תביעה על עסקה לרכישת יחידת נופש

תביעה על עסקה לרכישת יחידת נופש

השאלה העומדת להכרעה בתיק זה היא האם זכאים התובעים לפיצויים מהנתבעות בגין האופן שבו מנהלות הנתבעות את המתחם.

פתח דבר
3. ביום 19/10/1998 נכרת חוזה בין התובעים ובין הנתבעת 1 (להלן: ליגד), בגדרו רכשו התובעים מליגד יחידת נופש בבניין המהווה חלק ממלון יחידות נופש (פרויקט סול מרין, להלן: הפרויקט), אשר עתידה ליגד להקים על חלקה 114 בגוש 18207 בנהריה (להלן: חוזה הרכישה, נספח ב' לכתב התביעה). היחידה שרכשו התובעים זוהתה כיחידה מס' 4 בבניין B-4, יחידה בת 2 חדרים בקומה א' אשר פונה לכיוון צפון-דרום-מערב. תמורת יחידת הנופש שילמו התובעים לליגד 526,728 ₪, צמוד למדד אוגוסט 1998, בתוספת 9,244 ₪ בגין הוצאות משפטיות.

בחודש דצמבר 1998 לערך קיבלו התובעים לידיהם את החזקה ביחידת הנופש.

4. לצד חוזה הרכישה חתמו הצדדים על הסכם ניהול בגדרו נקבעו שירותי ניהול שונים שעל ליגד לספק למלון יחידות הנופש, ודמי ניהול שעל הרוכשים לשלם תמורת שירותי הניהול. (להלן: הסכם הניהול, נספח ג' לכתב התביעה).

סע' 7 של הסכם הניהול מותיר בידי ליגד את האפשרות להסב את כל זכויותיה וחובותיה על פי הסכם הניהול לצד שלישי כלשהו. במכתב מיום 18/1/2006, הודיעה ליגד למחזיקי יחידות הנופש בפרויקט כי בהתאם לסע' 7 של הסכם הניהול, הסבה ליגד את זכויותיה ואת חובותיה שבהסכם הניהול לחברת ניהול חדשה בשם אף. ווי. סי. ניהול ואחזקת מבנים בע"מ (הנתבעת 2).

5. בשנת 2002 הגישה ליגד תביעה נגד התובעים דכאן, בגין אי תשלום דמי ניהול בסך 2,191 ₪, עבור החודשים ינואר – מרץ 2002. ת.א 197711/02 ליגד השקעות ובניין בע"מ נ' עדה קניז'נסקי ואח' (להלן: "פס"ד ליגד"). בפסק דין מיום 22/5/2006 נקבע כי על התובעים לשלם לליגד דמי ניהול בהתאם לתביעה בניכוי סך של כ-839 ₪ בגין שירותים שונים שלא סופקו על ידי ליגד בתקופה הרלוונטית לתביעה.

התביעה
6. מצבו של מתחם סול מרין בכי רע. רק 13 מתוך 60 יחידות נופש נמכרו לרוכשים. יתר היחידות מושכרות בשכירות רגילה וחלקן נטושות. במהלך השנים נעשה ביחידות השונות שימוש שלא לצרכי נופש. תפעול המתחם ותחזוקתו אינם כמתחייב מהחוזים שנכרתו בין הצדדים ואינם הולמים מלון יחידות נופש. תפעול המתחם על ידי הנתבעות לוקה בתחומים הבאים: שמירה; ניקיון; גינון; תחזוקה כללית; הגבלת השימוש בבריכה.

7. הואיל וחלק מהיחידות מושכרות בשכירות חופשית, נוצר עומס על תשתיות המתחם, אשר אינו תואם מלון נופש. העלויות הכרוכות בתחזוקה מוגברת זו מוטלות על רוכשי היחידות.

8. הואיל והיחידה שבבעלות התובעים מוגדרת כיחידת נופש, משלמים התובעים ארנונה גבוהה משמעותית מזו המשולמת לדירת מגורים רגילה. היות והנתבעות הן המונעות את השימוש ביחידה כדירת נופש, עליהן לשאת בהפרשי הארנונה שנוצרו.

9. בחוזה הרכישה התחייבה ליגד לפעול למען רישום היחידה על שם התובעים, והתובעים אף נשאו בתשלום עבור כך, אולם חרף מכתב משנת 2004 לא עשו הנתבעות דבר על מנת לקדם את רישום היחידה על שם התובעים במינהל או בלשכת רישום המקרקעין. בכך נגרמת ירידת ערך ליחידת הנופש.

10. התובעים טוענים כלפי הנתבעות להפרת חוזה, הטעייה, מצג שווא, תנאי מקפח בחוזה אחיד, אי התאמה בממכר, עשיית עושר ולא במשפט, רשלנות, הפרת דיני הגנת הצרכן, חוסר תום לב, ביצוע עוולות מסחריות, ופגיעה בתקנת הציבור.
11. בגין כל אלה תובעים התובעים סך של 304,604 ₪, לפי הרכיבים הבאים:
א. 125,000 ₪ - ירידת ערך;
ב. 20,000 ₪ - דמי ניהול ששולמו ביתר ב-7 שנים אחרונות;
ג. 9,604 ₪ - הפרשי ארנונה ל-7 שנים אחרונות;
ד. 100,000 ₪ - עגמת נפש;
ה. 50,000 ₪ - הוצאות נלוות, תכתובות והליכים משפטיים.

ההגנה
12. ליגד אינה מחזיקה במלון יחידות הנופש מזה שנים רבות ולא שימשה מעולם כחברת הניהול של המלון. לאחר רכישת יחידת הנופש על ידי התובעים ניהלה את המלון רשת המלונות דורטל ואחריה ליגד מלונות בע"מ (שאינה הנתבעת 1). מיום 1/1/2006 ולמשך כשנתיים שימשה הנתבעת 2 כחברת הניהול של המתחם. מיום 7/3/2008 ניהלה את המלון חב' קנפלר נדל"ן בע"מ, ומיום 1/8/2008 מחזיקה בו חב' הר אבן תירות. הנתבעות אינן המען לתלונות התובעים באשר למצב התחזוקה במתחם.

13. במהלך השנים האחרונות שלפני הגשת התביעה עשתה ליגד ככל שביכולתה על מנת שהמתחם ימשיך לפעול ולא יקרוס כלכלית, ולשם כך גם השכירה חדרים ויחידות נופש למשרד הביטחון, ולאגודה למען החייל, ואף סגרה את המלון לתקופה מסוימת בחורף או שינתה את היקף השירותים ליחידות הנופש. בכל מקרה לא הפסיקה ליגד לספק את השירותים להם התחייבה בהסכמים שבין הצדדים.

ליגד לא התחייבה מעולם למכור את כל יחידות הנופש ולא התחייבה שלא להשכירן. גם שוכרי היחידות מחויבים בתשלום דמי ניהול, הגם שלא כולם משלמים בפועל, כשם שהתובעים לא שילמו דמי ניהול מחודש יולי 2008 ועד להגשת התביעה.

14. ממצאי פסק הדין משנת 2006 אינם רלוונטיים לתקופה הנדונה בתיק זה אלא לתקופה של מספר חודשים בשנת 2002.

15. מוכחשת חוות הדעת בדבר ירידת ערך היחידה. ירידת הערך, ככל שהייתה, נובעת מירידת מחירי הנדל"ן בנהריה בשנים האחרונות שלפני הגשת התביעה.


16. הנתבעות מכחישות את הטענות בדבר ליקויים בשירותים שונים שהתחייבה ליגד לספק במתחם. לשיטת הנתבעות, חלק מהשירותים ליגד לא התחייבה לספק, ובאלה שהתחייבה לספק לא נפלו ליקויים. כמו כן, הואיל והתובעים אינם משלמים דמי ניהול מחודש יולי 2008 ואילך הרי שאם נפגעה רמת הניקיון והגינון אין לתובעים להלין אלא על עצמם. הנתבעות מדגישות כי על פי הסכם הניהול היקף השירותים הדרושים לצורך אחזקתו התקינה של המלון מסור לשיקול דעתה של ליגד.

17. ליגד לא התחייבה לספק לתובעים שירותי בריכה באופן רצוף לאורך כל ימות השנה, אלא ככל שיהיו ובכפוף לנהלי החברה והוראותיה.

18. ליגד הגיעה להסכם עם העירייה בדבר תשלום ארנונה לפי תעריף יחידות מגורים עבור כמחצית מהיחידות שבבעלותה. התובעים, כבעלי יחידת הנופש, יכלו לפנות לעירייה לשנות את סיווג הדירה מיחידת נופש לדירת מגורים והיו זוכים להנחה לה זכתה ליגד. ליגד אינה אחראית לתעריף שמשלמים התובעים עבור ארנונה.

19. ליגד עשתה כל שביכולתה כדי לגרום לרישום היחידה על שם התובעים במינהל מקרקעי ישראל ואף הגישה תביעה נגד המינהל בעניין זה. על פי פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים מחויב המינהל לרשום את הזכויות ביחידה על שם התובעים. אם יספקו התובעים לליגד את כל האישורים הדרושים לצורך רישום היחידה על שמם, תפנה ליגד את התובעים למינהל לשם חתימת חוזה חכירה ולרישום היחידה על שמם.

הנתבעות מכחישות את כל הסכומים הנתבעים, ומבקשות לדחות את התביעה על כל רכיביה.

הראיות
20. מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית ותצהיר משלים של התובעת (להלן: "התצהיר המשלים"), גב' עדה קניז'נסקי.

לתצהיר צורפו מסמכים רבים, שלחלקם התייחסתי לעיל, ולחלקם אתייחס בהמשך, ככל שהדבר דרוש. מטעם התובעים הוגשה גם חוות דעת מומחה של השמאי גדעון קרול בעניין ירידת הערך של יחידת הנופש (להלן: "חוו"ד שמאי").




21. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של העדים הבאים:
א. מר דורון שולדנפריי, יו"ר ליגד;
ב. מר יצחק ברזני, עובד במתחם מטעם ליגד;
ג. מר אשר פרץ, מתווך מקרקעין מנהריה.

מטעם הנתבעים הוגש גם תצהיר משלים של מר דורון שולדנפריי (להלן: "התצהיר הנוסף").

דיון והכרעה
22. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפניי החלטתי לקבל את התביעה באופן חלקי. ככלל, הוכח להנחת דעתי שהנתבעות – ובמיוחד ליגד – הפרה וממשיכה להפר לאורך זמן את ההסכמים שנכרתו עם התובעים. התובעים ביקשו לרכוש יחידת נופש במתחם נופש ותחת זאת סופקה להם יחידת מגורים במתחם שאינו מוחזק ואינו מופעל כמתחם נופש ובילוי. רמת התפעול והתחזוקה של המתחם אינה תואמת את האמור בהסכמים שנכרתו בין הצדדים ואת הציפיות הסבירות של התובעים. על אלה זכאים התובעים לפיצוי מאת הנתבעות. לשיעור הפיצוי אתייחס בהמשך.

זהות הנתבעות
23. התובעים טוענים (סעיף 1 לתצהיר המשלים) כי בניגוד לטענת הנתבעות לפיה בתקופות מסוימות חברת ניהול אחרת הייתה אחראית על ניהול המתחם, הרי שמנכ"ל מלון סול מרין בע"מ העיד בפס"ד ליגד כי חברת האחזקות שניהלה את המלון הייתה אחראית גם על ניהול דירות הנופש (עמוד 4, שורות 25-29 בפס"ד ליגד, נספח 1 לתצהיר המשלים), כך גם ממכתבי ב"כ הנתבעת, תצהיר מנכ"ל הנתבעת ומכתבים נוספים (נספחים 2-7 לתצהיר המשלים) עולה כי הנתבעת 1 היא בוודאי הנתבעת הרלוונטית.

בניגוד לטענה כי ישנה חברת ניהול אחרת, מתצהירו ומעדותו של שולדנפרי עולה כי הנתבעת 1 הינה האחראית הרלוונטית, והוא מבאר ומתאר פעולות שעשתה ועושה הנתבעת גם בתקופות אלה. הנתבעת 1 היא זו שהתקשרה בהסכמים עם התובעים והיא המתקשרת עם כל חברת ניהול שהיא. על הנתבעת 1 מוטל לפקח על חברת הניהול, תהא אשר תהא, ולוודא כי תפעל כהלכה. כך למשל, העיד ברזאני כי הוא היה האחראי מטעם הנתבעת על ניהול מערך התחזוקה מאז שנת 1996 ועד היום (עמוד 58, שורות 16-19).

הנתבעת 2 שימשה כחברת הניהול במתחם במשך כשנתיים, מיום 1/1/2006 ועד ליום 7/3/2008 (תצהיר שולדנפריי, סע' 11 – 12), ועל כן יש לה אחריות כלפי התובעים, לעניין חלק מרכיבי התביעה.
יחד עם זאת, נוכח אחריותה החוזית של הנתבעת 1 כלפי התובעים, והואיל והנתבעת 2 ניהלה את המתחם בתקופה של כשנתיים ימים בלבד, ניתן להסתפק בחיוביה של נתבעת 1 בלבד כלפי התובעים. לפכך, התביעה נגד הנתבעת 2 נדחית ללא צו להוצאות.

אופן ניהול המתחם
ניקיון וגינון
24. התובעים טוענים כי בהתאם להסכמים סברו כי במקום ישרור ניקיון מלא, ובפועל הפך המתחם למוזנח ומלוכלך ושוררת בו עזובה. מתקני האשפה אינם מפונים, הלכלוך ברחובות נערם וכד'. התובעים הציגו סדרת תמונות המעידה על העזובה השוררת במקום (נספחים 16-17 לתצהיר התובעת). התובעת העידה כי היא מנקה בעצמה את המדרגות ליד היחידה (עמודים 31-32), (בפס"ד ליגד נקבע כי באשר לניקיון חדר המדרגות המדובר בחובה שהיה על הנתבעות לספק ואף סיפקו בתקופה מסוימת (סעיף 11 לפסה"ד). עוד העידה התובעת כי כתוצאה מהזנחת הגינון והטיפוח, כ-20 עצים גדולים "מתו" (עמוד 33) דבר אשר לא נסתר. על פי הנתבעות הסכם הניהול מאפשר להן להחליט על אופי ודרך ביצוע שירותי ניקיון וגינון, ולאור העובדה שהתובעים לא שילמו את דמי הניהול, הרי שהיה צורך בצמצום השירותים הללו. לעניין הגינות, הרי שבשנת 2009 וכתוצאה ממשבר המים הארצי הופחתה כמות המים להשקיה ועל כן נפגע מראה הגינות. בנוסף, לטענתן, ברור כי בתקופת החורף יש פחות פעולות גינון. באשר לניקיון, הוצבו פחים נוספים במתחם.

אני סבור כי טענות ההגנה מלמדות על שהנתבעות כירות בכך שהיה עליהן לדאוג לפעולה סדירה ושוטפת של ניקיון וגינון. איני מקבל את גרסת הנתבעות. דמי הניהול נגבים באופן שוטף והיה על הנתבעות לספק את מלא השירות לו התחייבו לאורך כל השנה. איני יכול לקבל גרסת העד ברזאני אשר תיאר את העזובה ואת צמחיית הפרא הנראית בתמונות כ"צמחיית גדר" (עמודים 60-61).

תאורה
25. על פי התביעה הנתבעות צמצמו את תאורת הרחוב במתחם הנופש, דבר המהווה מכשלה הן בתחום הביטחון והן בתחום הבטיחות הכרוכה בהתהלכות במקום בשעות החשיכה. התובעים טוענים כי התאורה המצומצמת נוגדת את המצופה מאתר נופש. הנתבעות טוענות כי אף אם צומצמה התאורה לתקופה קצובה בשנת 2002, הרי שמדובר היה בצמצום חלקי למטרות חסכון, עת שהו במתחם אורחים ספורים בלבד. מכל מקום, אין בהוראות הסכמי הניהול כל חובה להפעיל את התאורה באופן מלא ולאורך כל השנה (סעיף 26 לתצהיר שולדנפרי). אני סבור כי גרסת הנתבעות מאמתת את טענת התובעים לפיה מטעמי חסכון (ואולי מטעמים נוספים) צמצמו הנתבעות את התאורה במתחם, וזאת בניגוד להסכמה בין הצדדים, ובניגוד למצופה מאתר המוגדר כמתחם דירות נופש.

בריכת שחיה
26. בצדק טוענים התובעים כי בפס"ד ליגד נקבע שהנתבעת התחייבה בפני התובעים ליתן מנוי שמי אחד בחינם, ומתוך שכך, התחייבה ליתן שימוש בבריכה. כיצד זה, אפוא, בתאריך מאוחר לפסק הדין האמור (מיום 22/05/06) שלחו הנתבעות ביום 04/03/07 מכתב לפיו עקב הפיכת המלון הסמוך למלון לחרדים בלבד, אזי לא ניתן להשתמש בבריכה בסופי שבוע, ובמהלך השבוע הבריכה הינה לשחייה נפרדת ולדתיים בלבד (נספח 18 לתצהיר התובעת). לטעמי, מדובר בפגיעה בציפייה הסבירה של התובעים להנאה מן הבריכה שבמתחם.

הנתבעות טוענות כי בפס"ד ליגד לא הובהר אם גם מי שאינו משלם דמי ניהול זכאי למנוי חינם לבריכה, ומכל מקום על פי ההסכם, אין כל חובה להפעיל את הבריכה לאורך כל השנה, ובהסכם נכתב "אם ככל שיהיו" הווה אומר ככל ולא הופעלה הבריכה אינם זכאים להשתמש. אכן בפס"ד ליגד קבע כבוד השופט שינמן כי ליגד לא התחייבה להפעיל את הבריכה לכל אורך ימות השנה, אך ניתן ללמוד כי התחייבה לאפשר לתובעים להשתמש בה בעודה פועלת, וזאת מכוח המנוי השמי החינם. התחייבות זו הופרה.

שמירה
27. על פי התביעה התחייבו הנתבעות בהסכם הניהול לבצע שמירה במקום, והן אינן עושות כן. מנגד, בסעיף 8(ה) להסכם הניהול נאסר על התובעים להתקין סורגים ביחידה שבבעלותם. כך נוצר מצב בו התובעים אינם יכולים להגן על רכושם בשעה שהנתבעות אינן ממלאות אחר התחייבויותיהן (סעיף 25 לתצהיר התובעת).

הנתבעות טוענות כי לא הובטחה שמירה בהסכם הרכישה, אלא כי היקף השירותים הדרושים לצורך התחזוקה ולרבות אבטחה יקבע מפעם לפעם על ידי ליגד ועל פי בחירתה. טענות אלה של הנתבעת התבררו גם בפסק דין ליגד, בו נקבע כך: "כל פירוש בכל דרך שנבחנה, מוביל בהכרח למסקנה , כי חלה על התובעת (ליגד. י"ק) החובה ליתן שירותי שמירה ואבטחה סבירים גם באזור המגורים של הנתבעים, דהיינו במתחם יחידות הנופש בהם דרים הנתבעים, דרך קבע... כחלק בלתי נפרד מסל השירותים הניתנים במסגרת ההסכמים ללא תמורה נוספת". (סע' 8, בסוף).

28. לסיכום - ממכלול העדויות והראיות, עולה שהנתבעות לא דאגו לתחזוקת המתחם, ולמעשה רוקנו את המונח יחידת נופש מתוכנו. המצג העדכני שמנסה הנתבעת 1 להציג (כך בתצהיר שולדנפרי וביחוד בסעיף 23 ונספחו) אין בו כדי לשנות מן היסוד את התיאור דלעיל, ואין בו כדי ליתן מענה לתקופה הרלוונטית לתביעה. בפס"ד ליגד קבע כבוד השופט שינמן את "סל השירותים" אותו התחיבה ליגד לספק לתובעים. קביעות שנקבעו בפס"ד ליגד באשר לחובתן של הנתבעות בעבר, מחייבות גם לעניין התובענה שלפניי.
בכלל זה, קביעתו של כבוד השופט שינמן כי תניות בחוזה באשר לשיקול הדעת הנרחב שלקחה לעצמה ליגד לעניין חובותיה והפעלתן, הינן בגדר תנאי מקפח בחוזה אחיד, והן עלולות לעקר את הסכם הניהול מתכנו. כללו של דבר, הנתבעות, ובמיוחד הנתבעת 1 הפרו התחייבויותיהן כלפי התובעים בכל הנוגע לאופן ניהול המתחם כמתחם יחידות נופש.

ארנונה
29. הואיל והיחידה שבבעלות התובעים מוגדרת כיחידת נופש, שילמו התובעים ארנונה בסך 3,213 ₪ לשנה (בשנת 2009) בזמן שמחיר הארנונה ליחידת מגורים רגילה במתחם עומד על 1,842 ₪ בלבד. כל עוד נמנע מהתובעים השימוש ביחידה כיחידת נופש, בשל מחדלי הנתבעות, כך על פי התביעה, על הנתבעות לשלם לתובעים את ההפרש שבין מחיר הארנונה ליחידת נופש למחירה עבור יחידת מגורים, דהיינו הפרש של 1,371 ₪ מן הארנונה המשולמת בפועל (סעיף 31 לתצהיר התובעת, ונספח 22 לתצהירה). בנוסף, התובעים טוענים כי הנתבעות פנו לשינוי חיובי הארנונה על היחידות שבבעלותן כך שיחויבו כדירות מגורים ולא כיחידות נופש. הנתבעות פעלו כן מבלי לידע את התובעים.

הנתבעות טוענות ובצדק, כי הן אינן אלו שקובעות את גובה הארנונה, ולו היו התובעים פונים בבקשה להפחתת תעריף החיוב בארנונה, בדומה לפניית הנתבעות, סביר להניח שגם התובעים היו מקבלים הנחה כאמור (עמוד 53).

30. בעניין זה אני רואה להעדיף את עמדת הנתבעות על פני עמדת התובעים. בין הנתבעות ובין העירייה התנהל הליך שאין לו כל קשר לתובעים, ובגדרו הושגה הסכמה בין הנתבעות ובין העירייה באשר לסכומי הארנונה שתשלמנה הנתבעות. אין בסיס להטלת חובה על הנתבעות לטפל עבור התובעים בבקשה להפחתת תעריף הארנונה החל על היחידה שבבעלות התובעים. על התובעים לטפל בעניין זה בכוחות עצמם.

רישום הזכויות
31. על פי סע' 16 לחוזה הרכישה התחייבה ליגד להפנות את רוכשי היחידות למינהל מקרקעי ישראל לצורך חתימה על חוזה חכירה ישיר בין הרוכשים ובין המינהל, ובמידת האפשר לרשום את היחידה על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין. זאת, תוך 36 חודשים ממסירת החזקה ביחידת הנופש לידי הרוכשים. על אף העובדה שהתובעים שילמו עבור שירות זה, הן במועד הרכישה, והן בעבור מס רכישה (נספחים 13-15 לתצהיר המשלים) וחרף מכתב משנת 2004 לא עשו הנתבעות דבר על מנת לקדם את רישום היחידה על שם התובעים במינהל או בלשכת רישום המקרקעין. עוד התברר בדיעבד, כי הנתבעות לא יכלו לבצע את הרישום בשל מחלוקות עם מנהל מקרקעי ישראל, מידע אשר לטענת התובעים לא הובא לידיעתם, ורק לאחר הגשת התובענה החלו הנתבעות בפעולות לצורך הרישום. בכך נגרמת ירידת ערך ליחידת הנופש.

מנגד, טוענות הנתבעות כי התובעים לא פעלו להמצאת כל האישורים הנדרשים במועד (סעיפים 16-20 לתצהיר שולדנפרי). במסגרת התצהיר הנוסף שהגישו הנתבעות מסר שולדנפרי כי מנהל מקרקעי ישראל הנפיק לתובעים חוזה חכירה (נספח יט) ומכאן שהנתבעות לא הזניחו את נושא הרישום לאורך השנים.

גם רכיב זה של התביעה דינו להידחות. אף אם ראוי היה כי הנתבעות יעדכנו את התובעים בנוגע להליכי הרישום והסיבות לעיכובם, הרי שנדמה כי המחדל תוקן, ומשהוצא חוזה חכירה על שם התובעים, נשמטה הקרקע תחת הטענה בדבר ירידת ערך שמקורה שאי רישום היחידה על שם התובעים. אני שב ומציין כי ראוי שהנתבעות יפעלו לסיום הרישום, ככל שהדבר תלוי בדיירים אחרים במתחם (עמוד 55, שורות 20-28).

דמי ניהול
32. התובעים דורשים קבלת החזר דמי ניהול עבור תשלומים ששילמו ב-7 השנים האחרונות, אשר סכומו עולה מכרטסת הנהלת החשבונות של ליגד בשנים 2002-2008, בסך 38,151 ₪ (נספח 11 לתצהיר המשלים). עם זאת, בכתב התביעה דרשו התובעים סך של 20,000 ₪ בגין רכיב זה, ולא הוגשה בקשה לתיקון כתב התביעה בעניין זה.

הנתבעות טוענות כי התובעים אינם משלמים את דמי הניהול מאז יולי 2008, ועל כן אין להן להלין על כל שירות שלא קיבלו מזמן זה, ובנוסף, מכל סכום שיפסק לתובעים יש לקזז את דמי הניהול.

אני סבור כי כל עוד לא מילאו הנתבעות אחר חובתן לפי הסכם הניהול, וודאי שאין להן לדרוש כל תשלום, ולא ניתן לקזז סכומים כלשהם בעבור דמי ניהול בעבור תקופה בה לא ניתן שירות כגון זה. ועל כן על הנתבעות להשיב כל סכום ששולם ובעדו לא ניתנה תמורה. עם זאת, וודאי שיש לשאת בתשלומים עבור השירותים שכן ניתנו, כך עבור שירותי הניקיון החלקיים ובעבור התאורה החלקית וכד', וע"כ אני רואה לפסוק לטובת התובעים מחצית מהסכום שתבעו ובסה"כ 10,000 ₪. יש מקום לקזז מסכום זה מחצית מדמי הניהול שלא שילמו התובעים בתקופה הקובעת.




ירידת ערך הדירה
33. רכיב זה הוא הרכיב העיקרי של התביעה. התובעים טוענים שעקב הפער בין המצב הרצוי של המתחם, ולמעשה המצב שהובטח להם ועליו הסתמכו ברכישת יחידת הנופש, ובין המצב בפועל, סובלת יחידת הנופש מירידת ערך ניכרת, בחוו"ד השמאי הסביר השמאי כי למעשה עוקרה מתוכן משמעות הגדרת יחידת הנופש, ופעולות ומחדלי הנתבעות הובילו לירידת ערך של הנכס (סעיף 10 לחוו"ד השמאי). בין היתר מתאר השמאי את התרשמותו מהמקום: דלת הכניסה לאחד הבניינים פגומה ובה זכוכית סדוקה, סדקים במבנים, צינורות חשופים, חוטי חשמל חשופים, צמחיה יבשה ופסולת בחצרות, חלודה וצבע דהוי ועוד (סעיף 9 לחוו"ד השמאי).

הנתבעות מתנגדות לממצאי חוות הדעת מטעם התובעים, אך הן לא טרחו להגיש חוות דעת נגדית מטעמן. הנתבעות טוענות כי מצב המתחם אינו כמתואר על ידי השמאי.

34. כל השיפוצים שהנתבעות מציינות כי נעשו "בשנים האחרונות" וכן התמונות ה"עדכניות" משנת 2010 (בין היתר בעמוד 85, שורות 8-12 בסיכומים בע"פ), אינם רלוונטיים לתביעה שבפני, מאחר שנעשו לאחר הגשת התביעה. אין בשיפוצים הנטענים כדי לרפא את מחדלי העבר, כל שכן לאחר שליגד בוחרת לבצע את השיפוץ ביוזמתה ומתכוונת לדרוש מהתובעים לשאת בחלק מן התשלומים. זאת ועוד, נראית בעיניי טענת התובעים לפיה מדובר בשיפוצים שאין בהם כדי לשנות מן היסוד את המצב במתחם, כפי שדרוש היה לעשות כדי להפכו למתחם יחידות הנופש, עליו התחייבה הנתבעת 1 מתחילה.

35. לא מצאתי בטיעוני הנתבעות מענה לאמור בחוות הדעת. תצהירו של מתווך המקרקעין אשר פרץ, אין בו כדי להתמודד עם חוות הדעת, וודאי כל עוד אינו נסמך על מסמכים או אישורים בדבר ערך הדירות. עיקרו של דבר, גם אם ערך יחידת הנופש גבוה מזה שנקבע על ידי השמאי, הרי שנותר פער בין ערך היחידה במצב המתחם כיום, לערך שהיה נודע ליחידה לו היה המתחם מופעל ומוחזק כמתחם יחידות נופש. לטענה זו לא מצאתי מענה בראיות הנתבעות או בטיעוניהן.

36. שמאי התובעים קבע כי שווי הדירה נכון למועד חוות הדעת (10/08/2009) עומד על 360,000 ₪ וכי ירידת הערך הינה בשיעור של 125,000 ₪ (סעיף 12 לחוות הדעת). השמאי הסביר כי הוריד 35% מערך הדירה בשל תחזוקה כללית של הבניין, וכפער שנובע מההבדל בין דירה בפרויקט מתוחזק, מתופעל עם כל השירותים מול המצב המוזנח בפועל בו נמצאת יחידת התובעים (עמוד 26, שורות 17-19). אף אם יתקבלו טענות הנתבעות כי שווי הנכסים בנהריה נתון לשינויים, לירידות ועליות בהתאמה ליתר הנכסים באזור, הרי שאין בדבר בכדי לשנות את מסקנת השמאי מטעם התובעים, כי בנקודת זמן כלשהי, בה העריך את הנכס בשווי נמוך מזה מעריכות אותו הנתבעות כיום (לטענתן שווי היחידה כיום 400-650 אלף ₪ ), היתה קיימת ירידת ערך בשווי 125,000 ₪.

לשון אחרת, גם אם במצבה היום יכולה הייתה הדירה להימכר ב500-600 אלף ש"ח, מספרים שעלו במסגרת המו"מ לפשרה עדיין ניתן לקבוע שלו היה המתחם מוחזק ומופעל על פי הסטנדרטים שנקבעו בחוזים שבין הצדדים דהיינו מתחם של דירות נפש, היה ערך הדירה גבוה בהרבה, בסכום שאיננו נמוך מ125,000 ₪ מעל למחירים שהוצעו במהלך הדיון.

37. משרכשו התובעים יחידת נופש, וכפי שקבעתי לעיל, הפרו הנתבעות את חובותיהן כלפי התובעים, וגרמו למעשה לירידת ערכה של היחידה, ולפגיעה בהגדרתה כיחידת נופש, ומשלא הובאה חוות דעת נגדית, אני מקבל את מסקנותיו של מומחה התובעים וקובע כי ירידת הערך שנוצרה הינה על סך 125,000 ₪.

עגמת נפש והוצאות
38. התובעים מעמידים נזקם ברכיב עוגמת הנפש בסך 100,000 ₪, לתצהיריהם לא צורפו כל אסמכתאות לסכום זה. אין ספק כי נגרמה לתובעים עוגמת נפש גדולה לאחר שרכשו יחידת נופש ובמקומה קיבלו אתר שאינו מנוהל כמתחם נופש, בו שוררת עזובה לכלוך ובלאי חמור, מקום בו אין צמחיה, גידור או ניקיון, ומתקני הנופש (בריכה) אינם זמינים בפניהם. אם כך, וודאי כי בשל איבוד יחידת הנופש ממשמעותה נגרמה עוגמת נפש אך היא נלווית לירידת הערך ונבלעת בה ברובה. אני רואה להעמיד את הפיצוי בגין עגמת הנפש והוצאות המומחה על סך 10,000 ₪.


סוף דבר
39. הנתבעת מכרה לתובעים יחידה במתחם יחידות נופש וסיפקה לה בפועל יחידת מגורים, במתחם שאינו מתחם יחידות נופש, ואשר שימש לעתים לשוכרים מזדמנים ולמוסדות המדינה. אופן תפעול המתחם ותחזוקתו מהווים הפרה של החוזה שנכרת בין התובעים ובין הנתבעת ומזכים את התובעים בפיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה ליחידה שרכשו, וכן בהחזר חלק מדמי הניהול ששילמו ובפיצוי בגין הוצאות ועגמת נפש.


40. הנתבעת 1 תשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

א. 125,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 6/9/2009 (ירידת ערך);

ב. 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 6/9/2009 (עוגמת נפש והוצאות המומחה);

ג. 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 6/9/2009 (החזר דמי ניהול).

ד. הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.

התשלומים ישולמו בתוך 30 יום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. רכישת יחידות נופש

  2. חוק יחידות נופש

  3. ביטול יחידת נופש

  4. תביעה נגד הדקה ה90

  5. תקלות בטיול לחו''ל

  6. עורך דין תיירות

  7. תביעה נגד קלאב דלתא

  8. תביעה נגד אופיר טורס

  9. דמי ביטול חבילת נופש

  10. ביטול הסכם יחידת נופש

  11. תביעה נגד השטיח המעופף

  12. תביעה נגד סוכנות נסיעות

  13. תשלום מע''מ על יחידת נופש

  14. מחדלים בטיול מאורגן לחו''ל

  15. ניכוי מס על קניית דירת נופש

  16. חובת הגילוי של סוכנות נסיעות

  17. מכירת יחידת הנופש בגלל אי שימוש

  18. תביעה על עסקה לרכישת יחידת נופש

  19. טופס גילוי בעסקת רכישה של יחידת נופש

  20. ביטול טיול לחו''ל - החזר מקדמה

  21. קבלת מלון אחר במסגרת חבילת נופש

  22. ביטול חבילת נופש לאנשים מבוגרים

  23. ביטול עסקת תיווך מכירת יחידת נופש

  24. תביעה בגין חבילת נופש בשארם א שייח

  25. ביטול הסכם לרישום זכויות באתר נופש

  26. תביעה על הזמנת אוטובוסים לטיול בית ספר

  27. מקומות בילוי סגורים במהלך חופשה בחו''ל

  28. פיצוי על תקלות ברכב שכור במהלך טיול בחו"ל

  29. פיצוי על מיקום המלון - חבילת נופש בחו''ל

  30. איסור לעשות שימוש למגורים פרטיים בדירות נופש

  31. פציעה במהלך טיול בחו"ל מנפילה לאחר טיפוס על פסל

  32. האם חייב בהוצאה לפועל יכול לצאת מהארץ לטיול משפחתי ?

  33. נטען כי תכנית טיול ותכני הטיול לא תאמו את הפרסום באינטרנט

  34. פיצויים בגין עוגמת נפש והוצאות כספיות בטיול מאורגן באירופה

  35. הזמנת כרטיסי טיסה מחברה ש"פשטה את הרגל", אחריות סוכנות נסיעות ?

  36. עתירה כנגד חיוב בארנונה על פי סיווג "מרכז ספורט ונופש (קאנטרי קלאב)

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון