תביעה בגין פחיתת ערך, דמי שימוש ראויים ועוגמת נפש במסגרת סכסוך בין שכנים

תביעה בסך של 308,900 ₪ בגין פחיתת ערך, דמי שימוש ראויים ועוגמת נפש במסגרת סכסוך שהתגלע בין שכנים. התובעים הם בעלי זכויות בדירות בבניין שברחוב המחנכת 23 בירושלים (להלן- "הבניין") והנתבעים בעלי הזכויות בדירה מספר 6 המצויה בקומה העליונה שבבניין. הנתבעים בנו תוספת בניה על גג הבניין המשותף (להלן- "תוספת הבניה") ומכאן מחלוקתם.


התביעה הוגשה לבית המשפט המחוזי ובהסכמת הצדדים הועברה לבית משפט השלום. בכתב התביעה עתרו התובעים לביצוע בעין - להריסת הבנייה והשבת המצב ברכוש המשותף לקדמותו ואולם נראה שהתובעים זנחו סעד זה במהלך ההתדיינות.
המחלוקת בין הצדדים נסבה בעיקרה בשאלה האם על הנתבעים לפצות את התובעים בגין תוספת הבנייה על גג הבניין המשותף וכן שיעור הפיצוי בגין פגיעה לכאורה בזכויותיהם הקנייניות של התובעים.
ביום 15.4.2010 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים לפיה יימחקו התובעים 1- 2.


טענות התובעים


התובעים טוענים, כי בהתאם למוסכם בין הצדדים, בכפוף למילוי תנאי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, היו הנתבעים זכאים לבנות בשטח גג הרעפים המצוי מעל דירתם, המהווה רכוש משותף של הבניין (להלן- "שטח הגג/חלל הגג"). לצדדים זכויות יחסיות בשטח הגג בהתאם לשטח הרצפה של כל דירה.
לטענת התובעים, התובעים 7-8 לא הסכימו מעולם לבנייה ואף התנגדו לכך ולראייה הפנו להתנגדות לבקשת הנתבעים לבניית תוספת הבנייה (להלן-"ת/3"). נטען, כי יתר התובעים הסכימו לבנייה כפי שתיאר הנתבע ועל יסוד תגובתם לבקשה לבניית תוספת הבנייה שנשלחה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (להלן- ת/2").
בהחלטת ועדת המשנה להתנגדות הראשונה מיום 3.3.2004 (להלן- "ת/4") נדחתה ההתנגדות בכפוף לכך, כי בין היתר, כמפורט בסעיף 1 להחלטה - התוכנית מבקשת להשתמש בחלל הגג קיים ומאושר כהרחבת יחידת דיור של שתי הדירות שבקומה האחרונה ולא להוסיף קומה חדשה לבניין, וכן סעיף 5 להחלטה- כי הנתבעים יגיעו להסכמות עם יתר הדיירים בבניין לפני הגשת היתר הבנייה על פי הרוב הנדרש בחוק המקרקעין. עוד נקבע בסעיף 6 להחלטת הוועדה כי התוכנית תאושר בכפוף לתיקונים טכניים עם לשכת התכנון המחוזית.
לשיטת התובעים, הנתבע התחייב בפני התובע 3 - עופר עוזרי, לפצות את התובעים בגין בנייה בשטח כ-50 מ"ר וכי לא התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 71ב.א. לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן- "חוק המקרקעין") המעגן את דרישת הרוב הדרוש.
נטען, כי הנתבעים לא הוכיחו שהם קיימו את חיוביהם כלפי התובעים על פי ההחלטה וחוק המקרקעין המורה על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית. עוד נטען, כי בין היתר, לא התקיימה אסיפת דיירים כללית ולא שולמו לתובעים תשלומי איזון על פי חוות דעת שמאי בהתאם לסעיף 71ב.ד. לחוק המקרקעין. מעבר לכך, נטען כי גם בהיבט של דיני החוזים לא נכרת כל הסכם בין הצדדים.
לטענתם, חלקם היחסי של כל אחת ממשפחות התובעים ברכוש המשותף הינו 13% ובהתאם לשיעור זה מגיע לכל משפחה פיצוי.
הסעדים המבוקשים; בגין פחיתת ערך הדירות והקטנת חלקם היחסי של התובעים בשטח המשותף - סך 196,000 ₪. בגין דמי שימוש שהפסידו התובעים מאז הבנייה - סך 53,040 ₪. בגין עוגמת נפש - סך 30,000 ₪.


חוות דעת מטעם התובעים בתחום שמאות מקרקעין- מר ראובן מאירוביץ'


המומחה העריך כי שווי השימוש בגג לצורך הרחבת הדירה הקיימת מתחתיו הוא בסך של 74,000$ על פי השער היציג של דולר ארה"ב נכון ליום 2.5.2007, ומסכום זה יש להפחית את היטל ההשבחה אשר שולם.


תצהיר התובע 3 - מר עופר עוזרי


במסגרת תצהיר עדות ראשית, הצהיר מר עוזרי כי הוא ורעייתו, התובעת 4, הם בעלי זכויות בדירה מספר 3 בבניין. מר עוזרי הצהיר כי במהלך חודש פברואר 2005 פנה אליו הנתבע וביקש הסכמתם לבניה בחלל הגג. הנתבע ציין כי מדובר בדירה בת שלושה חדרים בשטח של כ50 מ"ר. הנתבע ציין כי התובעים יפוצו. מר עוזרי הצהיר כי חתם על מסמך הסכמה לביצוע עבודות הטעונות היתר בנייה מיום 24.2.2005 (להלן- "ת/5") בלי לקוראו שכן סמך על הנתבע. כן הצהיר כי הנתבע לא הציג בפניו תשריט או תכניות לגבי הבנייה והיקפה. מר עוזרי הצהיר שהסכים לבקשת הנתבעים לבנייה כשלנגד עיניו עמדה החלטת הוועדה (ת/4) שממילא דורשת הסכמה מפורשת של רוב בעלי הזכויות.


תצהיר התובע 7- מר שלמה אלקיים


מר אלקיים הצהיר כי במהלך חודש פברואר 2005, הנתבע ביקש הסכמתו והסכמת רעייתו - התובעת 8, לבניית סטודיו בחלל הגג, ומר אלקיים חתם על ת/5. למעט מסמך זה לא הוצג בפניו תיעוד נוסף.


תצהיר התובע 9- מר מיכאל קפלן


מר קפלן ורעייתו, התובעת 10, הם בעלי הזכויות בדירה מספר 5 בבניין. מר קפלן הצהיר כי הוא ורעייתו התנגדו לבקשות ההיתר לבניה מטעם הנתבעים, הן בעל פה, הן בכתב (הפנה לת/3, ת/6, ת/6א). מר קפלן פירט במסגרת תצהיר עדותו הראשית כי הוא מהנדס בניין במקצועו. לאחר שעיין בתכניות הבנייה בעירייה הגיש יחד עם שכנים נוספים התנגדות, בין היתר משום שחששו שתוספת הבנייה תהווה למעשה פיצול לשתי דירות והוספת משפחה נוספת לבניין על כל המשתמע מכך.
מר קפלן הוסיף בתצהירו כי כתוצאה מהבנייה בגג ושינויי שיפוע גג הרעפים שבוצעו, נפגעו מערכות סולריות של כל השכנים וכי עקב ההפחתה איבד כל קולט שמש 15% מכוחו.
המצהירים בכללם הביעו מורת רוח וציינו כי הם חשים מרומים, נוכח הבטחות הנתבע לעומת היקף הבנייה שבפועל נבנה בחלל הגג.


טענות הנתבעים


לטענת הנתבעים עבודות הבנייה נעשו בהתאם להיתר בנייה כדין והסכמה מפורשת של התובעים. נטען כי התובעים לא הרימו את נטל הראייה להוכחת שיעור אחזקתם ברכוש המשותף.
לאחר הסכמת כלל הדיירים בכתב, למעט התובעים 9-10, ביצעו הנתבעים את ההרחבה וצירפו את שטח חלל הגג לדירתם. לשיטתם, הסכמת הדיירים ניתנה ללא סייגים או דרישת פיצוי.
הנתבעים הוסיפו כי לא נגרעו מהתובעים זכויות בנייה וכל שנגרע מהתובעים אלו הזכויות בגג המשותף, לפיכך יש לחשב תשלומי איזון בהתאם לזכויות שנגרעו מהתובעים בפועל ולא לפי התוספת שנבנתה.
הנתבעים הוסיפו כי במסגרת ההרחבות הסכימו לתקן את הגג וביצעו בו שיפוץ יסודי בשווי של כ-70,000 ₪. נטען, כי מסכום שווי השימוש המשותף יש להפחית את חלקה היחסי של דירתם ודירת התובעים 1- 2 שנמחקו מהתביעה ודירת הנתבעים, כן יש להפחית את עלות ביצוע התיקון בגג.


תצהיר מטעם הנתבע


לאחר שניתנה הסכמת כלל הדיירים למעט תובעים 9- 10, פנה הנתבע לקבלן לקבלת הצעת מחיר לבניה. הנתבע הצהיר כי משך שנה בה התלבט ושקל את עלויות הבניה, לא באה דרישה כספית לשיפוי מטעם השכנים. הנתבע פירט תחשיב שביצע אשר לעלויות הבניה, לפיו הרווח השולי מהבנייה הוא כ5,500$, לפיכך לשיטתו, אילו היה נדרש לעלויות נוספות הבניה לא הייתה כדאית כלכלית.
במסגרת תצהירו פירט הנתבע עבודות שבוצעו לתיקון הגג וטען שבאופן זה נחסכו מהתובעים הוצאות תיקון הגג. הנתבע פירט כי רעפי הגג פורקו ונבנו מחדש, מסגרת הקונסטרוקציה הוכפלה וחוזקה, וכן הושקעו כספים באיטום ובידוד הגג ובכלל זה חדר הדוודים.
הנתבע הצהיר כי לאחר שמר עוזרי שאלו מה יקבלו השכנים בתמורה להסכמתם לבניה, הסכים להשקיע ברכוש המשותף. הנתבע הבהיר כי היה לשניהם ברור כי מדובר באקט סימלי של שיפוץ אסתטי בעלות סבירה.
הנתבע הצהיר כי לאחר עבודות הבניה שטחה של דירתו גדל ב63 מ"ר, גובה הבניין לא השתנה ולא נוספה קומה נוספת. תוספת הבניה מהווה חלק מדירתו ולא יחידה נפרדת. הנתבע הכחיש כי טען בפני התובעים כי בכוונתו לבנות סטודיו עבור אשתו או מחסן.
אשר לחות דעת השמאי, טען הנתבע כי השמאי צבי בית יוסף מטעם העירייה, העריך כי שווי ההשבחה בחלל הגג הינה בסך של 46,360 ₪. כמו כן טען כי שמאי מטעם בנק ירושלים, מר אמיר עיני, העריך כי צירוף חלל הגג אינו מעלה את ערכה של הדירה, שכן עלות ההשקעה שבהוספת החלל שווה לשווי שמתווסף לדירה לאחר השיפוץ.
הנתבע הוסיף בתצהירו כי בטרם החלה הבנייה, על פי התוכניות היו אמורים להיבנות 53 מ"ר, אולם בשל טעות חרג הקבלן בכ50 ס"מ מהשיפוע בבניין ונוצרה תוספת של כ9 מ"ר לגובה ועל תוספת זו ביקש הנתבע היתר חריגה. הנתבע ציין כי ההרחבה לא נעשתה על חשבון הדוודים אלא לגובה במקום בו השיפוע 1.80 ס"מ.


חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט בתחום שמאות מקרקעין- מר אייל שנהב


המומחה התבקש לבחון את שווי השימוש בגג לצורך הרחבת דירת הנתבעים הקיימת מתחתיו וכן לחשב את שווי השימוש בגג בשתי חלופות- כגג משותף וכשטח מגורים.
בחוות הדעת פירט המומחה כי הגישה אל קומת הגג בה מצוי הנכס היא מתוך דירת הנתבעים באמצעות גרם מדרגות פנימי שנבנה מתוך הדירה. הגישה אל חלק הגג בו מצויים הדוודים של הדירות הנוספות בבניין היא באמצעות סולם מתוך חדר המדרגות המשותף בבניין. תוספת הבניה כוללת חדר משפחה מרווח, שלושה חדרי שינה, חדר מקלחת ושירותים ומטבחון.
המומחה ציין כי לצורך אמדן שווי הזכויות ניתן משקל, בין היתר, למיקום הנכס, אפשרות השימוש בגג למגורים לצורך הרחבת הדירה קיימת תחתיו בלבד, שטח הנכס וצורתו, הגישה אל הנכס, סטנדרט הבנייה ומצבו הפיזי של הנכס, מחירי המקרקעין בסביבה ועלויות נדרשות לצורך הכנת תב"ע נקודתית.
המומחה אמד את שווי הזכויות למגורים בחלל הגג לצורך הרחבת הדירה שמתחתיו בסך של 196,000 ₪ וכן אמד את שווי השימוש בחלל הגג כרכוש משותף (ללא זכויות בניה למגורים) בסך של 35,000 ₪. המומחה ציין כי מהסכומים האמורים לא הופחת חלקם היחסי של הנתבעים משוויון של הזכויות בחלל הגג.


דיון והכרעה


לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בראיות ובמסמכים שהוגשו ושמעתי את העדויות בפני – החלטתי כי דין התביעה להתקבל בחלקה.
כידוע, על התובע רובץ הנטל להוכחת תביעתו. בהתאם לדיני הראיות, על פי חובת הראיה נושא התובע בנטל השכנוע להבאת הראיות הדרושות להוכחות כל היסודות המקימים את עילת התביעה (י. קדמי, על הראיות, חלק רביעי 2009, 1754).
הכלל הוא כי רוב של שלושה רבעים מבעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם במצטבר, רשאים להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה. השיקולים שעמדו לנגד עיני המחוקק היו, מחד, מציאת פתרונות למצוקת הדיור וצפיפות המגורים של משפחות רבות על ידי מתן אפשרות לבעל דירה המעוניין בהרחבה לנצל ניצול נאות יותר את קניינו תוך ניצול עדיף של הקרקע כמגמה ציבורית כללית ומאידך, מניעת סחטנות וניצול לרעה של זכות המיעוט ממניעים של צרות עין.
בדרך שנקבעה בסעיף71ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מתאפשר ניצול מרבי של המשאב שהוא הבית המשותף (עוז כהן, בתים משותפים, בעמ' 177-176):

"71ב. (א)על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.
(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.
(ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
(ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה."


על פי הראיות שהובאו בפניי לא התקיימה אסיפת דיירים כעולה מעדויות התובעים והנתבע שהעיד: "הסברתי להם אחד אחד מה אני בונה. לא כינסתי אותם" (פרוטוקול הדיון מיום 28.4.2013, עמ' 44 ש' 13). ואולם אין בכך לטעמי להביא לבטלות ההסכמה, מכיון שלשון החוק אינה מפורשת בעניין זה ואף בפסיקה, קיימת מחלוקת באשר לשאלה האם ההחלטה בדבר הרחבה צריכה להתבצע במסגרת אסיפה כללית של בעלי הדירות או די בהסכמה של בעל דירה, למשל, על ידי חתימתו על מסמך המועבר בין בעלי הדירות. (עוז כהן, בתים משותפים, בעמ' 179-178 והפסיקה המאוזכרת שם).
התובעים הצהירו כי הנתבע לא הציג בפניהם את תכניות הבנייה, ולמרות זאת חתמו, למעט תובעים 9-10, על בקשת הנתבע לבנייה והצהירו כי "ראינו את תכניות הבניה ואין לנו התנגדות לכך" (ראו ת/5).
גרסת התובעים כי הנתבע החתימם על הבקשה להיתר בניה בדרך ערמומית אינה מתקבלת שכן חזקה על התובעים שהסכימו מרצון חופשי לחתום. ואולם, מצאתי כי אין לקבל את טענת הנתבעים לפיה הסכמת הדיירים ניתנה ללא סייגים או דרישת פיצוי. מהנספחים שצורפו לכתב התביעה עולה כי דרישת הפיצוי עלתה בהתנגדויות ובתכתובות טרם הגשת התובענה (ראו: ת/2, ת/14).
כך אף עולה מעדותו של התובע 3, מר עופר עוזרי: "ש. למה הסכמת בחתימה זו. ת. כשהוא בא אלי ואמר לי שהוא בונה דיברנו ושאלתי אותו לעומק וחתמתי לאחר שקיבלתי מהנתבע התחייבות שהוא הולך ומתחייב לפצות את הדיירים על הפגיעה בחלקם היחסי. זו הייתה ההתניה. ש. שוחחתם על פיצוי. ת. לא דובר על סכומים מוגדרים. ש. המילה פיצוי עלתה בין שניכם. ת. עלתה. ..לא דיברנו על הסכום". (פרוטוקול הדיון מיום 28.4.2013, עמ' 16, ש' 29- 31, עמ' 17 ש' 1- 5).
אף הנתבע העיד כי לא הגיע עם התובעים להסכמה ביחס לשיעור הפיצוי: "ש. לא הגעת איתם להסכמה ביחס לגובה הפיצוי אף פעם. ת. לא. בדיעבד, כעבור שנתיים בערך...לפני לא הגעתי להסכמה, בדיעבד, ישבנו יחד כעבור שנתיים והצעתי הצעת פשרה שאני מוכן לפצות את כולם, התפייסתי עם התובע 1." (פרוטוקול הדיון מיום 28.4.2013, עמ' 46, ש' 1- 5).
אשר לתובעים 9- 10, מר קפלן העיד כי סירב לחתום על הסכמה לבניה, בין היתר, כי היה לו ברור שלא יקבל פיצוי וכן כי הוא רואה חשיבות רבה בבניין עם מספר דיירים נמוך: "אני מתנגד כי ברחנו משכונה אחרת שהיו המון שכנים ואנו שמחים שאנו עם מעט שכנים וטוב לנו" (פרוטוקול הדיון מיום 28.4.2013, עמ' 24 ש' 17- 23). מר קפלן אישר בחקירה נגדית כי לאחר שראה את תוספת הבניה הבין שאין מדובר בדירה נפרדת, וכי לא נפגעו זכויות הבניה שלו.
ממכלול העדויות עולה כי הנתבע הציג מצג לפיו הוא יפצה את התובעים לאור הסכמתם לתוספת הבניה, ואולם לא הייתה גמירות דעת ומסויימות ביחס לאופן ושיעור הפיצוי. הנתבעים סבורים כי עצם תיקון הגג מהווה פיצוי הולם לשכניהם בעוד התובעים מלינים על נזקים שנגרמו בעקבות הבניה וכן מצפים לפיצוי כספי נוסף מעבר לתיקון בגג שביצע הנתבע ושלטעמם ממילא נדרש לבצע במסגרת תוספת הבניה.
מכיון שהתובעים לא היתנו את הסכמתם לבנייה על ידי הנתבעים ולא סייגוה בתנאים מפורשים וברורים, הרי שהם מנועים מלטעון בדיעבד כנגד הבנייה. גם העובדה כי התובעים לא הכירו את פרטי תכנית הבנייה שאושרה ו/או שנתבקשה אינה מקימה להם זכות לחזור בהם מהסכמתם. (תיק מפקח (י-ם) 87/00 פרץ נ. אלישר (פורסם במאגרים) (עוז כהן, בתים משותפים, בעמ' 539). הנתבעים שינו את מצבם בהסתמך על הסכמת הרוב הנדרש של בעלי הדירות האחרים לשם הרחבת דירתם וביצעו את הבנייה ולכן אין לתובעים זכות לבטל את הסכמתם. (עוז כהן, בתים משותפים, בעמ' 186-181).
ככל שלתובעים ולדיירים נוספים היו השגות על ההליך התכנוני ועל מתן היתר הבנייה, היה עליהם להביא טיעוניהם טרם הבנייה או במהלכה כנגד הרשות המקומית ומוסד התכנון בפני הערכאה המוסמכת או לפנות אל המפקח על המקרקעין. כפועל יוצא אין ליתן את הסעד שהתבקש במסגרת כתב התביעה להריסת תוספת הבניה, שנראה כי אף התובעים זנחו אותו במהלך ההתדיינות, כפי שהעיד התובע 3: "ש. בכתב התביעה בסעיף 34 אתה מבקש להרוס את הבניה..על כל מרכיביה, אתה עומד על זה. ת. לא עומד על זה ישנה חלופה של פיצוי. ש. היום אתה לא רוצה הריסה. ת. זה לא ריאלי להרוס היום". (פרוטוקול הדיון מיום 28.4.2013, עמ' 14, ש' 15- 18).
אם כן, התובעים, למעט תובעים 9-10, הסכימו בכתב לבניית התוספת בחלל הגג (ראו ת/5 כאמור). נושא הפיצוי לא הוסכם באופן ברור, ולכן יש לבחון האם ראוי לשפות את התובעים עבור הבנייה בחלל הגג המשותף.
זכויות בניה בבית משותף הן בעלות ערך כלכלי הנמצא בבעלות משותפת של בעלי הדירות. בעלי הדירות בבית משותף רשאים להסכים על ניוד זכויות ושיוכן לאחד מהם אם בהתנאה בתקנון ואם בחוזים רגילים. בקביעת זכויותיהם של בעלי הדירות בזכויות הבניה אין חשיבות לשאלה מי מבעלי הדירות יכול לנצל בפועל את זכות הבניה. (תא (שלום-י-ם) 20246/00 גלעדי יצחק נ' גלעדי אברהם, (פורסם במאגרים) ניתן ביום 26.3.2007).
בועדת המשנה מיום 3.3.2004 ("ת/4") נדחתה התנגדות לבנייה בין היתר, מהטעמים המפורטים בסעיף 3 להחלטה - התוכנית אינה פוגעת בזכויות בנייה מוקנות אלא מבקשת להוסיף זכויות בתוכנית זו, וכן סעיף 4 להחלטה – התכנית גם לא פוגעת באחוזי בנייה עתידיים אם יהיו כאלו ויוגשו בתכנית אחרת.
במקרה דנן זכויות התובעים לבניה לא נגרעו שכן הנתבעים בנו בהתאם לזכויות בניה נוספות שהוענקו להם ואולם יש לפצות עבורם שכן "אחוזי הבנייה מהווים נכס המצוי בבעלותם המשותפת של בעלי הדירות בבניין, וזאת גם כאשר רק בעל דירה (או בעלי דירות) נתון יכול להנות בפועל מן הבנייה, כגון כאשר מדובר בבנייה של חדר נוסף על הגג. זאת, אף אם אחוזי הבנייה הוגדלו ביוזמתו של בעל דירה נתון, ולפי צרכיו ונתוניו המיוחדים." (מ דויטש, קניין (כרך א'), בעמ' 693).
מכיון שמדובר בהרחבת דירה ולא בבניית יחידת דיור נפרדת, את ירידת ערך דירות התובעים יש לאמוד לפי שווי זכויות הבנייה בחלל הגג ולא שווי קומת מגורים נוספת. משכך, כיון שהשימוש נעשה ברכוש המשותף, על הנתבעים לשלם פיצוי בהתאם לגריעת זכויות התובעים ברכוש המשותף בחלל בגג ולא ליתרון שצמח לנתבעים בבניית קומה נוספת לדירתם (תא (שלום-תא) 59692/07 מזרחי נ. חג'בי (פורסם במאגרים) ניתן ביום 31.5.09).
אני קובעת כי יש לקבל את הערכת המומחה שמונה מטעם בית המשפט, המהנדס אייל שנהב, אשר בחוות הדעת פירט בבהירות את השיקולים שעמדו בפניו בהערכת שווי השימוש בזכויות בשטח המשותף. המומחה אמד את שווי השימוש בחלל הגג כרכוש משותף (ללא זכויות בניה למגורים) בסך של 35,000 ₪.
התובעים יפוצו באופן יחסי לחלקם בבניין (13% לכל אחת ממשפחות התובעים כפי שהוסכם בפרוטוקול הדיון בעמ' 15 ש' 17-18) ובניכוי חלקם היחסי של הנתבעים בהתאם לשווי השימוש בשטח המשותף בסך 35,000 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כדין החל מינואר 2012 עת ניתנה חוות דעתו של המהנדס שנהב.
באשר לטענת התובעים כי יש לפצותם בדמי שימוש ראויים - בעל דירה יחויב בתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש שעשה ברכוש המשותף, רק אם השימוש שעשה היה לא סביר או שאותו שימוש מנע מיתר הבעלים ברכוש המשותף מלהשתמש באותו רכוש משותף כאשר על השותף התובע דמי שימוש להראות כי היה מעוניין לעשות שימוש דומה באותם מקרקעין; היעדר יוזמה או העדר עניין מצדו של התובע דמי השימוש אינו מתיישב עם מניעת שימוש ואינו יכול לזכותו בדמי שימוש (ע"א 663/87 נתן נ' גרינר, פ"ד מה(1) 104 (1990).
במקרה דנא, תוספת הבניה לא גרעה מזכויות הבנייה של התובעים כאמור בהתאם להחלטת ועדת המשנה ולא הייתה למי מהתובעים כוונה לעשות שימוש בחלל הגג לצורך הרחבת יחידת דיור מכיון שבהתאם לתב"ע מס' 8690 שנכנסה לתוקף ביום 10.9.2004, הותרה בניה בבניין בקומה העליונה המובלעת בחלל גג הרעפים לשם הרחבת דירה קיימת בקומה שמתחתיה. לפיכך ההיתר רלוונטי לתוספת בניה מעל דירת הנתבעים ולא ליתר הדירות בבניין, משכך איני מוצאת מקום לפסוק דמי שימוש.
עוד החלטתי לפסוק פיצוי לנזק שאינו ממוני בשל אובדן הנאה מנכסיהם, מטרד ועוגמת הנפש שנגרמו לתובעים בעת ועקב הבנייה והעתקת הדוודים כפי שתיארו בתצהירים ובעדויות בפני, ובמיוחד בתצהירו של מר קפלן. רכיב זה כפוף מעצם טיבו לשיקול דעתו של בית המשפט והגעתי למסקנה כי הפיצוי המתאים בנסיבות העניין הוא בסכום של 3,000 ₪ לכל אחת ממשפחות התובעים על דרך האומדנא.
אשר לניכוי הסכום שטענו הנתבעים ששולם עבור תיקון הגג, הנתבעים לא הוכיחו כדבעי את עלות התיקונים, כמו כן עולה כי חלק מהתיקונים נדרשו לשם הבנייה בחלל הגג ולא הייתה לנתבעים אפשרות להימנע מכך. למרות שהנתבעים הציגו הצעת מחיר לתיקון הגג בסך של 66,990 ₪, מדובר בהצעת מחיר שניתנה לדייר אחר. לא הוצגו קבלות ולא ברור מהם התיקונים שבוצעו לטובת כלל הדיירים לכאורה ולא הוזמן להעיד על כך הקבלן. יתר על כן, ממכלול העדויות לא עולה כי הייתה כוונה קונקרטית לוועד דיירי הבניין לבצע אי אילו תיקונים בגג כך שלא ברור כלל שזה נדרש.


סוף דבר


אשר על כן, הנתבעים ישלמו לתובעים עבור שווי השימוש ברכוש המשותף בהתאם לחלקם היחסי ובניכוי חלקם היחסי כאמור בסעיף 51 לפסק הדין וכן נזק לא ממוני כאמור בסעיף 54 לפסק הדין.
נוסף על כך ישלמו הנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ לנוכח העובדה שהתביעה התקבלה בחלקה.
הסכומים ישולמו בתוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין אל באי כוח הצדדים, שאם לא כן יישאו תוספת ריבית והצמדה כדין עד ליום התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי שימוש בבית כנסת

  2. חוב דמי שימוש ראויים

  3. דמי שימוש ראויים פשרה

  4. דמי שימוש באולם מתנ''ס

  5. דמי שימוש ראויים במקרקעין

  6. סילוק יד ותשלום דמי שימוש

  7. דמי שימוש ראויים בבית מגורים

  8. דמי שימוש ראויים אנטנה סלולרית

  9. דמי שימוש בקרקע עקב סלילת דרך

  10. כפל פיצויים דמי שימוש ירידת ערך

  11. התיישנות תביעה לדמי שימוש ראויים

  12. תביעת דמי השימוש בהליך גירושין

  13. דמי שימוש ראויים בגין שימוש חורג

  14. ערעור על הפחתת דמי שימוש בפסק דין

  15. אגרה בתביעה כספית לדמי שימוש ראויים

  16. ערעור לעליון על פסיקת דמי שימוש ראויים

  17. דמי שימוש ראויים בגין שימוש ברכוש המשותף

  18. טענת אי זכאות העירייה לדמי שימוש בשל התנהגותה

  19. תובענה לסילוק יד ממקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים

  20. תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש בגג בניין

  21. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים

  22. תביעה לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה העירייה במקרקעין

  23. תביעה בגין פחיתת ערך, דמי שימוש ראויים ועוגמת נפש במסגרת סכסוך בין שכנים

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון