תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש בגג בניין

תובענה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש שעושים הנתבעים בגג הבניין, אשר התובע הינו בעל זכויות הבעלות בו.

הצדדים:
התובע הינו בעל זכויות הבעלות של הבנין ברח' רמב"ם 43 בגבעתיים, הידוע כגוש 6154 חלקה 377 (להלן: "הבנין").

הנתבעים הינם דיירים מוגנים בדירה בקומה העליונה בבנין, בהתאם להסכם שכירות שנחתם בשנת 1975 בין הורי התובע המנוחים לבין הנתבעים (להלן: "הסכם השכירות").



רקע כללי והליכים משפטיים קודמים:

הדירה בה מתגוררים הנתבעים גובלת בחלק מגג הבניין (להלן: "גג הבנין" או "הגג"). יש לציין בהקשר זה, כי על פי הסכם השכירות, הדירה איננה כוללת את גג הבנין (הסכם השכירות נספח ב' לכתב התביעה).



בין הצדדים נערכו הליכים משפטיים רבים, אשר ראוי לציינם, כפי שיפורט להלן:

הוריו המנוחים של התובע הגישו כנגד הנתבעים תביעה לפינוי וסילוק יד מגג הבנין בת.א. 699/75 (בהמ"ש השלום ר"ג), ואשר פסק הדין בתביעה זו ניתן ביום 12/01/1976 (נספח ג' לתצהיר עדות ראשית של התובע). בהתאם לפסק דין זה נצטוו הנתבעים לסלק ידם מהגג הגובל בדירתם וכן נאסר עליהם ועל כל הבא מכוחם לעשות שימוש בגג.



פסק דין זה משנת 1976 הוגש לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל בכפר סבא (תיק הוצל"פ מס' 17-09061-00-4) ע"י אמו המנוחה של התובע, הגב' רחל שמר ז"ל (להלן: "הגב' שמר"), ביום 25/09/2000. הנתבעים התגוננו בטענת פרעתי (החלטת ראש הוצאה לפועל – נספח ה' לתצהיר עדות הנתבעים).




במסגרת ההליך שהתנהל בתיק ההוצאה לפועל, קבע ראש ההוצאה לפועל ביום 28/08/2001, כי טענת פרעתי מתקבלת במובן זה שבין הצדדים נכרת, לאחר מתן פסק הדין, הסכם המבטל את פסק הדין, לפיו תמורת 2,000 ל"י הנתבעים רשאים לעשות שימוש בגג כל עוד הם מחזיקים במושכר (סע' 16 להחלטת ראש ההוצאה לפועל). כמו כן, ראש ההוצאה לפועל הפנה את הצדדים לבית המשפט לקבוע האם ההסכם קוים או הופר.




על החלטת ראש ההוצאה לפועל הנ"ל הוגש ערעור, שמספרו ע"א 2665/01, ע"י הגב' שמר ז"ל לבהמ"ש המחוזי בפני כב' השופטת דותן. ביום 05/06/2002 ניתן פסק דין, לפיו נקבע כי ההליך שהתקיים בפני ראש ההוצאה לפועל לא הקיף את כל העובדות שהצדדים יכולים היו להביא להוכחת טענותיהם. כמו כן נקבע כי ההסכם שנכרת לאחר פסק הדין לא ביטל את פסק הדין ולא בא במקומו. בהסכמת הצדדים הערעור נמחק, ונקבע כי כל המחלוקות יובאו בפני בית המשפט על פי הפניית ראש ההוצאה לפועל (נספח ו' לתצהיר עדות הנתבעים).




לאור תוצאת פסק הדין הנ"ל, הגישה הגב' שמר תביעה נוספת ביום 16/06/2003 לבית משפט השלום בת"א (ת"א 38677/03) ובמסגרתה עתרה לסלק את ידם של הנתבעים מגג הבנין ולאסור עליהם לעשות כל שימוש בגג (נספח ז' לתצהיר עדות הנתבעים). במסגרת תביעה זו גובש הסכם פשרה בין הצדדים (בין הגב' שמר לבין הנתבעים), אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 14/12/2004 (להלן: "הסכם הפשרה") (נספח ו' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובע).




בהתאם להסכם הפשרה נקבע, כי הנתבעים רשאים לעשות שימוש בגג הבנין בכפוף להוראות ההסכם המפורטים בהסכם הפשרה (הסכם הפשרה סומן נספח ו' לתצהיר עדות ראשית של התובע). על הסכם הפשרה יורחב בהמשך מפאת חשיבותו לתביעה דנא.




בחודש מרץ 2006 הגיש התובע ב- ת"א 21957/06 בבית משפט השלום בתל אביב תביעה לסילוק יד ופינוי הנתבעים מדירתם. פסק הדין בתביעה זו ניתן מפי כב' הש' ערקובי ביום 22/07/2007 ולפיו התביעה נדחתה.




התביעה שבפניי הוגשה ביום 14/06/2009 ובמסגרתה הוגשה בקשה מטעם הנתבעים לסילוק התביעה על הסף מחמת מעשה בית דין, לאור פסקי דין קודמים שניתנו בעניינם של הצדדים.


בהחלטתי לבקשה זו קבעתי (במסגרת הבקשה לסילוק על הסף), כי יש לתקן את כתב התביעה כך שיתייחס רק להיבטים הכספיים (ולהשמיט את עילת הפינוי מהתביעה). לעניין תוספת דמי שכירות בגין שינויים שבוצעו בדירה קבעתי, כי קיים מעשה בית דין לאור פסק הדין של כב' השופטת ערקובי. לעניין המחסן בחדר המדרגות קבעתי, כי קיים הסדר דיוני, ולפיכך נותר לדון בתביעה דנא רק ברכיב המתייחס לדמי שימוש ראויים בגין השימוש בגג הבנין.

למעשה, בהתאם להחלטתי דלעיל, צומצמה המחלוקת כך שהנושא היחיד שיש לדון בו במסגרת תובענה זו הינו תשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש בגג.



תמצית טענות התובע:

לטענת התובע, הוא ניסה טרם פנייה לערכאות משפטיות לפינוי וסילוק יד הנתבעים מגג הבנין, לקבל מהם שכר ראוי עבור השימוש בגג בסך של 624 ₪ לחודש, אולם הנתבעים מסרבים בכל תוקף לשלם לו עבור השימוש בגג (מכתב דרישה סומן נספח ז' לכתב התביעה).

עוד לטענתו, הנתבעים חסמו את גרם המדרגות וניכסו לעצמם שטח ברכוש המשותף באופן שהמשך גרם המדרגות משמש בפועל כמחסן לצרכיהם האישיים.



לטענתו, הנתבעים התעלמו מהוראות הסכם הפשרה ומסרבים עד היום לשלם כל תשלום בעבור דמי שימוש ראויים בגין השימוש והחזקה בגג הבנין. דמי השכירות המוגנים מתייחסים לדירה בת 3 חדרים עם מרפסות. בנוסף, הנתבעים מחזיקים ומשתמשים באופן בלעדי במרפסת הגג בבנין בשטח של 60 מ"ר. עוד הוא מציין, כי הנתבעים סגרו את גג הבנין ומפתח הגג מצוי ברשותם הבלעדית. כמו כן, שטח הגג הוסב ע"י הנתבעים לצרכי משחקי ילדים, תליית כביסה ואירוח.




בהתאם לחישוב שערך שמאי מקרקעין מטעם התובע, מר מיכה איתן (להלן: "המומחה מטעם התובע" או "מר איתן"), על הנתבעים לשלם לתובע בגין השימוש והחזקה במרפסת הגג בשטח של כ- 60 מ"ר- סך של 48,848 ₪ וכן עבור השימוש והחזקה בגרם המדרגות בבנין כמחסן- סך של 6,316 ₪ (נספח ט' לכתב התביעה).





תמצית טענות הנתבעים:

מנגד טוענים הנתבעים, כי לאור הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין, הסכם זה מיצה עד תום את עניין הגג, ובכלל זה את ההיבטים הכספיים, לרבות דמי השימוש בגג.

כמו כן, לטענתם, קיימת החלטה חלוטה של ראש ההוצאה לפועל, כאמור לעיל, ולפיה הנתבעים שילמו בעד השימוש בגג ובכך קמה להם טענת פרעתי.

לטענתם, המומחה מטעם התובע מעולם לא ראה את הסכם הפשרה ואת החלטת ראש ההוצאה לפועל ומשכך האומדן שביצע בחוות הדעת אינו משקף את המציאות.

כמו כן, החל מהמועד בו נחתם הסכם הפשרה, התובע לא פצה פיו בעניין דמי שימוש ראויים עבור השימוש בגג. הוא עשה כן לראשונה רק בתביעה הנוכחית.

לטענת הנתבעים, הם נטלו על עצמם התחייבויות כספיות במסגרת הסכם הפשרה. ההוצאה הכספית העיקרית הינה פרמיית הביטוח השנתית, וכן עבודות התחזוקה של הגג.

מהטעמים לעיל, טוענים הנתבעים, דין תביעה זו להידחות.



דיון והכרעה:

לאור האמור לעיל, השאלה שבמחלוקת הינה האם התובע זכאי לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעושים הנתבעים בגג הבנין, ואם כן- מה סכומם?

אין חולק, כי על פי הסכם השכירות, הדירה של הנתבעים איננה כוללת את גג הבנין. כמו כן, אין מחלוקת על כך כי הנתבעים עושים שימוש בגג הבנין (ראו גם עדות הנתבעת מיום 7/6/12, עמ' 32 ש' 25-32). כמו כן, לא נסתרה הטענה כי הינם מחזיקים ומשתמשים באופן בלעדי במרפסת הגג בבנין וכי שטחה הינו כ- 60 מ"ר. אף הטענה, כי מפתח הגג מצוי ברשותם הבלעדית וכי שטח הגג הוסב ע"י הנתבעים לצרכיהם האישיים, לא נסתרה.

על מנת לענות על השאלה שבמחלוקת, כפי שהוגדרה לעיל, עלינו לבחון בראש ובראשונה את משמעות ההחלטה של רשם ההוצאה לפועל מיום 28/08/2001 וכן את פרשנות הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 14/12/2004.




נפקות החלטת ראש ההוצאה לפועל:

הנתבעים מציינים בהדגשה יתרה את החלטת ראש ההוצאה לפועל בתיק הוצל"פ מס' 17-09061-00-4 מיום 28/08/2001, ולטענתם, מדובר בהחלטה חלוטה, אשר לפיה הם שילמו בעד השימוש שהם עושים בגג, כפי שקבע ראש ההוצאה לפועל.

מפאת חשיבות ההחלטה יובא נוסח סעיף תוצאת ההחלטה:

"16. התוצאה היא שטענת הפרעתי מתקבלת במובן זה שהגעתי למסקנה שבין הצדדים נכרת, לאחר מתן פסק הדין, הסכם המבטל את פסק הדין לפיו, תמורת 2,000 ל"י הם רשאים לעשות שימוש בגג כל עוד הם מחזיקים במושכר".

על החלטת ראש ההוצאה לפועל הנ"ל הוגש ערעור, כאמור, שמספרו ע"א 2665/01, ע"י הגב' שמר ז"ל לבהמ"ש המחוזי בפני כב' השופטת דותן. ביום 05/06/02 קבעה כב' השופטת כך:

"ההליך אשר התקיים בפני ראש ההוצל"פ, מטבע הדברים לא הקיף את כל העובדות אשר הצדדים יכולים היו להביא להוכחת טענותיהם. אולם, לאור ההלכה שנפסקה ..... כאשר ברור כי ההסכם שנכרת לאחר פסק הדין לא ביטל את פסק הדין ולא בא במקומו, אין מניעה להמשיך ולדון בטענת פרעתי בפני ראש ההוצל"פ".

בהמשך נקבע, כי בהסכמת הצדדים הערעור ימחק וכל המחלוקות יובאו בפני בית המשפט על פי הפניית ראש ההוצאה לפועל.

לאור תוצאה זו, הוגשה כאמור תביעה נוספת ע"י הגב' שמר, ואשר במסגרתה גובש הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין בדצמבר 2004.

הנתבעים אוחזים בהחלטת ראש ההוצאה לפועל וטוענים, כי בהתאם להחלטה זו, אשר הינה חלוטה, הם שילמו תמורה חד פעמית בגובה של 2,000 ל"י בעבור השימוש בגג, ולפיכך הם רשאים להמשיך לעשות שימוש בגג כל עוד הם מחזיקים במושכר.

לאחר עיון במכלול כתבי הטענות, התצהירים והמוצגים אני קובעת כי יש לדחות טענה זו של הנתבעים. הטעמים יפורטו להלן:



ראשית, אין מדובר בהחלטה חלוטה של ראש ההוצאה לפועל, זאת נוכח פסק הדין בערעור על החלטת ראש הוצאה לפועל של כב' השופטת דותן שניתן בע"א 2665/01. בהתאם לפסק הדין של כב' הש' דותן מיום 05/06/02, ההליך שהתקיים בפני ראש ההוצל"פ לא היה מקיף משום שלא כלל את כל העובדות שצריך היה להביא בפניו בכדי שתינתן ההחלטה. עוד קבעה הש' דותן, כי בניגוד להחלטת ראש הוצל"פ, ההסכם שנכרת לאחר פסק הדין (הכוונה לפסק הדין שניתן בשנת 1976) לא ביטל את פסק הדין ולא בא במקומו.


למעשה, השופטת דותן קבעה, כי ההחלטה שניתנה ע"י ראש ההוצל"פ איננה שלמה וכי יש לחזור לראש הוצל"פ עם העובדות בשלמותן ולהמשיך לדון בטענת פרעתי, אשר הייתה חלקית בעת שנדונה.

יש לציין בהקשר זה שביום הדיון בע"א 2665/01 בפני כב' הש' דותן, באי כוח הצדדים חיזקו את מסקנת בית המשפט באומרם, כי לאור הערת בית המשפט הרי שהחלטת ראש ההוצל"פ איננה סוף פסוק. עו"ד שיוביץ, שייצג את הנתבעים בהליך זה, טען אף הוא: "הליך כזה בפני ראש ההוצל"פ אינו ממצה והדיון מאוד מצומצם".

עיננו הרואות, כי לאור פסק הדין בע"א 2665/01, החלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 28/08/01 הינה חלקית בלבד, ולפיכך עת שלא הוצבו בפני ראש הוצל"פ כל העובדות הצריכות לבוא בפניו, לא ניתן להיבנות מהחלטה זו לענייננו.



שנית, ולמעלה מן הצורך יצוין, כי לטענת התובע, למרות החלטת ראש הוצל"פ לתשלום 2,000 ל"י בעבור השימוש בגג, לא שולמה לו תמורה זו כלל. לטענתו, הנתבעים שילמו סכום של 2,000 ל"י בתיק הוצל"פ לידי צד ג' בשנת 1976 בגין עיקול על מקלט טלוויזיה שהיה ברשותם.


התובע הציג לחיזוק טענתו את מוצג ת/5, דו"ח המעיד על עיקול מיטלטלין לכיסוי חוב משנת 1976. בתיאור המיטלטלין נכתבה השורה הבאה: "מקלט טלוויזיה..- 2,000 ל"י". נראה כי גובה התמורה והעיתוי של הדו"ח שהוצג, תואם את החלטת ראש ההוצאה לפועל, לפיה על הנתבעים לשלם 2,000 ל"י בעד השימוש בגג, אולם אני מקבלת לעניין זה את טענת התובע, כי אין לראות בתשלום זה תשלום לתובע לצורך השימוש בגג, שכן גם אם הסכום שולם לתיק ההוצל"פ הוא לא הגיע לידי התובע. אשר על כן, אני קובעת כי לא הוכח כי שולמה כל תמורה לתובע, או למי מטעמו, בעבור השימוש בגג הבנין.

לאור האמור לעיל, המסמך בעל החשיבות העיקרית לענייננו הינו הסכם הפשרה עליו חתמו הגב' שמר והנתבעים, ואשר דן בסוגיית השימוש בגג. כעת עלינו להתחקות אחר כוונת הצדדים בעת החתימה על הסכם הפשרה ולהבין האם הוא נועד לדון בסוגיית השימוש בגג על כל היבטיה, כולל ההיבט הכספי, אם לאו. לשם כך יש לבחון את הסכם הפשרה.



פרשנות הסכם הפשרה:

כמפורט לעיל, אמו המנוחה של התובע והנתבעים הגיעו להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין במסגרת ת.א. 38677/03, ביום 14/12/2004 (נספח ו' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובע).

בהתאם להסכם הפשרה, נקבע כי הנתבעים רשאים להמשיך ולהשתמש בגג (סע' 1) וכן נקבעו סייגים לשימוש זה, כגון: האחריות בגין השימוש ובגין נזקים העלולים להיגרם לצד ג' (סע' 2, 3א); ביטוח בפוליסת ביטוח והעברת העתק מהפוליסה מדי שנה לגב' שמר (סע' 3ב); מעמד הנתבעים בגג (סע' 4); אופן השימוש בגג והתחייבות שלא לבצע כל שינוי מבני בגג (סע' 5); אחריות לאחזקה השוטפת של הגג (סע' 6); גישה לאנטנה הסלולארית המוצבת בגג (סע' 7); פינוי הגג בהתקיים אחת הנסיבות המנויות בהסכם (סע' 8).

לטענת הנתבעים, הסכם הפשרה מיצה עד תום את כל הקשור בסוגיית השימוש בגג, לרבות ההיבט הכספי. בעדותה ציינה הנתבעת את ההתחייבויות הכספיות שנטלו על עצמם הנתבעים במסגרת הסכם הפשרה, כגון פרמיית הביטוח השנתית ועבודות התחזוקה של הגג בעת הצורך.

כך היא העידה לעניין זה:

"ש. בסעיף 13 לתצהירך כתבת שהליכים מוצו עד תום לרבות התשלום על השימוש בגג, איפה כתוב בהסכם הפשרה, ששילמת עבור הגג?
ת. לא צריך להיות כתוב, השופט קבע שאשתמש בגג אבל אני צריכה להיות מחויבת ביטוח כפי שהוא דרש, אחזקת הגג, כי עד היום 37 שנים אני דואגת לבית, לגג, לחשמל בחדר מדרגות..".
(פרט' עמ' 31 ש' 28-31).

ובהמשך:

"ש. שאת אומרת הוצאות זה כסף ששילמת לאחר?
ת. רק לביטוח דרך הוראת קבע ולדברים אחרים אנו עושים לבד".
(עמ' 32 ש' 10-11).



עו"ד שיוביץ, אשר ייצג את הנתבעים בהליכים משפטיים קודמים, לרבות בתיק ת.א. 38677/03 אשר במסגרתו נחתם הסכם הפשרה, העיד לעניין זה כך:


"... בפשרה זו כל שהסכמנו לשנות מהמצב שנקבע על ידי ראש הוצאה לפועל, דהיינו שהם יישארו בגג, הויתור שאם יעבירו הזכויות או יצטרכו לפנות התמורה, השווי של הגג לא יילקח בחשבון לעניין של דמי המפתח, ומעמדם ברשות שם ולקחו על עצמם התחייבות תחזוקה וזיפות כל מה שכתוב בהחלטה וזה היה ההסכם, מעבר לכך לא היו שום טענות ודרישות נוספות.
ש. עלתה איזה טענה שם של תשלום דמי שימוש בגג?
ת. למיטב זכרוני לא הייתה שום טענה כזו. נקודת מוצא שלי בהסכם שאני שכנעתי את משפחת נחום לעשות ויתור במצב הזה לעומת המצב הקיים. אם הייתה עולה דרישה נוספת אני לא יכול לומר לך היום איך היינו נוהגים אז".
(פרט' בעמ' 34 ש' 22-30).

מנגד, העיד התובע בהקשר זה כך:

"ש. זה נכון שבמסגרת תביעה זו הצדדים הגיעו להסכם פשרה שהנתבעים יכולים לעשות שימוש בגג?
ת. את השימוש לא שווי השימוש, אף מילה לגבי השווי של השימוש.
...
ש. התחייבויות כספיות כגון ביטוח, איטום, כספיות, זיפות, סיוד וכו'?
ת. בהחלט נכון. אני מעולם ביטוח לא ראיתי פוליסת ביטוח אחת, שמתייחסת לצד ג' על הגג, אני לא עוסק בזיפות ואיטום, לא קיבלתי אגורה אחת בגינם, לפרט מהעובדה שמעולם לא עשו דבר בטיפול הגג, אלא רק הרסו הגג, אני לא חברת ביטוח, הכסף לא מופנה אליי".
(פרט' בעמ' 28 ש' 10-19).

לעניין פוליסת הביטוח שהעתק ממנה הנתבעים צריכים היו להעביר לתובע, או לאמו המנוחה בשעתו, מדי שנה, בהתאם להסכם הפשרה, העיד התובע כך:

"ש. ..לגבי התחייבויות כספיות לביטוח, משנת 2004 ועד היום, למעט פוליסת ביטוח אחת שחברי שלח אלי, קיבלת פוליסות?
ת. מעולם לא. אפילו לא אחת".
(פרט' בעמ' 30 ש' 9-11).



לאחר עיון בעדויות הצדדים , בכתבי הטענות ובמוצגים שהונחו לפניי אני קובעת, כי הסכם הפשרה הסדיר את עצם השימוש ואופן השימוש של הנתבעים בגג, ולעניין זה קבע סייגים שהיה על הנתבעים לעמוד בהם בכדי להמשיך ולהשתמש בגג, אולם ההסכם לא דן בנושא דמי השימוש בעבור השימוש שעושים הנתבעים בגג מזה שנים.


מתוך הנסיבות ניתן להבין, כי כוונת הצדדים בעת החתימה על הסכם הפשרה הייתה להסדיר את אופן השימוש בגג, זאת מבלי להסדיר את דמי השימוש בו. הדבר עולה מתוך ההליכים המשפטיים הקודמים בין הצדדים, אשר עניינם היה עתירה לסילוק יד ופינוי הנתבעים מגג הבנין. הווה אומר, הסעד אותו ביקשה הגב' שמר במסגרת ההליכים המשפטיים בהם נקטה כנגד הנתבעים במהלך השנים, היה פינוי וסילוק יד מהגג, ותו לא. לאור נסיבות אלה ניתן אף להבין מה היה הנושא החשוב ביותר לגב' שמר (ולתובע לאחר מכן)- נושא הפינוי. אשר על כן, אף הסכם הפשרה דן רק בנושא הזכות לשימוש הנתבעים בגג, אולם לא הייתה כל כוונה מטעם הצדדים להסדיר במסגרת הסכם זה את דמי השימוש בגג.

אשר על כן, אני מקבלת את טענת התובע לעניין זה, כי הסכם הפשרה לא מסדיר את דמי השימוש בגג, ומשכך אין הוא ממצה את כל סוגיית השימוש בגג.



לעניין דמי השימוש בגג מציינת הנתבעת, כי פרמיית הביטוח שמשתלמת על ידה מדי שנה היא ההתחייבות הכספית העיקרית המגלמת בתוכה את דמי השימוש בגג. גרסה זו אין בידי לקבל משני טעמים: האחד, סוגיית הביטוח בגג מהווה סייג עיקרי להמשך השימוש ולאופן השימוש בגג, ואין היא יכולה להתפרש כבאה במקום תשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש שעושים הנתבעים בגג. השני, מלבד העתק אחד מפוליסת ביטוח, אשר הוגש בדיון מיום 07/06/12 (סומן ת/4), הנתבעים לא הציגו העתקים מפוליסות ביטוח משנים קודמות, בניגוד להתחייבותם לעשות כן בהתאם להסכם הפשרה. לא זו אף זו, לא הוצגו בפניי אסמכתאות כלשהן המעידות על תשלום בעבור תחזוקה שנעשתה בגג.


למעלה מן הצורך אציין כי גם לגישת הנתבעים שהסכם הפשרה כולל בתוכו חיובים כספיים, הרי שהוכח שהנתבעים לא קיימו את הדרישות הכספיות המגולמות בהסכם הפשרה ולא הביאו ראיות מהן ניתן ללמוד על כי שולמה פרמיית ביטוח מדי בשנה ובוצעו עבודות תחזוק של הגג באופן קבוע. בנסיבות אלו, גם מטעם זה אין מניעה מלדון בתשלום הכספי עבור השימוש בגג. בשולי הדברים יוער כי תנאי הסכם הפשרה, במיוחד כפי שמפרשים אותו הנתבעים, הינם נוחים לנתבעים והיה עליהם להקפיד על קיומו במדויק, דבר שכאמור לא נעשה.

לאור הדברים האמורים לעיל, אני קובעת כי על הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים בעבור השימוש שהם עושים בגג הבנין מזה שנים.


ומכאן לשאלת גובה דמי השימוש שעל הנתבעים לשלם.



אומדן כספי:

התובע צירף לכתב התביעה חוות דעת של שמאי מקרקעין, מר מיכה איתן, אשר נתן חוות דעתו לעניין אומדן דמי שימוש ראויים בעבור שינויים פנימיים שנעשו בדירת הנתבעים, בחדר המדרגות כבמחסן וכן דמי השימוש בעבור השימוש בגג הבנין (חוות הדעת כנספח י' לכתב התביעה).

לענייננו, כאמור לעיל, יש לדון בהערכה שבוצעה רק בנוגע לדמי השימוש בגג הבנין.

לטענת הנתבעים, המומחה מטעם התובע מעולם לא ראה את הסכם הפשרה ואת החלטת ראש ההוצאה לפועל ומשכך האומדן שביצע בחוות הדעת אינו משקף את המציאות. בחקירה הנגדית התמקד ב"כ הנתבעים בשאלה האם המומחה מטעם התובע ראה את המסמכים הללו בעת שערך את חוות דעתו, אם לאו (ראו פרט' עמ' 22, ש' 2-23).

בעדותו הודה המומחה, כי מעולם לא ראה את החלטת ראש ההוצאה לפועל מאוגוסט 2001 וכן לא קרא את הסכם הפשרה, והסביר כי כל תפקידו לבצע הערכה כספית ותו לא. הוא הוסיף וציין כי לאחר שקרא את הסכם הפשרה, אין בכך להשפיע על חוות דעתו (עמ' 22, ש' 22-23).

לאור התוצאה אליה הגעתי לעיל, מצאתי כי לצורך הערכת דמי השימוש הראויים לא היה על השמאי לראות או לפרש את הסכם הפשרה, ולפיכך דין טענת הנתבעים לעניין זה- להידחות.

השאלה שנותרה בענייננו היא זו- מה גובה דמי השימוש הראויים שעל הנתבעים לשלם לתובע בגין השימוש שהם עושים בגג הבנין.

לעניין אופן חישוב דמי השימוש בגג, נשאל המומחה והעיד כך:

"ש. תאשר לי שדמי השימוש שהערכת, מפנה אותך לחוות דעתך לעמוד האחרון שיש בו טבלה, תאשר לי שהעמודה הזו שקוראים לה עבור המרפסת, הם דמי שימוש שמקובלים במושכרים או בנכסים רגילים, לא הכנת פקטור של דיירות מוגנת.
ת. ברור שלא, רק דמי שכירות חופשיים, בסעיף 11.2 כתוב שיעור התוספת לדמי שכירות חופשיים".
(עמ' 22, ש' 24-29).

למעשה, המומחה לא נחקר באשר לאופן החישוב שערך, מלבד השאלה הכללית שהוצגה בפניו לעיל. אשר על כן, לא נסתרה חוות הדעת של המומחה ומשכך אני מוצאת אותה מהימנה.



סוף דבר:

בתיק שבפניי הצטמצמה השאלה שבמחלוקת לזו: האם הנתבעים חבים בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש שהם עושים בגג הבנין. בהתאם לאמור לעיל, קבעתי כי התשובה לכך חיובית.

על מנת להגיע לתוצאה אליה הגעתי, דנתי בסוגיית פרשנות הסכם הפשרה שנערך בין הצדדים ואשר ניתן לו תוקף של פסק דין ביום 14/12/2004. מעיון בהסכם הפשרה ובכתבי בי הדין שהוגשו בתיק דנא, קבעתי כי כוונת הצדדים הייתה להסדיר במסגרת הסכם זה את סוגיית השימוש בגג, אולם לא הייתה כל התייחסות לדמי השימוש שצריכים להשתלם בעבור השימוש שעושים הנתבעים בגג הבנין.

לאור הדברים האמורים לעיל אני קובעת כדלקמן:

על הנתבעים לשלם לתובע, הן על השימוש שנעשה בעבר בגג הבנין והן על השימוש שייעשה מעתה ואילך, באופן הבא:



דמי שימוש ראויים בעבור שימוש העבר (7 שנים טרם הגשת התביעה)- בהתאם לטבלה בסעיף 11.3 לחוות הדעת של המומחה – סך של 45,648 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.




דמי שימוש ראויים בעבור השימוש מעתה ואילך- על הנתבעים לשלם לתובע סך של 624 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל בגין כל חודש וזאת עבור התקופה שמיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. ממועד זה ואילך התשלום יהיה עבור כל חודש מידי חודש בחודשו ב – 5 בכל חודש או כל מועד אחר שיוסכם על הצדדים.


בנוסף לאמור לעיל, הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות משפט בסך של 8,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בצירוף מע"מ כדין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי שימוש בבית כנסת

  2. חוב דמי שימוש ראויים

  3. דמי שימוש ראויים פשרה

  4. דמי שימוש באולם מתנ''ס

  5. דמי שימוש ראויים במקרקעין

  6. סילוק יד ותשלום דמי שימוש

  7. דמי שימוש ראויים בבית מגורים

  8. דמי שימוש ראויים אנטנה סלולרית

  9. דמי שימוש בקרקע עקב סלילת דרך

  10. כפל פיצויים דמי שימוש ירידת ערך

  11. התיישנות תביעה לדמי שימוש ראויים

  12. תביעת דמי השימוש בהליך גירושין

  13. דמי שימוש ראויים בגין שימוש חורג

  14. ערעור על הפחתת דמי שימוש בפסק דין

  15. אגרה בתביעה כספית לדמי שימוש ראויים

  16. ערעור לעליון על פסיקת דמי שימוש ראויים

  17. דמי שימוש ראויים בגין שימוש ברכוש המשותף

  18. טענת אי זכאות העירייה לדמי שימוש בשל התנהגותה

  19. תובענה לסילוק יד ממקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים

  20. תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש בגג בניין

  21. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים

  22. תביעה לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה העירייה במקרקעין

  23. תביעה בגין פחיתת ערך, דמי שימוש ראויים ועוגמת נפש במסגרת סכסוך בין שכנים

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון