התביעה נשוא תיק זה עניינה תשלום דמי שכירות ראויים

התביעה נשוא תיק זה עניינה תשלום דמי שכירות ראויים



התביעה מתייחסת לנכס השוכן בעיר העתיקה בירושלים, בשכונת "אלסעדיה" והרשום בלשכת רישום המקרקעין כספר 1015 דף 280 (להלן: "הנכס").
מדובר בנכס המהווה בניין מגורים בן שתי קומות, מעל לקומת מרתף חלקית הכולל 13 חדרי מגורים, שני מטבחים ושני חדרי שירותים.
התובעים 1-3 הינם ילדיו של המנוח עזאת עלווי (להלן: המנוח עזאת), אחיו של המנוח פאיז מוחמד עלוי, נגדו הוגשה התביעה במקור (להלן: המנוח פאיז). התובעת 4 הינה אלמנתו של המנוח עזאת. במהלך הדיונים בתיק נפטר פאיז וכיום נתבעים יורשיו.
אין מחלוקת כי המנוח עזאת והמנוח פאיז רכשו עם השנים חלקים בנכס והיו בעלים משותפים בנכס יחד עם אחותם, עליה.
בין הצדדים התגלעה מחלוקת בשאלה האם המנוח פאיז היה דייר מוגן בנכס, ואם כן, האם בכל הנכס או רק בחלקו.
ביום 30.6.09 ניתן על ידי פסק דין בו נקבע כי המנוח פאיז היה דייר מוגן בנכס וכי זכות הדיירות משתרעת על הנכס כולו.
על פסק הדין הגישו התובעים ערעור לבית המשפט המחוזי (ע"א 3461/09).
בית המשפט המחוזי דחה את הערעור בכל הנוגע להיותו של המנוח פאיז דייר מוגן בנכס. באשר להיקף זכות הדיירות המוגנת החזיר בית המשפט המחוזי את התיק על מנת ללבן באופן טוב יותר את המחלוקת.

על פי פסק הדין שניתן בערכאת הערעור: "הערעור מתקבל אפוא במובן זה, שהתיק מוחזר לבית-משפט קמא לבחינת שאלת היקף זכות הדיירות המוגנת: האם בכל הנכס, או שמא רק ב-5 חדרים של הנכס ושירותים; ואם החלופה האחרונה היא הנכונה – מהם אותם 5 חדרים ושירותים (יש לנסות לזהותם ולסמנם על גבי המפה)".
עוד על פי פסק הדין: "בית-משפט קמא יהיה רשאי, אם יראה לנכון לעשות זאת, לקבל ראיות נוספות. בית-משפט קמא יאפשר לב"כ הצדדים להשלים את סיכומיהם. לאחר מכן יוציא מלפניו פסק-דין חדש".


מטעם התובעים העיד בשלב ראשון התובע 1. לאחר שחזר התיק מבית המשפט המחוזי, הגישו התובעים תצהירים של פתחי סברי ועזמי סלים - בניהם של המנוחים סברי וסלים אשר השכירו בחייהם את הנכס למנוח פאיז.
מטעם הנתבעים הוגש בשלב הראשון תצהיר של המנוח פאיז. בשלב השני הוגש תצהיר של אלמנתו, בהיה סעד עבד אל ראזק.
כל אחד מהצדדים הגיש מסמכים התומכים, לטענתו, בגרסתו. מדובר במסמכים ישנים אשר הנתונים העולים מהם אינם חד משמעיים ועורכי המסמכים אינם בחיים על מנת לפרשם, דבר אשר משליך על משקלם.
אקדים ואציין כי לאור הראיות הנוספות שהוגשו הגעתי לכלל מסקנה כי זכות הדיירות המוגנת של המנוח פאיז מוגבלת לחמישה חדרים במבנה, אשר מכונים "הבית הגדול", וזאת כפי שיפורט להלן.

הסכם השכירות


בשנת 1954 נחתם הסכם שכירות בין המנוח פאיז ובין "סברי עבד רבו ושותפיו". הסכם השכירות ותרגומו צורפו לתצהיר הנתבע וסומנו א' ו-א/1 בהתאמה.

בהסכם השכירות נכתב:
הסכם שכירות עם זכות להשכיר
העיר והישוב: ירושלים השכונה: שכונת אל- סעדיה
רחוב וסמטה: וורשת אלבנאת- באב אלסאהרה מס' פרטי: 48/26 סוג נכסים: בית המורכב מחמישה חדרים ושירותים
המשכיר: סברי עבד רבו ושותפיו
השוכר: פאיז אלעלוי
דמי השכירות השנתיים: מאה דינרים ירדניים.
אופן תשלום דמי השכירות: בשלושה תשלומים.
תקופת השכירות: שנה שלמה.
...
אופן השימוש במושכר: מגורים עם זכות להשכיר לאחרים.


בהמשך ההסכם, תחת הכותרת "תנאים מיוחדים" נקבעו הדברים הבאים:

"תנאים מיוחדים
השוכר הנוכחי מר דאוד יוסף אלג'ראר נכנס לגדר השכירות המוסכמת בין מר סברי עבד רבו לבין השוכר, ומוסכם כי דמי השכירות המוסכמים הינם בגין שכירות כלל החלקים בבית ללא יוצא מן הכלל, ועל כן על השוכר דאוד אלג'ראר לשלם דמי שכירות בגין מגוריו למי ששכר את הבית על כל חלקיו.
בהתאם לתנאים שהובאו לעיל נערך הסכם שכירות והשכרה של הבית האמור על דעת שני הצדדים..."
העדויות


המנוח פאיז הצהיר:

"בנוסף ובטרם רכשנו זכות חוקית כלשהי מהבעלים של המתחם, הנני דייר מוגן במבנה מכוח הסכם שכירות משנת 1954 שנחתם ביני לבין הבעלים של המושכר" (הנתבע, סעיף 5 לתצהיר).
לפי תצהירו:
"...תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים עם הבעלים של הנכס – מהם שכרתי, המשיכו לחול ביני לבין אחי המנוח וביני לבין התובעים לאחר פטירתו, והעניין התבטא באמצעות תשלום דמי שכירות שנתיים (לאחי המנוח וליורשיו לאחר מכן) ברצף ובמשך תקופה רבת שנים" (הנתבע, סעיף 8 לתצהיר).
עוד לפי תצהירו: "לאורך כל השנים שעברו החזקתי במתחם בתור דייר מוגן ואף ערכתי חשבונות מפורטים לדמי השכירות בתור דייר מוגן ואף העברתי לאחי המנוח את חלקו בשכירות זו לפי החלקים שרכש" (פאיז, סעיף 11 לתצהיר).
לתצהיר של המנוח פאיז צורפו מסמכים המעידים על ביצוע התשלום לתובע 2 (הנספחים סומנו ב/1 – ב/7).


המנוח פאיז הצהיר: "בתור דייר מוגן ראשי, שיש לו מלוא הזכות להשכיר בשכירות משנה, כפי שהדבר מופיע בצורה ברורה לחלוטין בהסכם השכירות צירוף א', נהגתי להשכיר חלקים מהמתחם בשכירות עבור אחרים, לגבות מהם את דמי השכירות ואף פעלתי לאורך כל השנים לפנות את כל הדיירים המוגנים בנכס עד שפניתי את כל הדיירים המוגנים מהמתחם" (פאיז, סעיף 13 לתצהיר).
המנוח פאיז הצהיר עוד: "אביהם של התובעים מעולם לא חלק על מעמדי כדייר מוגן, ובכל הכבוד הראוי, לא יכול להיות ספק כי אביהם המנוח הכיר את העובדות ואת המצב הרבה יותר טוב מאת התובעים" (סעיף 19 לתצהיר פאיז).
לפי תצהירו של המנוח פאיז הוא זה שטיפל בדיירי המשנה בגביית דמי השכירות מהם ופינויים, כל התחזוקה הייתה על חשבונו וכאשר הוא נאלץ לפנות את אחת הדיירות, מוזאין אסטפניאן, הוא נשא לבדו בתשלום דמי המפתח בסך של 35,000 $ (סעיף 13 לתצהיר).
הנתבעת 1 הצהירה כי מאז שנישאה למנוח פאיז ועד היום היא מתגוררת בבית נשוא התביעה (סעיף 2 לתצהיר). לפי תצהירה, לאורך כל השנים המנוח פאיז הוא זה ששילם את דמי השכירות של הבית, הוא זה שהשכיר לדיירי המשנה והוא זה שגבה את דמי השכירות מכל הדיירים ושילם לבעלי הזכויות (סעיף 4 לתצהיר).
עזמי סלים עבד רבו אשר נתן תצהיר מטעם התובעים הצהיר כי לפי ידיעתו והבנתו, אביו סלים ודודו סברי השכירו אך ורק את חמשת החדרים, המטבח והשירותים שהיו בשימושם למנוח פאיז (סעיף 13 לתצהיר). לפי תצהירו, אביו סלים ודודו סברי התגוררו בחלק מהמבנה עד שנת 1954 ואת אותו חלק בו הם התגוררו הם השכירו למנוח (סעיף 6 לתצהיר).
פתחי סברי, אשר נתן אף הוא תצהיר מטעם התובעים, הצהיר גם הוא כי לפי ידיעתו והבנתו אביו ודודו השכירו חמישה חדרים למנוח פאיז לפני שנמכר לו הבניין (סעיף 13 לתצהיר) וכי החדרים שהושכרו הם החדרים בהם התגוררו סברי וסלים (סעיף 8 לתצהיר).

הבית הגדול והבית הקטן


מהראיות עולה כי המבנה מורכב משלוש יחידות, "הבית הגדול", "הבית הקטן" והמאפיה. היחידה המכונה "הבית הגדול" כוללת 5 חדרים אשר בהם התגוררו סברי וסלים. ביחידה המכונה "הבית הקטן" או "הדירה הקטנה" התגוררה אמם של המנוחים.
חלוקת המבנה לשלוש יחידות עולה מהמסמכים שצורפו על ידי התובע 1 לתצהירו, אשר מפרטים את ההתחשבנות בין הצדדים (ט(1) – ט(3)).

כותרת המסמך ט(1) היא: "שכר דירה עבור שני הבתים והמאפייה". כותרת המסמך ט(2) היא: "שכר דירה עבור שני הבתים לשנת 1396 היג'רי והמאפיה והחנות עבור שבעה חודשים בלבד..."


עזמי סלים אישר בחקירתו הנגדית כי המבנה חולק לדירה הגדולה, בה התגוררו סברי וסלים, הדירה הקטנה, בה התגוררו פרידה (אמם של המנוחים עזאת ופאיז) וילדיה, והמאפיה (עמוד 10 לפרוטוקול מיום 30.4.12). פתחי סברי אישר אף הוא את החלוקה הזו (עמוד 20 לפרוטוקול).
לתצהיר הנתבעת 1 צורפה קבלה משנת 1955 אשר לפי תצהירה הצליח בנה לאתר בין המסמכים של המנוח פאיז. מדובר בקבלה אשר ניתנה, לכאורה, על ידי סברי (הקבלה סומנה נ/7) ובה נכתב:

"קיבלתי מידי מר פאיז עלאווי הסכום הנקוב לעיל, אשר הינו סך של חמישה עשר דינרים ירדנים בלבד, וזאת כתשלום שני המגיע לי כדמי שכירות של שתי הדירות הרשומות בעירייה תחת מספר 24 ו- 26/48, וכן המאפייה מספר 25/48, וזאת לשנת 1374 היג'רית.
הנני נותן את הקבלה הזאת כהוכחה על התשלום, בהתאם למקובל.
היום, התשיעי לינואר שנת 1955, המקביל ל- 14 לחודש גו'מאדה אלאולה לשנת 1374 היג'רית."


קבלה זו תומכת בכך שהמבנה הכיל שתי יחידות ומאפיה. מהקבלה אף ניתן ללמוד כי כל יחידה נרשמה בעירייה בנפרד, האחת תחת מספר 24/48 והשנייה תחת המספר 26/48 ואילו המאפיה נרשמה תחת המספר 25/48.

פרשנות החוזה משנת 1954


החוזה משנת 1954, אשר עליו ביסס פאיז את זכות הדיירות המוגנת, התייחס לבית המורכב מחמישה חדרים ושירותים אשר מספרו 26/48. מספר החדרים כמו גם מספר היחידה תומכים בכך שהחוזה התייחס ליחידה אחת משתי היחידות במבנה. מאחר ומדובר ביחידה של סברי וסלים מדובר בזו אשר מכונה "הבית הגדול" בלבד.
המנוח פאיז העיד כי הסכם השכירות בשנת 1954 נעשה על מנת שהחלק בו התגוררו סברי וסלים לא יושכר לזרים כאשר הם יצאו (עמוד 46 לפרוטוקול מיום 17.3.08). הסבר זה תומך אף הוא בכך שהסכם השכירות התייחס ליחידה אחת אשר בה התגוררו סברי וסלים ולא למבנה כולו.
אין מחלוקת כי בתקופה שבה נערך הסכם השכירות היו לאימו של המנוח פאיז ולדודתו עליה זכויות בעלות בנכס ושתיהן התגוררו בו. הדודה עליה מתגוררת עד היום בשני חדרים (תשובת המנוח פאיז לשאלה 7 בשאלון - נספח ד' לתצהיר התובע 1).

העובדה שעליה, פרידה ומשפחתה של פרידה היו בעלות זכויות בנכס ואף התגוררו בו באותה תקופה תומכת בכך שחלק זה של הנכס לא הושכר למנוח פאיז.
לשאלת בית המשפט כיצד הוא מסביר את טענתו כי סברי וסלים השכירו לו גם את החלק של הוריו, כאשר ההורים עדיין מתגוררים בנכס, השיב המנוח פאיז: "אמי שהיו לה זכויות, הסכימה" (עמוד 51 לפרוטוקול).
תשובתו של המנוח פאיז איננה מניחה את הדעת.


בסיכומי הנתבעים נטען כי המנוח פאיז צירף חוזים שהוא ערך עם שוכרים שונים בחלקים שונים בכל הנכס במהלך השנים הרבות, המעידים על כך שהסכם השכירות עם סברי וסלים התייחס למבנה כולו. הנתבעים מדגישים את העובדה כי החוזים מתייחסים לחלקים שונים בכל הנכס.

החוזים סומנו נ/2 – נ/6. תרגומי החוזים הוגשו בשלב מאוחר יותר.
החוזים שצורפו נערכו כולם עם השוכר סוב לבן ועוסקים בהשכרה של 2 חדרים בבית 26/48, דהיינו שני חדרים מה"בית הגדול".
מעדותו של המנוח פאיז עולה כי אום זוזו – היא מוזיין אסטפניאן - שכרה את החדרים 14 ו– 15 שגם הם מהווים חלק מ"הבית הגדול".
אין, אפוא, ראיה כי המנוח פאיז אכן השכיר חלקים מהנכס אשר אינם חלק מה"בית הגדול".


בחוות דעתו של השמאי מוחמד בשיר, בפרק "רקע כללי" נכתב:

"הנכס הנדון היה בבעלות מלאה של הדודים של מר פאיז עלוי מזמין חוות דעתי זו.
מאז שנת 1938 ההורים של מר פאיז עלוי גרו בחלק מהנכס הנדון בשטח של 123,13 מ"ר נטו.
בשנת 1952 נפטר האבא של פאיז עלוי, וכיום הפך החלק שגרה בו המשפחה תפוס על ידם בדיירות מוגנת.
בתאריך 4.9.1954 יצאו הדודים מהבית והשכירו את יתרת השטח של בית המגורים למר פאיז עלוי תמורת 100 דינר שנתיים והענקה לו האופציה להשכיר את המושכר כרצונו".
האמור בחוות הדעת, אשר מן הסתם נמסר למומחה על ידי המנוח פאיז או מי מטעמו, תומך אף הוא כי החוזה משנת 1954 מתייחס לחלק מהמבנה, ולא לכולו.




המסמך נ/8 שצורף לתצהיר הנתבעת הינו אישור שנתן המנוח עזאת בו נכתב:

"אני הח"מ עזאת עלאווי מודה עפ"י קבלה זו כי קיבלתי מידי אחי מר פאיז עלאווי, את כל המגיע לי כדמי שכירות בעבור שני הבתים והמאפיה שבשותפות עמו בשכונת סעדיה בירושלים העתיקה..."
אישור נוסף שצורף לתצהירים וסומן נ/9 נערך על ידי פהמי עפיפי. במסמך זה מאשר עפיפי כי הוא קיבל מפאיז את הסכום של 3 דינרים ושמונה פילסים, כשכר דירה של הבית שבשותפות עמו עבור השנים 1374 ו- 1375 היג'רי.
מהמסמכים עולה כי הן עזאת והן עפיפי קיבלו את דמי השכירות מפאיז כשותפיו, ולא כמי שהשכירו לו את הבית.
האמור במסמכים מתיישב עם ההתחשבנות המפורטת במסמכים שסומנו ט(1) – ט(3) אשר בסופה נרשם הסכום המגיע לעזאת ולעפיפי משני הבתים והמאפיה, כאשר אין מחלוקת שלא כל הכספים התקבלו מפאיז.


מהתרשומות על חלוקת דמי השכירות אשר צורפו, כאמור, לתצהיר התובע 1 וסומנו באות ט' עולה כי המנוח פאיז שילם דמי שכירות עבור הבית הקטן וגם עבור מגורי סוב לבן לשעבר (חלק מהבית הגדול). המסמך נ/15 מהווה אף הוא אישור על קבלת דמי שכירות מהדירה שבחזקת המנוח פאיז, הנמצאת בשכונת סעדיה ומתייחסת לשנים 1381 – 1383 היג'רית.

אין בחומר הראיות הסבר לכך שהמנוח פאיז שילם דמי שכירות עבור הבית הקטן, במיוחד כאשר אין מחלוקת שהאחות עליה מתגוררת בשני חדרים מה"בית הקטן" עד היום, אולם לא די בכך כדי לקבוע כי ההסכם משנת 1954 התייחס לבית כולו.
בתשלום דמי השכירות אין גם כדי לבסס זכות של דיירות מוגנת. מהראיות עולה כי סברי וסלים שילמו דמי שכירות למשפחה עבור השימוש שלהם בנכס, למרות שהיו הבעלים של הנכס – לעניין תשלום דמי השכירות על ידי סברי וסלים וההתחשבנות עם המשפחה ראו את עדותו של המנוח פאיז בעמוד 46 לפרוטוקול.


בקבלה נ/7 אליה התייחסתי לעיל מאשר סברי ביום 9.1.55 כי הוא קיבל מפאיז 15 דינרים ירדניים כתשלום שני המגיע לו כדמי שכירות של שתי הדירות והמאפיה, וזאת לשנת 1374 היג'רית. המסמך תומך לכאורה בכך ששתי הדירות והמאפיה הושכרו למנוח פאיז אך אינו מתיישב עם הסכומים המפורטים בחוזה השכירות משנת 1954 המתייחס לבית הגדול. מאחר ובתקופה זו סברי היה עדיין אחד מהבעלים של הנכס כולו, ייתכן שמדובר באישור כמו זה של המנוח עזאת ושל עפיפי על קבלת חלקו בדמי השכירות הכוללים.

התובעים התנגדו להגשת המסמך מהטעם שלא הוגש על ידי המנוח פאיז וגם הבן, אשר לפי תצהירה של הנתבעת 1 איתר את המסמך, לא נתן עדות.
הקשיים בפרשנות המסמך, כמו גם טענות התובעים, אשר יש בהן ממש, משליכים על המשקל שיש לתת למסמך זה ותומכים בכך שעל רקע מכלול הראיות שהוצגו, לא ניתן לבסס עליו קביעה לפיה המבנה כולו הושכר למנוח פאיז.


המנוח פאיז הצהיר, אמנם, כי אביהם של התובעים מעולם לא חלק על מעמדו כדייר מוגן (סעיף 19 לתצהיר), כי עם הימים הועלו דמי השכירות בהסכמת הצדדים, ביחס למתחם כולו (סעיף 16 לתצהיר) וכי גם התובעים קיבלו אחרי פטירת אביהם את חלקם בדמי השכירות עד השנים האחרונות (סעיף 19 לתצהיר), אולם לא די בעדות המנוח פאיז, על רקע המסמכים שהוצגו, כדי לקבוע כי הוא היה דייר מוגן במבנה כולו. אוסיף כי בחומר הראיות אין כל אינדיקציה לאופן שבו חושבו דמי השכירות או הועלו במהלך השנים.
לאור הראיות שנשמעו, נדמה כי ההסכמה בפרק "התנאים המיוחדים" לפיה "דמי השכירות המוסכמים הינם בגין שכירת כלל החלקים בבית" איננה מתייחסת למבנה כולו אל לכלל החלקים "בבית הגדול". פרשנות זו מתיישבת עם העובדה כי חדרים מהיחידה המכונה "הבית הגדול" הושכרו בנפרד לשוכרים שונים.

דיירות מוגנת מכוח הזכויות של האם


הנתבעת 1 הצהירה כי:

"לפי מיטב הבנתי, ולחילופין בלבד, גם אמו המנוחה של בעלי היתה דיירת מוגנת בנכס, ובעת פטירתה בשנת 1980 היא התגוררה עם בעלי המנוח פאיז, ועל כן אף בדרך זו הפך בעלי להיות דייר מוגן בחלק בו היא התגוררה. האמור לעיל הינו מעל לצורך, כשכאמור בעלי שכר מלכתחילה את כל הנכס, ושילם את דמי השכירות במשך כל השנים מאז 1954 בגין כל הנכס לרבות לאביהם המנוח של התובעים" (סעיף 5 לתצהיר).


אני מקבלת את טענת התובעים לפיה מדובר בשינוי חזית אסור. הטענה לא עלתה בכתב ההגנה שהוגש מטעם המנוח פאיז. המנוח פאיז ביסס את זכות הדיירות המוגנת שלו על החוזה משנת 1954 ועל האמור בפרק התנאים המיוחדים בחוזה (המנוח פאיז, סעיף 5 לתצהיר). טענתו הייתה כי הושכר לו גם החלק של הוריו (עמוד 51 לפרוטוקול).

המנוח פאיז לא התייחס בתצהירו למעמדה של האם כשוכרת. מהראיות עולה כי היא הייתה אחד הבעלים של הנכס ואין כל ראיה על כך שהיא הייתה דיירת מוגנת.
החדרים המהווים את "הבית הגדול"


התובע 1 הצהיר כי החדרים 16, 18 ו- 21 היו בבעלות המנוח סלים והחדרים 14, 15 ו- 20 היו בבעלות המנוח סברי (סעיף 6(ג) לתצהיר).

עזמי סלים עבד רבו הצהיר כי אביו ומשפחתו עשו שימוש בחדרים המסומנים 16 ו- 21 ואילו החדרים שהיו בשימוש הדוד סברי הם החדרים הממוספרים 14, 15 ו- 20 (סעיף 10 לתצהיר).
פתחי סברי, בנו של המנוח סברי עבד רבו הצהיר כי החדרים שהיו בשימוש אביו סברי הם החדרים הממוספרים 14, 15 ו- 20 והחדרים שהיו בשימוש סלים הם החדרים הממוספרים 16 ו- 21.
בתצהירים נכתב חדר מס' 18 במקום חדר מס' 16 וטעות זו תוקנה על ידי ב"כ התובעים בפתח הישיבה שהתקיימה ביום 30.4.12 (עמוד 7 לפרוטוקול).


התובע 1 לא התגורר בנכס ולא נחקר על מקור המידע שלו בנוגע למספרי החדרים. מהחקירה הנגדית של עזמי סלים ופתחי סברי התברר כי הם לא בקיאים בפרטים ולא ניתן לבסס ממצאים על עדותם.

עזמי סלים לא ידע להצביע על המפה אלו חדרים הושכרו למנוח פאיז (עמוד 12 לפרוטוקול מיום 30.4.12). הוא לא ידע דבר על השוכרים האחרים (עמוד 11 לפרוטוקול) והוא לא הכיר את ג'ראר הנזכר בחוזה השכירות (עמוד 12 לפרוטוקול). עזמי סלים חזר כמנטרה על כך שהושכרו למנוח פאיז חמישה חדרים.
פתחי סברי היה בן 14 כאשר משפחתו עזבה את הבית (עמוד 20 לפרוטוקול). בחקירה הנגדית הוא השיב כי אינו יודע על הסכם השכירות בין אביו ובין המנוח פאיז וגם לא על עסקת המכר ביניהם (עמוד 21 לפרוטוקול). העד לא ידע להגיד מי מתגורר בחדר 15 ואף לא בחדר 16.


המנוח פאיז העיד כי החלקים 14 – 15 הושכרו לאום זוזו (עמוד 42 לפרוטוקול מיום 17.3.08). הוא התחמק ממתן תשובה ביחס ליתר היחידות המהוות את "הבית הגדול" אולם השיב כי החדרים ליד אום זוזו הושכרו לסוב לבן (עמוד 42 לפרוטוקול).
ניתן, אפוא, לקבוע כי המנוח פאיז היה דייר מוגן בחדרים המסומנים 14 ו- 15. לא די בראיות שנשמעו על מנת להגדיר ולסמן את שלושת החדרים הנוספים שהושכרו לו.
הנטל להוכיח את היקף הדיירות המוגנת מוטל על הנתבעים ולא על התובעים. המנוח פאיז, יכול היה בזמן עדותו לחדד ולהגדיר את אותם חדרים אולם לא עשה כן.

דמי שימוש ראויים


התובעים עותרים בסיכומים לדמי שימוש ראויים מאז הגשת התביעה ועד למתן פסק הדין בגין חלקם כבעלים של 48% מהנכס, באותם חלקים שהמנוח פאיז לא היה דייר מוגן.
התובעים הגישו כראיה מטעמם את חוות דעתו של השמאי דב בנדל.
השמאי בנדל העריך כי דמי השכירות הכלכליים השנתיים הם בגבולות 31,300 דולר. הסכום כולל דמי שכירות לפי כ- 150 דולר לחודש X 15 חדרים וכ- 360 דולר לחודש עבור המחסנים.
חוות הדעת, ככל שהיא מתייחסת לשווי הנכס, מניחה כי הנכס פנוי. לאור מסקנתי לפיה המנוח פאיז היה דייר מוגן בחמישה חדרים, אין עוד מקום להעריך את הנכס כפנוי.
השמאי בנדל מעריך את דמי השכירות ב- 150 דולר לחדר בנוי. מדובר בשכר דירה חופשי (בנדל, עמוד 65 לפרוטוקול מיום 27.10.08). לשאלה האם שווי דמי השכירות שהוא קבע מתייחס לכל המבנה או לחלקים, השיב דב בנדל: "בשלמות, לחדר בממוצע, כפי שהגדרתי" (עמוד 66 לפרוטוקול). הוא הניח שהמפלס בקומה שנייה יחולק לשלוש דירות של שלושה חדרים כל אחת, הנמצאת מסביב לרחבה פנימית המשמשת לתועלתם של החדרים הבנויים מסביבה.
השמאי בשיר לא התייחס בחוות דעתו לדמי שכירות. לשאלה מה גובה השכירות לחדר השיב כי מדובר ב- 6 דולר למ"ר לחודש (עמוד 76 לפרוטוקול). דמי השכירות הממוצעים לחדר נעים לפי עדותו בין 130 ל- 200 דולר לחודש (בשיר, עמוד 76 לפרוטוקול).
עדותו של השמאי בשיר תומכת בהערכתו של השמאי בנדל בנוגע לדמי השכירות.
מאחר והנתבעים אינם מחזיקים במחסנים אין לחייבם בדמי שימוש ראויים בגינם. אין גם לחייבם בגין אותם שני חדרים בהם עושה שימוש הדודה עליה ואף לא בגין החדרים 28 ו- 29 אותם בנו הנתבעים בחלל אשר אינו חלק מהמבנה.
הנחת המוצא של השמאי בנדל היא כי מפלס הקומה השנייה יחולק לשלוש דירות, אחת מהן כוללת את החדרים 14 – 17, השנייה את החדרים 20 – 22 והשלישית את החדרים 23 – 25 יחד עם 18 (עמוד 68 לפרוטוקול).
בהינתן שהמנוח פאיז היה דייר מוגן בחמישה חדרים במפלס הקומה השנייה, יבוססו דמי השימוש הראויים על דמי שכירות של דירה אחת בת שלושה חדרים, דהיינו דמי שכירות בגובה 450 דולר לחודש.
דמי השימוש לשנה הם, אפוא,: 5,400 דולר.
מאז הגשת התביעה ועד היום חלפו 7 שנים ו- 9 חודשים (153 חודשים).
התובעים זכאים ל- 48% מדמי השימוש, דהיינו לערכם בשקלים של 2,592 דולר לשנה, וזאת מעבר לדמי השכירות אותם על הנתבעים לשלם כדיירים מוגנים.
את דמי השימוש לחודש דצמבר 2005 בסך 216 דולר יש להמיר לשקלים בהתאם לשער הדולר ביום 1.12.05 ולסכום יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית ממועד זה ועד התשלום בפועל.
בהמשך, וביחס לכל שנה יש להמיר את הסכום השנתי (2,592 דולר) לשקלים בהתאם לשער הדולר באמצע כל שנה (בתאריך 1 ביולי), ולסכום המתקבל להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מאותו מועד ועד לתשלום בפועל.
את דמי השימוש המגיעים עבור שנת 2013 בסך 1,944 דולר יש להמיר לשקלים לפי השער היציג ביום 1.7.13 ולהוסיף לסכום הפרשי הצמדה וריבית.
על הנתבעים לשלם את הסכומים שנפסקו.
בנסיבות המקרה ולאור התוצאה שאליה הגעתי, אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קביעת דמי שכירות בעסק

  2. שינוי דמי שכירות מוגנת

  3. דמי שכירות על סככה בחנות

  4. שיפוצים במקום דמי שכירות

  5. תביעה לדמי שכירות של ציוד

  6. אי תשלום דמי שכירות במועד

  7. ערעור על פסק דין דמי שכירות

  8. דמי שכירות ראויים נכס מסחרי

  9. הצהרה על הכנסות מדמי שכירות

  10. דמי שכירות למרפאת רופא שיניים

  11. האם מותר לא לשלם דמי שכירות ?

  12. תביעה לדמי שכירות דירה באילת

  13. העלאת דמי שכירות בדירות מוגנות

  14. תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים

  15. בקשה לקביעת דמי שכירות בית עסק

  16. בקשה לקביעת דמי שכירות חופשיים

  17. תביעה נגד מועצה לתשלום דמי שכירות

  18. תשלום דמי שכירות ריאליים חופשיים

  19. העלאת דמי שכירות בבתי עסק מוגנים

  20. תביעה בגין דמי שכירות דירה בקיבוץ

  21. בקשה לשחרור דמי שכירות של בית עסק

  22. אי תשלום דמי שכירות והוצאות ארנונה

  23. קביעת דמי שכירות בבית דין לשכירות

  24. תביעה על 100 אלף ש''ח דמי שכירות

  25. תביעה נגד גן אירועים על דמי שכירות

  26. חיוב אישי של נושאי משרה בדמי שכירות

  27. דמי שכירות ראויים בגין מבנה תעשייתי

  28. פינוי מושכר ותשלום הפרשי דמי שכירות

  29. תביעה בגין חסר וכן פיגור תשלום דמי שכירות

  30. ערעור לבית המשפט העליון על גובה דמי שכירות

  31. פקיעת דיירות מוגנת עקב אי תשלום דמי שכירות

  32. תביעת פינוי ותביעה כספית לתשלום חוב דמי שכירות

  33. תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות של נכס מסחרי

  34. התביעה נשוא תיק זה עניינה תשלום דמי שכירות ראויים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן תשלום דמי שכירות וארנונה

  36. תביעת מוכרים בעסקת קומבינציה לתשלום דמי שכירות ראויים

  37. תביעה כספית בסדר דין מקוצר בגין חוב הנוגע לדמי שכירות

  38. תביעות לקביעת דמי שכירות ריאליים בנכס המשמש כמרכז מסחרי

  39. פינוי דייר מוגן בגלל איחור של 3 שבועות בתשלום דמי שכירות ?

  40. תביעה כספית לתשלום דמי שכירות; פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה

  41. סעיף בהסכם שכירות: המשכיר לא רשאי לקזז מדמי השכירות סכום כלשהו

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון