תביעה לתשלום דמי חכירה שנתיים

תביעה לתשלום דמי חכירה שנתיים

2. התובעת הינה הבעלים של חלקה 57 בגוש 11196 (להלן "החלקה").

ביום 15.7.1974 נחתם בינה (באמצעות המינהל) לבין "צרכן" אגודה שיתופית בחיפה בע"מ, אשר לימים שינתה את שמה לקו-אופ צפון אגודה שיתופית לשירותים בע"מ (להלן "קו-אופ צפון"), חוזה חכירה לגבי החלקה.

ביום 14.4.2005 העבירה קו-אופ צפון לנתבעת, חלק מהחלקה. על חלק זה בנוי נכס הידוע כ"סופרמרקט רמז" ברחוב זלמן שניאור 4 בחיפה (להלן "הנכס").

בהתאם לסעיף 7א(1) לחוזה החכירה עם קו-אופ צפון, עמדה לתובעת הזכות לבצע הערכה מחדש של החלקה ובהתאם לכך להעלות את דמי החכירה, בין היתר, במקרה שהחוכר מבקש הסכמת המחכיר להעביר את זכויותיו בנכס.

בהתאם לאמור לעיל, משביקשה קו-אופ צפון להעביר את הזכויות בחלקה לנתבעת, ביצעה התובעת הערכה מחדש של הנכס שבעקבותיה נקבעו דמי הסכמה על סך של 60,825.73 ₪ ודמי חכירה שנתיים על סך של 27,217.37 ₪ (כולל מע"מ).

לטענת התובעת, הודעה על גובה דמי ההסכמה ודמי החכירה המעודכנים נשלחה הן לב"כ קו-אופ צפון והן לנתבעת ביום 26.7.04 (נספחים ג' ו-ד' לתצהיר מר אריה בלסברג ת/2), ובעקבותיה שולמו ביום 4.8.2004 דמי ההסכמה בגין העסקה, מבלי שהוגשה כל השגה על גובה השומה.

שיעור דמי החכירה המעודכנים צוין גם באישור העברת הזכויות מיום 14.4.05 (נספח ב' לתצהיר מר בלסברג ת/2).

מאז העברת הזכויות על שמה, לא שילמה הנתבעת דמי חכירה, ומסיבה זו הוגשה התביעה דנן בגין חוב שהצטבר נגדה עד ליום 1.4.2008, בסך של 98,454.50 ₪ נכון למועד הגשת התביעה.

3. בכתב הגנתה, התגוננה הנתבעת מפני התביעה בשתי טענות עיקריות.

לטענתה ביום 12.8.2003 היא מכרה את זכויותיה בנכס, בידיעתה של התובעת, לחברת נכסים בצפון הארץ בע"מ, והעבירה לה את הבעלות והחזקה בו ביום 1.7.2005. אי לכך, דין התביעה נגדה להידחות בהעדר יריבות.

הטענה השנייה מתייחסת לגובה החוב, שכן לטענת הנתבעת, התובעת העלתה את שיעור דמי החכירה השנתיים מסך של 1,400 ₪ לסך של 23,000 ₪, מבלי "שטרחה לצרף הסברים ופרטים בנוגע לעלייה הפתאומית בדמי החכירה השנתיים" (סעיף 13 בכתב ההגנה).

4. העדויות

מטעם התובעת העידו גב' חגית זערור המשמשת בתפקיד של מנהל תחום בפועל מחלקת רכישות בעלות ורישום במינהל, מר אריה בלסברג המכהן כממונה מחוזי לגבייה במחלקת הגזברות של המינהל, וגב' חוה שמואל המשמשת בתפקיד מנהלת מחלקת חוזים עירוניים במינהל.

מטעם הנתבעת העיד מר גבי אדרי המשמש כמנכ"ל הנתבעת.

5. דיון

אקדים ואומר כי למרות שהנתבעת עשתה כל אשר לאל ידה על מנת לדחות את הקץ בתביעה זו, בין היתר, על ידי אי התייצבות לדיונים לרבות לישיבות הוכחות, הגשת בקשות לביטול פסקי דין שניתנו בשל מחדליה הרבים, והעלאת טענות הגנה שחזרה בהן במהלך ניהול המשפט, הרי, לאחר ששמעתי את העדויות ובחנתי את טענות הצדדים, לא נותר לי אלא לקבוע כי דין התביעה להתקבל במלואה, ולהצטער על הדרך שבה נקטה הנתבעת בניהול הגנתה כאמור. להלן נימוקיי:

6. טענת העדר יריבות

הנתבעת ביססה את הגנתה כאמור על טענת העדר יריבות, וייחדה לכך חלק נכבד בכתב הגנתה ובטיעוניה בבית המשפט.

התובעת הכחישה מכל וכל טענה זו, וטענה כי הנתבעת הינה החוכרת הרשומה של הנכס בספרי המינהל, וכי מעולם לא העבירה לה הודעה על העברת זכויותיה בנכס, ובמטרה להוכיח גרסתה הנ"ל, זימנה התובעת עדים מטעמה אשר מסרו עדות מפורטת בסוגיה זו.

לאחר סיום פרשת התביעה ובטרם החלה שמיעת עדי ההגנה, לפתע, פרס בא כוחה החדש של הנתבעת את טענות ההגנה של הנתבעת באופן שהטענה בדבר העדר יריבות, נעלמה לה מהעולם, ומקומה נפקד כליל מקו הגנתה של הנתבעת (ראה פרוטוקול הדיון מיום 7.9.12). בהתאמה, נזנחה הטענה גם בסיכומים שהוגשו על ידי הנתבעת.

במצב דברים זה שבו נזנחה הטענה על ידי הנתבעת כאמור, לא נותר צורך להיזקק לה במסגרת פסק דין זה, ויש להצר על הזמן השיפוטי שבוזבז לריק לצורך הדיון בה.

7. גובה החוב

מעדויות הצדדים התברר כי דמי החכירה השנתיים המקוריים עמדו על סך של כ-1,300 ₪.

סעיף 7א(1) לחוזה החכירה קבע כדלקמן:

"המחכיר יהיה רשאי לדרוש העלאת דמי-חכירה לפי הערכה חדשה של המגרש ע"י השמאי הממשלתי וזאת מבלי לקחת בחשבון את ההעלאה בערך המגרש כתוצאה מפיתוח ע"י החוכר או על חשבונו, בכל אחד מהמקרים המפורטים להלן:

(1) כשהחוכר יבקש הסכמת המחכיר להעביר את זכויותיו לפי חוזה זה, כולן או חלקן ....."

וכך היה. עם ביצוע העברת הזכויות מקו-אופ צפון לנתבעת, ביצעה התובעת הערכה חדשה של המגרש שבעקבותיה נקבעו דמי הסכמה על סך של 60,825.73 ₪, ודמי חכירה שנתיים על סך של 27,217.37 ₪

סכומים אלה הופיעו הן בהודעת המינהל מיום 26.7.04 שנשלחה לב"כ קו-אופ צפון (נספח ג' לתצהיר ת/2), והן בהודעת המינהל מיום 26.7.04 שנשלחה לנתבעת (נספח ד' לתצהיר ת/2), וגם באישור על העברת הזכויות מיום 14.4.05 (נספח ב' לתצהיר ת/2), ויוזכר כי דמי ההסכמה שולמו ביום 4.8.2004 בהתאם להודעות הנ"ל.

8. בכתב ההגנה, לא העלתה הנתבעת כל טענה לעניין חוב דמי החכירה מלבד טענה סתמית שלפיה לא ניתנו לה הסברים לגבי העלייה הפתאומית שחלה בו לטענתה. יודגש כי זוהי הטענה היחידה שהוזכרה בכתב הגנתה כאמור. ודוק, מעיון בתיק בית המשפט ניתן לראות כי בתגובה לבקשה למחיקת התביעה על הסף שהוגשה על ידי הנתבעת בתחילת ההליך, טענה התובעת במפורש כי העלייה בדמי החכירה מקורה בהערכה חדשה שבוצעה לנכס בהתאם לזכות המוקנית לה בחוזה החכירה, וכי הודעה בעניין זה נשלחה הן לקופ-אופ והן לנתבעת (ראה סעיפים 22-12 בתגובה). למרות שכתב ההגנה הוגש על ידי הנתבעת בחלוף חודשיים ממועד הגשת תגובה זו, לא מצאה הנתבעת לנכון להתייחס לטענה זו ו/או להעלות בכתב הגנתה הנ"ל כל טענה עניינית בנוגע ל"העלאה הפתאומית" שחלה בגובה דמי החכירה לטענתה, ואף לא הכחישה את קבלת הודעות המינהל לידיה, והסתפקה בטענה סתמית שלפיה לא ניתנו לה הסברים לגבי החוב הנ"ל כמתואר לעיל. ואז לפתע, במהלך שמיעת העדויות, העלה בא כוחה החדש של הנתבעת טענה שלפיה התובעת העלתה את דמי החכירה הקבועים בחוזה החכירה בהסתמך על שומה ישנה, שנערכה שנה קודם לכן, וזאת בניגוד להוראת סעיף 7א(1) לחוזה החכירה. ב"כ התובעת התנגדה להעלאת טענה חדשה זו, וחזרה על התנגדותה הנ"ל בסיכומים שהוגשו על ידה.

9. צודקת התובעת בעמדתה הנ"ל. הטענה בדבר "אי חוקיות" ההעלאה הנטענת והיותה נוגדת את חוזה החכירה על פי הנטען, הינה טענה מהותית לכל הדעות, ומשלא הועלתה על ידי הנתבעת בכתב הגנתה במפורש, ואף לא מכללא, אז אין הנתבעת יכולה להסתמך עליה במהלך המשפט, שכן הסתמכות כאמור תהווה חריגה מחזית המחלוקת כפי שהוגדרה בכתב הטענות שהוגש על ידה. יתרה מכך, סברה התובעת כי כתב התביעה לקה בחסר מבחינת פירוט החוב ומקורו, היה עליה להתכבד ולברר טענה זו בתחילת ניהול ההליך, באמצעות הכלים המוקנים לה על פי דין, וכפועל יוצא מכך לתקן את כתב הגנתה בהתאם, ומשלא עשתה כן, מנועה היא מלהישען על טענה זו בהמשך ניהול המשפט.

אשר על כן, הנני דוחה טענה זו בהיותה הרחבת חזית אסורה.

10. גם לגופה של הטענה, דינה היה להידחות, שכן הוכח כי דמי החכירה המעודכנים לשנת 2004, התבססו על שומה משנת 2003, וכי בהתאם לנוהלי המינהל, תוקף שומה בנסיבות העניין הינו למשך שנה. משמע, שהשומה של שנת 2003, כוחה יפה לשנת 2004, והמינהל רשאי היה להסתמך עליה בקביעת דמי החכירה המעודכנים עבור החלקה נשוא ענייננו. בנוסף, סעיף 7א(1) לחוזה החכירה לא הגדיר מה משמעות הביטוי "הערכה חדשה", והפרשנות המצמצמת שניתנה לביטוי זה על ידי הנתבעת, לא היה לה על מה לסמוך.

11. טענה נוספת שהועלתה על ידי הנתבעת, אשר זכרה לא בא לידי ביטוי בכתב הגנתה והופיעה לראשונה בתצהיריה, היא הטענה שלפיה התובעת לא שלחה לנתבעת כל הודעה על העלאת דמי החכירה ולא המציאה לידיה את השומה החדשה, ובכך מנעה ממנה להגיש השגה על השומה. טענה זו ביססה הנתבעת על העובדה שהתובעת לא המציאה כל ראיה המעידה על משלוח ההודעות על גובה דמי ההסכמה ודמי החכירה המעודכנים (נספחים ג' ו-ד' לתצהיר מר בלסברג) לידיה, וכן על הוראת סעיף 7ב' לחוזה החכירה הקובעת כדלקמן:

"בכל מקרה שהמחכיר ידרוש העלאת דמי החכירה כאמור לעיל, יודיע על כך לחוכר במכתב רשום, והחוכר יהיה רשאי לערער עליה תוך 30 יום מיום קבלת הודעת המחכיר בפני מי שימונה לצורך זה ע"י מועצת מקרקעי ישראל....."

12. גם טענה זו אין בידי לקבל, ודומה כי היא נולדה על מנת לספק לנתבעת "חבל הצלה" נוסף במטרה להתחמק מתשלום דמי חכירה.

במה דברים אמורים?

תכליתה של הוראת סעיף 7ב המצוטטת לעיל, היא להביא לידיעתו של החוכר את דבר קיומה של ההעלאה בדמי החכירה, ולא שוכנעתי בענייננו, למרות העדר אישורים על משלוח בדואר רשום, כי הנתבעת לא ידעה על גובה דמי החכירה המעודכנים, שכן הודעה על גובה דמי החכירה הנ"ל הופיעה הן בהודעת המינהל על העברת הזכויות מיום 26.7.04, והן באישור העברת הזכויות מיום 14.4.05, שבהתבסס עליהם שולמו דמי ההסכמה בגין העסקה והועברו הזכויות בנכס על שמה של הנתבעת בספרי המינהל (ראה נספחים ד' ו-ב' לתצהיר ת/2). אציין בהקשר זה כי טענתה של הנתבעת כי הכתובת שצוינה בהודעת המינהל מיום 26.7.04, היתה שגויה, לא הוכחה על ידה בראיות ממשיות.

13. יתרה מכך, בהסכם העברת הזכויות בין הנתבעת לבין נכסים בצפון הארץ בע"מ משנת 2004 (נספח 1 לכתב ההגנה), התחייבה הנתבעת לפנות למינהל ולברר את סכומי דמי ההסכמה ודמי ההיוון ולשלמם, וכן לסלק את כל החובות הרובצים על החלקה על מנת להשלים את רישום העסקה על שם נכסים בצפון הארץ בע"מ. התחייבות זו אף היא מחזקת את התרשמותי כי הנתבעת ידעה על גובה דמי החכירה המעודכנים באותה תקופה.

14. ואם לא די בכך, הוכח כי ב"כ הנתבעת דאז, פנה בשנת 2005 אל המינהל בבקשה לקבל פרטים בדבר "הסכום הדרוש לצורך היוון הזכויות בנכס" (נספח ג' לתצהיר גב' חוה שמואל ת/3), ועובדה זו אף היא מחזקת את התרשמותי כי הנתבעת ידעה ו/או היתה צריכה לדעת במועד הזה על גובה דמי החכירה החלים על החלקה.

15. לאור האמור לעיל, לא שוכנעתי בטענתה של הנתבעת בדבר אי ידיעתה על גובה דמי החכירה המעודכנים בעת העברת הזכויות על שמה, ולא שוכנעתי בטענתה כי אי התשלום נבע מאי הידיעה הנ"ל, אלא מהתעלמות עקבית ומודעת מחובת התשלום המוטלת עליה על פי חוזה החכירה, ותעיד על כך העובדה שהנתבעת לא שילמה את דמי החכירה המקוריים על סך של 1,000 ₪ לשנה החלים על החלקה, ולהימנעות זו, לא ניתן כל הסבר מניח את הדעת על ידי נציגה מר גבי אדרי.

16. לאור כל האמור לעיל, הנני קובעת כי התובעת הוכיחה את תביעתה, בעוד שהנתבעת לא הוכיחה כל הגנה מפני התביעה, ומשכך, הנני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת את הסך של 98,454.50 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 17,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף הנני מורה על שחרור הפיקדון שהופקד על ידי הנתבעת בקופת בית המשפט על פי החלטה מיום 27.7.11, והעברתו לידי התובעת על חשבון החוב הפסוק הנ"ל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גובה דמי חכירה

  2. הפרת חוזה חכירה

  3. חוזה חכירה משתלה

  4. חכירת קרקע חקלאית

  5. דמי חכירה ראשוניים

  6. חוב דמי חכירה למנהל

  7. זכויות חכירה במושע

  8. הסכם חכירה תחנת דלק

  9. חכירה לדורות על חניה

  10. הסכם חכירה עם המנהל

  11. חוזה חכירה והסכם פיתוח

  12. הגדלת גובה דמי חכירה

  13. ביטול חכירה - מס רכוש

  14. ביטול שטרי ביטול חכירה

  15. אופציה להארכת חכירת משנה

  16. הסכם חכירה הקטנת שטח מגרש

  17. תביעה לקבלת זכויות חכירה

  18. חידוש חכירה בחוזה עם קק''ל

  19. הנחה בדמי חכירה לבניה עצמית

  20. סמכות עניינית חכירה לדורות

  21. משא ומתן לרכישת זכויות חכירה

  22. תביעה לתשלום דמי חכירה שנתיים

  23. חכירה ישירה במקום חכירת משנה

  24. תביעה לתשלום דמי חכירה לשנים

  25. חובת גילוי על תשלום דמי חכירה

  26. חכירה לדורות - פסק דין הצהרתי

  27. החזרת מקרקעין בתום חוזה חכירה

  28. חכירה לדורות בשטח חקלאי במושב

  29. זכויות החוכר לפי החכירה המקורית

  30. ביטול הסכם חכירה - סמכות עניינית

  31. המרצת פתיחה בנושא זכויות חכירה בנכס

  32. מס שבח על מכירת זכות חכירה ל-3 שנים

  33. תביעה לתשלום דמי חכירה 7 שנים אחורה

  34. תחולת חוק חובת המכרזים על חוזה חכירה

  35. שימושים לצורך מטרת חכירה למפעל תעשייתי

  36. בקשה לחייב את המינהל להאריך חוזה חכירה

  37. תשלום הוצאות פיתוח מקרקעין על פי חוזה חכירה

  38. ביטול חוזה חכירה שנחתם לפני חקיקת חוק המקרקעין

  39. חתימה על הסכם חכירה ללא ידיעה על קיומו של הסכם פיתוח

  40. סעד הצהרתי להתקשר בחוזה החכירה להחכרה ישירה של המקרקעין

  41. מחלוקת עם רשות מקרקעי ישראל על סכום דמי החכירה השנתיים

  42. עסקאות מתנה בזכויות חכירה רשומות המאושרות על ידי המינהל

  43. סמכות בית משפט השלום לדון בהסכם שכירות ל 10 שנים - חכירה

  44. תביעה לפינוי מקרקעין בטענה כי פלשו לשטח שחכרו ממנהל מקרקעי ישראל

  45. טענה כי במסגרת הסכם החכירה ניתנה לה אופציה לרכישתם בתום תקופת החכירה

  46. מכירת זכויות במגרש בהרחבת מושב אשר נמכר בטרם נחתם חוזה פיתוח וחכירה מול המינהל

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון