תביעה לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה העירייה במקרקעין

התובעים עותרים לחיוב העירייה בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה במקרקעין במשך שבע השנים האחרונות עובר להגשת התביעה בסך של 197,730 ₪ לשנה ובסך הכל 1,384,110 ₪. עוד עותרים התובעים למתן היתר לפיצול סעדים, כך שיוכלו להגיש תביעה נפרדת בגין יתר נזקיהם עד לפינוים הסופי של המקרקעין.

טענות העירייה
המקרקעין מצויים מחוץ לאתר הפסולת, שהופעל על ידי העירייה. ככל שהיתה פסולת במקרקעין, זו לא הושלכה ע"י העירייה. העירייה בכתב ההגנה שהגישה מכחישה את השימוש הנטען במקרקעין.

בהתאם להוראות התוכנית, התובעים קיבלו זכויות בניה, שניצולן דחוי ומותנה בפינוי אתר האשפה. בהתאם להוראות התוכנית, הזמן המשוער לתחילת ביצוע העבודות הינו 15 שנים מיום אישורה של התוכנית. עוד נקבע בתוכנית, כי אפשר שהעבודות תבוצענה בשלבים, הכל בהתאם לשיקול דעתה של הוועדה המקומית.

הוועדות הסטטוטוריות לתכנון ובניה הן אלו שאישרו את התוכנית שהקצתה את המקרקעין לתובעים. תביעה בשל הימצאות פסולת על המקרקעין היתה צריכה להיות מוגשת, אם בכלל, במסגרת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

העדר יכולת התובעים לנצל את זכויות הבניה שלהם במקרקעין נובעת מהעדר תשתית פיתוח בשטח. עבודות הפיתוח בתחום התוכנית נעשות בשלבים בהתאם לתקציב ולסדרי עדיפויות. על פי הדין לא חלה על העירייה חובה להתחיל, ובוודאי שלא לסיים, את עבודות הפיתוח בתוך פרק זמן קצר מזה שנקבע בתוכנית.

התובעים הם הבעלים הרשומים של המקרקעין החל מיום 1.3.1998. ממועד זה עמדה להם האפשרות לסלק את הפסולת מהמקרקעין, ככל שהיתה שם פסולת כלשהי. התובעים לא עשו דבר ונמנעו מלהקטין את נזקיהם.

דמי השימוש שנתבעו ע"י התובעים הם מוגזמים ומופרכים, בין היתר מאחר שהם נגזרים משווי מוערך של מקרקעין בשנת 2006 ומצפי לאופי סביבה יוקרתי, הגבוה משווים האמיתי של המקרקעין.

דיון והכרעה
בתצהירו של העד מטעם העירייה, מר יעקב ניצן, מנהל פרוייקטים ומפקח של חברת ח.ל.ת – החברה הכלכלית לפיתוח ולתיירות נתניה בע"מ (להלן – מר ניצן), נכתב:

"בקיץ 2001 בין החודשים יולי לאוקטובר, בוצע פינוי של כל הפסולת מתחום 'הבור הגדול' ע"י קבלן מטעם ח.ל.ת, ובכלל זה מהחלקה דנן, וכן בוצע מילוי חלקי של אדמה וחולות נקיים מעודפים שנוצרו בעת סלילת רחוב שז"ר בעיר.

בתוקף תפקידי כמפקח בעבודות של ח.ל.ת ביקרתי בחודש פברואר 2008 במקום, ללא כל קשר לתביעה, ומצאתי את שטח 'הבור הגדול', ובכלל זה את חלקה 38 בה עסקינן, עדיין נקיים מכל פסולת".

דברים דומים חוזרים גם ב"הודעה ובקשה מטעם הנתבעת", שהוגשה על ידי העירייה לתיק בית המשפט ביום 25.11.2010, שם נכתב:

"יחד עם זאת העירייה סבורה כי בטרם יחל השמאי בעבודתו יש צורך להכריע תחילה במחלוקת העובדתית הקיימת בין הצדדים לעניין תקופת השימוש. התובעים טוענים כי העירייה עשתה שימוש במקרקעי התובעים משנת 2000-2006 בעוד שטענת העירייה כבר (כך במקור – נ"ש) במהלך יולי-אוקטובר 2001 פונתה כל האשפה מחלקה (כך במקור – נ"ש) התובעים, במסגרת עבודות פיתוח שנעשו ע"י העירייה באמצעות ח.ל.ת- החברה העירונית לפיתוח ולתיירות, כך שדמי השימוש, אם בכלל, צריכים להיות רק עבור שנת 2000 וחלק היחסי של 2001" (ההדגשה במקור – נ"ש).

נראה, אם כן, שהעירייה מודה, כי היתה על המקרקעין פסולת, אשר פונתה ע"י העירייה רק בקיץ 2001.

אין מחלוקת, כי עד למועד פינוי האשפה מהמקרקעין מגיעים לתובעים דמי שימוש ראויים בגין החזקת הפסולת במקרקעין על ידי העירייה. התביעה דנן הוגשה לבית המשפט ביום 31.5.2007 לתשלום דמי שימוש ראויים בגין תקופה בת שבע שנים עובר למועד הגשת התביעה, דהיינו, 1.6.2000. העירייה אישרה, כי עד לחודש אוקטובר 2001 החזיקה פסולת במקרקעין. העולה מן הדברים, כי גם לשיטתה של העירייה זכאים התובעים לדמי שימוש ראויים בגין התקופה שמיום 1.6.2000 ועד ליום 31.10.2001.

בהסכמת הצדדים מונה השמאי, עו"ד שלומי יפה, כמומחה מוסכם (להלן – השמאי יפה). בחוות דעתו מיום 30.7.12 נאמדו דמי השימוש הראויים לשנת 2000 בסך 111,635 ₪ ודמי השימוש הראויים בגין שנת 2001 בסך 120,011 ₪.

הנתבעת בכתב סיכום טענותיה (סעיפים 8-21) תוקפת את האמור בחוות דעתו של השמאי יפה, וטוענת שצריך לחשב את דמי השימוש הראויים על פי השימוש שנעשה במקרקעין בפועל כאתר לסילוק אשפה, בעוד שהשמאי יפה אמד את גובה דמי השימוש ללא קשר לשימוש בפועל, כפי שציין במפורש בסעיף 9.3 לחוות דעתו.

בעדותו בפני אמר השמאי יפה (עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 16-28):

"ש. אתה אומר שדמי השכירות הראויים הם ממשכיר לרצון לשוכר מרצון – סעיף 1.1 –
ת. נכון.
ש. תסביר לי מצד שני למה אתה קובע בסע' 9 בעקרונות שלך שדמי השימוש הראויים ייגזרו משווי החלקה ללא קשר לדמי השימוש?
ת. דמי שימוש ראויים נגזר מהשימוש שאתה יכול לעשות בחלקה לפי היעוד התכנוני. לעומת זאת, השימוש שהמומחה מטעמך לדוג' קבע, יש הבדל. יש הבדל בין דמי השימוש הראויים לבין השימוש בפועל. אני נדרשתי לקבוע דמי שימוש ראויים והדרך הנכונה היא לפי היעוד שאפשר להשתמש. זה היה למגורים בנכס הזה. לכן גזרתי 6% כמקובל.
ש. אבל לפני כן אמרת שאי אפשר לעשות שימוש כי לא היו תשתיות.
ת. נכון, אבל השתמשו בנכס.
ש. בהנחה שהשתמשו, למה השתמשו?
ת. השווי נגזר מעסקאות השוואה בסביבה. בעסקאות אלה גם הן היו ללא פיתוח. כלומר, השווי שלהם גילם את זה שאין פיתוח. זה השווי ודמי השימוש נגזרים מהשווי. ה-6% הם המקובלים".

ובהמשך (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 7-14):

"ת. את מכוונת כל הזמן למקום שאנו לא נמצאים בו. אני לא נתבקשתי לקבוע את דמי השכירות. לא נתבקשתי לקבוע את דמי השכירות למתקן אשפה. מוניתי כדי להעריך את דמי השימוש הראויים שלא נגזרים מהשימוש. זה לא המקרה שהיה בפניי. אם המינוי שלי היה לקבוע את דמי השמוש למתקן אשפה, השיקולים שלי היו אחרת. במקרה של מגרש ריק שאפשר לבנות 30 קומות ורוצים לבנות חניה, הבעלים יבקש את הסכום והם יגיעו לשווי. זה לא המקרה.
ש. ממה נגזר השווי? משימוש אלטרנטיבי?
ת. לא. שווי שוק נקבע מעסקאות השוואה שנעשות בסביבה וככל שהעסקאות יותר קרובות למציאות מבחינת המקדמים , מבחינת פיתוח, אז יש פחות מקדם השוואה לבצע".

לא מצאתי כי נפל פגם כלשהו בחוות דעתו של השמאי יפה וכי האמור בה נסתר על ידי מי מן הצדדים. סבורני, כי אין ממש בטענה, ולפיה נפל פגם בחישוב שעשה השמאי יפה על בסיס יעודם התכנוני של המקרקעין, כאשר לטענת הנתבעת, היה צורך לערוך את החישוב על בסיס השימוש בפועל, מתקן לסילוק אשפה. מהשימוש כאתר לסילוק אשפה נעשה מבלי שניתנה לכך הסכמה כלשהי מצידם של בעלי המקרקעין, הרי שאין כל מקום להעריך את שווי השימוש בהתאם לשימוש שנעשה בפועל, כאשר שימוש זה נכפה על הבעלים ונעשה שלא לרצונם וללא הסכמתם. יש לפצות את בעלי הקרקע שזכות הקניין שלהם נפגעה. זכות הקניין שלהם מתייחסת למקרקעין בעלי יעוד תכנוני מסויים. את שווי דמי השימוש יש לאמוד בהתאם לשוויים של אותם מקרקעין. כך פעל השמאי יפה בהכנת חוות דעתו, כפי שהסביר בעדותו בפני, כאמור לעיל.

ומה באשר לתקופה השנויה במחלוקת, מחודש נובמבר 2001 ועד למועד הגשת התביעה (להלן – התקופה שבמחלוקת), כאשר לטענת התובעים גם בתקופה זו לא יכולים היו לעשות שימוש במקרקעין מחמת האשפה והפסולת, שהיתה שם?

התובעים טענו בתחילה, כי העירייה הניחה פסולת על המקרקעין לכל אורך התקופה שבמחלוקת. עוד טענו התובעים, כי אף במועד הגשת התביעה ממשיכה העירייה לשפוך שם פסולת (ראה סעיף 5 לכתב התביעה). טענה זו נסתרה ע"י התובע 1 בעצמו (להלן – מר פרי) כאשר העיד, שלא ראה שמושלכת אשפה במקרקעין אלא ראה אשפה המונחת שם (ראה סעיף 6 לתצהיר עדותו של מר פרי). בהמשך התצהיר (סעיף 11 לתצהיר) אישר מר פרי, כי "כיום המגרש שלנו אינו מכיל אשפה גלויה".

השינוי בטענות התובעים חוזרות גם בעדותו של מר פרי בפני (ראה עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 1-14):

"ש. אתה יודע לזהות על המפה איפה אתר הפסולת מסומן בתכנית?
ת. לפי המסמכים שראיתי ולפי מה שאמרו לי בעל פה , אני לא יכול לשים את האצבע. זה כל השטח הזה . כל השטח הזה לא קיבל אישור בנייה כי יש עליו אתר פסולת.
ש. אני מראה לך ע"ג התכנית סימון שזה קווקוו המגרש.
ת. אני ראיתי תכניות אחרות שמראות בבירור שהחלקה שלי על אתר הפסולת ואפילו אין לזה משמעות כי העיריה מודה בכך.
ש. אני מפנה אותך לתשריט של התכנית.
ת. הפסולת בכל השטח ואין גישה לחלקה שלי בכל מקרה. הקרקע מזוהמת בכל מקרה כי כל השטח מזוהם.
ש. יש פה תיחום של הגבול. הוראות התכנית התייחסו לסימון הקיים בתכנית. הקו המקווקוו שאני מציגה לך נמצא כאן –מצביעה. מה תגובתך?
ת. הפסולת נמצאת בחלקה שלי. העיריה מודה בכך במסמך . זה מתחם H שהוא אתר הפסולת. אין גישה למקום הזה. מצב הקרקע לא חזר לקדמותו. הקרקע מזוהמת בכל מקרה, בין אם זה בנקודה זו או בנקודה אחרת".

התובע 1, מר פרי, אינו יודע להצביע בוודאות על כך, שעדין קיימת פסולת במקרקעין.

לתמיכה בטענה ביחס לזיהום הקרקע, הציג מר פרי כנספח ז' לתצהיר עדותו את מכתבה של ראש עיריית נתניה, גב' מרים פיירברג, מיום 11.10.2000, הממוען לשר הפנים דאז, מר חיים רמון, ושם נכתב כך:

"... המשרד (לאיכות הסביבה – נ"ש) אישר פינוי השטחים הפרטיים בלבד אולם ציין והבהיר כי חל איסור מוחלט לאשר הוצאת היתר בנייה במרחק 200 מ' מאזור האתר הלא-מוסדר, לאור סכנת דליפות ופיצוצים מגז מיתן. כתוצאה מהגבלה זו לא ניתן היה בפועל לבנות במגרשים הפרטיים, גם אם יפונו על ידי העירייה" (ההדגשות במקור – נ"ש).

סבורני, כי אין באמור במכתב זה כדי להוכיח קיומה של פסולת ואשפה במקרקעין עד למועד הגשת התביעה. התובעים לא הוכיחו, כי האמור במסמך הנ"ל מתייחס למקרקעין נשוא התביעה. זאת ועוד, התובעים לא הציגו חוות דעת מומחה, או כל מסמך אחר, שיש בו כדי להעיד שהאמור במכתב ראש העירייה, משנת 2000, עדיין שריר וקיים עד כה. התובעים גם לא הציגו ראיה כלשהי לכך שהמקרקעין שבבעלותם אכן נפגעו כתוצאה מזיהום הקרקע.

בתצהיר עדותו (סעיף 11) העיד מר פרי:

"בעקבות טענתה החדשה של העירייה, בדקנו את הטענה באמצעות מכשור מתקדם והוברר לנו כי כיום המגרש שלנו אינו מכיל אשפה גלויה, אם כי ישנה אשפה בסביבתו המונעת גישה אליו ולכן לא יכולתי בעבר לאתר את מיקום המגרש במדוייק".

בעדותו של מר פרי בפני אמר (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 6-8)

"ש. מפנה לסע' 11 לתצהירך - מקריאה –
ת. זה נכון שהשטח מזוהם. אני לא יכול לשים את האצבע איפה החלקה בדיוק. בכל מקרה, אין לשם גישה".

מר פרי לא יודע היכן מצויים המקרקעין. אם כלל אינו יודע היכן בדיוןק ממוקמים המקרקעין, כיצד הוא יודע, שהמקרקעין מזוהמים?!

התובעים תומכים את טענותיהם ביחס לזיהום הקרקע גם בחוות דעת מיולי 2001 שנכתבה ע"י א.א.מהנדסים – הנדסה סביבתית וחקלאית הנושאת את הכותרת "אתר פסולת נתניה חוות דעת סביבתית נקודתית" (צורפה כנספח ו1 לתצהיר עדותו של מר פרי). עיון בחוות הדעת הנ"ל מגלה, כי בעת כתיבת חוות הדעת לא נרשמה זליגה של ביוגז מגוף הפסולת המוטמן לעבר השטחים המיועדים למגורים, וכך נכתב שם, בסעיף 2.3.2 לחוות הדעת:

"עיון בתרשים מס' 1 לעיל – תוצאות ריכוזי ביוגז ע"פ השטח ובתוך גוף הפסולת, מראה ריכוזים של 0% מתאן.
המסקנה הינה שעד למועד ביצוע הבדיקות לא היתה זחילה בתוך הקרקע לכיוון מזרח – אזור המיועד למגורים ע"פ נת 600א".

לפיכך, יש לקבוע כי טענות התובעים ביחס להימצאות אשפה על המקרקעין לאחר המועד לגביו נטען על ידי הנתבעת, כי פונו האשפה והפסולת, לא הוכחו. לפיכך דינן להידחות. ככל שהתביעה נוגעת, איפוא, לתקופה שמחודש נובמבר 2001, דינה להידחות.

טענה נוספת, שיש מקום להתייחס אליה, היא טענת העירייה, הנוגעת לסעיף 1.23 לתקנון התכנית. שם נקבע, כי "התכנית תבוצע תוך 15 שנה מיום אישורה". אינני סבור, שיש בהוראה זו משום היתר לעירייה לעשות שימוש במקרקעין לצרוך סילוק אשפה ופסולת תוך שלילת זכויותיהם הקנייניות של התובעים. אין להוראה זו דבר עם זכויותיהם הקנייניות של בעלי המקרקעין, והיא נוגעת ללביצוע עבודות תשתית נדרשות לשם הוצאתה אל הפועל של התכנית.

כאמור לעיל, השמאי יפה אמד את דמי השימוש הראויים לשנת 2000 בסך 111,635 ₪ ודמי השימוש הראויים בגין שנת 2001 בסך 120,011 ₪. התביעה תקבלת בגין התקופה שמיום 1.6.00 ועד ליום 31.10.01, שבעה חודשים בשנת 2000 ועשרה חודשים בשנת 2001. בהתאם לכך ובהתאם לחלק היחסי של כל אחת משנים אלו עומדים דמי השימוש הראויים בגין התקופה שמיום 1.6.00 ועד ליום 31.12.00 על סך של 65,120 ₪ ודמי השימוש הראויים בגין התקופה שמיום 1.1.01 ועד ליום 31.10.01 על סך של 100,009 ₪, ובסך הכל 165,129 ₪. סכום זה על העירייה לשלם לתובעים.

סיכום
התביעה מתקבלת בחלקה.

העירייה תשלם לתובעים סך של 165,129 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, 31.5.2007, ועד מועד התשלום המלא בפועל.

לנוכח העובדה שהתביעה התקבלה בחלקה, אך נדחתה ברובה, אין צו להוצאות.

ניתן בזאת היתר לפיצול סעדים כמבוקש.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי שימוש בבית כנסת

  2. חוב דמי שימוש ראויים

  3. דמי שימוש ראויים פשרה

  4. דמי שימוש באולם מתנ''ס

  5. דמי שימוש ראויים במקרקעין

  6. סילוק יד ותשלום דמי שימוש

  7. דמי שימוש ראויים בבית מגורים

  8. דמי שימוש ראויים אנטנה סלולרית

  9. דמי שימוש בקרקע עקב סלילת דרך

  10. כפל פיצויים דמי שימוש ירידת ערך

  11. התיישנות תביעה לדמי שימוש ראויים

  12. תביעת דמי השימוש בהליך גירושין

  13. דמי שימוש ראויים בגין שימוש חורג

  14. ערעור על הפחתת דמי שימוש בפסק דין

  15. אגרה בתביעה כספית לדמי שימוש ראויים

  16. ערעור לעליון על פסיקת דמי שימוש ראויים

  17. דמי שימוש ראויים בגין שימוש ברכוש המשותף

  18. טענת אי זכאות העירייה לדמי שימוש בשל התנהגותה

  19. תובענה לסילוק יד ממקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים

  20. תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש בגג בניין

  21. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים

  22. תביעה לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה העירייה במקרקעין

  23. תביעה בגין פחיתת ערך, דמי שימוש ראויים ועוגמת נפש במסגרת סכסוך בין שכנים

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון