פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף

פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף



סילוק יד בחנות שהוחזקה ונוהלה בעבר על ידי הדייר המוגן אברהם יום טוב ז"ל, שטרם מותו היה אף אחד מבעלי הנכס (להלן: "החנות"). כיום, הינה מושכרת לאחר על ידי אחד מבניו של המנוח (ת.א. 2150/09, ת.א. 12274/08).
דמי השכירות שהשתלמו בגין החנות למן מועד פטירתו של המנוח. במרוצת ניהולו של ההליך, הורחבה יריעת המחלוקת ובגדרה נגבו כלל דמי השכירות אשר השתלמו בגין הנכס ושולשלו לכיסים של בעלי הנכס, לרבות האפוטרופוס הכללי (ת.א. 2150/09).


התובענות לסילוק יד ותשלום דמי השכירות הוגשו האחת, על ידי האפוטרופוס הכללי והשנייה, על ידי אליהו מגזימוף כנגד יורשי המנוח יצחק אברהם ז"ל, כנגד יורשיו של הבעלים המנוח יום טוב אברהם ז"ל וביניהם הבן רוני אברהם שתפס את החזקה בחנות והשכירה לאחר וכן כנגד השוכרים.


הרקע


פטירתו של הבעלים והדייר המוגן, אברהם יום טוב ז"ל, היוותה את המניע לפרוץ הסכסוך בין הצדדים. הסכסוך ניטש בין יתר הבעלים ובין בניו של המנוח, יצחק אברהם ורוני אברהם, שטענו לדיירות מוגנת בחנות ודרשו את פירוק השיתוף בנכס. תובענות הדדיות הוגשו במהלך השנים לבית משפט זה. בעת הזו הסכימו הצדדים על נחיצותו של פירוק השיתוף בנכס והחליטו כי ייערכו לדבר. אלא מאי? הוסכם כי התביעה לפירוק השיתוף תימחק בהסכמה תוך שמירת זכותו של כל צד להגיש תביעה חדשה לאחר שיוכרע מעמדם של בניו של אברהם יום טוב ז"ל בנכס, מעמד אשר נידון במסגרת ת.א. 12481/02. הסכמה זו קיבלה ביום 7.10.03 תוקף של פסק דין במסגרת הליך ת.א. 1240/03. ביום 15.12.05, העניק בית משפט זה מפי כבוד השופט מילנוב (ת.א. 12481/02), ליצחק אברהם מעמד של דייר מוגן נגזר בחנות, תוך ששלל מרוני אברהם מעמד של דייר מוגן. ערעור על פסק הדין נדחה (ע"א 9020/06).




איתרע המזל, יום לאחר שניתן פסק הדין בערעור, ביום 12.4.06, הלך יצחק אברהם ז"ל לבית עולמו. אחיו, רוני אברהם, שסייע בידו בניהול החנות ותפעולה תפס את החזקה בחנות. לימים, הושכרה החנות לאחרים ודמי השכירות חולקו בין יורשי המנוח יום טוב אברהם ז"ל, ופשיטא ביניהם יורשי הבן המנוח, יצחק אברהם ז"ל.




ביני לביני, יתר הבעלים במשותף, למצער חלקם, עשו לביתם והשכירו אף הם חלקים מהנכס לידי אחרים ואת דמי השכירות שלשלו לכיסם ו/או חלקו עם אחרים למעט יורשיו של המנוח יום טוב אברהם ז"ל.



יריעת המחלוקת


בשלב סיום הליך זה, קמה ב"כ יורשי המנוח יום טוב אברהם ז"ל וטענה, כי אין בפיה טענות לדיירות מוגנת בנכס לאחר פטירתו של יצחק אברהם ז"ל. בכך הוגדרה ונתחמה מחדש המחלוקת רבת השנים בין הצדדים.




לאחר שעמלנו לבור את המוץ מהתבן, מצינו כי שוררת הסכמה פה אחד כי בנסיבות העניין נדרש לפרק את השיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף. כן אין חולק כי זכות הדיירות המוגנת של המנוח יצחק אברהם ז"ל פקעה בחנות, לפיכך החזקה בה שבה לידי הבעלים הרשומים במשותף. ודוק (!), בכך נפקותה הישירה של הצהרת ב"כ יורשי המנוח.


הסוגיה היחידה שנותרה, איפוא, שנויה במחלוקת נעוצה בשאלת מועד ביצוע פירוק השיתוף.






דיון והכרעה


מטעם יורשי המנוח יום טוב אברהם ז"ל העיד בנו, אמנון אברהם. לבד מעדותם של אליהו מגזימוף ושרעבי שמואל לא העידו עדים מטעמם. יגאל קליינר העיד מטעם האפוטרופוס הכללי, המנהל את רכושם של הנעדרים לבית קרטקה.




לאחר שעיינתי בחומר הראיות בתיק, שמעתי את העדים ואת הסיכומים שנטענו לפניי בעל פה, שוכנעתי כי יש להורות על פירוק השיתוף בנכס. כפי מצבו היום על דרך של רישום בית משותף, זאת בכפוף לרישום זיקת הנאה בהתאם לחוות דעתו של המפקח על רישום המקרקעין, תוך מינוי כונסי הנכסים לביצוע הפירוק ויתר בעניינים שבמחלוקת, כפי שיפורט להלן:



פירוק השיתוף


סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".


זכות קנויה לכל שותף לדרוש את פירוק השיתוף (רע"א 1497/09 בעלי הזכויות בחלקה 10 בגוש 6684 נ' ויסמן (לא פורסם, ניתן ביום 25.7.10); פרופ' מיגל דויטש, קניין, כרך א', עמ' 596). הרציונל הנעוץ ביסודה של הזכות הוא לאפשר את פיתוחם של המקרקעין, פיתוח אשר נמנע בשל ריב ומדנים בין השותפים. לית מאן דפליג, אין בכוחו של המשפט להשכין שלום בין איש לרעהו וכל שנותר אפוא הוא להפריד בין הניצים ובכך להתיר את כבליה של השותפות מידי כל אחד מהשותפים (ראה למשל ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פ"ד ל(1) 454, 457; רע"א 1017/97 רדילביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 615, 632 (להלן: פרשת רדילביץ)).



דרך המלך הינה פירוק שיתוף בעין. רישום בית משותף מהווה לכל הדעות נתיב נוסף בפירוק בעין של המקרקעין והוכרה עדיפותו על פני פירוק לפי סעיף 40 לחוק, בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר (ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נג (4) 849, לרבות דנ"א 6715/99 ציתיאת נ' קוצר (לא פורסם, ניתן ביום 20.1.00)). אלא מאי? אליה וקוץ בה, אין בנתיב זה כדי לנתק את מערכת היחסים השוררת בין השותפים אלא היפוכו של דבר- יש ברישום בית משותף כדי להנציח את הקשר היום יומי בין השותפים. מטעם זה, מוסמך בית המשפט שלא להורות על רישום בית משותף ככל שיהא בכך לסכל את תכליתו של פירוק השיתוף (פרשת רידלביץ, עמ' 638).




בענייננו, אין חולק כי רצונו של כל אחד מהצדדים בפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף. יחד עם זאת, תנאי להחלתו של סעיף 42(א) לחוק בקבלת חוות דעת של המפקח על רישום המקרקעין.




המפקח על רישום המקרקעין נתן את חוות דעתו ביום 19.11.09. לפיה, לאחר בדיקת התשריט הוברר כי הגישה ליחידות מס' 2,3,4 במקרקעין עוברת דרך חלקה מס' 90 הסמוכה. אשר על כן, נקבע כי ניתן יהא לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים בכפוף לרישום זיקת הנאה על חלקה מס' 90 לטובת המקרקעין וזאת על מנת לאפשר גישה למקרקעין וזכות מעבר לציבור.


בנסיבות אלו, פירוק השיתוף בנכס יבוצע על דרך רישום בית משותף בכפוף לרישום זיקת ההנאה כמפורט בחוות דעתו של המפקח על המקרקעין.



בהאי לא סגי, יורשי המנוח יום טוב אברהם ז"ל דרשו את רישום הבעלות של כל אחד מהשותפים בהתאם לחלקו בנכס ולהחזקתו בפועל בנכס. דא עקא, לא טרחו יתר הבעלים להביע את עמדתם בעניין. כך גם כך, לא הוגשו לבית המשפט חוות דעת שמאיות שיהיה בהן לשפוך אור על שווי זכויותיהם של הצדדים בנכס כמו גם שווי החלקים המוחזקים על ידם.


בנסיבות אלה, כפי שהמליץ בית המשפט לב"כ הצדדים, תירשמנה היחידות על שם הבעלים המחזיקים בהן תוך תשלומי האיזון בין הבעלים בהתאם לחלקיהם בנסח הרישום. יתר היחידות תרשמנה על פי שיקול דעתם של כונסי הנכסים ובתיאום עם יתר הבעלים.



יוער, חומר הראיות במצוי בתיק הינו לאקוני ואינו מעמיד בפני בית המשפט את התמונה במלואה. יחד עם זאת, על מנת לסיים את הסאגה רבת השנים, מצאתי להורות על מינוי כונסי נכסים אשר יפעלו לפירוק השיתוף בהתאם לעקרונות שייקבעו בפסק דין זה, כן ימנו שמאי אשר יגיש חוות דעתו בעניין אשר תשמש כאורים וכתומים לצורך ביצוע תשלומי האיזון ורישום הדירות על שם בעליהם.




מועד ביצוע פירוק השיתוף


לשיטת יורשי המנוח יום טוב אברהם ז"ל, ראוי להעמיד את מועד ביצוע הפירוק על יום הגשת תובענתם הראשונה לפירוק השיתוף. הטעם לכך נעוץ, לדידם, כי יש לבצע את הפירוק נכון למועד בו ביקש מי מהשותפים לממש את זכותו לפירוק השיתוף. בעניינו, נטען כי המועד הינו 7.1.03, מועד הגשת התביעה לפירוק השיתוף, מועד בו הסכימו כל הצדדים לפרק את השיתוף. הובהר, כי הסכמה זו עוגנה בהחלטה מיום 7.10.03 בת.א. 1240/03, אשר נתנה תוקף להסכמת הצדדים, ולפיה יבוצע פירוק השיתוף בנכס לאחר שתוכרע תביעת הפינוי שהוגשה נגד אביהם המנוח (ת.א. 12481/02) ועימה מעמדו כדייר מוגן אם לאוו.




מאידך גיסא- טענו פה אחד יתר הבעלים במושע כי לא נתנו הסכמתם באותה העת לפירוק השיתוף וכי כל שהוכח הינה הסכמת הצדדים כי אין לדון בפירוק השיתוף אלא לאחר שתידון ותוכרע תביעת הפינוי.




הסכמת הצדדים מיום 7.10.03 קובעת בהאי לישנא: "החלק השני של התביעה המתייחס לפירוק השיתוף יימחק בהסכמה, תוך שמירת זכותו של כל צד להגיש תביעה חדשה בנדון אחרי שיסתיימו ההליכים בת"א 12481/02. ההסכמה דלעיל אינה פוגעת בכל טענה שיש למי מהצדדים בת"א 12481/02 הנ"ל".


בית המשפט סבור, כי לא ניתן לחלץ מלשונו הברורה של ההסכם, שכאמור קיבל תוקף של החלטה, את הפרשנות שמבקשים יורשי המנוח ליצוק לתוכו. לשונו של ההסכם ברורה, התביעה לפירוק שיתוף תימחק. ודוק(!), כי המדובר בהסכמה להתליית ההליכים אלא למחיקתם, על כל המשמעויות והנפקויות הנלוות והכרוכות במחיקתו של הליך משפטי. כך גם, הוסכם כי נשללת הזכות מהצדדים לשוב ולעורר את סוגיית הפירוק אלא לאחר שתוכרע התביעה בת.א. 12481/02. עוד נלמד, כי ככל ומי מהצדדים יבחר לעורר את דרישתו לפירוק השיתוף בבוא העת, יהא עליו להגיש תביעה חדשה. משל, לטעמי, לתביעה שטרם נולדה לאוויר העולם וטרם הוברר מה יעלה בגורלה. הצדדים לא כבלו עצמם לכל החלטה ו/או הסכמה בעניין אחריתה של אותה 'תביעה חדשה'. ברוח זו, ראוי שלא נכבול עצמנו כעת בשרשראות ברזל שטרם נקשרו חוליותיהן האחת ברעותה. אכן יש באומד דעת הצדדים באותה העת כדי לשפוך אור על פרשנותה של ההסכמה, אלא שלא מצאתי כל ראיה ממנה יסתייע בידי יורשי המנוח להיבנות.



הנה כי כן, מצאתי כי לא הוכח בפניי כי עובר לתחילתם של ההליכים המשפטיים בהם עסקינן, הושגה בקרב הצדדים הסכמה לעניין פירוק השיתוף. כל שהוכח הוא שטרחו יורשי המנוח והגישו תביעה לפירוק השיתוף אלא שמטעמים השמורים עמם נמלכו בדעתם ומחקו את התביעה. לאור כל האמור לעיל, פירוק השיתוף יבוצע בנכס נכון למועד מתן פסק הדין.



הדיירות המוגנת דמי השכירות המשתלמים בגין הנכס


כאמור, עם פטירתו של הדייר המוגן בחנות, יצחק אברהם ז"ל, פקעה הדיירות המוגנת. מסקנה זו מקובלת על כל ב"כ הצדדם ואין צןרך להרחיב בעניין זה. משכך, דמי השכירות המשתלמים בגין החנות יחולקו בין הבעלים המשותפים בהתאם לחלקם בזכויות בנכס.




מר מגזימוף הודה במהלך שמיעת הראיות בתיק כי דמי שכירות בגין חנויות נוספות בנכס משתלמים לכיסו, עת מועבר לידי האפוטרפוס הכללי חלקו בדמי השכירות ויורשי המנוח יצחק אברהם ז"ל אינם מקבלים ולו אגורה פרוטה. ייאמר מייד, כלל דמי השכירות המשתלמים בגין הנכס מוקנים לכל הבעלים במושע על פי חלקם. יוצא, שנדרש לאמוד את כלל דמי השכירות שהשתלמו בגין הנכס החל מיום 12.4.06, מועד פטירתו של הדייר הנגזר יצחק אברהם ז"ל, ולחלקם בין הבעלים במושע כל אחד על פי חלקו בזכויות בנכס.




דא עקא, לא הוגשו לבית המשפט כל ראיות בתמיכה לשיעור דמי השכירות שהשתלמו בגין הנכס. אשר על כן, ועל מנת להביא לקיצה את המחלוקת רבת השנים, מלאכת חלוקת דמי השכירות תוטל על כונס הנכסים שימונה לצורך פירוק השיתוף בנכס.



סוף דבר


אני מקבל את התביעה בת.א. 6839/09 ומורה על פירוק השיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף, בכפוף לרישום זיקת הנאה בחלקה מס' 90 לטובת הנכס כפי שמפורט בחוות דעתו של המפקח על רישום המקרקעין.


אני ממנה את עו"ד יוסי לבן ונורית רז-מזובר ככונסי נכסים לפירוק השיתוף בנכס, לרבות חלוקת דמי השכירות וביצוע תשלומי האיזון במסגרת פירוק השיתוף.

כונסי הנכסים יפעלו במשותף לרישומו של הנכס בפנקס הבתים המשותפים בכפוף לרישום זיקת ההנאה כפי שנקבע לעיל. הבעלות בדירות תירשם על שם המחזיק בפועל בדירה או בחנות. רישום הבעלות ביתר החנויות שאינן מוחזקות על ידי מי מהבעלים יבוצע על ידי כונס הנכסים ובהתאם לשיקול דעתם ולאחר קבלת עמדתם שלהבעלים בנכס. כונסי הנכסים יפעלו לקבלת חוות דעת שמאית לצורך ביצוע תשלומי האיזון בנכס. זהותו של השמאי תיקבע ע"י בית המשפט לאחר קבלת 3 שמות של שמאים המקובלים על כונסי הנכסים.

כן הריני להורות לכונסי הנכסים לחלק בין הבעלים את דמי השכירות שהשתלמו בגין הנכס לידי מי מהבעלים במושע, החל מיום 12.4.06, מועד פטירתו של הדייר המוגן הנגזר יצחק אברהם ז"ל, וזאת בהתאם לחלקיהם בזכויות בנכס.

כונסי הנכסים יהיו רשאים לפנות במשותף לבית המשפט בבקשה למתן הוראות בהתאם לצורך וכפי שיקול דעתם. כונס הנכסים יגישו לאישורו של בית המשפט את הסדר פירוק השיתוף, בצירוף חוות הדעת השמאית, עובר לרישום בפועל של הנכס בפנקס הבתים המשותפים.

כל פניה של כונסי הנכסים לבית המשפט תיעשה בהודעה משותפת מטעמם.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף במגרש

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. פירוק שיתוף בעסק המשפחתי

  6. איך עושים פירוק שיתוף

  7. שיפוי הסכם פירוק שיתוף

  8. פירוק שיתוף לאחר אירוסין

  9. מדור ספציפי פירוק שיתוף

  10. תביעה לפירוק שיתוף במשק

  11. פירוק שיתוף בקרקע בחדרה

  12. תביעה למזונות ופירוק שיתוף

  13. פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח

  14. תביעה לפירוק שיתוף ומזונות

  15. פירוק שיתוף במקרקעין בטבריה

  16. תביעה לפירוק שיתוף נגד הבעל

  17. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  18. פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג

  19. תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין

  20. תביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  21. פירוק שיתוף במקרקעין בכפר ערבי

  22. הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין

  23. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  24. תביעה לפירוק שיתוף לאחר הסכם חלוקה

  25. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בצפון

  26. פירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  27. סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף

  28. פירוק שיתוף בדרך מכירה וחלוקת הפדיון

  29. פירוק שיתוף בחלקה שחלקים ממנה הופקעו

  30. פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף

  31. סמכות בית המשפט להורות על פירוק שיתוף

  32. בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  33. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  34. פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים

  35. חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  36. פיצול הדיון בתביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  37. תביעת פירוק שיתוף בגין פלישה והתעשרות שלא כדין

  38. תביעה לפירוק שיתוף - חלוקה לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין

  39. פירוק השיתוף על דרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון