תביעות לקביעת דמי שכירות ריאליים בנכס המשמש כמרכז מסחרי

תביעות לקביעת דמי שכירות ריאליים בחלקו של הנכס הבנוי על המקרקעין, שטחו 150 מ"ר, המשמש כמרכז מסחרי בן שתי קומות. בנכס מופעלים בקומה הראשונה בית קפה ומשרדי תחנת מוניות ובקומת הקרקע מגרש החניה של המוניות וחנויות לשווק מכשירי טלפון ניידים.

התובענות הוגשו נגד מאג'ד עבדו, יורשו של השוכר הראשון בנכס, עדנאן עבדו ז"ל. המנהל את תחנת המוניות. התובענות הוגשו על ידי הטוענים לבעלות במקרקעין- האחת, ע"י יורשי המנוח טזיז המחזיקים בבעלותם 3/12 מהזכויות בנכס (תיק שכ' 132/08). השנייה, ע"י יורשי המנוחים לבית אלדג'אני ויורשי המנוח חינדה, אשר ביחד מחזיקים בבעלותם 9/12 מהזכויות במקרקעין (תיק שכ' 116/10).

אלו גם אלו טוענים לזכותם בדמי השכירות בנכס; על יסוד זכותם בנכס עתרו, כל אחד בתביעה עצמאית, לבית הדין לשכירות על מנת שייקבע את דמי השכירות בנכס.

בהסכמת הצדדים, הואיל ועסקינן במסכת עובדתית אחת, אוחד הדיון בשתי התובענות, בהחלטה מיום 15.9.10. כבר בשלב זה יצויין, כי בית הדין ניסה פעמים לא מעטות להביא הצדדים לידי הסדר, גם לאחר שמיעת הסיכומים, ואולם הדבר לא צלח.

יריעת המחלוקת


סלע המחלוקת נעוץ בקביעת דמי השכירות בנכס- האם תחת אצטלתו של חוק הגנת הדייר עם תקרת המקסימום או שמא דמי שכירות ריאליים? תחילה נדרש לקבוע את הזכויות במקרקעין- שמא חל ותקף במקרקעין הסכם החלוקה והשימוש בין הצדדים מיום 16.6.05, אם לאוו?


דיון והכרעה


מטעם התובעים בש 132/08 העידו מחמוד טזיז, גבי בר גיורא, עו"ד ג'מאל אבו טועמה. מטעם התובעים בש 116/10 העידו ד"ר סלימאן דג'אני. מטעם הנתבעים העידו וליד עבדו, מאג'ד עדנאן סאעד עבדו ומוסא מחמוד עיקרמאווי.




לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובחומר הראיות בתיק, שמעתי את העדים הנ"ל ונתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומים, שוכנעתי כי דין התביעה להתקבל וחלוקת דמי השכירות בין הבעלים תהא בהתאם לאמור בפסק דין זה.


הזכויות במקרקעין: הסכם החלוקה והשיתוף- העודנו בתוקף?



סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין קובע: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן- הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר".


הסכם שיתוף כשמו כן הוא, חוזה המעגן בכתובים את השימוש במקרקעין המשותפים, החזקתם וניהולם. אין בכוחו כדי לגרוע או להוסיף על מצבת הזכויות הקנייניות בנכס (ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט (1) 243; ע"א 4029/03 עוודי נ' חרמוני (לא פורסם, ניתן ביום 11.1.04)).

חוזה לתקופה בלתי מוגבלת ניתן לסיום בכל עת ובלבד שניתנה הודעה על כך (הודעת ביטול) זמן סביר מראש (עע"מ 8183/03 חברת החשמל נ' מועצה אזורית גולן (לא פורסם, ניתן ביום 22.8.10); ע"א 442/85 משה זוהר ושות' נ' מעבדות טרבונל (ישראל) בע"מ, פ"ד מד (3) 661).



מהכלל לפרט- שוכנעתי כי הסכם החלוקה והשימוש בוטל בהודעת הביטול מיום 7.4.06 אשר נשלחה מעו"ד כותאב אל מחמוד טזיז. הודעת הביטול צורפה כנספח י' לתצהיר עדותו הראשית של ד"ר סלימאן דגאני, הוא התובע 1 בתיק ש' 132/08. הודעת הביטול הוגשה בשפה הערבית ותורגמה ע"י מתורגמן בית המשפט. תימוכין להמצאת הודעת הביטול נמצאו בעדותו של עו"ד אבו טועמה, אשר העיד בפני בית המשפט מטעם משפחת טזיז ועדותו מקובלת ומהימנה בעיניי. עו"ד אבו טועמה אישר כי יודע מפיו של עו"ד כותאב, כי הלה המציא לידי מחמוד טזיז את הודעת הביטול. משפחת טזיז לא הביאה כל לא ראיה לסתור ראיה זו ודוק; המדובר בעד שהעיד מטעמם ואשר מצוי בפרטי המחלוקת. אשר על כן, שוכנעתי כי הודעת הביטול הומצאה כדין לידי מחמוד טזיז.
מה נפקא מינא? עת בוטל הסכם החלוקה והשיתוף, הרי זכויותיהם של הצדדים בדמי השכירות הינן בהתאם לשיעור בעלותם בנכס כפי שנקבע בנסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין. למען הסר ספק- חלקה של משפחת טזיז הינו 3/12 וחלקן של משפחות דג'אני והנדייה הינו 9/12.


דמי השכירות בנכס


כאמור, סלע המחלוקת בענייננו נעוץ בשאלה האם שולמו דמי המפתח- אם לאוו. יצויין, אין חולק כי הנכס הושכר לאביו המנוח של הנתבע עוד בשנת 1963, כך שהינו חוסה תחת חוק הגנת הדייר.




בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972, העמיד המחוקק תקרת מקסימום לדמי השכירות שניתן לגבות עבור השכרת בית עסק לדייר מוגן על פי החוק. המדובר בהוראת חוק שתכליתה להגשים את מטרותיו הסוציאליות של חוק הגנת הדייר ולהוסיף נדבך בהגנתו של שוכר בית עסק אשר באין באמתחתו את האמצעים לשכור קורת גג חלופית. בחלוף העיתים, נשתנו פני המציאות החברתית והכלכלית בארצנו ושוב לא ניתן היה לאפיין את שוכר הנכס כאדם חסר אמצעים. בהתאם החלה להסתמן מגמה לצמצום תחולתו של חוק הגנת הדייר. בכלל זה, בשנת 1983, במסגרת התקנות, החריג המחוקק מהוראת ס' 52א דנא את בתי העסק עבורם לא שולם דמי מפתח, כך שניתן יהא לגבות בגין השכרתם דמי שכירות כלכליים וריאליים (ראה למשל רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (לא פורסם, ניתן ביום 17.6.09)). בעניינו, אוחזים המבקשים בטענה כי לא שולמו דמי מפתח ועל כן החנות מוחרגת מתחולת הוראת ס' 52א לחוק.


הלכה פסוקה, נטל ההוכחה מוטל על שכמו של בעלי המושכר הטוען לאי תשלום דמי המפתח, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה", כדברי השופט י. קדמי בספרו "על הראיות", בהאי לישנא:

"הכלל הוא- כי נטל השכנוע מוטל על "המוציא מחברו". אשר על כן: התובע- נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו" (י. קדמי, על הראיות (מהדורה משלובת ומעודכנת, תשס"ד-2003), עמ' 1508).

הלכה זו עוגנה בשורה של פסקי דין שניתנו על ידי בית דין זה, כמו גם בבתי הדין ברחבי הארץ, ואושרה על ידי בתי המשפט המחוזיים ובית המשפט העליון (ראה למשל ת.ש. (י-ם) 141/05 חטיב נ' אל עקרמאוי (לא פורסם, ניתן ביום 4.8.09); ת.ש. (פ"ת) 102/99 מגדלי יוסף בע"מ נ' סודאי עזרא (לא פורסם, ניתן ביום 12.9.00); ת.ש (ת"א) 124/98 אשר אושר בע"א (ת"א) 2955/99 בן שחר נ' ירקוני (לא פורסם, ניתן ביום 5.11.02); רע"א 4664/06 לעיל; ע"א 357/72 שנסי עזיז נ' סוראיה בצלציוני, פ"ד כז(1) 741).

יחד עם זאת, על המבקש מוטל להוכיח יסוד עובדתי הנושא עמו אופי שלילי, אשר מטיבו וטבעו קשה יותר להוכחה, ועל כן יסתפק בית הדין היושב על המדוכה בכמות פחותה של ראיות (ראה רע"א 4664/06 לעיל; רע"א 4135/06 פרוידיגר נ' אשכנזי (לא פורסם, ניתן ביום 28.3.07)).



במקרה המונח לפתחי, שוכנעתי, כי בגין המושכר לא שולמו דמי מפתח.

הראיות מטעם הנתבעים מסתכמים בעדויותיהם של וליד ומאג'ד עבדו כי שמעו מפי אביהם, אשר שכר את הנכס ימים ימימה, כי שילם דמי מפתח. עדויות לסתור נשמעו מפיו של ד"ר סלימאן ד'גאני, הוא התובע 2 בתיק שכ' 116/10, ישיש יליד 1931, אשר התחיל לנהל את הנכס לפני כ- 15 שנים, ולדבריו לא שולמו דמי מפתח. מטעם משפחת טזיז, הם התובעים בתיק שכ' 132/08, הובאה עדותו של גבי בר גיורא, חוקר שפרטי ששכרו את שירותיו על מנת לחקור האם שולמו דמי מפתח בשנות ה-50 עת הושכר הנכס בראשונה למשפחת עבדו. החוקר העיד ונחקר בחקירה נגדית בבית המשפט ביום 15.6.11. לגרסתו, חקירתו בעניין הנכס הובילה אותו למשרדיו של מאג'ד עבדו, אשר סיפר לו שכיום הוא משלם דמי שכירות לעו"ד יונתן כותאב וכי בתחילה המקום היה מושכר ע"י אחיו של אביו, סאלח עבדו, עת לאחר פטירתו הועבר הנכס לידי אביו של מאג'ד, כך שאינו יודע אם שולמו דמי מפתח. משכך, שוחח החוקר עם בניו של סאלח. אחד הבנים, טאהר, טען שלא שילמו דמי מפתח אלא רק דמי שכירות. בנסיבות אלו, ביקש מטאהר להגיש תצהיר בהליך זה ולהעיד בפני בית המשפט. עדותו של החוקר נמצאה עליי מהימנה ואף נתמכה בתצהירם של מוחמד וטאהר סלאח, אשר אומת לפני הנוטוריון עו"ד פאיז אבו סנינה וצורף לסיכומים מטעם טזיז וסומן מש/15. בתצהיר העידו השניים כי אביהם שכר את הנכס החל בשנת 1954 ולמעשה היה השוכר הראשון של הנכס מטעם משפחת עבדו, וכי מפי אביהם נודע להם כי לא שולמו דמי מפתח. העדים לא זומנו לעדות בפני בית המשפט. אלא מאי? חיזוקין לעדותם מצאתי בהסכם החלוקה והשימוש אשר ביסודו מוכמנת ההנחה כי לא שולמו דמי מפתח בגין הנכס מטעם משפחת עבדו. בצירוף הדברים, שוכנעתי ברמת ההוכחה הנדרשת לפי הדין, כי לא שולמו דמי המפתח בגין חלק מהנכס המושכר מימים ימימה למשפחת עבדו.

אשר על כן, שכירותם של משפחת עבדו אינה חוסה תחת הוראות סעיף 52א לחוק הגנת הדייר ועל כן נדרשים המה לשלם דמי שכירות ריאליים בגין הנכס.



מעבר לנדרש, מחומר הראיות שהונח לפניי והעדים שנשמעו בין כותלי בית המשפט, בייחוד חקירתו הנגדית של וליד עבדו, עולה כי הנתבעים מפעילים בנכס תחנת מוניות ושירותי הסעות מירושלים לגשר אלנבי- ירדן. זאת ועוד, בפרסומי הנתבעים הוגדר בית העסק כ"משרד מוניות והסעות עבדו", כן מוצעים לציבור הרחב שירותי הסעות מראש פינה ועד אילת ומישראל לירדן (ראה למשל ת/7 וכן הנספחים לתצהיר עדותו הראשית של מחמוד טזיז). צא ולמד, בית העסק שמופעל בנכס נופל לגדרו של תקנה 1(7) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), התשמ"ג- 1983, ובכך הינו מוחרג מסעיף 52א לחוק הגנת הדייר. נפקותם של דברים- בעד השכרת הנכס ישולמו דמי שכירות ריאליים.




מטעם בית הדין מונה השמאי יעקב פטל. בחוות דעתו מיום 15.12.10, העמיד המומחה את דמי השכירות בגין החנויות על סך של 1,170$ לחודש ובגין תחנת המוניות על סך של $1,175.84 לחודש. לא הוערכו דמי השכירות עבור בית הקפה בקומה הראשונה וחנות נוספת בקומת הקרקע שאינם מוחזקים באופן ישיר ע"י הנתבעים.


חוות דעת מומחה של השמאי ראדי נג'ם הוגשה מטעם משפחת טזיז. בחוות דעתו, העמיד השמאי את דמי השכירות על סך של 14,920$ לחודש, לפי הפירוט: 2,250$ בגין החנויות, 2,800$ בגין בית הקפה וסך של 9,600$ בגין תחנת המוניות. משפחות דג'אני והנדייה סמכו ידיהם על חוות דעת זו.

חוות דעת מומחה של השמאי יעקב תמוז הוגשה מטעם הנתבעים- משפחת עבדו. בחוות דעתו, העמיד השמאי את דמי השכירות על סך מצטבר של 1,088$ לחודש לפי הפירוט- 104$ בגין משרד המוניות, 384$ בגין החצר, 600$ בגין דוכני הפלאפון. לחוות דעתו המחסנים אינם ראויים לשימוש ועל כן לא נקבעו דמי השכירות הראויים עבור שכירותם.

לאור מכלול הראיות והעדויות בתיק, מצאתי כי יש לחייב את הנתבעים בגין דמי השכירות במלוא השטח המוחזק על ידם, בייחוד עת דמי השכירות עבור החנויות (הם דוכני הפלאפון) ובית הקפה משתלמים לידיהם ועל כן אין עוררין.

בשקלול הדברים, מצאתי להעמיד את דמי השכירות בגין הנכס על סך של 4,500$ לחודש.

סוף דבר


דין התביעות להתקבל.

הנתבעים ישלמו לתובעים דמי שכירות ריאליים בסך של 4,500$ לחודש החל מיום 25.6.08. דמי השכירות יחולקו בין התובעים בהתאם לחלקם בזכויות בנכס על פי נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין.



הנתבעים ישלמו לכל אחד מתובעים הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ש"ח.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קביעת דמי שכירות בעסק

  2. שינוי דמי שכירות מוגנת

  3. דמי שכירות על סככה בחנות

  4. שיפוצים במקום דמי שכירות

  5. תביעה לדמי שכירות של ציוד

  6. אי תשלום דמי שכירות במועד

  7. ערעור על פסק דין דמי שכירות

  8. דמי שכירות ראויים נכס מסחרי

  9. הצהרה על הכנסות מדמי שכירות

  10. דמי שכירות למרפאת רופא שיניים

  11. האם מותר לא לשלם דמי שכירות ?

  12. תביעה לדמי שכירות דירה באילת

  13. העלאת דמי שכירות בדירות מוגנות

  14. תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים

  15. בקשה לקביעת דמי שכירות בית עסק

  16. בקשה לקביעת דמי שכירות חופשיים

  17. תביעה נגד מועצה לתשלום דמי שכירות

  18. תשלום דמי שכירות ריאליים חופשיים

  19. העלאת דמי שכירות בבתי עסק מוגנים

  20. תביעה בגין דמי שכירות דירה בקיבוץ

  21. בקשה לשחרור דמי שכירות של בית עסק

  22. אי תשלום דמי שכירות והוצאות ארנונה

  23. קביעת דמי שכירות בבית דין לשכירות

  24. תביעה על 100 אלף ש''ח דמי שכירות

  25. תביעה נגד גן אירועים על דמי שכירות

  26. חיוב אישי של נושאי משרה בדמי שכירות

  27. דמי שכירות ראויים בגין מבנה תעשייתי

  28. פינוי מושכר ותשלום הפרשי דמי שכירות

  29. תביעה בגין חסר וכן פיגור תשלום דמי שכירות

  30. ערעור לבית המשפט העליון על גובה דמי שכירות

  31. פקיעת דיירות מוגנת עקב אי תשלום דמי שכירות

  32. תביעת פינוי ותביעה כספית לתשלום חוב דמי שכירות

  33. תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות של נכס מסחרי

  34. התביעה נשוא תיק זה עניינה תשלום דמי שכירות ראויים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן תשלום דמי שכירות וארנונה

  36. תביעת מוכרים בעסקת קומבינציה לתשלום דמי שכירות ראויים

  37. תביעה כספית בסדר דין מקוצר בגין חוב הנוגע לדמי שכירות

  38. תביעות לקביעת דמי שכירות ריאליים בנכס המשמש כמרכז מסחרי

  39. פינוי דייר מוגן בגלל איחור של 3 שבועות בתשלום דמי שכירות ?

  40. תביעה כספית לתשלום דמי שכירות; פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה

  41. סעיף בהסכם שכירות: המשכיר לא רשאי לקזז מדמי השכירות סכום כלשהו

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון