חריגה מקו בניין אחורי

חריגה מקו בניין אחורי

העוררים הינם בעלי דירת קרקע בבית המשותף.

הבית המשותף מורכב משתי קומות, 4 דירות בקומת הקרקע וארבע דירות מעליהן ("בניין רכבת"). המשיבים מס' 2 (להלן: "המשיבים"), שהינם בעלי דירה מעל לעוררים, הגישו לועדה המקומית בקשה להיתר בנייה להרחבת דירתם, בין היתר לכיוון דרום, שהיא החזית האחורית של הבניין, כאשר זו חורגת מקונטור הבניין הקיים ב- 2.72 מ' (באורך של כ- 8 מ'). בנייה מבוקשת זו תתבצע לפני דירת העוררים, ולפיכך הם מתנגדים לה.

העוררים טוענים כי אין בדעתם לבצע הרחבה של דירתם בתקופה הנראית לעין, ולפיכך הבנייה המבוקשת היוצרת גג ועמודים לפני חלונות ומרפסת דירתם, תחשיך את דירתם ותמנע כניסת אור ואוויר לדירתם.

על הבניין הנדון חלה תוכנית 241. תוכנית זו מתירה הרחבת דיור בשכונת רמת החי"ל. כמו כן חלה במקום תוכנית 2691, אשר מטרתה לשפר את אפשרות יישום התוכניות השונות הקיימות בתחומה של אותה תוכנית להרחבת דיור, בדרך של הגמשת ההוראות לביצוע ההרחבות.

סעיף 9 לתוכנית 2691 קובע כי:

"


הועדה המקומית רשאית לאפשר הרחבה גם באופן שאינו תואם את נספח הבינוי, אם קיים, בתנאי שמירה על התחום המותר לבנייה ועל שטח ההרחבה המקסימלי הקבוע בתוכנית הראשית.
מה"ע רשאי לדרוש בתוכנית הבקשה להיתר, הראשונה שתוגש לבניין להרחבה, להציג את הבניין כולו לאחר ההרחבה, את חומרי הגמר ואת התוכנית הכללית למגרש שלאחר ההרחבה.
הבנייה תתבצע ברצף שמלמטה כלפי מעלה, במידה ובאופן שיניח דעתו של מה"ע.
במגרשים עם בניינים בני שתי דנן קומות, רשאית הועדה המקומית לאפשר הרחבת דירה בקומה שנייה בקונטור הבניין הקיים ו/או בחריגה המותרת מהקיים בתחומי קו הבניין האחורי, גם ללא הרחבה בקומה הראשונה. במקרה של חריגה מקונטור הבניין הקיים תדרש הסכמת בעלי הדירה שמתחתיה. "


המקרה הנדון מתאים למקרה אליו מתיחס סעיף 9 ד. לתוכנית 2691 ולפיכך, ניתן מחד לאפשר את ההרחבה המבוקשת בדירת המשיבים החורגת מקונטור הבניין גם ללא הרחבת הדירה בקומת הקרקע ואולם, יש צורך בקבלת הסכמת העוררים לצורך בנייה זו.

לנוכח התנגדות העוררים לבנייה המבוקשת, והעדר סיכוי לקבלת ההסכמה הנדרשת על פי הסעיף, פרסמו המשיבים בקשה להקלה מסעיף ההסכמה דהיינו, כי יותר להם לבצע את הבנייה להרחבת דירתם בחריגה מקונטור הבניין גם ללא הסכמת העוררים.

ביצוע הרחבת דירה הפוגעת זמנית בדירה אחרת בבניין שאינה מממשת את זכות ההרחבה

בעע"ם 3319/05 אלרגיה פונטה נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה באר שבע נקבע, כי ניתן לסטות מהוראה בתוכנית הדורשת הסכמת שכן לבנייה בדרך של אישור הקלה. עם זאת יש לאזן בין השיקולים התיכנוניים לבין הפגיעה שעלולה להגרם לשכן מהבנייה.

במקרה הנדון מדובר במצב שכיח שבו הרחבת בנייה המותרת על פי תוכנית מתבצעת בשלבים, שלא על ידי כל דיירי הבית המשותף היכולים לבצע את ההרחבה עת ובעונה אחת, דבר אשר גורם לראי נוחות ולפגיעה במי שבשלב זה אינו מממש את ההרחבה המותרת.

בבחינת הבקשה להקלה הנדונה יש לדעתנו לאזן בין מספר אינטרסים: הרצון של העוררים לממש את זכויותיהם להרחבת דירה, האינטרס הציבורי כי יתאפשר לבעלי דירות ישנות לשפר את תנאי מגוריהם בדרך של הרחבת דירותיהם, והרצון למנוע פגיעה בלתי סבירה בבעלי דירות אחרות בבניין אשר אינם מרחיבים את דירותיהם בשלב זה.

ביצוע הרחבת דירות בבתים משותפים בשלבים, ובעיקר כאשר בעלי הקומות הגבוהות מרחיבים את דירותיהם לפני בעלי הדירות בקומות הנמוכות, ותוך חריגה מקונטור הבניין הקיים, פוגעת לעיתים קרובות בבעלי הדירות הנמוכות בשל הבנייה המתבצעת לפני דירתם. עם זאת לדעתנו יש לאפשר בדרך כלל לבעלי דירות המעונינים להרחיב את דירותיהם לפי תוכנית המאפשרת זאת לעשות כן, גם אם הדבר פוגע במידה מסוימת בדירות האחרות בבניין אשר עדין לא מעונינים להרחיב את דירותיהם, שכן קיים אינטרס ציבורי ותיכנוני לאפשר הרחבת דירות ושיפור תנאי החיים במקומות בהם התוכנית החלה במקום מתירה זאת.

רק במקרים קיצוניים , של פגיעה בלתי סבירה ביתר הדירות בבניין, אשר תהפוך את המגורים באותן דירות לבלתי אפשרית ובלתי סבירה מבחינת תנאי אור, אויר וכיוב' יש למנוע הרחבת דירות בשל פגיעה כאמור.

יש לזכור כי הפגיעה האמורה הינה בדרך כלל זמנית, עד שגם בעלי הדירות האחרות בבניין יחליטו להרחיב את דירותיהם.

האמור לעיל כפוף להוראות בתוכנית ההרחבה , ככל שקיימות כאלה, לשמירה על החזות הארכיטקטונית של הבניין, שגם היא אינטרס בעל חשיבות עליו יש לשמור, ולזכותה של הועדה המקומית לתת הוראות על מנת להבטיח בינוי אחיד בעתיד ושמירה על מראה אסטתי של הבניין בתקופת המעבר – עד שכל הדיירים בבניין ירחיבו את דירותיהם.

מתוך עיון בבקשה להיתר הגענו למסקנה כי ההרחבה המבוקשת הינה האופטימלית האפשרית במקרה הנדון. הרחבה זו צופה את פני העתיד, כאשר דירת הקרקע המזרחית לדירת העוררים תורחב אף היא באותו קו עם העמודים היורדים לקרקע מדירת המשיבים.

כאשר אנו מאזנים בין זכות העוררים להרחבת דירתם והאינטרס הציבורי והתיכנוני לשיפור תנאי מגוריהם מול הפגיעה הזמנית בדירת העוררים, עד שגם הם ירחיבו את דירתם, הכף נוטה לדעתנו באופן ברור לטובת המשיבים.

לעניין המראה החיצוני של הבניין, במקרה דנן, לנוכח העובדה כי מדובר בבנייה בחזית האחורית, שיקול זה הינו בעל משקל מופחת, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בהוראה המיוחדת המתייחסת לחזיתות האחוריות בתוכנית 2691.

איננו מקבלים את טענת העוררים כי קיימת חובה לבצע את ההרחבה לפי תוכנית הבינוי המצורפת לתוכנית 2421. ראשית, לא הוכח כי תוכנית בינוי זו מחייבת. יתרה מזו; תוכנית 2691 גוברת על נספחי הבינוי של כל תוכנית שבתחומה (סעיף 9א' לתוכנית). לא זו אף זו, על פי תוכנית הבינוי המצורפת לתוכנית 2421 מותר לבנייה לבלוט 3 מ' מעבר לבניין הקיים, ואילו כאן הבנייה בחריגה מקונטור הבניין היא של 2.77 מ' בלבד.

לענין אי שמיעת העוררים בפני הועדה המקומית, לטענת הועדה העוררים זומנו לדיון בהתנגדויות אך הם לא הופיעו לדיון ולפיכך התנגדותם הוקראה בפני חברי הועדה מבלי להיכנס לעובי הקורה. אין אנו נדרשים להכריע בענין סיבת אי הופעתם לדיון בפני הועדה המקומית שכן, לנוכח העובדה כי העוררים הופיעו בפנינו הרי שפגם זה של אי שמיעתם בועדה המקומית, אם וככל שקיים פגם בכך, בא על תיקונו המהותי.

לפיכך אנו דוחים את הערר.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פחת על בניינים

  2. חריגה מקו בניין אחורי

  3. תביעה לפינוי מחסן בבניין

  4. קומה מפולשת בבניין משותף

  5. החוק מאפשר הקלות בגובה בניין

  6. התנגדות דיירים להגבהת הבניין

  7. מהו חדר טרנספורמציה בבניין

  8. חדירת מי גשמים לבניין משותף

  9. בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

  10. בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

  11. הסכמים בין דיירי הבניין לגבי הגג

  12. האם אפשר לגור בבניין ללא טופס 4 ?

  13. ערר על בקשה הכוללת הקלה לבניית בניין

  14. התנגדות לחריגה של קווי בניין למדרכות

  15. בקשה לשינוי קווי בניין אשר נקבעו בתכנית

  16. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה להקמת בניין

  17. הסתרת אור ואוויר עקב בניית בניין קומות

  18. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבניית בניין חדש

  19. שינוי קווי בניין והעברת זכויות מקומה לקומה

  20. תביעה נגד חברה שהתקינה מעלון נכים בבניין

  21. נשירת אריחי החיפוי של חזיתות בניין משותף

  22. הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

  23. עתירה שלא להתחיל בבניית מדרגות בחזית הבניין

  24. בקשה לביצוע תוספת בנייה על גג בניין בתל אביב

  25. מעצר על סמך קלטות מצלמות אבטחה בבניין מגורים

  26. אי אכלוס בניין עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי

  27. ערר הנוגע לאישור תכנית שמטרתה שינוי בקווי הבניין

  28. התנגדות לבניית בניין "שונה" משאר הבניינים בסביבה

  29. הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

  30. תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול לבניין מגורים

  31. הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד

  32. בקשה להקים בניין ובו יחידת דיור אחת בחלק העורפי של המגרש

  33. פניה למנהל האגודה לתרבות הדיור בנוגע לסוגיות בבניין מגורים

  34. בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף

  35. כתנאי להיתר בניה נדרש לצבוע את הבניין כולו בגוון הצבע המקורי

  36. נטען כי באישור התוכנית הוצג מצג מטעה לעניין מספר היחידות בבניין

  37. תביעה בטענות להתרופפותם של אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בתל אביב

  38. הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר / הקלה בבניה שלא תואמת תכנית

  39. המשכיר לא גילה לשוכרים כי בבניין יתחילו שיפוצים לפני שנכנסו לדירה

  40. ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון