תביעה לפינוי וסילוק יד ממקרקעין

תביעה לפינוי וסילוק יד ממקרקעין המצויים בבית חנינה, והידועים כחלקה 8 בגוש 30602

רקע עובדתי – ההליכים בתיק

2. תחילתו של הליך זה בבקשה למתן צו מניעה זמני שהגישו התובעים, שהינם אחים, ביום 11.11.08 (בש"א 12125/08), בד בבד עם הגשת התביעה דנן. בבקשה טענו המבקשים (להלן, בכל ההליכים: "התובעים") כי הם בעלי הזכויות במקרקעין, לאחר שרכשו אותם ממשפחת זידאן. לדבריהם, בימים שקדמו להגשת התביעה והבקשה האמורה החל המשיב, הוא הנתבע (להלן בכל ההליכים: "הנתבע"), לבצע במקום עבודות בניה מתוך מטרה להקים במקרקעין מבנים רבי קומות להשכרה – והכל ללא קבלת היתר בניה ותוך יצירת מטרד ופגיעה בזכויותיהם הקנייניות במקרקעין.
מאחר שהנתבע לא התייצב לדיון שנקבע בבקשה, ניתן ביום 13.11.08 צו מניעה כמבוקש.
ביום 25.11.08 הגיש הנתבע בקשה לביטול צו המניעה (בש"א 12484/08). לטענתו, החלקה המדוברת הינה שטח גדול של 58 דונם, שחלקו הגדול הופקע על ידי מדינת ישראל עוד בשנת 1970 והוחכר לאחרים. עם ההפקעה עברו למעשה הזכויות בחלקה לידי מנהל מקרקעי ישראל, ולבעלים אין עוד כל זכות בהם, ולפיכך התובעים אינם יכלו לקנות שטח שהופקע. בנוסף, טען הנתבע, משפחת זידאן מכרה את חלקה במקרקעין לאחרים, אך הדבר ככל הנראה לא נרשם בספרי האחוזה, כך שבכל מקרה לא היה באפשרות התובעים לרכוש את הקרקע ממשפחת זידאן. לבסוף טען הנתבע שהוא המנהל בפועל ופועל בשמה של חברת נקר גלאס בע"מ (להלן: "נקר") שהתקשרה עם מנהל מקרקעי ישראל בהסכם לחכירת חלק מהמקרקעין, ולכן כל מעשיו נעשו ברשות ובאישור.
במהלך הדיון שהתנהל בבקשה, ביום 2.3.09, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה צו המניעה לא יחול על השטח שהוחכר לנקר על ידי מנהל מקרקעי ישראל, שטח של 2 דונם ו-403 מ"ר. כך צומצמה המחלוקת שבין הצדדים ליתרת השטח בלבד.
במהלך הדיון אישר הנתבע שהוא מבצע בקרקע עבודות וכי אין לו היתר בניה. טען שמלבד השטח שהוחכר לו על ידי מינהל מקרקעי ישראל, הוא יושב במקום מכוח הסכם עם 48 מאנשי בית חנינה. להערכתו הוא מחזיק בסה"כ כ-25 דונם.
הנתבע הציג מסמך המעיד על זכויות בשטח של 2.4 דונם בלבד. התובעים הציגו ייפוי כוח בלתי חוזר המעיד, לכאורה, על רכישת הזכויות ממשפחת זידאן. לאור זאת נקבע ביום 2.3.09, כי צו המניעה יישאר על כנו.

3. ביום 16.8.09, ובמהלך ניהול התביעה העיקרית, הגיש הנתבע בקשה לדחיית/מחיקת התביעה על הסף (בש"א 6480/09). לדבריו, מסתבר שעוד בשנת 2007 עברו גם המקרקעין הליך של הפקעה והסדר ומשלב זה עברו הזכויות במקרקעין למדינת ישראל. לכן, ומאחר שהתובעים רכשו את הזכויות מהבעלים, לכאורה, לאחר ההפקעה (ינואר 2008), הרי שלמעשה אין לרכישתם כל נפקות מעשית ועליהם לנהל את ההליך להוכחת זכותם בחלקה כנגד מדינת ישראל.
בתגובה שהגישו התובעים נאמר שקו הגבול בין שטחו הישראלי של המקרקעין ובין שטחו באזור אינו ידוע, מה גם שמדינת ישראל איננה מוסמכת להפקיע מקרקעין שאינם בתחומה ועל כן השטח הנמצא באזור אינו מופקע.
בדיון שנערך ביום 1.11.09 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה הם יפנו במקביל לפקיד ההסדר, למינהל מקרקעי ישראל ולמרכז המיפוי, לצורך קבלת תעודת עובד ציבור ביחס לחלקה, בה תתבקש התייחסות לשאלה האם החלקה כולה ו/או חלק ממנה נמצאת בתחום שיפוט ירושלים. כן תתבקש התייחסות לשאלה האם החלקה הופקעה לטובת המדינה.

4. בהודעה שהגיש פקיד ההסדר במחוז ירושלים ביום 22.12.09, נאמר שלוח הזכויות של גוש 30602 הוכן בזמן השלטון הירדני והוא עדיין בהליכי הסדר. פקיד ההסדר הוסיף כי למיטב ידיעתו מדינת ישראל, באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, הפקיעה מקרקעין בחלק מחלקה 8 בגוש האמור, וכן בחלקות אחרות בגושים אחרים בבית חנינה, כאשר כל הפרטים על כך, לרבות המפות, מצויים ברשות הגוף המפקיע.
מטעם מינהל מקרקעי ישראל הוגשו ביום 7.2.10 שתי תעודות עובד ציבור (סומנו ת/1): בתעודה אחת נאמר שחלק מחלקה 8, בשטח של 9,804 מ"ר, הופקע במסגרת הפקעה הפ/322/124 מיום 30.8.07, שהודעה עליה פורסמה בילקוט פרסומים 1656. חלק זה כלל את כל המקרקעין המצויים בתחום שיפוט ירושלים.
בתעודה השנייה צוינו פרטי החוכרים של השטח שהופקע.

5. בדיון שנערך ביום 22.6.10 הוסכם כי השטח שבמחלוקת אינו חלק מהשטח שהופקע והוחכר (כאשר בתוך שטח זה נמצא השטח של 2 דונם ו-403 מ"ר אשר הוחכר לנקר על ידי מדינת ישראל, ובו פועל הנתבע, לדבריו, בשם נקר).

6. כפועל יוצא מכל אלה עולה שהשטח שבמחלוקת, עליו הוגשה התביעה דנן, אינו מצוי בשטחה של מדינת ישראל אלא בשטחי יהודה ושומרון (להלן: "האזור" "איו"ש"), כפי שגם הודיעו הצדדים בדיון מיום 15.2.11.

טענות התובעים

7. התובעים טוענים כי הם הבעלים של 42/348 מכלל החלקים במקרקעין והם המחזיקים בפועל, לאחר שרכשו את חלקם ממשפחת זידאן. הוגש לוח הזכויות אצל רשם המקרקעין בו מצוינת זכות הבעלות של המוכרים (נספח ב' לכתב התביעה).
התובעים הציגו ייפוי כוח בלתי חוזר מיום 22.1.08 (נספח ב'1) לפיו ארבעה ממשפחת זידאן (זיאד סילבא, מוחמד ח'דיר עבדאלוהאב, אלדיפונסא סילבא ח'ואו, ופאטמה ח'דיר עבדאלוהאב) מייפים את כוחו של אחר לייצגם בכל פעולות המכר של החלקים שבבעלותם שקיבלו מירושת ח'דיר עבדאלוהאב זידאן, וזאת במכירה לתובעים. עוד הגישו ייפוי כוח בלתי חוזר מיום 24.1.08 (נספח ב'2) בו מצהיר האח מוחמד כי הוא הבעלים היחידי והמחזיק של 21 חלקים מהקרקע והוא זה שמכר אותם לתובעים.
הוגשה מפה של החלקה- נספח א'.
לטענת התובעים, העבודות שביצע הנתבע במקרקעין פגעו בזכויותיהם פגיעה אנושה וגרמו להם לנזקים רבים, וכל זאת כאשר הנתבע פועל ללא אישור כלשהו.

טענות הנתבע

8. ברוב רובו של ההליך סבבו טענותיו של הנתבע סביב שאלת הבעלות במקרקעין, דהיינו: האם התובעים אכן רכשו את החלקה המדוברת אם לאו.
בתחילה טען הנתבע טענות שונות הנוגעות לשטח שהופקע, אך מאחר שהמחלוקת בין הצדדים צומצמה, כאמור, לשטח שלא נמצא בשטחה של מדינת ישראל – התייתרו טענות אלה.
עוד טען הנתבע, כי האחים ח'דיר ומוחמד זידאן מכרו את חלקם במקרקעין, עוד לפני שנחתם לכאורה הסכם המכירה עם התובעים, לגב' רשדה ולשתי בנותיה, אך הדבר לא נרשם בספרי האחוזה וכך נותר שמו של מחמד זידאן כבעלים, וכך רכשו התובעים לכאורה את המקרקעין מידי מי שכבר לא היה הבעלים. הנתבע צירף (נספח ב' לכתב ההגנה) את הסכם חלוקת הקרקע שנערך בין הבעלים ביום 19.1.75 ובו מופיעות רשדה ובנותיה, כאשר שמם של התובעים לא מופיע.
כן טען הנתבע שלוח הזכויות עליו מסתמכים התובעים אינו מהווה הוכחה חלוטה לבעלות הרשומים בו.
עוד טען הנתבע להתיישנות – לדבריו, הוא המחזיק בפועל במקרקעין באופן רציף משך עשרות שנים, לפחות מאז שנת 1979, ונהג בה מנהג בעלים, השקיע במקרקעין סכומי עתק והתקין בה מערכות שונות. המקרקעין האמורים הינם מסוג מירי ולכן חל עליהם סעיף 22 לחוק הקרקעות העותומאני הקובע התיישנות של 15 שנים, ומאחר שהוא מחזיק בקרקע מאז שנת 1979 – מתיישנת תביעת התובעים.
לבסוף ולחילופין טען הנתבע לשיהוי - לדבריו התובעים ידעו וראו שהוא מחזיק בפועל במקרקעין במשך שנים רבות, ולא נקטו בכל צעד לסילוקו.

9. בהמשך, העלה הנתבע טענות נוספות:
ראשית, טען הנתבע לחוסר סמכות עניינית: לדבריו, בהתאם לחוקים ולצווים החלים על מקרקעין שנמצאים מחוץ לתחום שיפוט ירושלים (שהם כאמור המקרקעין נשוא ההליך דנן), הסמכות העניינית בנוגע לנכסי דלא-ניידי שטרם נרשמו היא אצל הוועדה לרישום ראשון בבית אל. לכן טוען הנתבע לדחיית או מחיקת התובענה מחוסר סמכות עניינית.
שנית ולחילופין, טען הנתבע, בהתאם לחוק החל בשטחי יהודה ושומרון, כדי לבצע עסקה במקרקעין, יש צורך להגיש רישיון מהרשות המוסמכת, ובלא רישיון שכזה – אין לעסקה תוקף. ומאחר שבמקרה זה התובעים לא הציגו היתר עסקה והיתר עיסוק ביחס לעסקה שעשו לכאורה במקרקעין - אין לעסקה תוקף.
עוד טען הנתבע, כי החוקים והתקנות החלים על המקרקעין שאינם בשטחי מדינת ישראל קובעים שני תנאים להכרה בבעלות במקרקעין: הצגת מסמכי רכישה, והוכחה שהרוכש החזיק ועיבד את הקרקע במשך 10 שנים לפחות. במקרה זה לא הציגו התובעים הסכם רכישה וגם לא הוכיחו שעיבדו את הקרקע במשך התקופה הנדרשת, מה גם שמדובר בקרקע שכלל אינה ראויה לעיבוד.
כן טען הנתבע שלהוכחת הרכישה הציגו התובעים רק ייפוי כוח, אך הוא אינו תחליף להסכם מכר, מה גם שהוא אינו עומד בדרישת המסוימות מאחר שלא מצוינים בו מלוא הפרטים הנדרשים בהסכם מכר. בהקשר זה טען עוד הנתבע שיפוי הכוח מתייחס לחלקה שנמצאת כולה בירושלים, בעוד השטח נשוא התובענה נמצא מחוץ לתחום השיפוט של ירושלים.
טענה נוספת של הנתבע היא כי לוח הזכויות הבלתי סופי אצל פקיד ההסדר, עליו מסתמכים התובעים להוכחת זכותם, אינו מעניק הוכחה אף לא לכאורה.
לבסוף טען הנתבע להתיישנות ו/או שיהוי, כפי שפורט קודם לכן.

דיון

10. אדון להלן בטענות הנתבע ואבחן אותן אחת לאחת. אציין כי די בקבלת כל אחת מטענות הנתבע כדי להביא לדחיית התביעה.

תחילה אדון בטענת הסמכות העניינית שהועלתה ערב דיון ההוכחות. לאחר מכן אדון בשאלת הדין החל על המקרקעין ונפקותו. אדון בטענתו העיקרית של הנתבע שהוא מחזיק בקרקע כדין והתובעים לא רכשו אותה כדין, וממילא התביעה התיישנה. לבסוף אדון בטענות הנתבע כנגד רכישת התובעים: בטענה שיפוי הכוח אינו מהווה "מסמך בכתב" כנדרש בסעיף 8 לחוק המקרקעין; בטענה שלא התקבל אישור לעיסקה כנדרש; ובטענה שהקרקע המופיעה ביפוי הכוח איננה אותה קרקע שבה הוא מחזיק.

סמכות עניינית:

11. בבקשה שהגיש הנתבע סמוך לפני דיון ההוכחות, טען לראשונה כי מאחר שהמקרקעין שבנדון נמצאים מחוץ לתחום שיפוט ירושלים, הרי שלאור הדין בשטחי יהודה ושומרון, הסמכות לדון בכל הסוגיות הנוגעות לרישום מקרקעין הנמצאים באיו"ש – נתונה לוועדה לרישום ראשון בבית אל. לחלופין טוען הנתבע כי הסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי. בהחלטתי מיום 24.1.11 קבעתי כי עניין זה יוכרע במסגרת פסק הדין.
טענה זו דינה להדחות.
מהותה של התביעה הינה: "פינוי וסילוק יד ממקרקעין", כך שעסקינן בתביעה שכולה נוגעת לחזקה במקרקעין ואינה נוגעת לשאלות של בעלות או רישום כלל וכלל. תביעת התובעים, כפי שהיא מפורטת בכתבי בי הדין שהגישו, היא כי בית המשפט יורה על פינויו של הנתבע מהמקרקעין תוך תשלום הוצאות לתובעים. הא ותו לא. אוסיף ואציין כי אין כלל מחלוקת שהמקרקעין נרשמו זה מכבר בספרי המקרקעין, והם מצויים כיום בהליך של הסדר מקרקעין. ממילא, לא ברורה הטענה בדבר סמכותה של הוועדה לרישום ראשון.
בעקיפין, משתמעת מן הטענה גם טענה בדבר חוסר סמכות מקומית, וגם לו היתה מועלית טענה שכזו, דינה להידחות. בראש וראשונה יש לדחותה משום שטענה בדבר סמכות מקומית יש להעלות בהזדמנות הראשונה, ומשלא הועלתה כל טענה בדבר סמכות בית המשפט בתשובה לבקשה לצו זמני, ואף לא בכתב ההגנה, לא ניתן להעלותה מאוחר יותר. שנית, תקנה 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984, לפיה יש להגיש תובענה שבמקרקעין לבית המשפט שבאזור שיפוטו הם נמצאים, קובעת מי הוא בית המשפט המוסמך לדון בסכסוך הנוגע למקרקעין שבתוך תחומי המדינה, אך אין זאת להיפך. כלומר: לא ניתן ללמוד מתקנה זו שכאשר מדובר במקרקעין הנמצאים מחוץ לתחומי המדינה, אין לבית המשפט בישראל הסמכות לדון (ראה המ (י-ם) 438/83 לוי נ' ברוך, תשמ (3) 45). עוד נפסק כי תקנה זו דנה רק בתובענות שבמקרקעין הנמצאות בתחומי מדינת ישראל, וכאשר המחלוקת נוגעת למקרקעין הנמצאים באזור, חלה תקנה 6 לפיה: "תובענה שאין מקום שיפוט המתאים לה לפי תקנות אלה או לפי כל דין אחר, תוגש לבית משפט בירושלים שבסמכותו העניינית לדון בה..." ובמקרה זה, מאחר שעסקינן בתביעה לפינוי וסילוק יד, הרי שהסמכות הינה לבית משפט השלום, ולאור תקנה 6 כאמור - הסמכות המקומית היא לבית המשפט בירושלים. דהיינו: לבית המשפט זה.
אשר על כן אני קובעת כי הסמכות העניינית לדון בתביעה דנן הינה לבית משפט זה.

הדין החל על המקרקעין:

12. הנתבע טען בסיכומיו כי הדין החל על המקרקעין הוא הדין הירדני, החל ביהודה ושומרון. הצדק עם הנתבע בטענה זו, אולם בפועל לקבלתה של הטענה אין כל נפקות. את הדין החל ביהודה ושומרון יש להוכיח באמצעות חוות דעת של מומחה, ככל דין זר אחר, ובהיעדר חוות דעת שכזו תוחל חזקת שוויון הדינים (ת.א. (מחוזי, י-ם) 2076/00 משה שוב נ' קמ"ט רישום מקרקעין (16.8.09); ת.א. (מחוזי, י-ם) 6272/04 הקרן ליד מדרשת א"י בע"מ נ' אמרזיאן, ניתן ביום 27.7.06 והאסמכתאות שבהם).
מאחר שהדין החל באזור לא הוכח כנדרש, אחיל על ההליך שבפני את חזקת שוויון הדינים.

האם התובעים רכשו את המקרקעין כדין:

13. התובעים טוענים, כאמור, כי בשנת 2008 רכשו, בתמורה מלאה, 42/348 חלקים מהמקרקעין, מידי מוחמד זידאן ויורשי ח'דר זידאן. להוכחת טענותיהם צירפו התובעים שני יפויי כוח וכן העתק מלוח הזכויות.
מנגד טוען הנתבע שלמוכרים לא הייתה הזכות למכור את המקרקעין, מאחר שעוד לפני המכירה, לכאורה, לתובעים, נמכרו המקרקעין לאחרים. כן טען כי יפויי הכוח אינם עולים כדי הסכם רכישה, וכן כי לוח הזכויות אינו מהווה ראיה לבעלות. הנתבע טען גם שהתובעים לא ביצעו את הרכישה בהתאם להוראות החוק והתקנות החלים באזור, אולם מאחר שאלה לא הוכחו, כמפורט לעיל, אין מקום לדון בטענה זו.

14. לצורך הבנת טענות הצדדים יפורטו להלן מספר עובדות הנוגעות למקרקעין ולהליכים שעברו, כעולה מטענות הצדדים ומהמסמכים שצירפו:
(א) המקרקעין המדוברים, מסוג מירי, הינם שטח גדול בן 58 דונם ו-241 מ"ר באזור בית חנינה הידועים גם בשם "אלמוואחל".
(ב) בלוח זכויות בלתי מאושר של גוש ירדני, שנערך לפני שנת 1967, מצוינים בעלי הקרקע. בלוח זה גב' רשדה אינה מופיעה. כן מופיעים בו שלושת הבנים לבית עבדאלוהאב זיאד זידאן: ח'דיר, מוחמד וחסן. ליד כל אחד מהם מצוין כי יש לו 21 חלקים מהמקרקעין. על גבי לוח הזכויות ישנה חותמת של פקיד הסדר המקרקעין לאזור ירושלים ובה נאמר: "העתק זה מתאים להעתק של לוח זכויות/תביעות ירדני בלתי מאושר ובלתי גמור השמור בלשכתי ואין הוא משמש הוכחה לזכות במקרקעין" (לוח הזכויות צורף למסמכי הצדדים, וכן הוגש במהלך ההוכחות וסומן - נ/3).
(ג) ביום 19.1.75 חתמו 18 הבעלים והמחזיקים בקרקע על מסמך נושא כותרת "הסכם חלוקת קרקע בהסכמה וברצון" (תרגום המסמך צורף לתצהיר העדות הראשית של הנתבע), בו חולקה ביניהם הקרקע כמפורט בהסכם.
בהסכם זה לא מצוינים בין הבעלים שמותיהם של אלה שמכרו, לכאורה, את הקרקע לתובעים. בהסכם מצוין כי אחת הבעלים היא רשדה עבד אללה עבד אלחאפז (מס' 17 בהסכם).
(ד) בהתאם לייפוי כוח בלתי חוזר שנחתם בפני נוטריון ביום 22.1.08, ארבעה אחים ממשפחת זידאן שהם היורשים של המנוח ח'דיר, מייפים את כוחו של אחר למכור את זכויותיהם במקרקעין לתובעים (צו הירושה של ח'דיר מיום 18.2.02 צורף לתצהיר העדות הראשית של התובע 1, ייפוי הכוח צורף כנספח ב1 בבש"א 12125/08).
בהתאם לייפוי כוח בלתי חוזר שנחתם בפני נוטריון ביום 24.1.08, האח מחמוד מצהיר שהוא הבעלים והמחזיק היחיד של 21 חלקים מהמקרקעין, והוא מוכר אותם לתובעים.

15. טוען הנתבע כי המקרקעין נמכרו לגב' רשדה ולשתי בנותיה לפני שנמכרו, לכאורה, לתובעים, ורק בטעות לא מופיע שמה בלוח הזכויות. על כן טוען הנתבע כי התובעים לא רכשו את המקרקעין, כיוון שהמוכרים לא היו הבעלים בעת החתימה, לכאורה, על הסכם המכירה (ראה סעיפים 11-10 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע).
טענה זו אינה מקובלת עליי.
ראשית, הנתבע לא הוכיח כלל ועיקר את המכירה לגב' רשדה ולבנותיה. במהלך הדיונים הרבים שנערכו בתיק טען הנתבע פעם אחר פעם שיש לו עדים רבים שיכולים להוכיח את טענותיו. גם בחקירתו בבית המשפט טען ששוחח עם הגב' רשדה ועם משפחתה והיא אמרה לו שהקרקע שייכת לה (עמ' 15 לפרוטוקול מיום 15.2.11). ואולם, הנתבע לא העיד לבסוף לא את הגב' רשדה ולא את בני משפחתה ואף לא את אחד הבעלים של המקרקעין שסיפר לו, לדבריו, על המכירה לגב' רשדה (חאג עבדאלרחים אלפקיה, ראה סעיף 10 לתע"ר) ומשנשאל על כך בבית המשפט ענה לא לעניין (שם). הנתבע גם לא צירף כל מסמך לתמיכה בגרסתו.
שנית, הנתבע אף לא הוכיח כי נפלה טעות בלוח הזכויות וכי מטעם זה הגב' רשדה אינה מופיעה בו, או אף כי פנה לפקיד ההסדר על מנת לתקן את האמור בו. טענה זו נטענה בעלמא ללא כל ביסוס.
שלישית, הסכם החלוקה מיום 19.1.1975 בין מי שהם לכאורה בעלי המקרקעין, אינו מלמד על זהות בעלי המקרקעין אלא – לכל היותר – על מי חשב שהוא בעל מקרקעין בשנת 1975. הסכם בין שני צדדים אינו יכול לחייב צד שלישי, ובענייננו לא יכול להיות שהסכם שהמוכרים לא מופיעים בו יחייב אותם באיזו צורה שהיא.
רביעית, גם אם הקרקע נרכשה על ידי הגב' רשדה לפני שנרכשה על ידי התובעים, כנטען על ידי הנתבע, הרי שלא עידכנה את מרשם המקרקעין באופן כלשהו ולא עמדה בחובתה לרשום הערת אזהרה, ולפיכך זכותם של התובעים כרוכשי הנכס גוברת על זכותה במקרקעין (ראה "הלכת גנז" - ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2005)).

16. אשר לטענת ההתיישנות שטוען הנתבע –
הנתבע טוען כי הוא יושב במקרקעין מזה למעלה מ-20 שנה כאשר במשך השנים הללו עשה במקום שימוש רב לרבות הנחת ציוד כבד וגרוטאות, מילוי השטח והנחת בלוקים לבניה.
מנגד טענו התובעים כי כאשר הגיעו למקום לבדוק אותו בטרם חתמו על הסכם הרכישה/ייפוי הכוח, הקרקע לא הייתה מעובדת אלא אדמת טרשים, כמופיע בתמונה נ/1. באותה התקופה ראה התובע 1 את הנתבע במקרקעין, אך לא בחלק המדובר אלא באזור המוסך ותחנת הדלק. כן ראה במקום בלוקים בצמוד למפעלים שיש על המקרקעין, ונאמר לו שהבלוקים שייכים למפעלים וכי הוגשה לבית המשפט תביעה לפנותם. לדבריו רק סמוך להגשת התביעה דנן החל הנתבע בעבודות מילוי בקרקע, כמופיע בתמונה נ/2, ומיד כשהוברר להם שהנתבע מתכוון להקים במקום בנין מגורים להשכרה, הוגשה התביעה דנן יחד עם הבקשה לצו מניעה.
לאחר שמיעת הראיות אינני מקבלת את טענתו של הנתבע לעניין זה.
ראשית, עדותו של הנתבע לא היתה אמינה. מדובר בעדות מתחמקת, מסתירה נתונים, לא עקבית, ובמקום בו ניתן היה לחזקה בעדויות אחרות, לא הובאו עדים לתמוך בגירסתו של הנתבע – בתצהיר עדות ראשית טען הנתבע כי הוא מחזיק בקרקע מכח הסכמי שכירות עם בעלי הקרקע. בעדותו בבית המשפט העיד שכיום הוא לא שוכר את הקרקע ולא משלם דמי שכירות. טען שבעבר היה לו ייפוי כוח והוא שילם שכ"ד לאחד אך הפסיק. טען שלא זוכר את שמו של המשכיר ולא יודע כמה שילם (עמ' 9). בהמשך העיד הוא יודע את שמות הבעלים האמיתיים של המקרקעין ואף רצה לרכוש מהם את המקרקעין אך הם סירבו. לא זוכר את שמם ולא רוצה לומר כמה שילם להם (עמ' 10). בהמשך שינה את גרסתו וטען ששילם לאחד מהם בלבד, לא רוצה להגיד את שמו ולא זוכר כמה פעמים שילם (עמ' 11). ואילו בדיון בצו המניעה טען כי הוא יושב במקום "מכוח הסכם ג'נטלמני עם 48 מאנשי בית חנינה". עוד טען הנתבע שהשקיע במקום מעל מיליון שקל, בלי שותפים, אך אין לו קבלות על כך. הנתבע גם לא הסכים לפרט מה בדיוק עשה במקום (עמ' 12, 16-15). נוסף על כך הנתבע לא העיד אף אחד אשר לטענתו השכיר לו את המקרקעין, ולא אף אחד מכל אותם 48 אנשי בית חנינה עמם יש לו הסכם ג'נטלמני, לטענתו.

בנוסף, בהסכמת הצדדים הוגשו ביום 16.3.11 תצלומי צילום אוויר של המקום.
בהתאם לחוות הדעת של המפענח, הוא התבקש לסמן שינויים שחלו בשטח בהשוואה ל-4 תצלומים שהוצגו בפניו ממועדים שונים מהשנים: 1992, 1997, 2003 ו-2009. לאחר שפירט המפענח את העבודות שבוצעו בשנים הללו סיכם המפענח וקבע: "מפענוח התצלומים עולה כי בשטח שנבדק... נעשו שינויים רבים לאורך כל השנים. בשטח שנבדק אותר מגרש גרוטאות גדול במרכז התיחום אשר עם השנים הלך וקטן עד לתיחומו במגרש בצידו המזרחי של התיחום. במרכז התיחום נוסף כביש... המבנה בחלקו הדרום מזרחי של התיחום נהרס ונבנה במקומו אתר לשחלוף חומרי בנייה... בחלקו הצפוני של המתחם נעשתה הכשרת שטח שהלכה וגדלה לכיוון דרום לאורך השנים".
לטעמי אין בתצ"א אלו כדי להוכיח את שהייתו של הנתבע במקום.
ראשית, המפענח מציין כי התבקש לפענח אזור מתוחם בתוך גוש 30602, אך לא ברור האם מדובר באותו האזור עליו נסב כתב התביעה.
שנית, אין כל ראיה לכך שאת כל השינויים במקום ביצע הנתבע. התובעים מאשרים שכאשר הגיעו לשטח טרם המכירה, ראו במקום עבודות ומפעלים, אך לא הוכח שהנתבע הוא זה שיצר אותם.
ולבסוף, גם הציוד הכבד שהנתבע הצהיר שאם לא ייראו בתצ"א הוא יתפנה מהמקום (עמ' 16 לפרוטוקול) – לא נראה בצילומים שהוצגו לפני.

ייפוי כוח כתחליף להסכם מכר:

17. לאחר שנדחתה טענת הנתבע בנוגע למכירה קודמת, נותרו בידינו שני ייפוי הכוח המעידים, לכאורה, על כך שהתובעים רכשו 42/348 חלקים מהמקרקעין.

התובעים העידו שייפוי הכוח אינם רק ראיה לקיום המכירה אלא הם ההסכמים שהיו ביניהם לבין המוכרים. לדבריהם שילמו 80,000$ על כל חלק, דהיינו: 240,000$. התובע 1 העיד בבית המשפט שאת התמורה שילם בשיקים והמוכרים חתמו על כך. חלק מהשיקים חזרו והוא שילם את תמורתם במזומן וקיבל קבלה. טען שלא צירף את המסמכים על כך מאחר שהמוכרים הם אנשים מוכרים ומכובדים (עמ' 6). לטענת התובעים התמורה איננה מוזכרת ביפוי הכוח מאחר ששולמה במלואה במעמד החתימה.

לטענת הנתבע, ייפוי הכוח אינו תחליף להסכם מכר, כיוון שהוא אינו עומד בדרישת המסוימות, וכן כי ייפוי הכוח מתייחס לחלקה הנמצאת כולה בירושלים, בעוד שכידוע עסקינן בחלקה שאינה בשטח מדינת ישראל.

18. בתי המשפט התייחסו לא אחת לשאלת תוקפו של הסכם ועמידתו בתנאי סעיף 8 לחוק המקרקעין, ודי אם נזכיר את ההלכה לפיה למסמך יהיה תוקף מחייב אם מתקיימים בו שני תנאים מצטברים: יש בו ביטוי לגמירת הדעת של הצדדים לכרות הסכם, וכלולים בו התנאים ההכרחיים ליצירת התקשרות בין הצדדים, כאשר נפסק גם כי, בהעדר תניה לסתור, יכול בית המשפט למלא את החסר במסמך באמצעות מסמכים חיצוניים (ראה ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד בע"מ, לג(2) 283).
ביחס ליפויי כוח נפסק כי גם הם יכולים, בהתקיים התנאים המתאימים, לספק את דרישות הכתב שבחוק המקרקעין (למשל: עא 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, ניתן ביום 14.4.10). יחד עם זאת, לא כל ייפוי כוח ייחשב כעומד בדרישת הכתב ויש לבחון את ייפוי הכוח לגופו, ומקום שהוא אינו עונה על דרישת המסויימות, לא ייחשב כעונה על דרישת הכתב. הכלל שנקבע בפסיקה שצריך שייפוי הכוח ילמד "כי נתקיימה עסקה של מכר במקרקעין" (ע"א 3812/97 כהן ארזי נ' כהן קישק (לא פורסם)), או לכך שהוא צריך לכלול את אותם "אלמנטים הדרושים לעשיית עסקה במקרקעין" (ע"א 309/87 יחיא נ' נמר [ ]).

מפאת חשיבות הדברים, נצטט את שני יפויי הכוח (בתרגומם, כפי שצורף לתצהיר מטעם התובעים):
"אנו הח"מ... מאשרים ומצהירים בזה כי ייפינו במקומנו את כוחו של מר... להיות מיופה כוחנו המוסמך וכדי בכדי [כך במקור, ר.פ.פ] שייצגנו בכל פעולות המכר והויתור על כל החלקים שבבעלותנו... בהתאם לצו ירושה... בחלקת הקרקע הידועה בשם אלמואחל מגוש מס' 2 (ומספרו הנוכחי 30602) חלקה 8 מאדמות בית חנינא בירושלים, לרבות כל החלקים שיש לנו בחלקה האמורה (להלן המקרקעין). מכרנו את זכויותינו וויתרנו עליהם בהסכם מכר סופי לקונים... ולרשום את המכר והויתור על שמם של הקונים או על שמם של מי שהקונים יחפצו בו, וכן קיבלנו מהם את התמורה המלאה במזומן, ולא נותרו לנו חייבים בכלום. מיופה הכוח מוסמך בזאת לייצגנו ולבוא במקומנו מול כל המוסדות והרשויות הממשלתיים... ולהגיש את הבקשות הנדרשות לצורך אישורו של מכר זה ורישום הקרקע בצורה סופית על שם הקונים או חליפיהם ולחתום על חוזים וכתבים של הויתור..." (נספח ב1)
וכן:
"אני הח"מ... מאשר ומצהיר כי הנני הבעלים והמחזיק היחידי של כל הזכויות והחלקים המגיעים ל- 21 חלק מתוך 348 חלקים בחלקת הקרקע מס' 8... מגוש מס' 2 הידוע בשם "אלמואחל" מאדמות בית חנינא ירושלים... וזאת בהתאם לרשום בלוח הסדר הזכויות ולפי המפה המצורפת... אני מאשר בזה כי מכרתי וויתרתי על זכויותי בחלקת הקרקע ויתור סופי לשני הקונים... הריני לאשר כי קיבלתי לידי את מלוא סכום התמורה וכי לא נותר לי שום זכות אצלם... והנני לאשר גם כי מכר זה הינו מכר סופי שאין חזרה ממנו, וכי חלקת הקרקע אינה מעוקלת או משועבדת או נמכרה לצד שלישי, ולצורך השלמת העברת הזכויות ייפיתי את כוחו של מר... בכדי לרשום את המכר והויתור על שמם של הקונים..."

בייפויי הכוח מפורטים שמות הצדדים כולם, מצוינת זהות הנכס, המוכרים מצהירים כי מדובר בעסקת מכר שבה מכרו את זכויותיהם לקונים וכי קיבלו את מלא התמורה מהמוכרים והם מייפים את כוחו של אחר לאשר בשמם ובמקומם את המכירה בכל מקום נדרש.
בנסיבות העניין, דומה שיפוי הכוח עונה על הדרישות שבפסיקה, ומלמד על עסקת יסוד שעומדת בבסיסו. אין ספק שתנאים נוספים אינם כלולים במסמך: לא מצוין מחיר התמורה ולא מועדי התשלום. כך לא מצוין מועד מסירת הנכס, וכך אף לא צוין המועד להעברת הזכויות במוסדות וברשויות המקובלות.

יחד עם זאת, נקבע (ע"א 475/87 אהרונוב נ' אהרונוב) כי:
"ההצהרה... לפיה כל אשר התחייב המשיב להשקיע ולבצע כבר הושקע ובוצע על-ידיו, הפכה את הפירוט למיותר. משל למה הדבר דומה, לעיסקה במקרקעין בה אין הצדדים מפרשים את מחיר הנכס, אך מפרשים, שמלוא המחיר כבר שולם למוכר, ויוצאים בכך ידי חובה... דרישת הכתב מיועדת לסלק כל אי-ודאות מתנאיה של עיסקה במקרקעין, והצהרה כתובה של המוכר בעיסקה כזאת, המאשרת כי הקונה כבר מילא את כל התחייבויותיו ולפיכך הריהו זכאי להעברת הזכות בנכס הנמכר, משיגה מטרה זו ביעילות לא פחות מפירוט נרחב של התחייבויות הקונה (כמו כן ראו והשוו: ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה(5) 410 (1991); ע"א 10849/07 פוארסה נ' פוארסה, פסקאות 28-27 ( 12.11.2009) (להלן: עניין פוארסה))".

בשני יפויי הכוח מצויין כי שולמה מלוא התמורה. ממילא אין עוד צורך בפירוט התמורה. גם את המועדים ניתן להשלים על נקלה: מששולמה מלוא התמורה, רשאי הקונה להעביר את הקרקע לחזקתו ולרשום אותה על שמו באופן מיידי.
לפיכך אני קובעת כי יפויי הכוח עונים על דרישת הכתב.

19. אשר לטענת הנתבע כי המקרקעין שאליהם מתייחס יפוי הכוח אינם המקרקעין נשוא התביעה:
בסעיפים 12-10 לתצהיר שנתן הנתבע, בבקשה לביטול צו המניעה הזמני (ובדומה בבקשה עצמה ובכתב ההגנה בתביעה העיקרית), הצהיר הנתבע כי ככל הידוע לו, המקרקעין שנמכרו לתובעים הם אותם מקרקעין שהוא עצמו קנה: "יורשיו של מחמד זידן ניצלו את העובדה כי לא נעשתה העברת בעלות ולא נמחק שם אביהם מנסח הרישום לשם התקשרות בעסקה נוספת הסותרת עסקה אחרת".
לאחר שאישר הנתבע כי המקרקעין הם אותם מקרקעין עצמם, ברור שאליהם מתייחס גם יפוי הכוח ויש לדחות את הטענה. מטעם זה יש גם לדחות את הטענה שלוח הזכויות אינו מהווה ראיה לזכויות זידאן, המוכרים, שכן הנתבע עצמו אישר בתצהירו כי הקרקע היתה שלהם בעבר (אלא שלטענתו, שאותה דחיתי, נמכרה לאחר מכן לאחרים).

20. לאור האמור לעיל, לאחר שדחיתי את כל טענותיו של הנתבע, ומאחר שהתובעים הוכיחו את זכותם במקרקעין נשוא התביעה, אני מקבלת את התביעה ומורה על סילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין נשוא התביעה, והחזרת המקרקעין לידי התובעים כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.

הנתבע ישלם לתובעים הוצאות ובנוסף שכר טרחת עורך דין כולל מע"מ בסך 25,000 ₪.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים תוך 45 יום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סילוק יד קיבוץ

  2. סילוק יד מחניה

  3. תביעה לסילוק יד מחנות

  4. עיכוב ביצוע סילוק יד

  5. תביעה לסילוק יד ממקרקעין

  6. סילוק יד ממקרקעין בקיבוץ

  7. תביעה לסילוק יד נגד קיבוץ

  8. תביעה לסילוק יד וצו הריסה

  9. תביעה לסילוק יד וצו מניעה

  10. סילוק יד של קיבוץ ממקרקעין

  11. הדבקת צו לסילוק יד על הדלת

  12. תביעה לסילוק יד מבית המריבה

  13. סילוק יד ממקרקעין לא מוסדרים

  14. תביעה לפינוי וסילוק יד ממקרקעין

  15. תביעה לסילוק יד בסדר דין מקוצר

  16. תביעה לסילוק יד מדירה בירושלים

  17. תביעה של המינהל לפינוי וסילוק יד

  18. תביעה לסילוק יד ממבנה משמש כמועדון

  19. בקשת רשות להתגונן בתביעה לסילוק יד

  20. תביעה לסילוק יד ממקרקעין בכפר בדואי

  21. תביעה לסילוק יד ופינוי על ידי ועד מקומי

  22. תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד ממקרקעין

  23. סילוק יד ממקרקעין בגין הפרת הסכם שכירות

  24. תביעת סילוק יד בבית המשפט לענייני משפחה

  25. תביעה לסילוק יד ממקרקעין סדר דין מקוצר

  26. בקשה לפנות ולסלק את ידם של הנתבעים מהמקרקעין

  27. סילוק יד ממקרקעין שביחס אליהם נחתם הסכם פיתוח

  28. תביעת המדינה להורות על סילוק ידם של הנתבעים ממקרקעין שבבעלותה

  29. תביעה לפינוי וסילוק יד מדירה בה התגוררו הוריו של הנתבע בטרם פטירתם

  30. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון