ת/1). לדידי, הן התשתית העובדתית והן המקצועית-מדעית שבבסיס חוות הדעת, לצורך קביעת דמי שכירות ראויים בעבור המושכרים, עם כל הכבוד והענווה ,אינה מוכחת, הכרחית או נכונה.

סכום דמי השכירות – ת.א 5150/04

17. בשנת 1997, דמי השכירות (כולל דמי חניה במקרקעין) המוסכמים ששילמו ה"ה מאזן ווליד ג'ראיסי לעמותה עמדו על סך של 3,550 ₪ לשנה. (נ/1 בתיק המאוחד, נספח ג') הנתבעים בתיק זה, הוכיחו כדין, כי הם שילמו לעמותה, בזמנו, דמי השכירות, בעבור המושכר, לשנים 1997 ו- 1998. (נ/1 בתיק המאוחד, נספח ג'). יוצא, כי דמי השכירות בעבור המושכר לשנים 1.1.1999 ועד ליום 28.10.2011, לאחר ההעלאה המרבית החוקית ושערוך כדין להיום, הם כדלקמן:

שנה דמי שכירות השנתיים והמרביים דמי השכירות השנתיים והמרביים ולאחר שערוך כדין להיום                
1999      3756 ₪      8,149 ₪      
2000      3,807 ₪      7,832 ₪      
2001      3,842 ₪      7,592 ₪      
2002      3,896 ₪       7,300 ₪      
2003      4,156 ₪      7,018 ₪      
2004      4,156 ₪      6,805 ₪      
2005      4,156 ₪      6,450 ₪      
2006      4,222 ₪      6,178 ₪      
2007      4,222 ₪      5,928 ₪      
2008      4,237 ₪      5,683 ₪      
2009      4,522 ₪      5,499 ₪      
2010      4,695 ₪      5,392 ₪      
2011 (עד 28.10.11)      4,082 ₪      4,522 ₪      
     סה"כ      84,348 ₪      


18. להלן פירוט התשלומים ששולמו על-ידי הנתבעים בתיק זה לתובעת, על חשבון דמי השכירות, לאחר שערוך כדין להיום:

תאריך סכום התשלום סכום התשלום לאחר שערוך כדין להיום                
2.7.2005      5,000 ₪      7,590 ₪      
1.8.2005      5,000 ₪      7,563 ₪      
3.9.2005      5,000 ₪      7,462 ₪      
1.10.2005      6,784 ₪      10,079 ₪      
23.9.2007      6,510 ₪      9,011 ₪      
     סה"כ      41,705 ₪      


יוצא, כי יתרת חובם של הנתבעים בתיק דנן לתובעת הוא כדלקמן:
84,384 ₪ - 41,705 ₪ = 42,679 ₪.

דמי השכירות – ת.א 5149/04

19. הנתבע בת.א 5149/04, מר סאמי X העיד בפניי, כי דמי השכירות השנתיים ששילם, בזמנו, לחברה/העמותה, בעבור המושכר, היו סך של 1,800 ₪. (עמ' 17, ש' 22). בפניי, אין ראיה קבילה ובעלת משקל לסתור. ויודגש: עדותו של הנתבע דנן, כי הוא שילם לתובעת דמי שכירות שנתיים עד לשנת 2006, (עמ' 17, ש' 7-6), לא רק שאינה סבירה ומהימנה בעיניי, אלא שהיא אף נסתרה, מיניה וביה, על-ידי הנתבע עצמו (עמ' 18, ש' 17-16)

20. להלן פירוט דמי השכירות השנתיים והמרביים ,בעבור המושכר למשך תקופת
השכירות, ולאחר שערוך כדין להיום:

פירוט/שנה דמי שכירות השנתיים והמרביים דמי השכירות השנתיים והמרביים ולאחר שערוך להיום                
1977 (חלקי)      825 ₪      2,266 ₪      
1998      1,839 ₪      4,490 ₪      
1999      1,944 ₪      4,217 ₪      
2000      1,971 ₪      4,055 ₪      
2001      1,989 ₪      3,931 ₪      
2002      2,017 ₪      3,779 ₪      
2003      2,552 ₪      4,310 ₪      
2004      2,552 ₪      4,179 ₪      
2005      2,552 ₪      3,961 ₪      
2006      2,186 ₪      3,199 ₪      
2007      2,186 ₪      3,069 ₪      
2008      2,240 ₪      2,942 ₪      
2009      2,341 ₪      2,847 ₪      
2010      2,431 ₪      2,792 ₪      
2011 (חלקי) עד ליום 28.10.11      2,072 ₪      2,295 ₪      
     סה"כ      52,332 ₪      


21. וכן, להלן התשלומים ששולמו על-ידי הנתבע בתיק זה לתובעת על-חשבון דמי השכירות, לאחר שערוך להיום:

תאריך סכום התשלום סכום התשלום לאחר שערוך להיום                
30.5.2001      9,500 ₪      18,641 ₪      
30.9.2005      1,000 ₪      1,486 ₪      
30.10.2005      1,000 ₪      1,481 ₪      
30.11.2005      1,000 ₪      1,466 ₪      
30.12.2005      1,500 ₪      2,198 ₪      
7.8.2007      4,184 ₪      5,681 ₪      
     סה"כ      30,953 ₪      

יוצא, כי יתרת חובו של הנתבע בתיק דנן לתובעת היא כדלקמן:
52,332 ₪ - 30,953 ₪ = 21,379 ₪.

התוצאה

22. התוצאה, היא, אפוא, כי אני נעתר לתביעה ומורה כדלקמן:

ת.א. 5149/04
א. הנתבע, מר סאמי X ישלם לתובעת סך של 21,379
₪;
ב. וכן, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך של 7,500 ₪.

ת.א. 5150/04
ג. הנתבעים ישלמו לתובעת סך של 42,679 ₪;
ד. וכן, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך של 10,000 ₪.

מועד התשלום
ה. הסכומים האמורים ישולמו לתובעת, בתוך 30 יום מיום המצאת פסק-הדין לידי הנתבעים, שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון