נדחתה תביעה נגד עורך-דין בעילה של רשלנות מקצועית

נדחתה תביעה נגד עורך-דין בעילה של רשלנות מקצועית



פסק הדין ניתן בתביעה כספית על סך 569,448 ₪ שהגישו התובעים נגד הנתבע בעילה של רשלנות מקצועית.




הנתבע שהוא עו"ד ייצג את התובעים בעסקה לרכישת דירה ברחוב מנדלסון 2 בת"א (להלן: "הדירה" או "הנכס") מהמוכר רוזנולד אלימלך (להלן: "המוכר").


טענות התובעים בכתב התביעה המתוקן



התובעים היו מעוניינים ברכישת דירת מגורים בתל-אביב לצרכי השקעה והשכרה, ומצאו דירה כזו שעשויה להתאים למטרותיהם, בהתחשב בין היתר בהצהרות המוכר שמדובר בדירת מגורים ששימשה ככזו עשרות שנים.




התובעים שכרו את שירותיו של הנתבע לייצגם מול המוכר ולהגן על האינטרסים שלהם בעסקה. הנתבע ביקש מהתובעים לשלם לו שכר טרחה בסך של כ- 2,000$ במועד חתימת החוזה, כאשר הוא מציג את עצמו בפניהם כמי שתחום עיסוקו ומומחיותו הוא ייצוג בעסקאות נדל"ן. הנתבע אמר לתובעים כי יטפל בכל ענייני העסקה, והם לא צריכים לעשות דבר מעבר לתשלום שכר הטרחה והוצאות העסקה, לרבות הרישום בטאבו.




ביום 3.10.04 נחתם הסכם הרכישה במשרדו של הנתבע, שבו נקבע בין היתר בסעיף 2(ג) כי "הקונה מצהיר ומאשר כי בדק את הדירה ואת זכויות המוכר בה, ומצאן מתאימות למטרותיו ומוותר בזה על טענות אי התאמה, פגם ומום כלשהן, בכפוף להתחייבויות המוכר עפ"י החוזה".




בחודש יוני 2009 הגיעה לידי התובעים הזמנה מעיריית תל-אביב למסירת גרסה/ עדות בהתאם לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 תוך 7 ימים, שבה נטען כי הם משתמשים בדירה תוך סטייה מהיתר או מתכנית. התובעים ניגשו בבהילות למשרדי העירייה ומסרו את גרסתם שלפיה רכשו דירה בידיעה כי ייעודה למגורים, אך העירייה הודיעה להם כי לדירה אין היתר לשימוש כלשהו, וודאי שלא למגורים, וכי אין אפשרות להשיג לדירה היתר למגורים. התובעים פנו לנתבע בבקשה לפתור את הבעיה, אך מכתבו לעירייה מיום 24.6.09 לא סייע לתובעים והם נאלצו להיכנע לדרישות העירייה ולהפסיק להשכיר את הדירה למגורים.




לאחר הוצאת מכתבו של הנתבע הנ"ל פנו התובעים לשמאי מקרקעין מוסמך לבדיקת הזכויות והשימושים המדויקים בדירה, והשמאי קבע בחוות דעתו מיום 5.7.09 כי לא היה היתר למגורים בדירה ולא יותרו מגורים במרתף. בהמשך פנו התובעים לשמאי נוסף אשר לפי חוות דעתו, אילו היה לדירה היתר בנייה למגורים שוויה היה מגיע לסך של 830,000 ש"ח אולם בהיעדרו שווה הדירה 0 ₪ היות שלא ניתן לעשות בה כל שימוש ללא הוצאת היתר.




הנתבע לא בדק את תיק הבניין בעירייה, ואילו היה עושה כן היה מגלה כי התוכנית החלה על הנכס קובעת בין היתר כי הוא מוגדר כחדר חימום בלבד. הנתבע אף לא בדק את מהות הערות רשם המקרקעין בנסח הטאבו, שמהן עולה כי הנכס הוא מחסן בקומת מרתף ולא דירה. בכך התרשל הנתבע והפר את חובותיו המקצועיות כלפי התובעים.




לשם הקטנת נזקיהם פנו התובעים לקבל הצעות מחיר להוצאת היתר בנייה לדירה, והחליטו לקבל את הצעתו של משרד נבון אדריכלים בע"מ לטיפול בבקשה תמורת סך של כ- 60,000 ₪ ללא כל התחייבות של המשרד להשגת היתר כלשהו. בהתאם לכך החלו התובעים לבצע שיפוצים בדירה לצורך התאמתה.




ביום 25.8.09 פנו התובעים לנתבע במכתב דרישה לתשלום פיצויים בגין הנזקים שנגרמו להם עקב רשלנותו המקצועית. תחילה נענו התובעים כי הדרישה הועברה לטיפולה של חברת הביטוח "מגדל", ולאחר כחודשיים נענו כי מגדל ביקשה שתוגש תביעה לבית המשפט.




התביעה הוגשה בגין הנזקים שלהלן: (1) ירידת ערך הנכס כתוצאה מהפיכתו למשרד ומשאין אפשרות להכשירו כדירת מגורים - 525,000 ₪; (2) הפסד דמי שכירות לתקופה של 4 חודשים עד להפיכת הנכס למשרד – 13,600 ₪; (3) עלות הפיכת הנכס למשרד – 215,000 ₪; (4) עלות חוות הדעת – 6,728 ₪; ו- (5) עוגמת נפש וטרחה - 25,000 ₪. הנזקים מסתכמים בסך של 785,328 ₪ אולם לצרכי אגרה מעמידים התובעים את התביעה על סך של 569,448 ₪ בלבד.


טענות הנתבע בכתב ההגנה המתוקן



הנתבע המשמש עורך דין מזה 35 שנה ייצג את התובעים נאמנה לא רק בעסקה שבגינה הוגשה התביעה אלא גם בשלוש עסקאות קודמות, לרבות עסקה מורכבת מאוד לרכישת ביתם ברעננה, שבהן לא עלתה מעולם ולו בעיה אחת. בכל העסקאות התובעים הם אלה שבדקו את הנכסים לפני ביצוע העסקה, והם שגיבשו את תנאי העסקה והביאו אותן לנתבע על מנת שיערוך את מסמכי ההתקשרות.




כעולה ממכתב של הנתבע לב"כ המוכר מיום 28.9.04 לפני החתימה על חוזה הרכישה של הנכס, הנתבע פעל לפי מיטב הבנתו ויכולתו, דאג לשמור על האינטרסים של לקוחותיו, ודקדק בכל פרט בחוזה. בין היתר דאג הנתבע לקבוע בחוזה שהדירה תועבר לתובעים כשהיא נקייה מכל שיעבוד או עיקול, ואכן כל העיקולים והמשכנתאות שרבצו על הנכס בוטלו לפי הוראות חוזה הרכישה, והעסקה הושלמה כחוק.




לא הייתה ולו אינדיקציה אחת שהייתה צריכה להדליק נורה אדומה אצל הנתבע אשר חייבה אותו להורות לתובעים לבדוק האם הדירה אכן ראויה לפי דין לשמש למגורים. מהנסח בלשכת רישום המקרקעין עולה כי הנכס היה רשום כ"דירה". מבירור שעשו התובעים עלה כי הדירה נמצאת בבניין שנבנה בשנות ה- 50 ונושאת את כל המאפיינים הרלוונטיים של דירת מגורים. במועד ביצוע העסקה הצהיר המוכר לרשויות המס כי הדירה משמשת למגורים ושימשה למגורים במשך שנים רבות לפני חתימת החוזה. עיריית תל-אביב גבתה ארנונה בגין הדירה לפי הסיווג של דירת מגורים, ולא נקטה כל צעד של רישום הערת אזהרה בדבר שימוש חורג מהיתר או מתכנית. העירייה אף הפיקה אישור המופנה לרשם המקרקעין שלפיו אין מניעה להעביר את זכויות המוכר בדירה לתובעים, ללא כל הסתייגות בדבר אי התאמה כלשהי, כפי שהיא עושה פעמים רבות. גם השמאי מטעם הבנק שהעמיד לתובעים את הלוואת המשכנתא של הדירה לא ראה סיבה לבדוק את תיק הבניין בעירייה.




אמנם לפי צו רישום הבית המשותף מיום 6.9.55 (נספח ז1 לכתב התביעה) תת חלקה 1 היא מחסן, אך הצו תוקן עוד ביום 6.11.56 ולפי הצו המתוקן והעדכני, תת חלקה 1 היא "דירה המסומנת בתשריט במספר 1 שטחה 40 ממ"ר", וכך גם נרשם הנכס בלשכת רישום המקרקעין.




אין יסוד לתביעה המטילה לפתחו של הנתבע את האשם בגין אי גילוי העובדה שלטענת העירייה, הדירה לא הייתה ראויה לשמש למגורים. עורך דין אינו צד לשיקולים של כדאיות כלכלית של עסקה, והיה על התובעים לבדוק אם ההיתרים הקיימים הצדיקו את המחיר הנדרש.


תצהירים וחוות דעת מומחים



מטעם התובעים הוגש תצהירו של תובע 1, אייל מרחב, וחוות דעת מומחה של שמאי מקרקעין, מר ירון אגמון. כמו כן ביקשו התובעים להזמין לעדות את מר יוסי קאפח, שמאי מטעם הבנק שבדק את הנכס לפני נטילת הלוואת המשכנתא. הנתבע עצמו ערך תצהיר עדות ראשית וכן הוגשו מטעמו חוות דעת מומחה של כלכלן ושמאי - מר מיכאל קרבצ'יק ותעודת עובד ציבור של הגב' גילה שבת, רשמת מקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בתל-אביב שאליה צורפו העתקים של צו רישום הבית המשותף ותיקון צו הבית המשותף.




מר מרחב חזר בתצהירו על הטענות בכתב התביעה המתוקן, וכן העלה מספר טענות נוספות. בין היתר הצהיר כי לפני רכישת בית המגורים שלהם ברעננה, הנתבע הוא שעשה את כל הבדיקות הנדרשות ולא הורה או המליץ לתובעים לערוך בדיקות כלשהן, וכך היה גם בעסקה שבגינה הוגשה התביעה שבפנינו. בהליך גילוי המסמכים התקבלה אצל התובעים לראשונה חוות דעתו של השמאי מטעם הבנק שניתנה לצורך העמדת ההלוואה לרכישת הדירה, שבה נרשם במפורש כי "הדירה בנויה בקומת מרתף, ע"פ מבנה הדירה יתכן ולא קיים היתר בניה לגבי הדירה הנדונה". לפי תצהירו של מר מרחב, אילו היה הנתבע ממלא את חובותיו, הרי שהתובעים היו נמנעים מלרכוש את הדירה ומפנים את משאביהם למציאת דירה אחרת באזור באותו מחיר – השקעה שהייתה מניבה להם תשואה של 200%. מר מרחב הצהיר כי על מנת להקטין את נזקיהם הגישו התובעים ביום 11.11.09 בקשה להיתר בניה ושימוש חורג ממרתף למשרד, ובקשה זו אושרה בהחלטה של עיריית תל-אביב מיום 17.5.10. עוד הצהיר מר מרחב כי השיפוץ של הדירה והתאמתה למשרד הסתיים בחודש ינואר 2010 ועלה לתובעים סך של כ- 80,000 ₪. כמו כן עולה מהתצהיר כי החל מיום 10.1.10, החלו התובעים להשכיר את הנכס כמשרד תמורת שכר דירה חודשי של 3,200 ₪ + מע"מ לחדר אחד, והחל מיום 22.2.10 החלו להשכיר גם את החדר השני תמורת שכר דירה חודשי של 1,200 ₪ + מע"מ, כאשר דמי השכירות הנ"ל כוללים את ההוצאות החלות על הנכס בסך של 1,500 ₪ לחודש.




המומחה מטעם התובעים, מר אגמון, קבע בחוות דעתו, בין היתר, כי לפי תכנית שנמצאת בתיק הבניין הנכס מוגדר כחדר חימום, ואין היתר בניה למגורים. מר אגמון העריך כי שווי הנכס כדירה מאושרת על פי היתר הוא 830,000 ₪, בעוד ששוויו כמשרד הוא 305,000 ₪ בלבד. כמו כן נקבע בחוות הדעת כי עלות הפיכת הנכס למשרד עומדת על סך של 215,000 ₪. לסיכום קבע מר אגמון כי "סביר יהיה לאמוד את ירידת הערך בסכום כולל שבגבולות ה- 740,000 ₪".




הנתבע חזר בתצהירו על הטענות בכתב ההגנה המתוקן. עוד הצהיר הנתבע כי הבניין שבו מצויה הדירה הוקם בשנת 1956, ומאז הקמתו אישרה עיריית תל-אביב העברת זכויות בדירות שנמצאות בו ולא ביקשה להרוס אותו בשל בנייה ללא היתר. הנתבע הפנה בתצהירו לתקנון תכנית מתאר מקומית "ע" למרחב תכנון מקומי תל-אביב-יפו, "מרתפים" – תשל"ח – 1978 הקובעת בסעיף 7.2 כי "אין בתוכנית זו כדי לפגוע במרתפים שהוקמו כדין ונעשה בהם שימוש כדין עד היכנס תכנית זאת לתוקף". כמו כן הפנה הנתבע לתכנית מתאר מקומית "ע1" – מרתפים משנת 2003 הכוללת סעיף דומה, 10ב1, לגבי מרתפים שהוקמו לפני התכנית. בהמשך לכך נטען כי היות שלפי צו רישום הבית המשותף הנכס הוא דירה שנבנתה לפי היתר והיות שנעשה בה שימוש למגורים משנת 1956, הרי שההוראות בשתי תכניות בניין העיר מהשנים 1978 ו- 2003 אשר אסרו שימוש במרתף למגורים אינן חלות על הדירה שרכשו התובעים.




המומחה מטעם הנתבע, מר מיכאל (מיקי) קרבצ'יק, פירט בחוות דעתו אילו מסמכים נמצאים בתיק הבניין בעירייה ומה משמעותם. בין היתר התייחס מר קרבצ'יק לתכנית בנייה ע1 משנת 2003 הנ"ל האוסרת שימוש במרתפים למגורים, וקבע כי היא "אינה חלה על מרתפים שהוקמו כדין ושנעשה בהם שימוש כדין עד תחילת התוכנית". המומחה ציין בחוות דעתו כי קיימת בתיק הבניין תכנית שלפיה הנכס הנדון מהווה חדר חימום, אך היא אינה חתומה ולכן הוא מסיק שלא מדובר בתכנית בנייה מאושרת. על יסוד המסמכים המצויים בתיק הבניין קבע מר קרבצ'יק כי בעת מכירת הנכס לתובעים, "לא הייתה כל מניעה להמשיך ולעשות במקום שימוש למגורים". לפי חוות דעתו של מר קרבצ'יק, נכון ליום 5.7.09, שווי הנכס כדירת מגורים עמד על 594,000 ₪ ושווי הנכס כמשרד עמד על 273,900 ₪, ונכון ליום 19.9.10, שווי הנכס כדירת מגורים הוא 660,000 ₪ ושוויו כמשרד הוא 445,000 ₪.


הוכחות וסיכומים



במהלך דיוני ההוכחות נחקרו המצהירים והמומחים הנ"ל בחקירות נגדיות. כמו כן העיד מר יוסי קאפח, השמאי מטעם הבנק, שנחקר בחקירה ראשית ע"י ב"כ התובעים ולאחר מכן בחקירה נגדית ע"י ב"כ הנתבע. לאחר הדיון הוגשו סיכומי הצדדים בכתב.


דיון

האם הנתבע התרשל כלפי התובעים?



טענתם המרכזית של התובעים היא כי הנתבע התרשל כלפיהם בכך שלא בדק בעיריית תל-אביב את תיק הבניין שבו נמצא הנכס ולא בדק את צו רישום הבית המשותף המוזכר בהערות הרשם בנסח רישום המקרקעין.




אין חולק כי הנתבע בדק את נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין לפני ביצוע העסקה. בנסח שהוצא בחודש ספטמבר 2004 וצורף לתצהירו של הנתבע (נספח ז') מתואר הנכס כ"דירה" בשטח של 40 מ"ר. כמו כן עולה מהנסח כי הדירה הייתה בבעלותו של המוכר משנת 1964 ורבצו עליה שתי משכנתאות. אין בנסח פרטים כלשהם שעשויים להעלות חשד בעניין השימוש בנכס כדירת מגורים. בין היתר, אין בנסח הערת אזהרה כלשהי של עיריית תל-אביב בדבר שימוש חורג בנכס או אי התאמה להיתר בנייה כפי שנעשה במקרים אחרים (ראו סעיפים 14 ו- 16 לתצהיר הנתבע וכן נספח ד' לתצהיר). בהערות רשם המקרקעין המופיעות בנסח צוין מספר תיק הבית המשותף ומספרי השטרות של צו הבית המשותף ותיקון צו הבית המשותף, אך מדובר בהערה סטנדרטית לדירות שנמצאות בבתים משותפים.




מנספחים ח' ו- ט' לתצהיר הנתבע עולה כי המוכר הצהיר בפני רשויות המס שהנכס הוא דירת מגורים, ואף הגיש בקשה לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה, שבה הצהיר כי הדירה שימשה למגורים משנת 1956. הנתבע אף העיד במהלך חקירתו הנגדית כי ב"כ המוכר, עו"ד מרכוס, הציג בפניו מסמכים המעידים כי המוכר גר בדירה עד למועד מכירתה לתובעים (עמ' 48 לפרוטוקול ש' 18).




נוסף על כך, לא נסתרה טענת הנתבע בכתב ההגנה המתוקן ובתצהיר כי העירייה גבתה תשלומי ארנונה בגין הנכס לפי סיווגו כ"דירת מגורים", ואין חולק כי העירייה הוציאה אישור לרשם המקרקעין להעברת הזכויות בנכס לתובעים, ללא כל הערה או הסתייגות בדבר אי התאמה כלשהי, למעט הערה שלפיה "הגג לא צמוד לדירה" (נספח ג' לתצהיר הנתבע, ההדגשה אינה במקור). הנתבע הצהיר כי מניסיונו, כאשר קיימת אי התאמה בנכס מקרקעין, העירייה שאליה שייך הנכס דואגת להדגיש זאת באותיות קידוש לבנה על גבי האישור שהיא מפיקה לרשם המקרקעין. לתמיכה בטענה זו צירף הנתבע אישור של עיריית כפר סבא לגבי נכס אחר שבו נכתב בהבלטה כי "בביקורת מח' הפיקוח על הבניה נתגלתה בניה שאינה תואמת את היתר הבניה שנמצא במשרדי הועדה המקומית" (נספח ה' לתצהיר הנתבע). לעומת זאת, כאמור לעיל, בענייננו אין באישור שהנפיקה העיריה כל הערה לגבי אי התאמה להיתר הבניה. הנתבע כלל לא נחקר בעניין זה, והתובעים לא הציגו ראיות או עדויות שלפיהן עיריית תל-אביב איננה נוהגת לציין הערות בדבר אי התאמה להיתרים באישורים שהיא מנפיקה לרשם המקרקעין.




אין חולק כי לאחר ביצוע העסקה, הנכס נרשם על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין תחת אותו תיאור – "דירה", ללא כל הערה או הסתייגות כלשהי (ראו נסח הרישום המעודכן שצורף לתצהירו של הנתבע – נספח ז1).




ב"כ התובעים הפנתה בסיכומיה לפסק הדין בע"א 751/89 מוסהפור נ' שוחט, פ"ד מ"ו(4) 529, שם נקבע כי עורך דין שייצג רוכשים בעסקה לרכישת דירה התרשל כאשר לא גילה כי בעת ביצוע העסקה היה תלוי ועומד לגבי הדירה צו הריסה. בע"א 751/89 הנ"ל קבע בית המשפט "שהשאלה אם במקרה זה או אחר התרשל עורך דין במילוי תפקידו כעורך דין אם לאו, נחתכת, בראש ובראשונה, על-פי הנסיבות המיוחדות של המקרה". אמנם נקבע בפסק הדין כי עו"ד המבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח אינו ממלא את חובתו אם אינו בודק את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, כגון הוועדה לתכנון הבניה, מחלקת ההנדסה המתאימה ומנהל מקרקעי ישראל. ואולם, מפסק הדין עולה כי באותו מקרה, החובה לבדוק את המצב התכנוני של הנכס קמה בעקבות כך שבטיוטת הסכם המכר עלתה סוגיה של חוקיות הבנייה. ראו לעניין זה סעיף 11 לפסק הדין:


"בדברים הנ"ל שנאמרו בסעיף 13 לנספח לחוזה היה כדי להדליק נורה אדומה ולהעמיד את עורך הדין על הצורך בבדיקה של אותה מגבלה אפשרית, שעלתה מן האמור בסעיף 13 הנ"ל. לו היה בודק את העניין בוועדה לתכנון ולבנייה או במחלקת ההנדסה של העירייה, שהם הגורמים שעניינם ברישוי הבנייה, היה נוכח לדעת מה היקפה האמיתי של ההגבלה הרובצת על נושא העיסקה. מקום בו עולה עניין אי חוקיות לכאורית של הבנייה, הרי המהלך הסביר והצפוי מצד עורך הדין הוא פנייה לרשות העוסקת בסוגיה זו כדי לבחון את מהות הבעיה ופרטיה".

בהמשך, לקראת סוף פסקה 11 הנ"ל לפסק הדין עוד נקבע כדלקמן:

"טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה".

יצוין כי בע"א 751/89 הנ"ל בחר עורך הדין לא להעיד בפני בית המשפט.



ב"כ הנתבע הפנו בסיכומיהם למספר פסקי דין של בתי משפט השלום שהתייחסו לפסק הדין שניתן בע"א 751/89 מוסהפור נ' שוחט הנ"ל ופירשו אותו כך שכלל, די בבדיקה בלשכת רישום המקרקעין, ורק כאשר עולה דבר מה חשוד שצריך להדליק נורה אדומה אצל ב"כ הרוכשים, יש לבדוק את מצבה של הדירה גם בתיק הבניין בעירייה (ראו למשל ת.א. 2576/02 שמעוני נ' אלה ות.א. 1452/03 לנדאו נ' פנחסוב). בסיכומי התשובה מטעם התובעים אין כל התייחסות לכך, ואין הפניה לפסקי דין המפרשים את ע"א 751/89 אחרת.




בענייננו, לא נטען וממילא לא הוכח כי היה בטיוטת הסכם המכר כדי להעלות חשד כלשהו בדבר חריגה מהיתר. הנכס אמנם הוגדר בהסכם כ"דירה" ולא כ"דירת מגורים", אך בנסיבות המתוארות לעיל, ולנוכח האמור בנסח הרישום של הנכס, באישור העברת הזכויות שהנפיקה העירייה, בהצהרות המוכר לרשויות המס ובמסמכים שהציג ב"כ המוכר, אין מקום לקבוע כי היה צריך להתעורר אצל הנתבע חשד בעניין השימוש בנכס כדירת מגורים.




לאור כל האמור לעיל, התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם כדי להוכיח כי בנסיבות העניין קמה לנתבע חובה לבצע בדיקות נוספות לגבי הנכס בצו רישום הבית המשותף ובתיק הבניין בעירייה.




במאמר מוסגר יצוין שבצו רישום הבית המשותף נכתב כי "קומת המרתף מכילה מחסן (להלן דירה)", בהמשך הצו ולאחר מכן בתיקון הצו הוגדר הנכס כ"דירה" בלבד, וכך נרשם הנכס גם בנסח רישום המקרקעין. לפיכך, ספק אם אפשר להבין מצו רישום הבית המשותף יחד עם התיקון לצו ונסח הרישום כי אין היתר לעשות שימוש בנכס כדירת מגורים.




התובעים העלו לראשונה בסיכומיהם טענות בדבר ניסוח רשלני של הסכם המכר. טענות אלה אינן מוזכרות כלל בכתב התביעה המתוקן והנתבע התנגד להרחבת החזית. על כל פנים, התובעים לא הציגו ראיות לביסוס טענתם כי בחוזי מקרקעין נהוג וחובה לרשום מפי המוכר הצהרה בדבר מהות הנכס הנמכר, שימושיו ומטרותיו, וכי הגדרת הנכס כ"דירה" ולא כ"דירת מגורים" איננה מקובלת. כך גם אין לקבל את הטענה כי הנתבע התרשל כאשר הסכים לקיומו של סעיף בהסכם המכר שלפיו הקונים בדקו את הדירה ואת זכויות המוכר בה ומצאו אותם מתאימים למטרותיהם, שכן בניגוד לטענת התובעים כי לא בוצעה "שום בדיקה", הנתבע בדק את נסח רישום המקרקעין והתובעים היו בדירה ובדקו את מצבה הפיזי.




אמנם הנתבע העיד שבד"כ הוא נוהג להפנות את לקוחותיו לבדוק את תיק הבניין בעירייה באמצעות מומחה והוא לא עשה כן בעסקה שבפנינו (עמ' 52 לפרוטוקול ש' 9-4 וש' 19), אך התובעים לא הפנו לפסיקה הקובעת כי מחובתו של עו"ד המייצג לקוח להפנות לבדיקה כזו בכל עסקת מקרקעין, גם אם לא מתעורר חשד כלשהו בנוגע למצב התכנוני של הנכס. לפיכך, אין לקבוע כי הנתבע התרשל אך ורק משום שלא המליץ לתובעים לשכור את שירותיו של מהנדס מומחה לבדיקת היתרי הבנייה.




הלכה ידועה היא שלא כל טעות של עורך דין היא בגדר רשלנות מקצועית. ראו לעניין זה בין היתר ע"א 9022/08 אהובה מגורי-כהן נ' עו"ד משה קמר, המפנה לשורה של פסקי דין נוספים בנושא וביניהם ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, שם נקבע בעמ' 465-464 כדלקמן:


"לא כל כישלון של עורך-דין ייתפס כהפרת החובה, שכן למרות הטלת חובות אלה, שהן רחבות למדיי, מכירים עדיין בכך, שלא ניתנה תורת עריכת הדין למלאכי השרת; גם הם עלולים לטעות בשיקול-דעת. טעות כזו אין בה כדי לחייב עורך-דין ברשלנות".



אף אם מוטב היה שהנתבע יבצע בדיקות נוספות או ימליץ לתובעים לערוך בדיקות כאלה, התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם כדי להוכיח כי הנתבע חרג מסטנדרט זהירות מקובל לעורכי דין המייצגים את לקוחותיהם בעסקאות במקרקעין, ועל כן לא הוכיחו כי התנהלותו של הנתבע עולה כדי התרשלות כלפי התובעים.


העילה החוזית



ב"כ התובעים טענה בסעיף 93 לסיכומיה לראשונה כי מעבר לעילת התביעה הנזיקית "קיימת לתובעים כמובן גם העילה החוזית". כך נטען כי בהסתמך על שכר הטרחה הגבוה ששולם לנתבע ועל הצהרתו המפורשת כי יטפל בכל ענייני העסקה, התובעים רק ראו את הדירה טרם החתימה ולא ערכו בדיקות נוספות כלשהן.




כתב התביעה המתוקן מתייחס לעילת תביעה נזיקית בלבד, ולכן אין מקום לדון בעילה החוזית שהוזכרה לראשונה בסיכומים. על כל פנים, גם אם הנתבע התחייב לטפל עבור התובעים בכל ענייני העסקה, אין לראות בכך התחייבות לביצוע בדיקות שאינן בתחום עיסוקו המשפטי של הנתבע, ובכלל זה בדיקות תכנוניות והנדסיות. כאמור לעיל, לא הוכח כי בנסיבות העניין קמה לנתבע חובה לבצע בדיקות נוספות לגבי הנכס מעבר לאלה שביצע, ולכן לא הוכח כי הנתבע הפר את התחייבותו לטפל בכל ההיבטים המשפטיים של העסקה.


האם הוכח כי השימוש בנכס כדירת מגורים נעשה בניגוד להיתר?



לפי סעיף 18 לתצהיר עדותו הראשית של מר מרחב, בחודש יוני 2009 הגיעה לידי התובעים הזמנה מעיריית תל-אביב למסירת גרסה/עדות בהתאם לחוק התכנון והבנייה, שבה נטען כי הם מבצעים שימוש בנכס בסטייה מהיתר או תכנית. בהזמנה שצורפה בנספח ג' לתצהיר צוין כי "עולה חשד" שלפיו "הינך מבצע עבודה או משתמש במקרקעין בסטייה מהיתר או מתכנית" והתובעים הוזמנו למסור את גרסתם.




בסעיף 19 הצהיר מר מרחב כי בעקבות קבלת ההזמנה הנ"ל מסר את גרסתו לעירייה, אך זו הודיעה לו חד משמעית שאין לדירה היתר בניה לשימוש כלשהו, ובוודאי שלא למגורים, וכי לא ניתן להשיג בשום מקרה היתר למגורים. כמו כן הצהיר מר מרחב כי פקח העירייה הדגיש שזוהי דירת מרתף, ולכן לא ייתכן שיהיה לה היתר בניה או שימוש למגורים, ובנסיבות אלו הורה לפנות את השוכרים לאלתר. התובעים לא הציגו אסמכתה כלשהי לביסוס גרסתם זו, וגם המומחה מטעמם, מר אגמון, העיד כי לא ראה החלטה של עיריית תל-אביב שמורה לתובעים להפסיק לעשות שימוש במקום (עמ' 17 ש' 26-25). מדובר, אם כן, בטענה בעל פה של מר מרחב שאינה נסמכת על תיעוד בכתב.




בחקירתו הנגדית נשאל מר מרחב על שיחתו עם פקח העירייה והשיב (עמ' 21 ש' 19-18):


"ישבתי אתו ודיברתי אתו 5 דקות. הוא לא התייחס אליי. הוא אמר לי אתה לא מפנה את הדברים שלך תוך 7 ימים, זה עולה לתיק משפטי וזו עבירה פלילית".



ב"כ הנתבע הפנו בסעיפים 77-76 לסיכומיהם לפסקי דין שניתנו בתיקים פליליים שבהם הוגשו כתבי אישום בגין שימוש במקרקעין ללא היתר או סטייה מהיתר של תכנית לגבי מבנים שהיו קיימים במשך עשרות שנים. באותם פסקי דין נקבע כי במקרים כאלה, על המדינה להניח את התשתית הראייתית לכך שהבנייה או השימוש בנכס נעשה ללא היתר, בפרט כאשר לאורך שנים ארוכות לא ננקטו בהליכים כלשהם נגד בעלי הנכס. מכאן שכאשר עירייה מעלה כלפי בעלי נכס שנבנה לפני למעלה מ-50 שנה טענה כי השימוש שנעשה בו מנוגד להיתר או לתכנית, עליה להציג לכל הפחות את ההיתר והתכנית שאליהם היא מתייחסת כדי לבסס את טענתה. בענייננו, אין כל טענה וממילא לא הוכח כי העירייה הציגה בפני התובעים תכנית מאושרת או היתר בנייה.




למרות זאת, מעדותו של מר מרחב עלה כי לאחר קבלת תשובתו הסתמית של הפקח, התובעים לא פנו למנהל מחלקת פיקוח בעירייה ולא ניסו לשנות את החלטת העירייה בדרך אחרת, אף שעמד לרשותם פרק זמן של כשלושה חודשים עד למועד שנקבע לפינוי השוכרים (עמ' 23 ש' 12-6 ועמ' 25 ש' 17-12). כמו כן העיד מר מרחב כי לא פנה לעורך דין המתמחה בענייני תכנון ובנייה כדי שייצגו מול העירייה (עמ' 22, ש' 3), כיוון שהתייעץ עם אנשי מקצוע שאמרו לו כי האפשרות היחידה להפיק הכנסות מהנכס היא לבקש היתר לעשות בו שימוש כמשרד (שם, ש' 18-14). אולם כפי שיפורט להלן, התובעים והמומחים מטעמם לא הציגו ראיות המוכיחות כי לפי היתרי הבנייה והתוכניות המאושרות לא הייתה אפשרות לעשות שימוש בנכס למגורים.




מר מרחב העיד כי פנה לשני שמאים ולאדריכל. מהעדויות שבפני בית המשפט עלה כי לפני הפיכת הנכס למשרד, פנה מר מרחב לשמאי אחד בלבד - אייל טדי הראל. מר הראל קבע בחוות דעתו מיום 5.7.09 כי לפי תכנית מתאר מקומית תא/ע1 מיום 18.3.03, לא יותרו מגורים במרתף. חוות דעת זו צורפה לכתב התביעה המקורי בלבד ולא לכתב התביעה המתוקן או לראיות מטעם התובעים. על כל פנים, לא נסתרה קביעתו של המומחה מטעם הנתבע, מר מיכאל קרבצ'יק, בעמ' 9 לחוות דעתו כי תכנית תא/ע/1 מיום 18.3.03 הנ"ל "אינה חלה על מרתפים שהוקמו כדין ונעשה בהם שימוש כדין עד תחילת התכנית". בחוות דעתו של מר אייל טדי הראל אין הפניה לאסמכתאות כלשהן המעידות כי נעשה שימוש בנכס שלא כדין משנת הקמת הבניין ב- 1956 ועד לשנת 2003. מר הראל התייחס בחוות דעתו (בסעיף 5.2) לשני מסמכים בלבד שנמצאים בתיק הבניין: רישיון להקמת בניין בן שלוש קומות וכן "תכנית לא חתומה עם תשריט קומת המרתף בו מקלט וחדר חימום" (ההדגשה אינה במקור). לא צוין בחוות הדעת כי נמצאו בתיק הבניין של העירייה תכניות חתומות או היתרי בנייה כלשהם.




בעקבות קבלת חוות דעתו של מר הראל הנ"ל פנה מר מרחב לנבון משרד אדריכלים בע"מ. התובעים לא הגישו חוות דעת של משרד זה, ואף לא ביקשו להזמין נציג כלשהו של המשרד כדי להעיד בנוגע להמלצות שניתנו לתובעים לגבי השימוש בנכס.




רק לאחר הפיכת הנכס למשרד ולפני הגשת התביעה פנו התובעים לשמאי נוסף, מר ירון אגמון, אשר חוות דעתו צורפה לכתב התביעה המתוקן ולראיות מטעם התובעים. בחוות דעת זו נכתב בסעיף 7.3 כי "בתיק הבניין נמצאה תכנית בקשה מאושרת מספר 298 מיום 9.1.55. לא נמצא בתיק הבניין היתר שמספרו 298. עפ"י תכנית בקשה מאושרת מסווג הנכס נשוא חוות הדעת כחדר חימום". התכנית שאליה התייחס מר אגמון לא צורפה לחוות דעתו (אם כי ככל הנראה מדובר בשרטוט שהעתקו צורף לכתב ההגנה המתוקן), והתובעים לא ביקשו להזמין לעדות נציג של עיריית ת"א כדי להוכיח שאכן מדובר בתכנית מאושרת שלפיה הוצא היתר הבנייה.




המומחה מטעם הנתבע, מר קרבצ'יק, שהצהיר כי התמחותו וניסיונו העיקרי הוא בתחום ההנדסי, העיד בעניין זה בחקירתו הנגדית כדלקמן (בעמ' 40 ש' 8-6):


"אני לא ראיתי בתיק הבניין תכנית חתומה לאישור המקלט וחדר חימום. יש תכנית לפיה הנכס מהווה חדר חימום שבו יש מקלט גם. לא ראיתי שהתכנית הזו חתומה. מזה אני מסיק למעשה שהתכנית הזאת היא תכנית לא מאושרת".



עוד קודם לכן התבקש מר קרבצ'יק להתייחס לתשריט שנמצא בתיק הבניין ונשאל האם נכון שרשום שם כי הנכס הוא מקלט ומילוי. להלן תשובתו בעמ' 39 ש' 7-5:


"התשריט הזה הוא לא תשריט חתום, לא ראיתי אותו כחתום, הוא לא תואם את המציאות בכלל. הוא אפילו לא דומה למצב הקיים, גם לא בוצעה אף פעם בצורה כזו כמו שאני מצאתי את השרטוט הזה בתיק הבניין".



בהמשך העיד מר קרבצ'יק כי אין בתיק תכנית חתומה לכל הבניין, אך לא ייתכן שהוא נבנה ללא היתר (עמ' 41 ש' 29-25), ואם העירייה לא ממציאה תכנית היתר חתומה, אי אפשר לקבוע כי משתמשים במקרקעין תוך סטייה מהיתר (עמ' 42 ש' 18-17).




כמו כן העיד מר קרבצ'יק בעמ' 40 ש' 17-16 לאמור:


"נעשה במקום שימוש למגורים תקופה מאוד ארוכה ותב"ע קיימת למעשה מאפשרת להכשיר את השימוש שנעשה בנכס".



שמאי הבנק מר יוסי קאפח שהוזמן להעיד מטעם התובעים אישר בחקירתו הנגדית כי הוא חושב שכבר נתקל בדירות מאושרות במרתף (עמ' 32, ש' 8), ולגבי המקרה שבפנינו הוא איננו יודע אם השימוש בנכס חרג מתכנית או היתר (עמ' 34 ש' 20-18). כמו כן העיד מר קאפח כי לעיתים לא מאתרים את היתרי הבנייה של בניינים שנבנו בת"א בשנות ה- 50 (עמ' 36 ש' 19-15). כנשאל מר קאפח האם בהנחה שגרו בנכס משנת 1956 ועד 2004 ללא כל תלונה או הפרעה מצידה של עיריית תל-אביב, יכול להיות שהדירה מאושרת, והשיב: "יש משהו במה שאתה אומר" (עמ' 36 ש' 9).




לפי סעיף 4 לכתב התביעה המתוקן, המוכר הצהיר בפני התובעים כי הנכס משמש ושימש למגורים במשך עשרות שנים, וכאמור, המוכר הצהיר גם בפני רשויות המס כי הנכס שימש למגורים משנת 1956 ועד למכירתו לתובעים בשנת 2004. כמו כן אין חולק כי לאחר ביצוע העסקה, התובעים השכירו את הנכס למגורים החל משנת 2005, ורק בשנת 2009 התקבלה הפנייה הראשונה מהעירייה. התובעים לא הציגו עדויות או ראיות כלשהן המוכיחות כי הצהרתו של המוכר הייתה כוזבת וכי לא נעשה שימוש בנכס למגורים. כך גם לא הוכח כי לאורך כל שנות קיומו של הנכס משנת 1956 נשלחה ולו פנייה אחת של העירייה למוכרים שהיו בעלי הנכס בדבר בנייה או שימוש החורג מהיתר.




לאור כל האמור לעיל, ומשלא ביקשו התובעים להזמין לעדות נציג של עיריית תל-אביב המוסמך להעיד מטעמה לגבי המצב התכנוני של הנכס, ואף לא את המוכר, הרי שלא הרימו את הנטל המוטל עליהם כדי להוכיח כי השימוש בנכס למגורים נעשה תוך חריגה מהיתר כלשהו. לפיכך, גם לו היה מקום לקבוע כי הנתבע התרשל, התובעים לא הוכיחו את טענתם בדבר העדר כל אפשרות חוקית לעשות שימוש בנכס למגורים.


הטענות בעניין סכום הנזק שנגרם לתובעים



בהערת אגב ומעבר לנדרש יצוין כי התובעים לא הוכיחו שאילו היה בפניהם מלוא המידע התכנוני בנוגע לנכס, הרי שהיו נמנעים מלרכוש אותו "ומפנים את משאביהם לרכישת דירת מגורים אחרת באזור, באותו המחיר, השקעה אשר הייתה מניבה להם תשואה של 200%" (סעיף 26 לכתב התביעה המתוקן, ההדגשה אינה במקור). התובעים שילמו עבור הנכס סך של 78,500$ בלבד, ולא הציגו ראיות המעידות ולו לכאורה כי הייתה להם אפשרות לרכוש דירת מגורים אחרת באותו אזור ובאותו מחיר, בפרט כאשר לטענת המומחים מטעמם אין בתל-אביב דירות מגורים רבות במרתף, ודירות שאינן במרתף הן יקרות יותר.




בחוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים אין כל התייחסות למחירים של נכסים דומים במועד ביצוע הרכישה בשנת 2004. מר אגמון הציג בחוות דעתו נתונים להשוואה לגבי עסקאות מכר של חמש דירות בלבד שלפי האמור בחקירתו הנגדית של מר אגמון לוקטו מאתר אינטרנט באמצעות מתמחה ממשרדו בסמוך למועד עריכת חוות הדעת, כלומר בסביבות חודש ספטמבר 2010. ארבע מתוך אותן דירות נמצאות בקומה 2 או 3 והן בעלות שטח גדול הרבה יותר משטח הדירה שרכשו התובעים. נוסף על כך, מר אגמון העיד בחקירתו הנגדית כי השיטה המקובלת להערכת שווי של משרדים היא שיטת היוון ההכנסות, ואם מהוונים את דמי השכירות שהתקבלו בפועל בגין השכרת הנכס כמשרד, יתקבל שווי של 660,000 ₪ (עמ' 10 ש' 10-7). מר אגמון אמנם טען כי בענייננו אין מקום לבצע היוון לפי דמי השכירות שהתקבלו בפועל משום שאינם ריאליים (שם, ש' 19-17), אך אין להתעלם מכך שאלה דמי השכירות שדרשו וגבו התובעים במשך כשנתיים. הסכום של 660,000 ₪ הנ"ל שבו נקב מר אגמון זהה לשווי הנכס כדירת מגורים לפי חוות דעתו של מר קרבצ'יק. בית המשפט התרשם כי ההערכה של מר קרבצ'יק לגבי שווי הנכס כדירת מגורים היא מקצועית ומדויקת יותר, שכן התבססה על נתוני השוואה מהימנים מתוך מאגר העסקאות של מס שבח לגבי מחיר המכירה של עשר דירות אשר רובן נמצאות בקומת קרקע והן בעלות שטח דומה לזה של הנכס שבפנינו.




בעניין עלות הפיכת הנכס למשרד, מר אגמון העריך בחוות דעתו שהיא מסתכמת בסך של 215,000 ₪, אולם בחקירתו הנגדית העיד כי מדובר באומדן בלבד ולא הוצגו בפניו קבלות על ההוצאות של התובעים בפועל (עמ' 15 ש' 23-22). מהראיות שבפני בית המשפט עולה כי חוות הדעת ניתנה לאחר שיפוץ הנכס, ומר אגמון הודה כי לו היה עורך את חוות דעתו מחדש, היה מבקש לראות קבלות ובודק אותן. מר מרחב צירף לתצהירו קבלות שונות המסתכמות בסך כולל של 41,474 ₪ בלבד, שמעיון בהן אין כל אפשרות לדעת האם הן מתייחסות להוצאות בגין הפיכת הנכס למשרד. כמו כן ישנה התייחסות בחוות דעתו של מר אגמון ובתצהירו של מר מרחב ל"אומדן היטל השבחה צפוי" בסך של 25,000 ₪ שנכלל בסך של 215,000 ₪ הנ"ל, אך מחקירתו הנגדית של מר מרחב עלה כי התובעים כלל לא שילמו ולא התבקשו לשלם היטל השבחה בגין הנכס (עמ' 27, ש' 25).




לסיכום, התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם כדי להוכיח כי הנתבע התרשל כלפיהם, לא הוכיחו את טענתם בדבר העדר אפשרות חוקית להשתמש בנכס למגורים ובדבר "אילוץ" להסב את הנכס למשרד, ולא ביססו את נזקיהם הנטענים כנדרש.





לפיכך התביעה נדחית.




בנסיבות העניין, הנני מחייב את התובעים לשלם לנתבע סך של 25,000 ₪ בלבד בגין שכר טרחת עו"ד, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פוליסת ביטוח אחריות מקצועית

  2. התיישנות רשלנות מקצועית

  3. רשלנות מקצועית רואה חשבון

  4. רשלנות מקצועית של סוכן ביטוח

  5. רשלנות מקצועית מודד מקרקעין

  6. אחריות מקצועית של סוכן ביטוח

  7. התיישנות תביעת רשלנות מקצועית

  8. תביעת רשלנות מקצועית נגד אדריכל

  9. תביעת רשלנות מקצועית נגד עורך דין

  10. רשלנות מקצועית של עורך דין מקרקעין

  11. רשלנות מקצועית של עו''ד הוצאה לפועל

  12. תביעת רשלנות מקצועית נגד עורכי דין

  13. תביעת רשלנות מקצועית נגד סוכן ביטוח

  14. ייחוס רשלנות מקצועית מהווה לשון הרע

  15. תביעת רשלנות מקצועית טיפול בהחזרי מס

  16. תביעת רשלנות מקצועית נגד עו''ד שנדחתה

  17. ייצוג שני צדדים רשלנות מקצועית עורך דין

  18. תביעה בגין רשלנות מקצועית של שמאי מקרקעין

  19. פוליסת ביטוח אחריות מקצועית עו''ד לא בתוקף

  20. התיישנות תביעת רשלנות מקצועית נגד עורך דין

  21. ביטוח רשלנות מקצועית של עו''ד התיישנות תביעה

  22. ייצוג עצמי בתביעת רשלנות מקצועית של עורך דין

  23. רשלנות מקצועית של עורך דין בתיק רשלנות רפואית

  24. רשלנות מקצועית של עורך דין בגין פיצויים נמוכים

  25. נדחתה תביעה נגד עורך-דין בעילה של רשלנות מקצועית

  26. אי הגשת תצהירים המועד - רשלנות מקצועית של עורך דין

  27. רשלנות מקצועית עורך דין בתיק נזקי גוף בתאונת דרכים

  28. אי הגשת בקשת רשות להתגונן - רשלנות מקצועית של עו''ד

  29. תביעה בגין רשלנות מקצועית בגין חוות דעת חשבונאית בתיק הוצאה לפועל

  30. תביעה על סך של מיליון שקלים כנגד עורך דין בגין טענה לרשלנות מקצועית

  31. הנתבעת הגישה תביעה שכנגד להחזר שכ"ט עו"ד ולפיצוי בגין רשלנות מקצועית

  32. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון