דרישה העירייה להשיב תשלומי ארנונה

דרישת התובע מהנתבעת, עיריית נתניה, להשיב לו תשלומי ארנונה ששילם בגין התקופה שמיום 1.1.02 ועד יום 16.2.03.

2. התובע הינו בעל נכס באזור התעשייה בנתניה, אשר הושכר לדוד דין, בהתאם לחוזה שכירות שנחתם בין הצדדים ביום 10.2.97. החוזה הינו לתקופה של 4 שנים, ובהמשך שתי תקופות אופציה בנות שנה כל אחת (להלן "השוכר" ו"הנכס" בהתאמה).

3. מסתבר, כי השוכר לא שילם את תשלומי הארנונה לעירייה, וזו פעלה בהליכים משפטיים נגדו ונגד התובע, כבעלים של הנכס.
ההליכים התנהלו במסגרת ת"א 1807/03 (שלום נתניה) וע"א 834-10-08 (להלן: "הערעור"), שם נבחנה השאלה מיהו החייב בתשלומי הארנונה והמים לתקופה שבין 1999 – 2001. בפסק הדין שניתן בערעור נקבע, בניגוד להחלטת בית משפט השלום, כי התובע לא החזיק בנכס באותן שנים, ומשכך פסקה חבותו לשאת בתשלומי הארנונה, וקמה חובת התשלום של השוכר כמחזיק הנכס על פי הסכם השכירות, וזאת על פי סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש].

4. לטענת התובע, משקבע בית המשפט כי הוא פטור מתשלומי הארנונה עד לסוף שנת 2001, הרי שיש לפטור אותו גם בגין המשך התקופה שבין 1.1.02 – 16.2.03, שכן לא חל כל שינוי בהסכם השכירות בינו לבין השוכר ותקופת השכירות הגיעה לקיצה רק בחודש פברואר 2003, ועל כן החייב בתשלומים הינו השוכר.
התובע הוסיף, כי למרות שלעירייה לא נמסרה כל הודעה על בטלות הסכם השכירות, היא החליטה שלא כדין לשנות ברישומיה את פרטי המחזיק בנכס ושלחה את דרישות התשלום לתובע, והתנהגות זו הינה חסרת תום לב ועולה כדי הטעיה, ולפיכך משגבתה תשלומים שלא כדין, עליה להשיב לתובע את כל הכספים ששילם, בבחינת עשיית עושר ולא במשפט.

5. העיריה טענה כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנות, הואיל וחלפו למעלה מ-7 שנים מאז שולמו התשלומים ועד מועד הגשת התביעה, ביום 9.12.09.

ולגופו של עניין טענה העיריה, כי אין להקיש מהמצב העובדתי שבין השנים 1999-2001, נשוא פסק הדין שבערעור, לבין המצב העובדתי שבין השנים 2002 - 2003, שכן בחיובי ארנונה כל שנת מס עומדת בפני עצמה וקיימות הוכחות כי החל משנת 2002 הנכס עמד ריק, השוכר עזב, ועל כן היה על התובע כבעלים לשאת בתשלומי הארנונה.

דיון
טענת ההתיישנות
6. לטענת העיריה, חלפו למעלה מ- 7 שנים מאז שילם התובע את מרבית תשלומי הארנונה ועד הגשת כתב התביעה, בחודש דצמבר 2009.

מנגד טען התובע, כי רק בחודש ספטמבר 2005, כאשר צורף כנתבע בת"א 1807/03 (שלום נתניה), נודעו לו לראשונה העובדות המהותיות שבבסיס תביעתו, ולכן יש להחיל את החריג שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות, אשר קובע כי מירוץ ההתיישנות יתחיל ביום שבו נודעו לתובע העובדות המהוות את עילת תביעתו.

לחילופין טען התובע, כי עילת תביעתו התגבשה רק בשנת 2008, לאחר שהגיש את ערעורו לבית המשפט המחוזי, הליך שהסתיים בקביעה כי הוא אינו המחזיק בנכס והוא פטור מתשלום ארנונה בין השנים 1999-2001. לטענתו, בנסיבות אלה פעלה העיריה בחוסר תום לב ובהטעיה בעת שגבתה ממנו שלא כדין תשלומי ארנונה, ולפיכך יש להחיל את החריג שבסעיף 7 לחוק ההתיישנות, אשר דוחה את תחילת מירוץ ההתיישנות עד ליום שבו נודעה לתובע התרמית או ההונאה שביסוד תביעתו.

7. לאחר שבחנתי את הדברים, אני סבורה כי דין טענת העירייה להתקבל בחלקה;
טענתו העיקרית של התובע היא, שהסכם השכירות בינו לבין השוכר היה בתוקף לאורך כל תקופת השכירות, וכי לא חל כל שינוי בזהות המחזיק בנכס, ומכאן שכבר ביום בו שילם את דמי הארנונה לראשונה, בתחילת שנת 2002, ידע שהוא משלם תשלום שאינו חייב בו, ובנסיבות אלה אין לומר כי לא ידע את העובדות המהוות את עילת תביעתו.

לא זו אף זו, התובע טען בכתב התביעה כי בסוף שנת 2001, לאחר שקיבל את דרישת העיריה לתשלום הארנונה, הוא פנה לייעוץ משפטי ורק בעקבות זאת החל לשלם את דמי הארנונה.
הווה אומר, כי כבר באותה עת סבר התובע כי שאלת תשלום הארנונה שהוטל עליו טעונה בירור, ולאחר שבירר העניין משפטית, החל משיקוליו לשלם את תשלומי הארנונה, וזאת עד לסיום תקופות האופציה על פי הסכם השכירות.
התובע לא טרח לפרט מה היו השיקולים ומה היה טיבו של הייעוץ המשפטי שקיבל, אולם מדבריו ברור כי הסוגיה עמדה לנגד עיניו והוא בחר לשלם, ובנסיבות אלו לא יוכל לאחוז במקל משני קצותיו ולטעון כי לא ידע את העובדות הנוגעות בתביעה זו, אלא בשלב מאוחר יותר.

בע"א 1960/11 נקבע: "חשד המתעורר אצל תובע ואף חשד בכוח ייחשב "קצה חוט" המתחיל את מירוץ ההתיישנות ומבטל השעיית המירוץ לפי סעיף 8. "העובדות המהוות את עילת התובענה" לצורך סעיף 8 הן עובדות, לא פרשנות משפטית, לא הבנת הדין, לא השגת ראיות להוכחות עובדות" (ע"א 1960/11 דוד אלמוג נ' שירותי בריאות כלליים (פורסם במאגרים)).

הנה כי כן, סעיף 8 לחוק הינו חריג לכלל ההתיישנות ונטל ההוכחה כי התקיים גילוי מאוחר רובץ על הטוען לו.
במקרה זה לא הצביע התובע על עובדה חדשה שנודעה לו, ואשר לא יכולה הייתה להיות ידועה לו קודם לכן. התובע הודה כי בעת שקיבל את דרישת תשלום הארנונה לשנת 2002 פנה לקבלת ייעוץ משפטי, קרי החשד להתהוותה של עילת תביעה ואותו "קצה חוט" התעורר כבר בסוף שנת 2001, או תחילת שנת 2002, עת קיבל התובע לראשונה את הדרישה לתשלום הארנונה.

9. לא מצאתי כי גם החריג שבסעיף 7 לחוק ההתיישנות – הדורש קיומן של תרמית או אונאה – חל בענייננו.
טענת התרמית היא מסוג הטענות אותן יש לטעון בצורה מפורשת, ותוך פירוט יתר של העובדות ופעולות המרמה הנטענות, וזאת לא נעשה במקרה זה.
התובע לא פירט מהי התרמית או האונאה אותה הוא מייחס לעירייה, ולא הניח תשתית ראייתית מספקת על מנת להוכיח כי הדרישה לתשלום הארנונה הייתה מכוונת להטעותו, הטעתה אותו, הוא פעל לפיה ובכך נגרם לו נזק (כנדרש על פי פקודת הנזיקין).
בסוגיית תרמית שעלתה בעניינים אחרים קבע בית המשפט: "טענת תרמית מהסוג הנדון לא מספיק שתטען בעלמא. עליה להיות מפורטת ומבוססת, והנטל להוכחת טענה מעין זו עשוי להיות כבד יותר ממאזן ההסתברויות הרגיל הנהוג במשפטים אזרחיים" (ע"א 681/88 עזבון המנוח מוחמד סלים נ' מדינת ישראל , פ"ד מד(2), 653; השווה בשינויים המחויבים לת"א 14478/07 ליאור נ' עמידר (פורסם במאגרים)).
התובע לא הרים נטל זה ולא הוכיח ברמה הנדרשת כי התנהלותה של העירייה נועדה למטרות רמייה או הונאה, ואני דוחה טענה זו.
לפיכך, משנמצא כי התביעה הוגשה בחלקה לגבי תקופה לגביה חלה התיישנות, הרי שיש לבחון אותה רק מהמועד הרלוונטי, קרי 7 שנים לאחור, מיום הגשת התביעה ביום 9.12.09 (על פי רישומי פתיחת התיק במערכת נט המשפט), ומכאן שהתקופה אליה יתייחס פסק הדין הינה מיום 9.12.02 ועד ליום 16.2.03, תקופה בת חודשיים ושבועיים בלבד.


זהות המחזיק בנכס

10. כאמור, החיוב בתשלום ארנונה חל על הבעלים או מחזיק בנכס בהתאם לסעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש], אשר קובעים כי אדם שחדל להיות מחזיק או בעלים של קרקע ימסור הודעה על כך לעירייה, וכי החובה להודיע על חדילת חזקה או שינוי בחזקה חלה על המחזיקים, כשבמקרים מסוימים זכאית העיריה לשנות את רישומיה אף בלא שקיבלה הודעה כתובה על שינוי חזקה, בהתאם למצב הדברים בפועל כפי שהוא נודע לה.

11. יש לבחון איפוא, מה היה המצב העובדתי הנוגע לחזקה בנכס בתקופה שבין 9.12.02-16.2.03.

העיריה טענה, כי השוכר זנח הנכס בכך שרוקן אותו מתכולה כבר בתחילת שנת 2002, וצירפה רישומים שערכה, כמו גם מסמכים אחרים המלמדים כי השוכר עזב את הנכס:

א. דו"ח מיום 2.1.02, של פקח העירייה חיים מימון, בו נרשם: "הנכס סגור וריק מכל תכולה" (נספח א' לנ/1).

ב. תרשומת שיחת טלפון מיום 2.1.02 של לבנה חניה, מנהלת מחלקת עסקים באגף ההכנסות של הנתבעת, בה נרשם: "המפתחות נמצאים אצל הבעלים, הדייר עזב את הנכס", כשהרישום "נכס ריק" מחוק (נספח ו' לנ/2).

ג. מכתב מיום 8.1.02 שחתום על ידי לבנה חניה וממוען לב"כ השוכר ובו נרשם: "לא חל שום שינוי בזהות המחזיק בנכס" (נספח ח' לת/1).

ד. תביעה קטנה בתיק 2020/05, מיום 14.6.05, שהגיש התובע נגד השוכר, להשבת כספים שהוציא לצורך פינוי הציוד שנותר בנכס ואשר שימש לעסקו של השוכר, כשבתביעה זו המועד הנטען הוא ספטמבר 1999.

אלא שבכל המסמכים שצירפה העירייה אין כל אינדיקציה לכך שהסכם השכירות בין הצדדים הופסק או בוטל, ואף תוכנם של המסמכים אינו עקבי, ולא ניתן להבין מהם באופן ברור וחד משמעי כי החזקה בנכס הועברה חזרה לתובע.
כך, בדו"ח מיום 2.1.02 נרשם כי "הנכס ריק", אלא שבתרשומת מאותו יום נמחק הרישום "נכס ריק", וכשבוע מאוחר יותר אף נרשם כי אין שינוי בזהות המחזיק. באשר לתביעה הקטנה, תוכנה מתייחס לתקופה שלגביה נקבע בפסק הדין שבערעור כי השוכר המשיך להחזיק בנכס, באופן שהעניין נדון והוכרע לגופו, והעיריה מושתקת מלטעון לגביו.

במצב דברים זה, וכל עוד לא הועלתה כל טענה בדבר תקפות הסכם השכירות באותה תקופה, השוכר הוא בעל זכות השכירות ובעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והוא זה שחייב לשלם את דמי הארנונה לעיריה בגין התקופה שבין השנים 2002-2003.

ודוק, גם אם העיריה הייתה מוכיחה כי הנכס עמד ריק, אין פירוש הדבר שהמחזיק בנכס הוחלף, שהרי כל עוד הסכם השכירות לא בוטל, רשאי השוכר - בהתאם למגבלות הסכם השכירות - לעשות בנכס כרצונו, לרבות להעמידו ריק מסיבותיו שלו, ואין העיריה רשאית במקרה כזה להחליף את הרישומים בפנקסיה, ולהחליט כי השוכר חדל מלהחזיק בנכס ולגלגל החוב אל הבעלים.
12. בעת"מ (ת"א) אלדן טק בע"מ נגד עירית רמת גן (ניתן ביום 29.12.09, פורסם במאגרים), נדונה עתירת בעלים של נכס בגין חיובו בארנונה. גם במקרה זה שינתה העיריה את שם המחזיק לבעלים, מבלי שקיבלה כל הודעה בעניין מהבעלים או מהמחזיק, ולאחר שמצאה כי הנכס ריק ונטוש.
בית המשפט לעניינים מנהלים קבע, כי כל עוד לא בוטל הסכם השכירות, המשיך השוכר להיות המחזיק, ואין רלוונטיות לשאלה מדוע לא ביטלו הבעלים את הסכם השכירות, מתי נודע לבעלים שהשוכר עזב את הנכס וכיוצ"ב. עוד נקבע, כי העובדה שהשוכר לא היה בנכס, אין פירושה בהכרח כי היה מקום לשנות את רישומי העירייה, ונכס מושכר עשוי להיות ריק, בלא שפירוש הדבר כי המחזיק בנכס הוחלף.

פסיקה דומה התקבלה בע"א 3598/06 אייזן נ' עיריית תל אביב (ניתן ביום 9.7.08, פורסם במאגרים), שם נדחה ערעורו של שוכר נכס על חיובו בארנונה, על אף טענתו כי אינו מתגורר או מחזיק בפועל בנכס, מהטעם שהוא נחשב "מחזיק" לפי פקודת העיריות: "המערער היה, איפוא, השוכר ובעל זכות ההחזקה בדירה. הטענה כי לא התגורר בדירה, למרות שחזר ושילם מידי פעם את דמי השכירות לתקופה נוספת, לא רק שלא הוכחה, אלא שאינה רלוונטית לגבי מעמדו הסטטוטורי כ"מחזיק"... המערער לא פעל כאמור, ולא הודיע לעירייה על שחדל להחזיק בדירה... גם בהנחה שהמערער היה מודיע לעירייה כי אינו מתגורר בדירה בשל בית הבושת שבקרבתה, לא היה נפטר מחיוביו כלפי העירייה, כל עוד הסכם השכירות בתוקף".

אם כן, גם אם השוכר אינו מחזיק הלכה למעשה בנכס, מסיבותיו שלו, הוא עדיין נחשב המחזיק בנכס, ולו בשל היותו שוכר עפ"י הסכם שכירות בר תוקף.

13. ב"כ העיריה טענה בסיכומיה, כי יש ללמוד על העברת החזקה בנכס לתובע, מבקשה לפטור מארנונה עבור נכס ריק שהוא הגיש בשנת 2005, ובה נרשם כי הנכס עמד ריק בין השנים 2002 - 2005.
אלא שכאמור, העובדה שהנכס עמד ריק אינה מעידה על ביטול הסכם השכירות עם השוכר או על החזרת החזקה לידי הבעלים.
יתרה מכך, למרות שהתובע נחקר על הבקשה והשיב כי אינו מכיר את תוכנה וכי אשתו היא שחתומה עליה - בסופו של דבר המסמך לא הוגש, ולא ברור מה תוכנו, מי חתום עליו בפועל ומה נאמר בו, מעבר לשאלות שהוצגו לתובע בחקירה, ומשבחרה הנתבעת שלא להגישו – הרי שלא הוצגה ראיה עליה ניתן לבסס ממצאים ומסקנות (ראה סיכומי הצדדים; עמוד 12 לחקירת התובע).

14. לאור כל האמור לעיל, ובהתחשב בכך שלא הובאה כל ראיה בדבר ביטולו של הסכם השכירות, אני קובעת כי השוכר הוא שהחזיק בנכס בתקופה שבין 9.12.02 - 16.2.03, ועליו מוטלת החובה לשאת בתשלומי הארנונה.
משכך, על הנתבעת להשיב לתובע את תשלומי הארנונה ששילם בתקופה שלעיל, ששיעורם כיום בתוספת ריבית והצמדה, מגיע לסך של 14,867 ₪ (ראה סכומי הבסיס בנספח טז' לת/1).

15. לאור כל האמור, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 14,867 ₪, כשהסכום צמוד ונושא ריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

כיון שמרבית התביעה נדחתה, ישא כל צד בהוצאותיו, אולם הנתבעת תישא בשכ"ט עו"ד של התובע בסך 4,500 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הבטחה של 20 שנה מהעירייה

  2. סעיף 203 לפקודת העיריות

  3. מינוי למשרת מבקר העירייה

  4. התחייבות כספית בשם העירייה

  5. תקופת צינון מנכ''ל עירייה

  6. ביקורת העירייה על יריד אומנות

  7. קביעות למדריכים עובדי עירייה

  8. תביעה ייצוגית נגד עיריית חולון

  9. תביעה בגין רשלנות עיריית גבעתיים

  10. העברת שטח לעירייה לצורכי ציבור

  11. תשלום חוב לעירייה של השוכר הקודם

  12. האם העירייה יכולה להפעיל בית קפה

  13. דרישה העירייה להשיב תשלומי ארנונה

  14. התחייבות עירייה להנחה בארנונה (במכתב)

  15. מה זה גביה מנהלית על פי פקודת העיריות

  16. טעות במידע תכנוני שנמסר לאדם מהעירייה

  17. תוספת שכר לעובד עירייה לאחר תקופת ניסיון

  18. תביעת רשות מקומית לחובות לפי פנקסי עירייה

  19. חוזה הרשאה לעירייה להקים מועדון ספורט ימי

  20. עתירה להורות לעיריית רמת גן ליתן היתר בניה

  21. תביעה נגד העירייה בגין הריסת בית ללא הסכמה

  22. האם התחייבות עירייה ללא אישור הגזבר תקפה ?

  23. מה התוקף החוקי (משפטי) של "הבטחה מהעירייה" ?

  24. אחריות העיריה לנזק לרכב עקב הצבת דוקרנים בכביש

  25. טעות באישור של העירייה על כך שלא צריך לשלם היטל השבחה

  26. עתירה מנהלית לקבל מהעירייה אישור העדר חובות לרשם המקרקעין

  27. תביעה בשל נפילה בזמן הליכה על מדרכה בשטחה של עיריית אשדוד

  28. נטען כי תיק מידע מהעירייה לא מכיל את כל הדרוש -מסמכים חסרים

  29. האם יש אחריות לעיריית תל אביב על נפילה במדרכה במהלך הליכה ?

  30. ארנונה: נטען כי שהעירייה לא צירפה אסמכתא בדבר משלוח דרישת התשלום

  31. פיצוי מהעירייה בגין נזקים לרכב שנחבל מאבן במהלך נסיעה באחד משבילי העיר

  32. תביעה בטענה שהעירייה מסרה מידע תכנוני שגוי שבעקבותיו נבנו דירות מתחת למפלס

  33. לפתחו של מי מונחת העובדה כי מדיניות אכיפה של העירייה אינה מפורסמת בכל מקור שהוא ?

  34. נטען כי העירייה הוסיפה סיווגים חדשים לצו הארנונה מבלי שהגישה בקשה להוספת סיווג חדש

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון