תביעה להפסיק את השימוש הלא חקלאי במשק במושב

תביעה כנגד הנתבעת במסגרתה עתר להורות לנתבעת להפסיק את השימוש הלא חקלאי במשק מס' 126 במושב בצרה, הידוע כחלקה 100 בגוש 8975 (להלן: הנחלה), ולהורות על הריסת המבנים שנבנו על המקרקעין ללא אישורו. בנוסף עותר התובע לדמי שימוש ראויים בגין תקופת ההחזקה והשימוש החורג שנעשו במקרקעין אשר זכות השימוש בהם ניתנה לצורכי חקלאות.




המקרקעין נשוא התביעה הינם בבעלות הקרן הקיימת לישראל, ומינהל מקרקעי ישראל מנהל את המקרקעין מכוח חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960.




מושב בצרה הוא שוכר המקרקעין מהמינהל בהתאם לחוזי שכירות משבצת דו-צדדי שהתחדשו מפעם לפעם (להלן: "חוזה המשבצת"). הנתבעת הינה חברת באגודת המושב ובעלת הזכויות בנחלה הידועה כמשק מס' 126.




על פי הנטען בכתב התביעה המתוקן, בביקורת שערך מפקח מטעם המינהל ביום 6.1.02 התברר כי בניגוד להסכם המשבצת ולתוכניות שאושרו על ידי המינהל, ובניגוד להחלטה מס' 755 של מועצת מקרקעי ישראל, עושה הנתבעת או מי מטעמה, שימושים חורגים שאינם שימושים חקלאיים במבנים שהקימה על הנחלה. עוד התברר מממצאי הביקורת כי הנתבעת הקימה על המקרקעין ללא היתר וללא הסכמת המינהל, מבנה חדש עם מרפסת ושירותים ובו פועל בית קפה בשם "קפה גזית", וכן שני מבנים בעלי קומה אחת המשמים למגורים ומבנה יביל המשמש למגורי פועלים.


כמפורט בכתב התביעה המתוקן, בביקורת נוספת שערך המפקח מטעם המינהל ביום 28.7.05 נמצאו במקרקעין שימושים חורגים ובניה ללא היתר של מבנה חדש עם מרפסת ושירותים ובו פועל בית קפה ומסעדה בשם "תפוז" (מסומן בתשריט מבנה מס' 6) ושלושה מבנים המשמשים למגורים (מסומנים בתשריט מבנים מס' 2,3,5). בביקורת נוספת שנערכה במקרקעין ביום 9.2.11 התברר כי נעשים שימושים חורגים וישנם במקום מבנים שנבנו ללא הסכמת המינהל ובין היתר מתוארים מבנה מגורים עם פרגולה שסומן כמבנה מס' 7, ומבנה המשמש כבית קפה שסומן כמבנה מס' 8 (להלן: מבנים 7 ו-8 בהתאמה).



בפתח הדיון שנערך ביום 20.6.13 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה ייפסק השימוש הלא חקלאי בנחלה עד ליום 1.10.13 והמחלוקת צומצמה לשאלות הבאות:


א. תביעת דמי שימוש ראויים לעניין מבנה מס' 8 בו מופעל עסק בית קפה בשם "תפוז".
ב. התביעה למתן צו הריסה כנגד מבנים מס' 7 ו-8, וקביעת המועד להריסת מבנים אלו.

טענות המינהל



המינהל מבסס את תביעתו על חובתו לנהל המקרקעין בשם ובעבור הבעלים הקרן הקיימת לישראל. לטענתו, זכויות הנתבעת בנחלה הינם של "בר רשות" של אגודת המושב בה היא חברה, והאגודה היא זו ששוכרת את מקרקעי המשבצת מהמינהל בהתאם לחוזי שכירות שהתחדשו מפעם לפעם.




לטענת המינהל, הנתבעת משתמשת במקרקעין לשימושים שאינם חקלאים ושימוש זה אסור. עוד נטען כי הנתבעת בנתה על המקרקעין מבנים ללא היתר כדין וללא הסכמתו ובניגוד להוראות הסכם המשבצת.

על כן, עותר המינהל להריסתם של המבנים שנבנו ללא אישורו. בהקשר זה מדגיש המינהל כי ניתנה לנתבעת ארכה של למעלה מ- 6 שנים להפסקת השימושים החורגים תחת הריסת המבנים, אך הנתבעת לא פעלה לשם תיקון העוול.



עוד טוען המינהל כי הנתבעת עשתה עושר שלא במשפט מהשימושים החורגים במקרקעין, ולכן הוא עותר לחייב אותה בתשלום דמי שימוש ראויים בגין תקופת ההחזקה והשימוש החורג, בהתאם להחלטה מס' 1101 של מועצת מקרקעי ישראל.


טענות הנתבעת



הנתבעת טוענת כי אין מקום ליתן צו הריסה כנגד המבנים, ויש להסתפק במתן צו מניעה קבוע עד להתאמת השימוש במבנים לתוכניות החלות על המקרקעין ולקבלת היתר כדין בהסכמת המינהל. שכן, לטענתה, הסכם המשבצת שנחתם בין המינהל לאגודת המושב בטל ולפיכך לא ניתן לדרוש צווי הריסה מכוח הסכם זה.


כמו כן מציינת הנתבעת כי בגין ניהול בית הקפה הוגשו כנגדה שני כתבי אישום על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, שנכנסה "לנעליה" של הוועדה המקומית חוף השרון משזו לא מילאה תפקידה כראוי. לטענת הנתבעת , נוסח כתבי האישום מלמד כי הוועדה המחוזית איננה מבקשת להרוס את המבנים נשוא המחלוקת וכל דרישתה הוא להתאים את השימוש בהם להיתר לשימושים חקלאיים, או להפסקת השימוש. משכך, נטען, כי על המינהל ללמוד גזירה שווה מדרישתה של הוועדה מחוזית שאמונה על דיני התכנון והבניה, ולא לעמוד על מתן צווי ההריסה.
זאת במיוחד לאור חשיפתה לקנס של חצי מיליון ₪ ומאסר של חצי שנה במידה ויעשה שימוש במבנים שלא כדין, כאשר כל השימושים שנעשים במבנים אלו יופסקו עד ליום 1.10.13 עד להסדרת היתר דין.



עוד טוענת הנתבעת כי המבנים נבנו לפני שנים רבות והשימושים הנטענים במקרקעין נעשו בידיעת המינהל ובהסכמתו שבשתיקה, ולכן נגועה דרישת המינהל למתן צו הריסה בשיהוי ניכר העולה כדי השתק ומניעות מלחזור בו ממצגיו כלפיה.




הנתבעת מוסיפה וטוענת כי במידה ובית המשפט יורה על מתן צו להריסת המבנים, מן הראוי לדחות את מועד כניסתו לתקופה של תפחת מ- 5 שנים, על מנת לאפשר לה להסדיר את ההיתרים למבנים.




אשר לדמי השימוש מבקשת הנתבעת לאמץ את חוות דעת השמאי מטעמה אורי בדש, ולקבוע כי הסכום המקסימאלי של דמי השימוש בקרקע בהתאם לפרמטרים שנקבעו בהחלטה מס' 1265, בסך של 15,210 ₪ לשנה לתקופה של 4 שנים, ולדחות את חוות דעתו של השמאי מטעם המינהל אייל טדי הראל נוכח הפגמים הרבים שהתגלו בה במהלך חקירתו הנגדית.




טענה נוספת שהעלתה הנתבעת מייחסת למינהל חוסר תום לב בהגשת התביעה, ולשיטתה, תביעה זו הוגשה בתגובה לתביעת חברי אגודת בצרה במסגרתה עתרו להכרת בזכויותיהם כחוכרים. אולם, על אף קבלת העתירה ככל שנוגע לזכותם של המתיישבים לחוזה חכירה אישי, וחרף שחלפו כשנתיים ממועד מתן פסק הדין, טרם נחתם הסכם כלשהו עם המנהל.


כמו כן נטען כי כתב התביעה בתיק זה תוקן מספר פעמים, בעטיים של התיקונים נאלצה הנתבעתלהגיש שלושה כתבי הגנה, וכך גם תוקנה שומת המינהל, תוקנה המדידה של המבנים והוקטנו משמעותית גודלם, ואף נמחקו מכתב התביעה מבנים שלגביהם היה קיים היתר.

שיהוי מניעות והשתק



הנתבעת טוענת כי המבנים מס' 7 ו- 8 המופיעים במפת התמורה מס' 6 שנערכה בסוף שנות ה- 90, עליה חתום המינהל, וכן ניתן לראותם בתצלום האוויר משנת 1999 (נספחים ד' ו- ה' לחוות דעת המודד מטעם הנתבעת, מר יצחק בן אבי).


על סמך ממצאים אלו נטען כי שתיקתו של המינהל במהלך השנים, בעת שידע על קיומם של המבנים שנבנו בשנות ה- 90, משמעה "הסכמה שבשתיקה" לקיומם של המבנים. הנתבעת הסתמכה על הסכמה זו ואף שינתה מצבה לרעה, ומשכך קם למינהל השתק מלדרוש את הריסת המבנים מכוח דיני השתק והמניעות.



כמו כן טוענת הנתבעת כי הביקורת הראשונה בוצעה במקרקעין ביום 6.1.02 ובעקבותיה נערך דו"ח הביקורת הראשון. אולם, כתב התביעה הוגש כ- 5 שנים לאחר מועד הביקורת הראשונה, וכ- 8 שנים לאחר החתימה על מפות התמורה, כאשר בפי המינהל לא היה הסבר מדוע המתין תקופה כה ממושכת.




יש לבחון האם שתיקתו של המינהל במשך כל אותם שנים ובחירתו להעלים עין מהמבנים שהוקמו על המקרקעין משמעה כי הוא זנח את זכויותיו לדרוש את הריסתו מכוח דיני השתק והמניעות. ביחד עם שאלה זו יש לבחון האם הנתבעת 1 הסתמכה על התנהגות זו של המינהל ושינתה בעקבותיה מצבה לרעה.


הלכה היא כי "ההשתק מכח מצג מונע מאדם להתכחש למצג שהציג בפני אחר, מקום שאותו אחר הסתמך עליו בתום לב ושינה את מצבו לרעה; וכך, אם נמנע תובע לתבוע את זכויותיו במשך זמן ניכר בנסיבות בהן ניתן להבין מכך כי שוב לא יעמוד על זכויותיו, והנתבע הסתמך על כך ושינה את מצבו לרעה, עשויה לעמוד לנתבע טענת שיהוי וכך, ה"השתק נועד למנוע תוצאות שאינן צודקות, המתחייבות, לכאורה, על ידי הדין" (ע"א 6805/09 תלמוד תורה כללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נז(5), 433, 447-448).

כאשר מדובר בטענת השתק המועלית כנגד זכות קניינית, יש לנקוט גישה זהירה יותר, אך יחד עם זאת נפסק כי יתכנו מקרים בהם תוגבל אפשרות המימוש של הבעלות ואף תוגבל זכות הבעלים לקבלת סעדים במקרה של פגיעה בזכותו, מכוח עיקרון תום הלב שבדיני החוזים, כמו גם מכוח הוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין וסעיף 74 לפקודת הנזיקין (ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה).


מבנה מס' 8



לטענת הנתבעת השימוש במבנה מס' 8 להפעלת בית הקפה קיבל את ברכת הדרך מיו"ר הוועדה המקומית דאז, מר אהרון בז'רנו ז"ל. לגירסתה, מר בז'רנו ז"ל היה סבור כי ניתן לאשר את המבנה במסגרת החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 755 וכי הוועדה תיתן אישורה לשימוש האמור.




עוד נטען כי בימים אלו מוגשת בקשה לאשר את השימוש במבנה כמבנה חקלאי לטיפול בצמחים ביתיים, ומכל מקום, בהתאם לפסק דינו של כב' השופט נאוי השימוש במבנה יופסק החל מיום 1.10.13 במידה ולא יינתן ההיתר.




מטענת הנתבעת משתמעת טענה לקיומה של הגנה מכוח הבטחה שלטונית של מר בז'רנו ז"ל. על המבקש לטעון לקיומה של הבטחה שלטונית מוטל להוכיח כי ההבטחה ניתנה על ידי מי שמוסמך לתיתה, שההבטחה היתה מסוימת ומפורשת ושנותן ההבטחה התכוון להקנות לה תוקף משפטי מחייב, שההבטחה הובנה כך על ידי מי שניתנה לו, כי נותן ההבטחה הוא בעל יכולת למלא אחר ההבטחה וכי אין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה (בג"צ 4225/91 גודוביץ נ' ממשלת ישראל, פ"ד מה(5) 781). לטעמי, במקרה דנן תנאים אלו לא התמלאו.


הנתבעת 1 לא הוכיחה כי מר בז'רנו ז"ל התכוון בדבריו להכשיר בדרך זו את הבניה והשימוש החורג. גם לו סברתי שניתנה הבטחה שלטונית, הרי שבמקרה דנן קיים צידוק שלא לקיימה נוכח האינטרס הציבורי שלא לאשר בניה והשימוש חורג הטעונים היתרים, שלא ניתנו. העובדה שבמשך מספר שנים לא היתה אכיפה מצד רשויות התכנון והבניה אינה יכולה לגבש הבטחה שעיקרה מתן היתר להפעלת בית הקפה, וממילא שאין בה לשמש גושפנקא לעבודות הבניה והשימוש החורג.

מבנה מס' 7



לטענת הנתבעת, מדובר במבנה שנבנה לפני למעלה מ- 20 שנים בהתאם לתקנות התכנון והבניה (פטור מהיתר לעבודה או שימוש במבני מגורים זמניים באזורים כפריים) שתוקפם הוארך עד ליום 31.3.04. לגירסתה, מבנה זה שימש כמחסן ציוד חקלאי ובשנות ה- 90 הוסב השימוש במבנה למגורים בהתאם להחלטת המינהל 480. אולם, לגירסתה, מסוף שנות ה- 90 עומד המבנה נטוש. בסיכומיה הוסיפה הנתבעת כי בימים אלו מוגשת בקשה לאשר שימוש במבנה מס' 7 כמחסן ציוד חקלאי.


גירסתה של הנתבעת כי מבנה מס' 7 הוקם על יסוד הזכות שהוענקה לחברי המושבים על פי החלטה מס' 480 לא נסתרה. יחד עם זאת, החלטה מס' 480 ניתנה בהתאם לתקנות התכנון והבניה (פטור מהיתר לעבודה או שימוש במבני מגורים זמניים באזורים כפריים), אשר תוקפם פקע ביום 31.3.04. עם פקיעת הוראת השעה בשנת 2004 היה על הנתבעת 1 להשיב את המצב לקדמותו, או לדאוג לקבלת היתר כדין.

הסכם המשבצת



לטענת הנתבעת, בהתאם לתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), תשנ"ו-1995, חברי מושב בצרה מחזיקים ברכושם הפרטי ורק הם רשאי לנהל משא ומתן לגבי רכוש זה, כך שכל הסכם שכביכול נחתם על ידי אגודת המושב אינו מחייבם.




כמו כן הנתבעת טוענת כי הסכם המשבצת שצורף כנספח 2 לכתב התביעה איננו חתום, והסכם המשבצת שקדם לו פקע תוקפו ביום 30.9.05 כאשר הסכם זה נחתם תוך הסתייגות חברי האגודה וזו לשונה: "אין בחתימה על חוזה המשבצת כדי לגרוע מזכויות האגודה חבריה בקרקעות שהוחכרו להם כדין ואין בכך לגרוע מטענותיהם כי זכותם האמיתית בקרקעות הנ"ל הינה זכות חכירה ולא רק זכות של בר רשות בקרקע. בנוסף חתימת ההסכם נעשית לאור עמדת המינהל כדי בהעדר חתימה על החוזה הוא לא יטפל בענייני המושב וחבריו. עמדה זו אינה הוגנת ואינה סבירה, וכדי להקטין הנזקים למושב וחבריו נחתם החוזה ...".


לטענת הנתבעת, חתימת חברי האגודה תחת מחאה, נעשתה בכפייה ומתוך כורח, נוכח התניית המינהל את הטיפול בבקשותיהם (רישום המשכנתא והעברת הזכויות במקרקעין) בחתימתם על ההסכם. הנתבעת מפנה בהקשר זה לתצהירו של מר גזית (עמ' 6-10), המפרט, לטענתה, טעמים נוספים המעידים כי הסכם המשבצת אינו משקף את מערכת היחסים האמיתית בין הצדדים.



זכויותיה של הנתבעת בנחלה אינן מרחפות בחלל ריק ואם אין בידה הסכם חכירה או פיתוח עצמאי אל מול המנהל, הרי שזכותה הינה חלק אינהרנטי מזכויות חברי האגודה על פי הסכם המשבצת. העובדה כי הנתבעת ממשיכה להחזיק בקרקע ולנהוג על פי ההסכם מלמדת על בחירתה מכללא להמשיך ולקיים את הסכם השכירות והעובדה כי לא נחתם הסכם חדש אינה משנה מסקנה זו (ראה בדומה האמור בע"א 633/82 לוקוב נ' מגדל).





ללא הסכמה להמשיך ולנהוג לפי הסכם המשבצת או לפי הוראות הסכם חכירה אחר, אין לנתבעת רשות להמשיך ולהחזיק במקרקעין (ראה בדומה פסק הדין של כב' השופטת עובדיה ת"א 14210/04 מנהל מקרקעי ישראל נ' אהרון גרגור).



צו ההריסה



הנתבעת איננה טוענת, ואינה מכחישה, כי לא ניתנה הסכמה מצד המינהל לבניית המבנים נשוא המחלוקת ולשימוש הלא חקלאי בהם. הנתבעת לא הציגה ראיה ממשית כלשהיא להוכחת גירסתה לפיה המנהל הסכים בשתיקה להקמת המבנים או לשימוש בהם.

בהתחשב במועד הבניה של מבנים אלו, משך השימוש, והתראות שנתנו לנתבעת להפסקת השימוש, מצאתי מקום ליתן לתובעת פרק זמן של שנה לפעול להכשרת מבנים אלו, כאשר ניתן יהיה להאריך את מועד כניסתו לתוקף של צו ההריסה ככל שתראה התובעת כי קיים למבנים "אופק תכנוני" להיתר.


דמי שימוש ראויים



בהתאם להסכמת הצדדים יש לקבוע את דמי השימוש הראויים למבנה מס' 8.




בכתב התביעה עותר המינהל לדמי שימוש ראויים מיום 6.1.2002 ועד ליום 9.1.2007. המינהל מבסס את תביעתו על הוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט ומפנה בעניין זה לאמור ברע"א 8313/08 לידו כנרת בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל בו נקבע כי במקום שבו לא קיים הסכם המסדיר את השימוש בקרקע רשאי המינהל לגבות דמי שימוש מכוח דיני העושר ולא במשפט.

המינהל מבקש ליישם הלכה זו בענייננו, ולטענתו, השימוש שעשתה הנתבעת 1 במקרקעין חורג מהשימוש המותר באופן שגרם לנתבעת להתעשר שלא כדין על חשבון המינהל, הרי שהינו זכאי לדמי השימוש הראויים בגין שימוש חורג זה.



לשם הוכחת גובה דמי השימוש הראויים הגיש המינהל חוות דעת שמאי מטעמו, מר אייל טדי הראל, שעל פי קביעתו יש לחלץ את ערך דמי השימוש מתוך הערכת שווי הקרקע. לטענת המינהל, דרך חישוב זה של שמאי המינהל ככל שנוגע לשימושים חורגים הוכרה ומקובלת בפסיקת בתי המשפט.




המינהל חולק על דרך החישוב המפורטת בחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעת, שאינה משקפת לגישתו את דמי השימוש הריאליים ואינה מתיישבת עם השמאות המקובלת. עוד נטען בהקשר זה כי השמאי בדש הסתמך בערבוביה על החלטת המועצה והחלטת המינהל, כאשר החלטת המועצה מס' 1265 אינה רלוונטית לענייננו. משכך, לטענת המינהל, יש לדחות את חוות הדעת השמאית מטעם הנתבעת ולחייבה בדמי שימוש ראויים בהתאם לקביעת השמאי מטעם המינהל.




מנגד, טוענת הנתבעת , כי השומה שהוגשה מטעם המינהל אינה עדכנית ואף אינה ריאלית, שכן השמאי אייל טדי הראל התעלם מהכלל השמאי המקובל של גודל המבנה, ובנוסף נסמך על פרמטרים שגויים בעת הערכת שווי הנכס, ולכן לא ניתן לסמוך ממצאים עליה.


לטענת הנתבעת, לכתב התביעה המקורי שהגיש המינהל צורפה שומה שנערכה על ידי השמאי הראל בהסתמך על ביקורו של מר עוקשי מיום 23.4.06. שומה זו תוקנה ביום 25.9.11 במסגרת השומה השנייה שהוגשה מטעם המינהל, ואשר הסתמכה על ביקורו של מר הראל במקרקעין ביום 27.6.11 ועל מפת מדידה של המודד אביגדור מזור. כפי שעולה מהשוואת שתי השומות, כך נטען, שווי מ"ר קרקע ללא פיתוח וללא מע"מ לא השתנה ונעמד בסך של 2,898 ₪. עם זאת, לטענתה, קיימים פערים בין הגדלים של המבנים כפי שצויינו בשומה הראשונה לעומת השונה השנייה.

כמו כן נטען כי לא ניתן לסמוך על ממצאיו של השמאי הראל לעניין רמות דמי השכירות, שעה שלא ידע להשיב בחקירתו על אילו רמות דמי שכירות התבסס חישובו, וכך גם אישר השמאי הראל כי השווה את ערך הקרקע למבנים מסחריים באזור התעשייה של רעננה ללא כל הסבר מניח את הדעת להשוואה לבית קפה שנמצא בתוך נחלת מגורים.



עוד טוענת הנתבעת כי השומה נערכה בתחילה בהתאם להחלטה מס' 755 ולאחר שהתברר למינהל כי החלטה זו אינה בתוקף התבקש תיקון השומה וזו נערכה בהתאם להחלטה מס' 1101. ואולם, עיון בכתב התביעה המתוקן מעלה כי בעוד שהחלטה זו קובעת שני פרמטרים לחישוב דמי השימוש, מאמץ המינהל את הפרמטר הראשון של 5% משווי הקרקע אך מתעלם מהפרמטר השני התחום את דמי השימוש לתקופה של 4 שנים.
אני דוחה את טענת הנתבעת כאילו רשאי התובע לגבות ממנה דמי שימוש ל- 4 שנים בלבד; הוראת סעיף 4.2 להחלטה 1101 קובעת כי אם בעל הזכויות בנחלה יסדיר תוך שנתיים ממועד אישור ההחלטה את השימושים החורגים, לרבות "צמצום השטח הבנוי/המוסב לתעסוקה לא חקלאית לשטח כולל שלא יעלה על 500 מ"ר בתוך חלקת המגורים" יהיה זכאי להסדרת חובותיו שנוצרו עד למועד אישור ההחלטה בגובה 5% מערך הקרקע לשנה לתקופה של 4 שנים בלבד, גם אם משך השימוש היה ארוך יותר. משלא הסדירה התובעת את השימוש החורג, הרי עליה לשלם בגין כל שנה של שימוש שאינו חקלאי.





מחוות דעתו של השמאי הראל, מיום 25.9.11, עולה כי התאריך הקובע לחוות דעת זו הוא 23.4.06 מועד עריכת חוות הדעת המקורית. במסגרת חישובו העריך השמאי הראל את שווי מרכיב הקרקע (ללא הבנוי וללא מע"מ ופיתוח), בהתחשב בערך נכסים דומים בסביבה הקרובה וברמות דמי שכירות לנכסים דומים ביישובי הסביבה. על יסוד ממצאיו, חילץ השמאי הראל את דמי השימוש כנגזרת של 5% משווי הקרקע לשנה, ולהערכתו דמי השימוש למבנה מס' 8 המשמש לבית קפה מסחרי הינם 21,590 ₪ לשנה.




השמאי הראל העיד בחקירתו כי הוא השווה את ערך הקרקע לאזורי תעשייה מסחריים באזור רעננה, אך לא לשטחי מסחר ברחובות מסחריים, כאשר הערכתו לגבי 15$ למטר לחודש הינה הערכה על הצד הנמוך (עמ' 17 לפרוטוקול).




הנתבעת הגישה חוות דעת מטעמה ערוכה על ידי השמאי בדש אורי. השמאי בדש מסכים כי יש לגבות 5% לשנה דמי שימוש (עמ' 22 לפרוטוקול). לשיטתו יש לחשב את דמי השימוש על יסוד חילוץ 5% משווי הנכס. השמאי בדש קבע את שווי הקרקע על פי ההפרש בין השימוש בפועל (ערך ב') לבין השימוש המותר (ערך א'). השמאי בדש הסביר בעדותו כי "בית הקפה ממוקם בתוך הנחלה, לא באזור מסחרי מובהק. ולכן במידה שבית הקפה צריך להצליח ההצלחה מותנית במוניטין של המפעילים ולא בקרקע, להבדיל ממקום מרכזי כמו קניון שברגע שהחשיפה בו היא גדולה במיוחד" (עמ' 24 לפרוטוקול).


בהמשך חקירתו פירט השמאי בדש כי בהעדר עסקאות דומות להשוואה לא ניתן היה להעריך את שווי הקרקע על פי שיטת השוואה ישירה, ולדעתו גם לא ניתן לגזור את שווי הקרקע מתוך היוון ההכנסות עבור הפעילות העסקית בעסק משום שערך הקרקע אינו קשור לרווח התיפעולי של בעל המקום. על כן, סבור השמאי בדש כי בסיס ההשוואה צריך להיות אזור כפרי בתוך משבצת חקלאית ולא אזור עירוני כמו רעננה (עמ' 25 לפרוטוקול). השמאי בדש השיב כי קביעת השווי נעשתה על בסיס ההשוואה לשווי קרקע למלאכה ששווקה במושב בני ציון.



ככלל, חוות הדעת של השמאי הראל עדיפה בעיני גם בשל העובדה שהוא מבסס את חוות הדעת על שימוש מסחרי ולא מלאכה זעירה וגם בשל העובדה שחוות הדעת תואמת לטעמי להחלטה 1101. איני מקבלת את שיטתו של שמאי הנתבעת להפחית משווי השימוש בפועל את שווי השימוש לתעסוקה חקלאית.


יחד עם זאת, השמאי הראל לא ערך חישוב שנתי לכל שנה בנפרד לשנים 2002-2005, והמינהל לא צירף חוות דעת מתאימה המתייחסת לשנים אלו. כדי לערוך חשבון מדויק היה על המינהל לצרף חוות דעת באשר לשווי הקרקע לכל שנה ושנה בה הוא דורש דמי שימוש. יתכן כי שווי הקרקע בשנת 2002 נמוך משווי הקרקע לשנת 2006 ואז נמצא כי גם דמי השימוש נמוכים יותר. הנטל בעניין זה מוטל על המינהל, אך הוא כאמור כלל לא טרח לערוך תחשיב ולצרף חוות דעת לכל שנה בנפרד. השמאי הראל אישר בחקירתו כי הערכים עבור השנים 2002-2005 היו צריכים להיות יותר נמוכים (עמ' 18 לפרוטוקול). משכך אני מקבלת את ממצאיו ומסקנותיו של השמאי הראל בכל הקשור לדמי השימוש הנתבעים על ידי המינהל לשנת 2006 ודוחה את ממצאיו לשנים 2002-2005. לשנים 2002 עד 2005 יש לקבל את קביעות שמאי הנתבעת, סך של 4842 ₪ לכל שנה.

סה"כ על הנתבעת לשלם דמי שימוש לשנים 2002-2005 סך של 19,368 ₪ ולשנת 2006 סך של 21,590.

סוף דבר



א. על הנתבעת להפסיק את השימוש הלא חקלאי במבנים 2,5,7,8 עד ליום 1.10.13.


ב. על הנתבעת להרוס את מבנים 7 ו- 8 עד ליום 20.7.14.

ג. על הנתבעת לשלם לתובע דמי שימוש בסך 40,958 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין ממועד הגשת התביעה 25/1/07 ועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניה בשטח חקלאי

  2. מהי אדמה חקלאית ?

  3. הסדר חובות חקלאיים

  4. זכויות האישה במשק חקלאי

  5. העברת זכויות במשק חקלאי

  6. היתר לבניית יקב וחממה חקלאית

  7. תוכנית להרחבת חווה חקלאית

  8. פיצוי לחקלאי על הפסקת מים

  9. מה מותר לעשות עם קרקע חקלאית ?

  10. חקירה במשרד החקלאות נגד וטרינרים

  11. זכות קדימה בין יורשים במשק חקלאי

  12. סעיף 28 לחוק ההסדרים במגזר החקלאי

  13. שימושים שאינם שימושים חקלאיים במבנים במשק

  14. תביעה להפסיק את השימוש הלא חקלאי במשק במושב

  15. תכנית להקמת תחנת דלק בשטח המיועד כיום לחקלאות

  16. ביצעו בנייה בלתי חוקית של דירת מגורים על שטח חקלאי

  17. האם מותר לבנות מגרש משחקים לילדים על קרקע חקלאית ?

  18. חוק הסדרים במגזר החקלאי המשפחתי - הסדרת החובות במגזר החקלאי

  19. תביעת פיצויים בגין נזקים כתוצאה מביצוע עבודות של פריצת דרך חקלאית

  20. שינוי חלוקת שטחי מגורים וחקלאות בנחלה ללא שינוי בסך השטחים בכל ייעוד

  21. הקמת בית ספר ללימודי נהיגה על טרקטורים חקלאיים ומלגזות על קרקע חקלאית

  22. תשלום היטל השבחה שטח המיועד למתקנים הנדסיים (בריכת מים) במקום שטח חקלאי

  23. בפסק הבוררות נקבע כי על המינהל לפצות בגין השטחים החקלאיים שהוקצו לחברי האגודה

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון