האם עובדת היותו עולה חדש מאתיופיה נוצלה במהלך עסקה לרכישת דירה

האם עובדת היותו עולה חדש מאתיופיה נוצלה על-ידי הנתבעים, במהלך עסקה לרכישת דירה ?

דבאס והנתבעים 1-3 חתמו ביום 28.05.02 על הסכם (להלן: "ההסכם"), לפיו מכרו האחרונים את זכויותיהם בדירתם באור יהודה (להלן: "הדירה"), תמורת הסך של כ- 471,000 ₪. הצדדים לעסקה יוצגו במשותף על ידי עו"ד עאטף אל חלילי (להלן: "עו"ד אל חלילי") שאף הוא בין הנתבעים (נתבע 4). לדבריו של דבאס, הוטעה להאמין כי הנתבעים הינם בעלי מלוא הזכויות בדירה ורשאים למוכרה ואולם, בפועל הסתבר, לאחר זמן, כי בעלת זכויות נוספת בדירה לא הצטרפה להסכם ולכן, לא ניתן היה לממשו.
הואיל וכך, עתר דבאס לתשלום פיצוי בסכום כולל של כ-164,000 ₪, הכולל בתוכו את דרישת ההשבה של התשלום הראשון (25,000 ₪), ששולם לדבריו במזומן, על חשבון תמורת הדירה, את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם (למקרה של הפרה), את שכר הטרחה ששולם לעורך הדין אל חלילי ואת תמורת אובדן הזמן והפיצוי הלא ממוני (עוגמת נפש).

נציין כבר בפתח הדברים, כי בירורה של תביעה זו נתקל בקשיים מרובים ולא נוהל ברציפות, מחמת קשיי תקשורת ושפה שהביאו לדחיות חוזרות ונשנות. אלה הכבידו על בירור יעיל ומהיר של התביעה. צר לי על כך.



השאלה שבמחלוקת
ביצוע התשלום הראשון:
השאלה המרכזית שבה עסקו הצדדים ולה הקדישו את מירב המאמצים, היא שאלת ביצועו של התשלום הראשון על-פי ההסכם.
דבאס טען בעקביות ובעקשנות, לאורך כל הדרך, כי ביצע את התשלום הראשון בעוד שהעברתו הוכחשה בתוקף על-ידי כל יתר המעורבים בפרשה. המחלוקת בנקודה זו דרבנה את הצדדים לאתר כל פינה וסדק בגרסתו של דבאס בעניין זה, בניסיון לערערה. ואכן, לא נעלמו מעיני בהקשר זה הסתירות הלכאוריות שהתגלו בעדותו ואולם, הקושי המהותי יותר בגרסתו, נוגע לזהות האדם שלידיו נמסר התשלום הראשון. היינו, גם אם נצא מהנחה לפיה בוצע התשלום הראשון, כפי שנרשם בהסכם ולאמיתו של דבר עלינו להניח כך (לנוכח הכלל בדבר פסלות ראיה בעל-פה כנגד מסמך בכתב) עדיין, לא יהא בכך כדי להועיל לדבאס. זאת, כיוון שדבאס בעדותו מייחס את מסירת הכסף לעורך הדין אל חלילי, כשלוחם של הנתבעים ואולם, עדותו זו אף היא בגדר טענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב, שאינה קבילה. בהסכם צוין מפורשות, כי התשלום הראשון שולם שלא במעמד חתימת ההסכם אלא יומיים קודם לכן. ראה סעיף 9 להסכם: "24.670 ₪ (עשרים וארבע אלף שש מאות שבעים ₪) שולמו ביום 26.05.02 עם חתימת זכרון דברים בין הצדדים".
לא זו גם זו. נראה כי דבאס עצמו אינו עקבי בשאלה זו הנוגעת למסירת התשלום הראשון כמו גם בנסיבות שאפפו את חתימת ההסכם. בכתב התביעה ציין הלה מפורשות, כי התשלום הראשון נמסר לעו"ד אלחלילי ("הסך של 24,670 ₪ הנ"ל שולם לנתבעים במזומן ונמסר בפועל לנתבע מס' 4, במעמד כריתת הסכם המכר כאמור ..."). על אותם הדברים חזר דבאס בעדותו שנמסרה בתצהיר("למיטב הבנתי הועבר הסכום הנ"ל לנתבעים, אם כי לא ראיתי זאת במו עיניי. המתווך בעסקה ספר את הכסף מול העיניים שלי ושל הנתבע מס' 4 ומסר אותו לנתבע מס' 4").
מחקירתו משתמע לעומת זאת, כי התשלום הראשון בוצע אצל הנתבעים בדירה שלא בנוכחות עורך הדין אל חלילי "(ש:ז"א, כשאתה היית אצל משפחת שמחייב, עם המתווך, אמרתם 24,000 ₪ ונתת כסף? ת. כן."
בהמשך עוד הוסיף ואמר כי לא היו אצל עורך הדין אל חלילי בעת מסירת התשלום הראשון ( ש: לא הלכתם לעו"ד? ת. לא ש. זה נכון שבעת שהיית אצל המתווך, עם משפחת שמחייב, לא היה עו"ד, אלא רק המתווך, אשתו ושמחייב? ת. כן, עם המתווך ואיתם דיברנו ושילמנו את הכסף."
אשתו של דבאס לא הופיעה לעדות ועדותו של מי שכונה בעדותו מאלקו שהיה לדבריו המתווך בעסקה לא היה בה כדי לשפוך אור נוסף על הפרשה.
מצב הדברים אפוא הינו זה שבו דבאס עצמו אינו עומד מאחורי דבריו בעניין מסירת התשלום הראשון לעורך הדין אל חלילי וגם לו היה עושה כן היתה עדותו חסרת תוקף בהיותה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב.
לו היה דבאס טוען כי מסר את התשלום הראשון לנתבעים, היו אלה מנועים מלהכחיש עובדה זו, נוכח אותו הכלל בדבר פסלותה של עדות בעל-פה כנגד מסמך בכתב. דא עקא, כי דבאס, מסיבות שלא הונהרו, אינו טוען באופן מפורש כי מסר את התשלום הראשון לנתבעים ובכך הוסט הגולל על חלק זה של התביעה, בעניין השבת התשלום הראשון.

נוצר אם כן מצב אבסורדי, שבו התובע עצמו יצר אי בהירות ביחס לזהות מקבל התשלום הראשון מידיו ובכך הוכשל חלק זה של תביעתו, הגם שעדותו לגבי עצם ביצוע התשלום נראית כסבירה.
ייתכן, כי אי הערפול שנוצר בנקודה משמעותית זו נובעת מקשיי התקשורת של דבאס, שמקורם בפערי התרבות והשפה שאינם ניתנים לגישור, גם לא בעזרת מתורגמן. יחד עם זאת, לא נחה דעתי ביחס לסיטואציה עצמה ולמחדלו של דבאס באי זימונה של אשתו לעדות.
בנסיבות אלה, נראה לי כי אין מנוס מדחיית חלק זה של התביעה העוסק בהשבת התשלום הראשון על פי ההסכם.

הפיצוי המוסכם:
על הפרק אפוא חלקה הנוסף של התביעה – בחלק זה טוען דבאס, כי יש לחייב את הנתבעים ואת עו"ד אל חלילי בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. כלפי הנתבעים מוצדק החיוב לשיטתו, מעצם הפרתם את ההסכם וכלפי עו"ד אל חלילי, מתוקף היותו מי שערך את ההסכם בצורה רשלנית.
כאמור, נכשלה עסקת המכר של הדירה, כיוון שאחת מבעלות הזכויות בדירה, גרושתו של אחד המוכרים בשם אולגה ניאזוב, לא חתמה על ההסכם ולא הסכימה למכירה. יתר בעלי הזכויות שהם הנתבע מס' 3 (להלן: "אליעזר") והוריו, הנתבעים 1 ו- 2, הם שחתמו על ההסכם לבדם.
העובדה לפיה טעו המוכרים לחשוב כי הינם רשאים למכור את הזכויות בדירה ולהתעלם מזכויותיה של גרושת אליעזר אינה רלוונטית לעניין.

על פניו, הפרו הנתבעים את התחייבותם על-פי ההסכם, במתן הצהרה כוזבת ובהסתרת מידע יסודי. בהתאם לסעיף 14 להסכם, קמה עליהם החובה לשלם לצד הנפגע, הוא דבאס, דמי נזק קבועים מראש מבלי צורך להוכיח את נזקו, בסך של 47,670 ₪.
עורך דין אל חלילי ייצג את שני הצדדים בעת עריכת ההסכם, וחב כלפיהם בחובת נאמנות מקצועית. כלפיו מבוססת הקביעה לפיצוי, על ייעוץ מקצועי רשלני. הואיל וכך, נטען כלפיו כי יש לחייבו בהשבת שכר הטרחה ששולם לו ובסך נזקיהם, בסכום כולל של כ- 164,000 ₪.
עו"ד אל חלילי טען בעדותו כי דבאס ידע על קיומה של בעלת זכויות נוספת בדירה. לדבריו לא יצרה עובדה זו כל מניעה כנגד העברת הזכויות שכן בעלת הזכויות הנוספת ויתרה על זכויותיה בהסכם הגירושין שבינה לבין הנתבע 1 ובעניין זה הוגשה תביעה מתאימה לפסק-דין הצהרתי בבית הדין הרבני.
לדעתי, אין בכך כדי לרפא את המחדל המקצועי המשקף דרגה גבוהה של רשלנות, בהימנעות מציון בעלי הזכויות האמיתיים בדירה או לחילופין ניסוחו כהסכם הכולל תנאי מתלה בנושא.
טענתו של עוה"ד אל חלילי בעניין זה איננה מניחה את הדעת אם לנקוט לשון המעטה לנוכח האופן שבו נתפסות חובות עורך הדין כלפי לקוחו. החובה לבדוק את מצב הזכויות בנכס הנמכר ואת התאמתו לרישום בהסכם נמנית על חובותיו הבסיסיות של כל עורך דין המעורב בעריכת הסכם למכירת זכויות במקרקעין. מוסכמה זו הינה בעלת תוקף מוגבר במקרה מסוג זה, שבו מעורבים עולים חדשים ואנשים המצויים בשולי האוכלוסיה ותלותם בעורך הדין משמעותית, יותר מן המקובל. המוכרים בעסקה שבפני הינם עולים מחבר העמים, שאינם דוברים את השפה העברית והרוכשים עולים חדשים מאתיופיה, דוברי אמהרית וזרים לתרבות הישראלית. עורך הדין שייצג את שני הצדדים לא מילא את תפקידו כיאות.

לכן, אני סבורה שצודק דבאס בטענתו לרשלנות מקצועית מצדו של עו"ד אל חלילי ודרישתו לפיצוי בעניין זה לגיטימית באופן עקרוני.
אשר להיקף הפיצוי – זה נפסק בגין הנזק שניתן היה לצפותו כתוצאה מן ההפרה. תשלום שכר טרחה לעורך הדין שהתרשל בתפקידו, בעסקה שלא יצאה לפועל, הינו אחד הנזקים היותר צפויים כתוצאה מן ההפרה.

אשר לעתירה לחיובו של אל חלילי גם בפיצוי בגין התשלום הראשון, בה לא מצאתי ממש – עורך הדין אל חלילי קיבל לידיו עסקה שבה כבר שולם התשלום הראשון לפי ההסכם וזיקתו המקצועית להתרחשות שקדמה להסכם הייצוג, רופפת משהוא. לפיכך, לא מצאתי כי יהא זה צודק להטיל על עורך דין אל חלילי את חובת השיפוי, בגין תשלום שבוצע, לפני שנטל על עצמו את הייצוג. יתרה מזו, דבאס לא הוכיח את חובת ההשבה של התשלום הראשון כחלק מצפיית הנזק, במיוחד שעה שהוא עצמו לא הצליח להוכיח את קיומה כלפי המוכרים וטענתו כנגד אל חלילי בנקודה זו נדחתה.

לאחר כל אלה טוענים הכל, כי תביעתו של דבאס לוקה בשיהוי. אכן, הגשת התביעה נעשתה רק כשש שנים לאחר מועד היווצרות העילה.
הקו המנחה בפסיקה בעניין זה (ע"א 6805/99) מקנה למבחן תום הלב של התובע ושינוי מצבו של הנתבע לרעה את המשקל המירבי, בעת הדיון בשאלת השיהוי.
בענייננו, נראה לי כי אותם קשיי תרבות ושפה שתוארו לעיל הם גורמי השיהוי ולא מעורבים בעניין מניעים זרים או גילויים מניפולטיביים מצדו של דבאס. מצד הנתבעים, לא חל לדעתי שינוי לרעה במצבם בכל הנוגע לעילת הפיצוי המוסכם שכן, ההפרה אינה שנויה במחלוקת, גם אם העובדות הן כפי טענת הנתבעים.

אשר על כן, לא מצאתי כי יש לחסום את דבאס ורעייתו בתביעתם בעילת השיהוי.

סוף דבר. התביעה התקבלה בחלקה: הנתבעים 1-3 יישאו כלפי התובע בתשלום הסך של 47,670 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 01.10.2002 ועד לתשלום בפועל.
עוד יישאו הנתבעים 1-3 כלפי התובע בהוצאות משפט (שכר עדים ואגרה) ושכר טרחת עו"ד, בסך של 10,000 ₪.
הנתבע 4 יישא כלפי התובעים בתשלום הסך של 2,782 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום 13.08.2002 ועד לתשלום בפועל.
עוד יישא הנתבע 4 כלפי התובע בתשלום הוצאות משפט (שכר עדים ואגרה) ושכר טרחת עו"ד, בסך של 5,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עסקת מכר משק חקלאי

  2. ביטול עסקת מכר דירה

  3. ביטול עסקת מכר מכונית

  4. ביטול עסקת מכר מקרקעין

  5. ייצוג שני צדדים בעסקת מכר

  6. שינויים בשער הדולר בעסקת מכר דירה

  7. ביטול עסקת מכר דירה בגלל מקומות חניה

  8. החזר כספי עבור עסקת מכר שלא יצאה לפועל

  9. ביטול עסקת מכר דירה - החזר ריבית והצמדה

  10. החזקת כספים בנאמנות ע''י עו''ד בעסקת מכר

  11. תיקון צו קיום צוואה לאחר עסקת מכר מקרקעין

  12. קבלת מידע/ייעוץ מוטעה מעורך דין לגבי מס בעסקת מכר

  13. אחריות עורך דין על דיווח שגוי לרשויות המס בעסקת מכר

  14. עסקת מכר למראית עין על מנת לסכל את יכולת הגביה של הבנק ?

  15. נטען שעו"ד העביר לצד ג', מתווך, כספים שהופקדו אצלו בנאמנות

  16. תביעה למתן סעד הצהרתי לביטול עסקת מכר ולביטול משכון הזכויות

  17. האם הנתבע התרשל בתפקידו כעו"ד המייצג את שני הצדדים לעסקת המכר ?

  18. זכרון דברים לביצוע עסקת מכר ורכישה של רכבים בין התובע לבין הנתבעים

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון