תביעת פירוק שיתוף בגין פלישה והתעשרות שלא כדין

תביעת פירוק השיתוף בגוש 18138 חלקה 55, חלקות משנה 117, 116

טענת הנתבעת מס' 36 (התובעת מס' 2) גב' סעדי מאג'דה (להלן : "סעדי").

1. הואיל ובזמן מכירת הזכויות בקרקע ונכון להיום מדובר בקרקע חקלאית, כל חלוקה (לרבות חלוקה בעין) תהיה חלוקה של קרקע חקלאית.

2. סעדי טוענת, כי תשריט החלוקה היה זמני בלבד, ובמיוחד בכל הנוגע לחלקות 116, 117 ולא הייתה לה כל כוונה לוותר על הזכות הקניינית וזאת מהנימוקים הבאים:

א. מדובר בקרקע חקלאית וזכות המעבר ניתנה כהרשאה למעבר לחלק מחלקות המשנה, אשר צוינו בהסכמים השונים. בהסכמי המכר מעולם לא ניתן ויתור על הזכות הקניינית בחלקות המשנה 116 ו- 117.
זכות המעבר היתה זמנית, רוחבה של זכות המעבר כ 3 מ' בלבד, דבר המעיד כי באף קנה מידה היה בו כדי להוות "דרך".
ב. כל חלוקה אמורה להיות כפופה להיתר ולאישור המפקח ובכלל זה בנוגע לייעוד החלקות 116, 117 אשר אין להם תוקף מלבד הרשאה למעבר.
ג. מר עבד אלסלאן ומר פארס עווד רכשו בשנת 1994, 9,250 מ"ר ובהסכם הנ"ל לא היה כל זכר לזכות מעבר דרך לחלקות המשנה 116, 117.
ד. זכות המעבר בחלקת משנה 116 ו-117 לעולם לא הקנו זכות קניין למוטביהם.
כיום מבקשת התובעת לבטל את ההרשאה וזכות המעבר שניתנה על ידה.

3. לסעדי זכות קניינית רשומה בחלקות המשנה הנ"ל, זכות זו הינה זכות חוקתית. הנטל לסתור זכות זו חלה על הצדדים האחרים ("הנתבעים – המשיבים").
4. בין הצדדים היה הסכם שיתוף וזה אינו שקול כנגד הסכם חלוקה הסכם שיתוף איננו בגדר
"עיסקה במקרקעין" המקנה זכות קניינית. אין לסעדי כל כוונה לפגוע בזכויות הרוכשים במגרשיהם ובכלל זה אין לה כוונה לחזור בה מהעסקה שנעשתה בינה לבין המשיבים בדבר המגרשים שמכרה למשיבים, אך אין בכך כדי לשלול ממנה את זכותה לתבוע את פירוק השיתוף.

5. נימוקי התביעה לפירוק השיתוף ע"י גב' אסאדי:
אסאדי טוענת כי הנתבעים 26 ו- 33 פלשו לחלקה שלה ללא הסכמתה ותוך התעשרות שלא כדין על חשבונה ויש לה הזכות לתבוע דמי שימוש ראויים בנוסף לנזקים שנגרמו עקב פלישה זו. הפולשים גידרו אותה ובנו עליה. התנהגות זו לא היתה ידועה לאסאדי, שהיא אלמנה קשישה וחולנית המתגוררת בעכו, אך ייתר בעלת הזכויות שנוכחו ומתגוררים בשטח ישבו בחיבוק ידיים ובשתיקה על המצב הקיים הנ"ל, דבר המעיד כי ויתרו על זכות המעבר כאמור. אסאדי דורשת הקצאת מגרש בהתאם לתוואי בשטח ובהתאם לסעיף 39 (א) לחוק המקרקעין .

6. אסאדי מכחישה מכל וכל כי לקחה "טרמפ" על התביעה העיקרית של אסלאן (בדבר פירוק השיתוף). אסאדי טוענת, כי לא ידעה על השינויים הדרסטיים, אשר התחוללו בשטח ע"י הנתבעים 36 ו/או 33 ו/או 29 עד לאחרונה.

7. אסאדי מסכימה, כי הסכמי המשיבים בתביעה הנ"ל בלבלו ומבלבלים בין הסכמי המכר לבין סעדי מנצרת אשר, הקצו מפורשות שטחים לכבישים תוך נקיבה ברוחב של 10 מ' ובמידת הצורך ב – 12 מ', דבר שאינו קיים באף הסכם מהסכמי אסאדי הנ"ל ואין כל מקום להשוואה ביניהם.

8. ביהמ"ש צריך להכריע בשאלה, האם זכות למעבר בחלקות המשנה 116 ו – 117 הם זכויות קנייניות בהתאם לסעיף 5 לחוק המקרקעין, או שמא מדובר בהרשאה או רישיון למעבר בלבד.
זכות המעבר מעולם לא נרשמה כ"זיקת הנאה" ברישומי רשום המקרקעין ומשכך לא מדובר בזכות קניינית, אלא הרשאה למעבר.
המשיבים, אשר הורשו לעבור דרך החלקות 117 ו-116 הן מפורשות בגוף הסכמי המכר והן בע"פ, לא שילמו עבור זכות זו ומכאן מדובר בהרשאה חינם הניתנת לביטול.

עוד נטען, כי אסאדי רשאית להגיש ביטול חלקי של הסכם המכר בהתאם לסעיף 19 לחוק החוזים – דהיינו, ניתן לבטל את ההרשאה למעבר דרך החלקה 117 בצורה שאין בה כל פגיעה לעיקר המוסכם בהסכמי המכר, אשר בהם ישנה הרשאה לעבור.

לסיכום, אסאדי מבקשת החלטה בעניין חלקות משנה 116 ו-117, תוך מינוי מודד.
המשיבים הן בתגובתם המפורטת לביהמ"ש בכתב והן בפרוטוקול הישיבה מיום 27.6.12 טוענים, כי דין בקשת אסאדי להידחות וכי אין לאסאדי כל זכות קניינית בחלקות משנה 116,117.

בסכומיהם מפנים הנתבעים/המשיבים למס' סעיפים בהסכמים שנחתמו בין הגב' אסאדי ובעלה המנוח מצד אחד ובין הנתבעים וקונים אחרים שקנו מהם את המגרשים מהצד השני:
א. בסעיף ה"מבוא" להסכמים נרשם סעיף שקובע במפורש כי :
"הואיל והמוכר חילק את חלקתו למגרשים עפ"י תוכנית חלוקה של המודדים אליאס וחאג' מיום 25.4.91 להלן תוכנית החלוקה...".
ב. כמו כן כל ההסכמים כללו סעיפים שלהלן:

  1. "הקונה מצהיר בזאת, כי הוא קונה את השטח הנמכר בתור אדמה חקלאית ועל כן כל תכנון בעתיד ו/או שינוי ייעוד השטח, אשר עלול לפגוע בשטח הנמכר יהיה על חשבונו של הקונה ואין הוא זכאי לתבוע ו/או לבקש מהמוכר כל סעד שהוא, הן כספי ו/או אחר בגין הפגיעה בשטח הנמכר".
  2. "מוסכם בזאת כי לשטח הנמכר תהיה זכות מעבר בדרך הידועה כחלקת משנה 117 עפ"י התוכנית הנ"ל וזכות זאת משותפת לו ולשאר בעלי חלקות המשנה".
  3. "מוסכם בזאת כי השטח הנמכר מהווה חלקה נפרדת ועצמאית שלא יהיה בין המוכר ו/או הקונה ו/או השותפים האחרים יחסי שיתוף בבעלות וחזקת החלקה ולחילופין מהווה ההסכם זה הסכם שיתוף בין הצדדים עפ"י חוק המקרקעין".
  4. בנוסף מפנים הנתבעים/המשיבים לסעיף 6 (ב) לנספח 29 לתיק מוצגים שצורף ע"י אסאדי בו נאמר: "מוצהר ומוסכם בזאת, כי לשטח הנמכר תהא זכות מעבר בדרך המתוכננת והידועה כחלקת משנה 117 עפ"י התוכנית הנ"ל וזכות זו משותפת לכל בעלי חלקות המשנה" העתק התוכנית חתומה ע"י גב' אסאדי.

המשיבים מצביעים על כך, כי ההסכמות החוזיות מצביעות כל כך שאסאדי ובעלה המנוח, חילקו את החלקה שבכוונתם לשווק למגרשים ידועים וממוספרים, כאשר כל קונה רוכש מגרש לפי התוכנית, הם תכננו וייחדו דרכים עפ"י התוכנית, כדי שהקונים יוכלו להיכנס למגרשים שרכשו. הם הגדירו את ההסכמים שחתמו עם הקונים וביניהם המשיבים כהסכמי שיתוף, כך שידוע איפה כל חלקו של כל שותף בתוכנית.
הם הבטיחו עצמם מפני תביעות של הנתבעים או הקונים כאשר קבעו, כי כל תכנון עתידי שיפגע בשטח הנמכר לא מהווה עילה לתביעה נגדם.
מכאן איפוא שיש לראות בהסכמים עם אסאדי ובעלה ז"ל כהסכמי חלוקה או הסכמי פירוק שיתוף.
ככלל הסכם בין השותפים גם אם כונה על ידם כהסכם שיתוף, והתפרש כהסכם פירוק שיתוף, אם על פי תוכנו הצדדים התכוונו לייחד במסגרתו חלקים מסויימים לכל שותף באופן שתהיה לו בהם הבעלות המלאה – ראה ע"א 4716/02 אליהו זכריה נ' עו"ד משה בר שלטון ואח' תק. עליון 2003 (2) 1731.
לאור ההלכה הנ"ל טוענים המשיבים, כי ההסכמים נעשו כדי לאפשר לכל אחד מהצדדים בחלקה לעשות שימוש ייחודי ובלעדי בחלק מסוים בחלקה לכן חולקה החלקה לחלקות משנה ואף נערכה תוכנית ע"י מודד מוסמך, כאשר לכל אחד מהצדדים זכות השימוש הייחודית והבלעדית בחלקת המשנה שיועדה לו עפ"י התוכנית.
אסאדי מכרה את כל חלקות המשנה לנתבעים ולקונים אחרים ונותרו רק שתי חלקות משנה שלא נמכרו עד היום והם חלקת משנה 117 וחלקת משנה 116.
חלקת המשנה 117, ששטחה 935 מ"ר הוגדרה בהסכמים כדרך מתוכננת ולפי הסכם השיתוף שערכה אסאדי ובעלה המנוח עם המשיבים/הנתבעים יעודה של חלקת משנה זו הינו דרכי גישה. קרי, כבישים לחלקות המשנה שמכרה לנתבעים ולקונים אחרים, גם חלקה 116 ששטחה 435 מ"ר מיועדת גם היא לדרכי גישה בין חלקות המשנה שנמכרו.
עוד טוענים הנתבעים/המשיבים כי אם ביהמ"ש ידחה את הטענה כי ייחוד החלקות הנ"ל המיועדות לדרכים ו/או כבישים תפגע זכות הקניין שלהם, שכן אם תזכה אסאדי לחלקים כלשהם (שיעודו כאמור לדרכים), יגרום הדבר לכך שהדרכים האמורות להיות מתוכננות ע"י האדריכל דיזמונד קפלן יבואו בהכרח על חשבון החלקים שנמכרו להם ע"י אסאדי ובעלה המנוח.
אשר על כן אין מקום לטענת הנתבעים המשיבים לייחד לאסאדי שטח כלשהו ויש לקבוע כי חלקות משנה 116 ו – 117 ( בשטח כולל של 1,360 מ"ר ) הינו שטח המיועד לכבישים עפ"י התוכנית החתומה ע"י אסאדי עצמה.


לאחר עיון במסמכים, בתיק המוצגים, בטיעוני הצדדים, בפרוטוקול הישיבה מיום 27.6.12 בו החלו הצדדים בטיעוניהם ובסיכומי הצדדים שהוגשו בכתב ופורטו בהרחבה כאן, אני נותן בזאת את פסיקתי:

אני פוסק כי אין לייחד לנתבעת 36 (התובעת 2) גב' אסאדי שטח כלשהו וכי השטח של 1,360 מ"ר (נשוא חלקות המשנה 116 ו-117 בחלקה הצפונית) הינו שטח המיועד לכבישים בלבד.

אני מורה להעביר החלטה ו/או פס"ד משלים זה לאדריכל דזמונד קפלן והמהנדס מר עופר קורט במועצה אזורית מטה אשר וזאת על מנת שישלימו את התכנון בחלק הצפוני בהתאם להחלטה זו ויביאו אותו לאישור בימ"ש כפי שנעשה לגבי החלק הדרומי. אני מקציב 120 יום לצורך סיום הליכי תכנון אלו וניתן לפנות בבקשה לארכה.
להלן נימוקי ביהמ"ש בהגעה לתצאה האמורה:

1. הגב' אסאדי חתומה על מסמכים שאינם מותירים כל מקום לספק כי חלקות משנה 116 ו-117 במקרקעין האמורים יועדו לדרכים (כבישים) ולא היוו חלקות או מגרשים עצמאיים בפני עצמם.
הגב' אסאדי הייתה מיוצגת ע"י עו"ד שחאדה האשם. לא הוגש כל מסמך מטעמו של עו"ד האשם שיש בו כדי להפריך את טענות הנתבעים. עסקינן איפוא בראש ובראשונה בטענות בעל פה כנגד מסמכים חתומים בכתב ויש לדחות טענות הנטענות כיום כנגד מסמכים חתומים בכתב ובתוכם תוכנית חלוקה.

2. הקרקע היא קרקע חקלאית ולמרות זאת נבנו בתים (כפי שנעשה בחלקה הדרומית נשוא פסה"ד החלקי שנתתי בתיק זה , מיום 15.9.13). הבתים נבנו אמנם ללא היתר, אך לא יעלה על הדעת למכור חלקות ללא גישה אליהם. הגישה ניתנה תוך ויתור על שטח ומן הסתם הייתה גם גלומה במחיר המכירה של כל קונה. אני מפנה בעניין לטיעוניו של עו"ד מרזוק ושל עו"ד עוואד בישיבת ביהמ"ש מיום 27.6.12. אני מקבל את עמדת ב"כ המשיבים עו"ד מרזוק ועו"ד גדבאן כי "אי אפשר לרכוש קרקע בלי גישה לקרקע".

3. הטענה שרק היום גלתה גב' אסאדי את המצב הקיים בשטח (גידור ובנינים) ולא הייתה מודעת לכך כלל, לא מתקבלת על דעתי והיא נדחית.

4. בתגובת הנתבעים/המשיבים למדתי על הסכמי המכר שבין הגב' אסאדי ובעלה המנוח ובין הקונים הנתבעים ואחרים. הסכמים אלו לימדו אותי כי טענת המשיבים נכונה וכי גב' אסאדי ובעלה (כשהם מיוצגים ע"י עו"ד האשם), הגדירו את ההסכמים שחתמו עם הקונים ובתוכם הנתבעים כהסכמי שיתוף כך שידוע איפה חלקו של כל שותף בתוכנית וכי חלקות המשנה 116 ו 117 נשוא החלטה זו הוגדרו כדרך מתוכננת, היינו גישה לחלקות המשנה שחולקו על ידם ונמכרו.

5. זאת ועוד, אני מקבל את הטענה שהקצאת חלקות 116 ו 117 לאסאדי משמעותם ויתור בהכרח על חלק ממגרשי הקונים הנתבעים והדבר אינו סביר בעיני.

6. אני דוחה את טענות אסאדי בסיכומיה כי לא סביר לראות בשטח נשוא החלקות כדרכי גישה לחלקות השונות בשל חוסר הסבירות לאור גודל הכביש ו/או אי נכונות של אסאדי לפגוע בזכויות קנייניות שלה. כמו כן , לא מצאתי לנכון לקבל את הטענה שיש כאן בלבול בין אסאדי הנוכחית מעכו ובין אסאדי מנצרת וכי המשיבים זורעים חול בעיני ביהמ"ש.
דין טענות אלה להדחות.

אני מורה כאמור להעביר פס"ד משלים זה לידי האדריכל דזמנוד ולידי כל הצדדים בתיק.

לעניין ההוצאות:
התובעת 2 (הנתבעת 26) הגב' אסאדי , תשלם הוצאות בסך 6,000 ₪ + מע"מ למשיבים לפי החלוקה הבאה:
לעו"ד גדבאן – 2,000 ₪ +מע"מ. לעו"ד מרזוק – 2,000 ₪ + מע"מ. לעו"ד עוואד – 2,000 ₪ + מע"מ. מדובר בחיובים נפרדים ושונים וההוצאות ישולמו תוך 30 יום שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

למעשה , בכך סיים ביהמ"ש את תפקידו לעניין עקרונות הנוגעים בחלקה הצפונית והתיק יעבור לצורך הכנת תוכנית והגשתה לביהמ"ש לצורך מתן פס"ד סופי בתיק זה.

לתזכורת שופט בתוך 120 יום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף במגרש

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. פירוק שיתוף בעסק המשפחתי

  6. איך עושים פירוק שיתוף

  7. שיפוי הסכם פירוק שיתוף

  8. פירוק שיתוף לאחר אירוסין

  9. מדור ספציפי פירוק שיתוף

  10. תביעה לפירוק שיתוף במשק

  11. פירוק שיתוף בקרקע בחדרה

  12. תביעה למזונות ופירוק שיתוף

  13. פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח

  14. תביעה לפירוק שיתוף ומזונות

  15. פירוק שיתוף במקרקעין בטבריה

  16. תביעה לפירוק שיתוף נגד הבעל

  17. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  18. פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג

  19. תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין

  20. תביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  21. פירוק שיתוף במקרקעין בכפר ערבי

  22. הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין

  23. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  24. תביעה לפירוק שיתוף לאחר הסכם חלוקה

  25. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בצפון

  26. פירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  27. סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף

  28. פירוק שיתוף בדרך מכירה וחלוקת הפדיון

  29. פירוק שיתוף בחלקה שחלקים ממנה הופקעו

  30. פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף

  31. סמכות בית המשפט להורות על פירוק שיתוף

  32. בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  33. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  34. פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים

  35. חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  36. פיצול הדיון בתביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  37. תביעת פירוק שיתוף בגין פלישה והתעשרות שלא כדין

  38. תביעה לפירוק שיתוף - חלוקה לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין

  39. פירוק השיתוף על דרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון