השבת דמי היתר ששולמו על ידי התובעים בגין תוספת בניה שביצעו

השבת דמי היתר ששולמו על ידי התובעים בגין תוספת בניה שביצעו

במרכז טענות התובעים עומדות שתי טענות חלופיות: האחת, כי דמי ההיתר נגבו מהם שלא כדין ובניגוד להסכם החכירה ההיסטורי הנוגע למקרקעין נשוא התביעה. השנייה, כי הסכום שנגבה מהם בגין דמי ההיתר עלה בהרבה על דמי ההיתר המתחייבים בנסיבות.

התובעים הינם בעלי זכויות חכירה בדירה ברח' הגדוד העברי 15, קריית חיים - חיפה, הידועה כגוש 11575 חלקה 86 תת חלקה 2 (להלן: "הדירה"). זכויות אלו נרכשו על ידם בשנת 1999, ממטילדה וחנן שניידר (להלן: "שניידר") ואילו, חוזה החכירה בין התובעים לבין ממ"י נחתם ביום 24.8.06 (ראו: החוזה השלישי בנספח 4 למוצג ת/1). קיבולת הבניה על פי חוזה זה הייתה 108 מ"ר (בחוזה נרשם בטעות 88.7 מ"ר, אך ממ"י תיקן טעות זו – ראו: נספח ד' למוצג נ/3), כאשר ניתן לקבל את הסכמת המינהל לשינוי קיבולת הבניה או לבנייה נוספת, בין היתר, תמורת תשלום דמי היתר (ראו: סעיף 9 לחוזה החכירה עם שניידר, חוזה שתנאיו בעלי תחולה גם בחוזה התובעים מול המינהל וזאת בהתאם להוראות פרק המבוא בחוזה התובעים מול המינהל).

על פי ההסכם שנחתם בין שניידר לתובעים (מוצג נ/1), התובעים רכשו דירת מגורים בת ארבעה חדרים, מטבח ושירותים בקומה ראשונה, הנמצאת בכתובת שלעיל והמזוהה כגוש 11575 חלקה 86/2 + מחסן המזוהה כגוש 11575 חלקה 86/9 (ראו: הגדרת "הדירה" במוצג נ/1).

שטח הדירה שנרכשה על ידי התובעים משניידר היה 88.70 מ"ר. היחידה הנוספת שנבנתה על ידי התובעים הייתה בשטח של כ- 97.66 מ"ר, כאשר המינהל חייב את התובעים לשלם דמי היתר בגין מלוא שטח היחידה הנוספת שנבנתה, וזאת, לטענת המינהל, בהתאם לנוהל 36.22 אשר פורסם ביום 13.1.02 (ראו: נספחים ד' ו- ט' למוצג נ/3). ודוק: מדובר ביחידת דיור שנבנתה בקומה שלישית (מעל קומת הקרקע שהוגדרה כתת חלקה 86/1 ומעל הקומה הראשונה שהוגדרה כתת חלקה 86/2 כפי שיפורט בהמשך). אותה יחידה קיבלה סימון נפרד; תת חלקה 86/11.

להשלמת התמונה אציין, כי תוספת הבנייה שנתבקשה על ידי התובעים (בהתאם לתוכנית הבנייה מחודש דצמבר 2002 ולתוכנית עם השינויים מחודש יוני 2003) מתוארת, על פי חוות דעת השמאים, לקמן: תוספת יחידת דיור דו-מפלסית בקומות 3 ו- 4 מעל הבניין שבחלקו הקדמי של המגרש (היינו, מעל היחידות 82/1 ו- 86/2), בשטחים שלהלן: שטח עיקרי 71.41 מ"ר, ממ"ד 7.5 מ"ר ועליית גג 18.75 מ"ר.

כאמור לעיל, התובעים מלינים כנגד חיובם בדמי היתר בכלל ולחילופין, כנגד גובה הסכום שנקבע על ידי המינהל.

דיון והכרעה

אקדים ואציין, כי לאחר שבחנתי את מכלול הראיות בתיק, ועל יסוד התרשמותי והערכת מכלול נסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להידחות, כפי שיפורט לקמן.

עצם החיוב בדמי היתר:

לחוזה החכירה שמכוחו נרכשו זכויות התובעים דנא, קדמו שני חוזי חכירה לקמן, והרלבנטיים לדירה נשוא התביעה:

הראשון - חוזה חכירה מיום 28.12.1932 (ראו: נספח 4 למוצג ת/1 ונספח א' למוצג נ/3 ): חוזה זה נחתם בין מרדכי לנדסברג לבין חברת גב ים לקרקעות בע"מ, אשר הייתה הבעלים של הקרקע לפני קק"ל (להלן: "חוזה החכירה הראשון"). על פי חוזה זה, לנדסברג רכש מלוא זכויות החכירה בכל שטח המגרש הידוע כגוש 11575, חלקה 86 (להלן: "המגרש").

בעקבות כריתת חוזה החכירה הראשון, לנדסברג בנה יחידת מגורים בשטח 77.9 מ"ר בקומת קרקע בחלק הקדמי במגרש. יחידה זו סומנה כתת חלקה 86/1, ולמותר לציין, כי בגינה נחתמו חוזי חכירה נפרדים ומאוחרים יותר (ראו: סעיפים 7 עד 10 למוצג נ/3 שלא נסתרו על ידי התובעים). בשלב מאוחר יותר (בשנת 1970), לנדסברג העביר את זכויותיו בחלק האחורי במגרש לקבלן בשם פרידמן. הסכם הפיתוח נחתם עם פרידמן בשנת 1977. פרידמן הקים בחלקו האחורי של המגרש מבנה בן שש יחידות. פרידמן אף בנה יחידה נוספת מעל היחידה שבקומת הקרקע שבחלק הקדמי של המגרש. יחידה זו הייתה בשטח 88.7 מ"ר וסומנה כתת חלקה 86/2 (זוהי היחידה שנרכשה על ידי התובעים). בנוסף, בחלקו הקדמי של המגרש הוקם מחסן שסומן כתת חלקה או יחידה 86/9.

השני - חוזה חכירה משנת 1999 (ראו: נספח ב' למוצג נ/3 ונספח 4 (1) למוצג ת/1): בשנת 1990 נמכרו זכויות החכירה של לנדסברג ביחידות 86/2 ו- 86/9 למטילדה וחנן שניידר. חוזה החכירה בין שניידר לממ"י נחתם בשנת 1999. קיבולת הבנייה על פי חוזה זה, הוגבלה ל- 108 מ"ר.

למותר לציין, כי חוזה החכירה הראשון (שמיום 28.12.1932) היה אמור להתחדש ביום 27.12.1981 (עם תום 49 שנות החכירה הראשונות) לתקופה של 49 שנים נוספות. בפועל, לא נחתם חוזה חידוש. חוזה החכירה השני שנחתם היה בשנת 1999, כאמור לעיל.

לית מאן דפליג, כי זכויות החכירה נשוא חוזה החכירה השלישי (החוזה שנחתם בין התובעים לבין ממ"י) הינן זכויות החכירה נשוא חוזה החכירה השני (חוזה שניידר). התובע 1 (להלן: "התובע") אישר זאת במהלך חקירתו הנגדית (ראו: עמ' 6 לפרוטוקול ש' 22-29).

לא נעלמה מעיניי טענת התובעים, לפיה החתמת שניידר על החוזה השני המגביל את קיבולת הבנייה נעשתה בחטף וכי המדובר בחוזה מקפח. ברם, טענה זו נטענה בעלמא ולא הוכחה כלל וכלל. טענת התובעים, לפיה לשניידר לא היה כל עניין באשר לקיבולת הבנייה על הסכם החכירה השני משמכרו זכויותיהם ישירות לתובעים, נותרה אף היא בגדר טענה בעלמא וללא כל ביסוס.

ודוק: התובעים לא ביקשו לבטל את החוזה שנחתם בינם לבין המינהל ולא הודיעו למינהל על ביטולו (ראו: עדותו של התובע בעמ' 7 לפרוטוקול ש' 10-13, ש' 18-19 ו- 33, ועמ' 8 ש' 1). לא זו אף זו: זכויות שניידר על פי חוזה החכירה השני הן אלו שעמדו בבסיס קביעת התמורה ששולמה על ידי התובעים. ברם, התובעים מתעלמים מנתון זה.

זאת ועוד, לאחר החוזה ההיסטורי נחתמו מספר חוזי חכירה הנוגעים ליחידות השונות במגרש. חוזי החכירה המאוחרים הגבילו את תקרת קיבולת הבנייה ביחידות השונות. למעשה, לאחר חוזה החכירה ההיסטורי שהתייחס למגרש בכללותו, נחתמו חוזי חכירה חדשים המתייחסים ליחידות השונות במגרש, בין היתר, חוזה החכירה עם שניידר המתייחס ליחידה 86/2, חוזה החכירה עם משפחת לוי המתייחס ליחידה 86/1 וחוזי החכירה עם התובעים המתייחסים ליחידות 86/2 ו- 86/11.

על כן, אין בידי לקבל את טענת התובעים כנגד חוקיותו ותוקפו של חוזה החכירה שנחתם בין ממ"י לבין שניידר. למעשה, טענתם בהקשר זה פשטה את אדרת הסבירות. קבלת טענתם כנגד הסכם שניידר הייתה יוצרת מצב אבסורדי, לפיו תמורת הזכות משולמת על פי חוזה עדכני (חוזה שניידר) שבבסיסו קיבולת בניה מוגבלת, ואילו תמורת הגדלת שטח הבנייה נקבעת על פי חוזה היסטורי שאינו מגביל, אליבא התובעים, את קיבולת הבנייה.

מעבר לכך, ובבחינת למעלה מן הדרוש, אוסיף כי טענת התובעים באשר לקיבולת הבנייה על פי חוזה החכירה הראשון (החוזה ההיסטורי) דינה להידחות אף היא. עיינתי, עיין היטב, בחוזה החכירה ההיסטורי ולא מצאתי בו כל תימוכין לטענה כי קיבולת הבנייה על פי חוזה זה עמדה על 500 מ"ר בהתאם לתב"ע המנדטורית שחלה אז ואשר התירה בנייה בקיבולת של עד מחצית שטח המגרש. כך למשל, סעיף 7 לחוזה זה קבע כי: " המגרש הנחכר נחכר ע"י המחכיר לחוכר לתקופה האמורה למטרת בנין בית עליו וסדור חצר-משק ונטיעת גן על ידו. החוכר אינו רשאי להשתמש במגרש הנחכר למטרות אחרות, מלבד אם יקבל מקודם רשיון בכתב על כך מאת המחכיר". סעיף 13 (א) ו- (ב) לחוזה נוקט במונחים "המגרש" ו- "הבית שנבנה ע"י החוכר על המגרש". עינינו הרואות, כי בבסיס חוזה החכירה ההיסטורי עמד על הפרק "בית" שעמד להיבנות על המגרש ותנאי החכירה הותאמו לנתון זה. בחוזה לא קיימת כל הפנייה לאחוזי הבנייה האפשריים במגרש בכללותו. חוזה החכירה עניינו במגרש ריק המוחכר לצורך הקמת בית, חצר-משק ונטיעת גן. שתיקת החוזה באשר לאחוזי הבנייה במגרש, אינה מלמדת, מניה וביה, על רכישת זכויות בנייה בהתאם לאחוזי הבנייה המקסימאליים האפשריים על פי התב"ע החלה על המגרש. לא זו אף זו: התובעים לא הוכיחו, ולמצער, מה היה שטח המבנים שהוקמו על המגרש ערב חתימת שניידר על החוזה השני, כאשר אין חולק, כי במרוצת השנים הוקמו על המגרש מבנים שונים ובגדלים שונים.

גובה דמי ההיתר ושיטת חישובם:

בהקשר זה, התובעים מעלים שלוש טענות: הראשונה - כי היזם פרידמן שילם דמי היתר ועל כן, חיוב התובעים בתשלום דמי היתר הינו בבחינת חיוב כפל. הטענה איה מקובלת עלי. בנידון דנא, דומה כי פרידמן שילם דמי חכירה מהוונים בשיעור של 51% מערך הנכס, וזאת כעולה מחוזה הפיתוח בין המינהל לבין פרידמן. לא זו אף זו: הגם שאצא מתוך הנחה כי פרידמן שילם דמי היתר כלשהם, פשיטא שלא עלה בידי התובעים להראות הכיצד תשלום דמי היתר על ידי פרידמן שרכש את החלק האחורי של המגרש והקים עליו מבנה בן שש יחידות וכן את היחידה 86/2, משרת את טענתם בדבר אי חוקיות חיובם בתשלום דמי היתר בגין הבנייה החדשה נשוא התביעה שהוקמה מעל יחידה 86/2.

השנייה - המינהל ביצע זיכוי של 108 מ"ר בלבד, כאשר היה עליו לחשב את שטח התוספת הטעונה תשלום דמי היתר לאחר ביצוע זיכוי בשטח של 160 מ"ר, וזאת בהתאם להחלטה 933. טענה זו דינה להידחות אף היא. תוספת הבנייה שבוצעה בענייננו, הינה תוספת יחידת דיור נפרדת מיחידת הדיור הקיימת, קיבלה סימון כתת חלקה נפרדת, עם יציאה נפרדת, כשנבנו לטובתה מדרגות חיצוניות ועליית גג. התובע העיד כי מכר את היחידה הקיימת (תת חלקה 86/2) ואילו היחידה החדשה עדיין בידיו ומושכרת לצד ג' (ראו: עמ' 8 לפרוטוקול ש' 33 ועמ' 9 ש' 1-4). נתון זה מלמד אף הוא על כך, כי התוספת שנבנתה הינה בבחינת יחידת דיור נפרדת. ודוק: החלטה 933 עניינה בתוספת בנייה ליחידת מגורים אחת (ראו: סעיף 3 (III) להחלטה 933). בענייננו, אין המדובר בתוספת בנייה ליחידת דיור אחת, אלא בבניית יחידת דיור נפרדת מהיחידה הקיימת. מכאן, דומה שאין תחולה להוראות החלטה 933 בנסיבות דנא.

למותר לציין, כי ביום 24.8.06 התובעים חתמו עם המינהל על שני חוזי חכירה; הראשון - עניינו בתת חלקה 86/2 שזכויות החכירה בה נרכשו על ידם משניידר, והשני - עניינו ביחידת הדיור החדשה שנבנתה (תת חלקה 86/11), כאשר בחוזה זה דובר על עוד קיבולת בנייה בשטח 108 מ"ר. נתון זה, אף הוא תומך בשיטת החישוב של המינהל.

השלישית - התובעים הוסיפו וטענו, כי השמאי מטעם המינהל העריך את שווי תוספת הבנייה תוך התעלמותו מהעובדה כי מדובר בתוספת בנייה על בניין ישן הקיים בשטח. לטענתם, בהתחשב בנתון זה, שווי הבנייה אמור להיות מוערך בסכום הנופל משווי בנייה חדשה על קרקע ריקה. להוכחת טענתם בהקשר זה, התובעים הפנו לנימוקי השגתם על קביעתו של השמאי מאיר וולקן שערך חוות דעת עבור המינהל לצורך קביעת גובה דמי ההיתר שנדרשו עבור תוספת הבניה. התובעים אף זימנו לחקירה הן את השמאי מאיר וולקן, והן את השמאי הממשלתי יצחק רוגובין שדן בהשגה על קביעת השמאי וולקן.

לאחר שמיעת עדויותיהם של השמאים הנ"ל, שוכנעתי כי דינה של טענת התובעים להידחות. השמאי וולקן הסביר במסגרת עדותו כי נתון זה (בנייה על בניין ישן) אינו אמור להשפיע על קביעת שווי התוספת (ראו: עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 20-32, ועמ' 11 ש' 1-2). עדותו של וולקן לא נסתרה כלל וכלל על ידי התובעים. עדותו של וולקן נתמכה בעדותו של השמאי הממשלתי רוגובין שאישר אף הוא כי הערכת שווי תוספת הבניה נעשית על בסיס קרקע ריקה ופנויה (ראו: עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 23-29). עדותו של השמאי הממשלתי לא נסתרה אף היא. הטעם לשיטת הערכה זו הוסבר במסגרת עדויות השמאים. כך למשל בעדותו של השמאי וולקן:

"ש. אמרת לי שאתה מעריך שווי קרקע של מטר מבונה. האם בהערכה שלך יש הבדל בין שווי קרקע של מטר מבונה, כאשר על המגרש לא בנוי שום דבר והולכים לבנות בעתיד בניין חדש, לבין שווי קרקע למטר מבונה, כאשר על המגרש בניין ישן והולכים להוסיף על גג הבניין בנייה חדשה?
ת. כשהמינהל מרשה לחוכר לבצע בניה על קרקע ולקרקע הזו יש איקס אחוזי בנייה ולכאורה החוכר לא ניצל את מלוא חוזה (צ"ל אחוזי) הבנייה, הוא שילם רק על חלק מאחוזי הבנייה הבנייה שהוא כן ניצל והיום הוא מבקש תוספת במסגרת אותם אחוזי בנייה, הוא רוצה לעשות ניצול נוסף, אז לשווי של ערך הקרקע אין משמעות מבחינתנו מבחינת שיטת התחשיב של הקרקע של המינהל אם הוא בונה את זה בקומה שנייה או שלישית מכיוון שאנו מדברים על ניצול הזכויות של אותו מגרש. הוא יכול היה לבנות באותו מגרש מלכתחילה שלוש קומות והוא בנה שתי קומות ובגלל שהיום רוצה לבנות עוד קומה, הוא צריך לשלם פחות? באשר לשאלתך בקיצור אני עונה שלטעמי אין הבדל".

ראו גם עדותו של השמאי הממשלתי בעמ' 13 לפרוטוקול ש' 23-29.

למותר להוסיף ולציין, כי בנידון דידן, לא עלה בידי התובעים להוכיח מדוע יש להעדיף את שיטת ההערכה של השמאי מטעמם על פני שיטת ההערכה של השמאי מטעם הנתבעים.

אשר על כן, דין התביעה להידחות, וכך אני מורה.

התובעים ישאו בהוצאות הנתבעים בסך של 7,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוספת קומה בניה קלה

  2. היתר בניה לתוספות בבנין

  3. אישור חלקי של תוספות בניה

  4. בקשה לשינוי מיקום תוספת בניה

  5. ביטול אישור תוספת אחוזי בניה

  6. סירוב ועדה לדון בבקשה לתוספת בניה

  7. הוספת תוספות בנייה למושכר ללא הסכמה

  8. בקשה לבנות תוספת בניה ולשנות את המצב הקיים

  9. בקשה לתוספת בניה בקומת קרקע כשטח עיקרי ומחסן

  10. בתוספות בניה אין הליך של הוצאת טופס 4 בסוף הבניה

  11. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר תוספת לבניין מגורים קיים

  12. אי קיום החלטה של המפקח על הבתים המשותפים לפרק תוספות בניה

  13. השבת דמי היתר ששולמו על ידי התובעים בגין תוספת בניה שביצעו

  14. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון