פלישה לחלקה ויציקת משטח בטון

לפי הנטען בכתב התביעה במועד בלתי ידוע פלשו הנתבעים לחלק מחלקה 236, יצקו עליו משטח בטון והעמידו בו מחסן וכן נטעו עצים (להלן: שטח הפלישה). המדינה הגישה אפוא תובענה זו לסילוק-יד משטח פלישה.

ההגנה
3. בשנת 1970 רכשה אחותו של הנתבע 1 (להלן: אסתר ואינוק בהתאמה) זכויות חכירה בחלק ממגרש 138, המצוי בצד מזרח של המקרקעין הידועים כחלקה 4 בגוש 7726. העסקה בוצעה באמצעות החברה המשכנת "עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ" (להלן: חברת עמידר). בדצמבר 1975 מכרה אסתר את זכויותיה במגרש 138 לאחיה אינוק. עם נישואיו בשנת 1979, העביר אינוק ללא תמורה מחצית מזכויותיו לידי רעייתו, הנתבעת 2.

4. לגרסתו, מאז רכשה אסתר חלק ממגרש 138 לא נעשה שינוי כלשהו בגבולותיו. כבר בעת הרכישה בידי אסתר וכך גם לאחר שאינוק רכש את הזכויות, נתחמו גבולות החלקה על ידי גדר היקפית הקיימת עד היום. לפיכך יש לקבוע כי לא זו בלבד שלא פלשו - הוא ורעייתו - לשטח הפלישה, אלא שהם בעלי זכויות החכירה בו, ולמצער, מחזיקים בו כבני-רשות כשהרישיון בלתי הדיר.
חלקה 232
5. במרוצת השנים עברה חלקה 232 גלגולים שונים. לפי הרישום ההיסטורי סומנה חלקה זו כמגרש 138. לפי תשריט היסטורי שהוכן (כפי הנראה לצורך תכנית בניין עיר (תב"ע) תוכננה חלוקת חלקה 4 למגרשים בשטחים שונים. לענייננו רלוונטית קבוצת המגרשים ששטחם 1,100 מ"ר בממוצע אך לא פחות מ-1,000 מ"ר, שמגרש 138 נמנה עמה. בסופו של דבר, תכנית זו לא אושרה, ולכן אין חשיבות לחלוקה זו.

6. לפי תכנית חד/813, שפורסמה למתן תוקף ביום 22.5.92, שטח מגרש 138 הוא 803 מ"ר (775 מ"ר שטח מגורים ו-26 מ"ר דרך).

7. בהמשך בעקבות איחוד חלקות בוטלה חלקה 4 והפכה לחלק מחלקה 80. תחילה מגרש 138 המקורי קיבל מספר חלקה 236 ובהמשך שונה לחלקה 232.

8. לפי תב"ע חד/937, שפורסמה למתן תוקף ביום 18.8.94, שטח חלקה 232 הוא 917 מ"ר. מגרש זה גובל מצפון בחלקה 236 (קודם - 240).

9. ביום 5.7.06 נרשמה החלוקה החדשה לפי תב"ע חד/937 בלשכת רישום המקרקעין. לפי הרישום, שטח חלקה 232 בגוש 7726 הוא 917 מ"ר.

10. חלקה 232 (לשעבר מגרש 138) מוחכרת לשני משתכנים. כיום החוכרים הם הנתבעים ובני משפחת זלוצובר, כשכל אחד מהם בעל זכויות במחציתה.

היתרי בניה
11. לאחר חתימת חוזי החכירה עם המשתכנים בוצעו בחלקה 232 (או בקודמתה מגרש 138) עבודות בניה רחבות היקף. בני משפחת זלוצובר הרסו את המבנה המקורי והקימו תחתיו בית חדש. הנתבעים מצדם הרחיבו את מבנה המקורי בן חדר וחצי על ידי הקמת תוספת בניה. עבודות הבניה הללו בוצעו בהיתר שניתן כדין על ידי רשויות התכנון. אין חולק כי המינהל חתם בשם המדינה, הבעלים של המקרקעין, על תכניות הבניה.

12. בבקשה להיתר שהגיש אינוק ביום 23.4.81 צוין כי המגרש בשטח 1,500 מ"ר (וחלקו של אינוק – מחצית). בבקשה להיתר שהגישו בני משפחת זלוצובר ביום 5.6.85 צוין כי המגרש בשטח 1,030 מ"ר (וחלקו של זלוצובר – מחצית). גם בבקשה למתן היתר שהגישו הנתבעים בשנת 1988 צוין כי המגרש בשטח 1,030 מ"ר, ולהם זכויות במחציתו.

המינהל הסכים לתכניות הללו בשם הבעלים ואף צירף להן את חותמתו.

חוזי החכירה
13. ביום 1.10.70 נחתם חוזה החכירה הראשון בין אסתר לבין המינהל. מחוזה זה עולה כי המדינה בעלים של "חלק מהחלקה מספר 4 בגוש 7726" וכי היא מחכירה לאסתר דירה בת חדר וחצי הבנוי על אותו חלק מהחלקה. אין בחוזה זה זכר לזכויות המשתכן (אסתר) בחלק הלא בנוי בחלקה.

14. ביום 3.2.76 חתם אינוק, משתכן בהתאם לחוזה בינו לבין חברת עמידר, על חוזה החכירה שלפיו המחכיר (המדינה) "..הסכים להחכיר לו דירה/בית עסק בבית ביחד עם חלק יחסי ברכוש המשותף כמפורט ברשימה להלן והמסומנת במספר ____ בתרשים המצורף לחוזה זה כחלק בלתי נפרד ממנו".

התרשים הנזכר לא הוגש כראיה.

15. בשנת 1996, במסגרת מבצע היוון, שילמו הנתבעים דמי חכירה מהוונים בגין תקופת חכירה בת 49 שנים. אף כי במועד ההיוון כבר פורסמה תב"ע חד/937, במסמכים שהוציא המינהל מתחת ידיו נרשמו פרטי גוש וחלקה לפי תב"ע חד/813 (גוש 7726 בחלקה 4). כמו-כן נרשם שטח החלקה – 730 מ"ר. אין זה נהיר מהו מקור רישום זה, אשר אינו תואם לשטח החלקה לפי תב"ע חד/813 או לשטחה לפי תב"ע חד/937 ואף אינו תואם לחלוקה לפי התשריט ההיסטורי.

הזכויות בחלקות
16. המדינה יצאה ידי חובה להוכיח כי היא הבעלים של חלקות 232 ו-236. כן הוכיחה כי לפי תכנית בניין עיר החלה על שכונת בית אליעזר, שטח חלקה 232 שקודמתה מגרש 138 בחלקה 4, הוא 917 מ"ר, ואף הוכיחה כי זכויותיה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

17. בהתאם לתכנית בניין עיר, שהיא בבחינת דין (ראה עע"מ 6555/11 אדם, טבע ודין נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז מרכז (לא פורסם) [15.9.13] והפסיקה המאוזכרת שם) ואשר הנתבעים לא התנגדו לאישורה (ראה סעיף 140 וסעיף 142 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965) אין חולק כי שטח הפלישה מצוי מחוץ לזה שהוחכר לנתבעים. כך גם לפי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, המהווה ראיה חותכת לתוכנו (ראה סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969).

18. בנסיבות אלה, אין הנתבעים רשאים להביא ראיות לסתור את תכנית בניין עיר החלה או את הרישום בלשכת רישום המקרקעין. היות שהנתבעים לא התנגדו לתכנית בניין עיר, כיום לא תישמע טענתם כי שטח מגרש 138 גדול משטח חלקה 232, ולכן להם זכויות גם בשטח הפלישה.

19. למעלה מן הצורך ייאמר, כי הנתבעים לא הוכיחו כי חכרו גם את שטח הפלישה.

ראשית, התרשים הנזכר בסעיף 14 דלעיל לא הוגש כראיה, שממנו ניתן היה ללמוד מה גבולות מגרש 138, ובתוך כך מהו החלק שהוחכר לאינוק. בעניין זה ייאמר, כי אם בשל חלוף הזמן התרשים אינו בחזקתם של הנתבעים היה באפשרותם לזמן לעדות נציג חברת עמידר, שהרי סביר להניח כי בידיה תיעוד בנוגע לזכויות שהוענקו למשתכנים.

הנתבעים לא נתנו הסבר כלשהו מדוע לא זומן נציג חברת עמידר. הלכה פסוקה ומושרשת כי אי-הבאת ראיה חיונית אשר היתה בהישג ידו של בעל דין פועלת לרעתו, ואין אלא להסיק כי לו הוגשה היה בה כדי לתמוך דווקא בגרסת יריבו.

ראה בסוגיה ע"א 27/91 שמעון קבלו נגד ק' שמעון עבודות מתכת בע"מ פ"ד מט(1), 450 [1995].

שנית, רישום שטח החלקה במסמכים השונים אינו יוצר זכויות במקרקעין. כפי שפורט לעיל, במסמכים השונים, גם אלה אשר יצאו מתחת ידם של הנתבעים או מי מטעמם, לא דייקו בנוגע לשטח חלקה 232. למותר לציין כי אין סיבה להעדיף את הרישום המיטיב עם הנתבעים דווקא.

גם הרישום במסמכים שיצאו מתחת ידם של פקידי המינהל אינו יכול לסייע לנתבעים. במסמכים אלה הרישום משתנה מפעם לפעם ולא מן הנמנע שמדובר בחלקה בשלמותה (לא צוינה תת-חלקה).

שלישית, בשל נתוני השטח המשתנים ברי כי הרישומים, כולם או חלקם, בטעות יסודם. טעות ברישום אינה יכולה ליצור זכות במקרקעין.

רביעית, לפי עדויותיהם של אסתר ואינוק לא שונה מיקום הגדר ההיקפית. אף אם נקבל גרסה זו, ומלבדה אין ראיה בלתי תלויה התומכת בה, הרי שגידור השטח אינו יוצר אף הוא זכות קניינית במקרקעין.

חמישית, במועד הקמת שכונת "בית אליעזר" טרם אושרה תכנית בניין עיר, כך ששטח המגרשים טרם נקבע. לא מן הנמנע כי באותו שלב אפשר המינהל למשתכנים להשתמש בשטחים לא להם באין מפריע, ואיש לא הקפיד על סימון מדויק של הגבולות.

האמור לעיל מקבל חיזוק בעובדה שגם בני משפחת זלוצובר וגם בעלי זכויות בחלקות סמוכות החזיקו בשטחים לא להם, וכאשר נדרשו לפנותם, פינו אותם בהסכמה. אמנם נכון, לדעת הנתבע מדובר באנשים מעוטי יכולת אשר בחרו שלא להתעמת עם המינהל. לא זו בלבד שטענה זו לא הוכחה כדבעי, אלא שאין בה כדי להסביר ויתור מצדם על זכויות במקרקעין, שכיום ערכם הכלכלי רב.

20. הנתבעים לא הוכיחו אפוא זכויות חכירה בשטח הפלישה.

רישיון במקרקעין
21. השימוש בשטח הפלישה באין מפריע לאורך השנים כמו גם רישומי השטח השונים תומך במסקנה כי מעמדם של הנתבעים בשטח הפלישה אינו של מסיגי גבול, אלא של בני-רשות.
"רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. ... הרשות נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס. אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין (להלן: רשות חוזית), ואפשר שתינתן על-ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי-מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס."

ראה נינה זלצמן במאמרה "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב 24 (תשס"ה) בעמוד 24.

22. כאמור לעיל הנתבעים העלו טענתה חלופית, ולפיה הם בני-רשות בשטח הפלישה וכי בנסיבות המקרה זכותם זו בלתי הדירה.

23. ככלל, הרשות להשתמש במקרקעין אינה מונעת מהבעלים להביאה לסיום בכל עת. יתכנו אמנם מקרים שבהם - מכוחו של השתק - אין הבעלים רשאי לבטל את הרשות, וזו תהפוך לבלתי הדירה. מדובר בחריג לכלל, ולבית המשפט מסור שיקול דעת רחב להפעיל את סמכותו בהתאם לנסיבות המקרה ועל סמך שיקולי צדק.

ייתכנו אפוא מקרים שבהם יקבע בית המשפט כי הרשות בלתי הדירה, כך שזכותו של בר-רשות גוברת על זכותו הקניינית של הבעלים. כן ייתכנו מקרים שבהם יקבע בית המשפט כי ביטול הרישיון מותנה בתנאים מסוימים, כגון תשלום פיצויים.

ראה שם, במאמרה של נ' זלצמן. כן ראה ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד פ"ד נח(4), 27 [2004].
24. המקרה דנן אינו נמנה עם אותם מקרים המצדיקים לפגוע בזכותה של המדינה כבעלים של המקרקעין. משך תקופת הרישיון כמו גם ציפייתם של הנתבעים כי הרישיון יימשך גם בעתיד אינם מצדיקים מתן הסעד המבוקש.

ביטול הרישיון לא ישנה את מצבם לרעה, שהרי בית הנתבעים בנוי בחלק הדרומי של חלקה 232 ואינו גובל בשטח הפלישה. כמו-כן שוויו של המבנה הארעי (לטענתם) הקיים בשטח הפלישה אינו שקול כנגד שווי הקרקע. על כך ניתן להוסיף כי המבנה הוקם ללא היתר בניה כך שברי כי אין הנתבעים יכולים להסתמך על קיומו כדי לבסס זכות בלתי-הדירה להחזיק בשטח הפלישה כבני-רשות. גם שוויים של העצים הנטועים בשטח הפלישה אינו שקול כנגד שווי המקרקעין, וממילא סביר להניח כי ניתן להעתיקם לתחום החלקה המוחכרת לנתבעים.

25. על סמך הנימוקים המפורטים בסעיף 24 יש לקבוע כי אין להתנות את ביטול הרישיון בתשלום פיצוי לנתבעים. הנתבעים לא הוכיחו כי השביחו את המקרקעין (שטח הפלישה), ומלבד הבניה ללא היתר שבוצעה בשטח הפלישה ונטיעת עצים אחדים לא השקיעו בו מכספם.

על כך ניתן להוסיף כי אין להתעלם מהעובדה שבמשך שנים רבות נהנו הנתבעים מהשימוש בשטח הפלישה בלא ששילמו תמורה בעדו. אין צריך לומר כי יש בכך טובת ההנאה שערכה הכספי אינו מבוטל.

סוף דבר
26. על יסוד האמור לעיל אני מורה לנתבעים לסלק-ידם מהמקרקעין הידועים כחלקה 236 בגוש 7726 כמפורט בתשריט המצבי המצורף לכתב התביעה ולהחזיר את החזקה בידי התובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך להם.

סילוק-היד ייעשה תוך 60 יום מהיום, שאם לא כן יהא המינהל רשאי לבצע את הפינוי בעצמו, כשעל הנתבעים יהא לשאת בעלות הפינוי.

לנוכח תרומת המינהל למצב שנוצר כמתואר לעיל, איני עושה צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פלישה לנכס פרטי

  2. פלישה לחניה פרטית

  3. סילוק פולשים ממקרקעין

  4. ביטול צו סילוק פולשים

  5. פלישה למקרקעין גידור שטחים

  6. פלישה לחלקה ויציקת משטח בטון

  7. פלישה לדירת מגורים ללא הסכמה

  8. פלישה למקרקעין ובניה ללא היתר

  9. התיישנות פלישה למקרקעין מוסדרים

  10. האם מותר לפנות בכוח פולש לדירה ?

  11. תביעה בגין הסגת גבול - פלישה לחלקה

  12. נדחתה תביעה לסילוק פולש מקרקע - במושע

  13. נטען כי המערערים פלשו שלא כדין למקרקעין

  14. תביעת פינוי בגין פלישה של דייר מוגן לחדר

  15. תביעה בגין פלישה ונטיעת עצי זית ללא אישור

  16. עתירה נגד החלטת משרד הבינוי והשיכון לפנות פולשת לדירה

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון