תביעה כספית בסדר דין מקוצר בגין חוב הנוגע לדמי שכירות

תביעה כספית בסדר דין מקוצר בגין חוב הנוגע לדמי שכירות, מכח הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים ביום 31.12.2006 במסגרתו שכרה הנתבעת מס 1 (להלן "המכללה") מהתובעת נכס בשדרות ההסתדרות 72 - 74 בחיפה, הידוע כגוש 11661, חלקות 19 - 20, בשטח של 500 מ"ר. התביעה כנגד הנתבע מס' 2 (להלן "שאול") הוגשה מכח ערבותו להתחייבות המכללה על פי ההסכם. על פי נטען בכתב התביעה, הרי שהסכום הנתבע נוגע לתשלומי השכירות החל מחודש ינואר 2008 והוא נושא הפרשי הצמדה וריבית.

2. בקשת הרשות להתגונן שהוגשה על ידי הנתבעים נדחתה בהחלטה של כבוד הרשמת ספרא ברנע מיום 11.8.2011 וניתן כנגדם פסק דין על מלוא סכום התביעה.

3. הנתבעים ערערו על פסק הדין. במהלך הדיון בערעור הגיעו הצדדים לידי הסכמה, שבאה לידי ביטוי בפסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 27.3.2011, כדלקמן:

א. פסק הדין מיום 12.8.2012 מבוטל, למעט ביחס לסכום של 60,000 ₪ (בתוספת שכ"ט עו"ד בסכום של 6,000 ₪) שלגביו יעמוד פסק הדין בעינו.

ב. ניתנה לנתבעים הרשות להתגונן ביחס לכל סכום שמעבר לסך הנ"ל של 60,000 ₪ (בתוספת שכ"ט עו"ד בסכום של 6,000 ₪), וזאת ביחס לשתי הסוגיות בלבד:

האחת - אופן חישוב המדידה של השטח המושכר והתוצאות הנובעות מחישוב זה.

השניה - האם דמי השכירות המגיעים למשיבה הינם דולריים צמודים למדד או שמא שקליים צמודים למדד, כטענת התובעת.

4. לאחר מתן פסק הדין בערעור, הועבר התיק לטיפולי. משלא הצליחו הצדדים להגיע לידי הסכמות באשר לגבולות שטח המושכר, מונה על ידי, בהסכמתם, מר מוטי זייד, כמומחה מטעם בית המשפט. בהתאם להוראות החלטת המינוי, היה על המומחה לבדוק את הנכס נשוא התביעה ולבצע מדידה שלו בנוכחות הצדדים לצורך קביעת גבולות המושכר, בהתאם לחוזה השכירות נשוא התביעה.

לאחר ביקורו של המומחה בנכס, וטרם מתן חוות דעתו, התברר כי בעבר נערכה על ידי משרדו מדידה של הנכס עבור התובעת. במהלך ישיבת קדם המשפט מיום 24.3.2013, הגיעו הצדדים בהמלצתי לידי הסכמה לפיה, שטח המושכר לצורך השכירות הינו 474 מ"ר ובכך מתייתר הדיון בשאלה הראשונה שהציב ביהמ"ש המחוזי בפסק דינו מיום 27.3.2011.

עוד הסכימו הצדדים, כי יטענו לעניין אופן חישוב דמי השכירות (בהתאם לשאלה השנייה שהציב ביהמ"ש המחוזי) על פי שטח של 474 מ"ר וכן, לעניין הוצאות המומחה שמונה, כמו גם הוצאות המשפט בכלל בהליך דנן. במסגרת ההחלטה מיום 24.3.2013 הוכרעה שאלת תשלום שכר טרחתו של המומחה מטעם בית המשפט.

5. במהלך הישיבה שנערכה בפני ביום 23.10.2013 (לאחר שישיבה קודמת נדחתה) סכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה ומכאן פסק הדין.

6. כאמור, השאלה שנותרה במחלוקת הינה, האם דמי השכירות המגיעים לתובעת הינם דולריים צמודים למדד, קרי - יש להצמיד מידי חודש את דמי השכירות הדולריים הנקובים בהסכם למדד המחירים לצרכן ולאחר מכן, להמיר את התוצאה לשקלים, על פי שער הדולר ביום התשלום (כטענת הנתבעת) או שמא, דמי השכירות הינם שקליים צמודים למדד, קרי - מידי חודש יש להמיר דמי השכירות הדולריים לשקלים, על פי שער הדולר ביום חתימת ההסכם ולאחר מכן, להצמיד סכום זה למדד (כטענת התובעת).

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות בתיק, ובפרט בהסכם שנכרת בין הצדדים, ושמעתי את טענות הצדדים בעניין זה, הגעתי לידי מסקנה, כי יש לקבל את פרשנותה של הנתבעת בסוגיה זו. אפרט להלן את נימוקי בקצרה.

7. ההכרעה בעניין זה מצריכה פרשנות של ההסכם בין הצדדים, בהתאם להוראות סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, אשר קובע בנוסחו כיום (לאחר תיקון מס' 2, מיום 26.1.2011) כדלקמן:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו."

חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים, קרי - המטרות, היעדים האינטרסים והתוכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד זה ניתן ללמוד מלשון החוזה ומנסיבות חיצוניות לו (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נגד אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, דנ"א 2485/95 אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ נגד מדינת ישראל (4.7.1995), דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נגד מדינת ישראל (11.5.2006) וע"א (חיפה) 1041/05 עאסליה למסחר כללי ותובלה בע"מ נגד RASHHMAN WIRE INDUSTRIES L.T.D (19.3.2006). כן, ראה גישתו של כבוד השופט דנצינגר בע"א 5856/06 אמנון לוי נגד נורקייט בע"מ ואח' (28.1.2008) וע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נגד כהן (23.2.2010)).

8. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, בנוסחו כיום (לאחר תיקון מס' 2, מיום 26.1.2011) עגן למעשה את כללי הפרשנות שנקבעו בפסיקה, והוא נועד להבטיח היצמדות מירבית להסכמות בין הצדדים, כפי שהיו במועד כריתת ההסכם, באופן שיגביר את הוודאות המשפטית. התיקון נועד להעניק משקל משמעותי ללשונו של החוזה, מקום בו דעתם של הצדדים משתמעת במפורש מלשון החוזה. לשון החוזה היא נקודת המוצא בפרשנותו וככל שאומד דעתם של הצדדים בא לידי ביטוי בחוזה באופן מפורש וברור יותר, יש לפרש את החוזה תוך מתן משקל משמעותי ללשונו. חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית, הניתנת לסתירה, שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון (ראה בעניין זה רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לביטוח (26.2.2012) וכן, ע"א 3894/11 דלק חברת הדלת הישראלית בע"מ נגד ניר בן שלום (6.6.2013)). אמנם ההסכם נשוא תיק זה כמו גם התביעה הוגשו טרם התיקון האמור אולם, מאחר וממילא הוא מעגן את הפסיקה שקדמה לו, אין לכך משמעות אמיתית.

9. מן הכלל אל הפרט. סעיף 7 להסכם השכירות, על תתי סעיפיו, קובע את גובה דמי השכירות ומנגנון החישוב שלהם, כדלקמן:

"7.1 תמורת השכירות ישלם השוכר למשכיר דמי שכירות בשיעור של 7.5$ (שבעה וחצי דולרים ארה"ב) לכל מ"ר של שטח המושכר נטו, אשר יחושבו ויקבעו לפי מדידה של המושכר נטו לאחר סיום עבודות בינוי הפנים של המושכר, בצירוף מס ערך מוסף כשיעורו לפי דין בכל מועד של תשלום דמי השכירות...

7.2 דמי השכירות האמורים כוללים גם את התשלום עבור חמישה מקומות חניה בחניה המקורה של הבניין, לחברת הניהול – אורניו ישראל בע"מ המתפעלת את החניה, כך שדמי השכירות ודמי החניה, גם יחד, יהיו בשיעור של 7.5$ לכל מטר רבוע של שטח המושכר.

7.3 דמי השכירות האמורים לעיל יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (להלן "המדד"), כאשר המדד הבסיסי יחשב המדד שיהא מפורסם וידוע בעת חתימת הסכם זה ואילו המדד הקובע יהיה המדד שיהא ידוע בעת שישולם על תשלום מתשלומי דמי השכירות, ואולם הם לא יפחתו לעולם מדמי השכירות הנקובים לעיל, אפילו אם מדד המחירים לצרכן יהא נמוך מהמדד הידוע בעת חתימת הסכם זה".

10. בהתאם לסעיף 7.1 (כמו גם סעיף 7.8) להסכם, נקבע כי דמי השכירות הינם 7.5 דולר ארה"ב לכל מ"ר נטו של המושכר (כאמור, סוגיית גודל המושכר הוכרעה על ידי הצדדים בהסכמה בסופו של דבר), בצירוף מע"מ כחוק.

סעיף 7.3 להסכם, הקובע את מנגנון ההצמדה, נוקט לשון "דמי השכירות האמורים לעיל" ולכן, הכוונה הינה לאותם דמי שכירות בסך של 7.5$, הנזכרים בסעיף 7.1 להסכם. על פי סעיף 7.3, דמי השכירות יוצמדו למדד המחירים לצרכן בעת תשלום כל אחד מתשלומי דמי השכירות ואולם, הם לא יפחתו לעולם מ"דמי השכירות המפורטים לעיל" ("דמי השכירות המפורטים לעיל" הינם אותם 7.5$ למ"ר נטו), אפילו אם המדד יהיה נמוך מהמדד הידוע בעת החתימה על ההסכם.

הצדדים קבעו בסעיף 7.3 כי מדד הבסיס יהיה המדד הידוע במועד חתימת ההסכם (31.12.2006) וכי המדד הקובע יהיה זה שידוע בעת ביצוע כל תשלום. עוד קבעו הצדדים בסעיף 7.3, כי במדה והמדד ביום התשלום יפחת ממדד הבסיס, לא יפחתו דמי השכירות מ"דמי השכירות הנקובים לעיל" (קרי - 7.5$ למ"ר).

11. ההסכם קבע במפורש כי "דמי השכירות" הינם דמי שכירות דולריים בסך של 7.5$ וסעיפי ההסכם מתייחסים ל"דמי שכירות" אלו לכל אורך הדרך. ההסכם אינו קובע כי מדובר ב - 7.5$ "כערכם בשקלים", למשל. ההסכם, על כל 22 עמודיו, ובפרט סעיף 7.3 אינו קובע ולו במרומז, כי סכום דמי השכירות בסך של 7.5$ יומר בעת כל תשלום לערכים שקליים. לו בקשו הצדדים לעשות כן, ובפרט התובעת אשר היתה מיוצגת על ידי עו"ד אשר אף נסח את ההסכם, חזקה כי היו קובעים זאת במפורש.

12. יתירה מזאת, הסכם השכירות קבע מגבלה מפורשת לפיה, מדד המחירים לצרכן לפיו יחושבו דמי השכירות החדשיים, לא יפחת ממדד הבסיס (המדד הקבוע ביום חתימת ההסכם). מאידך, ההסכם אינו קובע הוראה מעין זו בכל הנוגע לשער הדולר. לפיכך, תנודות בשער הדולר (מטה ומעלה) יש בהן כדי להשפיע על הסכום השקלי שמשולם.

התוצאה היא, כי במדה ושער הדולר עלה, זכאית היתה התובעת לחייב את הנתבעת בסכומים שקליים גבוהים מהסכום המחושב ומנגד, במדה ושער הדולר ירד, דמי השכירות פחתו בהתאם (יש לזכור כי ההסכם קבע מדד בסיס ולכן, דמי השכירות הדולריים אינם פוחתים לעולם).

13. לשון ההסכם ברורה ופרשנותו תואמת את פשט הלשון. לא מצאתי ממש בטענות התובעת באשר לנסיבות חיצוניות מהן ניתן ללמוד על אומד דעת שונה של הצדדים. ראשית, התובעת לא הביאה ראיה כלשהי מטעמה, שיש בה כדי לתמוך בטענתה בדבר כוונת הצדדים בעניין זה בעת עריכת ההסכם. הצדדים לא הגישו תצהירי עדות ראשית ואף התצהיר היחיד שהוגש מטעם התובעת בתמיכה לבקשה להטלת עיקול זמני לא עסק בסוגיה זו ולא ניתן ללמוד ממנו דבר לעניין כוונת הצדדים בעת עריכת ההסכם. שנית, שער הדולר ביום חתימת ההסכם עמד על 4.38 ₪ לדולר. הן במכתביה לתובעת טרם הגשת התביעה והן בהתנגדות לביצוע השטר שהוגשה במסגרת בש"א 2223/08 (שלום חיפה), אליה הפנה ב"כ התובעת בניסיון לבסס טענותיו, ערכה הנתבעת חישוב על פי שער דולר נמוך יותר (4.218 ₪ לדולר), כפי שהיה באותה עת. ניתן ללמוד מכך, כי הנתבעת החזיקה בעמדתה, בדבר חישוב דמי השכירות על פי שער משתנה של הדולר, מתחילה ולא כפי שנסה לצייר ב"כ התובעת. לא הוכחו בפני, אפוא, נסיבות חיצוניות המצביעות על אומד דעת שונה של הצדדים, שיש בו כדי להוביל לפרשנות אחרת של סעיף 7.3 להסכם.

14. ב"כ התובעת טען, כי שיטתה של הנתבעת גוררת למעשה התחשבנות חדשית של שער הדולר מידי חודש ולא זו היתה כוונת הצדדים, שעה שניתנו המחאות מעותדות לשנת שכירות. אין בידי לקבל טענה זו ולו רק בשל העובדה שגם שיטתה של התובעת, המתבססת על הצמדה שקלית למדד, מצריכה התחשבנות מדי חודש או בסוף כל תקופה. בין אם מדובר בדמי שכירות דולריים מוצמדים ובין אם מדובר בדמי שכירות שקליים מוצמדים, משעה שניתנו המחאות מעותדות, היה על הצדדים להתחשבן.

15. סיכומו של דבר, אני מקבל את פרשנותה של הנתבעת להסכם וקובע, כי דמי השכירות המגיעים לתובעת הינם דולריים צמודים למדד, קרי - יש להצמיד מידי חודש את דמי השכירות הדולריים הנקובים בהסכם למדד המחירים לצרכן ולאחר מכן, להמיר את התוצאה לשקלים, על פי שער הדולר ביום התשלום, הכל בצירוף מע"מ כחוק.

16. במהלך הדיון הגיש ב"כ הנתבעת תחשיב של דמי השכירות, על פי הפרשנות שנקבעה לעיל, תוך התחשבות בשינויי שער הדולר והמדד, החל מיום 6.2.2007 ועד ליום 1.8.2009 (כולל). התובעת לא הגישה תחשיב משלה ואף בכתב התביעה לא הוצג תחשיב אמיתי. עיינתי היטב בתחשיב שהוגש של ידי ב"כ הנתבעת, אשר לוקח בחשבון את גודל המושכר לאשורו (474 מ"ר) והוא מקובל עלי. בהתחשב בתשלום בסך של 60,000 ₪ ששולם על ידי הנתבעת בהתאם לחלק פסק הדין שניתן על ידי כבוד הרשמת, ואשר אושר בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, נותרה יתרת דמי שכירות שלא שולמה, בסך של 5,555 ₪, נכון ליום 1.8.2009. סכום זה עומד כיום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, על סך של 6,144 ₪.

17. לאורך חלק מתקופת השכירות שלמה התובעת תשלומים ביתר ומנגד, בחלק מהתקופה שלמה דמי שכירות בחסר. בנוסף, שלמה הנתבעת באיחור, רק לאחר מתן פסק הדין, סך של 60,000 ₪, בגין החדשים אפריל 2009 ועד למועד עזיבתה את הנכס (הסכום שולם בתשלומים במהלך החדשים אוקטובר 2010 עד מרץ 2011). הפרשי ההצמדה בגין התשלומים ששולמו ביתר, אינם מתקזזים לחלוטין למול הפרשי ההצמדה בגין התשלומים ששולמו בחסר, כמו גם התשלומים ששולמו באיחור לאחר מתן פסק הדין. חישוב של הפרשי ההצמדה והריבית בגין תשלומי היתר למול הפרשי ההצמדה והריבית בגין התשלומים ששולמו בחסר, מעלה כי נותר סך של 1,773 ₪ לטובת התובעת. לפיכך, על הנתבעת לשלם לתובעת סך נוסף של 6,144 ₪, על פי התחשיב שהציגה וכן, סך של 1,773 ₪ ובסך הכל 7,917 ₪.

18. אני מחייב, אפוא, את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 7,917 ₪.

באשר להוצאות המשפט, לאור התוצאה אליה הגעתי, במסגרתה נדחתה רוב יתרת התביעה, ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים, כמו גם התנהלותם במהלך ניהול התביעה, אינני עושה צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קביעת דמי שכירות בעסק

  2. שינוי דמי שכירות מוגנת

  3. דמי שכירות על סככה בחנות

  4. שיפוצים במקום דמי שכירות

  5. תביעה לדמי שכירות של ציוד

  6. אי תשלום דמי שכירות במועד

  7. ערעור על פסק דין דמי שכירות

  8. דמי שכירות ראויים נכס מסחרי

  9. הצהרה על הכנסות מדמי שכירות

  10. דמי שכירות למרפאת רופא שיניים

  11. האם מותר לא לשלם דמי שכירות ?

  12. תביעה לדמי שכירות דירה באילת

  13. העלאת דמי שכירות בדירות מוגנות

  14. תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים

  15. בקשה לקביעת דמי שכירות בית עסק

  16. בקשה לקביעת דמי שכירות חופשיים

  17. תביעה נגד מועצה לתשלום דמי שכירות

  18. תשלום דמי שכירות ריאליים חופשיים

  19. העלאת דמי שכירות בבתי עסק מוגנים

  20. תביעה בגין דמי שכירות דירה בקיבוץ

  21. בקשה לשחרור דמי שכירות של בית עסק

  22. אי תשלום דמי שכירות והוצאות ארנונה

  23. קביעת דמי שכירות בבית דין לשכירות

  24. תביעה על 100 אלף ש''ח דמי שכירות

  25. תביעה נגד גן אירועים על דמי שכירות

  26. חיוב אישי של נושאי משרה בדמי שכירות

  27. דמי שכירות ראויים בגין מבנה תעשייתי

  28. פינוי מושכר ותשלום הפרשי דמי שכירות

  29. תביעה בגין חסר וכן פיגור תשלום דמי שכירות

  30. ערעור לבית המשפט העליון על גובה דמי שכירות

  31. פקיעת דיירות מוגנת עקב אי תשלום דמי שכירות

  32. תביעת פינוי ותביעה כספית לתשלום חוב דמי שכירות

  33. תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות של נכס מסחרי

  34. התביעה נשוא תיק זה עניינה תשלום דמי שכירות ראויים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן תשלום דמי שכירות וארנונה

  36. תביעת מוכרים בעסקת קומבינציה לתשלום דמי שכירות ראויים

  37. תביעה כספית בסדר דין מקוצר בגין חוב הנוגע לדמי שכירות

  38. תביעות לקביעת דמי שכירות ריאליים בנכס המשמש כמרכז מסחרי

  39. פינוי דייר מוגן בגלל איחור של 3 שבועות בתשלום דמי שכירות ?

  40. תביעה כספית לתשלום דמי שכירות; פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה

  41. סעיף בהסכם שכירות: המשכיר לא רשאי לקזז מדמי השכירות סכום כלשהו

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון