תביעה כספית על סך 823,176 ₪ בגין חוב ארנונה רקע כללי וטענות הצדדים הנתבע הינו הבעלים של נכס מקרקעין שנמצא ברח' יד חרוצים 22 בירושלים (להלן:"הנכס"). אין מחלוקת כי בשנת 1993 נחתם הסכם שכירות בין הנתבע לבין חברה בשם "כותרת ריהוט בע"מ" (להלן: "כותרת ריהוט"). הסכם השכירות דווח ונרשם בספרי העירייה באופן ש"כותרת ריהוט" נרשמה כמחזיקה בנכס. הנתבע היה בעל מניות ב"כותרת ריהוט". אין מחלוקת כי לא שולמה ארנונה בגין הנכס מתחילת שנת 2002 עד סוף שנת 2006, התקופה נשוא החוב בתיק זה (להלן:"תקופת החיוב"). אין מחלוקת שבמשך תקופת החיוב, חיוב הארנונה היה מוטל על חברת "כותרת ריהוט". אין מחלוקת כי ביום 28/8/2006, עדכנה התובעת בספריה את פרטי המחזיק של הנכס באופן שהנתבע נרשם כמחזיק בנכס תחת חברת "כותרת ריהוט". בעקבות כך, נשלחה לנתבע הודעת חיוב ודרישת תשלום רטרואקטיבית בגין תקופת החיוב, משנת 2002 עד שנת 2006 כולל. החוב לא שולם ומכאן תביעה זו. בכתב התביעה ציינה התובעת כי הנתבע החזיק ומחזיק בנכס. בסיכום טענותיה נטען על ידי התובעת כי הנתבע הינו בעל הנכס והוא המחזיק בנכס על פי נתונים חד משמעיים והמסמכים אשר מצויים בידיה; לטענת התובעת, התביעה הוגשה כנגד הנתבע משום שהתברר שהשוכרת "כותרת ריהוט", אשר היתה רשומה כמחזיקה בנכס, לא החזיקה בנכס בפועל, ולכן הסכם השכירות חסר כל משמעות, ויש להטיל את חיוב הארנונה על הנתבע בתור בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס; עוד נטען על ידי התובעת כי, הנתבע אינו יכול לטעון "אינני מחזיק" במסגרת התביעה, זאת משום שהיה צריך להעלות טענה זו במסגרת השגה בפני מנהל הארנונה; רק במקרים חריגים ניתן להתיר העלאת טענת הגנה כזו; התובעת מוסיפה וטוענת כי, "כותרת ריהוט" אמנם רשומה ברשם החברות כחברה פעילה, אך בפועל היא אינה פעילה; אין בידיה חשבונות כספיים, היא איננה מנהלת חשבונות ואין לה הכנסות והוצאות; נערכו בנכס 3 ביקורים במהלך התקופה בשנת 2002: בחודש אוגוסט, ספטמבר ואוקטובר בשנת 2006, ונמצא כי החברה איננה קיימת בנכס; על פי הפסיקה, מותר לעירייה לבצע חיוב רטרואקטיבי כאשר הדבר תואם את המצב בפועל. מנגד נטען על ידי הנתבע כי, במשך שנים רבות, כולל תקופת החיוב, פועלת בנכס חנות ריהוט פעילה ומוכרת, על ידי חברת "כותרת ריהוט", שהיתה מנוהלת ונשלטת בפועל על ידי בנו של הנתבע, מר יששכר קול; במשך כל תקופת החיוב, התובעת לא נקפה אצבע ולא פעלה לגביית חוב הארנונה מ"כותרת ריהוט", תחת זאת היא פעלה שלא כדין והטילה חיוב רטרואקטיבי כנגד הנתבע בגין 5 שנים; התובעת אינה מפרטת על איזה בסיס מוטל החיוב על הנתבע, האם מכח הרמת מסך, או מכח תרמית; הנתבע לא קיבל הודעות חיוב ארנונה במשך השנים, ולכן לא יכול היה להגיש השגה, והוא רשאי להעלות את טענת "אינני מחזיק" כטענת הגנה כנגד תביעה זו; על התובעת מוטל נטל מוגבל להוכחת התרמית בעניין החזקת הנכס; התובעת לא הציגה כל ראיה בדבר הפסקת פעילותה של חברת "כותרת ריהוט"; הטלת חיוב רטרואקטיבי על הנתבע למשך 5 שנים לאחור, הינו מעשה בלתי סביר ופסול ואינו יכול לעמוד. דיון ומסקנות לאחר שנתתי את דעתי למכלול החומר שבתיק ולטענות מטעם הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות. ראשית, יש לדחות את טענת התובעת שלפיה, הנתבע מנוע מלטעון טענת "אינני מחזיק". כאמור, אין מחלוקת שהנתבע לא היה רשום כמחזיק של הנכס בתקופת החיוב, ולכן הוא גם לא קיבל הודעות חיוב ארנונה בגין הנכס במשך תקופת החיוב, ולפיכך לא יכול היה להגיש השגה כנגד חיוב הארנונה. בנסיבות אלה, התובע רשאי להעלות טענת "אינני מחזיק" כנגד התביעה, במיוחד כאשר מדובר בחיוב רטרואקטיבי במשך 5 שנים לאחור. התובעת צירפה מטעמה תצהיר של הגב' חנה אליהו, סגנית מנהל מחלקת אכיפה וגבייה. בתצהירה מציינת גב' אליהו כי: "בעקבות הבדיקות שערכה התובעת ובעקבות הממצאים בשטח ומעל לכל, בעקבות היעלמותה החד-משמעית של החברה, ללא השארת בדל עקבות בשטח, המסקנה הברורה והחד-משמעית היא שהחברה אינה שוהה עוד בנכס וככל הנראה אינה פעילה, בוודאי ובוודאי שלא בנכס...". (ראו: סעיף 5 לתצהיר) כבר כאן אפשר להבחין שהתובעת אינה מכחישה ש"כותרת ריהוט" פעלה בנכס, אלא טוענת שהיא בשלב מסוים נעלמה מהמקום; גב' אליהו גם אינה טוענת באופן חד-משמעי שהחברה אינה פעילה, אלא "ככל הנראה אינה פעילה". בהמשך, בסעיף 11 לתצהירה מציינת גב' אליהו כי הבדיקות שנעשו בשטח מתייחסות לשלושה ביקורים שנערכו בנכס, בחודש אוגוסט, ספטמבר ואוקטובר 2006. בנסיבות אלה, לא נמצא בסיס לקביעה שלפיה "כותרת ריהוט" לא החזיקה בנכס בתקופה שקדמה למועד הבדיקה ושבגינה הוטל חיוב על התובע, החל משנת 2002. בתצהיר נוסף מטעם התובעת, של מר מוט מזרחי, אשר ערך את הביקור בנכס, הוא מציין כי בעת הביקור הוא לא מצא את החברה, לא מצא כל פעילות שלה או סימן לפעילות מטעם החברה, אלא מצא כי הנכס אוכלס מחדש ושינה ייעודו לאולם, וכי החברה עזבה את המקום ואינה פעילה בו כלל. ואולם, במהלך חקירתו עלה כי סמוך לנכס קיימים שני אולמות, לרבות אולם הנביאים שמספר החיוב שלו שונה ממספר החיוב של הנכס נשוא דיוננו (ראו: נ/1). זאת ועוד, מר מזרחי מסר במהלך עדותו כי הוא מסר ל"כותרת רהיטים" דברי דואר במשך 10 שנים; הדבר אינו מתיישב עם טענת התובעת ש"כותרת ריהוט" לא החזיקה בנכס (ראו: עמ' 14 לפרוטוקול הדיון). כשגב' אליהו עומתה, במהלך חקירתה עם העובדה שליד החנות פועל אולם האירועים, היא השיבה כי: "ש. בסעיף 11.3 לתצהירך - את אומרת שהנכס אוכלס מחדש ושינה את ייעודו לאולם. אני מבין שאת הביקור הזה אתם ארגנתם אחרי שהבנתם שהחברה אינה במקום ואתם רוצים לראות מי המחזיקים, נכון? ת. נכון. ש. ומצאתם אולם? ת. אני לא יודעת. כתבו שמצאו אולם. הם כתבו: "המחזיקים במקום "אולמי פאלאס". אני הולכת לפי הנתונים שיש לי (מפנה למסמך). ש. את כותב שהנכס שינה ייעודו לאולם. האם את יודעת שיש אולם ויש חנות רהיטים גם היום? ת. אני לא יכולה לדעת ומי שמתעסק בזה זה מחלקת השומה. ש. אני מציג לך טופס של עיריית ירושלים שבו אנו רואים שהמחזיק שמדובר פה זה: "אולמי הנביאים בע"מ". האם את רואה שמדובר במספר נכס שונה? זיהוי נכס שונה? ת. (מעיינת במסמכים) כן, זה שונה. זה תת חלקה 5. ש. האם יכול להיות שזה האולם? אותו אולם שאת מתייחסת אליו בתצהיר? ת. אני לא יודעת ולא יכולה לדעת. המסמך מוגש ומסומן נ/1." (עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 17-31, ההדגשות שלי - ע.ע.) בסעיף 6 לתצהירה מציינת גב' אליהו כי התובעת התבססה בקביעתה גם על דו"ח רשם החברות של "כותרת ריהוט", שממנו עולה כי החברה "אינה פעילה, אינה משלמת אגרות שנתיות לרשם החברות ולמיטב ידיעתה של התובעת אין לה הכנסות ו/או הכנסות כפי שיפורט להלן...". ואולם, עיון בדו"ח רשם החברות (נספח א' לתצהירה של גב' אליהו), מעלה שאין בו כדי לבסס את דבריה של גב' אליהו, שכן מדו"ח רשם החברות עולה כי העדכון האחרון שנעשה בחברה היה בתאריך 24/12/2006; עוד עולה כי נרשמה איגרת חוב ביום 21/12/2006 לטובת "בנק דיסקונט לישראל". כשעומתה גב' אליהו במהלך חקירתה עם נתונים אלה, היא מסרה כי: "ש. מפנה אותך לדו"ח רשם החברות שצרפת. הפעולה האחרונה. שעבוד מס' 8. מתי הוא נרשם? ת. אבל אמרתי לך שאני..., לא אני מוציאה מרשם החברות. יש לך חוזים להוכיח לי? ש. אני אומר לך ששעבוד מספר 8 נרשם בסוף שנת 2006. האם את ממשיכה לטען שהחברה לא פעילה? ת. אבל אמרתי שב 2006 הוצאתי את זה, ב 24/12/2006 שהיתה הפעילות האחרונה. מאז אני לא יודעת כלום" . (ש' 10-15 עמ' 9 לפרוטוקול, ההדגשות שלי - ע.ע.) עוד נמסר על ידי גב' מזרחי (ש' 28-32 בעמ' 9 לפרוטוקול): "ש. את יודעת מה כולל דו"ח רשם החברות? ת. עוד פעם, אני לא מתעסקת בדו"ח של רשם החברות. אני לא יודעת. ש. אם אומר לך שדו"חות לרשם החברות כוללים בסה"כ 3 דברים: כתובת, בעלי מניות ופרטי החברה. האם תוכלי להכחיש זאת? ת. לא. זה נכון." מדברים ברורים אלה של גב' אליהו עולה, שלא ניתן לבסס את טענתה של התובעת על פי דו"ח רשם החברות. בסעיף 20 לתצהירה מציינת גב' אליהו: "למותר לציין כי הנתבעים לא נענו לדרישת התובעת כלל ולא ניסו לאמת את טענותיהם בדבר הימצאותה של החברה בנכס, על אף שיכלו לעשות זאת בנקל ולהציג לתובעת הסכמי שכירות עדכניים שחתמו עם החברה בנכס, פירוט מצב תנועות בנק עם אסמכתאות על תשלומי השכירות שהחברה העבירה אליהם ועוד..." ואולם, עיון בהסכם השכירות שנחתם בין הנתבע לבין "כותרת ריהוט" (נספח ב' לתצהירה של גב אליהו) משנת 1993, מעלה כי על פי סעיף 10 להסכם, הסכם השכירות מוארך מידי שנה באופן אוטומטי מבלי שמי מהצדדים יצטרך להודיע למשנהו על הארכת תקופת השכירות בשנה נוספת. כשעומתה גב' אליהו במהלך חקירתה עם הסכם השכירות כאמור, היא השיבה כי: "ש. אז תבעתם אותה משום שהחברה לא שילמה? ת. לא רק שלא שילמה והבעלים לא הציגו חוזים ולא חידשו חוזה. ש. ואם היו מציגים לך חוזה זה היה בסדר? ת. בוודאי. אם היו מציגים חוזה תקף, לא היתה בעיה ככה. ש. אני מראה לך את ההסכם שהזכרת כמה פעמים ושצורף כנספח לתצהירו של משה קול. ונספח ב' ו-ג' לתצהירך - תקראי את סעיף 10 להסכם - זאת אומרת שיש הסכם בתוקף. פשוט, נכון? ת. ראיתי את הסעיף הזה אבל ברגע שאין תגובה מהחברה כשאנו שולחים התראות לנכס ושולחים לשם אדם שיתן ההתראה ביד ואין אף אחד שם זה אומר שהחברה לא שם ואתם לא מיידעים אותנו שאין אף אחד בנכס. ש. קודם השבת בצורה חד משמעית שאם היה הסכם בתוקף, זה היה מספיק. ת. נכון. ש. למה את עכשיו משנה? ת. אני משנה כי אני אומרת ששלחנו לשם והם לא היו שם בנכס. ש. האם יש הסכם בתוקף? ת. אני לא יכולה לדעת אם ההסכם הזה בתוקף אחרי 10 ו-20 שנה. לא כתוב לאיזה תקופה. כתוב שבכל שנה יכול להתחדש באופן אוטומטי. אני לא יודעת אם אחרי 5 שנים הם לא יצאו. ש. על אף שראית הסעיף הזה, את עדיין בתצהירך לא מייחסת מלה וחצי מלה לדבר זה ואומרת בסה"כ שההסכם היה לשנה. ת. נכון. ש. למה לא סיפרת שיש סעיף שאומר שההסכם מתחדש אוטומטית מידי שנה? ת. כי לא קראתי את כל חוזה השכירות." (עמ' 10 לפרוטוקול הדיון, ש' 8-28, ההדגשות שלי - ע.ע.) שוב, גם כאן עולה בבירור שהגב' אליהו לא קראה את הסכם השכירות במלואו, ועל פי דבריה, אילו היא היתה מבינה שהסכם השכירות היה בתוקף, היא לא היתה מעבירה את חיוב הארנונה אל הנתבע. יוצא, אפוא, שגם הסכם השכירות אינו יכול לשמש בסיס לפעולת התובעת בנוגע להחזקת הנכס כאמור בתצהירה של גב' אליהו. בסעיפים 17 ו-18 מציינת גב' אליהו כי נשלחו דרישות לתשלום החוב אל חברת "כותרת ריהוט", אך דרישות אלה לא נענו ולא שולמו על ידי החברה; בעקבות כך פנתה התובעת אל הנתבע מכח היותו בעל הנכס ושינתה את הרישום המחזיק בנכס והעבירה את החוב אל הנתבע. גב' אליהו לא מציינת בתצהירה אם נעשו פעולות גבייה כנגד "כותרת ריהוט". משנשאלה גב' אליהו במהלך חקירתה בעניין זה היא השיבה כי: "ת. אנחנו הגשנו תביעה בשנת 2007 כנגד החברה. אנו ניסינו לתפוס את החברה בנכס. החברה לא היתה נכס. אתה כל הזמן מדבר איתי על 2002 שהיו לה הכנסות. למה לא באה לשלם הארנונה ואז לא היה קורה כלום. אם יש לה כל כך הרבה, למה היא לא שילמה?" (ראו: עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 5-7) עוד נמסר על ידי הגב' אליהו: "ת. הגשנו התביעה אחרי שהארנונה לא שילמה במשך כמה שנים החל מ 2002 ש. הסיבה היחידה שבחרת בשנת 2002 קשורה לשאלה עד מתי שולמה לכם ארנונה? ת. נכון מאד. " (עמ' 10, ש' 32-33 ובעמ' 11 לפרוטוקול, ש' 1, ההדגשות שלי - ע.ע.). סיכום ביניים: מהמקובץ עד כה עולה כי, חומר הראיות שהוצג על ידי התובעת אינו כולל כל בסיס לפעולת התובעת בדבר החלפת המחזיק בנכס מחברת כותרת ריהוט לנתבע באופן רטרואקטיבי במשך 5 שנים, שכן בניגוד לטענת התובעת, על פי דו"ח רשם החברות, חברת "כותרת ריהוט" היתה פעילה בתקופת החיוב; הסכם השכירות היה בתוקף בתקופת החיוב; הביקורים שנעשו בנכס היו רק לקראת סוף תקופת החיוב, בשנת 2006, והם נעשו בנכס אחר, אולם אירועים, השונה מהנכס נשוא החיוב. יוצא, אפוא, שכבר עתה ניתן לקבוע שהתובעת לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה בדבר שינוי המחזיקים בנכס והטלת חיוב רטרואקטיבי. כאן המקום לציין ולהדגיש כי טענת התובעת, אף שהדבר לא צוין במפורש על ידי התובעת, מקפלת בתוכה ביצוע תרמית מצד הנתבע על ידי רישום פיקטיבי של המחזיק בנכס. על פי הפסיקה, טענת תרמית מחייבת נטל הוכחה מוגבר על הטוען אותה (ראו: ע"א 125/89 בלט נ' ולובסקי ,פד"י מו (4) 441. כאמור, התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה הבסיסי; קל וחומר לא בנטל הוכחה מוגבר, להוכחת טענתה שביסוד תביעה זו. ראיות הנתבע: מעבר לנדרש, אתייחס לטענות הנתבע. הנתבע צירף מטעמו 4 תצהירים. תצהיר שלו, תצהיר של בנו, רוני קול, תצהיר של מר גבי טולדנו ותצהיר של עופר איוב. בתצהירו מציין הנתבע כי הבניין שבו נמצא הנכס נבנה על ידו במהלך שנות ה-80; לאחר השלמת הבניה הוא השכיר את הנכס לחברה בשם "רהיטי קריית יובל", אשר ניהלה במקום חנות רהיטים; בשנת 1993 "רהיטי קריית יובל" פינו את הנכס ובמקומה הוא החליט להפעיל במקום חנות רהיטים, ולשם כך הוא הקים את חברת "כותרת ריהוט", אשר הפקיד את ניהולה בידי בנו יששכר קול, שניהל את החנות; במשך שנות ה-90' - 2000 הוא היה פעיל בתחומים עסקיים אחרים, ולא יכול היה לנהל את עסק הריהוט; כבר בשנת 1993 נערך בינו לבין "כותרת ריהוט" הסכם שכירות, אשר על פיו שכרה החברה את החנות; על פי הסכם השכירות, תקופת השכירות היתה מתחדשת מידי שנה באופן אוטומטי; בשנת 1998 עודכן סכום השכירות לסך של 10,000 דולר בשנה; הסכם השכירות דווח לתובעת ועל פיו נרשמה "כותרת ריהוט" כמחזיקה בנכס, לרבות בתקופת החיוב, וכל הודעות החיוב בארנונה נשלחו ל"כותרת ריהוט"; במשך כל השנים חנות הריהוט נוהלה על ידי בנו, יששכר קול; בשלב מסוים התגלע סכסוך בינו לבין בנו יששכר בגינו עד היום הם נמצאם בנתק מוחלט, משום שיששכר עשה בחנות וב"כותרת ריהוט" כבשלו; לאחר בוררות שנערכה בין השניים הוחלט על דמי שכירות חדשים בסך 7,500 דולר בתוספת מע"מ במשך 10 שנים; בעקבות כך אף הועברו מניותיו ב"כותרת ריהוט" לבנו יששכר; בשנת 2010, בעקבות הסכסוך המתמשך עם הבן יששכר ומשום ש"כותרת ריהוט" לא שילמה דמי שכירות, הוא ביקש את פינוי החנות, ולאחר מאמצים אף הצליח לפנות את "כותרת ריהוט" מהנכס; החל משנת 2011 מנוהלת בנכס חנות רהיטים על ידי חברה בשם "רהיטי ברוטים בע"מ". הנתבע נחקר על תוכן תצהירו. בחקירתו הוא עמד על האמור בתצהירו. בתצהירו אישר מר רוני קול, בנו של הנתבע, אשר משמש עו"ד במקצועו, את הדברים אשר נמסרו על אביו, הנתבע. מר רוני קול צירף לתצהירו כרטסת הנה"ח של חברת "פאלאס" המנהלת את נכסי הנתבע, באמצעותו, שממנה עולה כי חברת "כותרת ריהוט" שילמה דמי שכירות לנתבע במהלך השנים 2006-2009; מר רוני קול אף צירף לתצהירו רשימה ארוכה של מסמכים הנוגעים לפעילותה של חברת "כותרת ריהוט", לרבות תשלום דמי שכירות, תעודות משלוח בגין סחורה שרכשה וקיבלה לחנות, חשבוניות מס מספקים שונים אשר מכרו לה סחורות, לקוחות רבים אשר רכשו ממנה סחורות ושילמו לה בכרטיסי אשראי, חשבוניות נוספות בגין תיקון משאית, תשלומים לכביש 6, תיקון מערכת אזעקה בחנות, מסמכים מחברת ליסינג, תשלום חשבונות חשמל, טלפון, דפי בנק, תשלומים לעירייה, מסמכים בדבר העסקת עובדים והפרשות סוציאליות לעובדים (ראו: סעיף 21 לתצהירו של מר רוני קול ונספחים ה1 - ה19 לתצהיר). תצהיר נוסף שהוגש על ידי הנתבע הוא של גבי טולדנו. בתצהירו מציין מר טולדנו כי הוא מכיר את משפחת קול מזה שנים, וכי החנות שנוהלה ברח' יד חרוצים בשם "רהיטי כותרת" מוכרת לו היטב, בין היתר משום שרכש שם מערכת ישיבה, מוצרי ריהוט בשנת 2003 ובשנת 2008. במהלך חקירתו עמד מר טולדנו על האמור בתצהירו. תצהיר נוסף מטעם הנתבע נערך על ידי מר עופר איובי. בתצהירו מציין מר איובי שגם הוא מכיר את משפחת קול והוא ידיד אישי של מר יששכר קול; הוא מכיר את חנות "כותרת ריהוט" אשר נוהלה על ידי יששכר קול והוא ביקר בה מספר פעמים לאורך השנים; הוא התייחס לסכסוך שפרץ בין יששכר לבין אביו, הנתבע, בנוגע לדמי השכירות של החנות; הוא שימש בורר ומגשר בין הצדדים והביא אותם להסכמה לעניין דמי השכירות בסך 7,500 דולר בתוספת מע"מ. למרות זאת הסכסוך לא הסתיים, אלא רק החריף וכל הניסיונות שלו לאחות את הקרע לא הצליחו. מר איובי נחקר על תוכן תצהירו ודבריו לא נסתרו. נמצא כי, מול ראיותיה של התובעת, שכאמור, התבררו כחסרי בסיס, הוגשו עדויות וראיות למכביר מצד הנתבע, שמהם עולה כי בנכס נוהלה חנות ריהוט על ידי חברת "כותרת ריהוט", אשר ביצעה פעילות רבה במשך השנים. בנסיבות אלה, אין בסיס להחלטת התובעת לשנות את פרטי המחזיק בנכס, משם "כותרת ריהוט" לשם הנתבע, לתקופת החיוב באופן רטרואקטיבי במשך 5 שנים לאחור, החל משנת 2002 עד לסוף שנת 2006. סוף דבר התביעה נדחית. בנסיבות העניין, התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 12,000 ₪ ומע"מ. ארנונה (חובות)שכירותחובארנונה