תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים

2. כל אחד מבין התובעת מזה והנתבעים 1-2 מזה רשומים כבעלים של מחצית מנכס מקרקעין בשכונת רמת החייל בתל אביב הידוע כחלקה 443 בגוש 6336 (להלן: "המקרקעין").

3. על חלקם של הנתבעים 1-2 במקרקעין רשומה הערת אזהרה לטובתם של הנתבעים 3-4 שהינם בהתאמה בנם וכלתם של הנתבעים 1-2.


ב. עיקר טענות התובעת

1. התובעת טוענת כי ביום 16.5.99 רכשה מחצית מן המקרקעין (להלן: "מגרש התובעת") ובנתה עליו את ביתה.

לגרסת התובעת המעוגנת במפת מדידה שצירפה לכתב התביעה, התובעת מחזיקה בפועל מגרש בשטח של 241 מ"ר בעוד שהנתבעים מחזיקים בפועל במגרש בשטח של 295 מ"ר.

2. התובעת מוסיפה וטוענת כי מעולם לא נתנה הסכמתה לכך שהנתבעים יחזיקו בשטח עודף של 27 מ"ר (להלן: "השטח העודף") וכי פנתה בדרישה לנתבעים לקבל חזקה בשטח העודף אך נענתה בשלילה.

3. התובעת עתרה לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך של רישום בית משותף ולהורות לנתבעים להשיב לה את החזקה בשטח העודף.

4 בנפרד ובמובחן טוענת התובעת כי היא זכאית לגבות מן הנתבעים דמי שימוש ראויים בגין השטח העודף בסכום של 40 ₪ למ"ר בעבור 7 שנים שקדמו להגשת התביעה ובסך הכול סך של 90,720 ₪.



ג. עיקר טענות הנתבעים

1. הנתבעים הכחישו את מרבית טענות התובעת וכפרו בזכותה לקבלת הסעדים להם עתרה.

2. הנתבע 1 (להלן: "יהושע") טען כי ביום 18.2.62 חתם על הסכם מכר עם מנהל מקרקעי ישראל (להלן בהתאמה: "ההסכם" "ממ"י) בו ציון כי השטח שרכש מכלל המקרקעין הוא 271.50 מ"ר בכפוף לקביעה מדויקת וסופית וכי הנתבעים זכאים להסתמך על ההסכם האמור.

3. הנתבעים הוסיפו וטענו כי אינם מתנגדים לפירוק השיתוף במקרקעין ובלבד שהתובעת תישא בעלויות ובכפוף לכך, שהנתבעים מתנגדים לשלם תשלומי איזון כלשהם.

4. לטענת הנתבעים הקימה התובעת את החומה המפרידה בין מגרש התובעת מזה ומגרש הנתבעים מזה וכי הקמת החומה שקולה להסכמתה של התובעת לחלוקת המקרקעין בעין.

5. הנתבעים הוסיפו וטענו כי התביעה לוקה בשיהוי שכן התובעת לא נקטה כל צעד ומעשה כדי להשיב לעצמה את השטח העודף.

6. לטענת הנתבעים העברת החזקה בשטח העודף לתובעת ישנה את שטח מגרשם באופן שיפחית את ערכו ויגרום לחיסול הגינה של הנתבעים.


ד. תשובת התובעת

התובעת הגישה כתב תשובה בגדרו טענה כי בהסכם שנערך בינה ובין מי שמכרו לה את חלקם במקרקעין (להלן: "המוכרים") נקבע כי המוכרים הינם בעלי מחצית הזכויות במקרקעין וכי הם ממחים לתובעת את זכויותיהם לרבות זכות התביעה.


ה. מומחה מטעם בית המשפט, ממצאיו והמלצותיו

1. ב"כ בעלי הדין קיבלו את המלצת בית המשפט בדבר הצורך למנות מודד מוסמך שהינו גם בעל הכשרה של שמאי; בנתון לכך הודיעו ב"כ בעלי הדין כי הם מסכימים למינויו של מר נתן בן-חיים מודד מוסמך ושמאי מקרקעין – כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה").

בהחלטתי מיום 12.2.09 נתתי תוקף של החלטה להסכמת בעלי הדין וקבעתי מהן הפעולות והמטלות של המומחה.

2. בחוות דעת מיום 27.5.09 קבע המומחה כי מדידותיו מעלות כי:
"שטח עודף של 27 מ"ר מוחזק על ידי הנתבע" (פיסקה 2 לחוות הדעת).

3. המומחה פירט שתי הצעות חלופיות לתחום שווה בשטחי שני המגרשים. האחת, מתבססת על השגת השוויון על דרך של מסירת חזקה לתובעת בשתי זנבות חצר (בחלק הצפוני ובחלק הדרומי) של מגרש הנתבעים (להלן: "ההצעה הראשונה") והשנייה, מתבססת על אפשרות תיאורטית לפיה הנתבעים יהרסו בעתיד את ביתם כדי לבנות תחתיו חדש, שאז יהיה ניתן להסיט את קו התחום בשני המגרשים ב-108 ס"מ לאורך של המגרש (להלן: "ההצעה השנייה").

4. אין חולק כי ההצעה השנייה הסתברה להיום בלתי מעשית לאור דרישת מחלקת רישוי הבניה בעיריית תל-אביב לפיה, חייב להיות קיר משותף בין שני הבתים (להלן: "דרישת העירייה").

בעקבות התפתחות זו, התבקש המומחה לעדכן את חוות דעתו (החלטה מיום 21.11.10).

5. בחוות הדעת המעודכנת מיום 9.8.11 יישם המומחה את דרישת העירייה וקבע כי על מנת לאפשר לתובעת את קבלת השטח העודף יש צורך בהזזת הגדרות המפרידות בין החצרות ב-2.05 מטר.


ו. ממצאים העולים מחקירת בעלי הדין

1. בעלי הדין ועדיהם נחקרו בפני בישיבת יום 25.4.10.

2. מעדותו של שי דטיקה בעלה לשעבר של התובעת, עולה כי הוא היה מודע לעובדה כי שטח מגרש התובעת היה קטן מ-268 מ"ר (קרי, קטן ממחצית המקרקעין) (עמ' 2 שורות 14-17) וכי דטיקה התכוונו לתבוע את השטח העודף המגיע להם (שם, שורות 21-22).

שי דטיקה אף העיד כי התריע בפני הנתבעים על אי התאמת השטחים עובר לאחר רכישת מגרש התובעת והודיע להם כי יתבע אותם בגין השטח העודף (עמ' 4 לפרוטוקול שורות 6-11).

3. שי תירץ את הימנעותם של דטיקה מהגשת תביעה מיידית נגד הנתבעים בטענה כי פנה לעורך דין סמוך לכניסה לבית לצורך הגשת תביעה אך סוגיית הגירושים בין בני הזוג העסיקה אותם והם לא נפנו לטפל בעניין (שם, שורות 16-18).

4. מעדותו של שי עולה כי הוא הציב גדר חדשה ולמיצער, שיפץ גדר ישנה בין שני המגרשים (עמ' 5 לפרוטוקול שורות 1-9).

5. הנתבע 1 (להלן: "יהושע") העיד כי שעה שחתם על ההסכם עם ממ"י ידע כי שטח המגרש הנמכר לו הוא 271.5 מ"ר וכי התמורה ששילם נקבעה לפי שטח זה (עמ' 7 לפרוטוקול שורות 13-21).

בהמשך עדותו אישר למעשה יהושע את גרסתו של שי לפיו האחרון בא עימו בדברים באשר להפרשי השטח בין שני המגרשים (שם, שורות 30-32).

6. יהושע אף הודה כי עוד לפני 30 שנה היה מודע לעובדה ששטח מגרשו גדול יותר (עמ' 8 שורות 19-20).

7. הממצאים העולים מחומר הראיות שבפני לרבות עדויות בעלי הדין הינם איפו כדלקמן:

7.1 קיים אי שוויון בין שני המגרשים המותחמים על ידי הגדר באופן שמגרש התובעת הינו קטן יותר ושטחו הוא 241 מ"ר בלבד.

7.2 הנתבעים היו מודעים מזה עשרות שנים לעובדה כי המגרש עליו בנוי ביתם הינו גדול יותר, אך לא נקטו שום פעולה אקטיבית להשוואת השטחים.

7.3 התובעת ובעיקר שי בעלה לשעבר, לא השלימו את מצב חוסר השוויון בשטח שני המגרשים מלכתחילה ודרשו הגם שבאופן מתון, כי התובעת תקבל חזקה בשטח העודף.

7.4 אין חולק כי דרישת העירייה כפי שהוצגה על ידי נציגתה, גוזרת תכתיב לפיו שני הבתים הבנויים על המקרקעין יהיו בני קיר משותף, משכך, הציע המומחה, בחוות הדעת המעודכנת כי השוויון בשטחי המגרשים יושג על ידי הסטה מוסכמת של הגדרות הקיימות ב-2.05 מטר, הצעה זו קיבלה ביטוי בנספח לחוות דעת המעודכנת, אך לא זכתה לאישור הנתבעים שטענו לירידת ערך המגרש שלהם, טענה אשר לכשעצמה אושרה בסעיף 8(ב) לחוות הדעת המעודכנת.


ז. הבסיס הנורמטיבי וטענות בעלי הדין בסיכומיהם

1. בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1069 נקבע:
"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו".

נמצא איפוא כי גזירת הכתוב היא שיש להגשים ולתקף את זכותה של התובעת למחצית משטח המקרקעין דהיינו כי שטח מגרש התובעת יהיה 268 מ"ר.

2. זכותם של הנתבעים להחזיק בשטח של 271.5 מ"ר מכוח ההסכם נסוגה איפוא מכוח הוראות הדין מה גם שבהסכם גופו צויין כי השטח שנרכש על ידי יהושע הינו "271.5 מ"ר בערך" וכי בסעיף 17(א) להסכם ניתן ביטוי חד משמעי לאפשרות לפיה שטח המגרש שנרכש על ידי יהושע יהיה קטן יותר בעקבות הכנת מפה לצרכי רישום.

3. המסקנה המתחייבת מן האמור עד כאן היא כי הנתבעים מחזיקים שלא כדין בשטח עודף של 27 ממ"ר במקרקעין, בניגוד לרישום הזכויות.

4. לאור הממצאים אותם קבעתי ולפיהם התובעת לא השלימה כבר מלכתחילה עם מצב אי השוויון בחלוקת השטחים במקרקעין, אני קובע כי אין לראות בעובדה לפיה התביעה הוגשה רק בשנת 2008 משום שיהוי שיש בו השלמה עם מצב הדברים וזניחת זכות התביעה. מה גם שעסקינן בתביעה קניינית שבבסיסה הכרה בזכותה של התובעת להשוות את שטח מגרשה לזה של הנתבעים.

הנה כי כן נקבע ב-ע"א 5793/96 ח. חיים ואח' נ. א. חיים :
"בית המשפט לא ידחה תביעה רק בשל שיהוי אלא בנסיבות מיוחדות ועל אחת כמה וכמה שלא ייעשה כך כאשר מתבקש הוא להימנע מלהכיר בזכות קניינית רק בשל שיהוי בהגשת התביעה".

אני דוחה איפוא את טענת השיהוי שהעלו הנתבעים.

5. בסיכום טענותיה חזרה בה התובעת מעתירה למתן סעד של פירוק השיתוף במקרקעין על דרך של רישום בית משותף (פיסקה 4.4 בעמ' 8 לסיכומי התובעת) וצידדה במתן הסעד החלופי לו עתרה – רישום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין (סעיף 27 לכתב התביעה ופיסקה 4.5 לסיכומי התובעת).

6. הנתבעים לא התייחסו בסיכומיהם במפורש למפנה זה בעמדת התובעת אולם הביעו עמדתם לפיה:
"הדרך היעילה ביותר לפתרון המחלוקת בין הצדדים הינה על דרך רישום הסכם שיתוף בין הצדדים" (פיסקה 4.1 לסיכומי הנתבעים).

7. עיון בסיכומי הצדדים מלמד כי חרף עמדתם העקרונית המצדדת ברישום הסכם שיתוף כנקודת מוצא לפתרון המחלוקת – הרי שהם חלוקים עד מאוד באשר לתוכנו של הסכם השיתוף האמור.

8. בעוד שהתובעת חותרת לעריכת הסכם שיתוף הכולל תשריט המבטא את השטח העודף והעברתו לאלתר לחזקת התובעת, טענו הנתבעים כי יישומו של הסכם השיתוף נושא פני עתיד באופן שרק לעת מכירת מגרש הנתבעים או הריסת ביתם יסומן קו גבול חדש לפיו התובעת תחזיק בשטח של 265.5 מ"ר וזאת לאור זכותם של הנתבעים מכוח ההסכם עם ממ"י (פיסקה 4.1 לסיכומי הנתבעים).

9. נמצא כי רב המפריד על המשותף בין עמדות בעלי הדין באשר לתוכנו של הסכם שיתוף ויישומו ובנסיבות העניין איני רואה אפשרות להכתיב לצדדים נוסח כזה או אחר של הסכם שיתוף.

10. משויתרה התובעת על עתירתה לסעד של פירוק השיתוף במקרקעין על דרך של רישום בית משותף ומשמצאתי כי לא קיים בין הצדדים מצע משותף ומוגדר לתוכנו של הסכם השיתוף – אני דוחה גם את עתירה החלופית של התובעת, בדבר רישום הסכם שיתוף. בצד דחייה זו אמליץ בפני בעלי הדין לחדש מאמציהם על מנת לגבש הסכם שיתוף שיביא לידי מכנה משותף אופטימלי את שאיפותיהם הנבדלות בכלל ולסוגיית השטח העודף בפרט.


ח. העתירה לתשום דמי שימוש ראויים

1. התובעת עתרה בסיכומיה לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים בסכום של 6,840 ₪ לשנה המחושבים מאז רכישת זכויותיה של התובעת בשנת 1999 ועד השבת השטח העודף לחזקת התובעת (סעיף 5.7 לסיכומי התובעת).

בכתב התביעה עתרה התובעת לתשלום דמי שימוש ראויים בגין השטח העודף בסכום של 90,720 ₪ בעבור התקופה של 7 השנים האחרונות. סכום זה התבסס על הערכת התובעת לפיה שווי דמי השימוש מסתכם לסך של 40 ₪ למ"ר לחודש (סעיף 16 לכתב התביעה).

2. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי אין להיענות לעתירה זו הן לאור העובדה שהתובעת לא העלתה טענה בדבר זכותה לתשלום דמי שימוש ראויים במועד כלשהוא קודם להגשת התביעה והן בהעדר כל הוכחה כי נגרם לתובעת נזק כלשהוא.

3. הגעתי לכלל מסקנה כי בעיקרון, הדין הוא עם התובעת.

ב"ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ. מדינת ישראל נקבע:
"הזכות לדמי שימוש ראויים הינה נגזרת של זכות הבעלות שהרי מהות הבעלות במקרקעין היא האפשרות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם (סעיף 2 לחוק המקרקעין) לפיכך, כשהבעלות במקרקעין היא משותפת, חייב שותף שהשתמש במקרקעין לשלם שכר ראוי בעד השימוש ליתר השותפים לפי חלקיהם במקרקעין...דמי השימוש הראויים בגין שימוש במקרקעין עשויים לייצג את נזקי השותף שאינו משתמש במקרקעין מהסגת גבולו אז מצוי מקור החיוב בדין הנזיקי או את רווחי השותף מן החיסכון בדמי שכירות ובמקרה זה מקורו של החיוב בדיני עשיית עושר ולא במשפט (שם, בעמ' 20).

4. נמצא כי בתביעה לתשלום דמי שימוש ראויים שעילתה בדיני של עשיית עושר ולא במשפט, די בכך שהמשתמש חסך בדמי שכירות ואין על התובע להוכיח כי נגרם לו נזק.

5. אשר לשיעור דמי השימוש הראויים:

התובעת לא טרחה לבסס את הערכתה לגבי שווי דמי השימוש הראויים בחוות הדעת של שמאי מטעמה.

בחוות הדעת הראשונה מיום 27.5.11 העמיד העריך המומחה את דמי השימוש הראויים בגין השטח העודף לסכום של 3,800 ₪ לשנה בעוד שבחוות הדעת המעודכנת מיום 9.8.11 העמיד המומחה את הסכום על סך של 6,840 ₪.

6. הנתבעים יצאו חוצץ נגד קביעתו המעודכנת של המומחה ומצאתי כי קיים בסיס של ממש להשגותיהם.

במהלך חקירתו בסוגיה זו העיד המומחה כי במהלך התקופה שחלפה בין הגשת חוות הדעת הראשונה מזה וחוות הדעת המעודכנת מזה חלה עליה של 79% במחירי המקרקעין באותו אזור (עמ' 16 שורות 30-31) בעוד שהעלייה בדמי השכירות של נכסים באותו אזור ובמהלך אותה תקופה הסתכמה לכדי 60% (עמ' 17 שורות 3-5).

7. סבורני כי המומחה נתפש לכלל טעות שכן, גם הסכום שנקב (6,840 ₪) משקף עלייה החורגת מ-60% ומשכך, אני פוסק כי דמי השכירות הראויים לתקופה שהחל מחודש מאי 1999 ועד לחודש מאי 2009 יעמדו על סך 3,800 ₪ לשנה בעוד שהחל מחודש יוני 2009 ואילך יעמוד שיעור דמי השימוש הראויים על סך 6,080 ₪ לשנה.

על יסוד המקובץ עד כאן, ובשים לב לעובדה שהנתבעים לא העלו טענת התיישנות כלפי התביעה לדמי שימוש ראויים, אני פוסק כי על הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים כדלקמן:

בעבור התקופה שמיום רישומה של התובעת כבעלים (קרי, מיום 9.5.00) ועד ליום 30.5.2009 סך של 3,800 ₪ לשנה דהיינו, סך 34,200 ₪.

בעבור התקופה שמיום 1.6.2009 ועד למסירת החזקה בשטח העודף לתובעת – סך של 6,080 ₪ לשנה.

לסכומי דמי השימוש הראויים יווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

לאור התוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות משפט בסך 2,500 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסכום של 7,500 ₪.

הודעה זכות ערעור.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי שימוש בבית כנסת

  2. חוב דמי שימוש ראויים

  3. דמי שימוש ראויים פשרה

  4. דמי שימוש באולם מתנ''ס

  5. דמי שימוש ראויים במקרקעין

  6. סילוק יד ותשלום דמי שימוש

  7. דמי שימוש ראויים בבית מגורים

  8. דמי שימוש ראויים אנטנה סלולרית

  9. דמי שימוש בקרקע עקב סלילת דרך

  10. כפל פיצויים דמי שימוש ירידת ערך

  11. התיישנות תביעה לדמי שימוש ראויים

  12. תביעת דמי השימוש בהליך גירושין

  13. דמי שימוש ראויים בגין שימוש חורג

  14. ערעור על הפחתת דמי שימוש בפסק דין

  15. אגרה בתביעה כספית לדמי שימוש ראויים

  16. ערעור לעליון על פסיקת דמי שימוש ראויים

  17. דמי שימוש ראויים בגין שימוש ברכוש המשותף

  18. טענת אי זכאות העירייה לדמי שימוש בשל התנהגותה

  19. תובענה לסילוק יד ממקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים

  20. תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש בגג בניין

  21. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים

  22. תביעה לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה העירייה במקרקעין

  23. תביעה בגין פחיתת ערך, דמי שימוש ראויים ועוגמת נפש במסגרת סכסוך בין שכנים

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון