תביעה נגד מועצה לתשלום דמי שכירות

התובעת טוענת כי המועצה חייבת לה דמי שכירות בסך של 984,865 ₪ (קרן) בגין התקופה שמיום 15.7.2000 ועד 31.12.2007 וכן ריבית פיגורים בסך של 1,142,850 ₪, ובסה"כ מדובר בחוב בסך של 2,127,715 ₪ נכון ליום הגשת התביעה - 29.4.2008.

שורש המחלוקת בין הצדדים נעוץ בעובדה שמי שהינו בעל הזכויות בנכס החל משנת 1995 ומחזיק ב- 95% ממניותיה של התובעת נכון למועד הגשת התביעה, הוא מר אבראהים אבו ראס (להלן "אבו ראס"), אשר שימש כחבר מועצה בנתבעת החל מיום 23.11.1995 וכיהן כראש המועצה החל מחודש יולי 1997 ועד לחודש נובמבר 2008.

המועצה טוענת, בעיקרו של דבר, כי הסכם השכירות שעליו מבוססת התביעה הינו בלתי חוקי ומנוגד להוראת סעיף 103א(א) לצו המועצות המקומיות (א) תשי"א -1950 (להלן "צו המועצות המקומיות"), הואיל ובנסיבות בהן אבו ראס הוא בעל הנכס המושכר והוא או ילדיו הינם בעלי השליטה בחברה המשכירה (התובעת), היה ההסכם צריך לקבל את אישור המועצה ושר הפנים, דבר שלא נעשה. ההוראות שנקבעו בהסכם ובפרט גובה דמי השכירות וריבית הפיגורים שנקבעה בו, הינם דרקוניים ומעולם לא אושרו על ידי המועצה.

עוד טוענת המועצה כי היא כבר שילמה לתובעת דמי שכירות בסכום העולה על 2,500,000 ₪ עבור אותה תקופת שכירות בגינה מוגשת התביעה, סכום שבחישוב חודשי, הינו גבוה מן הסכום המשולם כיום (בשנת 2013) לתובעת כדמי שכירות עבור אותו נכס ושהינו מעל ומעבר לכל דמי שכירות ראויים.

לטענת המועצה, ההסכם עליו מושתתת התביעה בוטל על ידה ועל ידי משרד הפנים בחודש דצמבר 2007, עת עלתה הדרישה לפרסום מכרז לשכירת מבנה למועצה, מכרז שאכן פורסם כשבסופו של יום התובעת היא שזכתה בו ונחתם הסכם חדש, וזאת לאחר שאבו ראס כבר חדל לכהן כראש המועצה.

המועצה טוענת טענות נוספות ובכללן - שלהסכם השכירות לא קדם מכרז, על אף שלא חל אף לא אחד מן הפטורים המנויים בצו המועצות המקומיות, שחלק מן החוב התיישן ושהתובעת חייבה אותה במע"מ אך לא הגישה לה ולו חשבונית מס אחת.

התובעת איננה מכחישה את העובדה שאבו ראס הינו בעל הזכויות בקרקע שעליה הוקם הנכס אך לטענתה, ההתקשרות עם המועצה נעשתה כדין ומחייבת אותה. משרדי המועצה שוכנים בנכס כבר מתחילת שנות התשעים והנכס הושכר למועצה כבר משנת 1992, היינו - כארבע שנים לפני שאבו ראס התמנה כחבר מועצה. המועצה היא שביקשה, כבר אז, להשתקע בנכס לטווח ארוך ועל כן היא אף יזמה את הקמתה של קומה נוספת בנכס בשנת 1994, היינו - בלא כל קשר לאבו ראס שמונה כחבר מועצה רק בשנת 1996. עוד בטרם מונה אבו ראס כחבר מועצה, הועברו הזכויות במושכר לחברה שבעליה הם בניו ("גבעת זרזיר בע"מ") ומיד עם מינויו הוא הודיע על כך בישיבת מליאת המועצה.

המועצה אישרה במרוצת השנים ועוד בטרם מונה אבו ראס כראש מועצה את המשך שכירת הנכס. בישיבת מליאה שנערכה ביום 8.7.2000, לאחר שאבו ראס כבר נבחר כראש מועצה, אישרה מליאת המועצה את המשך השכירות וזאת בהצבעה שאבו ראס לא השתתף בה. בהתאם לכך, נחתם (במועד שאיננו ברור) הסכם השכירות נשוא התביעה, לתקופה שמיום 15.7.2000 ועד ליום 14.7.2005 עם אופציה ל- 5 שנים נוספות. ההסכם נחתם בהתאם לאישורו של היועץ המשפטי של המועצה, אשר קבע כי אין בטיוטת ההסכם כל תנאי מקפח וכי על פי חוות דעת שמאית המחירים הנקובים בו סבירים. בנוסף, אושר ההסכם על ידי מר ראפע חג'אג'רה - קצין מחוז הצפון במשרד הפנים, כפי שהדבר עולה מהכיתוב ומחתימתו המתנוססים על גבי העמוד הראשון של ההסכם.

התובעת הוקמה בחודש ספטמבר 2000 ונכנסה לנעליה של "גבעת זרזיר בע"מ, כאשר באותה עת אבו ראס לא החזיק במניותיה, אלא קרוביו (ילדיו).

התובעת טוענת כי הסכם השכירות משנת 2000 מהווה המשך ישיר להסכמים שקדמו לו ולהתקשרות עתיקת היומין של המועצה בקשר לשכירת הנכס. על פי סעיף 103א(ה) לצו המועצות המקומיות, האיסורים הקבועים בו אינם חלים על התקשרויות שנעשו לפני תחילת כהונתו של חבר המועצה. מכל מקום וגם אם הסעיף חל בענייננו - מדובר בהסכם שנערך כדין ואושר כדין על ידי מליאת המועצה ועל ידי נציג שר הפנים והוא מעולם לא בוטל על ידי המועצה על פי הקבוע בצו המועצות המקומיות, היינו - בהחלטת המועצה ברוב חבריה או על פי החלטת השר. על פי חוות דעת של המומחה מטעם התובעת – רו"ח סאדק דלאשה, התנאים הקבועים בהסכם הינם סבירים ומקובלים וכך גם קבע המומחה הנוסף מטעם התובעת - השמאי פתחי חוג'יראת. על כן טוענת התובעת כי על המועצה לשלם לה את הכספים המגיעים לה על פי ההסכם ולחלופין - לשלם לה דמי שכירות ראויים על פי חוות דעתו של השמאי מטעמה וזאת על פי דיני החוזים ולחלופין מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

באשר לטענה בדבר בעדר מכרז טוענת התובעת כי מדובר בהסכם שעל פי סעיף 3(1) לתוספת הרביעית הנזכרת בסעיף 192 לצו המועצות המקומיות, לא חלה עליו חובת פרסום מכרז, שכן מדובר בהעברת מקרקעין לרשות המועצה.

המסגרת הנורמטיבית – סעיף 103א לצו המועצות המקומיות
בטרם נידרש לניתוח העובדות הרלוונטיות לענייננו ולהכרעה במחלוקת, מן הראוי להביא כלשונן את ההוראות הרלוונטיות מתוך סעיף 103 א לצו המועצות המקומיות, שכותרתו "איסור התקשרות בחוזים":

" 103א. (א) חבר מועצה, קרובו, סוכנו או שותפו, או תאגיד שיש לאחד מהאמורים חלק העולה על עשרה אחוזים בהונו או ברווחיו או שאחד מהם מנהל או עובד אחראי בו, לא יהיה צד לחוזה או לעסקה עם המועצה; לענין זה, "קרוב" - בן זוג, הורה, בן או בת, אח או אחות.
(ב) הוראת סעיף קטן (א) לא תחול –
(1) לגבי חוזה בדבר מתן שירות מהשירותים שהמועצה מספקת לתושביה, לאחד מהמנויים בסעיף קטן (א);
(2) לגבי הסכם בהליכי רכישה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או בהליכי העברת מקרקעין במקום רכישה כאמור;
(3) לגבי חוזה או עסקה שהמועצה ברוב של שני שלישים מחבריה ובאישור השר התירה ובתנאים שהתירה; הודעה על מתן היתר כאמור תפורסם ברשומות.
(ג) חוזה שנערך בניגוד להוראות סעיף זה ניתן לביטול על פי החלטת המועצה ברוב חבריה או על פי החלטת השר, ומשבוטל כך לא תהא המועצה חייבת להחזיר את מה שקיבלה על פי החוזה או לשלם את שוויו של מה שקיבלה, ובלבד שלא יהיה בביטול החוזה כדי לגרוע מזכויות צד שלישי שנרכשו בתום לב."

הכלל הקבוע בסעיף 103א לצו המועצות המקומיות, אם כן, הינו שחבר מועצה, קרובו או תאגיד כאמור אינם רשאים להתקשר עם המועצה בהסכם, אלא אם מתקיימים שני תנאים מצטברים: האחד - מתן היתר להסכם על ידי המועצה ברוב של שני שלישים מחבריה, תוך פרסום ההיתר ברשומות; והשני - אישור שר הפנים להסכם.

הסכם שנערך בניגוד לאיסור האמור, ניתן לביטול באחת משתי דרכים - על פי החלטת המועצה ברוב חבריה או על פי החלטת השר, ואם בוטל כך - לא תהא המועצה חייבת להחזיר את מה שקיבלה על פי החוזה או לשלם את שוויו של מה שקיבלה.

על רקע הוראות חוק אלה והואיל ואין מחלוקת כי אבו ראס שימש כראש המועצה במועד בו נכרת ההסכם עליו נסמכת התביעה (במועד שאיננו ידוע במהלך שנת 2000) ולכל אורך תקופת השכירות שביחס אליה מוגשת התביעה (15.7.2000 עד 31.12.2007), יש לבחון האם בענייננו קוימו התנאים האמורים, משמע - האם ניתן היתר של המועצה להסכם ואישור שר הפנים ואם לא - האם ההסכם בוטל על ידי המועצה ברוב חבריה או על פי החלטת שר הפנים.

הממצאים העובדתיים
המועצה הינה השוכרת של הנכס, כבניין המועצה שבו שוכנים משרדיה, החל מיום 1.6.1992 וזאת על פי הסכם שכירות שנחתם ביום 1.5.1992, כאשר המשכיר אז היה אבו ראס (ראה ההסכם נספח א' לתצהיר מטעם התובעת).

בשנת 1994 יזמה המועצה הקמה של קומה נוספת בבניין, לשם שיכון משרדי המועצה שם, וניתן היתר בנייה על שמה (נספח ב/2 לתצהיר צבי אפרת מטעם הנתבעת). באותה שנה מוקמת חברת "גבעת זרזיר בע"מ", שבניו של אבו ראס הינם בעליה.

על אף שאבו ראס השכיר את הנכס למועצה כבר בשנת 1992, הזכויות בנכס נרשמו על שמו רק ביום 17.6.1995, כעולה מאישור מנהל מקרקעי ישראל (נ/3).

ביום 26.6.1995 נכרת הסכם שכירות נוסף - הפעם כבר על הנכס לאחר שהוגדל כאמור, וזאת לתקופה שמיום 15.7.1995 ועד ליום 15.7.2000, עם אופציה להארכה עד ליום 15.7.2005 (ראה נספח ב' לתצהיר מטעם התובעת, להלן "ההסכם הראשון"). המשכירה בהסכם הראשון הינה "גבעת זרזיר בע"מ".

להסכם הראשון חשיבות בעייננו משני טעמים עיקריים:

האחד - מן הטעם שהסכם זה כבר כולל את הנכס המוגדל, כך שניתן להשוות אליו, מבחינת תנאיו, את ההסכם נשוא כתב התביעה;

והשני - מן הטעם שהוא נכרת בטרם נבחר אבו ראס כחבר מועצה, כאשר לטענת גזבר המועצה בעדותו, שלא נסתרה, הסכם זה היה נקי מכל השפעה של אבו ראס (עמ' 43 שורות 27-29 לפרוטוקול), כך שהסכם זה יכול לשמש כאבן בוחן לתנאים סבירים ומקובלים באותה עת לעסקת שכירות של אותו נכס ממש, בין שוכר מרצון לבין משכיר מרצון.

בהסכם הראשון הועמדו דמי השכירות עבור מבנה המועצה על סך של 2,320$ לחודש, כולל מע"מ, ואילו דמי השכירות עבור המועדון והמחסן נותרו על כנם כפי שהיו בהסכם משנת 1992 (150$ למחסן ו- 700$ למועדון, ראה סעיף 19 להסכם הראשון). סך כל דמי השכירות ששילמה המועצה על פי ההסכם הראשון היו בסך של 3,170 $ לחודש. שער הדולר באותה עת, על פי טענת הנתבעת שלא נסתרה, עמד על 2.966 ₪/$, כך שסך דמי השכירות על פי ההסכם הראשון עמדו על 9,402 ש"ח לחודש, כולל מע"מ. לא הוסכם כי יתווספו לדמי השכירות הפרשי הצמדה למדד ולא הוסכם על תשלום ריבית פיגורים במקרה של איחור בתשלום.

קו פרשת המים בענייננו עובר ביום 23.11.1995 - אז מתמנה אבו ראס כחבר מועצה (נספח ח' לבקשת הרשות להתגונן).

ביום 7.2.1996 נערכת ישיבת מליאה של המועצה, ככל הנראה הראשונה מאז מינויו של אבו ראס כחבר מועצה, שכן הישיבה נפתחת בברכות על מינויו זה (ראה פרוטוקול הישיבה נ/2). בפתח הישיבה מעלה היועץ המשפטי למועצה את סוגיית הסכם השכירות בזו הלשון:

"לכאורה המינוי של מר איבראהים אבו ראס מעורר בעיה ביחס לסעיפים 103 ו- 103א לחוק המועצות המקומיות בדבר ניגודי אינטרסים של חבר מועצה, זאת מאחר ולחבר החדש... רכוש, בנין המועצה, אשר היה בעבר ברשותו וכיום רכוש זה רשום, למיטב ידיעתי, ע"ש חברה שאינה בבעלותו של מר אבו ראס" (ההדגשה במקור, א.א.).

בהמשך לאותם דברים ביקש חבר המועצה X את התייחסותו של אבו ראס לנושא זה והתשובה שניתנה הועלתה בפרוטוקול כדלקמן:

"בדברי תשובתו מסר אבראהים כי אכן נכס זה אינו כיום בבעלותו".

ההצהרה של אבו ראס כי הנכס איננו בבעלותו לא הייתה נכונה, שכן כאמור - באותה עת אבו ראס כבר היה בעל הזכויות הרשום בנכס (נ/3). יתר על כן, אבו ראס לא הודיע באותה ישיבה כי הנכס מושכר למועצה על ידי תאגיד ( "גבעת זרזיר בע"מ) שבניו הינם בעליו ומנהליו והוא לא תיקן את היועץ המשפטי על טעותו בעניין זה. התנהלות זו איננה עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 103(א) לצו המועצות המקומיות, ולפיה חבר מועצה שיש לו, במישרין או בעקיפין, בעצמו או על ידי קרובו, כל חלק או טובת הנאה בכל חוזה או עסק שנעשה עם המועצה או בכל עניין העומד לדיון בה, יודיע על כך למועצה.

באותה ישיבה סוכם כי היועץ המשפטי יבדוק את העניין עם משרד הפנים ויחווה את דעתו, אשר תובא בפני המליאה וינהגו על פיה. חוות דעת כזו אין, ומכל מקום לא הוגשה לבית המשפט.

הנושא הובא שוב בפני מליאת המועצה בישיבה שנערכה קרוב לשנה לאחר מכן - ביום 22.1.1997 (נספח ג' לתצהיר מטעם התובעת). ישיבה זו, שבמועדה שימש אבו ראס כסגן ראש המועצה, נערכה בנוכחות היועץ המשפטי של המועצה, אך זה לא התייחס שם לבדיקה שהיה עליו לבצע על פי ההחלטה הקודמת ומה עלה בה. באותה ישיבה הועלה לסדר היום, בין היתר, נושא "אישור המשך התקשרויות על שכירת מוסדות המועצה". הדיון בנושא זה היה קצר וצוין בפרוטוקול כך:

"מדובר בהמשך שכירת המבנים הנמצאים בשימוש המועצה, מחסן המועצה, מועדון הנוער ובמבנה המועצה עצמו.

מר X – מבקש כי בכל המו"מ והבדיקות על המשך שכירת המבנים ילווה היועץ המשפטי של המועצה את הגזבר.

החלטה – אושר המשך שכירת מחסן המועצה, מועדון הנוער ומבנה המועצה תוך נטייה לאישור התקשרות במחירים הנוכחיים וקבלת אישור שר הפנים לשכירות".

חשיבות החלטה זו היא בעובדה שהיא מאשרת את המשך ההתקשרות במתכונתה הקיימת ובפרט במחירים הקיימים, היינו - אלה שנקבעו בהסכם הראשון כפי שפורט לעיל, והיא כופפת עצמה לאישור שר הפנים, כפי שצריך היה לנהוג בנסיבות אלה על פי סעיף 103א לצו המועצות המקומיות.

כחודש לאחר אותה ישיבת מליאה, ביום 20.2.1997, נחתם "נספח להסכם השכירות", בין "גבעת זרזיר בע"מ" לבין המועצה (ת/4). נספח זה קושר עצמו להסכם הראשון וקובע כי תמומש תקופת האופציה לשכירת הנכס, כך שהוא יושכר למועצה עד ליום 15.7.2000, כאשר "תנאי השכירות ימשיכו לחול בין הצדדים". המחירים צוינו בנספח זה כדלקמן (כולל מע"מ) - עבור מבנה המועצה 5$ למ"ר (זהה להסכם הראשון), עבור המועדון 4$ למ"ר (בהסכם הראשון, בחישוב שטח המועדון, סוכם על 2.43 $ למ"ר) ועבור המחסן - 3$ למ"ר (בהסכם הראשון נקבע מחיר של 2.43 $ למ"ר).

בחודש יולי 1997, מתמנה אבו ראס כראש המועצה. שלוש שנים לאחר מכן, ביום 8.7.2000 כלומר בסמוך לתום תקופת ההסכם הראשון והנספח לו (ת/4), נערכת ישיבת מליאה בה נדון נושא הארכת הסכם השכירות (נספח ח' לתצהיר התובעת). התובעת רואה בישיבה זו כישיבה שבה אישרה המועצה את ההתקשרות בהסכם נשוא כתב התביעה ומכאן חשיבות הבאת הדברים שנאמרו בה במלואם:

"אישור הארכת חוזה בניין המועצה ל-5 שנים
היו"ר: מוסר את ההודעה הבאה:
הבניין שייך למשפחתי, רשום על שמי ועומד להיות מועבר, בנאמנות, על שם אשתי.
חוזה השכירות חתום עם חברת גבעת זרזיר בע"מ שהיא חברה בשליטת ילדי אבל אני מבקש שהארכת האופציה עפ"י החוזה תהיה עם חברת גבעת זרזיר בע"מ או עם אשתי שעל שמה אני עומד להעביר את הבניין.

לאחר מסירת ההודעה הנ"ל יוצא היו"ר מהישיבה.

פרג' עבוד: סגן היו"ר פרג' עבוד מנהל את הישיבה במקום היו"ר.

פרג' עבוד: מציע לחברים להאריך את תקופת חוזה השכירות.

סברי (גזבר המועצה, א.א.): החוזה הראשון הינו בתוקף עד 15.7.2000 קיימת בחוזה אופציה להארכת תקופת החוזה. בזמן עריכת החוזה הראשון קיבלה המועצה אישור משרד הפנים להתקשר בחוזה שכירות עם חב' גבעת זרזיר בע"מ שהינה בבעלות ילדי היו"ר.

דמי השכירות הינם:
המחיר הינו: 4.30 $ למ"ר עבור בניין המועצה.
3.40 $ למ"ר עבור מועדון נוער.
2.50 $ למ"ר עבור המחסן.

היועץ המשפטי: אני מבקש להעביר אלי את כל החומר הנוגע לחוזה לשם בדיקה ומתן חוות דעת ולהביא את החוזה בפני מליאת המועצה.

סגן: מבקש הצבעה על אישור הארכת תקופת החוזה לפני חתימת החוזה.

עבד אלסלאם (חבר מועצה, א.א.): אני נגד הארכת תקופת חוזה ל- (5) שנים ומציע שתקופת השכירות תהיה עד סיום כהונת המועצה הנוכחית.

החלטה: החברים מאשרים פה אחד מבחינה עקרונית להתקשר בחוזה עם חברת גבעת זרזיר בע"מ או עם אשת היו"ר אם הבניין יירשם על שמה להארכת תקופת השכירות".

מפרוטוקול ישיבת מליאה זו עולת המסקנות הבאות:



אבו ראס הודיע בפתח הישיבה כי הנכס רשום על שמו ולאחר שהציג את הבקשה להאריך את חוזה השכירות, הוא לא השתתף בישיבה ובהצבעה. בכך, נהג כשורה.




הודעת היועץ המשפטי ולפיה משרד הפנים נתן את אישורו להסכם הראשון, איננה ברורה, שכן בעת שנחתם ההסכם הראשון כלל לא נדרש אישור כזה, הואיל ואבו ראס באותה עת עדיין לא נבחר לכהן כחבר מועצה. מכל מקום, לא הוצג אישור כזה, של ההסכם הראשון, בבית המשפט.




החלטת המועצה באותה ישיבה הייתה עקרונית בלבד, כאשר היועץ המשפטי ביקש לקבל אותה בטרם יצא לבדיקת כל החומר ולעריכת חוות דעתו בעניין, שרק לאחריה יובא החוזה עצמו בפני מליאת המועצה.




הוחלט פה אחד, באופן עקרוני, לאשר את הארכת חוזה השכירות הראשון וזאת ל- 5 שנים (היינו עד יולי 2005), כאשר המשכירה תהיה "גבעת זרזיר בע"מ" או אשתו של אבו ראס, שאליהם התחייב אבו ראס, על פי הודעתו בפתח הישיבה, להעביר את רישום הנכס. הודעת אבו ראס בעניין העברת הנכס ל"גבעת זרזיר" איננה מתיישבת עם העובדה שחברה זו נמחקה מרשם החברות כשנתיים וחצי קודם לכן, ביום 31.12.1997 (נספח ד' לתצהיר גזבר המועצה).




הנתונים שעמד ביסוד החלטה זו היו המחירים כפי שהוצגו לחברי המועצה בישיבה, כמו גם ההודעה (הלא ברורה ומכל מקום לא מוכחת) שמשרד הפנים אישר התקשרות כזו בעבר.



הסכם השכירות עליו נסמכת התביעה
במועד שאיננו ידוע לאחר אותה ישיבת מליאה מיום 8.7.00, נחתם הסכם השכירות נשוא כתב התביעה. ההסכם שנחתם איננו עולה בקנה אחד עם האישור העקרוני שניתן על ידי המועצה באותה ישיבה, וזאת בכמה היבטים מהותיים:

זהות המשכירה - בניגוד להחלטת המועצה, המשכירה על פי ההסכם איננה "גבעת זרזיר בע"מ" (שכאמור נמחקה כבר בשנת 1997) או אשת אבו ראס, אלא התובעת – א.ש.ח מהנדסים בע"מ. חברה זו הייתה רשומה בעת הקמתה על שם קרוביו (ככל הנראה בנו ובתו) של אבו ראס ובמועד הגשת התביעה היו 95% ממניותיה מוחזקות על ידו.

יצוין כי התובעת הוקמה רק ביום 13.9.2000, כאשר תחולת ההסכם הינה כבר מיום 15.7.2000, היינו - בטרם נוסדה.

עוד יש לציין בעניין זה, כי בניגוד להודעתו של אבו ראס בפתח ישיבת המליאה מיום 8.7.2000, הבעלות בנכס לא הועברה ממנו לאחר (כעולה מאישור המנהל משנת 2002 – נ/3).

תקופת ההסכם – על פי ההסכם תקופתו הינה למשך חמש שנים - מיום 15.7.2000 ועד ליום 14.7.2005, עם אופציה לחמש שנים נוספות, היינו - עד ליום 14.7.2010. זאת, בניגוד להחלטת המועצה שאישרה הארכה של 5 שנים בלבד.

גובה דמי השכירות - המחירים שנקבעו בהסכם שונים מאלו שהוצגו בישיבת המועצה מיום 8.7.2000 וכן מן ממחירי ההסכם הראשון:

עבור בניין המועצה - 5.50 $+מע"מ למ"ר (במקום 4.30$ כפי שצוין בישיבת המועצה ו- 5$ כולל מע"מ כפי שנקבע בהסכם הראשון).
עבור מועדון הנוער - 4$ +מע"מ למ"ר (במקום 3.40$ למ"ר כפי שצוין בישיבת המועצה ו- 2.43 $ למ"ר כולל מע"מ כפי שנקבע בהסכם הראשון).
עבור המחסן - 4$+ מע"מ למ"ר (בניגוד ל- 2.5 $ למ"ר כפי שצוין בישיבת המועצה ו- 1.38 $ כולל מע"מ למ"ר כפי שנקבע בהסכם הראשון).

כאמור, למחירים כולם הוסף מע"מ, בניגוד להסכם הראשון שמחיריו כללו מע"מ.

יתרה מכך, נקבע בהסכם כי בתקופת האופציה יועלו המחירים ב- 20% נוספים.

הצמדה למדד - בהסכם נקבע כי דמי השכירות יהיו צמודים לא רק לשער הדולר במועד התשלום בפועל, אלא גם למדד המחירים לצרכן. הוראה כזו לא הייתה קיימת בהסכם הראשון ולא אושרה בישיבת המועצה.

ריבית פיגורים - נקבע בהסכם כי בכל מקרה של פיגור בתשלום דמי השכירות, יישא הסכום שבפיגור ריבית בשיעור הריבית המרבית שתהא נהוגה אותו זמן בבנק הפועלים לגבי משיכות חריגות שמחוץ למסגרת האשראי המאושרת. זאת, בניגוד להסכם הראשון שלא כלל כל הסכמה על חיוב בריבית פיגורים ובניגוד להחלטת המועצה שאף היא לא אישרה זאת מעבר למחירים שהוצגו בה.

המסקנה העולה מן האמור לעיל הינה - שההסכם נשוא כתב התביעה לא אושר על ידי המועצה בישיבתה מיום 8.7.2000 ומשכך - לא קוים התנאי הראשון הקבוע בסעיף 103א לצו המועצות המקומיות.

יתר על כן, לאחר אותה ישיבה מיום 8.7.2000, במסגרתה ניתן, כאמור, רק אישור עקרוני להארכת השכירות, לא נתקיימה ישיבה נוספת בה הובא ההסכם לאישור המועצה. ביום 20.12.2000, היינו - 5 חודשים לאחר שההסכם כבר נכנס לתוקף, הוציא היועץ המשפטי של המועצה חוות דעת (נספח ט' לתצהיר מטעם התובעת) ביחס לטיוטת חוזה השכירות שהוצגה לו. על פי חוות דעתו, ההסכם אמנם ראוי לאישור (אין בו תנאי מקפח, המחירים שנקבעו בו סבירים ומקובלים גם לפי חוות דעת שמאית מאוגוסט 2000, אין מקום חליפי למשרדי המועצה שכולם מצויים בנכס וכיוצא באלה נימוקים לטובת אישור ההסכם), אולם עדיין - הואיל והמשכירה הינה חברה בבעלות בניו של אבו ראס, קבע היועץ המשפטי כי אסור לחתום על ההסכם כל עוד לא יינתן לכך אישור שר הפנים או מי מטעמו.

התובעת לא הביאה ראיות לכך ששר הפנים נתן אישורו להסכם. התובעת מבקשת לסמוך על חתימתו של קצין המחוז במשרד הפנים בעמוד הראשון להסכם, שם צוין בכתב יד עם חתימה, ללא חותמת כי "מאושר להתקשר בחוזה שכירות בין חברת א.ש.ח מהנדסים לבין המועצה עילוט", אולם לא הובאו ראיות כלשהן ביחס ל"אישור" זה, המועד בו ניתן, האם מדובר במי שהוסמך על ידי שר הפנים לאשר את הסכם בשמו (כדרישת צו המועצות לאישור השר), מי פנה למשרד הפנים לקבלת האישור ולמי אישור זה נמסר וכיוצא באלה.

כך או אחרת, גם בהנחה ניתן אישור שר הפנים - התובעת לא הוכיחה כי לאחריו הובא החוזה לאישור המועצה - כפי שהדבר נדרש הן בהחלטת המועצה מיום 8.7.00 וכפי שדורש סעיף 103א לצו המועצות המקומיות, ולפיו על המועצה אף לפרסם את ההיתר ברשומות.

מחומר הראיות עולה כי חרף האמור לעיל, ההסכם נחתם על ידי המועצה והוא היה שריר וקיים במשך לפחות 6 שנים, עד שבחודש יוני 2006 מונה צבי אפרת כחשב מלווה של המועצה ודרש לפרסם מכרז לשכירת נכס למשרדי המועצה - מכרז שהיה על המועצה לפרסם מעת שביקשה לראשונה לאתר נכס שישמש כמשרדיה וזאת היא לא עשתה, גם לא עובר לכריתת ההסכם נשוא ענייננו.

בחודש דצמבר 2007 - בעת שאבו ראס כיהן עדיין ראש המועצה - פרסמה המועצה מכרז אחד בו זכתה חברה נוספת שהינה בבעלות ילדיו, כאשר הנכס ה"זוכה" הוא הנכס נשוא ענייננו. מכרז זה נפסל על ידי משרד הפנים והחשב המלווה שדרשו עריכת מכרז חדש. בחודש מרץ 2009 - לאחר שבנובמבר 2008 הסתיימה כהונתו של אבו ראס כראש המועצה, פורסם מכרז חדש, הזוכה במכרז זה הייתה התובעת, הנכס הזוכה הוא אותו נכס נשוא ענייננו וזכייה זו אושרה. בהסכם השכירות מיום 1.9.09 (ת/2) נקבע כי דמי השכירות החודשיים יעמדו על סך של 4,000 $ בחודש כולל מע"מ (15,244 ₪ בחודש על פי שער הדולר באותה עת – 3.81 ₪/$). הסכום הוצמד לשער הדולר בלבד ולא למדד וכמו כן לא נקבעו בו קנסות או ריבית פיגורים על איחור בתשלום. בהסכם נוסף שנחתם השנה (7.1.2013) בין המועצה לבין "בני אבראהים חסן להשקעות בע"מ" (ת/3) הוסכם, ביחס לאותו נכס, על דמי שכירות חודשיים בסך של 17,500 ₪ + מע"מ.

מסקנות
התובעת לא הוכיחה כי ההסכם עליו נסמך כתב התביעה אושר כדין על ידי המועצה ועל ידי שר הפנים. תנאי ההסכם חרגו, בעניינים עקרוניים ומשמעותיים ובפרט בנושא הכספי, מן האישור העקרוני שניתן על ידי המועצה להארכת ההסכם למשך 5 שנים מחודש יולי 2000. תנאי ההסכם חרגו באופן משמעותי גם מהוראות ההסכם הראשון שנחתם ביחס לנכס, הסכם שהיווה את הבסיס לאישור "העקרוני" שניתן על ידי המועצה להארכת הסכם השכירות.

בנסיבות אלה, דובר בהתקשרות אסורה על פי סעיף 103א לצו המועצות המקומיות.

אין לקבל את טענת התובעת ולפיה סעיף זה איננו חל על ההתקשות דנן, הואיל וזו החלה שנים לפני שאבו ראס החל לכהן כחבר מועצה. ההסכם הרלוונטי לענייננו - עליו נסמכת התובעת בתביעתה, הן בסכומי הקרן הנתבעים על ידה והן בדרישתה לתשלום ריבית פיגורים - הוא הסכם חדש, שכאמור שונה באופן מובהק ולרעת המועצה מן ההסכם שקדם לו ועל כן - ההתקשרות בו הייתה אסורה על פי חוק כל עוד לא קוימה, ככתבה וכלשונה, הפרוצדורה שנקבעה בסעיף 103א(ב)(3) לצו המועצות המקומיות.

באשר לדרישה לתשלום ריבית פיגורים: חוב ריבית הפיגורים, על פי דרישת התובעת, הינו בסך של 1,142,850 ₪, כאשר קרן החוב, לשיטתה, הינה בסך של 984,865 ₪. חוב ריבית הפיגורים מן הסתם תפח גם בשל השיהוי הניכר בהגשת התביעה ביחס לחוב שתחילתו משנת 2000. מכל מקום, כאמור, המועצה לא הסכימה על תשלום ריבית פיגורים - לא בהסכם הראשון, שנכרת בטרם מונה אבו ראס כחבר מועצה, ולא בהחלטת המועצה שאישרה עקרונית את הארכת ההסכם למשך 5 שנים מיולי 2000. על פי תצהיר גזבר המועצה, שלא נסתר, אכן היה פיגור בתשלום דמי השכירות, אך התשלומים בוצעו על פי מדיניות יו"ר המועצה אבו ראס ועל פי סדרי העדיפויות שנקבעו על ידו ביחס לתשלום חובות. על פי תצהירו של החשב המלווה צבי אפרת, שאף הוא לא נסתר, אבו ראס הוא ששלט בתשלומים וכשהייתה לו, בכובעו כראש המועצה, האפשרות שלא לממש את האופציה ולא להאריך את ההסכם לאחר 2005 - הוא לא עשה כן אלא המשיך בהסכם השכירות על אף שבאותו מועד, לשיטתו, עמד הפיגור בתשלום על סכום של למעלה ממיליון ₪. מטעמים אלה כולם, אין מקום לדרישת התובעת לתשלום ריבית פיגורים.

כאמור, על פי סעיף 103א(ג) לצו המועצות המקומיות, חוזה שנערך בניגוד להוראות הצו ניתן לביטול על פי החלטת המועצה ברוב חבריה או על פי החלטת השר, ומשבוטל כך - לא תהא המועצה חייבת להחזיר את מה שקיבלה על פי החוזה או לשלם את שוויו של מה שקיבלה. בענייננו, יש לקבל את טענת המועצה ולפיה יש לראות בהתנהלות שהחלה בשנת 2006 - עם דרישת משרד הפנים והחשב המלווה לפרסם מכרז לשכירת מבנה למועצה, ולאחר מכן פרסום המכרז על ידי המועצה, מכרז בו השתתפה (וזכתה ) התובעת עצמה ומשכך גם נכרת הסכם חדש לשכירת הנכס, משום ביטול כדין של ההסכם אשר פוטר את המועצה מלשלם את שוויו של מה שקיבלה.

כך או אחרת - המועצה כבר שילמה לתובעת סכומים ניכרים עבור התקופה בה חל אותו הסכם אסור: מחומר הראיות ועל פי הודאת התובעת, המועצה שילמה לה, עבור התקופה אליה מתייחסת התביעה (15.7.2000 עד 31.12.2007) סך של 1,240,002 ₪. על פי טענת הנתבעת, שלא נסתרה על ידי התובעת, לאחר מכן שולמו לתובעת, עבור אותה תקופה, סך של 703,782 ₪ נוספים (נספח ב-18 לתצהיר הגזבר), כך שבסה"כ שילמה הנתבעת לתובעת, עבור התקופה הנתבעת, סך של 1,943,784 ₪. בחלוקה למספר החודשים בתקופה זו (89.5), מדובר בתשלום חודשי בסך של 21,718 ₪.

סבורני כי בנסיבות העניין, גם אילו היה על הנתבעת להשיב לידי התובעת את שווי מה שקיבלה, הרי שהיא כבר שילמה לתובעת שווי זה ואף למעלה ממנו, ואנמק -

בבוא בית המשפט להעריך את אותו שווי, עליו לייחס משקל רב יותר לראיות המעידות על נתונים של ממש, כגון - הסכמים שנכרתו ביחס לאותו נכס מסוים, ולהעדיפן על פני הערכות בלבד, כגון הערכות שמאי. בענייננו - קיימות ראיות קונקרטיות וממשיות לשווי דמי השכירות של אותו נכס ממש במספר נקודות זמן במרוצת השנים:

קיים הסכם השכירות הראשון משנת 1995, שכאמור נכרת בטרם מונה אבו ראס כחבר מועצה ושהחלטת המועצה עליה נסמכת התובעת בתביעתה, מאשרת את הארכתו באותם תנאים. בהסכם זה, כפי שפורט לעיל, הועמדו דמי השכירות החודשיים על סך של 9,402 ₪ כולל מע"מ;

קיים הסכם השכירות משנת 2009 - שאושר על פי מכרז כדין ולאחר פרישתו של אבו ראס, בו נקבעו דמי שכירות חודשיים בסך של 15,244 ₪ בחודש כולל מע"מ;

וקיים ההסכם מינואר 2013, שם נקבעו דמי שכירות חודשיים בסך של 17,500 ₪ + מע"מ - להם הסכימה, מן הסתם , התובעת, בהיותה צד להסכם.

נמצא, כי הסכום ששילמה המועצה לתובעת במשך 7 שנות ההסכם האסור - 21,718 ₪, עולה באופן ניכר על דמי השכירות הראויים שהגיעו לתובעת ועל כן, אין על המועצה להשיב לתובעת דבר.

סיכום
על יסוד האמור לעיל, התביעה נדחית.

התובעת תישא בהוצאות ובשכ"ט עו"ד הנתבעת בסך כולל של 15,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קביעת דמי שכירות בעסק

  2. שינוי דמי שכירות מוגנת

  3. דמי שכירות על סככה בחנות

  4. שיפוצים במקום דמי שכירות

  5. תביעה לדמי שכירות של ציוד

  6. אי תשלום דמי שכירות במועד

  7. ערעור על פסק דין דמי שכירות

  8. דמי שכירות ראויים נכס מסחרי

  9. הצהרה על הכנסות מדמי שכירות

  10. דמי שכירות למרפאת רופא שיניים

  11. האם מותר לא לשלם דמי שכירות ?

  12. תביעה לדמי שכירות דירה באילת

  13. העלאת דמי שכירות בדירות מוגנות

  14. תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים

  15. בקשה לקביעת דמי שכירות בית עסק

  16. בקשה לקביעת דמי שכירות חופשיים

  17. תביעה נגד מועצה לתשלום דמי שכירות

  18. תשלום דמי שכירות ריאליים חופשיים

  19. העלאת דמי שכירות בבתי עסק מוגנים

  20. תביעה בגין דמי שכירות דירה בקיבוץ

  21. בקשה לשחרור דמי שכירות של בית עסק

  22. אי תשלום דמי שכירות והוצאות ארנונה

  23. קביעת דמי שכירות בבית דין לשכירות

  24. תביעה על 100 אלף ש''ח דמי שכירות

  25. תביעה נגד גן אירועים על דמי שכירות

  26. חיוב אישי של נושאי משרה בדמי שכירות

  27. דמי שכירות ראויים בגין מבנה תעשייתי

  28. פינוי מושכר ותשלום הפרשי דמי שכירות

  29. תביעה בגין חסר וכן פיגור תשלום דמי שכירות

  30. ערעור לבית המשפט העליון על גובה דמי שכירות

  31. פקיעת דיירות מוגנת עקב אי תשלום דמי שכירות

  32. תביעת פינוי ותביעה כספית לתשלום חוב דמי שכירות

  33. תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות של נכס מסחרי

  34. התביעה נשוא תיק זה עניינה תשלום דמי שכירות ראויים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן תשלום דמי שכירות וארנונה

  36. תביעת מוכרים בעסקת קומבינציה לתשלום דמי שכירות ראויים

  37. תביעה כספית בסדר דין מקוצר בגין חוב הנוגע לדמי שכירות

  38. תביעות לקביעת דמי שכירות ריאליים בנכס המשמש כמרכז מסחרי

  39. פינוי דייר מוגן בגלל איחור של 3 שבועות בתשלום דמי שכירות ?

  40. תביעה כספית לתשלום דמי שכירות; פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה

  41. סעיף בהסכם שכירות: המשכיר לא רשאי לקזז מדמי השכירות סכום כלשהו

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון