הסכם לדיור בדיור מוגן ברמת החייל בתל-אביב

הסכם לדיור בדיור מוגן שהנתבעת הקימה ברמת החייל בתל-אביב

התובעים עברו להתגורר במקום ביום 24.8.10 (להלן: מועד האיכלוס).
2. התובעים התקשרו עם הנתבעת בהסכם, לאחר שהם קראו את הפרוספקט שהנתבעת פירסמה (להלן: הפירסום).
3. עילת התביעה של התובעים היא בגין אי קירוי בריכת השחיה.
4. התובעים טוענים כי הנתבעת שהבטיחה בפרסום, בין השאר, גם "ברכת שחיה מקורה" וכי הנתבעת לא ביצעה את קירוי ברכת השחיה.
התובעים טוענים כי בשל גילם המתקדם ומצבם הרפואי, הם לא יכלו להשתמש בבריכת השחיה הבלתי מקורה, לא בחורף ואף לא בקיץ.
5. התובעים ביררו מהי העלות של שימוש בבריכות שחיה מקורות בסביבה ועל פי הממצאים שהם קיבלו, הם טוענים שעל הנתבעת היה להפחית מדמי ההחזקה החודשיים שהם משלמים לה, את הסך של 360 ₪ בחודש, לתובע 1 עבור 32 חודשים ועבור תובעת 2 עבור 25 חודשים, סך הכל 20,250 ₪ ומאחר והסכומים הנ"ל לא הופחתו, הם דורשים לחייב את הנתבעת לשלם להם אותם.
6. לנתבעת כמה טענות הגנה:
א. בהסכם אין זכר ואין הבטחה לקירוי הבריכה.
ב. גם אם היתה הבטחה לקירוי הבריכה, לא נקבע מועד להשלמת הקירוי.
ג. טענה של פטור עקב סיכול הקירוי (סעיף 18 לחוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות).
ד. הנתבעת ניסתה להקטין את הנזק והציעה לתובעים ולכל דיירי המקום, שימוש חופשי בבריכות שחיה הנמצאות באזור, לרבות הסעה במוניות, הלוך וחזור, על חשבונה.
ה. התובעים לא נענו להצעות הנ"ל ולא השתמשו בבריכות שבאזור.
ו. מדובר בנזק תיאורטי ולא בנזק ממשי.


דיון
7. בסעיף 20 להסכם נקבע:
"הצדדים מאשרים בזאת כי הסכם זה מגבש את כל חיוביהם וזכויותיהם האחד כלפי רעהו בקשר לכל דבר וענין הכרוך ו/או הנובע במישרין או בעקיפין מהסכם זה וכל חילופי דברים ומסמכים אשר היו ביניהם קודם לחתימתו בטלים ומבוטלים עם חתימתו של הסכם זה...".
8. סעיף 3.3 להסכם נקבע: "עד 120 תספק ללקוח את השירותים משך כל שהותו במרכז... והכל כמפורט בנספח ב'".
בנספח ב' נכתב תחת הכותרת: "השירותים הניתנים לדיירי המרכז עד 120 ברמת החייל וכלולים בתשלום דמי האחזקה החודשית"


"שימוש במתקנים הבאים: - בריכת שחיה".

9. יש לבחון את הסוגיה של אי קירוי בריכת השחייה באמצעות הוראות שונות שבחוק החוזים, המתייחסות:
א. לחובה לנהל משא ומתן לקראת כריתת חוזה, בתום לב ובדרך מקובלת (סעיף 12 (א) לחוק החוזים,
ב. לפרשנות החוזה, לפי סעיף 25 לחוק החוזים,
ג. להשלמת פרטים בחוזה, לפי סעיף 26 לחוק החוזים.
10. קירוי הבריכה הוא בגדר הבטחה טרום חוזית שבוטלה כביכול בהסכם, מאחר והקירוי אינו נזכר כלל בהסכם.
מאידך, גם עצם החובה להקים בריכת שחיה, אינה נזכרת כלל בהסכם, לכן, הואיל וקיימת אפשרות שהנתבעת אכן ניהלה את המשא ומתן בתום לב, יש לקבוע כי ההבטחה הטרום חוזית להקים בריכת שחיה מקורה היא התחייבות חוזית וכי העובדה שהקירוי אינו נכלל בהסכם אינו שולל את ההתחייבות של הנתבעת לבנות בריכת שחיה מקורה.
11. בסעיף 6 לכתב ההגנה, הנתבעת מודה, כי הובהר מראש שהבריכה תקורה בעתיד. מכאן, שהנתבעת מסכימה, כי היא התחייבה כלפי התובעים ושאר דיירי המקום לקרות את הבריכה.
12. התובעת טוענת בין השאר, כי סכסוך בין השותפים מנע את קירוי הבריכה – גם בכך יש הודאה של הנתבעת כי היא התחייבה לקרות את הבריכה.
13. אחד השותפים בנתבעת – אורי השקעות נכסים (2000) בע"מ, הגיש לבית המשפט המחוזי בתל אביב המרצת פתיחה כנגד הנתבעת והועדה המקומית לתכנון ולבניה - ה"פ 56757-11-12 ואף ביקשה ליתן צו מניעה זמני כנגד הכוונה לקרות את הבריכה.
בהחלטתו של כב' השופט חגי ברנר מיום 1.1.13, בה דחה את הבקשה למתן צו מניעה זמני כנגד הקירוי, נכתב בסעיף 12 להחלטה: "כמו כן אין להתעלם מן העובדה שצו מניעה זמני, אם ינתן כעת, יפגע בדיירי הדיור המוגן, שאינם צד להליך הנוכחי. דיירים אלה אוחזים בהסכמים עם השותפות לפיהם התחייבה השותפות לקרות את הבריכה, צו המניעה הזמני המונע ומעכב את הקירוי, יפגע בהכרח בדיירים אלה" (ההדגשה שלי – י.ג.)
בסעיף 13 להחלטה נכתב: "כמו כן יש לתת משקל לעובדה שאורי השקעות היא אחד השותפים בשותפות, כך שהפרת חוזה של השותפות כלפי צדדים שלישיים כדוגמת דיירי הדיור המוגן בקשר לקירוי הבריכה, מציבה את אורי השקעות עצמה במצב של הפרת חוזה מול אותם דיירים וחושפת אותה לתביעות מצידם" (ההדגשה שלי – י.ג.).
14. הדברים הנ"ל של בית המשפט לפיהם השותפות התחייבה בחוזה מחייב, לקרות את הבריכה, אמנם אינם מהווים השתק פלוגתא, הואיל והתובעים לא היו צד להליך הנ"ל, אולם בית המשפט שאב את המידע העובדתי והמשפטי הנ"ל מתוך טענות הנתבעת. הנתבעת היא שטענה בבית המשפט המחוזי, כי קירוי בריכת השחיה הוא בגדר התחייבות חוזית שלה כלפי הדיירים וצו המניעה עלול להעמידה במצב של הפרת חוזה מול דיירי הדיור המוגן.
15. מכאן, שטענת הנתבעת, כי קירוי בריכת השחיה, היא בגדר הבטחה טרום חוזית וכי מאחר והיא לא רק שלא נכללה בהסכם, אלא שהיא נשללה בסעיף 20 להסכם –היא טענה הסותרת את עמדתה בהמרצת הפתיחה הנ"ל ולכן, יש לדחותה.
16. העובדה שהנתבעת סברה כי קירוי הבריכה הוא בגדר התחייבות שלה נלמדת גם ממכתב המנכ"ל של הנתבעת מיום 14.4.11, בו הוא אישר לקזז סך של 300 ₪ מדמי האחזקה החודשיים, בגין העדר קירוי (ראה נספחים ו', ז' לכתב התביעה).
המנכ"ל מוסיף וכותב שם, כי "מחיר זה נקבע על פי המחירון של מנוי חודשי בבריכת נוה שרת הסמוכה" (ראה חשבונית מס' 63585 מיום 31.5.11, לפיה זוכתה התובעת בגין אי קירוי הבריכה במשך 7 חודשים בסך של 1,927.59 ₪.
גם במכתבו מיום 1.12.11, מנכ"ל הנתבעת כותב כי מוענק לדיירים זיכוי בסך 150 ₪ לחודש, המהווים 50% מעלות מנוי חודשי לבריכה באזור (ראה נספח י' לכתב התביעה).
ביום 29.11.12 כותבת באת כוחה של הנתבעת לדיירים: "עד 120 חפצה בקירוי הבריכה ועושה כל שלאל ידה על מנת להוציא את תוכניותיה מן הכח אל הפועל".
17. מכל האמור לעיל, מתבקשת המסקנה, כי גם הנתבעת ראתה בהתחייבות הטרום חוזית שניתנה בפרסום, לבנות בריכת שחיה מקורה, כהתחייבות חוזית ואף פיצתה, כאמור, את התובעת בגין אי קיום התחייבותה זו במשך 7 חודשים.
18. לכן, במקרה שלפנינו, יש לקבוע כי ההתחייבות לבנות בריכה מקורה, היא התחייבות הנכללת מכללא בהסכם.
19. אולם, גם מדובר בהתחייבות טרום חוזית, הרי שהנתבעת לא ניהלה את המשא ומתן בתום לב ובדרך מקובלת, בכך שהיא לא הכלילה את נושא הקירוי בהסכם ועליה לפצות את התובעים בגין הנזק שנגרם להם עקב כך, כאמור בסעיף 12 לחוק החוזים, הקובע: "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה והוראות סעיפים 10, 13 ן- 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, יחולו בשינויים המחוייבים".
20. יש לציין כי בהסכם אין כל זכר להתחייבות הנתבעת לבנות בריכת שחיה במקום. כאמור בסעיף 8 דלעיל, הנתבעת הסתפקה בהבטחת שימוש בבריכה.
לכן, יש לפרש את ההסכם על פי הוראות סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: חוק החוזים), הקובע, כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות הענין...".
21. הואיל וגם הנתבעת הביעה את עמדתה, כאמור בסעיף 16 דלעיל, כי היא התחייבה לקרות את הבריכה, יש לקבוע כי הצדדים התכוונו לכלול בהסכם את קירוי הבריכה וכי קירוי הבריכה מהווה חלק בלתי נפרד מהתחייבויות הנתבעת כלפי התובעים, על פי ההסכם.
22. לכך יש להוסיף את הוראות סעיף 25 (ב1) לחוק החוזים, המחייב לפרש את ההסכם על פי עמדת התובעים, ככולל התחייבות של הנתבעת להקים בריכת שחיה מקורה, הואיל ואין ספק, כי לנתבעת היתה עדיפות רבה בעיצוב תנאי ההסכם.
23. גם במידה וההסכם אינו כולל התייחסות לקירוי הבריכה, יש לבחון את ההעדר החיוב הזה על-פי הוראות סעיף 26 לחוק החוזים, הקובע, כי: "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים".
24. אין מחלוקת בן הצדדים, כי בכל מרכזי הדיור המוגן שבהם קיימת בריכת שחיה, הבריכה מקורה, לכן יש לקבוע, כי קירוי הבריכה הוא פרט המוסכם בין הצדדים.
לטענת הנתבעת כי היא לא התחייבה למועד שבו עליה לקרות את בריכת השחיה
25. טענה זו שיש בה משום הודאה והדחה לגבי עצם התחייבותה של הנתבעת לקרות את הבריכה, נשללת מינה וביה בסעיף 3.3 להסכם, שם נקבע: "עד 120 תספק ללקוח את השירותים משך כל שהותו במרכז... והכל כמפורט בנספח ב'".
דהיינו, קירוי הבריכה, הוא חלק מהשרותים, שהנתבעת התחייבה בהסכם לספק אותם במשך כל שהותו של הדייר במקום. כאמור תחילת שהותם של התובעים במקום התרחשה ביום 24.8.10. ולכן, על-פי סעיף 3.3 הנ"ל להסכם, היה על הנתבעת לספק לתובעים בריכה מקורה החל מיום 24.8.10 ועד היום.
26. יש לתמוה על טענתה של הנתבעת לגבי העדר מועד קבוע לקירוי הבריכה, הואיל ומדובר בדיירים מבוגרים שיש בוודאי כאלה שכבר לא יזכו להשתמש בבריכה המקורה ולגבי האחרים, מניעת השימוש הבריכה עקב אי קירויה במשך שלוש שנים, מהווה הפחתת זמן משמעותית ביותר מתוך הזמן שנותר להם, עקב גילם המתקדם, להינות מהבריכה המקורה.
תמוהה גם טענת הנתבעת כי היא לא התחייבה לבנות בריכת שחיה מקורה, עובר לאיכלוס הדיור המוגן, הואיל והנתבעת גם לא התחייבה, כביכול, לבנות קפיטריה ומסעדה, אולם אירועים, בית כנסת וכו', כאמור בפירסום תחת הכותרת "בית מרווח בסביבה מפנקת" ובנספח ב' לחוזה.
לטענת סיכול האפשרות לקרות את הבריכה
27. הנתבעת אינה טוענת את טענת הסיכול במפורש, אך מטענותיה והסבריה לגבי המכשולים שעמדו בפניה לגבי קירוי הבריכה, ניתן להבין כי היא טוענת לפטור עקב סיכול ההתחייבות שלה לקרות את הבריכה, כאמור בסעיף 18 (א) לחוק החוזים.
28. הנתבעת לא טענה כי בעת כריתת ההסכם היא לא ידעה ולא היה עליה לדעת כי הנסיבות לא יאפשרו לה לקרות את הבריכה, לכן בהעדר כל ראיות בענין, לא ניתן לקבל את עמדת הנתבעת כי יש להעניק לה פטור בגין הפרת ההסכם על ידה.
29. יתר על כן, ההסכם נחתם כאמור ביום 21.12.08. כבר במועד חתימת ההסכם, הנתבעת ידעה כי עובר לאיכלוס התובעים ביום 24.8.10, הבריכה לא תהיה מקורה ולכן, תנאי הפטור על פי סעיף 18 (א) לחוק החוזים אינו חל במקרה שלפנינו.
30. הסכסוך שבין השותפים בשותפות לגבי קירוי הבריכה, התרחש לאחר חתימת ההסכם שבין התובעים לנתבעת ולכן אין בו כדי להעניק לנתבעת פטור מקיום ההסכם בקשר לקירוי הבריכה.
מסקנה
30. על פי כל האמור לעיל, יש לקבוע, כי הנתבעת הפרה את ההסכם, בכך שביום האיכלוס של המקום על ידי התובעים – 24.8.10, הבריכה לא היתה מקורה ואף לא במשך שנים לאחר מכן.
הנזק
31. כאמור בסעיף 5 דלעיל, התובעים ביררו מהי העלות של שימוש בבריכות שחיה מקורות בסביבה ועל פי הממצאים שהם קיבלו ושאותם הם הגישו, הם טוענים שעל הנתבעת היה להפחית מדמי ההחזקה החודשיים שהם משלמים לה, את הסך של 360 ₪ בחודש, לתובע 1 עבור 32 חודשים ולתובעת 2 עבור 25 חודשים, סך הכל 20,250 ₪ ומאחר והסכומים הנ"ל לא הופחתו, הם דורשים לחייב את הנתבעת לשלם להם אותם.
32. כאמור בסעיף 16 דלעיל, מנכ"ל הנבעת אישר לקזז בסך של 300 ₪ לחודש מדמי האחזקה שהדיירים משלמים, כאשר את הסכום הזה הוא גוזר ממחירון מנוי חודשי של בריכת נווה שרת הסמוכה וכן ראה מכתבו מיום 1.12.11.
33. דהיינו, התובעים חישבו את הפיצוי המגיע להם, באותה הדרך שמנכ"ל הנתבעת חישב אותו.
34. על פי הוראות סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן: חוק התרופות): "הנפגע זכאי לפיצויי בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו מראש או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".
35. אני סבור שעל הנתבעת היה לראות מראש, בעת כריתת החוזה, כי אי קירוי בריכת השחיה ימנע מהתובעים להשתמש בבריכה הבלתי מקורה ויגרום לתובעים נזק.
36. כאמור לעיל, הנתבעת טוענת כי הנזק שנגרם לתובעים הוא נזק תיאורטי, הואיל והם לא שילמו לבריכה אחרת כל סכום שהוא.
יש ממש בטענה זו של הנתבעת, כי גם אם נגרם לתובעים נזק מאי קירוייה של הבריכה, הם לא הוכיחו את סכום הנזק, הואיל וכאמור, התובעים לא שילמו לבריכה אחרת כל סכום שהוא.
אולם ניתן ויש לפסוק לתובעים פיצויים על פי סעיף 13 לחוק התרופות, הקובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויי בעד הנזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין".
37. אני סבור, כי סכום התביעה הוא נמוך מהנזק הבלתי ממוני שנגרם לתובעים, לכן, יש לקבל את הסכום הנתבע ולחייב בגינו את הנתבעת, כנזק בלתי ממוני.
החובה להקטין את הנזק
38. כאמור לעיל, הנתבעת טוענת כי היה על התובעים להקטין את נזקיהם על ידי מימוש הזכות שהיא נתנה להם להשתמש בבריכות שחיה אחרות בסביבה ואף לממן עבורם את שרותי המוניות הלוך וחזור ואילו התובעים לא מימשו את ההצעה הזאת.
39. התובעים הסבירו, כי עקב גילם ומצבם הרפואי, הם לא רצו להסתכן ולצאת החוצה, למשל בחורף, מהדיור המוגן המחומם, בדרך הקרה והגשומה לעתים, למונית וכן לצאת לקור מבריכת השחיה למונית ושוב לצאת מהמונית לקור כדי להיכנס לדיור המוגן.
אני סבור שיש בטיעון זה של התובעים כדי לדחות את טענת הנתבעת בדבר חובתם להקטין את הנזק על ידי שימוש בבריכות שחיה אחרות בסביבה שהנתבעת העמידה לרשותם.
התוצאה
40. לפיכך, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע 1, תוך 30 יום, את הסך של 11,250 ₪ ועוד הוצאות משפט בסך של 2,000 ₪ ולתובעת 2 את הסך של 9,000 ₪ ועוד הוצאות משפט בסך של 2,000 ₪.

תוך 15 יום ניתן לבקש מבית המשפט המחוזי להגיש ערעור.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון