טענת מצגי שווא הגובלים בתרמית

תובענה כספית על סך 54,682 ₪

נתוני רקע
1. התובעת, חברה הרשומה כחוק בישראל ואשר מנהלה הוא מר רביב (להלן – "רביב"), הגישה תובענה כספית על סך 54,682 ₪ נגד הנתבעים. התובעת רכשה, בעקבות זכייה במכרז, מקרקעין בחיפה, רח' מעלה השחרור 11 אשר בבעלותו של הנתבע 2 (להלן, גם "המינהל"). בעקבות הזכייה האמורה נכרת ביום 29.11.05 הסכם מכר בין המינהל לבין התובעת. לכל אורך הליכי המכרז, וחתימת הסכם המכר, המינהל מיוצג על ידי "עמידר" החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן – "עמידר").

בסעיף 1(ז) להסכם המכר הוגדרו "זכויות הבנייה הנמכרות" וכן "הממכר" כ"...זכויות הבנייה המהוות את זכויות הבנייה לבניית עד 77.00 מ"ר".

בסעיף 1(יא) להסכם המכר מתוודעים אנו לנתבעת 1 (להלן, גם "ח.פ.ת."). נרשם שם כי "ידוע לרוכשים (הם התובעת – ש.ל.) כי המבנה לשימור. עליו לשלם לח.פ.ת. בגין אחוזי הבנייה הוצאות הפיתוח. על הזוכה (אף הוא התובעת – ש.ל.) יחולו הוצאות הפיתוח אותן יש לשלם לחברת פיתוח ותשתיות (חפ"ת) והזוכה מצהיר בזאת כי פנה לחברת חפ"ת, בדק מהי עלות הוצאות הפיתוח אשר יחולו עליו וכי ידוע לו שיהא עליו לשלם את הוצאות הפיתוח במעמד תשלום הסכום אשר הציע במכרז. תשלום הוצאות הפיתוח לחפ"ת הינו תנאי מוקדם לחתימת מינהל מקרקעי ישראל על חוזה הפיתוח ומתן זכויות כלשהם במקרקעין לזוכה במכרז זה".

2. בלב טענות כתב התביעה המתוקן נטען כי התובעת נדרשה ושילמה על פי הוראות הסכם המכר את הוצאות הפיתוח בסכום של 114,219 ₪. אלו שיקפו, לשיטתה, הוצאות פיתוח בגין קיבולת בנייה של 77 מ"ר. לימים הסתבר לתובעת, כעולה מהיתר בנייה שניתן לה, כי ניתן לנצל זכויות בנייה כדי 49.57 מ"ר. התובעת דרשה, וחזרה ודרשה, מח.פ.ת. כי תשיב לה את העלות היחסית שנגבתה ביתר. דומה שח.פ.ת., בסופה של דרך, הסכימה עם דרישת התובעת ופנתה למינהל שישיב הסכום האמור. משעה שמכל מקום סכום זה לא הושב לתובעת, הוגשה התביעה.

3. מלכתחילה הוגשה התביעה בסדר דין מקוצר, וכנגד ח.פ.ת. בלבד. ח.פ.ת. ביקשה וקיבלה רשות להתגונן, ללא תנאי. מהחלטתה מיום 15.2.10 של כב' הרשמת ספרא-ברנע עולה כי "טענתה העובדתית הבסיסית של המבקשת (והיא ח.פ.ת. – ש.ל.), לפיה הוצאות הפיתוח שולמו בפועל למינהל מקרקעי ישראל אינה יכולה להיות שנויה במחלוקת, וזאת כעולה מכתב התביעה עצמו". בעקבות זאת הונח בפניי כתב התביעה המתוקן, בגדרו צורף כנתבע נוסף המינהל. אין עוררין כי בפועל מלוא סכום דמי הפיתוח שולמו למינהל ולא לח.פ.ת. ממילא נהיר, יהא הדבר אשר יהא, כי ככל שתזכה התובעת בדינה יחוייב בסעד הכספי המינהל, והמינהל בלבד.

4. לאחר מיצוי הליכי ביניים הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. בין היתר הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות כאשר אני נמנע מלהכריע בבקשת ח.פ.ת. למחיקת התביעה על הסף. בהחלטתי מיום 6.2.12 רשמתי כי "בחינת המחלוקת שבפניי מצריכה, לכאורה, תשתית עובדתית. כך, לכאורה, לנוכח כתבי הטענות אף לנוכח המתחייב מההחלטה בה הוענקה רשות להתגונן. שמא יהיה מקום לחזור ולשקול הבקשה האמורה, שמא אף המינהל יתן דעתו לעניין זה, לנוכח תגובתו, לאחר שיונחו תצהירי עדויות ראשיות" (סעיף 2).

5. בעקבות זאת הונחו בפניי תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעת הוגש תצהירו של רביב. מטעם ח.פ.ת. הוגש תצהירה של גב' איריס שקד (להלן – "שקד"), מנהלת חוזים והתקשרויות של ח.פ.ת. מטעם המינהל הוגש תצהירו של מר יורם חלפון (להלן – "חלפון"), מנהל מרחב חיפה והצפון של עמידר, אשר במועדים הרלוונטיים לביצוע העסקה שימש כסגן מנהל המרחב וכממונה לתפעול.

6. לאחר שכל אלו הונחו בפניי, ובהסכמה, סוכם כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות.

להלן אדרש לסוגיות הצריכות לפנים לצורך הכרעתי.

התנהלות התובעת עובר לחתימת הסכם המכר
7. לכל אורך הדרך מציין המינהל כי בשורה של מסמכים משפטיים נטלה על עצמה התובעת את החובה לבצע את כל הבדיקות התכנוניות, המשפטיות הכלכליות והפיזיות בגין הנכס. משום כך אמורה הייתה התובעת להיות מודעת לקיבולת הבנייה באופן שעניין זה לא יכול היה להפתיע אותה כל עיקר. אכן, כך נטען וחזר ונטען, בשורה של תניות בטופס ההצעה לרכישת הנכס וכעולה מהתנאים שבחוברת המכרזים הצהיר רביב, בשם התובעת, כי הוא ערך את כל הבדיקות הדרושות, לרבות לעניין ההיבטים התכנוניים, באופן שהוא מוותר על כל טענת אי התאמה, בין גלויה ובין נסתרת.

8. לכל אורך הדרך מתחמקת התובעת מליתן מענה לטענות ברורות ומפורטות אלו. ומשכך אניח, כהנחת מוצא מוצקה, שאכן התובעת מנועה מלטעון את שורת טענותיה אודות מצגי שווא הגובלים בתרמית. עד אשר מטיחה התובעת האשמות אלו, שמא תפשפש בציציותיה. וכך, למשל, רביב בתצהירו, משעה שהוא אינו מרים את הכפפה המושלכת האמורה, הוא אינו מספק כל מידע אודות כך, למשל, שבדיקותיו העלו שלנכס אכן יש זכויות בנייה כדי 77 מ"ר, כאשר תשתית עובדתית זו, לימים, מתנפצת אל סלעי המציאות.

9. וחרף כל אלו, ולנוכח מכלול הנתונים שבפניי, קביעתי זו לא תושיע למינהל כל עיקר. ולא זו בלבד אלא שלנוכח מכלול הנתונים האמורים עצם השמעת הטענה על ידי המינהל, אינה עולה בקנה אחד עם התנהלות ציבורית המצופה ממוסד ציבורי חשוב ורב-ערך, כמינהל. הדברים יפורטו ויבוארו להלן.

ערפול עובדתי ביחסים שבין המינהל לח.פ.ת.
10. עתה ראוי להתבונן הן בהסכם המכר, והן בחליפת המכתבים שבפניי, לעניין הערפול העובדתי, לכל אורך הדרך, ביחסים שבין המינהל לבין הח.פ.ת. ואולם טרם אעשה כן נהיר לחלוטין כי אין כל ערפול במסכת היחסים שבין המינהל לבין עמידר. עמידר, כך לכל הדעות, מייצגת את המינהל ודברה של עמידר, הוא דברו של המינהל. והרי עובדה ניצחת היא שהמצהיר מטעם המינהל הוא חלפון, מנהל בכיר בעמידר.

11. הבאתי לעיל את הוראת סעיף 1(יא) להסכם המכר. כזכור נטלה על עצמה התובעת לשלם הוצאות פיתוח. חובת התשלום הייתה לח.פ.ת., היא ולא אחר. הוגדר כי התשלום האמור הוא "בגין אחוזי הבנייה, הוצאות פיתוח". מן הנתונים שבפניי עולה כי לא בכדי נרשמה תנייה זו. שהרי ח.פ.ת., כך עולה מתצהירה של שקד, קיבלה על עצמה את מטלת שיקום השטחים הציבוריים והיא נשכרה על ידי המינהל לצורך ניהול פיתוח התשתיות הציבוריות. ועוד היא הצהירה כי "מלבד ניהול עבודות פיתוח תשתיות הציבוריות, גבתה הנתבעת 1 (היא ח.פ.ת. – ש.ל.) עבור המינהל, דמי פיתוח מהיזמים וביניהם התובעת" (סעיף 11).

ועוד הותנה שם כי רביב, בשם התובעת, פנה לחב' ח.פ.ת., ו"בדק מהי עלות הוצאות הפיתוח אשר יחולו עליו". פשיטא, איפוא, בידי ח.פ.ת. מצוי המידע החישובי לגבי "עלות הוצאות הפיתוח".

12. ואולם בפועל לא כך התנהלו הדברים. הפנייה הראשונה לרביב מיום 20.9.05 (נספח ת/2 לתצהירו) הייתה של עמידר, קרי כמבואר המינהל. במכתב זה נרשם כי "על הנכס (כולל דירה + כ- 77 מ"ר זכויות בנייה) נדרשת לשלם עלויות פיתוח לחב' ח.פ.ת. כפי שנרשם בחוברת המכרז" (סעיף 3). וכן כי "סכום עלויות הפיתוח כפי שנמסר לנו על ידי חב' ח.פ.ת. עומד על 108,647 ₪" (סעיף 4). וכן כי את התשלום יש לבצע לזכות חשבון פלוני שהוא "חשבון מינהל מקרקעי ישראל" (סעיף 5).

משמע, הסכום האמור איננו מסרעפי לבו של הכותב, שהרי הוא נמסר לעמידר על ידי ח.פ.ת.. ועוד עולה כי החישוב האמור אושר כנכון על ידי המינהל, באמצעות עמידר. ועוד נדרשה התובעת, לכאורה בניגוד להוראות הסכם המכר, לשלם את התשלום האמור לחשבון המינהל, ולא לחשבונה של ח.פ.ת..

13. בהמשך הדרך מקבל רביב מכתב מיום 23.11.05 של המינהל (נספח ת/3 לתצהירו). במכתב זה נרשם כי "המצג שהועבר אליך על ידי חב' עמידר לא היה מדויק, ולא כלל את ההצמדה למדד תשומות הבנייה" (סעיף 2). משום כך נדרשה התובעת ושילמה תשלום נוסף. עותק המכתב נשלח אף לעמידר ולח.פ.ת..

משמע, כל הגורמים הצריכים לפנים, והם המינהל, עמידר וח.פ.ת. מודעים לתחשיב הנטען, יודעים את הגיונו, מוצאותיו ומבואותיו, וכתוצאה מכך נדרש תשלום נוסף הואיל ותחשיב קודם "לא היה מדויק".

14. בעקבות ביצוע התשלומים על ידי התובעת מונפקות לה קבלות של המינהל. בחינת הקבלות מצביעה שהגם שמתנוסס עליהם הלוגו של המינהל, הנה באורח משונה וחריג, אך בתבנית מודפסת, נרשם בשולי הקבלות הכיתוב "מינהל מקרקעי ישראל באמצעות ח.פ.ת. – חברה לפיתוח ותשתיות בע"מ". לא הונח בפניי כל הסבר מניח את הדעת לכיתוב חריג זה. אכן לנוכח כל אלו יכול להיות ספק בידי אדם סביר האם הסכומים שולמו למינהל או שמא שולמו לח.פ.ת..

15. בהמשך מתנהלת חליפת מכתבים בין התובעת לבין ח.פ.ת.. בסופה של דרך, כך נהירים פני הדברים, מאמצת ח.פ.ת. את עמדתה של התובעת. הדבר עולה מפורשות ממכתבו של עובדה, מר משה כהן, לעו"ד גסאן אבו ורדה, פרקליטה הקודם של התובעת, ובעיקר לנוכח מכתבה של שקד אל גב' מזל כהן, עובדת המינהל (נספחים ת/10 ו-ת/11 לתצהירו של רביב). מכתבה של שקד אף מצביע באורח מפורש מה התחשיב הנכון. עולה הימנו מפורשות כי לנוכח הסברה שעל פיה "הבהירה חב' עמידר כי הנכס כולל אף זכויות בנייה נוספות של כ- 77 מ"ר ... בהתאם חושבו הוצאות הפיתוח" (סעיף 3). ומשום שהסתבר ש"אושרה תוספת בנייה של 49.57 מ"ר" (סעיף 4) מתבקש המינהל ל"פעולתכם לביצוע ההחזר היחסי המגיע" (סעיף 8). אין צריך לומר כי אין בפניי כל מכתב תשובה של גב' מזל כהן, והיא לא מסרה כל תצהיר.

לחבותו של המינהל
16. משכל אלו ניצבים לנגד עיניי ראוי להידרש תחילה לחבותו הנטענת של המינהל. בחינת הנתונים שבפניי מעלה כי דין טענות המינהל לדחייה ודין התביעה כנגדו להתקבל.

17. המינהל טוען כי לא הוכח הקשר המתמטי הנטען על ידי התובעת אשר לכאורה מזכה אותה בהחזר יחסי ולא הוכח על ידי התובעת כלל החישוב של הוצאות הפיתוח.

הטענה האמורה, כמבואר, הינה חסרת שחר. לכל אורך הדרך נהיר לי שעמידר מצויה-גם- מצויה בנבכי התחשיב. בין אם תחשיב זה נעשה על ידה, ובין אם תחשיב זה נעשה על ידי ח.פ.ת., ואושר על ידה. היא גם יודעת שהתחשיב הוא פועל יוצא, "מתמטי", של זכויות בנייה. הדבר אף מתיישב עם נוסחו של הסכם המכר אשר קובע כי הוצאות הפיתוח הן, כאמור "בגין אחוזי הבנייה". פשיטא, משעה שמשתנים אחוזי הבנייה נגזר תחשיב שונה המזכה בהחזר יחסי.

18. מכל אלו עולה המסקנה הניצחת כי ככל שהמינהל אוחז בידו סכום של דמי פיתוח, שחושב על בסיס קיבולת בנייה של 77 מ"ר, כאשר בפועל מאושרת קיבולת בנייה פחותה מכך, הוא ביודעין עושה עושר ולא במשפט. מכלול טיעוניו של המינהל, איפוא, גובל בגלגול עיניים מיתמם, בהתחמקות והתחסדות.

19. אכן כבר הבהרתי שאף התובעת חטאה בהעדר בדיקות שאמורה הייתה לבצע טרם חתימת ההסכם. לטעמי, ככל שעסקינן בהתנהלותה של רשות ציבורית, הדבר אינו יכול להעלות או להוריד. אכן התובעת חטאה. מה בכך? היעלה על הדעת שמשום חטאה של התובעת ימשיך המינהל ויחזיק תחת ידיו סכומים שהוא לא זכאי להם, כמתעשר ולא במשפט, רק משום חטאה של התובעת בהעדר הבדיקה האמורה? השאלה שאלה והתשובה בה.

20. בסיכום טענותיו טוען ב"כ המינהל כי לא הוכח שהתובעת ביקשה לבנות יותר מקיבולת של 49.57 מ"ר, וכן כי אילו הייתה עושה כן בקשתה הייתה נדחית. טענה זו מבוססת, לשיטתו, על קריאה מדוקדקת של פרוטוקול ועדת המשנה לתכנון ובנייה.

הגם שטענה זו נכבדה אין בדעתי להידרש לה כל עיקר, לנוכח העובדה שהיא בבחינת הרחבת חזית ברורה, לנוכח העולה מכתב הגנתו של המינהל ומתצהירו של חלפון. אכן מדובר בטיעון מובהק שאמור היה להיות גלוי לנגד עיניה של התובעת, עובר להגשת תצהירי העדויות. או-אז, מן הסתם, אמור היה רביב ליתן מענה לטענה האמורה שאז, אך רק אז, הייתי נדרש לסוגיה ומכריע בה כאשר מכריע.

21. כללם של דברים: סלולה דרכה של התובעת לזכות במלוא התביעה כנגד המינהל.

לעניינה של ח.פ.ת.
22. לנוכח העובדה שאין עוררין, כיום, שהוצאות הפיתוח שולמו למינהל, ולא לח.פ.ת., פשיטא לא ניתן לחייב את ח.פ.ת. להשיב סכומים אשר אינם נמצאים בקופתה. התובעת טוענת, בנוסף, כי מכל מקום ח.פ.ת. לא עשתה כל אשר ביכולתה על מנת לגרום להשבתם של הכספים, ואף טענה זו נדחית על ידי. ולא זו בלבד אלא שנהיר לי שח.פ.ת. פעלה באופן הוגן וסביר. לאחר בחינה ובדיקה היא מצאה שדרישתה של התובעת מוצדקת. לנוכח זאת היא פנתה, ובאופן מנומק, מפורט ומחושב, אל המינהל וביקשה ממנו להשיב את הכספים.

23. ואולם כל אלו אינם פוטרים אותי מלדון בשאלה האם, מעיקרא, צדקה התובעת בכך שצרפה את ח.פ.ת. כנתבעת נוספת. לשיטתה של התובעת לא היה מנוס מלעשות כן, לנוכח הוראת סעיף 22 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, המורה אותנו כי אם "היה לתובע ספק ממי הוא זכאי לתבוע, רשאי הוא לצרף נתבעים אחדים כדי ששאלת החבות ומידת החבות של כל אחד מהם תוכרע בין כל בעלי הדין". ח.פ.ת. חולקת על השקפה זו. לשיטתה לא היה צידוק לצרף אותה כנתבעת נוספת. ואם אכן היה צורך ניתן היה להסתפק בזימון עדים מטעמה, לשם הוכחת תביעתה של התובעת.

24. לאחר בחינה ועיון הנני סבור כי התובעת נהגה כהלכה כאשר צרפה את ח.פ.ת. כבעלת דין נוספת. אכן, לכל אורך הדרך, גרמו המינהל וח.פ.ת. לטשטוש עובדתי וערפול. אכן, בניגוד להוראות הסכם המכר, לכאורה שולמו כספים למינהל ולא לח.פ.ת.. מנגד, לא ניתן היה להבין באופן ברור האם הכספים שולמו למינהל או לח.פ.ת. לנוכח החתימה המשונה, עליה הצבעתי לעיל. ועוד: דומה שמכל מקום היה מדובר בחשבון ייעודי אשר יגיע לכיסה של ח.פ.ת., לנוכח העובדה שהיא נטלה על עצמה את עבודות הפיתוח. משום כך נראה לי שדרכה הדיונית של התובעת הייתה סבירה. אכן, כמבואר, ולגוף העניין בדעתי לדחות התביעה נגד ח.פ.ת..



הוצאות משפט
25. כאמור בדעתי לדחות התביעה כנגד ח.פ.ת.. ח.פ.ת. דורשת לחייב את התובעת בהוצאות משפט, ולנוכח המבואר עד הנה בדעתי לדחות דרישה זו. אילו ח.פ.ת. הייתה דורשת שהמינהל ישלם לה את הוצאות המשפט, הייתי מתייחס לעתירה זו באהדה.

26. ככל שעסקינן במינהל הרי התנהלותו הציבורית הנפסדת הייתה מזכה את התובעת, לכאורה, בפסיקת הוצאות גבוהה. מנגד, יש לזקוף לחובת התובעת את רשלנותה הבלתי מוכחשת לעניין העדר בדיקות. הדבר משליך על כך שהאשמותיה המתלהמות אודות מצג שווא ו"הולכת שולל ומרמה" (סעיף 10 לתצהיר רביב), גובלות בפאתטיות. אכן התובעת מגיעה אל המבוקש לא משום שמישהו הוליך אותה שולל אלא, בפשטות, משום שהסתבר שהיא שילמה תשלומי-יתר שהיא זכאית להשבתם. הא ותו לא.

שיקולים נוגדים אלו גוזרים פסיקת הוצאות רגילה.

סוף דבר
27. לפיכך הנני דוחה התביעה כנגד הנתבעת 1 ללא צו להוצאות.

הנני מחייב את הנתבע 2 לשלם לתובעת סך של 54,682 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 30.5.10 ועד מועד התשלום המלא בפועל, מלוא אגרת התביעה בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין כאמור וכן שכ"ט עו"ד בסך 9,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

הסכומים האמורים ישולמו לידיו הנאמנות של ב"כ התובעת תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון