תביעת מוכרים בעסקת קומבינציה לתשלום דמי שכירות ראויים

תביעתם של מוכרים בעסקת קומבינציה לתשלום דמי שכירות ראויים בסך של 350,000 ₪

ביום 27/05/90 חתמו התובעת 3, חנה הריס, והמנוחים מרדכי הריס (להלן: "הריס") ויוסף זמר (להלן: "זמר המנוח") (אלה יקראו יחדיו להלן: "המוכרים") על הסכם קומבינציה (להלן: "ההסכם") ביחס לחלקה 187, גוש 6167, רחוב בורוכוב 52, פינת אהרון גולדשטיין, גבעתיים (להלן: "החלקה") עם הנתבעת 1, יורוקום נדל"ן בע"מ (בשמה הקודם "גני דולניגר חברה לבניין והשקעות בע"מ") (להלן: "יורוקום").
התובעים 1 ו-2, שאול ודבורה זמר (להלן: "זמר"), הינם חליפיו של זמר המנוח והנתבעים 2 ו- 3, אבירם ודבורה דולינגר (להלן: "דולינגר"), ערבים להתחייבויותיה של יורוקום על פי ההסכם.
על פי ההסכם, הוקנו ליורוקם 59% מזכויות החכירה של המוכרים בחלקה ששיטחה הכולל היה 956 מ"ר. בהסכם לא נכללה כל התייחסות שהיא לבעלת הזכויות הנוספת בחלקה (78 מ"ר מתוך השטח הכולל), היא הגב' אהובה ענני ז"ל (להלן: "ענני").
האחרונה, פנתה לערכאות על מנת להגן על זכויותיה, פניה שגררה תגובת שרשרת של עימותים ודיונים בין השותפים לעיסקה שנמשכו שנים ארוכות ועדיין לא הסתיימו.
מכל מקום, החלקה נשוא התביעה נשאה שני מבנים; האחד (להלן: "בניין א'"), היה בן קומה אחת, נהרס בהתאם להסכם על ידי יורוקום ותחתיו נבנה בניין חדש. האחר, בן שלוש קומות (להלן: "בניין ב'"), שנועד אף הוא להריסה לפי ההסכם ולא נהרס בשל המאבקים המשפטיים כמתואר לעיל.
התובעים טוענים, כי הנתבעים ניצלו את מצב הדברים שבו נוצרו מאבקים משפטיים שעיכבו את הריסת בניין ב' לצורך שימושם והנאתם מבלי לחלוק את הרווחים שהפיקו מבניין ב' עם התובעים על פי חלקם בחלקה.
הנתבעים טוענים, כי התובעים מיצו את זכות התביעה שלהם כלפיהם, שכן מטעמם הוגשו תביעות שנדונו והוכרעו מבלי שניתן היתר לפיצול סעדים ולכן יש לדחות את התביעה על הסף. לגופם של דברים טוענים הנתבעים, כי הריסתו של בניין ב' נמנעה בשל התביעה שהוגשה על ידי ענני וצווי בית המשפט שניתנו בעקבות זאת. את השימוש שנעשה על ידם בבניין ב' הם מתארים כמצומצם ביותר וככזה שבו לא היו הם מעורבים ישירות.
אציין, כי לקראת מתן פסק הדין הוצג בפני פסק דינו של בית משפט השלום (כב' השופטת אושרי פרוסט) מיום 26/07/13 בתביעה שכנגד שהוגשה בתיק 151261/09. הגשתו של פסק הדין היא חלק מטיעוני הנתבעים לעניין קיומו של השתק פלוגתא או מעשה בי-דין. הגשת פסק הדין לוותה במחלוקת נוספת בין הצדדים באשר להשלכותיו על ההכרעה כאן.
השתלשלות הדברים: השתלשלות הדברים ביחס למחלוקת שבפני, הוצגה באמצעות תיק המוצגים המשותף, ממנו עולים הנתונים הבאים:

  1. ביום 27/05/90, חתמו הריס וזמר המנוח עם יורוקום על ההסכם (מוצג א').
  2. ביום 31/08/99 הגישה חנה הריס, התובעת 3 כאן, תביעה כנגד הנתבעים במסגרת תיק 82117/99 בגין הפרה יסודית של ההסכם, בין היתר, בגין אי הריסת בניין ב' (מוצג ב').
  3. ביום 26/10/99 הגישו היורשות של ענני תביעה במסגרת תיק 2781/99 כנגד הצדדים בתביעה כאן וכן כנגד מנהל מקרקעי ישראל והועדה המקומית לתכנון ובניה בגין פגיעה בזכויותיהן (מוצג ד').
  4. ביום 03/05/01 הגישו התובעים כאן תביעה במסגרת תיק 1727/01 בקשה למינוי כונס נכסים לצורך הריסת בניין ב' (מוצג ז').
  5. לפי מכתב מיום 24/05/01 מאת הממונה על מחלקת הכנסות העירייה, אין מתגוררים בבניין ב' וזה נמצא במצב תחזוקתי מוזנח (מוצג ח').
  6. לפי מכתב מיום 11/03/02 מאת אגף ההנדסה של עיריית גבעתיים ליורוקום, נמצא, כי המגרש הינו מדרוני (מוצג יא').
  7. ביום 10/07/02 התקיים דיון בתיקים 2781/99 ו- 1727/01 (תיקים שאוחדו) (מוצג יב').
  8. ביום 09/06/03 הגישה יורוקום "בקשה להיתר בניה או לשימוש במקרקעין" (מוצג יג').
  9. לפי מכתב מיום 23/10/03 מאת המפקחת על הבנייה באגף ההנדסה בעיריית גבעתיים לאבירם דולינגר (הוא הנתבע 2 כאן), נמצא, כי לא מתגוררים בבניין ב' (מוצג יד').
  10. ביום 11/02/04 ניתן פסק דין בתיקים 2781/99 ו- 1727/01 (מוצג טו') בו נפסקו ליורשות של ענני פיצויים בשווי מיליון ₪.
  11. ביום 25/03/04 הגישו התובעים כאן ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 2990/04) על פסק הדין בתיקים 2781/99 ו- 1727/01 (מוצג טז').
  12. ביום 29/03/04 הגישו יורוקום ואבירם דולינגר ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 3102/04) על פסק הדין בתיקים 2781/99 ו- 1727/01 (מוצג יז').
  13. ביום 15/08/04 ניתן פסק דין בתיק 82117/99 (תביעה של הריס), בו נקבע, בין היתר, כי הנתבעים לא הפרו את ההסכם שעה שלא הרסו את בניין ב' (מוצג יח').
  14. לפי מכתב מיום 27/12/04 מאת מהנדס עיריית גבעתיים לממונה על הפיקוח על הבנייה במחוז תל אביב, מותר להקים שני בנייני מגורים על המגרש. עוד צוין במכתב, כי הוגשה בקשה לוועדה המקומית גבעתיים לבטל את הריסת הבניין, לאשר את השטחים הבנויים ולשדרג את הבניין על פי דרישות הועדה. לאחר אישור הועדה יוכל הבניין לשמש למגורים (מוצג יט').
  15. ביום 23/02/05 הגישה יורוקום בקשה להיתר בניה או לשימוש במקרקעין (מוצג כ').
  16. לפי מכתב מיום 19/04/05 מאת הנדסאית הרישוי בעיריית גבעתיים על פי היתר הבנייה, הבניין הנדון מיועד להריסה ולא ניתן יהיה לדון בתוכנית ההגשה שהופקדה עד לתום ההליכים המשפטיים (מוצג כא').
  17. לפי מכתב מיום 24/05/05 מאת המפקחת על הבנייה בעיריית גבעתיים לאבירם דולינגר נמצא, כי בדירות בבניין מבוצעים שיפוצים פנימיים וכי אחת הדירות משמשת למגורים. אלה מנוגדים להיתר הבנייה הואיל והבניין מיועד להריסה (מוצג כב').
  18. ביום 12/09/05 הגישו התובעים כנגד הנתבעים תביעה בתיק 47522/05 במסגרתו ביקשו שיפוי עבור הסכומים ששילמו לב"כ יורשות ענני במסגרת פסק הדין בתיק 2781/99 (מוצג כג').
  19. ביום 27/08/06 ניתן פסק דין בתיק 47522/05 במסגרתו נקבע, כי על הנתבעים לשפות את התובעים בגין הפיצוי ששילמו ליורשות ענני (מוצג כו').
  20. ביום 26/09/06 חתמה יורוקום עם עו"ד מיכאל מאיר על הסכם לפיו ירכוש האחרון מאת יורוקום את כל זכויותיה בזכויות הבנייה שניתנות למימוש בתחומי בנין ב' (מוצג כז').
  21. ביום 24/05/07 השכירה חברת דיזנגוף תל אביב 176 בע"מ (להלן: "דיזנגוף") לחקק אמיר דירה בבניין ב' (מוצג כח'1).
  22. ביום 09/07/07 השכירה חברת דיזנגוף לאמויאל יעקב ואילוש דיאנה דירה בבניין ב' (מוצג כח'2).
  23. ביום 05/12/07 השכירה חברת דיזנגוף לסמרה קארין ורחמין ניר דירה בבניין ב' (מוצג כח'3).
  24. ביום 27/12/07 השכירה חברת דיזנגוף לרז קלינגופר דירה בבניין ב' (מוצג כח'4).
  25. ביום 31/12/07 נתן בית המשפט העליון פסק דין בתיקים 2990/04 ו- 3102/04 במסגרתו הותיר את סכום הפיצוי וחלוקת האחריות על כנם. עוד נקבע, כי זכויות החכירה של ענני ושולמן תימחקנה ממרשם המקרקעין וממרשם הזכויות של מנהל מקרקעי ישראל (מוצג כט').
  26. במכתב מיום 10/02/08 פנה ב"כ של זמר והריס לראש עיריית גבעתיים על מנת שיפעיל את סמכויותיו ויורה על השלמת הפרויקט, היינו על הריסת בניין ב' והסדרת מגרש חניה (מוצג ל').
  27. במכתב מיום 24/02/08 פנה ב"כ של זמר והריס לב"כ של יורוקום ודולינגר בבקשה להשלים את עסקת הקומבינציה ולהרוס את בניין ב' (מוצג לא').
  28. לפי מכתב מיום 15/04/08 מאת מנהל מחלקת רישוי ופיקוח בניה בעיריית גבעתיים לב"כ של יורוקום ודולינגר, נדרשו האחרונים להגיש תכנית ולפתוח בקשה ולפתוח בקשה להיתר (לאור סיום ההליכים המשפטיים בזכויות ענני) (מוצג לב').
  29. ביום 29/04/08 השכירה דבורה דולינגר לשלומי סבג דירה בבניין ב' (מוצג כח'5).
  30. ביום 15/06/08 הגישה יורוקום בקשה להיתר בניה או לשימוש במקרקעין (מוצג לג').
  31. במכתב מיום 22/07/08 מאת אגף ההנדסה של עיריית גבעתיים נתבקש אבירם דולינגר להמציא לוועדה המקומית אישור זכויות מהמנהל ביחס לזכויות בחלקה (מוצג לד').
  32. ביום 11/08/08 השכירה חברת דיזנגוף לאורן סגל דירה בבניין ב' (מוצג כח'6).
  33. ביום 12/01/09 הגישו יורוקום ודיזנגוף תביעה כנגד זמר וחנה הריס בתיק 151261/09 (מוצג לה').
  34. במכתב מיום 23/06/09 פנה ב"כ של זמר והריס לראש עיריית גבעתיים בו ביקש לאכוף על יורוקום את השלמת הפרוייקט בחלקה על פי היתר הבנייה, היינו, הריסת בניין ב' והסדרת מגרש חנייה לדיירי הבניין (מוצג לז').
  35. ביום 08/11/09 נחתמה התוכנית על ידי מנהל מקרקעי ישראל (מוצג לח').
  36. ביום 21/10/09 שילמה יורוקום את דמי היתר הוון - תוספת (מוצג לח').
  37. במכתב מיום 25/11/09 פנתה היועצת המשפטית של עיריית גבעתיים לתובעת העירונית בשאלה ביחס להתקדמות הליכי ההריסה של בניין ב' (מוצג לט').
  38. במכתב מיום 7/12/09 השיבה התובעת העירונית ליועצת המשפטית, כי ביום 23/07/09 הוגש כתב אישום נגד יורוקום ומנהלה (מוצג מ').
  39. במכתב מיום 25/02/10 פנה ב"כ של יורוקום ודולינגר למהנדס עיריית גבעתיים בבקשה לפיה הבקשה להיתר תובא לדיון בפני הועדה לתכנון ובניה (מוצג מא').
  40. במכתב מיום 02/03/10 השיבה היועצת המשפטית של עיריית גבעתיים לפנייתו של ב"כ יורוקום ודולינגר (מוצג מב') - שם צויין, כי כל עוד העניין לא יובהר עם בעלי המקרקעין, הנושא לא יובא לדיון בפני ועדת התכנון והבניה (מוצג מב').
  41. ביום 16/06/11 ניתן פסק דין בתיק 936/08 (מוצג מג').
  42. במכתב מיום 20/06/11 פנה ב"כ של זמר והריס לב"כ של יורוקום ודולינגר בבקשה לפיה ימצו האחרונים ויממשו את כל זכויות הבניה בחלקה. עוד נתבקשו יורוקום ודולינגר לשלם דמי שכירות בגין השימוש בגין בניין ב' (מוצג מד').
  43. במכתב מיום 03/07/11 השיב ב"כ של יורוקום לב"כ של זמר והריס - שם ציין, כי יורוקום הגישה בקשה להיתר למיצוי מלוא זכויות הבניה בחלקה ואולם זו מתעכבת לאור דרישתם של זמר והריס להריסת בניין ב'. כן נדחתה הדרישה לתשלום דמי שכירות/שימוש (מוצג מה').
  44. במכתב מיום 10/07/11 השיב ב"כ של זמר והריס לב"כ של יורוקום - שם דרש את הריסתו של בניין ב' באופן מיידי (מוצג מו').
  45. במכתב מיום 31/07/11 פנה ב"כ של זמר והריס לב"כ של יורוקום - שם דרש שוב את הריסתו של בניין ב' וכי יורוקום תמצא ותממש את כל זכויות הבנייה בחלקה (מוצג מז').
  46. במכתב מיום 21/08/11 פנה ב"כ של יורוקום לב"כ של זמר והריס - שם הסביר, כי יורוקום מכר את זכויותיה והתחייבויותיה בנכס הנדון לחברת דיזנגוף, לפיכך, יש להפנות אליה את כל הפניות בעניין (מוצג מח').
  47. במכתב מיום 23/08/11 פנה ב"כ של זמר והריס לב"כ של יורוקום ודולינגר - שם ציין, כי אין תוקף להעברת הזכויות שיורוקום התיימרה לבצע. עוד נטען להפרתו של ההסכם ונדרש תשלום דמי שימוש עבור המקרקעין (מוצג מט').
  48. ביום 02/10/11 הגישה יורוקום בקשה להיתר בניה או לשימוש במקרקעין (מוצג נ').
  49. במכתב מיום 02/10/11 פנה ב"כ של זמר והריס לב"כ של יורוקום ודולינגר - שם אישר את תכנית הבנייה (מוצג נא').
  50. במכתב מיום 16/10/11 פנה ב"כ של זמר והריס לראש עיריית גבעתיים - שם ביקש לקדם את מתן ההיתר מבחינת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (מוצג נב').
  51. מכתב מיום 16/10/11 - פנייה של ב"כ זמר והריס לב"כ דיזנגוף בקשר למסמכים לתיק המוצגים (מוצג נג').
  52. מייל מיום 18/10/11 מאת ב"כ של זמר והריס ליורוקום ודיזנגוף - שם צורף המכתב מיום 16/10/11 (מוצג נד').
  53. מכתב מיום 24/10/11 מאת ב"כ של יורוקום לב"כ של זמר והריס (מוצג נה').
  54. מוצג נו' - חשבוניות נטענות בגין אחזקת בניין ב'.
  55. מוצג נז' - חשבוניות נטענות בגין הוצאות עבור בניין ב'.
  56. ביום 14/01/13 נתן בית המשפט העליון במסגרת תיק ע"א 6683/11 תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים לעניין אופן רישומם של שני הבניינים.

דיון והכרעה:
השתלשלות הדברים כאן ממחישה את עוצמת הקונפליקט אליו נקלעו הצדדים לעיסקה ואת הסתעפותו ברבות השנים.
ריבוי ההליכים המשפטיים בין הצדדים הינו חריג בהיקפו. כב' השופט גרוניס האמין עוד בינואר 2008, כי פסיקת בית המשפט תביא את הקץ על מסכת הסכסוכים (... "דומה כי חלק מן המכשולים בפני ביצוע חוזה הקומבינציה מקומם בתמונת הזכויות המורכבת של החלקה אפשר שבעקבות פסק דיננו הנוכחי תיפטרנה הבעיות או חלקן"... (ע"א 2990/04 (מוצג כט')) ואולם, גם הערכתו זו התבדתה.
מתוך השתלשלות הדברים למדתי, כי לא ניתן היה להרוס את בניין ב' בשל ההליכים שננקטו על ידי ענני כנגד מימוש העסקה לפחות עד ליום 31/12/07 (ראה עובדה 25 בפרק השתלשלות העובדות). רק אז נמחקו זכויותיה של ענני מן החלקה ונסללה הדרך להריסתו של בניין ב' על פי ההסכם.
בתקופה זו קיימת לפחות הכרעה שיפוטית אחת שהיא בגדר השתק פלוגתא. המדובר בהכרעת בית המשפט מיום 15/08/04 במסגרת פסק הדין שניתן בתיק 82117/99 (מוצג יח'). בתביעה זו קיימת זהות חלקית בשמות הצדדים, אולם זהות מלאה בעניין עצמו.
גם לולא פסק דין זה, נראה, כי השתלשלות הדברים שפורטה לעיל אינה תומכת בקביעה לפיה, הפרו הנתבעים את חובתם להרוס את בניין ב' על פי ההסכם, אלא, כי התעלמותם של הצדדים להסכם מזכויותיה של ענני היא זו שהביאה להסתבכות העיסקה.
הצדדים ניצים, כאמור לעיל, באשר לתוקפה של הכרעת בית המשפט בתביעה שכנגד בת"א 151261/09, שבה נקבע ולא בפעם הראשונה, כי אין לייחס לנתבעים אחריות בגין אי הריסתו של בית ב'.
התובעים עצמם, היינו הריס וזמר, אינם טוענים בדברי הסיכום וההשלמה שנמסרו מצדם לאחר הגשת פסק הדין הנ"ל, כי אין המדובר בהשתק פלוגתא או במעשה בית דין. טענתם מתמקדת במשגים שנפלו בהחלטת בית המשפט בקביעתו ושהם נושא הערעור שהוגש על ידם לבית המשפט המחוזי. עוד טוענים הם, כי החלטת בית המשפט בת"א 151261/09 עומדת בסתירה להחלטות קודמות שניתנו בעניין בערכאות שונות.
ההפניה הסתמית לפסקי דין שניתנו בבית המשפט בעליון כסותרים את פסק הדין של כב' השופטת פרוסט בת"א 151261/09 אינה במקומה ואינה מאפשרת בדיקה נאותה נוכח ריבוי פסקי הדין הקיימים. בדקתי, אם כן, את ההפניות שזוהו במפורש בדברי הסיכום הללו.
צר לי לומר, כי ההפניות שנעשו מצד ב"כ הריס וזמר אינן נכונות.
פסק הדין שניתן על ידי השופט ישעיה (מוצג יב') עסק באחריות לנזק שנגרם לענני והטיל אחריות על כל הצדדים לתיק זה. פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט העליון (מוצג כט') אישר את פסק דינו של השופט ישעיה. פסק הדין שניתן על ידי השופט בינימיני (מוצג מג') אינו עוסק במישרין בנושא שבפני. לפיכך, לא ניתן לומר, כי פסק הדין שניתן על ידי כב' השופטת פרוסט בת"א 151261/09 עומד בסתירה לקביעות קודמות של בתי משפט.
מסקנתי מכל האמור לעיל היא, כי קיים השתק פלוגתא עובדתי לעניין אי הפרתו של ההסכם באופן חד צדדי מצד דולינגר ויורוקום בפסק הדין שניתן על ידי כב' השופטת פרוסט.
התובעים טוענים, כי הגישו ערעור על קביעה זו ואולם, אין בכך כדי לשנות את תמונת המצב לענייננו, שכן מדובר בקביעה עובדתית אליה הגעתי בכוחות עצמי לאור תיאור השתלשלות הדברים והאופן שבו התייחסו בתי המשפט בעבר, בפסקי דין חלוטים למסכת היחסים שבין הצדדים. יחסי הצדדים לעיסקה עלו על שרטון שלא באשמת צד אחד דווקא, אלא בשל "תרומתם" המשותפת כפי שנקבע במפורש על ידי כב' השופט ישעיה בת"א 2781/99 (מוצג יב'). ראיה ל"תרומתם" ההדדית של הצדדים לאופן שבו התפתחו הדברים וחוסר תום ליבם מצויה גם בדברי השופטים הרבים הנוספים שדנו בתיק אליהם הפנו אותי הצדדים.
כך קבע השופט בינימיני, כי שני הצדדים מקיזים זה את דמו של זה ונוקטים בתכסיסים ותחבולות שונים כדי לפגוע האחד בשני, הגם שהאינטרסים שלהם בסופו של יום זהים וכך הם מוסיפים ומשהים את הפתרון הרצוי לשניהם.
עם זאת, סבורני, כי הזכות לדמי שימוש עומדת ללא זיקה ישירה לשאלת ה"אשמה" החוזית.
הגישה המועדפת בעיני היא, כי על כל צד החובה לחלוק עם הצד האחר את הרווחים שהושגו כתוצאה מן העיכוב שנוצר במימוש הריסתו או רישומו של בניין ב', מכוח דיני עשיית עושר.
מסקנתי היא, כי התובעים הוכיחו את זכאותם לחלקם ברווחים שנוצרו מן השימוש שעשו הנתבעים בבניין ב' באופן אקסלוסיבי.
השאלה שעלי להכריע בה הינה באשר להיקף דמי השימוש שבהם יש לזכות את התובעים.
התובעים טוענים, כי הנתבעים ו/או מי מטעמם עשו שימוש בבניין ב' ללא הסכמתם ואף מסרבים לשלם דמי שימוש ראויים בגין כך. לגרסתם, שימש בניין ב' את הנתבעים במשך שבע השנים שקדמו להגשת התביעה ואף קודם לכן לצורך אחסון סחורה וציוד בנייה, ניהול משרד אדריכלים, מגורי עובדים ובני משפחה ושימושים אחרים של צדדי ג' אשר שכרו דירות ו/או שטחים בבניין ב'. בגין השימוש שעשו הנתבעים, כך לשיטת התובעים, זכאים הם לדמי שכירות בשיעור 41% מדמי השכירות הראויים המגיעים לבעלי הזכויות בחלקה.
התובעים מסתמכים בטענתם על חוות דעת שמאית מיום 10/01/10. חוות הדעת נערכה על ידי המודד ושמאי המקרקעין טובי פרי. בחוות הדעת השמאית נקבע, כי דמי השכירות הראויים לחודש עבור בניין ב' הינם 14,400 ₪. פרי ציין בחוות דעתו, כי באומדן דמי השכירות הובאו בחשבון שטחי היחידות, חלוקתן, מיקומן בבניין, מיקום הבניין עצמו, מחירי ביקוש ומחירי שכירות המשולמים בפועל. עוד ציין, כי הערכתו נעשתה על בסיס סיור חיצוני בלבד, כיוון שלא התאפשרה כניסתו ליחידות המגורים ובהנחה, כי פנים היחידות הנן במצב סביר וראוי. כמו כן, נלקחו בחשבון מגבלות החנייה. עוד הסתמכו התובעים על עדותם של חנה שולמן, יעקב הריס ואבירם דולינגר.
הנתבעים, לעומת זאת, טענו, כי השימוש שנעשה בבניין ב' מצומצם ביותר וחלקו נעשה שלא ידם. לתקופה שמחודש אפריל 2001 ועד לחודש אפריל 2005 לא נעשה כל שימוש בבניין ב' ומחודש מאי 2005 שימשה רק דירה אחת מתוך כלל הדירות למגוריו של אחיו של דולינגר, ללא תמורה. שהייתו בדירה נועדה לדברי הנתבעים לשמור על בניין ב' מפני השתלטויות עוינות. הנתבעים מודים, כי החל מסוף שנת 2007 החלו להשמיש את יתר הדירות להשכרה וזאת באמצעות תאגיד בשם חברת דיזנגוף בע"מ, שעה שהנתבעים עצמם לא גבו דמי שכירות כלשהם. לחילופין, טענו הנתבעים, כי גם אם יחליט בית המשפט לפסוק לתובעים דמי שכירות ראויים כלשהם, כי אז יש לקזז מכל סכום שייפסק, את שווי השטח הבנוי שקיבלו התובעים ביתר או דמי שימוש בגין שימוש שעשו התובעים בשטח שקיבלו ביתר או בהפחתת 32 מ"ר מהשטח בגינו יחושבו דמי השימוש. הנתבעים מוסיפים וטוענים, כי על התובעים להשתתף בעלויות השיפוץ של בניין ב' לפי חוות דעת שצורפה על ידם בסכום של 246,000 ₪ בהתאם לחלקם.
אם נסכם את מהלך הדברים, נאמר, כי הנתבעים מודים, בעשיית שימוש בבניין ב', לפחות בחלק מהזמן. ביחס לתקופה שמחודש אפריל 2001 ועד לחודש אפריל 2005 עשו שימוש בדירה אחת, ללא תמורה, למטרות שמירה וביתר הזמן שמחודש מאי 2005 עשתה חברת דיזנגוף בע"מ שימוש בבניין ב'. הנתבעים אף מודים, כי ערכו שיפוץ בבניין על מנת להכשיר אותו לשימוש לשכירות. הטענה לפיה, חברת דיזנגוף בע"מ היא זו שנהנתה מפירות השכירות בתקופה שמשנת 2007 ואילך לאו טענה היא. בעיני, גישה כזו אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב. בהיעדר הסבר מניח את הדעת לשינוי שחל בזהות הגוף המשכיר, לבד מעצם העברת הזכויות, אין מקום לאפשר לצד להתחמק מחובתו באמצעות מסירת זכויותיו לצד אחר. קיימות די והותר דוקטרינות משפטיות המונעות גישה מתחמקת מסוג זה, כאשר דוקטרינת העל הנה עיקרון תום הלב, שממנו נגזרות תת דוקטרינות כמו מניעות, השתק, טענות עובדתיות סותרות וכיוצא באלה. לכן, אני דוחה על הסף את הניסיון להיאחז בזהותו של הגוף המשכיר כנימוק לפטור מחבות.
עקרונית, הוכח השימוש וההנאה שהפיקו הנתבעים מבניין ב' בשנים שבהן סערו הרוחות והצדדים התכתשו זה עם זה בערכאות. הטענה לפיה, עול ההוכחה היה מוטל על התובעים נראית לי לא סבירה, שכן כל המידע בעניין זה מצוי בידי הנתבעים וטענתם דומה יותר מכל לטענת "הודאה והדחה", משמע: "עשינו שימוש אבל...". אינני מוצאת הצדקה לשמר את ההנאה שהושגה מן השימוש בבניין ב' אך ורק לצד אחד, מבלי שיחלוק אותה עם הצד האחר וזאת מכוח דיני עשיית העושר. אני קובעת, אפוא, מבלי לסתור את הקביעות העובדתיות שנעשו בהליכים קודמים ובמיוחד זו של כב' השופטת פרוסט בתיק תא 151261/09, כי התובעים זכאים לדמי שימוש ראויים לתקופת שבע השנים שקדמו להגשת התביעה. היינו, מחודש אפריל 2001 ועד למועד הגשת התביעה בסכומים משתנים.
אשר לגובה דמי השימוש הראויים - המומחה מטעם התובעים קבע דמי שכירות ראויים בסך של 14,400 ₪ לחודש לכל היחידות בבניין ב'. דא עקא, כי אין לקבל את קביעתו זו ללא הסתייגות. השמאי התייחס לדירות שבהן לא ביקר והסתמך על הנחות שלא נבדקו. השמאי לא הבחין בין התקופות השונות, בעוד שלדעתי יש להבחין ביניהן. לכן, עלי להציג הערכה אלטרנטיבית על בסיס מיטב השפיטה, מה שמכונה בעגה המקובלת "אומדנה דדיינא".
להתרשמותי, נעשה בבניין ב' שימוש מינורי לתקופה שבין אפריל 2001 לאפריל 2005 לתקופה זו נעמיד את היקף ההנאה שהפיקו הנתבעים מבניין ב' על סך של 12,000 ₪ לשנה (במצטבר 48,000 ₪). לתקופה ממאי 2005 ועד יולי 2007 נעריך את ההנאה על סך של 24,000 ₪ (במצטבר 52,000 ₪) ולתקופה שמאוגוסט 2007 ועד למועד הגשת התביעה, בחודש אפריל 2008, סך של 11,000 ₪ לחודש (במצטבר 88,000 ₪).
סך כל ההנאה שהפיקו הנתבעים מן השימוש בבניין ב' לתקופה בכללותה עומד על סך של 188,000 ₪ (48,000 ₪ + 52,000 ₪ + 88,000 ₪).
חלקם של התובעים הינו 41% מהסכום הנ"ל, היינו סך של 77,080 ₪.
טענות הקיזוז שהעלו הנתבעים לא הוכחו והן נידחות.
סוף דבר:
תביעת הדמי השימוש הראויים מתקבלת בחלקה על סך של 77,080 ₪.
הנתבעים יישאו כלפי התובעים בתשלום הסכום האמור בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.
עוד יישאו הנתבעים בחיוב בהוצאות (אגרה ושכר עדים) ושכר טרחת עורך דין בסך של 7,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קביעת דמי שכירות בעסק

  2. שינוי דמי שכירות מוגנת

  3. דמי שכירות על סככה בחנות

  4. שיפוצים במקום דמי שכירות

  5. תביעה לדמי שכירות של ציוד

  6. אי תשלום דמי שכירות במועד

  7. ערעור על פסק דין דמי שכירות

  8. דמי שכירות ראויים נכס מסחרי

  9. הצהרה על הכנסות מדמי שכירות

  10. דמי שכירות למרפאת רופא שיניים

  11. האם מותר לא לשלם דמי שכירות ?

  12. תביעה לדמי שכירות דירה באילת

  13. העלאת דמי שכירות בדירות מוגנות

  14. תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים

  15. בקשה לקביעת דמי שכירות בית עסק

  16. בקשה לקביעת דמי שכירות חופשיים

  17. תביעה נגד מועצה לתשלום דמי שכירות

  18. תשלום דמי שכירות ריאליים חופשיים

  19. העלאת דמי שכירות בבתי עסק מוגנים

  20. תביעה בגין דמי שכירות דירה בקיבוץ

  21. בקשה לשחרור דמי שכירות של בית עסק

  22. אי תשלום דמי שכירות והוצאות ארנונה

  23. קביעת דמי שכירות בבית דין לשכירות

  24. תביעה על 100 אלף ש''ח דמי שכירות

  25. תביעה נגד גן אירועים על דמי שכירות

  26. חיוב אישי של נושאי משרה בדמי שכירות

  27. דמי שכירות ראויים בגין מבנה תעשייתי

  28. פינוי מושכר ותשלום הפרשי דמי שכירות

  29. תביעה בגין חסר וכן פיגור תשלום דמי שכירות

  30. ערעור לבית המשפט העליון על גובה דמי שכירות

  31. פקיעת דיירות מוגנת עקב אי תשלום דמי שכירות

  32. תביעת פינוי ותביעה כספית לתשלום חוב דמי שכירות

  33. תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות של נכס מסחרי

  34. התביעה נשוא תיק זה עניינה תשלום דמי שכירות ראויים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן תשלום דמי שכירות וארנונה

  36. תביעת מוכרים בעסקת קומבינציה לתשלום דמי שכירות ראויים

  37. תביעה כספית בסדר דין מקוצר בגין חוב הנוגע לדמי שכירות

  38. תביעות לקביעת דמי שכירות ריאליים בנכס המשמש כמרכז מסחרי

  39. פינוי דייר מוגן בגלל איחור של 3 שבועות בתשלום דמי שכירות ?

  40. תביעה כספית לתשלום דמי שכירות; פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה

  41. סעיף בהסכם שכירות: המשכיר לא רשאי לקזז מדמי השכירות סכום כלשהו

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון