מכירת זכויות במגרש בהרחבת מושב אשר נמכר בטרם נחתם חוזה פיתוח וחכירה מול המינהל

התמורה בגין מכירת זכויות במגרש בהרחבת מושב אשר נמכר בטרם נחתם חוזה פיתוח וחכירה מול המינהל.

הצדדים חלוקים בדבר ייעודם של 150,000 ₪ שהועברו והאם מהווים הם חלק מהתמורה.

רקע וטענות הצדדים
2. ביום 24.2.09 העביר התובע 2 (X) סך של 325,000 ₪ לחשבון פקדונות של עו"ד עמרי אלירז, הנתבע 1 (אלירז). ביום 18.3.09 נחתם הסכם בין הנתבעים 2-3 (אמסילי) לבין התובעת 1, חמתו של X (ההסכם).

בהסכם הוצהר כי אמסילי הינם בעלי הזכות למגרש מספר 271, בהרחבת מושב שדה משה,
בגוש 1846, חלקה 1, תת חלקה 271 (המגרש). הובהר כי נמכרת זכות לקבלת חוזה פיתוח וחכירה למגרש טרם חתימה על חוזה פיתוח או חכירה מול המינהל.

ההסכם נערך על ידי אלירז עבור שני הצדדים אולם אין חולק כי אלירז ייצג את אמסילי במכר המגרש וגם ברכישתו מבעליו הקודמים.

בהסכם נטלה על עצמה הרוכשת את האחריות לקבל הפנייה מהמושב למינהל נוכח דעתה כי מחמת היותה אם של חברת אגודה, פטורה היא מהצורך לעבור ועדת קבלה.

בהסכם צויין כי תמורת זכויותיו של המוכר במגרש שולם סך של 175,000 ₪.
בסעיף 6 (ז) להסכם נקבע כי הקונה רשאי לקבל חוזה פיתוח במסגרת תיק מינהל שנפתח למגרש לרבות המקדמה ששולמה ביום 13.12.07.
סעיף 6 (ח) קבע:
"כל תשלום עתידי לממ"י, מכל סוג ומין, יחול על הקונה בלבד לרבות מס רכישה בגין קבלת הזכויות ממ"י".

3. לטענת X באקראי הציע לו אלירז לרכוש את המגרש לאחר שהציג מצג לפיו עלות המגרש כולל הוצאות הפיתוח ששולמו בגינו עומדת על סך של 175,000. עוד נטען כי אלירז טען שלפי שומת המינהל, ידרש הרוכש לשלם דמי היוון בגין מלוא קיבולת הבניה במגרש בסך של כ- 230,000 ₪. לפיכך טוען כי העביר את הסך של 325,000 ₪, כאשר 150,000 ₪ מתוכו יועדו להישאר בנאמנות אצל אלירז לצורך הגשת השגה עתידית של שומה שיערוך המינהל.

לשיטת התובעים הסך של 150,000 ₪ אינו חלק מהתמורה אשר מגיעה לאמסילי בגין מכירת זכויותיהם במגרש.

מאחר והסך של 150,000 ₪ לא הושב לתובעים טוענים הם כי נמנע מהם מלהשלים את העסקה ולהעביר הזכויות על שם התובעת 1.
התובעים עותרים לפיצויים בסך 559,696 ₪ אשר עיקרם השבת הסכום השנוי במחלוקת בסך 150,000 ₪ ופיצוי בגין עליית דמי החכירה אשר יידרשו לשלם למינהל לצורך השלמת העסקה.

4. לטענת הנתבעים בגין זכויות אמסילי במגרש סוכם כי יקבלו סך כולל של 325,000 ₪ אשר ידווח כמכירת זכויות בסך 175,000 ₪ ו- 150,000 ₪ בגין החזר הוצאות הפיתוח . לטענת אלירז הסך של 150,000 ₪ לא אוזכר בהסכם לבקשת X אשר רצה להקטין בכך את חבותו במס רכישה בהתאם לחישוב מס לגיטימי. עוד נטען כי התאוריה של X כי הסכום האמור נועד להבטיח את התשלום למינהל לצורך הגשת השגה ביחס לדמי החכירה התנפצה על סלע העובדות.
דיון והכרעה
5. לאחר שמיעת הראיות ועיון במכלול המסמכים מצאתי כי לא עלה בידי התובעים להוכיח כי בגין רכישת זכויות אמסילי שולם סך של 175,000 ₪ בלבד. אין לקבל את הטענה הן מחמת ההסכמות החוזיות והתנהלות הצדדים והן מכוח הראיות החיצונית ביחס לשווי המגרש.

אכן לשון ההסכם מזכירה רק את הסך של 175,000 ₪ תמורת זכויות אמסילי אולם מכלול העדויות מצביעות על הסכמה חוזית נפרדת לתשלום סך נוסף של 150,000 ₪ בגין הוצאות הפיתוח בהן נשאו אמסילי. לא מדובר בעדות בעל פה כנגד מסמך בכתב, אלא הסכמה חיצונית להסכם המוסיפה לו הסכמות בדבר החזר הוצאות הפיתוח .

קבלת גרסת X מחייבת קביעה כי אלירז, לבד או עם אמסילי , זמם להוציא כספים במרמה מX, לשכנעו להעביר סך של 325,000 ₪ תמורת זכויות בשווי 175,000 ₪
" ולהעלים " סך של 150,000 ₪ בטענה כי מדובר בתמורה חוזית אשר זכרה לא בא בהסכם שערך .

לאחר שמיעת הראיות לא הוכחה תשתית המבססת ולו חשד להתנהלות כאמור מצדו של אלירז, לא מבחינה עובדתית ולא מבחינת מניע או הגיון כלכלי לביצוע מהלך כאמור.

6. למהלך כריתת ההסכם קדמה העברה כספית של 325,000 ₪ לחשבון נאמנות של אלירז. לא הוכחה טענת X כי ביקש לחתום בסמיכות להעברת הכספים על הסכם ונדחה על ידי אלירז.

בפועל X קיבל לידיו טיוטת הסכם, העיר הערותיו ובמעמד החתימה נכחה התובעת 1, חמתו. אין חולק כי X רצה את המגרש עבור בנו, אשר היה קטין במועד עריכת ההסכם, והרעיון כי התובעת 1 תירשם כרוכשת הינו פרי יוזמתו מאחר וסבר, וסובר, כי אינה חייבת לעבור ועדת קבלה במושב.

גרסתו של X בדבר המשא ומתן סביב מחיר העסקה טרם העברת התשלום אינו נתמך בראייה חיצונית מעבר לעדותו ואף לא הוכחה הגיונה הפנימי של ההצעה. X לא הכחיש כי אמסילי ביקש עבור המגרש סך של 350,000 ₪ אולם לטענתו הסכים לשלם 325,000 ₪, כאשר סכום זה כולל תשלום חלקי בסך 150,000 ₪ בגין דמי חכירה עתידיים למינהל. גרסה זו נעדרת הגיון עסקי. שעה שאין חולק כי בגין המגרש טרם שולמו דמי חכירה, אין אינטרס למוכר לדרוש תשלום שסכומו לא ברור ואין לו שליטה על קביעתו.

כדי לתמוך בגרסתו, הגה X טענה לפיה אלירז אמר לו טרם העברת הכספים כי שמאי המינהל אמד את שווי דמי החכירה בגין מלוא קיבולת הבניה בסך של כ - 230,000 ₪ ולכן הסך של 150,000 ₪ מהווים כשני שלישים מהשומה ונועדו לצורך תשלום ראשוני למינהל כנגד השגה על גובה השומה.

לא ניתן הסבר מדוע מראש הוחלט כי יש להשיג על שומת המינהל , וכיצד סכום ההסכם תואם, אף לשיטת X, לנהלי המינהל המחייבים להפקיד 75% לצורך השגה ואת היתרה בערבות.

יתרה מכך , אם הכספים מיועדים למינהל , איזה צורך יש להפקידם בנאמנות אם אינם מיועדים למוכר. איזה עניין יש לאלירז , עורך הדין אשר ערך את ההסכם תמורת שכר טרחה של 5,000 ₪, להפקיד 150,000 ₪ בחשבון נאמנות כדי לטעון לאחר מעשה כי מיועדים הם למטרה אחרת מהמוסכם.

זאת ועוד , הסתבר כי בפועל ביום 19.2.08 הייתה שומה בתיק המינהל , של השמאית ברנר, לפיה שווי המגרש לפי מלוא קיבולת הבנייה הינו 252,00 ₪. לא נסתר תחשיבו של אלירז כי משמעות נתון זה הינה כי הסך של 150,000 ₪ היווה כ-55% בלבד משיעור דמי החכירה , סכום שאינו תואם לתיאוריה של X .

יוער כי לא מצאתי יסוד לטענה כי הוסף על ידי הנתבעים כיתוב למסמך המינהל בדבר בקשה לאישור עסקה על מלוא קיבולת הבניה. מסמך זה לא צורף לראשונה לסיכומים אלא היה חלק מהמסמכים שצורפו לתעודת עובד הציבור שהוגשה מטעם המינהל.

יתרה מכך , הוכח שX בעל נכסים במושב ומתמצא היטב בסחר בזכויות מקרקעין במגזר החקלאי . טיוטת ההסכם עברה לעיונו אולם למרות שהעיר על תוכנו ( נספח ד' לתצהיר אלירז) לא מצא לנכון לציין דבר ביחס לנאמנות הנטענת לצורך הגשת ההשגה למינהל.

בחקירתו הוצג לX מסמך בכתב ידו אשר כלל את עיקרי ההסכמות טרם העברת הכספים . אמנם לא הותרה הגשתו של המסמך נוכח אי גילויו בשלב גילוי המסמכים והתנגדות ב"כ התובעים להגשתו, אולם הותר לשאול את X אודות תוכן המסמך.
בעדותו אישר X כי אלירז הציע לו את המגרש תמורת 350,000 ₪ והוא הציע 300,000 ובסוף סוכמה תמורה בסך 325,000 ₪.
למרות שהמסמך לא הוגש X אישר כי רשם בו מחיר 325,000 ₪ אולם לשיטתו סכום זה כולל את התשלום העתידי החלקי על חשבון דמי החכירה. לשיטתו הבין כי העלות הכוללת של המגרש, לאחר תשלום דמי חכירה, תגיע לסך של כ- 420,000 ש"ח.

בסיכומי התשובה של התובעים ניסו לשנות עמדתם ולצרף את המסמך כראיה תוך הוספת טענה, שלא נשמעה בדיון עת עמד המסמך לעיונם, כי כולל הוא סעיף נוסף ובו התייחסות לסך של 150,000 ₪. אין הסבר מניח את הדעת להתנהלות זו ולא מצאתי מקום לפתוח את שמיעת הראיות בעניין זה. אין מקום בסיכומים לשנות ממסגרת הראיות ולצטט ממסמך שלא הוגש עניינים אשר לא ברור כלל ועיקר כי כלולים בו. חזקה על ב"כ התובעים כי לו המסמך שעמד לעיונם בחקירת X היה כולל מידע לטובתו, לא היה מתנגד להגשתו.

7. כל הצדדים כשלו מלכלול בהסכם המכר את הנתונים המלאים אודות שווי העסקה וייעוד הכספים שהועברו במסגרתה. בנסיבות אלו, מאחר ואי רישום כל הסכום שהועבר, יכול ונבע משיקולים אשר אינם טהורים וחוקיותם מוטלת בספק, יש להתייחס בזהירות לגרסאות הצדדים.

אלירז טען כי X ביקש להימנע מתשלום מס רכישה בגין הסך של 150,000 ₪ אשר לשיטת הנתבעים היווה החזר הוצאות הפיתוח בגין המגרש. אכן עולה כי מטרת אי רישום סכום זה, נועדה לצורך אי תשלום מס בגינו. טענת אלירז כי מדובר בתכנון מס לגיטימי, מנוגדת לאמור בע"א 2960/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שרביט ייזום פרוייקטים ובניה (1991) בע"מ (2.11.98), שם נקבע כי אם בוצעו עבודות פיתוח טרם הרכישה מתווספות אלו למחיר הקרקע.

(יוער כי שאלת המיסוי לא זכתה לבירור ממצה בהליך שלפני ואינה פלוגתא הדורשת הכרעה, אולם שני הצדדים התייחסו גם לדיווחים לרשויות המס כמעידים על שיעור התמורה בהסכם וייעודו. שאלת המיסוי על עסקאות כאמור אינה פשוטה כלל ועיקר, השווה ע"א 5332/08 גולן נ' מנהל מס שבח (16.8.10)).

8. גם אם אין ליתן משקל רב לדיווח של אמסילי למס הכנסה ותשלום מקדמות מס ביום 9.11.10, בגין קבלת הסך של 150,000 ₪, נוכח מועד התשלום לאחר הגשת התביעה, לא נסתרה גרסתם כי הייעוץ שקיבלו היה כי ניתן לפצל את הדיווח אודות התמורה לסך של 175,000 ₪ בגין הזכויות וסך של 150,000 ₪ בגין החזר השקעה.

מבין השורות עולה האפשרות כי שני הצדדים הסכימו לא לדווח על הסך של 150,000 ₪ אולם לאחר מעשה דווח גם סכום זה לרשויות המס. יוער כי בדיווח למס שבח באפריל 2009 דווחה רכישת הזכות בסך 175,000 ₪ בקיזוז עלותה בסך 45,000 ש"ח ובקיזוז הוצאות הפיתוח.

גם אם ישנו קושי בתכנון המס של הצדדים, אין הדבר משנה את העובדה כי הסך של 150,000 ₪ היווה חלק מהתמורה החוזית. הדבר עולה הן מעדות X והן מחוסר ההגיון העסקי של נקיבת סכום מגרש הכולל סכום על חשבון תשלום דמי היוון אשר שיעורם לא ידוע ומועד תשלומם טרם התגבש. אין הגיון או צורך בשמירת כספי התובע בנאמנות אצל אלירז כדי להגיש בעתיד השגה, במיוחד שעה שרוכש המגרש נטל על עצמו את האחריות לעבור ועדת קבלה ולשלם למינהל.

מקבל אני את גרסת אמסילי כי נוכח העובדה כי לא בטח בתובע ולא רצה לנהל עמו עסקים, דרש מאלירז כי טרם חתימת ההסכם תופקד כל התמורה אצלו, וכך נעשה.
לאור האמור לעיל אני קובע כי מבחינה חוזית נכלל הסך של 150,000 ₪ בתמורה שניתנה לאמסילי ולא יועד לתשלום עתידי למינהל.

שווי המגרש - ראיות חיצוניות להסכם
9. עמדתי לעיל על כך כי ניתן לדחות את התביעה על בסיס ההסכמות החוזיות וחוסר ההגיון העסקי שבטענות התובע. כדי להוכיח גרסתו, אשר אינה מעוגנת בהסכם ומנוגדת לתנאי שבו המורה כי כל תשלום עתידי למינהל ישולם על ידי הרוכש, העמיס התובע שלל עובדות אודות גלגוליו של המגרש ואף תמך טענותיו בחוות דעת שמאית.

הוגשה שומה נגדית ולאחר בחינת מכלול הטענות, לא מצאתי כי הוכח כי היה חוסר הגיון כלכלי במכירת זכויות אמסילי תמורת 325,000 ₪ טרם תשלום דמי חכירה למינהל. אמנם X טען כי לא לכך הסכים, אולם אלירז הבהיר כי לאחר שנודע לו כי זו עמדתו של X הציע לו לבטל את ההסכם ולהשיב לו את כספו.

כפי שהתובע ואמסילי לא דיווחו אודות המחיר המלא של העסקה, כך אף יתר העדים אשר העידו אודות גלגוליו של המגרש או עסקאות במגרשים אחרים. ניכר היה כי מחשש לפרטיותם או לגילוי פרטים שעלולים להצביע על דיווח לא מדוייק אודות רכישות עבר, נמנעו מלהציג את התמונה המלאה. אף התובע, אשר גר במגרש הצמוד למגרש נשוא התביעה, טען שמי מטעמו מכר את הבית בו גר וסרב למסור פרטים אודות העסקה האמורה.

לפיכך, יש להתייחס בזהירות המתבקשת לנתונים אודות עסקאות אחרות במושב, גם אם הוצגו הסכמי מכר. עניין זה יובא בחשבון עת אתייחס לחוות הדעת השמאיות.
10. לא נסתרה עדות אמסילי, אשר נתמכה בהמחאות אשר נפרעו ביוני - אוגוסט 2007, כי רכשו את הזכויות במגרש תמורת 200,000 ₪. גם בהסכם מכוחו רכשו את זכויותיהם, הסכם מיום 27.6.07 מול קרון, נרשם רק סכום בגין הזכויות בסך 45,000 ₪ וסך נוסף של 155,000 ₪ שולם כהחזר דמי פיתוח. התנהלות זו מעידה כי היה נהוג בעסקאות האמורות לא לציין את החזר דמי הפיתוח כחלק מהסכם מכר הזכויות.

ניסיונו של התובע להוכיח מרמה וקנוניה בהליך מכירת המגרש לא צלח. הבעלים המקורי של המגרש, רן קרון, קיבל את ההקצאה המקורית למגרש והעבירה על שם בתו נעם.
בעדותו הבהיר כי לאחר שקיבל את הזכות ושילם תמורת הזכות למושב כ- 2000 דולר, מכר זכויותיו לבתו של חיים לוי הנשואה ליניב אטיאס תמורת 45,000 ₪, מאחר ולא היה באפשרותו באותה עת לשאת בדמי הפיתוח.

לימים, נמכר המגרש לאמסילי אולם נשאר הרישום על שם קרון. יניב אטיאס טען בעדותו כי רכש את הזכויות תמורת 200,000 ₪ ואישר כי הוא זה אשר שילם את הסך של 108,000 ₪ בגין הוצאות הפיתוח ביום 9.11.04 . לא מצאתי כיצד עובדה זו מהותית לסכסוך או מעידה כי אמסילי לא שילמו את הסכומים

אמנם הקבלה של הוצאות הפיתוח הינה על שם קרון רן והוצגו שני ייפוי כח נוטריונים, אחד מיום 31.10.04 מרן קרון ליניב אטיאס והשני מיום 12.11.04 מנעם קרון ליניב אטיאס, אולם לא הוכחה נפקות עניין זה ומעיד הוא על מכירת הזכות ממשפחת קרון לאטיאס. למרות הקרבה המשפחתית בין המעורבים ואי דיווח על כל העסקאות, בסופו של יום נמכר המגרש לאמסילי על ידי אטיאס. לא מצאתי רבותא בחקירות העדים בדבר מקורות המימון וייעודם של הכספים שהועברו ולא הוכח כי יש מקום להטיל ספק בסכומים ששילמו אמסילי בגין המגרש.

11. סבירות העסקה נבחנת גם בשאלת עליית שוויה של הזכות לקבל הפניה למינהל כאשר אסמילי שילמו בגינה 45,000 ₪ ביום 27.6.07 ומכרו אותה זכות תמורת 175,000 ₪ ביום 18.3.09. לא מצאתי כי הוכח שמבחינה מסחרית אין יסוד לעסקה זו ולעניין זה יש ליתן גם משקל לגרסת אלירז אשר אין חולק כי מתמחה בעסקאות מכר זכויות במגזר החקלאי והמושבי. מדובר בפועל בזכות מסחרית, אשר ספק אם תמשיך להתקיים זמן רב, אשר אינה זכות במקרעין, ושוויה נתון לשינויים בעסקה מסויימת ולשינויי הזמן.

לא נסתר התחשיב שערך אלירז ביחס להשבה הריאלית של הוצאות הפיתוח בהם נשא אטיאס ואותם שילמו אמסילי. יוער כי לא חייבת להיות התאמה מדוייקת להוצאות הפיתוח והצדדים חילקו את תמורת המכר באופן סביר המשקף החזר ריאלי של הוצאות הפיתוח. העובדה כי בעסקה נשוא התביעה יוחס שך של 150,000 ₪ להחזר הוצאות הפיתוח ולא שוערך מחדש הסכום, אינה משנה מסקנתי.

12. להוכחת עמדת התובעים הוגשה חוות דעת מטעם שמאי המקרקעין, מיקי אדלשטיין. לשיטתו שווי הזכות לחתימת חוזה חכירה מול המינהל עמד במועד העסקה על סך 35,000 ₪ בלבד. מסקנתו מבוססת על ניתוח שלוש עסקאות של מכירת מגרשים כולל מבנה מגורים ושלוש עסקאות למכירת מגרשים בלבד ביניהם מגרש 225 ו- 205 אשר עלה בידי X לקבל את הסכמי המכר שנערכו בהם.
יוער כי אלירז ערך את הסכם המכר למגרש 225 וטען כי לא ראוי שישיב לשאלות ביחס להסכם זה נוכח חסיון עורך דין לקוח.
מנגד הוגשה חוות דעתה של השמאית אביגיל ביטון אשר הבהירה כי מעבר לנתונים שכללה בחוות דעתה נסמכת היא על ניסיונה המעשי בעריכת שומות רבות באזור והכרותה את מחירי השוק הריאליים.

חוות דעתה בחנה דיווח אודות מכירת מגרשים וכן חילוץ שווי הקרקע ממכירת מגרשים עם בתי מגורים. לשיטתה שווי הזכות לחתום על הסכם פיתוח מהוון נכון לחודש מרץ 2009 עמדה על סך של 160,000 ₪.

לאחר חקירת שני השמאים לא מצאתי כי קרסה חוות דעתה של השמאית ביטון, ונתנה היא הסברים לפערים בין הדיווח לרשויות המס לקביעותיה. מהאמור לעיל ונסיבות תיק זה עולה כי אכן קשה לאמוד את השווי האמיתי של העסקה רק מהדיווחים והרשום בחוזים ויש ליתן משקל נכבד לנסיונה של המומחית. לא רק שלא קרסה חוות דעתה, אלא מעדיף אני את קביעתה על פני ממצאיו של השמאי אדלשטיין. שווי הזכות שקבע נופל אף מהסכום ששילמו אסמילי כשנתיים קודם לכן ומעדיף אני את ניתוחה של השמאית ביטון בדבר חילוץ שווי הקרקע מעסקאות למכר בתים אחרים בהרחבה. לא נסתרה קביעתה כי שווי ריאלי של קרקע בהרחבה, כולל הוצאות פיתוח, זכות ודמי חכירה עומדת בין 640,000 ₪ - 700,000 ש"ח ולכן עמדתו של X כי שוויה רק כ- 420,000 ₪ בלבד אינה סבירה או לכל הפחות, ניתן לקבל גם את עמדת הנתבעים באשר לשווי האמיתי של העסקה.

לפיכך, גם מבחינת הראיות החיצוניות להסכם אין לקבל את טענת התובעים.

13. נוכח העובדה כי X רואה צל הרים כהרים ניסה הוא לשוות משמעות מכרעת לעובדות שונות אשר אינן נחוצות לצורך הכרעה בסכסוך. כך טען שאלירז העלים ממנו את הסיכום המוקדם וסרב לחתום על ההסכם. מעדיף אני עמדת אלירז לפיה לא מנע ממנו דבר, לו רצה לסכל את ההסכם, מלהשיב לX את הכספים ששילם טרם עריכת הסכם. לא הוכח המניע הנסתר של הנתבעים לביטול ההסכם לצורך התקשרות עם אחר במחיר טוב יותר.

כן אין לייחס משמעות מכרעת לאופן ומועד העברת התמורה מאלירז לאמסילי. גם אם אופן העברת התמורה יכול ומעלה סימני שאלה, אין הדבר מוביל כלל למסקנה כי הסך של 150,000 ₪ יועד למטרת תשלום דמי חכירה ו"הוברח" לאמסילי.

רק ביום 3.7.09 פנו התובעים באמצעות עו"ד בן חיים לאלירז והעלו את הטענה ביחס לסך של 150,000 ₪ בתשובה השיב אלירז כי אין יסוד לטענה. אין חולק כי במשא ומתן, לאחר הגשת התביעה וטרם הגשת כתב הגנה, טען אלירז באוזנו של בא כוחם הקודם של התובעים כי הסך של 150,000 ₪ ששולם במזומן הוחזר לידי הרוכשת, התובעת. בשיחה האמורה מודע אלירז שמקליטים אותו ומקבל אני הסברו והסבר אמסילי כי נוכח חזרתו של X מהסיכום וטענתו המפתיעה כי הסך של 150,000 ₪ אשר יועד לאמסילי היה מיועד למינהל, הועלה הרעיון "לאיים" בטענה כי יטענו שהסכום האמור הושב לרוכשת.
עניין זה לא מוביל לקריסת טענות הנתבעים ואף יתר הניסיונות לקעקע אמינותו של אלירז לא עלו יפה.

הוא הדין ביחס לדיון הארוך והמיותר בשאלת ועדת הקבלה והנהלים לביצועה לרבות שאלת חובתה של התובעת לעבור ועדה כאמור. אכן אלירז אישר כי באחת השיחות, לאחר שהתגלע הסכסוך, הצהיר כי יגרום לכך שX לא יעבור ועדת קבלה. אולם מלכתחילה X לקח על עצמו לעבור ועדת קבלה מאחר שסבר וסובר כי התובעת 1 אינה חייבת לעשות כן. ככל שלא קידמו התובעים עניין זה והסתפקו רק במכתב בא כוחם מיום 6.2.12, אין להם להלין על עצמם.

כמו כן לא מצאתי מקום להדרש לעניין הסכם הנאמנות עבור בנו של X שהתבקש אלירז לערוך.

14. לאור האמור לעיל, לא הוכח כי התובעים שילמו בגין זכויות אמסילי סך של 175,000 ₪ בלבד ועולה כי שווי העסקה היה 325,000 ₪.
לפיכך דין התביעה להדחות.

נזקי התובעים
15. שעה שגרסת התובעים נדחתה, מתייתר הצורך לדון בנזקיהם הנטענים. יחד עם זאת, מצאתי לנכון לדון בנזקים אשר רובם לא הוכחו כלל. נוכח קביעתי לעיל ממילא לא זכאים התובעים להחזר הסך של 150,000 ₪ ולא לפיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם.
אשר לעליית שיעור דמי החכירה למינהל, אכן הוכח כי יש להניח ששיעור דמי החכירה עלה, אולם שיעור העליה לא הוכח. אף השמאי מטעם התובעים לא נדרש להתייחס לעניין זה ולא עתרו התובעים במועד לקבלת שומה עדכנית מהמינהל.

ראש נזק זה מנוגד אף לחובת הקטנת הנזק שחלה על התובעים מאחר ונובע ממחדלם לפעול לקבלת הפנייה למינהל. לא הוכח שאלירז סיכל הפניה כאמור. פועל יוצא הוא כי גם אבדן המקדמה ששולמה למינהל נובע אף הוא ממחדל התובעים.

ככלל, כל הנזקים הנטענים יכלו להמנע לו היו פועלים התובעים לקדם את העסקה במועד אז הסתכם כל נזקם בסך השנוי במחלוקת של 150,000 ₪.

סכום התשלום לעריכת הסכם נאמנות לא הוכח ולא ברור הצורך בהסכם כאמור אשר לכאורה נועד לעקוף את איסור המינהל בדבר העברת נכסים לבן של חבר אגודה.

אף התביעה לפיצוי בגין קיר משותף לא הוכח שיעורה ואין התחייבות מטעם אמסילי לשאת בעלות בגין הקיר הגובל.

גם הנזק הנטען בדבר אבדן דמי שכירות עתידיים מבניית מבנה על המגרש לא הוכח. נזק זה מנוגד באופן מובהק לעקרון הקטנת הנזק. ממילא לא הוכיח X כי היה באפשרותו לבנות בית במגרש ולהשכירו תוך זמן קצוב.

נוכח התנהלות התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין עגמת נפש והוצאותיהם המשפטיות. לא הוכח מהו שיעור ההוצאות המשפטיות שהוצאו טרם הגשת התביעה ואין מקום לכלול במסגרת כתב תביעה פיצוי בגין שכר טרחה שטרם נפסק.







סוף דבר
16. לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להדחות. מהתנהלות כל הצדדים לעסקה התגלתה תמונה עגומה של דיווח חלקי אודות מחירה האמיתי. התנהלות הצדדים מנוגדת לכאורה למדיניות המינהל בדבר הקצאת קרקעות ולתכלית המקורית בגינה ניתנה לבני המושבים עדיפות ברכישת זכויות במגרש בהרחבה.


מציאות זו, אשר שינתה פניה ללא היכר בשנים האחרונות, עלולה לטפוח על פניהם של התובעים מאחר וטרם הביע המינהל דעתו על העברת הזכויות בין הצדדים בכלל ועל זכותה של התובעת להרשם כבעלת הזכויות בפרט. (לעניין איסור סחר בזכויות דומות, גם אם בנסיבות אחרות, השווה ה"פ (מחוזי נצ') 10652-08-12 סליטרניק נ' רמות אגודה שיתופית להתיישבות חקלאית בע"מ (17.1.13)).

נראה כי העניין תם, אולם לא נשלם.

נוכח התנהלות התובעים והתעקשותם להתמקד בעניינים רבים אשר לא היו דרושים לבירור התביעה, ראוי היה לחייבם בהוצאות ניכרות. מנגד, אף התנהלות הנתבעים לא היתה ראויה. אמסילי הגישו תביעה שכנגד מיותרת, אשר התברר כי הוגשה על דעת בא כוחם בלבד.

אלירז ניהל ההליך באופן אשר חייב את בית המשפט לפסוק הוצאות כנגדו. בנוסף נתן ידו לעריכת הסכם אשר לא שיקף את מלוא הסכמות הצדדים ובכך תרם לעמימות העובדתית והמשפטית אשר הובילה להתדיינות זו.

לפיכך, כל צד ישא בהוצאותיו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גובה דמי חכירה

  2. הפרת חוזה חכירה

  3. חוזה חכירה משתלה

  4. חכירת קרקע חקלאית

  5. דמי חכירה ראשוניים

  6. חוב דמי חכירה למנהל

  7. זכויות חכירה במושע

  8. הסכם חכירה תחנת דלק

  9. חכירה לדורות על חניה

  10. הסכם חכירה עם המנהל

  11. חוזה חכירה והסכם פיתוח

  12. הגדלת גובה דמי חכירה

  13. ביטול חכירה - מס רכוש

  14. ביטול שטרי ביטול חכירה

  15. אופציה להארכת חכירת משנה

  16. הסכם חכירה הקטנת שטח מגרש

  17. תביעה לקבלת זכויות חכירה

  18. חידוש חכירה בחוזה עם קק''ל

  19. הנחה בדמי חכירה לבניה עצמית

  20. סמכות עניינית חכירה לדורות

  21. משא ומתן לרכישת זכויות חכירה

  22. תביעה לתשלום דמי חכירה שנתיים

  23. חכירה ישירה במקום חכירת משנה

  24. תביעה לתשלום דמי חכירה לשנים

  25. חובת גילוי על תשלום דמי חכירה

  26. חכירה לדורות - פסק דין הצהרתי

  27. החזרת מקרקעין בתום חוזה חכירה

  28. חכירה לדורות בשטח חקלאי במושב

  29. זכויות החוכר לפי החכירה המקורית

  30. ביטול הסכם חכירה - סמכות עניינית

  31. המרצת פתיחה בנושא זכויות חכירה בנכס

  32. מס שבח על מכירת זכות חכירה ל-3 שנים

  33. תביעה לתשלום דמי חכירה 7 שנים אחורה

  34. תחולת חוק חובת המכרזים על חוזה חכירה

  35. שימושים לצורך מטרת חכירה למפעל תעשייתי

  36. בקשה לחייב את המינהל להאריך חוזה חכירה

  37. תשלום הוצאות פיתוח מקרקעין על פי חוזה חכירה

  38. ביטול חוזה חכירה שנחתם לפני חקיקת חוק המקרקעין

  39. חתימה על הסכם חכירה ללא ידיעה על קיומו של הסכם פיתוח

  40. סעד הצהרתי להתקשר בחוזה החכירה להחכרה ישירה של המקרקעין

  41. מחלוקת עם רשות מקרקעי ישראל על סכום דמי החכירה השנתיים

  42. עסקאות מתנה בזכויות חכירה רשומות המאושרות על ידי המינהל

  43. סמכות בית משפט השלום לדון בהסכם שכירות ל 10 שנים - חכירה

  44. תביעה לפינוי מקרקעין בטענה כי פלשו לשטח שחכרו ממנהל מקרקעי ישראל

  45. טענה כי במסגרת הסכם החכירה ניתנה לה אופציה לרכישתם בתום תקופת החכירה

  46. מכירת זכויות במגרש בהרחבת מושב אשר נמכר בטרם נחתם חוזה פיתוח וחכירה מול המינהל

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון