שינוי רטרואקטיבי של סיווג הנכס ממגורים לעסק

האם שינוי רטרואקטיבי של סיווג הנכס ממגורים לעסק, לתקופה שמתחילת החזקה (15.4.04) ועד ליום 1.5.05, המועד שבו הודו הנתבעים בשינוי הסיווג, הייתה כדין ?

טענות התובעת

13. התובעת טוענת כי על פי הפסיקה, באותם מקרים בהם מונע המחזיק מהרשות המקומית את האפשרות לברר בירור אמתי ונכון של העובדות המהוות בסיס לתשלום ארנונה בסכום אמת – תוטל האחריות על טעות ברישום שטח הנכס על המחזיק, ודי בכך כדי להצדיק שינוי או ביטול ההחלטה של הרשות.

14. לטענת התובעת, התנהלות הנתבעים תואמת את המבחנים שנקבעו בפסיקה לשינוי רטרואקטיבי של שומת הארנונה.

כמו כן ובנוסף, טוענת התובעת , כי בכל הנוגע להיבט הראייתי יש לקבל את עמדתה כי סיווג הנכס כ"משרדים עסקים ומסחר" היה גם לפני 1.5.05, ודין טענותיהם של הנתבעים בעניין זה – להידחות.

15. התובעת טוענת כי אין בשינוי החיוב באופן רטרואקטיבי משום ענישה או חיוב מופרז , אלא מדובר בחיוב בארנונה בשיעור האמתי והנכון.
לעניין שינוי שטח הנכס טוענת התובעת, בסעיף 6 לסיכומיה, כי הנתבעים אל עמדו בנטל הראייתי ולא הביאו כל ראיה לטענתם כי השטח הוא 106 מ"ר ולא 119 מ"ר, כפי שנמדד בפועל על ידי התובעת.

טענות הנתבעים

16. הנתבעים טוענים כי התובעת, אשר מודעת להיעדר ההצדקה שבהתנהלותה, מנסה להשליך את כל הרפש לפתחם של הנתבעים, וזאת כאשר הנתבעים הוכיחו את טענותיהם , ואף ראיות התובעת עצמה תומכות בטענותיהם.

17. לטענת הנתבעים, התנהלותה של התובעת אינה עולה לכדי הגינות שלטונית, אלא מהווה רדיפה אישית אחרי הנתבעים.

18. הנתבעים טוענים כי התובעת לא עמדה במבחן הדו – שלבי , שנקבע בפסיקה להתרת חיובים רטרואקטיביים של ארנונה – סמכות ושיקול דעת (ראה סעיפים 24 – 42 לסיכומיהם).

19. הנתבעים טוענים עוד, כי בכל מקרה אין מקום להטלת ריבית, והצמדה רטרואקטיבית, כפי שעשתה התובעת, וכי על פי הפסיקה יש להחיל תשלומי פיגורים רק מיום תיקון השומה.
לטענת הנתבעים, מאחר והם לא קיבלו כל דרישת תשלום – לא היה מקום לחייבם בתשלום הפרשי הצמדה וריבית.

דיון והכרעה

20. נקודת המוצא הינה, כפי שנקבע בפסיקה, כי ידו של בית המשפט תהא קפוצה בהתרת חיובי ארנונה רטרואקטיביים.
(ראה למשל עע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ. עיריית רמת גן – ביום 18.3.12, וכמו כן ע.א. 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ. עירית טירת הכרמל פ"ד נו (2) 773 (להלן – ט.ט. טכנולוגיה).

21. נקודת מוצא נוספת, על פי הפסיקה, הינה כי התרתם של חיובים רטרואקטיביים תיעשה בכפוף למבחן דו – שלבי של סמכות ושיקול דעת.

מבחינת הסמכות נקבע, כי כל עוד לא קיימת הסמכה מפורשת לחיוב רטרואקטיבי בחוק, (הסמכה שלא קיימת לעניין ארנונה) – קמה חזקה פרשנית נגד תחולה רטרואקטיבית, אלא אם כן תיסתר חזקה זו.
אם החזקה אכן נסתרת – כי אז יש לעבור לשלב השני ולבחון אם החיוב הרטרואקטיבי עומד במבחנים שנקבעו לבחינת שיקול הדעת המנהלי, ובראשם – מבחן הסבירות.
(ראה עע"מ 7749 אורט ישראל נ. הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים – ביום 20.11.11).

ככלל בחינה זו נעשית תוך איזון בין אינטרס הציבור לאינטרס של הפרט הנישום.

הפסיקה מורה , כי כחלק מהאינטרס הציבורי יש לעמוד על שיקולים שעניינם קיום החוק, גביית מס אמת, ורווחת תושבי הרשות, רווחה שעלולה להיפגע אם הרשות לא תיגבה את הכספים שמגיעים לה, ומאידך – כחלק מאינטרס הפרט, יש להתחשב בסופיות ההחלטה, במידת ההסתמכות על ההחלטה במשך הזמן שלגביו מבוצע החיוב ברטרואקטיבי, מידת הצדק, היעילות והנחיצות שבחיוב רטרואקטיבי, וכן בהתנהלותם של הצדדים –הן של הרשות המקומית והן של הנישום (ראה - ט.ט. טכנולוגיה).

22. בעמ"ן ת"א 265/06 נאווה גרטלר נ. מנהל הארנונה בעירית תל-אביב נקבע:

"ככל אינטרס הציבור הוא כי הרשות תקפיד שהחוק יקויים באופן שוויוני וכי ייגבה מס אמת שישמש את כלל הציבור".

עוד נקבע בפסק הדין האמור, כי המגמה היא להטיל את האחריות על טעות ברישום שטח הנכס של המחזיק באותם מקרים שבהם מונע המחזיק מהרשות את האפשרות לברר בירור אמתי ונכון של העובדות המהוות בסיס לתשלום מס אמת.

23. על בסיס עקרונות האמורים, נבחן עתה את הסוגיות שבמחלוקת העומדות לפנינו בתיק זה, כמפורט בפסקה 12 לעיל.

הואיל ואין מחלוקת כי בשנת 2007 נמדד הנכס בפועל ונמצא כי שטחו הוא 119 מ"ר ולא 106 מ"ר, והואיל ואין מחלוקת כי החל ביום 1.5.05 יש לסווג את הנכס כנכס עסקי ולא למגורים – הרי שעלינו לבחון, לגבי כל אחד מהנושאים – הגדלת שטח הנכס וסיווגו- האם החלטות התובעת לשנות את שטח הנכס ואת סיווגו באופן רטרואקטיבי מיום תחילת ההחזקה עומדות במבחנים שנקבעו בפסיקה.




הגדלת שטח הנכס

24. המצהיר מטעם התובעת, מר שוקי קרה, (להלן – קרה) טוען בתצהירו כי עם פתיחת החשבון בעירייה על שמם של הנתבעים בשנת 2004 - חויב הנכס לפי סיווג ארנונה למגורים ובשטח של 106 מ"ר.

כאשר נשאל קרה בחקירתו מי דיווח לראשונה על שטח של 106 מ"ר ענה:

"החיוב בוצע על ידי העיריה . המדידה של העירייה".
(פרוטוקול עמ' 4 שורות 1 – 6).

בסעיפים 5 – 7 לתצהירו אומר קרה, כי ביום 14.6.07 נעשה ניסיון של מודד מטעם העירייה למדוד את הנכס, אך דלת הנכס לא נפתחה בפני המודד והניסיון נכשל.
בעקבות כישלון המדידה, ולאחר שעלה חשד כי יש ניסיון להסתיר מידע – הוגדל שטח הנכס ל – 125 מ"ר, אולם ביום 20.11.07 בוצעה מדידה בפועל בנכס והתברר כי השטח הוא 119 מ"ר.

כאשר נשאל קרה בחקירתו אולי המדידה החדשה הייתה שגויה, ענה:


"המדידה החדשה הייתה 119 מ"ר.
במדידה החדשה נמצאו שטחים שלא חויבו במדידה הקודמת עקב השמטה או טעות."( פרוטוקול עמ'4 שורות 7 – 9)

העד הוסיף:

"במסגרת תהליכים של העירייה, כאשר העירייה מנסה לבצע ביקורת ומדידה בהתאם לחוק בנכסים, מנסים מספר פעמים ליצור קשר ולבצע את המדידה ואם לא מצליחים... תבוצע הערכה של הנכס על פי המידע שיש." (פרוטוקול עמ' 4 שורות 15 – 18).

לשאלת בית המשפט כיצד נעשית ההערכה, הבהיר העד כי הדבר נעשה בדרך כלל על סמך הסתכלות חיצונות והשוואה עם נכסים צמודים, והוסיף:

"..... ברוב המקרים לאחר ביצוע ההערכה פונה הנישום בהשגה ומתבצעת מדידת אמת והחיוב מעודכן מיום ההגדלה של ההערכה" (פרוטוקול עמ' 4 שורות 25 – 26).

25. הנתבע טוען, בסעיף 7 לתצהירו, כי על פי מה שהיה ידוע לו בעת שכירת הנכס – שטחו הינו 106 מ"ר, וכך נרשם בספרי הארנונה, אף לפני שהנתבע נרשם כמחזיק.
הנתבע לא צירף כל ראיה לתמיכה בטענתו זו, וטען כי הוא לא היה נוכח כלל בנכס בשנת 2007 ולא היה שותף בדרך כלשהי להכשלת המדידה בנכס.

26. הואיל ומעדותו של קרה עולה כי המדידה הראשונית, שבה נקבע כי שטח הנכס הוא 106 מ"ר, נעשתה על ידי העירייה עצמה ,ללא מעורבות של הנתבעים, והואיל וטענתו של הנתבע כי לא הוא זה שהכשיל את ניסיון המדידה בשנת 2007 הואיל ולא היה נוכח כלל בנכס, לא נסתרה – ראיתי לקבל את טענת הנתבעים כי אין מקום לחייבם באופן רטרואקטיבי בשל ההגדלה של שטח הנכס מ – 106 מ"ר ל – 119 מ"ר , גם לשנים 2004 – 2006, אלא יש לעשות זאת משנת 2007 ואילך בלבד, לאחר ביצוע המדידה בפועל , אשר בה נתגלתה הטעות שבמדידה הראשונה.

שינוי הסיווג של הנכס

27. העד קרה אומר בתצהירו כי הביקור בנכס ביום 20.11.07 נערך בעקבות מידע שהתקבל ממשטרת ישראל, ובמהלכו, בנוסף למדידה בפועל, גם התברר שבמקום יש משרד הפועל בנכס ולא מדובר בדירת מגורים, "ועל פי הנמסר לנו במקום שימוש זה כאמור הינו עוד מיום תחילת החזקה של אבו תאיה וליד בנכס". (ראה סיפא לסעיף 7 לתצהיר).

28. בחקירתו אומר קרה:

"גם שינינו את סיווג הנכס רטרואקטיבית. מדובר במקרה שאינו מעיד על הכלל היות ופה המחזיק בנכס נמנע מלדווח כחוק על נתוני החיוב האמתיים, ובמקרה דנן החשד הסביר הינו שהתיקונים אינם אך ורק ממועד הביקורת אלא ממועד מוקדם יותר". (פרוטוקול עמ' 5 שורות 1 – 3).

העד לא פירט על מה התבסס "החשד הסביר" האמור, מלבד אמירה כללית כי הדבר עלה כתוצאה מפנייה טלפונית של משטרת ישראל (פרוטוקול עמ' 5 שורות 7 – 15)
כאשר נשאל העד קרה על ידי בית המשפט האם קיים תיעוד של פניות טלפוניות לעירייה - הודה כי העירייה לא מקליטה שיחות, ורק כאשר מועבר מידע בכתב הוא נשמר במסגרת התרשומות של העירייה (פרוטוקול עמ' 5 שורות 18 – 20).

העד גם הודה כי מלבד אותה אמירה, שלא ברור מי אמר אותה, כי הנתבע השתמש בנכס מאז תחילת החזקה כמשרד – אין לעירייה כל ראיה לכך (פרוטוקול עמ' 6 שורות 5 – 7).

29. הנתבע מצדו אומר, בסעיף 6 לתצהירו, כי הוא הפעיל משרד בנכס מאז מאי 2005 ועד לסגירתו בשנת 2007, וכי קודם לכן הנכס היה בחזקתו ושימש למגורים עד שהפך למשרד.

30. כאשר נשאל הנתבע בחקירתו היכן התנהל העסק לייעוץ מס שלו בשנת השכירות הראשונה של הנכס ענה:

"הייתי נותן שירות בחברות. לא היה לי משרד. הייתי הולם לעסקים ונותן שירות במקום". (פרוטוקול עמ' 9 שורות 23 – 29).

טענה זו של הנתבע לא נסתרה.

31. אין מחלוקת כי היה על הנתבעים להודיע על שינוי הסיווג של הנכס ממגורים לעסק ביום 1.5.05, המועד שבו הם מודים כי אכן שונה הסיווג.

עם זאת, כאשר לא הובאה כל ראיה פוזיטיבית לגבי השימוש שנעשה בנכס לפני 1.5.05, למעט "שמועות" לא מבוססות – אין מקום לשינוי הרטרואקטיבי של סיווג הנכס מתחילת ההחזקה בשנת 2004, כפי שמנסה התובעת לעשות, אלא יש לבצע את שינוי הסיווג מיום 1.5.05 ואילך, המועד שלגביו הודו הנתבעים בשינוי הסיווג.

סוף דבר

32. לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי לא הוכח שנתקיימו במקרה שלפנינו מבחני הפסיקה המצדיקים שינוי רטרואקטיבי, הן של שטח הנכס והן של סיווגו, ודין התביעה להידחות.

לפיכך, התביעה נדחית.

התובעת תבצע חישוב מחדש של סכום הארנונה שבו חייבים הנתבעים לתקופה הרלבנטית לתביעה , ותשלם לנתבעים, תוך 30 ימים , הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪.
סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. המחזיק בנכס

  2. צו קבלת נכסים

  3. השקעה בנכס קבוע

  4. טעות בסיווג נכס

  5. סיוע להברחת נכסים

  6. חזקה ייחודית בנכס

  7. מחזיק בנכס ארנונה

  8. שטח ברוטו של נכס

  9. ארנונה מחזיק בנכס

  10. ביטול צו ניהול נכס

  11. ויתור על נכס מכביד

  12. הארכת צו הקפאת נכסים

  13. צו הגבלת שימוש בנכס

  14. שימוש בנכס ללא זכות

  15. ארנונה על כניסה לנכס

  16. סיווג נכס בצו הארנונה

  17. ארנונה על נכסים של אגד

  18. קבלת נכסים שהושגו בפשע

  19. טענת אינני מחזיק בנכס

  20. חישוב שטח הגזוזטראות בנכס

  21. הפרת התחייבות למכור נכס

  22. נכס שנרכש לפני הנישואין

  23. שכר ראוי עבור שימוש בנכס

  24. תעריפי הארנונה לפי סוג הנכס

  25. תאונת עבודה של משכיר נכסים

  26. בעלות על חניות צמודות לנכס

  27. הנחת נכס ריק מתשלומי ארנונה

  28. הברחת נכסים בין קרובי משפחה

  29. תביעה בגין איתור נכסים ברומניה

  30. הגדרת מחזיק בנכס לצורכי ארנונה

  31. פיצוי קונה על עיכוב במסירת הנכס

  32. שווי נכס ברחוב וולפסון בתל אביב

  33. מכירת נכס בלתי מוחשי לתושב חוץ

  34. חיוב בארנונה למרות אי החזקה בנכס

  35. ערעור בנושא סיווג נכס לצורך ארנונה

  36. תשלום חוב ופיצויים בעקבות השכרת נכס

  37. העברת נכס ללא תמורה בין הורה לילד

  38. ארנונה על נכס שאין אפשרות להשתמש בו

  39. ערעור על מכירת נכס - בזכות או ברשות

  40. העברת זכויות בנכס כנגד ויתור על חוב

  41. מכירת נכסים של חברה בקשיים כלכליים

  42. החזרים על סיווג נכס באופן בלתי חוקי

  43. בקשה לסווג נכס כ"מחסן" במקום "תעשיה"

  44. החזקת מפתחות הנכס לצורך חיוב בארנונה

  45. ניהול נכסי נעדרים - איתור נכסי נעדרים

  46. תביעה בגין השכרת נכס למטרת ניהול פיצרייה

  47. השכרת נכס שנבנה ללא היתר ללא ידיעת השוכר

  48. שינוי רטרואקטיבי של סיווג הנכס ממגורים לעסק

  49. אסור לרוקן זכויות (שנינוי חוזים) בנכס מעוקל

  50. ידיעה קונסטרוקטיבית של העירייה לגבי מחזיק בנכס

  51. סיווג נכס לצורכי ארנונה - ערעור לבית המשפט העליון

  52. העדר זיקה ביטוחית: העברת בעלות בנכס/רכב מנתקת את הזיקה

  53. לטענת התובע שכר הנתבע ממנו הנכס תוך הבטחה כתובה לשנתיים מינימום

  54. טענות בדבר התעלמות השמאית המכריעה משתי עסקאות שעשה מנהל העזבון בנכס

  55. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון