תביעה לסעד הצהרתי לבטל חוזה מכר

תביעה לסעד הצהרתי, כי יוצהר שהנתבעת אינה זכאית לבטל את חוזה המכר שנכרת בינו ובין חברת יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (להלן: "חברת יו"ש או "החברה") וכי הנתבעת מחויבת בקיומן של כל הוראות החוזה.

העובדות הצריכות לעניין


חברת יו"ש הינה בעלת הזכויות בקרקעות היישוב עץ אפרים, שממזרח לקו הירוק באדמות הכפר מסחה שבשומרון, הידועות כגוש 3, חלקות 2,3,50.
ביום 13.5.82 התקשר התובע בהסכם עם חברת יו"ש, לפיו רכש הימנה מגרש בשטח של 600 מ"ר לערך (להלן: "ההסכם המקורי"), תמורתו שילם 20,940 ₪. מחיר הקרקע אינו כולל את מחיר הוצאות הפיתוח, כאשר על פי הסכם המכר מחירן ייקבע בהתאם להחלטת החברה ובתנאים המפורטים בנספח הטכני שצורף להסכם.
לימים, בשנת 1984, נקלעה החברה להליכי פירוק על רקע סכסוכים פנימיים בחברה, זאת עוד בטרם עמדה בהתחייבויותיה כלפי התובע מכוח הסכם הרכישה, הווה אומר- בטרם עלה בידה לפתח את המגרש ולחברו למערכת השירותים החיוניים לצורך הכשרתו למגורים.
בגדר הליכי הפירוק, במסגרת תיק פש"ר 1285/84, מונה על ידי בית המשפט עו"ד שמואל לביא כמנהלה המיוחד של החברה מטעם כונס הנסים הרשמי. תחת פיקוחו של בית המשפט, חילק מנהל המיוחד את שטחי הישוב לשלושה אזורים כלהלן:


אזור א'- לגביו קיימת תב"ע בתוקף (תב"ע 126) ובו בוצעו עבודות פיתוח ובניה.
אזור ב'- שגם לגביו קיימת תב"ע בתוקף, ובו בוצעו בחלקן עבודות של פריצת דרכים, כאשר פיתוח הקרקע באזור זה טרם הושלם.
אזור ג'- עליו לא חלה תב"ע מאחר ולא קיימת לגביו תב"ע בתוקף, וטרם החלו בו עבודות בנייה וחלוקה פרטנית למגרשים.

מגרש התובע מצוי באזור ג'.


במסגרת תיק הפש"ר הנ"ל הוגדרו אזורים ב' ו- ג' על ידי בית המשפט כ"נכס מכביד" לעניין עבודות הפיתוח. יצוין, עם זאת, כי בהתאם לעמדת הכונס הרשמי מיום 5.7.07 במסגרת תשובתו לבקשת המנהל המיוחד למתן הוראות בבקשה לאישור הסכם מכירת הקרקע לנתבעת (בש"א 1185/07), הזכויות באזורים ב' ו- ג' הינן בעלות משמעות כלכלית לקופת הפירוק, ביטל בית המשפט את הכרזתם כנכס מכביד (נספח ה' לתצהיר הנתבעת).
ביום 19.10.06 נחתם הסכם בין חברת יו"ש לנתבעת, לפיו רוכשת הנתבעת את מלוא זכויות החברה באדמות היישוב, כשהחברה ממחה את זכויותיה לפיתוח באזורים ב' ו- ג' לידי הנתבעת (ת/6 לתצהיר התובע; נספח ד' לתצהיר הנתבעת).

בד בבד לחתימת הסכם זה, חתמה הנתבעת על הסכם התקשרות עם הועד המקומי עץ אפרים, שהינו גוף מוניציפאלי המוסמך לנהל את ענייני הישוב (להלן: "הוועד").
בהתאם לאמור בהסכם ההתקשרות, אמונה הנתבעת על פיתוח האזור בו מצוי מגרשו של התובע, אזור ג', והכשרתו למגורים.


בסמוך למועד החתימה על ההסכם המקורי, שילם התובע לחשבון הנאמנות של החברה סך של 116,922 ₪ על חשבון עבודות הפיתוח, שהיה שווה ערך לסך של 3,759$.
ביום 10.10.07 שלחה הנתבעת מכתב דרישה לתובע לתשלום בסך של 5,000$ כתשלום ראשוני של דמי הפיתוח להליך התכנוני ואישור תב"ע לבניה ולמגורים, וזאת בתוך 30 ימים ממועד המכתב. מייד עם אישור התב"ע, נטען, יידרש התובע להשלים סכום בגובה של 25% משיעור דמי הפיתוח הכולל (55,000$), כשיתרת תשלום עבודות הפיתוח תשולם בהתאם להתקדמות העבודות בפועל (ת/8 לתצהיר התובע).

התראה נוספת נשלחה לתובע ביום 2.1.08 (נספח ו' לתצהיר הנתבעת).


ביום 24.2.08 הודיעה הנתבעת לתובע על ביטול ההסכם שחתם התובע מול חברת יו"ש, זאת בהתאם להוראות סעיף 14 להסכם ולאחר שהתובע נמנע להעביר את סכומי הפיתוח שדרשה הנתבעת. בגדר הודעה זו ציינה הנתבעת, כי התובע זכאי להשבת הכספים ששולמו על ידו בסך של 3,421.57 ₪ בניכוי פיצוי מוסכם בסך של 20%, ובסך הכללי- זכאי התובע להשבה בסך 2,737.26 ₪ (ת/9 לתצהיר התובע; נספח ז' לתצהיר הנתבעת).
ביום 26.2.08 שיגר ב"כ התובע מכתב לנתבעת, בו קבל על החלטת הביטול, וטען כי זו ניתנה בחוסר סמכות. לדידו, וכעולה מסעיף 4 להסכם, חובת התשלום עבור עבודות הפיתוח תחול בתוך 10 ימים מיום קבלת הודעה על מועד תחילת עבודות הפיתוח. הודעה כאמור לא ניתנה, ובהתאם- חובת התשלום מתאיינת. כמו-כן, יש לזקוף לזכות התובע את ששילם בזמנו בסך 3,759$ לידי חברת יו"ש (ת/10 לתצהיר התובע; נספח ח' לתצהיר הנתבעים).
במכתב התשובה של ב"כ הנתבעת, עו"ד עורקבי, מיום 3.3.08, נטען כי תחילת עבודות התכנון מהוות חלק מעבודות הפיתוח, על כן הדרישה לתשלום בשלב זה אינה מופרכת מעיקרה. עוד הוטעם, כי ככל שלא תאושרנה התוכניות על ידי ועדת התכנון, לא יושבו הכספים לתובע, שכן מדובר בסיכון משותף שנוטלים בעלי הזכויות (ת/11 לתצהיר התובע; נספח ט' לתצהיר הנתבעת).
בתגובתו מיום 6.3.08, טען ב"כ התובע כי אין באפשרות הנתבעת להגיש תוכנית אלא אם יש בידה זכויות רשומות בקרקע. עוד ציין כי העסקה מעולם לא הוצגה כעסקת סיכון, לפיה אם לא תאושר התוכנית עלול התובע לאבד את המגרש.
ביום 26.3.08 נתקבלה בידי התובע הודעה מהוועד, לפיה על פי הודעת הנתבעת מיום 24.3.08, בוטלו זכויות התובע במגרש, ומעתה המחזיקה החוקית במגרש היא הנתבעת.


טענות התובע


את תביעתו זו סומך התובע על מספר נדבכים, מכוחם הוא טוען כי אינו חב בתשלום הכנת התב"ע על ידי הנתבעת, מהטעמים הבאים:
חברת יו"ש היא אשר הייתה אמונה על ייזום התוכנית, ומכוח ההסכם שנחתם בינה לנתבעת, חלה חובה זו כעת על הנתבעת. החוזה משית על המוכר את עלויות הפיתוח גרידא על בסיס קוסט + 15%. חברת יו"ש לא דרשה מעולם תשלום נפרד עבור התכנון.
לא זו אף זו, במסגרת הבקשה למתן הוראות בבש"א 1185/07 שהוגשה לבית המשפט, ציינה הנתבעת, בצורה שאינה משתמעת לשני פנים, כי היא זו שעליה מוטלת עלות הכנת התב"ע.
אף אם, כטענת הנתבע, על התובע לשאת בעלויות תשלום הכנת התב"ע, הרי שהתשלום עבור התב"ע מגולם בעלויות פיתוח התשתית, קרי הוא כלול ב- 15% הנוספים, שעל כל רוכש לשאת מעבר לעלויות הפיתוח.
עוד נטען, כי מבחינה מעשית כלל לא ניתן להתחיל בהכנת התב"ע, שכן אין בידי הנתבעת זכויות רשומות בקרקע ואישורים סטטוטוריים מקדמיים, הנדרשים לצורך הכנת התוכנית.
הנתבעת טרם נתנה הודעתה על תחילת עבודות הפיתוח, על כן טרם החל מניין הימים לגביית התשלום עבור הוצאות הפיתוח בהתאם לסעיף 4 לחוזה, כשלשיטת התובע, הכנת התב"ע אינה בגדר עבודת פיתוח.
הנתבעת אף כלל לא הציגה נתוני עלויות. על פי ההסכם מול חברת יו"ש, היא אינה יכולה לנקוב בסכומים כעולה על רוחה, והצגת התחשיב הינה תנאי מוקדם לדרישת התשלום מאת הרוכשים.
בנוסף, הנתבעת מנועה מלטעון, כי אין לייחס חשיבות לסכומים שהעביר התובע לחברת יו"ש.


טענות הנתבעת


התובע לא הוכיח שהנתבעת מחוייבת באמור בחוזה מול חברת יו"ש, וכי היא באה בנעלי החברה לכל דבר ועניין, הגם שחובת ההוכחה רובצת לפתחו. בעובדה שבית המשפט אישר את ההסכם בין חברת יו"ש לנתבעת, אין כדי לתמוך בטענת התובע בנקודה זו, שכן כל שעשתה הנתבעת הינו רכישת זכויות מסוימות מחברת יו"ש כיזם.
אין בפני הנתבעת כל מניעה סטטוטורית להגיש תב"ע לאישור.
עבודות התכנון כוללות בחובן את הליך הכנת התב"ע, אף אם לא צוין הדבר ברחל בתך הקטנה בחוזה ובנספחיו.
הסך השווה ל-15% מעלויות הפיתוח אינו מגלם בחובו את עלויות הכנת התב"ע, כטענת התובע, כי אם נועד לכיסוי עלויות מהנדס, מנהל ואנשי מנהלה, כאמור בנספח הטכני להסכם מול החברה.
כרונולוגית, מהווה הליך התכנון שלב קודם להליכי הפיתוח, על כן דרישת התשלום נעשתה במועד, כדבעי.
באשר לסכומים ששילם התובע לחברת יו"ש, על התובע לפנות בתביעתה לקבלם מידי חברת יו"ש, שכן לא נעשה שימוש בסכומים הללו על-ידי הנתבעת.


דיון


המחלוקת בעיקרה נסבה על פרשנות הסכם המכר מיום 13.5.82 בין החברה לתובע. בעוד התובע טוען, כי עלויות הכנת התב"ע אינן בבחינת עלויות פיתוח ועל כן אין הוא אמור לשאת בהן, אלא הנתבעת, טוענת הנתבעת כי התשלום עבור הכנת התוכנית, מהווה חלק בלתי נפרד מעלויות הפיתוח של היזם, בבחינת חלק אינהרנטי מעבודות הפיתוח.


הדין החל על שטחי יהודה ושומרון


על השטחים המוחזקים ביו"ש לא חל הדין הישראלי, כי אם הוראות הדין הירדני כפי שנתקיימו ביום 7.6.1967, זאת בצד תחיקת הביטחון וכללי המשפט הבינלאומי המנהגי (ר' ע"א 1432/03 ינון יצור ושיווק מוצרי מזון בע"מ נ' קרעאן, פ"ד נט(1) 345, 355; בג"צ 10408/06 קבהה נ' מועצת התכנון העליונה באזור יהודה ושומרון ( 25.9.07).
התחיקה הירדנית הרלוונטית בענייננו הינה חוק תכנון ערים כפרים ובניינים, חוק זמני מס' 79 לשנת 1966 (להלן: "החוק הירדני"), וכן צו מס' 418 בדבר חוק תכנון ערים, כפרים ובניינים, מכוחו הוקמו הרשויות התכנוניות, והוא משמש כצו הבסיסי לנושא תכנון ובניה באיו"ש.


תכנית המתאר (התב"ע)


על תכליתה של תוכנית המתאר עמד בית המשפט העליון בע"א 7654/00 ועדת ערר מחוזית חיפה נ' חברה לבנין הירדן בע"מ פ"ד נז(2) 895, 903, בציינו כי:

"תוכנית המתאר על פי טיבה קובעת נורמות תכנוניות כלליות לגבי האזור שהיא חלה עליו על דרך קביעת מסגרת כללית לפיתוח הקרקע ושימושיה. ההנחה בקביעת מסגרת זו היא כי היא תמולא תוכן פרטני לגבי כל משבצת קרקע המצויה בתחומיה."
קרי, המדובר בהליך תכנוני לפיתוח הקרקע.


הפרק השלישי לחוק הירדני מתווה את סוגי התכניות, לפיהן ניתן ליצור חזון תכנוני. התכנית הרלוונטית בענייננו, היא תכנית המתאר האזורית (ר' נספח ג' לתצהיר הנתבעת), אשר המקבילות לה בדין הישראלי הן תכנית המתאר הארצית ותכנית המתאר המחוזית (ר' ס'49 ו- 55 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965.
על מהותה של תכנית המתאר האזורית ניתן ללמוד מסעיף 15 לחוק הירדני. תכליתה להוות את הבסיס עליו יושתתו התוכניות המתאריות המקומיות, והיא כוללת, בין היתר, הוראות בענייני תעשייה, מסחר, אזורי מגורים, השירותים הציבוריים, השטחים הציבוריים, התוויות דרכים, תקשורת, שירותי מים, חשמל, קווי ביוב וניקוז, סילוק פסולת ותאורה.


כוונת הצדדים בהסכם הרכישה


על רקע האמור, יש להתחקות אחר כוונת חברת איו"ש בהסכם המקורי מול הרוכשים: האם נתכוונה לשאת בעצמה בעלויות הכנת התב"ע, או שמא נטל זה הושת על כתפי הרוכשים בחוזי הרכישה.
סעיף 3(ב) להסכם הרכישה קובע כי: "פרט למחיר הממכר ישא הקונה בהוצאות הפיתוח של התשתית, פיתוח שיעשה בהיקף ובהתאם להחלטת החברה ובתנאים המפורטים בנספח הטכני המצורף להסכם זה.."
על פי הנספח הטכני הוצאות הפיתוח כוללות הן את הוצאות התכנון והן את הוצאות הביצוע, ובסעיף ב' הוסכם כי: "החברה תחייב את הרוכשים ב- 15% מסך כל עלות הפעולות המפורטות בפרק א' ו- ב' ומחיר זה יכלול שרותי בעלי התפקידים הנזכרים בסעיף ג'".
גם למקרא הנספח הטכני עולה כי עבודות הפיתוח כוללות בחובן עבודות של תכנון השכונה, תכנון דרכים, מערכת אספקת מים, ביוב וטהור שפכין, תכנון מערכת חשמל, טלפון תאורה וביצוע מדידות. כן, כוללות הן את עבודות הביצוע לשם הגשמת עבודות התכנון.
כמו-כן, ניתן ללמוד על כוונת הצדדים כי פיתוח הקרקע כולל גם את עבודות התכנון בנוסף לביצוע, מכותרת הנספח הטכני להסכם רכישת המגרש על-ידי התובעים: "נספח טכני לעניין פיתוח הקרקע לחוזה קניה", כשהנספח מפרט בפיתוח 3 שלבים: א. תכנון, ב. ביצוע, ג. גדרי ביצוע התשתית כחלק בלתי נפרד מעבודות פיתוח הקרקע, כשהתכנון עצמו מפרט "5 שלבי" תכנון. מכאן שעבודות הפיתוח כוללות את שלבי התכנון.
הנה כי כן, בפן התכנוני עבודות הפיתוח הן במהותן העבודות הנדרשות לשם גיבושה של תוכנית המתאר. כך עולה מסעיפים א'+ב' לנספח הטכני להסכם הרכישה ומהאמור בסעיף 15 לחוק הירדני.
כך גם בפן הביצועי, עולה מהסכם הרכישה גופו, המגדיר עבודות פיתוח, כעבודות הכוללות את פיתוח המגרש לכדי שכונת מגורים, חיבור המגרש לכל מערכת השירותים החיוניים, כגון חיבור למערכת הביוב, החשמל, המים, הטלפון, הכבישים והמדרכות, וכן התקשרות מול השלטונות המופקדים על התכנון והבניה למען יינתנו היתרים לבניה או למגורים (ר' הואיל רביעי להסכם המכר- נספח ת/1 לתצהיר התובע).
ללמדך, כי כוונתה המקורית של החברה מלכתחילה, היתה לחייב את הרוכשים בעלויות הכנת תוכנית המתאר, במסגרת החיוב הכולל עבור הוצאות הפיתוח. זאת ניתן ללמוד גם מכך שעל הרוכשים לשאת בתשלום עבור שירותי בעלי התפקידים, בין היתר עבור מהנדס האתר שתכליתו לפקח על התכנון והביצוע (ר' סעיפים ב' ו- ג' לנספח הטכני).
מסקנה זו נתמכת גם באמור בבקשה למתן הוראות שהוגשה על ידי המנהל המיוחד ביום 26.4.92, במסגרת הליכי הפירוק (נספח ת/4 לתצהיר התובע), בגדרה נקבע כי: "עבודות הפיתוח וכל הקשור בעריכת תוכניות בנין ערים ואישורן, יבוצע על ידי המשתכנים בפיקוח ובניהול הועד המקומי" (ר' סעיף ב' לבקשה).

ובהמשך: "הוסכם לפני הליכי הפירוק בין החברה ובין המשתכנים, כי עבודות הפיתוח יתבצעו מכספי המשתכנים, ובנאמנות עבורם, תמורת תשלום הוצאות לחברה בשיעור 15% מעלויות התכנון, המדידות, הסימון והפיתוח (לעיל ולהלן: "הוצאות הפיתוח")" (ר' סעיף 2 לבקשה).


גם במסגרת ההסכם שנחתם בין חברת יו"ש ובין הועד ביום 12.7.92 (נספח ת/5 לתצהיר התובע) עוגנה כוונת הצדדים להשית את עלויות הכנת תכנית המתאר על הרוכשים: ""החברה מאשר הסכמתה כי כל עבודות הפיתוח ותכנון ערים בישוב עץ אפרים ימשיכו להתבצע על ידי המשתכנים מכספם ועל אחריותם והוועד המקומי אחראי לביצוע הוראות סעיף זה" (ר' סעיף 2 לבקשה למתן הוראות).
אשר על כן, מכל האמור לעיל עולה, כי עבודות הפיתוח כוללות גם את עבודות התכנון, וכן אני קובעת.


האם בהסכם המכר מיום 19.10.06 מחב' יו"ש לנתבעת, יש כדי לשנות מכוונת הצדדים בהסכם הרכישה של התובע


בסעיף 15.1.5 לבקשה לאישור הסכם המכר מיום 19.10.06 בין הנתבעת לחברת יו"ש בבש"א 1185/07 נקבע כי: "היזם יתכנן על חשבונו את שטחי הישוב שאינם כלולים בתב"ע על ידי רשויות התכנון, יגבה את הוצאות הפיתוח הנדרשות לשם ביצוע עבודות הפיתוח ויבצע את עבודות הפיתוח בשטח הכלול בתב"ע החדשה" (נספח ה' לתצהיר התובע).
נובע מכך, כי בגדר בקשה זו נתכוון היזם, מגיש הבקשה, להשית את עלויות תכנון התב"ע על הנתבעת, היא היזם. בנקודה זו, טוענת הנתבעת כי אין באמור בסעיף זה כדי לחייבה, שכן לא בא זכרו של חיוב זה בגדר הסכם המכר, לו מחויבת הנתבעת בסופו של יום.
אין חולק, כי הבקשה דנן הוגשה לאחר גיבוש הסכם המכר בשנת 2006, ולאחר שלכאורה נהיר היה מכוח חוזה הרכישה המקורי והנספחים המאוחרים לו, כי עלות הכנת התב"ע נכללת בגדר עלויות הפיתוח ורובצת לפתחם של הרוכשים.

אין חולק גם, כי חיוב זה אינו בא לידי ביטוי, לא כל שכן באופן מפורש, במסגרת הסכם הרכישה, שאושר לאחר הגשת הבקשה.
לא למותר לציין כי אישור הבקשה על ידי בית המשפט לא הוגש לעיוני, ומההחלטה שצורפה, הנושאת תאריך 12.7.07, קרי לאחר שהגיש הכונס הרשמי ביום 5.7.07 את עמדתו, לפיה יש לקבל את הבקשה ולאשר את הסכם ההתקשרות עם הנתבעת, עולה כי קיים נוסח מתוקן לבקשה מיום 4.7.07, שאף הוא לא הובא לעיוני.
בנסיבות אלה, על בית המשפט לשוות לנגד עינו את ההסכם הסופי עליו חתמו הצדדים, וממנו הושמטה חובת הנתבעת לשאת בעול התשלום של הכנת תכנית המתאר.
לא זו אף זו, בהתאם לאמור בסעיפים 5 ו- 15 להסכם המכר, התשלום עבור הוצאות הפיתוח מוטל על הרוכשים, והגבייה תיעשה בהתאם להסכם המכר המקורי, שכאמור, משית את עלויות התכנון על הרוכשים, כחלק מהוצאות הפיתוח.


עוד מן הראוי לציין את האמור בסעיף 3.5 להסכם בין הנתבעת לחברת יו"ש, הקובע כי: "הרוכשת (קרי- הנתבעת) מתחייבת כי לאחר התקיימות התנאים המתלים.... וגביית דמי פיתוח מבעלי הזכויות במגרשים תבצע את כל הנדרש כדי להשלים את הפיתוח באדמות הישוב הכלולות בתב"ע ולהגיש את כל המסמכים הנדרשים על מנת לקבל תוקף לתב"ע על יתרת השטח של הישוב ולהשלים את עבודות הפיתוח בחלק זה של הישוב".

לאמור, אף לפי הסכם זה, גביית דמי הפיתוח קודמת לקיומה של התב"ע וללמדך, כי אין ממש בטענת התובע, לפיה תנאי למתן הודעה על מועד תחילת עבודות הפיתוח, הוא קיומה של תב"ע בתוקף, וכי בהיעדר תב"ע בתוקף לא ניתן לקבל היתר כדין לביצוע עבודות פיתוח כלשהן (ולו עבודות התכנון הנדרשות) ואין לגבות כספים עבורן (ר' סעיף 44 לכתב התביעה).

שאלת חוקיות גביית הוצאות הפיתוח מהתובע


לטעת התובע, דרישת התשלום בסך 5,000$ ממנו עבור הוצאות פיתוח, נעשתה בחוסר סמכות, שכן לא היו בידי הנתבעת האישורים הנדרשים לצורך הכנת התכנית, על מנת לבסס דרישה זו.
לטענת התובע, בהתאם לצו 1445 על מנת להתחיל בהליך של הכנת תב"ע באיו"ש נדרש אישורו המוקדם של ראש המנהל האזרחי באיו"ש, בהתאם להוראות סעיף 2 לצו 1445, על מנת שתוכל רשות תכנון לדון בתוכנית וליתן לה תוקף. לאמור, לכשתבקש הנתבעת להגיש את תוכנית המתאר לדיון בפני רשות התכנון ולאישורה, או אז תידרש להציג את אישור ראש המנהל האזרחי. כל עוד בשלבי תכנון גרידא עסקינן- לא נדרש אישורו.
מכיוון שהתוכנית טרם הוגשה לרשויות התכנון, ברי כי טרם הוגש גם אישור משרד הביטחון, כפי הנדרש, וכאמור בתעודת עובד הציבור (להלן: "תע"צ") של שלמה מושקוביץ, מנהל לשכת התכנון המנהל האזרחי באיו"ש: "תנאי לקידום סטטוטורי של תכנית כאמור, הוא אישור משרד הביטחון לקידום הליכי התכנון". אולם אין באמור כדי לאיין את העובדה, כי בטרם הגשת התכנית לאישור נדרש לתכננה ולגבשה, והרי עסקינן בשלב זה, שבצידו עלויות.
עוד מוסיף וטוען התובע, כי הקרקע רשומה כיום בתב"ע ע"ש חברת יו"ש, טרם הועברה בה הבעלות ע"ש הנתבעת, ורישום הבעלות הינו תנאי מקדמי לאפשרות לתכנן תב"ע על הקרקע. ואולם טענה זו נסתרת מיניה וביה מנסח הטאבו בדבר רישום הזכויות (נספח ב' לכתב ההגנה), ממנו עולה כי הבעלות עברה לידי חברת יו"ש ביום 16.4.07, קרי לאחר שאושרה תכנית המתאר האזורית באזורים א' ו- ב' (במהלך שנת 2002- ר' נספח ג' לתצהיר הנתבעת). תנאי נוסף, כעולה מתע"צ האדריכל מושקוביץ, הינו היות הקרקע רשומה בטאבו, למצער, ברישום ראשוני. ואולם תנאי זה, כמפורט בנסח הטאבו, מתקיים בענייננו, אך יוער כי מדובר בתנאי לקידום התכנית, ולא בתנאי לצרכי תכנון, ולפי תע"צ מושקוביץ, מאחר וטרם הוגשה תוכנית, היא גם לא הועברה לאישור משרד הביטחון, כך שנדרשת קודם כל הגשת התב"ע לפני מתן אישור משרד הבטחון.
לאור האמור, הרי שלא הייתה כל מניעה בפני הנתבעת, לדרוש מהתובע את התשלום במועד בו הוא אכן נדרש לצורך תכנון התב"ע.
כמו"כ גם טענת התובע , כי היה על הנתבעת ליתן הודעתה על תחילת עבדות הפיתוח 10 ימים בטרם תחילת הליכי הגבייה התמלאה, שהרי, עצם דרישת התשלום הינה בבחינת "הודעה", כשבדרישה הראשונה, במכתב הנתבעת מיום 10.10.07, ניתנו לתובע 30 ימים להעברת התשלום, ובמכתבה מיום 2.1.08, אף נתנה לו אורכה נוספת בת 14 ימים (ר' נספחים ת/7-ת/8 לתצהיר התובע).
אשר לתשלומים ששילם התובע לטובת הוצאות הפיתוח, הנתבעת לא חולקת על טענת התובע בסעיף 31 לסיכומיו, כי הוא העביר לחשבון הנאמנות של חברת יו"ש 116,922 ₪ לטובת עבודות הפיתוח, שהיה שווה ערך לסך של 3,759$, אולם היא טוענת כי סכומים אלו לא הגיעו לידיה אלא לכל היותר לחברת יו"ש, על כן על התובע להפנות טענותיו להחזר התשלום נגד חברת יו"ש. (במאמר מוסגר אציין כי הפער בין הסכומים הללו, שאינו מתיישב עם חישוב הפרשי שער הדולר, לא הוסבר לביהמ"ש ע"י מי מהצדדים, הגם שאף אחד מהם לא חלק על הסכומים הללו, אך ייתכן כי פער זה משקף את שינויי החלפת המטבעות בין שקל ישן לשקל חדש).
אין בידי לקבל טענה זו, שכן התובע, כרוכש, הרי העביר כספים שנדרשו ממנו בסמוך לחתימת הסכם הרכישה המקורי (נספח ת/2 לתצהיר התובע) ובכך מילא חובתו בתשלום זה. טענת הנתבעת, כי כספים אלו ירדו לטמיון, אינה מתיישב עם שורת ההיגיון, ואין בה כדי לאיין את ביצוע התשלום האמור ע"י התובע. מאידך, אם לא נעשה שימוש בכספים, הרי שהם שוכנו בנאמנות על מנת שיובטחו זכויות הרוכשים בהתאם להוראות סעיף ז' לנספח הטכני להסכם המקורי, ואם נעשה בהם שימוש לצורך פיתוח אזורים א' ו- ב', הרי שאין לענוש את על כך התובע שמגרשו באזור ג'. התובע שכאי לכך שהתשלום ייזקף לזכותו עבור הוצאות פיתוח למגרשו באזור ג. כמו-כן, מרוח הסכם המכר מיום 19.10.06 – ת/6, בין חברת יו"ש לנתבעת, עולה כי הנתבעת אחראית על הפיתוח לרבות גבייתן, משכך עליה גם להסתמך ולהביא בחשבון את הכספים ששילם התובע לחברת יו"ש על חשבון הוצאות הפיתוח עבור מגרשו בפרוייקט.
אם סבורה הנתבעת כי כספים אלו לא הועברו לידיה, ולא נעשה בהם שימוש לצרכי פיתוח איזור ג', עליה (ולא על התובע) לפנות כדי למצות זכויותיה מול חברת יו"ש, שכן חזקה היא, כי הסכם המכר מיום 19.10.06 בין הנתבעת לחברת יו"ש מעגן כדבעי את זכויות הרוכשים, לרבות הכספים ששילמו, ולא נתכוון לאיין או לקפח זכות מזכויות הרוכשים.
אשר על כן, סבורני כי יש לזקוף לזכות התובע את הסכומים ששילם על חשבון עבודות הפיתוח (שעל שווים, כאמור, אין מחלוקת), ולקזז את הסכום המגיע ממנו עד להגשת כתב התביעה מהסך של 116,922 ש"ח ששילם.


הסכום שעל הרוכש לשאת על פי ההסכמים


לטענת התובע בהתאם לנספח הטכני בהסכם המקורי, שיטת חישוב עלויות הפיתוח תיעשה על פי תחשיב של קוסט + 15%. מנגד טוענת הנתבעת כי פרשנות זו הינה סילוף האמור בנספח הטכני, שכן לדידה, חברת יו"ש ביקשה לגבות סך של 15% מעלות התכנון, כשמחיר זה מגלם בחובו את שכרם של מהנדס האתר, רכז הבנייה ואנשי מנהל, אך לא ניתן לטעון, לשיטתה, כי במסגרת אותם 15% מעלויות הפיתוח, מגולמת גם עלות הכנת התב"ע.
עיון בנספח הטכני, המפרט את שיטת העלות מלמד, כי כוונת חברת יו"ש בהסכם המקורי הייתה להשתית שיטת תשלום של קוסט +: "תכנון וביצוע העבודות יעשה בשיטת עלות + (+ cost), ובהמשך: "החברה תחייב את הרוכשים ב- 15% מסך כל עלות הפעולות המפורטות בפרק א' ו- ב' (קרי- עלויות התכנון והביצוע) ומחיר זה יכלול שרותי בעלי התפקידים הנזכרים בסעיף ג'".

הווה אומר- כוונת החברה הייתה לחייב את כל הרוכשים בסך כולל של כל עלויות הפיתוח + 15% ממנו (קוסט + 15%), כשכל רוכש ישא בחלקו היחסי מסכום זה.
פרשנות הנתבעת, כי עלות התב"ע אינה כלולה ולכן מחייבת תשלום נוסף, אינה מתקבלת על הדעת בראי האמור, שכן היא סותרת לא רק את הוראותיו המפורשות של החוזה המקורי, אלא גם את טיעונה שלה. שהרי, מחד טוענת הנתבעת כי הכנת התב"ע הינה בבחינת "תכנון" ועל כן היא בבחינת "הוצאת פיתוח", ומאידך טוענת כי עלויות התכנון אינן כוללות את עלויות הכנת התב"ע. ברי, כי לא ניתן לאחוז בחבל בשני קצותיו, ומשקבעתי כי עפ"י ההסכם והנספח הטכני, עבודות הפיתוח כוללות בחובן את העמל בגין תכנון התב"ע, הרי שגם התשלום עבור עלויות הפיתוח כולל את עלות הכנת התב"ע.


אשר לסכום שעל התובע לשלם:

במכתביה לתובע, העמידה הנתבעת את סכום עלויות הפיתוח על סך של 55,000$. לא נהיר מכוח מה קבעה הנתבעת את הסכום כאמור, כשהליכי הפיתוח עודם בראשיתם, בהכנת התב"ע בלבד, וטרם הסתיימו. הנתבעת לא תמכה אומדן עלות זו בחוות דעת מומחה, לא הוכיחה ביסוס לדרישת סכום זה, ועולה חשש שמא הקביעה נעשתה באופן שרירותי, ושלא עפ"י הוראות ההסכם המקורי, שהנתבעת מחויבת לאופן הליכי הגבייה שנקבעו בו. מכל מקום, הנטל להוכחת עלויות הפיתוח מוטל על הנתבעת, והיא לא הרימה אותו.


כמו-כן, דרישת הנתבעת מהרוכשים תיעשה על פי התקדמות שלבי ביצוע עבודות הפיתוח, בהתאם לאמור בסעיף (ו') לנספח הטכני: "מחיר העלות ישולם על ידי הרוכשים בהתאם להתקדמות העבודה בתשלומים שיהא בהם כיסוי מתאים לחברה בשלבי ביצוע עבודות הפיתוח, והכל לפי דרישת כתב שתימסר לקונה על ידי החברה בכל עת", לאמור: אין הנתבעת רשאית לגבות תשלום מראש עבור כל עבודות הפיתוח בכללותן, אלא עליה לעשות כן בהתאם לקצב התקדמות העבודות, על מנת לקבל כיסוי מתאים להוצאות הצפויות.

בעניינו, בשלב זה דובר רק על עלויות הכנת התב"ע באזור ג'. על פי התחשיב בנספח ת/20 לתצהיר התובע, העלות עבור כל רוכש עומדת על סך של 13,945 ₪ למגרשים באזור ג'1 וע"ס 15,562 ₪ למגרשים באזור ג'2, כשלא ברור באיזה מהם ממוקם מגרש התובע.


שיטת התחשיב נעשתה בתוספת של 10% הוצאות בלתי צפויות ובתוספת של 15% עבור רווח יזמי. לפיכך יש לקזז את הסכום המגיע מהתובע עד הגשת התביעה בהתאם למיקום מגרשו מהסכום הכולל שהעביר התובע בזמנו לטובת הוצאות הפיתוח, כשיתרת הסכום תיזקף לזכותו לכשיידרשו תשלומים נוספים על חשבון עבודות הפיתוח, שייגבו בעתיד בהתאם להתפתחות עבודות הפיתוח, ולהוראות ההסכם המקורי.


לסיכום


כחלק מעלויות הפיתוח, על התובע לשאת בעלויות הכנת התב"ע, בהתאם לאזור בו מצוי מגרשו (ג'1/ג'2), שכן לא הוכח בפניי ביצוע שלבים נוספים בעבודות הפיתוח.
אין חולק כי התובע כי הוא העביר לחשבון הנאמנות של חברת יו"ש סך של 116,922 ₪ לטובת עבודות הפיתוח, שהיה שווה ערך לסך של 3,759$, אותו שילם מראש.
אשר על כן, אני מקבלת את התביעה וקובעת, כי מאחר והתובע הפקיד הוצאות עבור הפיתוח, הנתבעת אינה זכאית לבטל את החוזה, ועל כן הודעת ביטול החוזה ששלחה הנתבעת לתובע- מבוטלת.
אני מחייבת את הנתבעת בשכ"ט ב"כ התובע בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובנוסף בהוצאות המשפטבתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום המלא בפועל.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סעד שלילי

  2. פיצול סעדים

  3. סעד מן היושר

  4. סילוק סעד על הסף

  5. מבחן הסעד המבוקש

  6. עקרון הסעד החלופי

  7. בקשה לפיצול סעדים

  8. היתר לפיצול סעדים

  9. פסיקת סעד שלא נתבקש

  10. סעד הצהרתי המרצת פתיחה

  11. סעד הצהרתי לבעלות על רכב

  12. סעד שלא נתבקש בכתב התביעה

  13. התיישנות תביעה לסעד הצהרתי

  14. טופס פתיחת הליך - קוד סעדים

  15. סעד מנהלי ואזרחי בתביעה אחת

  16. פיצול סעדים בבית הדין לעבודה

  17. סעד כספי במסווה של סעד הצהרתי

  18. תביעה לסעד הצהרתי לבטל חוזה מכר

  19. סעד הצהרתי בהעדר ניקיון כפיים

  20. ערעור על מחיקת סעדים בכתב תביעה

  21. תביעה של ביטוח לאומי למתן סעד כספי

  22. שיקולי בית המשפט במתן סעד הצהרתי

  23. סעד הצהרתי בכפוף לתשלום סכום כסף

  24. סעד הפסדי השתכרות בבית הדין לעבודה

  25. פיצול הדיון בין סעד הצהרתי וסעד כספי

  26. סעד הצהרתי בבית משפט לפי חוק ההתנתקות

  27. סעד הצהרתי בעלות על דירה במזרח ירושלים

  28. סעד הצהרתי כאשר ניתן לבקש סעד ממשי כספי

  29. חוסר התאמה בין הסעד העיקרי לבין סעד ביניים

  30. בקשה למתן סעד הצהרתי בדבר זכויות חתימה בחברה

  31. בקשה להחלפת פקידת סעד בבית המשפט לענייני משפחה

  32. האם אפשר לתבוע סעד כספי בביהמ"ש לעניינים מנהליים ?

  33. בית המשפט לא יפסוק לטובת התובע סעד שאותו הוא לא ביקש

  34. תביעה חוזית לאכיפת חוזה, למסירת חזקה בדירה ולסעד כספי

  35. סעד שיצהיר על אחריות באופן אישי לחובות החברה לפי פסק דין

  36. לא דנים בתביעת "סעד הצהרתי" אם ניתן להגיש "תביעה כספית"

  37. בקשת סעד של ביטול בחירות למועצת רשות מקומיות ולראש הרשות

  38. סעד הצהרתי לפיו על חברת הביטוח להמשיך ולשלם תגמולי ביטוח בעתיד

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון