לטענת התובעת, התובע בנה תוספות בנייה למושכר ללא הסכמתה וללא הרשאתה, ובכך הפר את חוזה השכירות. לכן תובעת התובעת את פינויו של הנתבע מהמושכר, לחייבו להרוס את תוספות הבנייה ולחייבו לשלם לה דמי שימוש ראויים בגין תוספות הבנייה. כללי: בעלי הדין: 1. התובעת היא רשות שהוקמה על פי דין, והיא הבעלים של מקרקעין מוסדרים הידועים כגוש 4024 חלקה 42. 2. הנתבע תושב העיד לוד, ומתגורר ברחוב תרש"ר 4 בלוד. מערכת היחסים בין הצדדים: 3. ביום 3.7.1975 חתמה התובעת עם מר יעקב משה על חוזה שכירות מוגנת לפיו השכירה לו התובעת בשכירות מוגנת דירת 2 חדרים. כתובת הדירה הייתה רחוב שר בית מס' 2 בלוד, גוש 4024 חלקה 42. בפרטיכל קביעת דמי מפתח מיום 27.4.1971 תואר הדירה כ דלקמן: "הדירה מורכבת משני חדרים בגודל 16 + 16 ממ"ר, מטבח ונוחיות מבחוץ לחוד...". 4. בשנת 1976 חתמו מר יעקב משה והנתבע על תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע. בפרטיכל קביעת דמי מפתח שמספרו 34/76 תואר המושכר כדלקמן: "הדירה מורכבת משני חדרים בגודל 16.72 מ"ר, 17.05 מ"ר מטבח ושירותים מבחוץ ולחוד, עם חצר קטנה ..." השטח המדויק של החדרים נכתב בעקבות מפת מדידה של המושכר, אשר צורפה כנספח ז' לתצהירו של מר יואש זלינגר, העד מטעם התובעת. על פי מפת המדידה, למושכר הייתה מרפסת פתוחה מכוסה גג בטון במידות של 8.30 מ' X 2.40 מ'. במפת המדידה גם סומנה החצר הכלולה במושכר. אין מחלוקת בין הצדדים שכיום כתובת המושכר היא ברחוב תרש"ר 4 בלוד. 5. בביקור מעגל מיום 30.11.1988, בביקור מעגל משנת 1991, בביקור מעגל משנת 1992, בביקור מעגל מיום 10.3.1998, בביקור מעגל מיום 12.4.1999 ובביקור מעגל מיום 19.11.2001 לא רשמו עורכי הביקורים שהתובע בנה תוספות בנייה. בביקור מעגל מיום 29.7.02 נרשם שיש בדירה 2.5 חדרים, דהיינו, שהנתבע הוסיף חצי חדר למושכר. בביקור מעגל מיום 12.9.04 לא נרשמו הערות על תוספות בנייה במושכר. בביקור מעגל מיום 4.6.05 נרשם שבמושכר יש 3 חדרים, מרפסת ומחסן, דהיינו שיש תוספות בנייה במושכר. בביקור מעגל מיום 4.6.06 נרשם שבנוסף לתוספות הבנייה משנת 2005, יש תוספת בנייה של חדר ועוד אולם גדול שהנתבע לא מאפשר להיכנס אליו. 6. בשנת 2008 שלחה התובעת את המודד דרור בן-נתן על מנת שימדוד את המושכר. במדידה זו התברר כדלקמן: במקום המרפסת הפתוחה המקורה בנה הנתבע שני חדרים וסיפח אותם למושכר; במימד האורך של המושכר הוסיף הנתבע 2.72 מ'. לומדים על תוספת זאת מהשוואת מפת המדידה המקורית של המושכר למדידה משנת 2008. במפת המדידה המקורית מידת האורך של אחד החדרים הייתה 4.08 מ' ומידת האורך של החדר השני הייתה 4.18, ובמפת המדידה שעודכנה בשנת 2008 ניתן לראות שמידת האורך של החדר הראשון נותרה 4.08 מ', אך במקום החדר השני יש חדרים שמידותיהם 2.40 מ' ו-3.05 מ' וחדר אמבטיה ושירותים באורך 1.45 מ'. דהיינו תוספת בנייה של 2.72 מ' במימד האורך של המושכר; על קרקע שלא הושכרה לנתבע ממול לכניסה למושכר בנה הנתבע חדר גדול מאד, ולא איפשר למודד מטעם התובעת למדוד אותו מבפנים. 7. לאחר מתן צו לנתבע לאפשר למודד מטעם התובעת להיכנס לכל השטח הבנוי בביתו של הנתבע, ביצע מודד בשנת 2010 מדידה של כל השטח הבנוי בו מחזיק הנתבע. במדידה זו התברר כדלקמן: החדר הגדול שהנתבע לא איפשר בשנת 2008 למדוד אותו, מהווה למעשה יחידת דיור בה יש שני חדרים מטבחון, שירותים ומקלחת; מאז שנת 2008 ועד לביצוע המדידה בשנת 2010 בנה הנתבע תוספת בנייה של שני חדרים נוספים שחלקם הגדול בחצר שהייתה חלק מן המושכר, כאשר שטחו של חדר אחד הוא 35.70 מ"ר ושטחו של החדר השני הוא 9.05 מ"ר. 8. את מפת המדידה משנת 2010 סימנתי במ/1. במפה זו תוספות הבנייה הכוללות את החדר הגדול והחדרים הנוספים שבנה הנתבע בחצר, סומנו כיחידת דיור מס' 5, והמושכר המקורי ותוספות הבנייה שנבנו במקום המרפסת המקורה והתוספת של 2.72 מ' במימד האורך, סומנו יחידת דיור מס' 4. טענות הצדדים: 9. ביום 10.11.08 הגישה התובעת את תביעתה כנגד הנתבעת לפינוי ולסילוק יד מהמושכר ומתוספות הבנייה, וכן תבעה ממנו דמי שימוש ראויים בגין תוספות הבנייה לתקופה של 7 שנים שלפני הגשת התביעה. מאחר והנתבע לא איפשר למודד מטעם התובעת להיכנס למושכר ולמדוד אותו כיאות, נאלצה התובעת לתקן את כתב התביעה. בסופו של יום תיקנה התובעת את כתב התביעה פעמיים, כאשר התיקון השני נבע ממחדלה של התובעת. בכתב התביעה הסופי טוענת התובעת שהנתבע בנה תוספות שני חדרים למושכר בשטח 32.44 מ"ר (להלן-"תוספת א' ") וכן 3 חדרים, סלון, מטבחון, ושירותים בשטח כולל של 66.6 מ"ר ומשטח מקורה בשטח 24.75 מ"ר, המהווים את יחידת דיור מס' 5 בתסריט (להלן-(תוספת ב' "). מעיון במפת המדידה משנת 2010 עולה שהמשטח בשטח 24.75 מ"ר הא משטח מרוצף לא מקורה. 10. טוענת התובעת כי בחוזה השכירות התחייב הנתבע שלא לשנות את המושכר. בניית תוספות הבנייה מהוות שינוי המושכר, ובכך הפר הנתבע את חוזה השכירות. הפרה זו מזכה את התובעת לתבוע מהנתבע לפנות את המושכר, וכן לתבוע ממנו לשלם לה דמי שימוש ראויים עבור 7 שנים שקדמו להגשת התביעה בגין השימוש שעשה הנתבע בתוספות הבנייה. להוכחת גובה דמי השימוש צירפה התובעת לכתב התביעה ולתצהירו של מר זלינגר את חוות דעתו של שמאי המקרקעין אילן ברעם. 11. טוען הנתבע שיש לדחות את התביעה כנגדו, מהסיבות כדלקמן: עילת התביעה התיישנה, שכן הנתבע בנה את תוספות הבנייה בשנת 1996; חוסר יריבות בין התובעת לבין הנתבעת; יש לתובע זיקת הנאה במקרקעין מכוח השימוש בנכס; מחמת ויתור התובעת ו/או שיהוי מטעמה בהגשת התובענה; הוראות החוזה בדבר פינוי עקב הפרת החוזה הן תנאים מקפחים בחוזה אחיד; לחילופין, ליתן לנתבע סעד מן הצדק. העדויות: 12. מטעם התובעת העיד רכז השטח מר יואש זלינגר, אשר הסתמך בעיקר על תיק הנכס, אשר הוגש לבית המשפט ומהווה רשומה מוסדית. מר זלינגר נחקר חקירה שכנגד, והאמור בתצהירו נותר על כנו. כן הגישה התובעת את חוות דעתו של שמאי המקרקעין אילן ברעם. מר ברעם לא נדרש להיחקר על חוות דעתו, ועל פי סעיף 26 לפקודת הראיות, יש לקבל חוות דעתו כראיה קבילה לכל דבר ועניין. אי הזמנת השמאי לחקירה על חוות דעתו ואי הגשת חוות דעת נגדית מביאה לקבלת חוות דעת השמאי ללא סייג. 13. מטעם הנתבע העיד הנתבע בלבד. בחקירתו הנגדית הודה הנתבע שהתובעת היא הבעלים של המקרקעין עליהם מצוי המושכר ותוספות הבנייה, הודה שעמידר היא הנציגה של התובעת, הודה שבנה את תוספות הבנייה, אך טען שבנה אותן בשנת 1996. כן הודה הנתבע שידע שאסור לו לבנות תוספות בנייה ללא הסכמת התובעת, ביקש מהתובעת רשות לבנות את תוספות הבנייה, אך היא סירבה להתיר לו לעשות כן. הוא בנה את תוספות הבנייה למרות סירוב התובעת. עדותו של התובע היא עדות יחידה, עליה חלות הוראות סעיף 54 לפקודת הראיות [ נוסח חדש], על כל המשתמע מכך. 14. לאחר תום שמיעת הראיות הגישו בעלי הדין את סיכומיהם. דיון ומסקנות: הבסיס המשפטי לתביעת הפינוי: 15. סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כדלקמן: "בעל המקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין." סעיף 29 לפקודת הנזיקין קובע כדלקמן: "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין..." סעיף 30 לפקודת הנזיקין קובע כדלקמן: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין - על הנתבע הראיה שהמעשה עליו מתלוננים היה שלא כדין." לאור הוראות חוק אלו, על בעל המקרקעין להוכיח את בעלותו במקרקעין, ולאחר מכן עובר נטל הראיה למחזיק במקרקעין להוכיח שיש לו זכות במקרקעין שזכות הבעלות כפופה לה (ראה סיכום פסיקה בעניין זה בתיק אז' 8924/04 (שלום י-ם) אסתר קול נ. חברת פזגז ( 20.6.11). 16. התובעת הגישה נסח רישום לפיו המקרקעין עליהם מצויים המושכר ותוספות הבנייה הם בבעלותה. הנתבע הודה בכך בחקירתו הנגדית. על כן עבר נטל הראיה לנתבע להוכיח את זכותו במקרקעין, לה כפופה זכות הבעלות של התובעת. הנתבע כשל בהוכחה זו, ובנוסף לכך הודה שבנה ביודעין את תוספות הבנייה ללא הסכמת התובעת, ולאחר שסירבה להתיר לו לעשות כן. מועד ביצוע תוספות הבנייה: 17. טוען הנתבע כי בנה את תוספת הבנייה בשנת 1996. סבור אני שיש לדחות טענה זו ולקבל את טענת התובעת שתוספות הבנייה נבנו החל משנת 2005, וזאת מהסיבות כדלקמן: עדותו של הנתבע היא עדות יחידה; עדותו זו של הנתבע נסתרת על ידי המסמכים המצויים בתיק הנכס, המהווה רשומה מוסדית; אם אקבל את טענת הנתבע, הדבר יהיה לרעתו, שכן מצד אחד יהיה עלי לדחות את טענת ההתיישנות, שכן מדובר בהסגת גבול, שהיא עוולה מתמשכת, ועל כן אינה מתיישנת. מצד שני, יהיה עלי לחייב את הנתבע בדמי שימוש ראויים עבור 7 שנים שלפני הגשת התביעה, דבר שיפגע בנתבע, ואינו עולה בקנה אחד עם העדויות העולות מתיק הנכס. 18. לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת ההתיישנות, את טענת השיהוי ואת טענת זיקת ההנאה שטען הנתבע. סעד הפינוי: 19. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 קובע כי אחת מעילות הפינוי היא שהדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי. 20. בסעיף 5(ד) התחייב הנתבע: "לא לשנות את המושכר ו/או את הבניין בו נמצא המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף כל דבר ו/או עליו, או צמוד אליו, לא להרוס כל חלק מהם , ... בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר ..." בסעיף 10 לחוזה הסכימו הצדדים כדלקמן: "כל תנאי חוזה זה הם תנאים עיקריים והשוכר מסכים שאם יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה, מתבטל חוזה זה מאליו, והמשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר ..." 21. הנתבע מודה שהפר את סעיף 5(ד) לחוזה בכוונה תחילה. הנתבע הפר את החוזה מתוך בחירה ומתוך ידיעה שאסור לו לבנות את תוספות הבנייה ללא הסכמת התובעת, ביקש אישור לבנייה וקיבל תשובה שלילית, ובכל זאת בנה את תוספות הבנייה המרובות. התנהגותו זו של הנתבע היא הפרת חוזה ביד רמה תוך פגיעה מכוונת בזכויות התובעת במקרקעין. עם כן סבור אני שהתובעת הוכיחה את עילת הפינוי כנגד הנתבע. 22. טוען הנתבעת שסעיף 10 לחוזה השכירות הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד, ועל כן הוא בטל. סבור אני שיש לדחות טענתו זו של הנתבע. סעיף 27 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 (להלן-"החוק הנוכחי") קובע שהוראות חוק החוזים האחידים, תשכ"ד-1964 (להלן-"החוק הקודם") יחולו על חוזים שנכרתו לפני תחילת תוקפו של החוק הנוכחי. החוזה שבין בעלי הדין נכרת בשנת 1976, כך שעל מערכת היחסים שבין הצדדים חלות הוראות החוק הקודם. בין החוק הנוכחי לבין החוק הקודם קיימים הבדלים מהותיים ביותר, אשר עליהם לא עמד ב"כ הנתבע בסיכומיו. הנתבע לא טען בסיכומיו במה התנאי בסעיף 10 הוא מקפח ומדוע. בנוסף, גם אם נחיל את החוק הנוכחי על מערכת היחסים שבין הצדדים, אזי גם אז יש לדחות טענה זו של הנתבע. סעיף 23(א)(2) לחוק הנוכחי קובע שהוראות החוק הנוכחי לא יחולו על תנאי התואם תנאים שנקבעו או אושרו בחיקוק. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 קובע כי אחת מעילות הפינוי היא שהדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי. משמע שקביעת תנאי בחוזה שהפרתו מהווה עילת פינוי תואמת את החוק. בנייה כה מסיבית במושכר, באופן שהבנייה ללא הסכמת המשכיר היא לפחות פי 2 מהמושכר המקורי, ודאי שהיא מהווה עילת פינוי, ולא ניתן לראות בכך תנאי מקפח שיש לבטלו. 23. לאור כל האמור לעיל, סבור אני שהתובעת הוכיחה את עילת הפינוי, ויש להורות על פינוי הנתבע מהמקרקעין. סעד מן הצדק: 24. טוען הנתבע שאם בית המשפט ימצא שהתקיימה עילת פינוי, אזי יש ליתן לו סעד מן הצדק. 25. לעניין סעד מן הצדק ראה את פסק דינה של כב' השופטת עדנה ארבע ב-ע"א 3692/07 ניסים אביסריס נ. טובה אלברטל ( 8.8.07) לעניין זה גם התייחסתי גם בפסק הדין בתיק אז' (רמלה) 1799/08 רשות הפיתוח נ. אבו חמד נדרה ( 9.9.12) ואין לי אלא להפנות הצדדים לשני פסקי דין אלו. 26. מסקירת מערכת היחסים שבין התובעת לבין הנתבע, מהראיות שהציגו הצדדים ומתיק הנכס, עולה כדלקמן: הנתבע ידע שהתובעת אוסרת עליו לבנות תוספות בנייה ללא רשותה, והתחייב על כך בכתב; הנתבע ביקש רשות מהתובעת לבנות תוספות בנייה, והתובעת סירבה, ולמרות זאת בנה את תוספות הבנייה; הנתבע סירב לאפשר למודד מטעם התובעת למדוד את המושכר ואת תוספות הבנייה, ועל ידי כך נאלץ לגרום לתובעת לקבל צו מתאים מבית המשפט. בכך פגע הנתבע בזכות הקניין של התובעת; הנתבע בנה תוספות בנייה וכמעט שילש את שטח המושכר, ובכך פגע פגיעה של ממש בזכות הקניין של התובעת; הנתבע הפר את החוזה שבין הצדדים בהפרה מכוונת ומתוכננת; הנתבע לא הביא בפני בית המשפט כל ראיה אודות נסיבותיו האישיות, על מנת שבית המשפט ישקול אותם בדונו בטענתו ליתן לו סעד מן הצדק; הבנייה המסיבית אותה בנה הנתבע במקרקעין מחייבת השגחה ופיקוח מתמידים מצד התובעת על מנת לבדוק מידי פעם בפעם האם הנתבע אינו בונה תוספות בנייה בניגוד להוראות החוזה. בכך יש הכבדה יתירה על התובעת. 27. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את עתירת הנתבע לסעד מן הצדק. הסעד הכספי: 28. בהתאם לביקור המעגל מחודש יוני 2006, בנה הנתבעת את תוספת א' למושכר (תוספת ליחידה מס' 4). לכן עליו לשלם דמי שימוש ראויים בגין תוספת זו ממועד זה. השמאי ברעם העריך את דמי השימוש הראויים לתוספת זו בסך 432 ₪ לחודש בערכים של יום 15.6.11. מחודש יוני 2006 ועד להגשת התביעה המתוקנת השניה (24.7.11) חלפו 49 חודשים. על כן, על הנתבע לשלם לתובעת בגין תוספת א' את הסך 21,168 ₪ בערכים של מתן חוות הדעת (15.6.11). 29. בחוות הדעת מעריך השמאי את דמי השימוש בכל יחידת דיור מס' 5. יחידה זו הייתה מושלמת בעת הגשת התשריט המעודכן, דהיינו ביום 7.3.10. מאז יום 7.3.10 ועד הגשת התביעה המתוקנת השנייה חלפו כ-16 חודשים השמאי העריך את דמי השימוש הראויים ביחידה זו בסך 970 ₪. על כן על הנתבע לשלם לתובעת את הסך 15,520 ₪ בערכים של יום מתן חוות הדעת (15.6.11). 30. בסך הכל על הנתבע לשלם לתובעת את הסך 36,688 בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום 15.6.11 ועד ליום התשלום בפועל. סוף דבר: לאור כל האמור, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן: את תוספת א' לבנייה (תוספת ליחידה מס' 4) סימנתי בצבע צהוב במוצג במ/1. את תוספת ב' (יחידה מס' 5) הקפתי בצבע שחור ובתוכה העברתי קווים אלכסוניים בצבע צהוב. על הנתבע וכל הבאים מכוחו לפנות את שתי תוספות בנייה אלו, להרסן על חשבון הנתבע, ולהחזיר לתובעת את החזקה במקרקעין הידועים כחלקה 42 בגוש 4024 (רח' תרש"ר 4 בלוד) שכשהם פנויים מכל אדם וחפץ. את האמור בסעיף קטן זה על הנתבע לבצע עד ליום 1.9.13 שעה 12:00. על הנתבע וכל הבאים מכוחו לפנות את המושכר ברחוב תרש"ר 4 בלוד חלקה 42 בגוש 4024, אותו הקפתי בקו צהוב במוצג במ/1 עם קווים אלכסוניים בצבע צהוב (יחידה מס' 4 שאינה כוללת את תוספת א' הנ"ל), לסלק ידיהם ממנו, ולמסרו לתובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ. את האמור בסעיף קטן זה על הנתבע לבצע עד ליום 1.9.13 שעה 12:00. הערה: גם את תוספות הבנייה במימד האורך, כפי שציינתי לעיל, כללתי במושכר, שכן התובעת לא טענה לתוספות בנייה אלו. על הנתבע לשלם לתובעת כדלקמן: את הסך 36,688 בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום 15.6.11 ועד ליום התשלום בפועל. את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל. חוזה שכירותהפרת חוזהחוזהבניהתוספת בניהשכירות