שאלת הזכות לקבל גם את שווי הזכויות בחצר הסמוכה לבית אשר פונה

שאלת הזכות לקבל גם את שווי הזכויות בחצר הסמוכה לבית אשר פונה

הצדדים אף הסכימו על שווי השימוש בחצר – 170,000 ₪, ופסק דינו של בית המשפט עתה יתמקד במישור זה.


2. מסגרת הדיון – עיקר וטפל

קודם שאתייחס לטענות רבות ושונות שמצאו באי כוחם הנכבדים של הצדדים לפרט, נמצא לתת ביטוי לכך שבפני בית המשפט שתי נקודות מהותיות, טענות דיוניות, בהן בקשו להיאחז, בעיקר, התובעים, וטענות שלטעמי מעמדן בנסיבות העניין משני יחסית, ושהתמקדו באופן השימוש, ככל שנעשה על ידי הנתבעת בחצר, הגדר שנבנתה סביב החצר, הפתח מביתה לחצר זאת, חוקיות בנייתם של אלה וכדומה. ומן הכלל אל הפרט.



חוזה השכירות, שנחתם בשנת 1954 הינו סטנדרטי בעיקרו, ובו מוגדר המושכר כדירה בת שני חדרים, פרוזדור, מטבח וחדר נוחיות. אין לחצר ביטוי בהסכם זה.




עם זאת, בשלב כלשהו בעבר, הוצמדה החצר לדירת הנתבעת. בנקודה זאת כבר אקדים ואציין שלבית המשפט תחושה קלה של אי נוחות מכך שבתצהירי התובעים (המקורי והמשלים) אין לכך ביטוי מספק, אך, מכל מקום, ציין בהגינותו נציג התובעים עת נחקר בבית המשפט כי: "האפוטרופוס שנים אחדות לפני שנרכש הנכס על ידי ועל ידי שותפי יזם את הרישום של הבית המשותף כאשר לדירות של קומת הקרקע הוצמדו גינות" [עמוד 18 שורות 1 עד 2 לפרוטוקול]. בהמשך אף חזר ואישר כי: "אני זוכר שהייתה הצמדה, אני לא זוכר מה היה השטח. השטח כתוב בנסח הרישום ..." [עמוד 20 שורה 14 לפרוטוקול]. אמת, בהמשך בוטלה ההצמדה, אך נעשה הדבר כבר על ידי התובעים דנן, לאחר שרכשו את החלקה ותכננו את החלקה במטרה להביא להריסת הבית לצורך בנייתה המחודשת על ידי היזמים [ראה, בפרט, בעמוד 20 שורות 12 עד 14 לפרוטוקול].


אלה הן שתי הנקודות המהותיות העיקריות, והגם שאתייחס גם לטענותיהם האחרות של הצדדים, ראוי, לטעמי, לראות בהן בסיס מרכזי לפסיקת בית המשפט.

ג. במישור הדיוני בפני בית המשפט טענות שמקורן בעיקר, בתובעים, לפיהן אין לסוגיה שנותרה להכרעה ביטוי בכתב ההגנה ומכאן, שעל הפרק, על פי הנטען, הרחבת חזית אסורה, וכי בחוות דעת שצירפה הנתבעת עצמה ושמקורה בשמאי ביר, העריכו הם את הנכס, בהתבסס, מן הסתם, על דברי הנתבעת עצמה, בהתעלם מכל חצר אפשרית (ונכון הדבר – ראה חוות דעת השמאי ביר בפרט, בסעיפים 4.3 ו – 4.5). עם זאת יצוין כבר בשלב זה, שבסעיף 5.2 לחוות הדעת נזכרת גם החצר וכי לפחות במועד בו הוכנה אותה חוות דעת, 7.11.2007, הייתה חצר זו צמודה לדירת הנתבעת.



וכאמור לעיל, בפני בית המשפט גם עדות הנתבעת וחקירתה הנגדית שביקשו ללמד על השימוש שנעשה בחצר, על כך שגודרה, הפתח שנפתח בה ועצם ריצופה כראיות שיש בהן כדי לבסס את חזקתה בחצר, ומשום תימוכין בטענתה המהותית העיקרית המתבססת על הצמדת החצר.


3. הצמדת החצר



לתפיסתי כאמור, העובדה שהייתה החצר צמודה לדירת הנתבעת מהווה את אחת מעמודי התווך למסקנותיו הנדרשות של בית המשפט, שצודקת הנתבעת שיש לראות את החצר על שוויה, ככאלה שהזכויות בה היו, אכן, בידיה, וממילא, לאחר שפונתה, זכאית היא ששוויה ייכלל בחשבון לפיו תפוצה לאחר שפונתה.




כלל ועיקר. זכויות הצמודות לבעל הזכויות העיקרי הן זכויות שמעמדן, לפחות, מעין קנייני, אם לא מעבר לכך, ויש לראותן כבעלות אותו מעמד כמו הזכויות העיקריות (הכוונה, לדירה גופא). סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 קובע כי "עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה..".


אף הפסיקה בעניין אמרה את דברה :–

כאשר מתארים דירה פלונית בבית משותף בצורה הניתנת לזיהוי בוודאות, בין על ידי ציון מספר תת החלקה רשום ובין בצורה אחרת, הרי כאילו כללת בדירה את החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, באשר אלה כרוכים ביחד מכוח הסעיף 55(ב); אלא אם באות הסכמה והוראה מפורשת על כוונה והסכמה לנתק את החלק של הרוכש המשותף והצמוד; והטוען כך עליו הראיה... אף תוך פרשנות, כי רכוש משותף שהוצמד לדירה אינו הופך עובדתית לחלק הדירה, הרי לכל הדעות חלות עליו ההוראות החוקיות החלות על הדירה. וכל עוד צמוד הרכוש המשותף לדירה, כל שינוי שחל בדירה גורר עמו גם את הרכוש המשותף הצמוד לה בתור יחידה אחת. ההצמדה אינה אישית אלא קניינית וקשורה באותה יחידה [ - ההדגשות שלי – א. ר.; ע"א 478/84 גדעון דובשני נ' יוסף חממי, פד מ"א(2) 244, 251].



ואך להמחשת האמור לעיל: טול דוגמא, מצב דברים זהה לזה שהיה, מבחינת הנתבעת, עד למועד ביטול צו רישום הבית המשותף על ידי התובעים, כשחפץ הדייר המוגן להיכנס להליך של העברת זכויותיו, למשל, לדייר מוגן אחר, המוכן להיכנס לנעליו, במתכונת הקבועה בחוק הגנת הדייר. וכי יעלה על הדעת שבמסגרת מהלך שכזה, יאבד הדייר המוגן "היוצא" את זכויותיו בחצר, למרות הצמדתה, וייבצר ממנו להעביר את זכויותיו לדייר "הנכנס", ללא החצר, למרות הצמדתה?!.




ער אני לכך שבהסכם השכירות המקורי אין ביטוי לחצר, וככל הנראה, אכן, במועד בו נחתם, עדיין לא היה בנמצא רישום בית משותף, וממילא, במצב דברים זה, אף לא היו רשומות הצמדות כלשהן. ברם, במקביל, אין חולקין שבהמשך נרשם הבית כמשותף ובמקביל נרשמו הצמדות, ולבטח נעשה הדבר בידיעתו, שלא לומר במצוותו, של בעליו הקודמים של הנכס. גם התובעים, בהגינותם, אינם חולקים על כך שמשעה שרכשו הם את זכויותיהם, נכנסו הם, בין היתר גם כלפי דייריו המוגנים של הבית, בנעליהם של הבעלים הקודמים, לכל דבר ועניין. מכאן, שמשעה שהסכימו הבעלים הקודמים על כך שמעמד החצר יהא מעמד של חצר מוצמדת, גם אם בחוזה המקורי מצב הדברים היה שונה, מחייב הדבר את התובעים שנכנסו בנעלי קודמיהם לכל דבר ועניין. אך במאמרות מוסגרים, בשל כך שלא נטען הדבר על ידי באת כוחה הנכבדה של הנתבעת אציין, שכשלעצמי, אינני משוכנע שעצם ביטול ההצמדה שנעשה במקביל למחיקת צו רישום הבית המשותף, כנראה ללא הודעה לנתבעת, נקי מספיקות, ועם זאת, כאמור, בהעדר טיעון בכיוון זה, אניח לכך.





יתר על כן, טענה ההגנה, ובצדק, שייתכן ואפילו ללא ההצמדה, ראוי היה לראות את החצר כחלק מהנכס המוגן, וזאת מכוחו של סעיף 2 לחוק הגנת הדייר, שלכאורה נועד בדיוק למצבים מסוג זה, והקובע: "חוק זה חל על שכירות של בניין, או חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות".

דומה, בפרט ובפרט לאחר שמוזכרת החצר במפורש בסעיף זה, שאפילו לא הייתה החצר מוצמדת לדירת הנתבעת, ראוי היה מכוחו של סעיף מפורש זה לקבל את טענתה, ברם, מכל מקום, הדיון בו אינו נחוץ כלל, וזאת נוכח כל האמור לעיל. ולכל היותר, ואף בכך ספק אם יש צורך, יש בו עוד כדי לבסס ולחזק את מסקנת בית המשפט המתבססת על הצמדת החצר כמסקנה הנשענת גם על רצון המחוקק בחוק הגנת הדייר.




ניתנה הדעת לפסיקה אליה היפנה בא כוחם הנכבד של התובעים, ואולם ספק עד כמה יש בה לענייננו. אין בין פסקי הדין, ולו גם אחד, בו נדון גורלה של חצר מוצמדת או לפחות חצר שהוצמדה כחוק, קודם שרכשו את הנכס הבעלים הנוכחיים שהם צד להליך הנדון. ובתמצית הדברים, בעניין קמינצקי [ת"א (חיפה) 17822/03 עו"ד מרדכי קמינצקי נ' סוזן מצליח, פורסם] בה הוחרגה החצר בחוזה השכירות עצמו, המדובר בנסיבות שונות, שכן חצר 'המחלוקת' מעולם לא הוצמדה לדירת הנתבעת, כמו במקרה דנא. בת.א. (שלום ירושלים) 12753/02, פואד אליאס נ' אוסאמה עיסא, נדון עניינו של נתבע אשר ניתנה לו רשות מאת בעלי המושכר להשתמש בחצר. בשינויים מתאימים תקפה אבחנה זו גם ביחס לפסיקה נוספת שאוזכרה על ידי התובעים.



4. טענות התובעים במישור הדיוני

קודם שאתייחס לטענותיהם, נמצא לחזור על מושכלות יסוד, לפיהן נועדו סדרי הדין לסייע בבירור הזכויות המהותיות, ועל בית המשפט לנקוט זהירות בפסיקה שתיתן את הבכורה לזכויות דיוניות, למעט במקרים בהם השתכנע בית המשפט שהתעלמות מזכות דיונית תגרום לבעל דין הנדון לעיוות דין של ממש – "יש לראות את ההליך הדיוני כנועד להגשים את המשפט המהותי, על בסיס חשיפת האמת" [א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, (מהדורה עשירית, תשס"ט), בעמוד 2]; סדרי הדין הם משרת יעיל, אך אדון מסוכן. התעלמות מהם היא מסימני ההיכר של שיטה רופפת ופרומה, אך דבקות יתר במקום שבו נדרשת התחשבות עלולה להיתפס כקפריזית ושרירותית. סדרי הדין נועדו לצנן אך לא להקפיא, לווסת ולנתב אך לא לשתק. בסופו של יום, סדרי הדין נועדו להגשים זכויות מהותיות, ואלה צריכות לעשות את שלהן [בש"א 6708/00 אהרון נ' אהרון, פ"ד נד(4) 702, 705]. ועם זאת, אתייחס בתמצית לעיקר טענותיו במישור זה של בא כוחם הנכבד של התובעים.

1. החשובה שבטענותיו מתייחסת לעובדה שאין לסוגיית החצר ביטוי בכתב ההגנה, ומכאן שהמדובר בהרחבת חזית אסורה. ברם, אין בידי לקבל טענה זו. מדרך העולם, משקף כתב ההגנה את עמדתה הבסיסית של הנתבעת, אכן מפורטת בו הטענה שהיא דיירת מוגנת, והעובדה שבכתב ההגנה עדיין אין התייחסות להבחנה שמבקשים התובעים לסמן בין הדירה לבין החצר, אבחנה שהתפתחה רק במעלה הדרך, לרבות במשא ומתן שבין הצדדים, אין בה כדי ללמד על טענה כבושה וכל כיוצא בזה. שעה שמתמודד נתבע הטוען לדיירות מוגנת עם טענת בעלים המבקשים לפנותו, מתמקד הוא, מדרכו של עולם, ב"טענות הליבה" שבפיו ואין לראותו כמוותר על טענותיו רק בשל כך שלא התייחס לחצר, שבעבר, ממילא, ללא ספק הייתה צמודה לדירה. ומכל מקום, משעה שהגיעו הצדדים להסכמה הדיונית שפורטה בפתיח לפסק דין זה, ברור היה לשני הצדדים גם יחד שמעמד החצר הינו שאלה הטעונה דיון והכרעה, כפי שאכן נעשה, וטענת התובעים לפיה, למרות הסכמה דיונית זאת, עצם הדיון בחצר מהווה הרחבת חזית אסורה, לא תישמע. אם בכלל, היה על התובעים לתת את הדעת לכך, קודם שנתנו את הסכמתם למתווה הדיוני האמור.

2. אף את טענת התובעים שבקשה להתבסס על חוות דעת השמאי שהגישה הנתבעת, אין בידי לקבל. ראשית, מקבל אני ששמאי המתבסס על דברי לקוחתו, מי שכיום היא כבת 79, זו אף אינה משפטנית כלל - לא על הדברים ששמע מפיה ראוי להשתית את פסיקת בית המשפט. אך מעבר לכך, יוטעם, שבסעיף 5.2 לחוות דעתו מתייחס שמאי זה, שאגב לא נחקר כלל, גם לחצר הנדונה, במפורש. גם דין טענה זו לדחייה.

5. סוף דבר

התובעים ישלמו לנתבעת 170,000₪. הוצאות הדיון בסך 10,000₪, בנוסף להנ"ל, על התובעים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הזכות לשוויון

  2. זכות החזרה של קרנית

  3. זכות לכאורה

  4. הזכות לשם טוב

  5. זכויות אב שכול

  6. הפרת זכות מוסרית

  7. זכות תגובה לבקשה

  8. הזכות להליך הוגן

  9. זכויות נכי צד''ל

  10. זכויות במשק במושב

  11. זכויות עוזבי קיבוץ

  12. זכות מוסרית ביצירה

  13. זכויות פועל בניין

  14. זכויות גננת מחליפה

  15. זכויות אסיר לשיקום

  16. זכויות אלמנה מתאונה

  17. זכויות שוטרים בעזה

  18. הזכות לדיור ציבורי

  19. זכויות שרת בית ספר

  20. זכויות חכירה במושע

  21. זכויות בנחלה חקלאית

  22. עורך דין זכויות אדם

  23. זכויות פליטים בישראל

  24. זכויות אלמנת עובד זר

  25. זכויות על חדר בבניין

  26. זכויות בר רשות בנחלה

  27. הזכות לפנות לערכאות

  28. פסיקה בנושא זכות השתיקה

  29. עורך דין זכויות אזרח

  30. זכות עיכבון סטטוטורית

  31. הזכות לדעת ציון קב''א

  32. זכות התערבות בהליכים

  33. זכויות אלמנת עובד אגד

  34. הזכות לעלות להר הבית

  35. מיצוי זכויות בינלאומי

  36. זכויות מטפל סיעודי זר

  37. הזכות לאוטונומיה אישית

  38. זכות אסיר להגיש עתירה

  39. זכויות שביושר במקרקעין

  40. זכויות שכר עבודה בזנות

  41. שנת שבתון זכויות מימוש

  42. סעיף זכות סירוב ראשונה

  43. יתרת זכות בחשבון כינוס

  44. זכויות גמלאי משרד החוץ

  45. זכויות בניה בבית משותף

  46. זכות שביושר תוצרת הארץ

  47. זכויות סבתא כלפי נכדיה

  48. זכויות משת"פים פלסטינים

  49. זכויות האישה במשק חקלאי

  50. זכויות ילדי אסיר בטחוני

  51. זכויות דוור ברשות הדואר

  52. זכויות סייעת חינוך מיוחד

  53. זכויות מלווים לנכי צה''ל

  54. הענקת זכויות חייב לגרושתו

  55. זכויות ילדים של חבר מושב

  56. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  57. זכויות היסוד במשפט הפרטי

  58. זכויות נכדים של דייר מוגן

  59. זכויות נהג אמבולנס מחליף

  60. זכויות ניצולי שואה ממרוקו

  61. זכויות ספרנית במשרה חלקית

  62. בקשה לנצל זכויות להרחיב דירה

  63. זכויות פרילנסרים בטלוויזיה

  64. זכויות ילדים של מבקשי מקלט

  65. זכויות בעל קורא בבית כנסת

  66. זכויות העירייה על מקרקעין

  67. זכויות העיוור בביטוח לאומי

  68. זכויות מטפל סיעודי זר מהודו

  69. ויתור על הזכות לדיור חלופי

  70. זכויות מאבטחי מוסדות חינוך

  71. זכויות דיילות - הסכם קיבוצי

  72. עסקאות נוגדות בזכות ציבורית

  73. זכויות קריינים ברשות השידור

  74. זכויות אלמנה נכה ביטוח לאומי

  75. זכויות משפחה של חייל שהתאבד

  76. זכויות רוכש דירה בפרשת חפציבה

  77. זכויות ילדי מבקשי מקלט בישראל

  78. זכויות נכה שגר בשטחים ביריחו

  79. תביעה לתשלום זכויות סוציאליות

  80. זכויות גרושה מול נושים של הבעל

  81. זכויות סבים וסבתות כלפי נכדיהם

  82. זכויות הורים שכולים ביטוח לאומי

  83. זכויות פנסיה לאלמנים שגרו בנפרד

  84. זכויות החוכר לפי החכירה המקורית

  85. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  86. זכויות נכה מעבודה להנחה בארנונה

  87. זכויות רופא לעסוק בפרקטיקה פרטית

  88. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  89. זכויות פנסיונרים של מועצת הפועלים

  90. זכויות המשכיר לשנות את דמי השכירות

  91. זכויות עובדת סיעודית זרה לילד נכה

  92. זכויות קבלן עצמאי שעובד לפי עמלות

  93. זכויות קיבוץ במקרקעין חכירה לדורות

  94. זכויות על 50% מהדירה שלא ניתן לעקל

  95. זכויות האישה בדירה לפי חזקת השיתוף

  96. זכות לתבוע פיצויים בגין תכנית מתאר

  97. זכויות הסבים לאחר פטירת הורי הקטין

  98. זכויות מכוח זיקת הנאה בהסכמת הבעלים

  99. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  100. זכויות משפחת מתנדב במשמר האזרחי שנפטר

  101. זכות אישה גרושה לעזוב את הארץ עם הילדים

  102. זכות הזקיפה - ויתור על גמלת ביטוח לאומי

  103. זכויות חבר אגודה שיתופית לקבל שטח חקלאי

  104. זכויות מדריך מקצועי במשרד העבודה והרווחה

  105. זכות העמידה של סבים וסבתות לקשר עם נכדיהם

  106. זכויות יורשים של בעלי קרקעות שנפטרו בחו''ל

  107. זכויות שוהים בלתי חוקיים לתגמולי ביטוח לאומי

  108. זכויות אחים למחצה לירושה של כספי פוליסת ביטוח

  109. זכויות פנסיה לידועה בציבור לאחר פטירת בן הזוג

  110. זכויות אלמנה מכוח חוזה מכר שחתם בעלה עם המינהל

  111. זכויות קונה שלא רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר

  112. זכויות גרושה (ידועה בציבור) של חייל שנספה במערכה

  113. זכויות נכה צה"ל לקבלת החזר ביטוח רכב ואגרת רישוי לרכב

  114. זכויות בעל הערת אזהרה נשמרות גם בהליכי פירוק / כינוס נכסים

  115. שאלת הזכות לקבל גם את שווי הזכויות בחצר הסמוכה לבית אשר פונה

  116. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון