בתום תקופת השכירות חולט חלק מהפיקדון עקב ליקויים נטענים בדירה

בתום תקופת השכירות חילט הנתבע חלק מהפיקדון עקב ליקויים נטענים בדירה. השאלה אשר עומדת לפניי לדיון הינה האם זכאי היה הנתבע לחלט הפיקדון, כולו או חלקו, והאם זכאית התובעת בהתאמה להחזר הפיקדון לידיה, כולו או חלקו.

טענות התובעת:

2. על פי הנטען בכתב התביעה התובעת שכרה דירה מהנתבע. תקופת השכירות הייתה מיום 26.7.10 ועד ליום 25.7.12. במסגרת הסכם השכירות הפקידה התובעת בידי הנתבע "ערבות בנקאית". מעיון בהסכם השכירות וכפי שיובהר להלן אין המדובר בערבות בנקאית אלא בפיקדון בסכום של 30,000 ₪ שהופקד בחשבונו של הנתבע. אי לכך, למרות התייחסותה של התובעת לסכום שהופקד כערבות בנקאית, יש להתייחס לסכום שהופקד כפיקדון בלבד.

3. בתום תקופת השכירות וביום 24.8.12 חילט הנתבע מהפיקדון סך של 9,500 ₪.

4. הנתבע לא הודיע לתובעת על כל נזק שכביכול נגרם לו בגינו חילט את הפיקדון. כל דבר שנעשה ותוקן בדירה נעשה לטובת והשבחת הנכס במקרה הטוב. יתירה מכך, לו היה נזק, מן הראוי היה שהנתבע היה פונה לתובעת ומאפשר לה לתקן אותו בעצמה ועל חשבונה.

5. לטענת התובעת התובע נקט בדרך דומה גם כלפי 2 דיירים קודמים.

6. התובעת מוסיפה וטוענת שלא נעשה כל תיקון או שיפוץ בדירה ומצבה היום הינו בדיוק כפי שעזבה את הדירה בתום תקופת השכירות.

7. התובעת פנתה לנתבע בדרישה להבהיר הליקויים בגינם חולט חלק מהפיקדון ולהציג בפניה חשבוניות עבור התיקונים, ככל שישנם, אך התובע דחה את פניותיה.

8. אי לכך, מבקשת התובעת החזר דמי הפיקדון, הוצאות בגין ייעוץ משפטי ופיצוי לדוגמא.

טענות הנתבע:

9. בהתאם להסכם השכירות הפקידה התובעת בחשבונם של הנתבע ואשתו סך של 30,000 ₪ שהופקד בהתאם להוראותיה של התובעת.

10. הנתבע ביקש מהתובעת להיפגש כשבוע לפני תום תקופת השכירות בכדי לבדוק הדירה, אך זו סירבה וקבעה את הפגישה ליום האחרון של תקופת השכירות ולאחר מכן לא ניתן היה ליצור עמה קשר עקב נסיעתה לחו"ל. נוכח זאת שתוקפו של הפיקדון עמד לפוג ביום 27.8.12, חולט חלק ממנו ביום 24.8.12, כאשר הנתבע המתין לתובעת עד לאותו מועד שתחזור ארצה בכדי שיוכל להגיע איתה להסכמה ללא החילוט.

11. במסגרת כתב ההגנה מציין הנתבע רשימה של נזקים שגרמה התובעת לטענתו לדירה (ראה פרטי החיוב על נזקים שגרמה הדיירת בדירה שצורף לכתב ההגנה).

דיון והכרעה:

12. סע' 14 להסכם השכירות בין הצדדים קובע:

"כבטוחות למילוי כל התחייבויות השוכר לפי חוזה זה מתחייב בזה השוכר למסור למשכיר עד וכתנאי לכניסתו למושכר סך 30,000 ש"ח. סכום זה יופקד בחשבונו של המשכיר בפיקדון שיכתיב השוכר. סכום זה יהיה מופקד בחשבונו של המשכיר עד לתאריך 15.8.12. ינצל השוכר את האופציה להארכת השכירות יהיה עליו להאריך את תקופת הפיקדון ל – 12 חודשים נוספים".

13. מקובלת עליי טענתו של הנתבע לטעם בגינו הופקד הפיקדון וזאת בכדי להבטיח תשלום שכ"ד, מיסים וליקויים בדירה. יחד עם זאת, בהתאם להוראות סע' 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973, מימושו של הפיקדון אמור להיעשות בדרך המקובלת ובתום לב ויש להציג בסיס ראייתי המצדיק חילוטו של הפיקדון, כולו או חלקו.

14. בבג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע נ' ביה"ד הארצי לעבודה ואח' קבע בית המשפט:

" .5סעיף 39לחוק החוזים קובע:
"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".

הוראה זו הכניסה שינוי מהותי בדיני החוזים בישראל. עד לחקיקתו של חוק החוזים נהג בישראל בעניין זה המשפט המקובל האנגלי, שלא הכיר בדרך כלל בחובה לבצע חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת (ראה: 9"good faith in contract" ,powell . R 25, 16(1956) .curent legal prob). בגישתו החדשה אימץ לעצמו המחוקק הישראלי את הגישה המקובלת במספר ניכר של ארצות הקונטיננט, כגון גרמניה, צרפת ואיטליה. זו גם גישתו של המשפט העברי. גם בארצות-הברית ניכרת מגמה דומה.
תחילתה של מגמה זו בהוראת 203- . 1,uniform commercial code, sשהטיל חובת ביצוע בתום-לב של חוזים שנידונו על-ידו, והמשכה בקביעה הכללית, המופיעה ב-
Americcan law 450( 1965,D 2,minnesota-st. Paul) ,restatement of the law Instituteלפיה כל חוזה מטיל על כל בעל חוזה את חובת תום הלב והמשא והמתן ההוגן בביצועו ובאכיפתו.
משמעותה של החובה לקיים חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת הא, כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים. אמת הדבר, אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך שוב אל להם להיות זאבים זה לזה ("נבל ברשות החוזה" כלשונו של השופט אלון בע"א 148/77[1], בעמ' 638). על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה. אכן, לולא היו הביטויים "אמון", "אמונה", ו-"נאמנות" תפוסים, ניתן היה לתאר את מערכת היחסים הנוצרת בין בעלי חוזה בעקבות סעיף 39לחוק החוזים כיחסי נאמנות, כאשר בעל חוזה חייב לבצע את החוזה אמונה תוך הגשמת האמון, שהצד האחר נותן בו (ראה: י' זוסמן, "'תום לב' בדיני חוזים - הזיקה לדין הגרמני" עיוני משפט ו(תשל"ח-ל"ט) 485,486). (ראה גם: les- . A. Weill et f. Terre, droit civil( 383( 1975,.eme ed 2,paris) obligtions .6הביטוי "תום-לב" מופיע בחקיקה הישראלית בהקשרים שונים. לדעתי, אין ליתן לו משמעות אחת ויחידה בכל ההקשרים הללו. הפירוש, ניתן לביטוי "תום-לב", תלוי בהקשר בו מופיע ביטוי זה. כאשר הביטוי "תום-לב" מופיע בהקשר של רכישת זכות עדיפה - כגון רכישת זכות עדיפה על-פי תקנת השוק במכר ובמשכון או על-פי אחיזה כשורה בשטרות - מצב נפשו של הטוען לזכות עדיפה זו הוא המכריע, ועל-כן אמונתו שלו בדבר מצב הדברים קובעת. הדין שונה, לדעתי, כאשר "תום הלב" אינו מופיע בהקשר של העדפת זכותו של האחד על-פני האחר, אלא בהקשר של התנהגות ראויה לביצועה של זכות קיימת. כאן הדרישה היא להתנהגות, שתיעשה ביושר, בהגינות ובאמון ביחסים שבין בעלי החוזה בינם לבין עצמם. זו חובה מקבילה המוטלת על שני בעלי החוזה. נראה לי, כי בהקשר זה אמונתו של בעל החוזה, כי הוא פועל בהגינות וביושר אינה מכרעת, שכן לבעל החוזה עשויים להיות סטנדרטים מעוותים של יושר והגינות (ראה: good faith performace and commercial" ,e.a. farnsworth . U. Chi. L. Rev 30"reasonablenes under the uniform commercial code 666(63-1962)). אין זה מתקבל על הדעת ואין זה צודק, כי רמת ההתנהגות הנדרשת תהא שונה לכל בעל חוזה, והיא תהא פונקציה של אמונתו הסוביקטיבית שלו בדבר הישר וההוגן. המטען הערכי, הניתן ליושר, אמון והגינות, אינו יכול להיות תלוי בשיקולים סוביקטיביים אלה, אלא הוא נקבע על-ידי סטנדרדים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, כפי שבית המשפט מבין אותם מעת לעת. מכאן התפקיד הנכבד, המוטל על הרשות השופטת, החייבת מחד גיסא לגבש את הסטנדרדים של התנהגות בתום-לב, והצריכה מאידך גיסא להפעילם מדי פעם, על-פי הנסיבות המיוחדות של כל מקרה ומקרה, תוך התחשבות בטבעו ובסוגו של היחס החוזי (ראה: מ' א' ראבילו, פרקים בדיני חיובים מן המשפט הרומי אל חוק החוזים החדש (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, תשל"ז) 178). לעתים מציגים את שאלת ההתחשבות בתום הלב של בעל החוזה כשאלה, אם המבחן ל"תום לב" בסעיף 39לחוק החוזים הוא מבחן אוביקטיבי או סוביקטיבי (השווה, למשל, ע"א 838/75 [2]). ספק בעיני אם ניגוד זה בין מבחן אוביקטיבי לבין מבחן סוביקטיבי תורם להבנת העניין שלפנינו. אפילו במסגרת המבחן האוביקטיבי האדם הסביר, יש מידה מסוימת של סוביקטיביזציה, שהרי עניין לנו באדם סביר, שהוא צד לחוזה ספציפי, בנסיבות מיוחדות. לעומת זאת, במסגרת המבחן הסוביקטיבי לא די בטענה של הגינות למעשה, אלא יש צורך בהוכחתה, דבר שיקשה מאד במקום שטענה זו סוטה מהמקובל ומהנהוג. נראה לי, כי "תום הלב" לעניין סעיף 39לחוק החוזים הוא "אוביקטיבי" במובן זה, שעניינו אינו רק במצב פסיכולוגי אלא אף בצורת התנהגות, הנקבעת על-פי סטנדרטים מסוימים הנראים לחברה כראויים. עם זאת, תום הלב לעניין סעיף 39לחוק החוזים הוא "סוביקטיבי" במובן זה, שסטנדרט ההתנהגות מעוגן לא רק בסוג העסקה, מקומה ותנאיה, אלא גם במספר תכונות, שהן אינדיבידואליות לבעלי החוזה. מהי מידת "הסוביקטיביזציה" של המבחן האוביקטיבי הקבוע בסעיף 39לחוק החוזים לא ניתן להגדרה מדוייקת מראש.

.7סעיף 39לחוק החוזים מטיל את חובת תום הלב והביצוע בדרך המקובלת בכל הנוגע לקיומו של חיוב ולשימוש בזכות. נראה לי כי לביטויים "חיוב" ו"זכות" יש ליתן פירוש מרחיב, באופן שהם יכללו בחובם לא רק זכות, שכנגדה יש חובה, וחובה, שכנגדה יש זכות, אלא גם זכויות מהסוג של יכולת או כוח, וכן חירות וחסינות (להבחנות אלה, ראה: ע"פ 95/51 [3]"

15. הנתבע מפרט בכתב הגנתו 35 סעיפים של ליקויים שעלות תיקונם מגיעה לסך של 20,385 ₪. בפועל חולט סך של 9,500 ₪ בלבד.

16. התובעת מכחישה את הנזקים הנטענים המפורטים בכתב ההגנה.

17. מאחר והנתבע הוא זה אשר החליט על חילוט חלק מהפיקדון, נטל השכנוע להוכיח הטעם לחילוט חלק מהפיקדון נופל לפתחו, לרבות הנטל המשני של הבאת ראיות. נטל השכנוע רובץ על בעל הדין אשר טוען טענה המהווה מעילתו, בין אם זו טענה בעלת אופי חיובי ובין אם זו טענה בעלת אופי שלילי. מי שנושא בנטל השכנוע הוא זה שנושא בנטל המשני של הבאת ראיות (ר' לדוג' ע"א 296/82 נבנצאל נ' ג'רסי נוקליאר).

18. דא עקא, הנתבע הציג ראיות לנזקים אך בכיור, באמבטיה ובדלת היציאה למרפסת (ר' נ/2 נ/3 נ/4). זאת ועוד, הנתבע העלה טענה לכך שהתובעת זרקה וילון שהיה בדירה וכן טען שהנתבעת זרקה כיריים ותנור מהמחסן. הנתבעת הכחישה הטענה לכך שהיא זו אשר זרקה את התנור והכיריים מהמחסן וטענה כי הנתבע עשה כן, לעניין הוילון, התובעת אינה מכחישה שהורידה את הוילון שהיה בדירה שלטענתה היה קרוע ושמה וילון אחר במקומו וכל זאת מבלי שהחזירה הוילון שהיה בדירה לידי הנתבע ולקחה עמה הוילון החדש.

19. בכל הנוגע לכיריים ולתנור, לפניי שתי גרסאות סותרות שקולות ומאחר ולפתחו של הנתבע הנטל להוכיח שהתובעת היא זו אשר זרקה את התנור והכיריים והוא לא עמד בנטל זה, דין טענתו בעניין זה להידחות. בהתייחס לוילון, מקובלת עלי טענתו של הנתבע לכך שהתובעת לא היתה רשאית לנהוג בו כמנהג בעלים ולזורק אותו, אך איני מקבל את טענתו של הנתבע לעניין שווי הוילון שהיה בדירה, נוכח זאת שמודבר בוילון בן 10 שנים (ר' עמ' 3 ש' 26 לפרוטוקול). הנתבע הציג אישור שעלות וילון חדש הינה 3,100 ₪ (ר' נ' 5). מטרתם של דיני הנזיקין הינה להשיב את המצב לקדמותו ולא שהנתבע ישפר את מצבו וישביח את הנכס וירכוש על חשבונה של התובעת וילון חדש, כאשר בדירה היה וילון בן 10 שנים והדירה הושכרה במשך שנים לשוכרים שונים. לפיכך, הנני מעריך על דרך האומדנה את שווי הוילון שהתובעת זרקה בסך של 500 ₪.

20. זאת ועוד, טוען הנתבע לכך שהנתבעת הוסיפה מנעול והחליפה שני מנעולים אחרים. התובעת מכחישה לכך שהחליפה שני מנעולים אך מאשרת שהוסיפה מנעול אחד כאשר בזמן הפינוי לא היה בידיה המפתח למנעול זה והיא התחייבה להביא מפתח זה לנתבע עם שובה מחו"ל. הנתבע לא הציג כל ראיה לכך שהתובעת החליפה 2 מנעולים בדירה ומכאן דין טענה זו להידחות. בכל הנוגע למנעול שהוסף, טוען הנתבע לכך שהחליף מנעול זה אך מנגד טוענת התובעת לכך שהנתבע נהג כמנהג בעלים עם המנעול ולא החזירו לידיה. בנסיבות אלו, איני רואה כל מקום לחילוט חלק מהפיקדון בכל הנוגע לסוגיית המנעולים.

21. עסקינן בדירה ישנה כאשר האמבטיה והכיור בני 30 שנה (ר' עמ' 3 ש' 25 לפרוטוקול). הנתבע הציג תמונות לפיהן ניתן לראות נזק לכיור ולאמבטיה. התובעת לא הציגה כל אישור בדבר מצב הכיור והאמבטיה עת קיבלה את הדירה והנתבע טוען שלמרות הגיל של הכיור והאמבטיה, בעת מסירת הדירה לתובעת אלו היו במצב טוב ולא כפי שהותירה אחריה התובעת. הנתבע הציג חשבוניות והצעות מחיר לפיהן עלות כיור מגיעה לסך של כ 7,000 ₪ וניתן לתקן את האמבטיה בציפוי בסך של 900 ₪ (ר' נ/5). לאור האמור לעיל ובהעדר כל ראיה מצדה של התובעת לכך שהנזק לכיור ולאמבטיה לא נגרם כולו או חלקו שלא על ידה, לא מצאתי כל דופי בהתנהלותו של הנתבע לכך שחילט חלק מהפיקדון בגין ליקויים אלו אך הנני מעריכם בסך של בסך של 900 ₪ לצורך תיקון האמבטיה ובסך של 500 ₪, על דרך האומדנה, לכיור. בעניין הכיור לקחתי בחשבון שאין המדובר בכיור חדש אלא בכיור בן כ 30 שנה ואין כל מקום ליתן פיצוי עבור כיור חדש בעלות של 7,000 ₪ - בהתאם לחשבוניות שהציג הנתבע. מטרתם של דיני הנזיקין הינה להשיב את המצב לקדמותו ולא שהנתבע ישפר את מצבו וישביח את הנכס וירכוש על חשבונה של התובעת כיור חדש, כאשר בדירה קיים כיור בן 30 שנה.

22. הנתבע הוסיף והציג תמונות בנוגע לנזק מסוג של שריטות שנגרם לדלת היוצאת למרפסת (ר' נ' 4). הנתבע העריך את עלות הנזק בסך של 600-700 ₪ (ר' עמ' 3 ש' 30 לפרוטוקול). כפי שקבעתי לעניין הכיור והאמבטיה, בהיעדר כל ראיה מצדה של התובעת לכך שהנזק לא נגרם על ידה, היה מקום לחילוט חלק מהפיקדון בעניין זה והנני מעריכו בסך של 650 ₪.

23. מעבר לנזקים המתוארים לעיל ועל אף הנטען בכתב ההגנה לעניין היקף הנזקים שגרמה כביכול התובעת לדירה, הנתבע לא הציג כל ראיה לנזק נוסף.

24. אי לכך ובהתאם לזאת, הנני מקבל את טענתו של הנתבע לחילוט חלק מהפיקדון לכדי הסך של 2,550 ש"ח בלבד. לא נעלמה מעיני טענת התובעת לכך שהיה מקום ליתן לה לפעול לתיקון הליקויים הנטענים. לאור זאת שהתובעת נסעה מיד לאחר מסירת הדירה לנתבע לחו"ל לתקופה לא ברורה של מספר שבועות ולאור מועד פקיעת הפיקדון (טענה שלא נסתרה ע"י התובעת), לא מצאתי כל דופי בהתנהלותו של הנתבע שחילט חלק מהפיקדון במועד שחולט, אך לא מצאתי צידוק להיקף החילוט. אי לכך, על הנתבע להשיב לידי התובעת את יתרת סכום הפיקדון שחולט.

25. הנני דוחה תביעת התובעת לקבלת פיצוי בגין קבלת ייעוץ משפטי. ראשית, עסקינן בהליך שמתנהל בבית משפט לתביעות קטנות בו צדדים אינם מיוצגים. בנוסף, לא הוצגה כל חשבונית מס/קבלה בעניין זה. כן, לאור תוצאות ההליך אין כל מקום לפיצוי בגין הפרת ההסכם.

26. לסיכומו של דבר, הנני מקבל את תביעתה של התובעת בחלקה ומחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 6,950 ₪. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת כתב התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל.

27. כמו כן, הנני מחייב את הנתבע בהוצאות התובעת בסך של 400 ₪. הסכום ישולם תוך 30 יום מהיום. במידה והסכום לא ישולם במועד הנקוב לעיל, יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל.

28. איני מקבל את טענתו של הנתבע שהועלתה בסוף הדיון בלבד ולא נזכרה בכתב ההגנה לפיה הסכם השכירות נערך בין התובעת לאשתו ולו ומאחר ורק הוא נתבע, עליו לשאת אך במחצית מכל סכום שייפסק. ראשית, טענה זו הועלתה לראשונה בסופו של הדיון. בנוסף, כתב ההגנה נערך בחלקו בלשון רבים וחלקו בלשון יחיד. כן הנני מפנה לסעיף 3 לסיכום כתב ההגנה שם מציין הנתבע שהוא זה שחילט הערבות (אמור להיות פיקדון).

29. הנני מיידע את הצדדים בדבר זכותם להגיש בקשת רשות ערעור לביהמ"ש המחוזי מרכז-לוד וזאת תוך 15 יום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ליקויים בריצוף

  2. ליקויים בהנחת פרקט

  3. ליקויי רטיבות בדירה

  4. ליקויים בעבודות עפר

  5. ליקויים בדירה בשכירות

  6. תביעה על ליקויים בדירה

  7. כתב תביעה ליקויים ברכב

  8. ליקויי אקוסטיקה בדירה

  9. ליקוי נפשי עקב הלם קרב

  10. קניית מכונית עם ליקויים

  11. ליקוי טכני בהצבעה בבחירות

  12. ליקויי רטיבות בדירת מגורים

  13. הסתרת ליקויים בדירה מהקונה

  14. ליקויי איטום גג בבית משותף

  15. תביעה נגד סוחר רכב בגין ליקויים

  16. ליקויים בעמוד השדרה עקב העבודה

  17. תביעה נגד מוכר דירה עקב ליקויים

  18. ליקויים בלוח הפעלה של מכשיר חשמלי

  19. ליקויים בעבודות עקב חריגה מתוכנית

  20. תביעה נגד משכיר דירה בגין ליקויים במושכר

  21. תביעה לקבלת פיצויים בגין ליקויים שהתגלו בדירת התובעים

  22. פיצוי בגין נזק שלטענתו נגרם לו בשל ליקויים שנתגלו בבריכה

  23. בתום תקופת השכירות חולט חלק מהפיקדון עקב ליקויים נטענים בדירה

  24. לטענת התובעים התגלו בבית ליקויים חוזרים ונשנים וכן ליקויים חדשים

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון