תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול לבניין מגורים

תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול שהתובעת מספקת לטענתה לבניין מגורים בן 122 דירות ברחוב יפו 212 בירושלים, ושהנתבעים הם חלק מבעלי הדירות בבניין.



הליך זה אינו ההליך הראשון שמנהלת התובעת כנגד דיירים אחרים בבניין, ובהליך קודם ת.א. 6420/07 (להלן: פס"ד מאור") פסקה כב' השופטת מלכה אביב, כי על דיירי הבניין שנתבעו לשלם את שירותי ההחזקה והניהול, וזאת בין אם מכוח דיני החוזים ובין אם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. יוטעם כי הנתבעים לא היו צד להליך זה.




על פסק דין זה ערערו אותם דיירים וערעורם נדחה בע"א 5164-12-10 וכב' השופט נועם קבע כדלקמן:

"לאחר ששקלתי את מכלול טיעוני הצדדים, שהועלו בעיקרי הטיעון וכן במהלך הדיון, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור ולהדחות ולו מן הטעם שהמערערים חבים בתשלום עבור שירותי ההחזקה בבנין, לרבות שירותי השמירה מכוח הסכם מכללא עם המשיבה, ולחילופין מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. באשר למעמדה של המשיבה, צדק בית משפט קמא במסקנתו, לפיה ממכלול הראיות עולה, כי המשיבה באה בנעלי רזידנס, אשר באה בעבר בנעלי מבוא ירושלים, כחברה המספקת את שירותי ההחזקה והניהול בבניין. בכל הנוגע ליריבות שבין המשיבה לבין המערערים הרי שמקורה בדיני החוזים. גם אם חלק מבעלי הדירות, וביניהם המערערים אינם חתומים על הסכם השירותים, או על הסכם כלשהו עם המשיבה או עם חברות הניהול שקדמו לה, הרי שצדק בית המשפט קמא במסקנתו לפיה קיים הסכם מכללא בין כל בעלי הדירות, ובכללם המערערים, לבין המשיבה, אשר מספקת את שירותי הניהול בבניין מאז שנת 2002, בתמורה לתשלום שמועבר לה על ידי מרבית בעלי הדירות. למעלה מן הנדרד אעיר, כי אף במקרה שבו לא היה קיים הסכם מכללא כאמור, היה מקום לחייב את המערערים בתשלום השירותים שמעניקה המשיבה וזאת מכוח דיני עשיית העושר ולא במשפט, כפי שצויין על ידי בית המשפט קמא; זאת, הואיל והמערערים נהנים מזה שנים משירותיה של המשיבה הניתנים לכל בעלי הדירות, אשר על כן, חבים המערערים בתשלום עבור שירותיה של המשיבה, כאמור בפסק דינו של בית משפט קמא".



הנתבעים שבפני חולקים הן על מסקנותיו המשפטיות של בית המשפט המחוזי, אך גם טוענים כי התשתית העובדתית שהונחה בפני שונה מזו שהונחה בפני בית משפט השלום בהליך 6420/07, ומשכך הם עומדים על דחיית התביעה.


רקע עובדתי והמחלוקות בין הצדדים:


הבניין הוסב בשנת 1994 לבניין דירות על ידי חברת מבוא ירושלים בע"מ והיא מכרה את רוב הדירות בבניין לרוכשים שונים. ככלל, החתימה חברת מבוא ירושלים את רוכשי הדירות, במועד החתימה על הסכמי הרכישה על הסכם שירותים שכלל נספחים ובו נקבע אלו שירותי ניהול חברת מבוא ירושלים תספק לדיירי הבניין ומה יהיה שכרה וכמה תוכל לגבות בגין קרן שיפוצים. בין היתר, נקבע בהסכמים כי השירותים כוללים "..ניהול, תפעול, תיקון, אחזקה שוטפת, תאורה, מיזוג אויר, ניקיון, שמירה ...". עוד נקבע בהסכמים כי חברת מבוא ירושלים תוכל להעביר את זכויותיה על פי שיקול דעתה הגמור והבלעדי לצד ג' או שביצוע הניהול עצמו יהיה על ידי מתחזק.




הנתבעים לא רכשו את הדירות ישירות מחברת מבוא ירושלים אלא מצדדים שלישיים, וזאת לאחר ששכרו אותן במשך מספר שנים, מאותם צדדים שלישיים.




במקביל למעבר של הנתבעים משוכרי דירות לרוכשי דירות, העבירה חברת מבוא ירושלים בע"מ בשנת 1994 את שירותי הניהול בנכס לחברת רזידנס (1994) בע"מ, ובשנת 1999 הועברו שירותי הניהול לחברת רזידנס 212 בע"מ (להלן: " חברת רזידנס").
חברת רזידנס תבעה מהנתבעים שבפני בת.א. 11345/04 שכר דירה ודמי החזקה וכל טענות הנתבעים כנגד דרישות אלו נדחו. כב' השופטת שירלי רנר קבעה כי, הנתבעים מחויבים בתשלום דמי ההחזקה מכוח הסכמי השכירות, ומכאן שקיימת הכרעה שיפוטית בין הצדדים כי חברת רזידנס נתנה שירותי ניהול לבניין.




התובעת טוענת כי בשנת 2002 העבירה חברת רזידנס את התחייבויותיה וזכויותיה לתובעת, וזאת מכוח הסכם בעל פה, ושהתובעת ביצעה את כל שירותי ההחזקה והניהול בבניין. כאמור בפתח פסק הדין, בית המשפט המחוזי אישר את קביעת בית המשפט השלום, ולפיה אכן התובעת היא חברת ההחזקה בבניין, אך הנתבעים חולקים על טענה זו וטוענים כי הזכויות לא הומחו לתובעת כדין.




אין חולק כי לדיירי הבניין היו טענות שונות כנגד חברות הניהול וכנגד גובה דמי הניהול שנגבו מהם. בחודש אוגוסט 2005 כונסה אסיפה כללית של בעלי הדירות בבניין ונציג התובעת השתתף אף הוא בישיבה. במסגרת אסיפה זו הוחלט למנות נציגות, אשר תגבה סכום חד פעמי של 100 ₪, ותמנה רואה חשבון אשר יגיש חוות דעת בעניין הדו"חות הכספיים של המשיבה. בסופו של דבר הוגשה חוות דעת על ידי עורך דין אמיר דהאן, ובה נטען כי חלק מהתשלומים שנגבים מהדיירים הם לצורך הפעלת מלון בבניין, ולא לצורך מתן שירותי ניהול בהתאם להסכם.




הנתבעים טוענים כי בעקבות חוות דעת זו קראה נציגות הדיירים לדיירים לא לשלם לתובעת יותר דמי ניהול. יחד עם זאת, הנתבעים עצמם לא טוענים כי דמי הניהול הועברו מאותו מועד לידם, לא טוענים כי הניהול של הבניין היה בפועל על ידי מי מטעמם. למעלה מכך, הנתבעים עצמם טוענים כי רק בשנת 2011 ( כשלוש שנים לאחר הגשת התביעה שבפני) הצליחו "לסלק" את התובעת מהבניין.




בעניין זה יוער כי בית המשפט המחוזי אישר את קביעותיו של בית משפט השלום בעניין מאור ולפיו לתובעת מעולם לא נמסרה הודעה רשמית על הפסקת שירותיה, בין אם בהתאם לחוק המקרקעין ובין אם בהתאם להוראות הסכם השירותים.




להשלמת התמונה יצוין כי בהליך בעניין מאור הסכימו הצדדים למינוי מומחה מוסכם - עו"ד גיורא דבל בדבר עלויות הניהול בבניין. הצדדים בהליך שבפני הסכימו כי חוות דעת זו תוגש בהסכמה, וזאת בניגוד לחוות הדעת של עו"ד דהאן שלא הוגשה בהסכמה אלא מטעם הנתבעים לבדם. על פי חוות דעתו של גיורא דבל ניתן היה לחסוך כ-5,000 ₪ לחודש לכלל הבניין אילו היו הדיירים מנהלים את הבניין בעצמם.
בנוסף לתביעה לדמי ניהול ואחזקה, שהיא התביעה המשמעותית כספית, טוענים התובעים כי הייתה נזילה בדירה 912 כתוצאה מרטיבות בדירת הנתבעים שמעליה, והם שנשאו בעלויות התיקון. בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי שלחו אנשי מקצוע מטעמם שתיקנו את הנזק אך בסיכומיהם זנחו טענה זו.


דיון והכרעה:


לאחר שבחנתי את כלל טענות הצדדים, שמעתי את העדים הרבים שהובאו מטעמם ועיינתי בראיות שהוצגו בפני הרי שדין התביעה להתקבל.




אפתח ואזכיר כי כבר נקבע במסגרת פסק דין חלוט שניתן כנגד הנתבעים, שחברת רזידנס הייתה חברת הניהול בבניין. הנתבעים טענו בפני כי חברת רזידנס לא המחתה את זכויותיה לתובעת, וזאת לאחר שנתגלו סתירות בין גרסאות מנהל התובעת לבין גרסאות מנהל חברת רזידנס, בשאלה אם שולמה או לא שולמה תמורה כנגד המחאת הזכויות. לא מצאתי בטענה זו ממש, שכן אף כי יתכן שמנהלי שתי החברות ביכרו להסתיר את פרטי ההתקשרות מבית המשפט, הרי שדה פקטו חברת רזידנס הפסיקה לקבל כספים בגין מתן שירותי הניהול, הפסיקה לתת שירותי ניהול והעבירה את השרביט לידי התובעת. ברי לכל כי העובדה שמנהל חברת רזידנס הצהיר פעם אחר פעם כי המחה את הסכם הניהול לידי התובעת, מונעת ממנו בעתיד לתבוע דבר בעניין זה. מכאן שזכויותיה של חברת רזידנס בבניין הומחו כדין ובהתאם להוראות סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים תשכ"ט – 1969, לא נדרשה הסכמה של מי מהדיירים לכך.




גם הנתבעים עצמם מודים כי שירותי הניהול בבניין ניתנו עד לשנת 2011 על ידי התובעת, ויעידו על כך המאמצים שהתובעים טוענים שנקטו בהם כדי לפנות את התובעת מהבניין. מכאן שאין אני נדרשת להכריע בשאלה אם מדובר בהסכם מכללא, כפי שניתן היה לקבוע וכפי שנקבע בעניין מאור, ובין אם מדובר בעשיית עושר ולא במשפט. בפועל הנתבעים קיבלו את שירותי הניהול מהתובעת במשך שנים ארוכות ולא מגורם אחר.




בניגוד לטענות הנתבעים, אשר נציגם היה חבר גם בנציגות שהוקמה באוגוסט 2005, הרי שלא הוצגה בפני כל ראיה כי הדיירים בבניין החלו לשלם דמי ניהול או ועד בית לנציגות, ולא הוצגה כל ראיה לכך שהנציגות היא שנשאה בעלויות החזקת הבניין ובמתן שירותים לדייריו.




נותר על כן לבחון את טענותיהם החלופיות של הנתבעים ולפיהן סכום התביעה לא הוכח או שהינו מופרז.
ראשית טוענים הנתבעים כי בית המשפט המחוזי שגה כאשר התעלם מהוראות סעיפים 58 ו-62 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 אשר מונעות הטלת הוצאות על דייר ללא הסכמתו ומכאן שאין לחייבם אלא בגין "החזקה תקינה" שהיא "שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". אין בידי לקבל טענה זו שכן בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות המקובלות גם על פי נוהג, ומכל הראיות שהוצגו בפני, ובשים לב לפסק הדין הקודם שניתן כנגד הנתבעים, עולה כי נתגבש נוהג בבניין זה לשאת בכל ההוצאות המפורטות בהסכמי הניהול. מכאן שלא מדובר בחיוב שהוטל בניגוד לתקנון או להסכמת הנתבעים, אלא מכוח הסכמי הרכישה והסכמי הניהול, ובהתאם לפסק דינה של כב' השופטת רנר, אשר הפך לחלוט.




התובעת טענה בכתב התביעה כי על הנתבעים לשלם לה סך של 473,655 וזאת בהתאם לטבלה שבסעיף 10 לכתב התביעה. מדובר בנתבעים שהיו הבעלים של 6 דירות בבניין במועדים הרלבנטיים. בין דירות 903,905, ו-1001 התביעה היא מיום 1.8.02 ועד ליום 31.12.07; בגין דירה 910 התביעה היא מיום 1.8.02 ועד ליום 30.9.06; ובגין דירות 805, 806 התביעה היא מיום 1.5.05 ועד ליום 30.9.06.




סכומים אלו מבוססים על חוות דעתו של עו"ד דבל, אשר הוגשה כזכור בהסכמה. הנתבעים טוענים כי חוות דעתו של עו"ד דבל שגויה, אך הם לא ביקשו לחקור אותו בעניינה, ואילו את חוות דעתו של עו"ד דהאן, שעליה הם מתבססים, הגישו כנספח ולא כחוות דעת לתיק. מכאן שלא מצאתי כי יש ממש בטענה שסכומים אלו הינם שגויים מיסודם. כאמור, עו"ד דבל קבע כי ניתן היה לחסוך כ- 5,000 ₪ לחודש בכלל הבניין אילו הדיירים היו מנהלים אותו בעצמם, אך מסכימה אני בעניין זה עם כב' השופטת אביב כי מדובר בחסכון שולי, וראוי כי כל חברת ניהול תרוויח מעבודתה. מכאן שהתשלומים שהתובעת דורשת אינם חורגים כלל מהסכום שראוי לדרוש בגין שירותים אלו.




עוד טוענים הנתבעים כי התובעת ניהלה גם מלון בבניין והעמיסה על דיירי הבניין את עלויות ניהול המלון, כגון פקידי קבלה ומנהל חברת הניהול. התובעת הכחישה כי ניהלה מלון, וטענה כי היא אחראית להשכרת הדירות בבניין, על פי בקשת בעלי הדירות, והדבר הינו חלק משירותי הניהול השוטפים. בחקירה הנגדית התברר כי מדובר גם בהשכרה לימים בודדים ואף לשעות ספורות. כלומר בפועל התובעת מנהלת מלון, אך לא מצאתי כי ההוצאות שהיא מוציאה בגין כך הינן חריגות או שדיירי הבניין לא נהנים מהשירותים שהתובעת מספקת גם בעניין זה. כך למשל, הטענה שהנתבעים לא זקוקים לשירותי שמירה, ושהתובעת למעשה מעסיקה פקידי קבלה למלון אין בה ממש. כפי שציין בית המשפט המחוזי, התובעת הייתה מחויבת במתן שירותים אלו על פי הסכמי הניהול והם חלק ממכלול השירותים שנתנה מאז הסבתו של הבניין למגורים בשנת 1994, ומכאן שבעניינים של הנתבעים מדובר בהסכם מכללא.




מכאן מסקנתי כי התובעת הרימה את הנטל והוכיחה את ערכי הקרן שהיא תובעת.




התובעת טוענת כי יש להטיל ריבית חריגה על חיוב זה, וזאת מכוח ההסכם בכתב. היות והסכמה זו אינה הסכמה מכללא ואף אינה קשורה בעשיית עושר, הרי שאסתפק בעניין זה בקביעת הפרשי הצמדה וריבית כדין. על כן הנתבעים ישלמו את הסכומים המפורטים בטבלה שבסעיף 10 לכתב התביעה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום האחרון של כל שנה אזרחית, בגין כל שנת חוב, ועד התשלום בפועל.




בנוסף הנתבעים ישאו בעלות תיקון הנזילה בדירה 912 בסך של 7,500 ₪. אף כי הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי הם שנשאו בעלות התיקון, הרי שלא הציגו כל ראיה בעניין זה, וזנחו טענה זו בסיכומיהם. מכאן שאני מקבלת את דרישת התובעת לפיצוי בסכום דנן וקובעת כי הוא ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום 13.2.07 ועד התשלום בפועל.




לעניין ההוצאות, הרי שראוי היה כי הנתבעים ישקלו אם לעמוד על מכלול טענותיהם בתיק זה וזאת בשים לב להליכים המשפטיים והלא משפטיים שהתנהלו בין הצדדים או חליפיהם. ערה אני לכך שכב' השופטת אביב פסקה כנגד כל אחד מן הדיירים בהליך שהתנהל בפניה סך של 4,500 ₪. לטעמי סכום זה הינו נמוך ואין בו כדי לשקף את ההוצאות שהיו בפועל בהליך זה. הנתבעים על כן ישאו ביחד ולחוד בהוצאות האגרה בתיק זה, וכן ישאו בשכר טרחת בא כוח התובעת בסך של 25,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פחת על בניינים

  2. חריגה מקו בניין אחורי

  3. תביעה לפינוי מחסן בבניין

  4. קומה מפולשת בבניין משותף

  5. החוק מאפשר הקלות בגובה בניין

  6. התנגדות דיירים להגבהת הבניין

  7. מהו חדר טרנספורמציה בבניין

  8. חדירת מי גשמים לבניין משותף

  9. בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

  10. בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

  11. הסכמים בין דיירי הבניין לגבי הגג

  12. האם אפשר לגור בבניין ללא טופס 4 ?

  13. ערר על בקשה הכוללת הקלה לבניית בניין

  14. התנגדות לחריגה של קווי בניין למדרכות

  15. בקשה לשינוי קווי בניין אשר נקבעו בתכנית

  16. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה להקמת בניין

  17. הסתרת אור ואוויר עקב בניית בניין קומות

  18. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבניית בניין חדש

  19. שינוי קווי בניין והעברת זכויות מקומה לקומה

  20. תביעה נגד חברה שהתקינה מעלון נכים בבניין

  21. נשירת אריחי החיפוי של חזיתות בניין משותף

  22. הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

  23. עתירה שלא להתחיל בבניית מדרגות בחזית הבניין

  24. בקשה לביצוע תוספת בנייה על גג בניין בתל אביב

  25. מעצר על סמך קלטות מצלמות אבטחה בבניין מגורים

  26. אי אכלוס בניין עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי

  27. ערר הנוגע לאישור תכנית שמטרתה שינוי בקווי הבניין

  28. התנגדות לבניית בניין "שונה" משאר הבניינים בסביבה

  29. הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

  30. תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול לבניין מגורים

  31. הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד

  32. בקשה להקים בניין ובו יחידת דיור אחת בחלק העורפי של המגרש

  33. פניה למנהל האגודה לתרבות הדיור בנוגע לסוגיות בבניין מגורים

  34. בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף

  35. כתנאי להיתר בניה נדרש לצבוע את הבניין כולו בגוון הצבע המקורי

  36. נטען כי באישור התוכנית הוצג מצג מטעה לעניין מספר היחידות בבניין

  37. תביעה בטענות להתרופפותם של אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בתל אביב

  38. הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר / הקלה בבניה שלא תואמת תכנית

  39. המשכיר לא גילה לשוכרים כי בבניין יתחילו שיפוצים לפני שנכנסו לדירה

  40. ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון