אכיפת חוזה שכירות ומתן צו מניעה זמני האוסר לתפוס חזקה במבנה מסחרי

אכיפת חוזה שכירות ומתן צו מניעה זמני, האוסר על התובעת לתפוס חזקה במבנה מסחרי, ומונע מהתובעת למכור את הנכס ללא שמירת זכויותיה של הנתבעת 1, כשוכרת בנכס, וכמעוניינת לממש את זכות האופציה שהוקנתה לה על פי הסכם השכירות.

ראשיתו של הסכם השכירות מושא התביעה, מיום 01.11.1999 ולפיו הנתבעת 1 שכרה שטח להצבתה והפעלתה של מכונת רחיצה לכלי רכב בשטחה של תחנת הדלק פז קרית-אונו (גוש 6496 חלקה 198). בתום תקופת השכירות, החליטו הצדדים להמשיך את מערכת היחסים החוזית ביניהם וחתמו ביום 12.02.2007 על הסכם שכירות בלתי מוגנת לתקופה של שלושים ושישה חודשים וזאת עד ליום 14.01.2010. במסגרת ההסכם נקבעו שתי תקופות אפשריות להארכת משך השכירות, מיום 15.01.2010 ועד 14.01.2011 ומיום 15.01.2011 ועד 14.01.2012, וזאת בכפוף לקיום התחייבויותיה של הנתבעת 1.

התובעת סברה כי הנתבעת 1 הפרה את הסכם השכירות, וכי הפרותיה עולות לכדי הפרות יסודיות כפי שהוגדרו בהסכם, על כן ביקשה התובעת לממש את זכותה לסיים את התקשרותה עם הנתבעת בתום תקופת ההתקשרות החוזית ביניהן, ביום 14.01.2010 וללא הארכתה.

נוכח האמור, ביקשה הנתבעת 1, במסגרת התביעה המקורית, לאכוף על התובעת את קיומו של סעיף האופציה הכלול בהסכם השכירות, וכן לעתור למתן צו מניעה זמני, כמפורט לעיל, הבקשה לצו הזמני נדחתה לאחר דיון במעמד הצדדים. בהמשך, הוגש כתב הגנה כנגד תביעת האכיפה (התביעה המקורית בתיק) והוגשה תביעה שכנגד, וזאת בטענה להפרות שונות של הסכם השכירות על ידי הנתבעת. בהמשך, נתבקש בית המשפט להתיר את תיקון כתב התביעה המקורי. ביום 05.12.2010 נתנה החלטה הדוחה את הבקשה לתיקון כתב התביעה המקורי, זאת מאחר והדיון בתביעה המקורית, שעניינה אכיפת הסכם, מוצה, ואולם הותר לנתבעת 1, התובעת בהליך המקורי, לפצל את סעדיה.

טענות הצדדים

במסגרת התביעה דנן, שכאמור הנה תביעה נגדית לתביעת האכיפה שנדחתה. נטען שהנתבעת 1 עוסקת בהפעלת מכונות אוטומטיות לרחיצת כלי רכב וכי נתבע 2 הציג עצמו בפני התובעת כמנהלה של נתבעת 1 ואף הגיש תצהיר מטעמה בהליכי הסעד הזמני, וזאת על אף שתדפיס רשם החברות מעלה כי אינו נמנה על מנהליה. עוד נטען כי נתבע 2 הנו ערב לכלל חיוביה של נתבעת 1 כלפי התובעת. באשר לנתבעת 3 נטען כי מחזיקה 50% מהונה המונפק של הנתבעת 1 וערבה להתחייבויותיה כלפי התובעת.

נטען להפרת התחייבויות הנתבעת לתשלום דמי שכירות והפרשי הצמדה על פי הקבוע בהסכם ולפיו, נקבע שיעור דמי השכירות בתרגום לשקלים חדשים בהתאם לשער הדולר, כפי שהיה ביום חתימת ההסכם, וממועד זה ואילך יהיו צמודים למדד כפי שיהיה ידוע ביום התשלום בפועל, כשהבסיס להצמדה הינו המדד הידוע ביום החתימה. עמדתה של התובעת בהקשר זה הנה, כי למנהלה, מר אלימלך, נודע שהנתבעת לא פרעה את הפרשי השער וההצמדה לשנים 2007 ו 2008 רק במהלך שנת 2009, על כן לא עלתה דרישה בהקשר זה בשלב מוקדם יותר.

נטען כי הנתבעת הפרה גם את האיסור בדבר העברת זכויות על פי ההסכם, עת העבירה זכויותיה לידי מר אל עיסאווי, שהחל לעבוד כקבלן עצמאי חיצוני, זאת לאחר שלאורך השנים הועסק על ידי הנתבעת כשכיר, והפעיל את תחנת שטיפת הרכבים. הפרה זו של הנתבעת נעשתה על אף האיסור המפורש בהסכם, לגבי השכרת המושכר בשכירות משנה, ואי התרת השימוש בו לאחרים לרבות קבלת שותף במושכר, אלא בכפוף להסכמת המשכיר בכתב ומראש.

התביעה כללה גם טענות בדבר אי עמידתה של הנתבעת בהתחייבויותיה להמציא לתובעת פוליסת ביטוח העונה על התנאים המנויים בהסכם, הכוללים בין היתר, הוראות בדבר אחריות צולבת, והעדר זכות שיבוב כלפי המשכיר, וכן היעדר אפשרות ביטול הפוליסה, ללא מסירת הודעה מראש ובכתב למשכיר.

נטען גם כי הנתבעת הפרה את התחייבותה להמציא לתובעת בטחונות וערבויות הכוללים שטר חוב בסך השווה ל 66,000$ (שישים ושישה אלף דולר) החתום על ידי השוכר לפקודת המשכיר ובערבותם המסויימת של אנשים וחברות המפורטים בהסכם. הן כתב הערבות והן שטר החוב היו חסרים, מאחר וחתימותיהם של חלק מאלו, שהיו אמורות להופיע על גביהן נעדרו. הנתבעת הפרה את התחייבותה להמצאת אישורי תשלום עבור הוצאות השימוש במושכר, לרבות עבור מים, חשמל, גז, טלפון, ניקיון, מיסי עסק ואגרות. כאשר לעניין הארנונה נטען, כי הנתבעת לא פרעה חובותיה, ובהקשר זה, עבור שימושה במושכר, בין השנים 2000-2006 ונמנעה מהמצאת אישורי תשלום.

לאור כל האמור, שלחה התובעת ביום 25.10.2009 מכתב בו הודיעה לנתבעת על הפרותיה השונות, ודרשה תיקונן של שתיים מהן:, לעניין הפעלת מכונת השטיפה באמצעות אחרים, והפרשי דמי שכירות. והודיעה כי, עומדת על זכותה לסיים את ההסכם במועדו החוזי, ביום 14.01.2010, ללא אפשרות להארכתו על פי האופציה שניתנה בזמנו. ביום 31.12.2009 שלחה התובעת מכתב נוסף אל הנתבעת בו הודיעה לה על ביטולו של ההסכם.

הנתבעת עתרה במקור לצו מניעה זמני כנגד פינויה ותפיסת חזקה בתחנת שטיפת הרכבים ובשטח שהושכר לה על ידי התובעת, לאחר דיון במעמד הצדדים, נדחתה בקשתה על ידי כב' השופטת ח. וינבאום וולצקי, בהחלטתה מיום 13.12.2009, ולפיה המבקשת, לכאורה, לא עמדה בתנאי ההסכם, הן לגבי הדרישה לאי העברת זכויות על פי ההסכם או השכרת המושכר בשכירות משנה או התרת השימוש בו, וכן לעניין הסוגיות הביטוחיות. נקבע כי עצם העובדה, שיכול ויגרמו נזקים, מאי מימוש האופציה, אין בה כדי להותיר את צו המניעה הארעי על כנו.

לטענת הנתבעת לאורך מערכת היחסים החוזית, ארוכת השנים, בין הצדדים לא נתבקשה לתקן הפרה כלשהי, ואף לא נתקבלה בידיה הודעת הפרה מטעמה של התובעת, ועד לקבלת מכתבה הראשון של התובעת, שיצא כחודשיים טרם כניסתה לתוקף של אופציית הארכת החוזה, ולא נכללה בו, גם כל התראה לתיקון ההפרות, אלא כלל אך ורק דרישה לפינויו של המושכר. לעניין תשלום דמי השכירות, טענה הנתבעת כי לאורך השנים נהגה בין הצדדים הפרקטיקה על פי האמור בסעיף 7(ה)(2) להסכם, תשלום לפי שער הדולר היציג הנכון ליום התשלום.

הנתבעת טוענת כי לא השכירה את הנכס בשכירות משנה או העבירה זכויות לצד ג', וכי העסקתו של מר עלא אל עיסאווי, אינה עומדת בסתירה להסכם, אשר התיר לנתבעת לעשות שימוש במושכר בעצמה או באמצעות עובדיה. בהקשר זה מפנה הנתבעת לפסק דינה של כבוד השופטת א. פרוסט פרנקל שניתן במסגרת תיק תא (ת"א) 32370-10-10 אי.טי אקס דרייב אנד וואש נ' עלא אל עיסאווי, שם נקבע
"שלא כטענת הנתבע, הוא לא שכר את המכונה והשטח מהתובעת, אלא שימש כמפעיל עצמאי של המכונה". קביעה שהפכה לחלוטה בהיעדר ערעור.

באשר לתשלומי מיסי העירייה, לטענת הנתבעת המציאה לידי התובעת אישור תשלום חובות, ולפיו אין כל חוב לעירייה שהנתבעים חבים בו, וזאת סמוך לתום הסכם השכירות. בנוסף, נטען כי התובעת אינה נושאת בתשלומי העירייה, אלא חברת פז היא זו, שכביכול נשאה בתשלומי העירייה. לעניין הבטחונות, נטען כי אין מדובר בסעיף שהפרתו הנה הפרה יסודית, וכי הדרך שבה נחתמו שטרי החוב וכתבי הערבות היו לשביעות רצונה של התובעת, כך שלאורך השנים, 10 במספר, לא הועלו טענות כלשהן בהקשר זה. באשר לטענת התובעת בדבר העדר כיסוי ביטוחי בהתאם להסכם, משיבה הנתבעת כי אין מדובר בסעיף שהפרתו מהווה הפרה יסודית, הנתבעים בטחו את המושכר כנדרש, וכי גם בעניין זה, לא נשמעה כל טענה לאורך השנים.

דיון והכרעה

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית ותיקי מוצגים בהם חזרו על הטענות אותן העלו בכתבי הטענות מטעמם. במסגרת דיון ההוכחות נחקרו העדים, אלי אלימלך מטעם התובעת ואלי ניאגו, מטעם הנתבעת. לבקשת הצדדים הותרה הגשת סיכומים בכתב.

לאחר עיון בחומר שבתיק, הדיון וסיכומי הצדדים, אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה, ואלו נימוקי:

האפשרות להאריך את מועד השכירות מעבר לתקופתו הבסיסית, אינה זכות אוטומטית של השוכר אלא מותנית לפי סעיף 2(ג) להסכם, בכך שהשוכר "עמד בכל התחייבויותיו, כמפורט בהסכם, באופן מלא ובמועד". על כן, עומדת לתובעת הזכות לסיים את הסכם השכירות ולא להאריכו בהתאם לתקופות האופציה שנמנו בחוזה. בהקשר זה ראוי להבהיר כי בנסיבות המקרה, אין מדובר בביטולו של החוזה בשלב ראשוני של מערכת היחסים החוזית בין הצדדים, אלא לאחר כעשר שנים בהן הפעילו את העסק. יוצא מכך שטענותיהן בדבר היקף השקעותיהן הראשוניות אינן ראויות למשקל רב, בהתחשב באורך תקופת יחסיהם החוזיים הכוללת. ההתקשרויות השונות בין הצדדים היו קצובות, ולא היה ואין בנמצא, עוגן עליו יכולות הנתבעות לתלות את יהבן כי יחסים אלו ימשכו לאין קץ, גישה זו אף נתמכת מלשון ההסכם, סעיף 6. ב) 3.,
"כל תשלום ששילם/שישלם עפ"י ההסכם ו/או כתוצאה ממנו, לרבות כל בניה, השקעה.. שביצע/שיבצע במושכר, אינם ו/או לא יחשבו ...השקעה במושכר, הם בגדר דמי שימוש במושכר בלבד, והשוכר מוותר מראש ובמפורש על כל תביעה ו/או דרישה ו/או טענה כלפי המשכיר בגין התשלומים/הפעולות כאמור".
בנוסף לפי סעיף 6. ב) 4.
"ידוע לו, שמסירת החזקה במושכר הינה זמנית, שהתשלומים... הנם עבור זכות השימוש בו, בלבד, שבתום תקופת השכירות רוצה המשכיר לקבל חזרה לידיו החזקה הבלעדית במושכר והוא מתחייב לפעול להחזרתה בתום תקופת השכירות, באופן האמור בהסכם".

הצדדים קבעו מפורשות בסעיף 15.ב) להסכם כי סעיפים מסויימים הנם ממהותו ומיסודו של ההסכם, והפרתם תהווה הפרתו היסודית. סעיף 6 לחוק החוזים תרופות קובע כי הפרה יסודית הנה גם "הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית". הנתבעים הכירו במסגרת סיכומיהם כי סעיפים 7, 8 ו- 9 להסכם הנם סעיפים שהפרתם תחשב לכדי הפרה יסודית המקנה פיצוי מוסכם, וכפרו בהיות סעיפים 12 ו-17 סעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית. לאור עמדה זו של הנתבעים, המכירה בסעיפים 7-9 הנמנים בסע' 15. ב) להסכם, ככאלו שהפרתם הנה יסודית, אני סבור כי יש לתת בעניין זה תוקף לאומד דעתם של הצדדים בעת כריתת ההסכם וכן להסכמה האמורה כפי שעולה גם בסיכומי הנתבעת, לעניין זה ראה ע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' אליהו ניאגו, פסק דינה של כבוד השופטת א' חיות. באשר לסעיפים 12 ו-17 להסכם, אלו לא נמנו על הסעיפים המאוזכרים בסע' 15. ב) להסכם ככאלו שהפרתם הנה יסודית, וכמו כן לא הוכח על ידי התובעים שהפרתם המסתברת צריכה להחשב כהפרה יסודית.

במקרה של הפרה יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה, ללא מתן ארכה או התראה כלשהי למפר לעניין זה ראה דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד' (2011) 327. אני סבור כי מכתבי התובעת בדבר סיום החוזה הנם הולמים מצב בו חלק מן ההפרות הנן הפרות יסודיות, וכאשר הנפגע אינו מעוניין להמשיך את התקשרותו החוזית עם המפר. לעניין מועד הביטול, סעיף 8 לחוק החוזים תרופות, מורה כי הנפגע יודיע על ביטול בהודעה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה. כלומר, מניין הזמן לעניין זה מתחיל עם היוודע דבר ההפרה לנפגע (ראה, דניאל פרידמן ונילי כהן שם 353-354). בידי הנפגע עומד פרק זמן סביר לביטול החוזה ובתי המשפט עמדו לא פעם ופירשו מהו אותו פרק זמן סביר ונקבע כי עניין הסבירות תלוי בנסיבות "יש ותקופה קצרה של מספר ימים תיראה כבלתי סבירה ויש ותקופה של שבועות וחודשים תיראה כסבירה" (דניאל פרידמן ונילי כהן, שם 354 מתוך דבריו של א' ברק בע"א 760/77 בן עמי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד לג(3) 567, 575 (1979)). בענייננו, התרשמתי מעדותו של מר אלימלך כאמינה, וכי ידיעתו בדבר אי העמידה בהסכמות, התגבשה בשלב מאוחר, ואי ביטול ההסכם קודם לכן, אינו מהווה ראיה לכך שהנפגע/התובעת, ויתרה על אפשרות הביטול במועד קודם ובסמוך להפרה(דניאל פרידמן ונילי כהן, שם 393).

לא ראיתי לקבוע כי בנסיבות המקרה, נעשה ביטול החוזה שלא בתום לב, והגם שקרוב במועדו למועד הארכת ההסכם ומימוש האופציה, ככלל, טענה מעין זו תתקבל במקרים חריגים בלבד( ראה: ע"א 1368/02 צמנטכל בץ קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז (1) 516 (2002); ע"א 9347/01 וייספיש נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(5) 241 (2003); ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, תק-על 2009(3) 3574 (2009)). אין בטענות הנתבעת כי ביטול החוזה מסב לה נזק, בעוד התובעת מפיקה ממהלך זה תועלת, בכדי לבסס את חוסר תום ליבה של התובעת. הלכה ידועה היא כי עמידה על זכות חוזית, או מכוח דין, אין בה, כשלעצמה, משום חוסר תום לב. עצם העובדה שהתובעת עומדת על זכותה לבטל את החוזה ויכול ועושה זאת מטעמים התואמים את האינטרסים שלה במועד מאוחר, אין בה בכדי לשלול את תום לבה (דניאל פרידמן ונילי כהן, שם 368).

בשלב זה אדון בהפרות השונות שנטענו על ידי התובעת כבסיס לסיומו של החוזה.
העברת זכויות הנתבעת
סעיף 8 להסכם מסדיר את נושא החזקת המושכר והפרתו מהווה הפרה יסודית הן לפי לשון ההסכם, סעיף 15. ב), והן לפי כתבי טענותיהם של הצדדים (סעיף 4 לסיכומי התובעת וסעיף 2. ג. לסיכומי הנתבעת). קריאתו של סעיף 8. ב) מלמדת על הכוונה להגביל ולצמצם את אפשרות העברת הזכויות במושכר, ובכלל זה אי השכרת המושכר בשכירות משנה. ואולם הצדדים לא הסתפקו בתניה זו, סייפת סעיף 8. ב) מוסיפה להגבלות המוטלות על המחזיק בנכס המושכר, הגבלה נוספת לפיה חל איסור מתן שימוש במושכר לאחרים, לרבות שותפים, אלא באם ניתנה הסכמת המשכיר בכתב ומראש, כאשר את תת סעיף זה יש כמובן לקרוא יחד עם יתר תתי הסעיפים 8. ב) 2. ו- 8. ב) 3. המבקשים להגביל העברת זכויות או מניות לאחרים, וכי כל העברה של זכויות או מניות, למי שלא היו חברים בו עובר לעריכת ההסכם, תחשב כהעברה הדורשת את הסכמת המשכיר בכתב ומראש. סעיף 8. ב) 3. מבהיר כי העברת זכויות בשיעור של עד 49% מהון המניות המוקצה, לא תהווה העברת זכויות הדורשת הסכמת המשכיר. אם כן קריאת סעיף 8. ב) על כלל סעיפיו הקטנים, מלמדת כי האיסור המפורש, בדבר הגבלת השכרת המושכר בשכירות משנה, יועדה הן לצורך מניעת העברת שליטה והן למניעת שימוש במושכר למי שלא נתנה לו הזכות לכך ערב עריכת ההסכם. סעיפים אלו יוצרים מנגנון המיועד להקפיא את תמונת המצב ערב החתימה על ההסכם, ועל כן עמדתה של הנתבעת לפיה לא הפרה סעיף זה היות והזכות שניתנה בידה הנה זכות שכירות שלא הועברה, ומאחר ואין ביכולתה להעביר יותר מזכות זו, הנה בעייתית. זכות השכירות כוללת בתוכה את הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס בתמורה ולתקופה מוגבלת.

אני סבור כי בענייננו, הועבר השימוש במושכר, לשליטתו של מר עיסאווי, באופן החורג מן המנדט שהותווה בהסכם. מכלול הנסיבות מלמד כי מר עיסאווי ניהל ושלט במושכר, הן לאור היקף ואופי הסמכויות שהוקנו לו, בעוד הנתבעת לא קבלה היתר בכתב ומראש להעברה מעין זו. טענת הנתבעת כי אין זה משנה, מי מתפעל את התחנה, ומהי צורת ההעסקה, בין כעובד המקבל תלוש שכר, או חשבונית, או באמצעות שכירת שירותיו של בעל מקצוע, מצמצמת את ההיקף ואת הפרמטרים לפיהם נבחנת מהותה של העסקה. מלאכת הפרשנות אינה מתמצה בבחינת "כותרת העסקה" אלא מתחשבת במכלול הנסיבות המשתלבות, לכדי תמונה שלמה בדבר אופיה המהותי של העסקה.

התרשמתי נוכח הצטברות מרכיבים ראייתיים הכוללים את העצמאות החשבונאית שניתנה למר אל עיסאווי, שבאה לידי ביטוי בחשבוניות, וכן מהסכם השירותים שנחתם בין האחרון לבין הנתבעת, ממנו ניתן ללמוד על אופי יחסיהם העסקיים, הכוללים מתן אחריות בלעדית לאספקת וביצוע השירותים לאורך מרבית חיי החוזה (לעניין זה ראה סעיפים 2, 3, 9 ו 10 להסכם השירותים), עולה כי הנתבעת הפרה את הוראות ההסכם, בדבר הגבלה על העברת זכויות. העסקתו של מר אל עיסאווי, נעשתה בניגוד לצורה ולהיקף שעליה הוסכם, בעוד שלנתבעת עמדה האפשרות להכשיר את העסקתו, לו קיבלה היתר בכתב מהתובעת כפי שנדרש בהסכם השכירות, משלא עשתה כן הפרה את הוראות ההסכם הפרה יסודית. אציין בהקשר זה, כי הקביעה אליה מפנה הנתבעת, מפסק דינה של כבוד השופטת פרוסט, לפיו מר אל עיסאווי לא שכר את המכונה והשטח מהתובעת, אלא שימש כמפעיל עצמאי של המכונה, אינו מסייע לנתבעת, היות וחותר אף הוא תחת ההגבלות המנויות בהסכם, בהתחשב באופי והיקף הסמכויות שהועברו לו.

דמי שכירות והפרשי הצמדה
סעיף 7. ה) 1. קובע כי דמי השכירות יתורגמו לש"ח בהתאם לשער הדולר, כפי שהיה ביום חתימת ההסכם והצמדתו למדד וסעיף 7. ה) 2. מורה שסכומים הנקובים בדולר ישולמו בש"ח על פי שער הדולר, כפי שיהיה ביום התשלום בפועל. אני סבור שגישתה הפרשנית של התובעת, מעניקה לסעיף 7 על שני תתי סעיפיו מרחב מחיה, באופן המקיים בין השניים הרמוניה, על פי פרשנות זו סעיף 7. ה) 1. מורה לחשב את "דמי השכירות" לפי יום חתימת ההסכם בעוד שסעיף 7. ה) 2. השותק באשר ל"דמי השכירות" מתייחס ליתר הסכומים הנקובים בדולר, ואלו ישולמו בש"ח על פי שער הדולר ביום התשלום בפועל. פרשנותה של הנתבעת לפיה, סעיף 7 כולל שני מסלולי תשלום נפרדים המעניקים אפשרות בחירה ביניהם, אינה מתיישבת עם ההתייחסות המפורשת של סעיף 7. ה) 1. לדמי השכירות, שתיקתו של סעיף 7. ה) 2. באשר לדמי השכירות והתייחסותו הכללית לסכומים הנקובים בדולר. אפשרות זו של שני מסלולים מקבילים היתה הגיונית למשל באם שני תתי הסעיפים היו מתייחסים לדמי השכירות או באם סעיף 7. ה) היה בנוי ממשפט מקדים הכולל התייחסות לדמי השכירות ומציג את שני המסלולים לאחריו.

התרשמתי כי עדותו של מר אלימלך הנה אמינה, ולפיה לאחר שניהל שיחה עם הנתבעת, בה הבהיר לה כי עליה להסדיר את חובותיה בגין הפרשי שכר הדירה, אל מול מחלקת הנהלת החשבונות, סבר שתעשה כן, ורק בשלב מאוחר יותר נתגלה לו, כי לא רק שהנתבעת לא הסדירה את חובה בגין הפרשים אלו, אלא נצטברו לחובתה הפרשים נוספים בגין תקופה מאוחרת יותר. עם היוודע האמור למר אלימלך, הוציא מכתב לנתבעת, המפרט את הפרותיה השונות ובכללן אלו בגין הפרשי דמי השכירות והפרשי הצמדה וכן הודעה בדבר סיום החוזה (ראה עמודים 19-25 לפרוטוקול חקירתו של מר אלימלך מיום 26.11.2012).

יש לתת את הדעת גם לאמור בסעיפים 18. ג) ו 18. ד) להסכם, לפיהם כל ויתור, שינוי, תוספת ו/או נספח להסכם יעשה בכתב וכי הימנעות מפעולה ו/או אי גביית דמי שכירות ו/או תשלומים אחרים במועדם ו/או אי נקיטת הליכים לשם כך, לא יחשבו כוויתור על זכויות המשכיר שעל פי ההסכם ו/או לא ישמשו מניעה לכל פעולה או תביעה מצדו, אלא אם נערכו בכתב. מעת שקבלתי את עמדתה של התובעת לעניין דרך חישוב דמי השכירות והפרשי ההצמדה, ומעת שלא נתקיימה לעניין שינויים, דרישת הכתב, לפי סעיפים אלו, עומדת ריישת האמור בעינה.

טענות הנתבעת בדבר הוצאתן של חשבוניות הנושאות עליהן שער דולר, אינה מוציאה או שוללת את טענות התובעת, לפיהן בוצעה ההתחשבנות על ידי מנהלי החשבונות של התובעת בתום כל שנת שכירות. כמו כן, טענת הנתבעות להבדלים בין הסכום שנתבע בכתב התביעה לסכום שנתבע בסיכומי התובעת הנו הפרש הנובע מכך שבכתב התביעה נקוב הסכום ללא מע"מ ובסיכומי התובעת הוא כולל מע"מ (בכל מקרה לא יפסק סכום העולה על הנתבע בהקשר זה). משכך הנני סבור, כי יש לדחות את טענת הנתבעת בהקשר זה, לאור הפרתה את ההסכם הפרה יסודית.

הוצאות שימוש במושכר ובכללן תשלומי ארנונה
סעיף 9 להסכם השכירות מטיל על השוכר את חבות התשלומים עבור מים, חשמל, גז, טלפון, ניקיון ויתר השירותים שיסופקו למושכר בתקופת השכירות ובעבור מיסים, ארנונות, היטלים, אגרות, מיסי עסק ותשלומים אחרים החלים על המושכר/עסק. כמו כן, על הנתבעת הוטלה החובה להמציא לתובעת מדי שישה חודשים אישורי תשלום המעידים על פרעון התשלומים. הפרה של סעיף זה מהווה הפרה יסודית על פי סעיף 15. ב) וכן על פי הכרתה של הנתבעת בכך שהפרתו של סעיף זה באם הופרה תחשב להפרה יסודית. במסגרת כתבי טענותיה, עומדת התובעת על דרישתה לקבל מן הנתבעת הוצאות בגין תשלומי ארנונה עבור השנים 2000-2006 וזאת בטענה כי תשלומי הארנונה שולמו על ידי חברת פז במסגרת הסדר של האחרונה עם התובעת. נטען כי הסכומים שהועברו על ידי פז לטובת תשלומי הארנונה, בסופו של יום קוזזו ונוכו מהתובעת, כחלק מנסיונה של האחרונה ללכת לקראת הנתבעת, ולסייע בידה לאור טענותיה בדבר מצבה הכלכלי הרעוע (עמודים 26-29 לחקירתו של מר אלימלך מיום 26.11.2012 וכן בסעיף 38 לתצהירו). בהקשר זה ניתן לקבוע על פי קבלות שהוגשו כנספח יז' לראיות התובעת, רכוז תשלומים לעיריית קרית-אונו, כי עבור השנים 2002-2006 אכן הועברו תשלומי הארנונה על ידי חברת פז בעוד שבעבור השנים 2000-2001 לא הוגשו אסמכתאות דומות (סעיף 38 (ח)(3) לתצהיר העדות הראשית מטעם התובעת שניתן על ידי מר אלימלך). בחקירתו נשאל מר אלימלך באם יש לו הוכחה לטענתו כי פנה לנתבעת בדבר אי תשלומיה, על כך השיב בחיוב והפנה לסעיף 38 לתצהירו, שם עומד על מודעותה של הנתבעת לפרטי ההסדר, ובדבר האפשרות כי ההסדר יבוטל, וכי הנתבעת תידרש להשיב כספים ששולמו עבורה (ראה מכתבי התובעת לנתבעת מיום 23.12.2003 וכן מיום 03.09.2008).

לכאורה, אין מענה ראוי, לעניין החיוב ביחסי הצדדים כאן, ואולם חרף האמור אין התובעת עומדת בנטל ההוכחה לעניין זה, באשר לטענתה המוקדמת, כי במסגרת מערכת יחסיה העסקית מול חברת פז, קוזז או נוכה סכום כלשהו מכספיה, על חשבון תשלומיה של התובעת לעיריית קרית-אונו בגין חוב ארנונה ובאיזה סכום. ככלל התובעת הנה מי שמבקשת להוציא מחברו, לענין חוב נטען הנובע מהתחשבנות בינו לצד ג'–פז. מסמכי ההתקזזות הנטענים, בין התובעת לפז בהקשר זה, אמורים להימצא בחזקת התובעת, ו/או, ניתן לאתרם בעזרת פז. לא הוצגו מסמכים מספקים בענין, ולא הובאה עדות או מסמכים ישירים בהקשר זה מטעם פז. משכך לא הורם נטל הראיה בעניין ע"י התובעת, ומשכך, אני סבור כי יש לדחות את דרישת התובעת, לגבי תשלומי הארנונה.

להבדיל מן הסוגיות הקודמות אשר לגביהן הסכים הנתבע כי אינן חוסות תחת סעיף 15. ב) להסכם כסעיפים שבאם הופרו, מהווים הפרה יסודית, באשר להתחייבויות הביטוחיות, הבטחונות והערבויות כפר הנתבע בכך שהפרתם של אלו מהווה הפרה יסודית, ועמדתו זו אף נתמכת בלשון הסעיף, שאכן אין סעיפים אלו מנויים תחת סעיף זה, 15. ב).

התחייבויות ביטוחיות
הנני מקבל את עמדת הנתבעים כי הפרתו של סעיף 12, המסדיר את נושא ההתחיבויות הביטוחיות אינו מהווה הפרה יסודית על פי ההסכמות האמורות, הגם שסבורני כי מדובר בהפרה חוזית. סעיף 12 להסכם קובע את חבותו של השוכר ואת ההסדרים הביטוחיים השונים הנדרשים להסדרת פעילותו של השוכר בנכס, אלו כוללים ביטוחו של המושכר, ביטוח צד ג', הוראות בדבר אחריות צולבת והעדר זכות שיבוב כלפי המשכיר (סעיף 12. ד. 1.). בנוסף, נקבע כי המשכיר יהיה המוטב בפוליסה לגבי מבנה המושכר ו/או חבויות השוכר כלפיו וכי השוכר יפעל באופן שאי אפשר יהיה לבטלה במהלך תקופת השכירות. בהקשר זה אף נקבע כי השוכר ימציא למשכיר את אישור המבטח לכך, שהפוליסה לא תבוטל טרם תמסר למשכיר הודעה מראש ובכתב של 60 יום (ראה סעיף 12. ד) 2.). על אף ההוראות האמורות בהסכם, נמנע הנתבע להמציא לתובע העתק של הפוליסות לאורך התקשרותם החוזית, ועת שעשה כן, הסתבר כי אין הן תואמות בתוכנן לנדרש, מאחר ולא נכללו בהן הוראות בדבר אחריות צולבת והיעדר שיבוב כלפי התובעת, אי ציונה של התובעת כמוטב בפוליסה, היעדר כיסוי לנזקים הנמצאים באחריות הנתבעת לרבות כיסוי לנזקי המושכר, ביטוח מבנה, מעבידים וביטוח לכיסויו של הקבלן העצמאי שעבד מטעמה של הנתבעת. בנוסף, הפוליסה אינה נושאת את אישור המבטח, ואף לא הוראה בדבר אי ביטולה של הפוליסה, בטרם מסירת הודעה מראש של 60 יום ובכתב לתובעת.

טענותיה של הנתבעת כי לאורך כל תקופת החוזה היה כיסוי ביטוחי, וכי אין נפקות להוראות ההסכם בדבר שיבוב ו/או חבות צולבת וכי לא נחסכו מהם הוצאות ביטוח, אינן יכולות להתקבל. קיומו של כיסוי ביטוחי שאינו עומד בתנאים שנקבעו בהסכם, אינו יכול להיחשב ככיסוי ביטוחי תקף, כמו גם טענת הנתבעת באשר לנפקות ההוראות בדבר שיבוב ו/או חבות צולבת. אין אנו נמצאים בשלב של משא ומתן על פרטי ההסכם, ועל כן דעתה בדבר נפקות ההוראות אינה רלוונטית, בשלב זה, ואף לא מעניקה לה את הזכות לפעול על דעתה ובאופן חד צדדי, ללא עדכון או קבלת אישורה של התובעת, וזאת בניגוד להוראות ההסכם. אין לדעתי רלוונטיות לשאלה באם נחסכו מן הנתבעת הוצאות ביטוח או לאו, לצורך הקביעה באם הופרו הוראות ההסכם לעניין זה.

על פי עדותו של מר אלימלך, לא קיבל לידיו עותק של הפוליסות האמורות לאורך השנים, אלא רק במהלכה של ההתדיינות המשפטית האמורה (ראה סעיפים 41-42 לתצהירו של מר אלימלך וכן עמוד 37 לעדותו מיום 26.11.2012). אני סבור כי העובדה שמר אלימלך לא עמד על קבלת הפוליסה לידיו, אינה שומטת את טענתה של התובעת לפיה הנתבעת הפרה בהתנהלותה זו את ההסכם.

נוכח האמור הגעתי למסקנה כי יש לקבל את טענתה של התובעת בדבר הפרת הוראות סעיף 12 להסכם, אך אין בהפרה זו משום הפרה יסודית. בסעיף 8 למכתבה של התובעת מיום 25.10.2009 מנתה את הפרותיה של הנתבעת, ובכללן אי המצאת פוליסת הביטוח, אך בסעיף 10 דרשה התובעת מהנתבעת לפעול לאלתר, אך ורק לגבי שתיים מההפרות, הפעלתה של מכונת הרחיצה באמצעות אחרים, תוך סילוקם מהשטח המושכר, וכן תשלום חובה בגין דמי שכר הדירה. היות ועסקינן בהפרה שאינה הפרה יסודית, היה על התובעת להתריע ולדרוש מהנתבעת לתקן את ההפרה, וזאת תוך מתן שהות סבירה, ואין די באזכורה של ההפרה, ללא כל דרישה לתיקונה. אמנם, סביר היה לצפות שעל הנתבעת להמציא את פוליסת הביטוח בפרק הזמן שניתן לה לתיקונן של ההפרות האחרות, פרק זמן של כחודשיים הנו פרק זמן ארוך דיו לעשות כן, אך למרות האמור, ולמרות שמדובר בהפרה של החוזה, ובהתחשב בקביעותי לגבי יתר חבויותיה, ומאחר והנתבעת לא נדרשה לתקן הפרה זו, איני מורה על חבות בהקשר זה.

בטחונות וערבויות
הנני מקבל את עמדת הנתבעים לפיה הפרת סעיף 17, המסדיר את נושא הבטחונות והערבויות אינה מהווה הפרה יסודית ובתמיכת לשון סעיף 15 להסכם, שאינה מונה את סעיף 17 במסגרת הסעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית, ולאור כך שהנתבעים כיבדו ולא חלקו על האמור בסעיף 15, עם זאת סבורני כי מדובר בהפרה חוזית. נטען על ידי התובעת כי לפי סעיף 17. א) 1. להסכם היה על הנתבעת להמציא שטר חוב על סך 66,000$ כאשר זה חתום על ידי "השוכר לפקודת המשכיר ובערבות אוואל של אי אי אקס יצוא יזום והשקעות (1991) בע"מ, ושל דורון ניגו ואליהו ניגו, שיערבו אף לכתב הערבות המצ"ב". הנתבעת הפרה את סעיף 17. א) 1. להסכם מאחר ועל גבי כתב הערבות נעדרו חתימותיהן של הערבים דורון ניאגו ואליהו ניאגו ואילו על גבי שטר החוב נעדרו חתימותיהן של דורון ניאגו וחתימתה של אי. טי. אקס יצוא בע"מ. לעניין זה אינני מוצא את טיעוני הנתבעת בדבר איתנותם הפיננסית של החתומים כרלוונטית לעניין בירור שאלת ההפרה. ההסכם נשוא התביעה כולל דרישות ברורות באשר לזהות החותמים על כתב הערבות ועל שטר החוב, הנתבעת בחרה להחתים את מי שמצאה לנכון, וזאת ללא החתמתם של אלו שחתימתם נדרשת, בניגוד להסכם, על כן הפרה את התניה האמורה.

נטען על ידי הנתבעת כי התובעת ישנה על טענותיה במשך כעשר שנים, כאשר לא העלתה כל טענה או טרוניה, בדבר העדר חתימות על שטר החוב, וכי ידיעתו של מנהל התובעת על חסר זה, נתגבשה לפחות שנתיים טרם הועלתה הטענה, כלומר בשנת 2007. במהלך חקירתו של מר אלימלך הודה כי קיבל לידיו שטר חוב שאינו עומד בדרישות אך הדבר חמק ממנו מאחר ולטענתו אינו בקיא בעניינים אלו וכי עורך דינו לא עדכן אותו במועד, ולבסוף התעוררה הסוגיה במהלך שנת 2009, עת צפו בעיות שונות עם הנתבעים, אז עודכן בדבר הבטחונות והערבויות הלקויות ומשכך הוציא מכתב בנושא לנתבעת (ראה עמודים 15-17, 25-26, 36-37 לעדותו של מר אלימלך מיום 26.11.2012).

לעניין הפרה לא יסודית נדרש כי תינתן הודעת ביטול למפר, תוך זמן סביר, לאחר שנודע לו על ההפרה ובמקרה שהנפגע נתן למפר ארכה לקיומו של החוזה, תהא ההודעה תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה. בהקשר זה נציין כי ביטולו של ההסכם בשל הפרה שאינה יסודית כפוף לחובת תום הלב ולסייג הצדק (לעניין זה ראה דניאל פרידמן ונילי כהן, שם, 358, 372). במקרה זה, כמו לעניין החבות הביטוחית, הנני סבור כי הופר ההסכם הפרה שאינה יסודית, וכי לאור אי ציון דרישה ספציפית לתיקון הפרה זו, אין לחייב בגינה את הנתבעת, וניתן להסתפק בחבות לעניין ההפרות היסודיות.
הכרעתי בקיומן של הפרות יסודיות אחרות, המקנות זכות לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, ובהתחשב בכך שהיחסים החוזיים בין הצדדים הסתיימו בסמוך לטענות בעניין ההפרות הביטוחיות ובהקשר הבטחונות והערבויות, ושנקבע שאינן הפרה יסודית, ולא יוצרות חבות כלכלית, וכאשר אכיפה אינה רלוונטית, הנני סבור כי אין לקבוע חיובים נוספים בקשר להפרות אלו.

סוף דבר

נוכח האמור אני מחליט לחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת:

  1. בגין הפרשי דמי שכירות, הסך שנתבע בסעיף 56.א. לתביעה, 115,626 ₪.
  2. בגין הפרתו היסודית של ההסכם, פיצוי מוסכם חוזי, הסך שנתבע בסעיף 56.ה. לתביעה, 189,830 ₪. הסכומים שבסעיף 1 ו 2 לעיל, יישאו הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, ועד ליום התשלום בפועל.
  3. בגין הוצאות דיון, ובהתחשב בכך, שחלק מן התביעה התקבל וחלק נדחה, סכום כולל של 30,000 ₪, צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קיצור חוזה שכירות

  2. חוזה שכירות דרקוני

  3. אופציה בחוזה שכירות

  4. הרמת מסך הסכם שכירות

  5. הפרת הסכם שכירות רכב

  6. הפרת הסכם מכירת מניות

  7. הפרת חוזה שכירות מסחרי

  8. הפרת הסכם שכירות מוגנת

  9. הפרת חוזה שכירות מסעדה

  10. הפרת הסכם שכירות קיוסק

  11. עורך דין חוזה שכירות

  12. חוזה שכירות אינו חזות הכל

  13. פניה לערבים לחוזה שכירות

  14. סעיף אופציה בחוזה שכירות

  15. הארכת הסכם שכירות בעל פה

  16. ערבות בנקאית בהסכם שכירות

  17. חתימה על הסכם שכירות חופשית

  18. הפרת הסכם שכירות מבנה תעשיה

  19. טענות בעל פה נגד הסכם שכירות

  20. הסכם מכירת דירה עם אדם שנפטר

  21. כתב ערבות נספח להסכם שכירות

  22. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  23. אופציה בהסכם שכירות לשנה נוספת

  24. ביטול הסכם שכירות קרקע חקלאית

  25. הפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר

  26. עליית שער הדולר - חוזה שכירות

  27. שימוש בחצר בניגוד לחוזה שכירות

  28. נזקים עקב ביטול חוזה שכירות מפעל

  29. בוררות הסכם שכירות אולם אירועים

  30. אחריות מתווך לביטול הסכם שכירות

  31. תביעה בגין הפרת חוזה שכירות לעסק

  32. סעיף פינוי שוכר בכוח בהסכם שכירות

  33. הסכם שכירות בעל פה עם מועצה מקומית

  34. אופציה בהסכם שכירות של מכולת בחנות

  35. ביטול הסכם שכירות עם מועצה מקומית

  36. סעיף ''אופציה לרכישה'' בחוזה שכירות

  37. הסכם שכירות בלתי מוגנת להפעלת הוסטל

  38. הפרת הסכם שכירות בגלל בניה ללא היתר

  39. הקצאת כרטיסים למופעים בחוזה שכירות

  40. חוזה שכירות בית קפה - תביעות קטנות

  41. הפרת הסכם שכירות עקב השכרה לצד שלישי

  42. אי תשלום חשבונות חשמל לפי הסכם שכירות

  43. הפרה לא יסודית של חוזה שכירות מוגנת

  44. פרשנות הסכם שכירות לפי אומד דעת הצדדים

  45. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  46. הפרת הסכמה בעל פה להאריך חוזה שכירות ?

  47. ערעור על החלטת רשמת - הפרת חוזה שכירות

  48. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  49. בניית תוספות בנייה למושכר תוך הפרת חוזה שכירות

  50. הארכת הסכם שכירות כדי לאפשר לסיים ניקיון של הנכס

  51. הפרת חוזה שכירות, פיצוי והחזר בגין הוצאות וערבות שחולטה

  52. ביטול הסכם שכירות רכב בגלל סירוב לשלם פרמיות ביטוח מקיף

  53. האם אי תיקון בעיות בדירה בשכירות מהווה הפרת הסכם שכירות

  54. תביעה נגד ערב (קרוב משפחה של השוכר) על שטר חוב בהסכם שכירות

  55. אכיפת חוזה שכירות ומתן צו מניעה זמני האוסר לתפוס חזקה במבנה מסחרי

  56. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון