סעיף 16 לחוק המקרקעין

סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע, כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". בכך מכיר החוק בעליונותם של בעלי זכות הבעלות והחזקה על פני מסיג גבול ומקנה להם זכות תביעה בערכאות לסילוק ידו של הפולש.

הלכה היא, כי "בתביעה זו על התובע להוכיח הן את זכותו שלו להחזיק בקרקע והן את היעדר זכותו של הנתבע להחזיק בה. בהוכחת תנאים מצטברים אלה תלויה הצלחת התביעה." (רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי, פ"ד נה(3) 294, 304ה (11.3.2001); וכן, רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' בן שמחון, פ"ד נח(1) 827, 836ז (19.11.2003); ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה, פיסקה 10 (19.2.2012)). אשר להוכחת העדר זכותו של הנתבע במקרקעין, נפסק, כי היות שהתובע נדרש להוכיח עובדה בעלת יסוד שלילי, ניתן להסתפק בכמות פחותה של ראיות להרמת נטל הבאת הראיות והעברתו לצד שכנגד (ראו: ע"א (מחוזי י-ם) 27713-03-11 סאלחיה נ' רשות הפיתוח, פיסקה 12 (12.9.2012); וכן ראו פסק דינו של כבוד השופט י' עמית ברע"א 296/11 נג'אר נ' עליאן (23.2.2012)).

8. יצוין, כי מערכת דינים נוספת מאפשרת לתובע לקבל מבוקשו לסילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין, וזאת מכוח העוולה בנזיקין של הסגת גבול במקרקעין, הקבועה בסעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. במסגרת עוולה זו מוסמך בית המשפט ליתן צו לסילוק יד, כאחת התרופות להן זכאי הנפגע, על-פי סעיפים 3, 71 ו-72 לפקודת הנזיקין (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 218ב-ג (23.12.1999)).

9. בענייננו, אין חולק, כי התובעת היא בעלים של המקרקעין, ועל כן נותר לבחון האם הוכח העדר זכותו של הנתבע להחזיק בהם. בהקשר זה טענות הנתבע הן, כי הוא החזיק במקרקעין, ולאחר מכן בבניין, מיום היווסדו שכן הוא זה שבנה והקים את הבניין במימונו, ומאז מחזיק בו ברצף ללא הפסקה, בין במישרין ובין באמצעות שוכרים מטעמו; וכי הוא זה שהביא בשעתו את נטע ליפשיץ, ולאחר מכן את התובעת, ובשתי מערכות החוזים שנכרתו עמן היה בכוחו לשמר את החזקה לעצמו וכך עשה, כאשר הוסכם, הן על-ידי נטע ליפשיץ הן על-ידי התובעת, שעד לבניית פרויקט הדירות, במקום הבניין הקיים, הנתבע יהא בעל החזקה הבלעדי במקרקעין ובבניין. לשם הנוחות, פרוטוקול הדיון מיום 30.5.12 יכונה להלן: פרוטוקול 1; ופרוטוקול הדיון מיום 3.9.12 יכונה להלן: פרוטוקול 2.

המערכת החוזית עם נטע ליפשיץ

10. בתצהירו ובסיכומיו פרש הנתבע בהרחבה, תוך צירוף מסמכים שונים, השתלשלות מפורטת לעניין הקשר בינו לבין עמותת קרית רבני התפוצות (להלן: העמותה), ממנה רכשה נטע ליפשיץ את המקרקעין, תוך שנטען על-ידי הנתבע, כי הבניין נבנה על המקרקעין במימונו, וכדי להבטיח את השקעותיו קיבל את החזקה הפיסית במקרקעין. לענייננו, אין אני נדרשת להכריע במחלוקת שנפלה בין הצדדים לעניין שאלת מימון הבניין, ודי לי לבחון האם המערכת החוזית שנחתמה עם נטע ליפשיץ אפשרה את החזקתו של הנתבע במקרקעין, אף אם אניח כי עד אז אכן החזיק בהם. עם זאת אדגיש, כי נוכח הסכמת הצדדים, כפי שהיא באה לידי ביטוי בפרוטוקול הדיון, לפיה העדר חקירה נגדית בעניין מסוים המופיע בתצהיר אין משמעו הסכמה לאמור באותו עניין בתצהיר, אין לקבל את טענת הנתבע כי הימנעות התובעת מחקירה בנושא זה משמעה הסכמה של התובעת כי העובדות עליהן הצהיר הנתבע הן נכונות. דברים אלה נכונים גם לגבי יתר הנושאים ויתר המצהירים (ראו: פרוטוקול 1 עמ' 9 ש' 17-14, פרוטוקול 2 עמ' 2 ש' 3-1).

11. המערכת החוזית עם נטע ליפשיץ כללה שני הסכמים בנוגע למקרקעין. האחד, הסכם בין העמותה לבין נטע ליפשיץ (נספח ח'1 לתצהיר הנתבע); והשני, הסכם בין הנתבע לבין ישראל זאב הרשקוביץ (להלן: הרשקוביץ), מטעם נטע ליפשיץ (נספח ח'2 לתצהיר הנתבע). אשר ליחס בין שני ההסכמים הללו, אפנה לפסק הבוררות של כבוד הרב דביר מיום א' בניסן התשס"ד (נספח ט'1 לתצהיר הנתבע), אשר קבע כי ההסכם הראשון (נספח ח'1) הוא הסכם מכר להעברת בעלות גמורה לנטע ליפשיץ, כאשר המכר הותנה באי ביצועו של ההסכם השני (נספח ח'2), שבמהותו הוא הסכם קומבינציה. לאמור, ככל שהנתבע לא יקיים את ההסכם השני ולא יפרע את ההלוואה שניתנה לו, הרי שהרשקוביץ, מטעמה של נטע ליפשיץ, יקבל בעלות גמורה על הקרקע (ראו עמ' 5 למעלה). בפסק הבוררות קבע כבוד הרב דביר מנגנון המאפשר לנתבע לפרוע את ההלוואה שניתנה לו, שאז המקרקעין יעברו לבעלותו; וכל עוד הנתבע אינו עושה כן, במועד שנקבע, המקרקעין יישארו בבעלות הרשקוביץ ודמי שכירות הבניין שייכים לו החל מיום א' בסיון, התשס"ד (וראו גם: מכתב הבהרה של הבורר, נספח ט'2 לתצהיר הנתבע; וכן החלטות הבורר בהמשך לפסקו, במ/1 ו-במ/2; החלטת הבוררים כבוד הרב מרמרוש וכבוד הרב הייזלר, אליהם הועבר הדיון בבוררות, במ/3 ו-במ/4, וכן במ/6).

12. עיינתי בשני ההסכמים האמורים ולא מצאתי בהם אזכור להסכמה בדבר חזקה של הנתבע במקרקעין. נהפוך הוא, בפתח ההסכם בין העמותה לבין נטע ליפשיץ, נכתב כי "והואיל: ועל המגרש בנוי בנין בן 6 קומות בשטח כולל של כ-3,000 מ"ר (להלן - 'הבנין'). הבנין משמש את העמותה למטרותיה והוא יתפנה עד ולא יאוחר מר"ח אלול תשס"א (20.8.2001), והמוכרת התחייבה לפנותו במועד זה כאמור בס' 5. להלן." ואכן סעיף 5 להסכם זה קובע, כי "המוכרת [העמותה - מ.ש.] מתחייבת למסור את החזקה בנכס לחברה [נטע ליפשיץ - מ.ש.], כשהנכס פנוי מכל אדם וחפץ... עד ולא יאוחר מראש השנה תשס"ב (18.9.2001)..." (ההדגשה שלי - מ.ש.). כך גם לא מצאתי בסעיפים בהסכם בין הנתבע להרשקוביץ, אליהם הפנה הנתבע, כדי לתמוך בטענתו בדבר הסכמה להחזקתו במקרקעין. כפי המובהר בפסק הבוררות של כבוד הרב דביר, בהסכם זה כיוונו הצדדים כי כל התמורה שלכאורה היתה אמורה להוות תשלום עבור העסקה ולהיות משולמת לנתבע נשארת בגדר הלוואה ונושאת ריבית. בהינתן הסכמת הצדדים כי פירעון ההלוואה על-פי הסכם זה יותיר את הבעלות במקרקעין בידי העמותה המוכרת, ברור הוא סעיף 17 להסכם, הקובע, כי "הכנסות הבנין הקיים משועבדות לצורך תשלום הריביות לבנק", ואין ללמוד מסעיף זה דבר לעניין הסכמה בדבר חזקה של הנתבע. הוא הדין לעניין סעיף 6 להסכם, לפיו "הבנין הקיים ייהרס ע"ח ד.ס.[ על חשבון הנתבע - מ.ש.]". הטלת עלות הריסת הבניין על הנתבע, לשם קיום עסקת הקומבינציה ובניית פרויקט הדירות החלופי, לוּ יעמוד הנתבע בתנאי ההסכם ויפרע את ההלוואה שניתנה לו, אינה אלא חלק מן ההתחשבנות הכספית שבין הצדדים, ואין להסיק ממנה כל הסכמה על חזקה של הנתבע (וראו גם: עדות בנו של הרשקוביץ, אלימלך הרשקוביץ, מנהלה של נטע ליפשיץ, 1בפרוטוקול 1 עמ' 174 ש'5 - 178 ש' 15, עמ' 199 ש' 7-3; כאן יש להעיר, שאין בידי לקבל את טענות הנתבע על מסקנות שיש להסיק לחובת התובעת משלא הובא ישראל זאב הרשקוביץ לעדות, אלא בנו, וזאת מן הטעם שאלימלך הרשקוביץ זומן להעיד כעד מטעם בית המשפט, על מנת שיביא עמו את כל המסמכים הרלבנטיים, והנתבע לא התנגד לכך; וכמו כן, ניתנה האפשרות לנתבע לבקש להביא לעדות את אביו, ישראל זאב הרשקוביץ, אך בסופו של יום הנתבע בחר שלא לעשות כן, ראו: פרוטוקול 1 עמ' 182 ש' 3-2, עמ' 185 ש' 18-12, עמ' 186 ש' 13, עמ' 189 ש' 20-16).

13. יש להוסיף, כי מכל מקום, בהתאם לפסק הבוררות של כבוד הרב דביר, ניתנה לנתבע האפשרות "לגאול" את הבעלות במקרקעין מידי נטע ליפשיץ, בדרך של פירעון ההלוואה על-ידי הנתבע, במועד שנקבע לכך. משלא עשה הנתבע כן, גם לאחר הארכות שניתנו לו, הרי שבהתאם לפסק הבוררות, ביום א' בסיון, התשס"ד (2004), עברה הבעלות במקרקעין, ועמה פירותיה - היינו דמי השכירות מן הבניין - אל הרשקוביץ, מטעמה של נטע ליפשיץ (וראו גם: עדות אלימלך הרשקוביץ, פרוטוקול 1 עמ' 183 ש' 9-3, עמ' 189 ש' 12-6). ממועד זה, ברי, כי נטע ליפשיץ אינה מסכימה לכל חזקה של הנתבע במקרקעין, במישרין או באמצעות שוכרים מטעמו, ויש לראות את השוכרים בבניין - גם אם נניח לטובת הנתבע כי במקור הגיעו לבניין באמצעותו - כמי שמחזיקים במקרקעין מכוח בעלותה של נטע ליפשיץ, המזכה אותה בפירות דמי השכירות (וראו עדותו של אלימלך הרשקוביץ לעניין התנהלות הצדדים בתקופת ניהול הבוררות, ועד שנת 2004: פרוטוקול 1 עמ' 238 ש' 2 - עמ' 240 ש' 4; וכן עדות הנתבע, פרוטוקול 2 עמ' 8 ש' 20 - עמ' 11 ש' 11).

14. עוד יש לציין, כי נוכח המחלוקת שנתגלעה בין הנתבע לבין נטע ליפשיץ בנוגע למימוש ההסכמים ביניהם, ובכלל זה גם בנוגע לזכות לקבל את דמי השכירות בגין הבניין, בניגוד לטענת הנתבע, וכעולה מן הבוררות הממושכת שניהלו הצדדים (וראו: עדות אלימלך הרשקוביץ בפרוטוקול 1 עמ' 182 ש' 13 - עמ' 183 ש' 2), אין בידי לקבל את טענת הנתבע כאילו נטע ליפשיץ הסכימה להחזקתו של הנתבע במקרקעין ולזכותו לקבל את דמי השכירות. בהתאם, ועל-פי פסק הבוררות שניתן, הסכמי השכירות מאז מתן פסק הבוררות נחתמו ישירות בין נטע ליפשיץ לבין השוכרים בבניין (ראו: במ/7-במ/11; כרטסת הנהלת חשבונות של נטע ליפשיץ, במ/12; עדותו של אלימלך הרשקוביץ, פרוטוקול 1 עמ' 193 ש' 14 - עמ' 197 ש' 9). בעניין זה, איני מקבלת את טענת הנתבע, לפיה הסכמי השכירות עם השוכרים, גם אם נטע ליפשיץ היתה חתומה עליהם, נחתמו מטעמו, באמצעות שליחו משה רוזנטלר (להלן: רוזנטלר) (פרוטוקול 2 עמ' 2 ש' 23 - עמ' 4 ש' 4, עמ' 11 ש' 9 - עמ' 12 ש' 22). כל כך למה?

ראשית, הנתבע לא הציג אסמכתאות (למעט הסכם אחד, ועל כך להלן) לכך שגבה דמי שכירות החל משנת 2004. כאשר נשאל על כך בחקירתו, השיב, כי "אני לא הייתי הפרונט בשוב שלב בקרקע הזאת, למרות שהייתי הבעלים שלה באופן רצוף", וכי יש לשאול את רוזנטלר (פרוטוקול 2 עמ' 11 ש' 20-19, עמ' 25 ש' 3, 6-4). אלא, שרוזנטלר העיד, כי כבר משנת 2003 הוא אינו מטפל במקרקעין (פרוטוקול 2 עמ' 30 ש' 11-10), וכי לא טיפל בשכירויות בשנים 2005, 2007 ו-2008 (פרוטוקול 2 עמ' 30 ש' 24 - עמ' 31 ש' 5).

שנית, ההסכם היחידי שהוצג על-ידי הנתבע הוא הסכם שכירות משנת 2005 עם מרחשת מיום כ"ו בתמוז, התשס"ה (נספח י"א לתצהיר הנתבע; עדות הנתבע, פרוטוקול 2 עמ' 25 ש' 7-4). אולם, לא זו בלבד שהסכם זה אינו חתום על-ידי הנתבע, אלא שעל-פיו מושכר כל שטח המקרקעין למרחשת, דבר שעומד בסתירה לכרטסת החשבונות של נטע ליפשיץ (במ/12; וכן עדות הנתבע, פרוטוקול 2 עמ' 18 ש' 21-14); ושוב, הנתבע לא הציג כל ראיה לכך שכספי דמי השכירות עבור כל הבניין הלכה למעשה שולמו לו (פרוטוקול 2 עמ' 24 ש' 19 - עמ' 25 ש' 3). גם כאן, תשובת הנתבע כי רוזנטלר הוא זה שגבה את דמי השכירות מן השוכרת מרחשת (פרוטוקול 2 עמ' 15 ש' 7-1, עמ' 16 ש' 6-5) לא עולה בקנה אחד עם עדות רוזנטלר כי לא טיפל בחוזה זה (פרוטוקול 2 עמ' 30 ש' 23-12). מכל מקום, מעדותו של אלימלך הרשקוביץ ברור, כי ניסיונו של הנתבע לגבות את כל דמי השכירות בדרך של השכרת כל הבניין למרחשת נתקל בהתנגדות נחרצת מצד נטע ליפשיץ, ובוודאי שאין לגזור מניסיון זה, גם לוּ צלח - וכאמור, לא הוצגה בפני אסמכתא לכך - הסכמה מצד נטע ליפשיץ לכך שהנתבע יחזיק בבניין (פרוטוקול 1 עמ' 240 ש' 22-4).

15. העולה מן האמור עד כה הוא, שלא הוכחה זכותו של הנתבע להחזיק במקרקעין במסגרת ההתקשרות החוזית עם נטע ליפשיץ. נותר לבחון האם הוכחה זכות כזו במסגרת המערכת החוזית עם התובעת, ובכך נפנה לדון כעת.

המערכת החוזית עם התובעת

16. בעקבות פסק הבורר של כבוד הרב דביר, שהקנה לנתבע זכות "לגאול" את הנכס מידי נטע ליפשיץ, תמורת תשלום כספים להחזר הלוואה ולמימון הוצאות שהיו במחלוקת, גייס הנתבע בשנת 2004 את אלישיוב. בין הצדדים נחתם הסכם שותפות, הקובע את חלקו של כל צד בהשקעה לרכישת המקרקעין וברווחים שהיו עתידים לצמוח ממנו (הסכם ראשוני מיום 14.10.2004, נספח י'2 לתצהיר הנתבע; והסכם סופי מיום 28.12.2004, נספח י'3 לתצהיר הנתבע). בהסכם זה צוין, כי הרכישה תעשה באמצעות התובעת, שמניותיה הוחזקו בידי משפחת אלישיוב (סעיף 1 לנספח י'3). כך נולד ההסכם בין נטע ליפשיץ לתובעת מיום ב' באלול, התשס"ה (16.9.2005) (נספח י'1 לתצהיר הנתבע). לימים גויסו משקיעים נוספים לצורך העסקה, אולם כתוצאה מן הקשיים שנערמו עם השנים למימון העסקה, נכנסה לתמונה ממורנד, שרכשה את המקרקעין והבניין שעליו מן התובעת. עמימות הזכויות במקרקעין כתוצאה מחילופי הרוכשים וקשיי המימון הביאו את הצדדים לפתחו של כבוד הרב הייזלר, שביום י"ד בתמוז, התשס"ט (6.7.2009) נתן פסק בוררות מנומק - שכאמור, אושר בשתי ערכאות - אשר חילק את זכויות הצדדים במקרקעין. ככל שמדובר בנתבע, כבוד הרב הייזלר דחה את תביעתו, משמצא כי "אין לסגל שום זכויות בנכס"; וזאת לאחר שקבע, כי הנתבע כשל בהזרמת הכספים נושא הסכם השותפות, וכי תרומתו היחידה היתה גיוס משקיעים נוספים בשלבים מאוחרים יותר (ראו: סקירת ההליכים בפתח החלטת כבוד השופטת שטרנברג-אליעז, שאישרה את פסק הבורר). השאלה כעת, אם כן, האם במסגרת ההתקשרות עם התובעת הוכח כי הנתבע שימר בידיו, כטענתו, את זכותו להחזיק במקרקעין, כל עוד הבניין לא ייהרס ותחתיו ייבנו ויימכרו דירות חדשות כפי המתוכנן.

17. גם בהסכם בין נטע ליפשיץ לבין התובעת אין בו כל אזכור לגבי זכויות חזקה המוקנות לנתבע בנכס, ואף נאמר בו מפורשות, כי:

"הואיל והמוכרת [נטע ליפשיץ - מ.ש.] רשומה בפנקסי המקרקעין כבעלת זכות חכירה לדורות של הנכס... כאשר על החלקה קיים בנין המושכר למוסדות חינוך שונים (להלן - 'הבנין'); והואיל והמוכרת מצהירה כי זכויותיה נקיות מכל חוב או שיעבוד, מלבד זכויותיהם של השוכרים בבנין - כאשר המוכרת מצהירה כי לא הקנתה לאף אחד מהם זכויות של דיירות מוגנת בבנין או בכל חלק ממנו..." (ההדגשות שלי - מ.ש.)      

והרי כבר הראנו לעיל, כי ככל שמדובר בשוכרים, הרי שהחל מא' בסיון, התשס"ד, ובטרם נחתם החוזה בין נטע ליפשיץ לתובעת, השוכרים נמצאו בבניין מכוח בעלותה של נטע ליפשיץ (המוכרת), שהיתה זכאית לדמי השכירות ששולמו על ידם, ועל כן ודאי שאין באזכור קיומם של השוכרים כדי ללמד על חזקה כלשהי מצד הנתבע. והנה לבד מן השוכרים, לא בא בהסכם זכרו של הנתבע כמי שמחזיק במקרקעין (וראו גם: סעיפים 19-18 לתצהיר אלישיוב). זאת ועוד, אלישיוב העיד, כי הכוונה היתה שעד לשלב הבנייה יעשה שימוש בדמי השכירות מן השוכרים לשם תשלום על ההוצאות בגין קידום פרויקט הבנייה, ולא היתה כוונה שהנתבע יהא רשאי להחזיק במקרקעין (פרוטוקול 1 עמ' 49 ש' 10-2).

18. למעשה הנתבע אינו חולק על כך שאין הוראה מפורשת בהסכם האמור (סעיף 75 לסיכומים), אלא שהוא טוען כי מן ההסכם "הפנימי" (נספח י'3), כפי שהוא מכנה אותו, בינו לבין אלישיוב, ניתן לראות בבירור כי הנתבע משמר את החזקה שלו במקרקעין. זאת מבקש הנתבע ללמוד מעצם חתימתו של אלישיוב על הסכם השותפות עמו, שהרי - כך לטענתו - אילו לא היה רואה בנתבע בעל חזקה במקרקעין, לא היה נקשר עמו בהסכם שותפות. כמו כן, הנתבע מבקש ללמוד על שימור חזקתו במקרקעין מכך שעל-פי ההסכם זכאי הוא לרווחים מן הפרויקט (סעיפים 2 ו-7 להסכם); ומכך שמחיר הרכישה שנקבע בסעיף 9 להסכם נמוך מן השמאות שנקבעה למקרקעין במקור, ואת הפער הוא מבקש לייחס לעובדה שיש מחזיקים במקרקעין. עוד טען הנתבע כי גם בתקופת ההסכם עם התובעת המשיך לקבל דמי שכירות מן הנכס, תוך שהוא מפנה להסכם השכירות עם מרחשת (נספח י"א לתצהיר הנתבע). טענה אחרונה זו נדחתה על ידִי, כמובהר לעיל בסעיף 14, ואף אין בידי לקבל את יתר טענותיו של הנתבע, מן הטעמים שלהלן.

19. יש לזכור, כי הבסיס להתקשרותו של הנתבע עם אלישיוב בהסכם השותפות הוא פסק הבוררות של כבוד הרב דביר, שאמנם הקים זכות לנתבע "לגאול" את המקרקעין מידי נטע ליפשיץ, אך קבע מפורשות כי עד לגאולת המקרקעין, החזקה במקרקעין שייכת לנטע ליפשיץ. מכאן, שלא יתכן ללמוד מעצם חתימתו של אלישיוב על הסכם השותפות על הסכמה מצדו ומצד התובעת להחזקה כלשהי של הנתבע במקרקעין. כך גם ציין אלישיוב בתצהירו, והדגיש זאת פעמים רבות בחקירתו, כי התובעת והוא באופן אישי מעולם לא הסכימו, לא בכתב ולא בעל-פה, למתן זכות חזקה לנתבע עד להשלמת פרויקט הבניה או לכל זכות חזקה אחרת במקרקעין. אלישיוב הבהיר בעדותו, כי בהמשך לפסק הבוררות של כבוד הרב דביר, תכליתו של הסכם השותפות היתה להסדיר את השקעותיהם השונות של הצדדים ברכישת המקרקעין מנטע ליפשיץ, ובהתאם לכך נקבע שיעור הרווחים להם זכאי כל צד. עוד הדגיש, כי הסדרת חלוקת הרווחים בין הצדדים אין משמעה הכרה בזכויות חזקה של הנתבע, לא בעבר - משהעיד כי לא היה לנתבע כל זכות במקרקעין, כפי שנקבע בפסק הבורר - ואף לא בעתיד, שהרי גם לוּ עמד הנתבע בתשלומים שהיה עליו לשלם, התובעת היא המחזיקה במקרקעין והנתבע לא היה זכאי להחזקה פיזית, אלא היה לו זכות לקבל חלק מרווחי הפרויקט. אלישיוב העיד, כי השאלה האם ניתן יהיה לממש את הזכות לרווחים בדרך של קבלה פיזית של חלק מן הדירות בפרויקט הבניה העתידי, לא נדונה בעת ההיא. כך או כך, ממילא הסכם השותפות פקע, בהעדר השקעה מצד הנתבע, כך שהנתבע לא זכאי לקבל כל חזקה במקרקעין (ראו: סעיפים 17-14 לתצהיר אלישיוב; פרוטוקול 1 עמ' 24 ש' 17-11, עמ' 31 ש' 22-14, עמ' 32 ש' 11-9, עמ' 34 ש' 15-1, עמ' 35 ש' 10 ו-19-18, עמ' 37 ש' 24-16, עמ' 38 ש' 21 - עמ' 39 ש' 4, עמ' 39 ש' 18 - עמ' 40 ש' 19, עמ' 42 ש' 3-2, עמ' 43 ש' 24-17, עמ' 45 ש' 24-15, עמ' 53 ש' 13-12, עמ' 58 ש' 14-11, עמ' 59 ש' 8-7, עמ' 60 ש' 16-6, עמ' 67 ש' 5-3, עמ' 69 ש' 22-10, עמ' 71 ש' 7 - עמ' 72 ש' 5).

20. הסבר זהה על תכליתו של הסכם השותפות בין הנתבע לבין אלישיוב, שכאמור לא יצא אל הפועל, אנו מוצאים בעדותו של עו"ד משה אלמליח (להלן: אלמליח), שליווה את ההתקשרות החוזית עם אלישיוב והתובעת (הגם שלא ניסח את ההסכמים ביניהם) (ראו: פרוטוקול 1 עמ' 122 ש' 7-2, עמ' 123 ש' 24-22, עמ' 127 ש' 19 - עמ' 128 ש' 14, עמ' 138 ש' 22-17, עמ' 151 ש' 22-19, עמ' 166 ש' 17 - עמ' 167 ש' 13, עמ' 169 ש' 17-2).

עוד העיד אלמליח, כי לנתבע לא היו זכויות חזקה במקרקעין, וכי בכל הפגישות בהן נכח בין הנתבע לבין אלישיוב, לפני ואחרי חתימת הסכם הרכישה של המקרקעין, "סגל מעולם לא העלה את הטענה אשר אני שומע אודותה כעת, לפיה 'הוסכם עימו' כי מוקנית לו זכות חזקה עד להשלמת הבניה או זכות חזקה כלשהיא." (סעיפים 5-4 לתצהיר אלמליח; פרוטוקול 1 עמ' 126 ש' 15-6, עמ' 128 ש' 19 - עמ' 129 ש' 1, עמ' 130 ש' 16-6; להשלמת התמונה, ובמענה לטענת הנתבע בנוגע לרכישת יחידת דיור על-ידי אלמליח ממנו, טיבו של העניין הובהר על-ידי אלמליח בעדותו, כמתייחס לרכישה של הזכויות העתידיות של הנתבע, לוּ היתה העסקה יוצאת אל הפועל, דבר שלא קרה, וראו: פרוטוקול 1 עמ' 156 ש' 16 - עמ' 159 ש' 9).

21. עוד יש לציין, במענה לטענות הנתבע בתצהירו ובסיכומיו, כי שאלת עמידת הצדדים בהתחייבויותיהם על-פי הסכם השותפות, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין המסקנה בדבר העדר זכותו של הנתבע להחזיק במקרקעין (וראו גם: עדות אלמליח, פרוטוקול 1 עמ' 148 ש' 22-1). ודוק, משפסק הבורר של כבוד הרב הייזלר אושר הן על-ידי בית המשפט המחוזי הן על-ידי בית המשפט העליון, אין הנתבע יכול להישמע כיום בטענות בדבר עמדה שגויה של הבורר או על כך שלא היה מיוצג בפני הבורר (סעיפים 85-83 לסיכומי הנתבע).

22. אשר למכירת המקרקעין במחיר הנמוך מן השמאות שנקבעה לנכס, טענת הנתבע לפיה "כל אדם מן הישוב יודע כי נכס שיש בו מחזיקים הוא נכס ששווה פחות" נותרה כטענה בעלמא, משלא הוצגה לה כל אסמכתא, בוודאי לא באשר לנכונותה במקרה הנדון. לעומת זאת, אלימלך הרשקוביץ העיד מטעם התובעת, כי המחיר שנקבע לא היה קשור בשמאות (ראו: פרוטוקול 1 עמ' 197 ש' 14-10, עמ' 210 ש' 4 - עמ' 217 ש' 16, עמ' 221 ש' 20-15).

23. הנה כי כן, אין בהסדר החוזי שבין הנתבע לבין התובעת ואלישיוב כדי ללמד על זכותו של הנתבע להחזיק במקרקעין, בכלל, ואף לא עד להשלמת פרויקט הבניה, בפרט. והנה, גם מסירת החזקה לתובעת בשנת 2007, עם השלמת תשלום מלוא התמורה לנטע לישפיץ, מאששת את העובדה כי הנתבע לא החזיק בפועל במקרקעין. לבקשתו של אלישיוב, אלמליח טיפל בהעברת החזקה מנטע ליפשיץ אל התובעת. כפי שהצהיר, לקראת מסירת הבניין לתובעת ישב עם הרשקוביץ, מנהלה של נטע ליפשיץ, ועבר עמו על רשימת השוכרים במקום - ישיבות אשר אינן קשורות לנתבע, כאשר הרשקוביץ הבהיר כי אין כל אדם או גוף נוסף במקום. במועד המסירה הגיע לנכס, עבר חדר חדר וזיהה את כל הנפשות במקום. הוא הודיע לכל השוכרים, גם באמצעות הודעות שהדביק בבניין, כי עד היום שילמו להרשקוביץ, מטעמה של נטע ליפשיץ, וכי מהיום התשלום יבוצע לתובעת. לדבריו, לא היה אף מקום שהוחזק על-ידי הנתבע או מי מטעמו, כאשר חלק מן הבניין היה ריק, ובחלקו היו שוכרים שהמשיכו מתקופת נטע ליפשיץ: בית הלוי, מרחשת ועקיבא זוריבין, אשר לא היו קשורים לנתבע. אלמליח העיד, כי היה רק חדר אחד בצד המזרחי, נעול בפלדלת, שנאמר לו על-ידי יהודה מילוביץ כי מגיע לשם אדם, קרוב משפחה של הנתבע, ללמוד מדי פעם; אך למען הסר ספק השאיר הודעה במקום כי הבניין נרכש על-ידי התובעת ואסור לעשות עוד כל שימוש בחדר. להשלמת התמונה נציין, כי יהודה מילוביץ הגיש תצהיר על נוכחותו ומעורבותו של הנתבע בבניין, אך משלא התייצב לחקירה על עדותו, אין תצהירו מהווה ראיה בתיק. לאחר מכן, כך העיד אלמליח, נהג להגיע באופן שוטף לבניין וטיפל בגביית דמי השכירות. גם אז, רק השוכרים היו במקום ומעולם לא ראה את הנתבע או מי מטעמו במקום, עד לאפריל 2008, שאז פלש הנתבע למקום ומנע כניסה למרבית חלקי הבניין (ראו: סעיפים 10-6 לתצהיר אלמליח; פרוטוקול 1 עמ' 129 ש' 3 - עמ' 130 ש' 16, עמ' 131 ש' 3 - עמ' 132 ש' 2; וכן ראו עדות אלימלך הרשקוביץ לעניין מסירה החזקה, פרוטוקול 1 עמ' 198 ש' 12-7; כמו כן, ראו סעיף 4 לת/3).

24. בהתייחס לאותו חדר נעול בצד המזרחי, שלגביו נאמר לאלמליח כי לשם מגיע מי מטעמו של הנתבע ללמוד מדי פעם, יש לפנות לעדותו של משה ברון (להלן: ברון), מטעם הנתבע. בתצהירו הראשון, מיום 5.5.08, הצהיר ברון, כי הוא נמצא בבניין 18 שנה מטעמו של הנתבע; כי הבניין הוחזק על-ידי משפחת הנתבע, ובמיוחד הנתבע, כל השנים; כי הנתבע ניהל בעצמו ובאמצעות משפחתו ואנשים מטעמו פעילות בבניין, הכוללת כולל אברכים, ישיבה והוצאת ספרים. גם בתצהירו המאוחר יותר, מיום 30.8.11, הצהיר ברון, כי "אני נמצא בבניין שכתובתו רחוב אפשטיין 5 וזאת באופן רצוף מאז שנת 1990 ועד לעצם היום הזה, כאשר בשנים האחרונות אני נמצא באגף הצפון מזרחי של הקומה הבנויה מתחת לקומת הכניסה (קומה 1-), מטעמו של מר דוד סגל ומחזיק בעבורו את בית המדרש הנמצא בבניין, וכן את הוצאת הספרים." (סעיף 2 לתצהיר ברון מיום 30.8.11).

אין בידי לקבל את עדותו זו של ברון, ככזו המוכיחה חזקה של הנתבע במקרקעין. כאשר נחקר ברון על תצהיריו אלה, אישר, כי כיום מתגורר ברמות, והוא תלמיד רשום בכולל אוהל יוסף רמות, שאינו מצוי במקרקעין נושא תביעה זו. כן העיד, כי גם הכולל הקודם בו למד, באר תורה, מצוי מזה עשר שנים ברחוב הפסגה בבית וגן, שוב לא במקרקעין המדוברים, וכי הוא מחויב להגיע לכולל כל יום (פרוטוקול 2 עמ' 33 ש' 17 - עמ' 34 ש' 23). אשר לישיבה שנוהלה לטענת ברון על-ידי הנתבע, העיד, כי ישיבה זו איננה פעילה והוא אינו זוכר מתי היא פעלה. לעניין כולל האברכים, הישיבה והוצאת הספרים, הגם שברון טען כי כל אלה פעילים עד היום, הרי שמעדותו עולה, כי הוא היחיד המפעיל אותם, קרי, מלבדו אין אברכים נוספים הלומדים בכולל ובישיבה, והוא זה שמוציא לבדו את הספרים (פרוטוקול 2 עמ' 35 ש' 4 - עמ' 37 ש' 4). לדידי, הדברים מדברים בעד עצמם. אלא, שחיזוק לכך שלכל היותר מדובר בניסיון לשמר טענה לחזקה מטעם הנתבע, שלא היתה קיימת בפועל, אנו מוצאים בעדותו של אלימלך הרשקוביץ, שאישר שבמרתף היה משרד בו למד אדם כלשהו (ככל הנראה ברון), אותו לא ראה מעולם, ומלבדו אף אחד לא עשה שימוש במשרד; וכי ניסו להוציאו ב"קונם", כאשר בשלב כלשהו אף שמו שמירה על המשרד כדי שלא ישתלטו על המקום. הרשקוביץ אף העיד, כי בדיעבד, כיום הוא מבין שהמדובר היה בניסיון של הנתבע לשמר "חזקה" במקרקעין (פרוטוקול 1 עמ' 196).

25. דברים אלה מצטרפים לעובדה נוספת, והיא היותו של הנתבע שוהה יחד עם משפחתו מזה למעלה מעשור בארצות הברית. אמנם, הנתבע הצהיר, כי במשך עשרות שנים הוא מחזיק בבניין ובמגרש ללא הפסקה - בין במישרין ובין באמצעות שוכרים - וכי הוא ובני משפחתו עושים שימוש רציף וקבוע במקרקעין, כך שמשרדיו מצויים במקום, וכן הוצאת ספרים של משפחתו, כולל על שם בני משפחתו וכיוצא באלה (סעיפים 6-5 לתצהיר הנתבע מיום 30.4.09 שהוגש בתמיכה לבקשת רשות להתגונן; סעיפים 51, 54 ו-55 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע). אלא, שמן הראיות שהוצגו בפני התמונה המצטיירת שונה היא. בהמשך לטענותיו במסגרת הליך אחר בבית המשפט לענייני משפחה, לפיהן הוא ובני משפחתו מתגוררים מזה שנים רבות בארצות הברית, הוא אברך בישיבה בארצות הברית ומגיע לארץ כל כמה חודשים למספר ימים (ראו: נספח ד' לתצהיר אלישיוב וכן החלטתי מיום 20.5.2012), לא היה מנוס לנתבע אלא לאשר בעדותו כי למעלה מעשור הוא ומשפחתו מתגוררים בארצות הברית בשל אילוצים רפואיים (פרוטוקול 2 עמ' 13 ש' 11 - עמ' 14 ש' 23). נראה כי הנתבע אינו נמנע מלשנות טענותיו כך שתשרתנה מטרותיו באותה עת, ויש בכך כדי להטיל ספק רב במהימנותו של הנתבע (ראו גם העולה בהיבט זה מהחלטתי בבקשה לפי פקודת ביזיון בית משפט מיום 12.8.2012). גם ברון לא הכחיש כי הנתבע ובני משפחתו אינם מתגוררים בארץ, כאשר במענה לשאלה כיצד הוא מצהיר שהבניין הוחזק על-ידי משפחת הנתבע ובמיוחד על-ידי הנתבע, כאשר הנתבע אינו מתגורר בארץ, השיב: "אבל הוא מחזיק את הנכס... הוא הגיע. הוא היה. כל פעם שהוא היה בארץ הוא היה בנכס" (פרוטוקול 2 עמ' 35 ש' 22-16). כן העיד ברון, שאינו יודע למי שאר השוכרים משלמים דמי שכירות (עמ' 37 ש' 11-7).

26. בשולי הדברים, ורק להשלמת התמונה, אציין, כי מטעם הנתבע הוגש גם תצהירו של אליהו אלפר, שאף נחקר על תצהירו, אך אין בעדותו דבר הקשור לנושא חזקתו של הנתבע במקרקעין.

27. צירופם של כל אלה מוביל למסקנה, כי ברון אינו מחזיק באמת במשרד באגף המזרחי עבור הנתבע; יתר השוכרים משלמים דמי שכירות לתובעת, ובוודאי שלא באמצעות רוזנטלר, מטעמו של הנתבע, שהעיד כי החל משנת 2003 הוא אינו מטפל במקרקעין; ואף הנתבע עצמו אינו מצוי במקרקעין. מכאן, שלא הוכחה החזקה במקרקעין, לא על-ידי מי מטעמו של הנתבע ולא על-ידי הנתבע עצמו, ואף לא הסכמה מטעם נטע ליפשיץ או מטעם התובעת לחזקה כזו מטעם הנתבע.

28. לאור מסקנתי זו, ממילא אין לומר שניתן לנתבע - לא במפורש ולא בהסכמה מכללא - רישיון במקרקעין, היינו היתר או רשות מאת בעל המקרקעין להחזיק או להשתמש בנכס, ועל כן אין צורך להידרש לטענתו הנוספת של הנתבע בדבר היותו של הרישיון בלתי הדיר. מאותו הטעם אף אין בסיס לבקשת הנתבע להתלות את סעד הפינוי בהשבת השקעותיו, מה גם שטענה בדבר זכות לפיצויים לא נטענה על-ידי הנתבע בבקשת רשות להתגונן שהגיש, וממילא לא התקיים בירור ראייתי מספק בנוגע להשקעות להן טען הנתבע.

סוף דבר

29. אשר על כן, אני מקבלת את תביעת התובעת ומורה על פינויו וסילוק ידו של הנתבע או כל מי מטעמו מן המקרקעין, בתוך 60 ימים מיום המצאת פסק הדין.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪, שישולם בתוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין. זאת, בין היתר, בשים לב להיקף העבודה שנדרשה לשם ניהול התביעה, למספר הישיבות שהתקיימו, להתמשכות ההליכים, ובכלל זה הליכי הביניים שהתקיימו בתיק.

30. אין אני מוצאת לדון בבקשת הנתבע לעיכוב ביצוע פסק הדין, שנזכרה בסוף סיכומיו, ובטרם ניתן פסק דין זה על נימוקיו. פתוחה הדרך בפני הנתבע להגיש בקשה ערוכה כדין לעיכוב ביצוע פסק דין זה, ככל שיבקש לעשות כן.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון