תנאי למתן היתר הבניה, להחזיר את הקרקע למצבה הקודם

תנאי למתן היתר הבניה, להחזיר את הקרקע למצבה הקודם בתחילת שנות ה- 90, דהיינו לגובה של 49.5 מ'. הועדה המקומית מסכימה כי יעד זה יושג על ידי כך שהעוררים ייצרו מידרוג בחלק האחורי של מגרשם, לקראת גבול המגרש עם השכן הגובל ממזרח.

על תנאי זה הוגש הערר שבפנינו.

לועדה המקומית יש סמכות להורות על ביצוע פעולות לשם הסרת עבודות שבוצעו בנכס ללא היתר, במסגרת היתר בנייה מבוקש, גם אם הבנייה ללא היתר בוצעה לפני שנים רבות, ולא על ידי מבקש ההיתר. לפיכך מותר היה לועדה המקומית, באופן עקרוני, להורות על שינוי מפלס הקרקע שבוצע על ידי הבעלים הקודמים של הבית ללא היתר. עם זאת, עומדת הזכות למבקשי ההיתר לערור על תנאי זה, ולהעמיד את חוקיותו לבחינתנו.

הועדה המקומית אינה טוענת כי דרישתה להנמכת המגרש בחלק האחורי נובעת מהתכנית החלה במקום, אלא שלטענתה קיימת לועדה המקומית מדיניות כי במקום שבו קיימים הפרשי גובה בין מגרשים, כתוצאה מנתוני הקרקע הטבעיים, היא מורה על יצירת מידרוג במגרש הגבוה לשם מניעת הפרשי גובה גדולים עם המגרשים הגובלים. במילים אחרות, כאשר קיימים מגרשים עוקבים במצב טופוגרפי מדרוני, הרי שהועדה המקומית אינה מאפשרת את יישור פני הקרקע במגרש הגבוה עם מפלס ה- 0.00 של הבית הבנוי עליו עד לגבול המגרש, שכן במקרה כזה ייווצר קיר תמך גבוה כלפי המגרשים הגובלים, המצויים מבחינה טופוגרפית בגובה נמוך יותר, והיא דורשת למדרג את המגרש בסמוך לגבול עם המגרשים הנמוכים יותר, ובכך לשמור על הפרשי גובה סבירים בין המגרשים.

אין אנו מקבלים מדיניות זו במימד העקרוני. לדעתנו, במקום בו קיימים הפרשי גובה בין מגרשים גובלים בשל טופוגרפיה מדרונית, יש לאפשר לבעל המגרש הגבוה לבצע עבודות פיתוח במגרשו על מנת שהחצר/הגינה כולה תהיה באותו מפלס גובה עם מפלס קומת הקרקע, גם אם הדבר ייצור קירות תמך גבוה כלפי המגרש הגובל הנמוך יותר, ואין לחייב את בעל המגרש הגבוה יותר לוותר על חלק מחצרו/גינתו על ידי יצירת מידרוג כלפי המגרשים הנמוכים יותר. שטח מדורג זה אינו בר ניצול.

בנושא זה קבענו כבר במקרה דומה, בערר 5107/07 מרים ודויד דונין נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה כי :

" אומנם ניתן לטעון, כי ככל שמדובר בפיתוח פני הקרקע במגרש קיימת הצדקה תיכנונית להתערבות הועדה המקומית בתיכנון המבוקש על ידי מבקש היתר הבנייה שכן, לפיתוח זה יש לעיתים השפעה על המגרשים הגובלים.

טענה זו יש בה ממש ואולם לדעתנו, ככל שהדבר נוגע להפרשי הגובה אשר יווצרו בין מגרשו של מבקש היתר הבנייה לבין המגרשים הגובלים, יש לעשות ככל הניתן על מנת למצות את השיקולים התיכנוניים בענין זה במסגרת קביעת מפלס ה- 0.00 של המגרש, ולהמנע מלתת הוראות ביחס לפיתוח המגרש לשם מיתון הפרשי הגובה בין המגרשים שכן, מתן הוראות כאלה בכלל, ומתן הוראות בדבר "מידרוג" המגרש בפרט, יש בהן משום התערבות מרחיקת לכת בתיכנון המבוקש על ידי מבקש ההיתר ולעיתים תכופות הדבר פוגע אף באופן מהותי ביכולת הניצול של המגרש."

את קביעתנו דלעיל אנו מסייגים בכך, כי במקום שבו בעל המגרש הגבוה בנה את ביתו באופן שמפלס ה- 0.00 של ביתו גבוה יותר מהרחוב הגובל, או מפני הקרקע הטבעיים, ומבלי שהיה צורך תכנוני מובהק לעשות כן (כגון לצורך יצירת גרביטציה במערכת הביוב) הרי שאין לאפשר את יישור החצר/גינה עם מפלס הבית המוגבה, שכן במקרה כזה הפרשי הגובה שיווצרו כלפי המגרשים הגובלים הנמוכים יותר לא יהיו רק פונקציה של הטופוגרפיה הטבעית הקיימת במקום, אלא גם של אותה הגבהה של מפלס ה- 0.00 של הבית. במקרה כזה מוסמכת הועדה המקומית לדרוש יצירת מידרוג של המגרש כלפי המגרשים הגובלים, עד לגובה מפלס ה 0.00 בו היה ניתן לבנות את הבית ללא תוספת גובה בלתי נחוצה מבחינה תכנונית.

ומן הכלל אל הפרט

לנוכח עמדתנו לעיל, אין לחייב את העוררים לבצע מידרוג במגרשם, בגבול מגרשם עם המגרש הגובל בצד מזרח, ויש לאפשר לגינת ביתם מפלס בגובה מפלס ה 0.00 בו בנוי ביתם, אלא אם מפלס זה הוגבה מעבר למפלס הרחוב בו גובל הבית, מבלי שהיה אילוץ תיכנוני שחייב זאת.

במקרה הנדון נטען על ידי הועדה המקומית כי מפלס ה- 0.00 של בית העוררים אכן גבוה יותר ממפלס הרחוב בו הוא גובל, ולפיכך טענה הועדה המקומית כי מכל מקום אין לאפשר את הגבהת החצר האחורית, ככל שזו הוגבהה מעבר לגובה מפלס המדרכה בחזית הבית, גובה שבו ניתן היה לבנות את מפלס ה- 0.00 של הבית.

מנגד טענו העוררים כי רחוב מרגנית אף הוא משופע, מצפון לדרום, ולפיכך, ללא הגבהת מפלס ה- 0.00 של ביתם לא ניתן יהיה להכנס לחניה המקורה של הבית.

ועדת הערר יצאה לביקור במקום. מתברר כי החניה המקורה ממוקמת בצד הצפוני של המגרש, שהוא החלק הגבוה של הרחוב, ולפיכך אין ממש בטענה כי היה צורך תכנוני להגביה את מפלס ה- 0.00 של המגרש על מנת לאפשר כניסה לחניה. לכל היותר היה מקום מבחינה תכנונית לאפשר את הגבהת הבית לגובה רצפת החניה.

לנוכח האמור לעיל, אין לדעתנו מקום לחייב את העוררים להנמיך את חצר ביתם על ידי יצירת מידרוג כלפי המגרש הגובל ממזרח, לגובה של 49.5 מ'. עם זאת, יש ליצור מידרוג כלפי המגרש הגובל ממזרח, שיהיה תואם את מפלס פני רצפת החניה המקורה, שהוא מפלס ה- 0.00 שבו ניתן היה לבנות את הבית, לולא הוגבה מעבר לנדרש.



לפיכך אנו מקבלים את הערר באופן חלקי, כמפורט לעיל.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ניכוי מצב קודם

  2. ניכוי נכות בגלל מצב קודם

  3. ניכוי אחוזי נכות בגין מצב קודם

  4. הפחתת שיעור נכות בגין מצב קודם

  5. הפחתת אחוזי נכות עקב מצב קודם

  6. הורדת אחוזי נכות בגין מצב קודם

  7. ניכוי מצב קודם בתחום האורטופדי

  8. נכות 20% ממנה נוכו 10% בגין מצב קודם

  9. ניכוי שליש מאחוזי נכות בגין מצב קודם

  10. הפחתה יחסית של דרגת נכות עקב מצב קודם

  11. "מצב קודם" בשל יתר לחץ דם, סכרת, עישון

  12. באילו מקרים לא מנכים נכות בשל מצב קודם

  13. ניכוי נכות בשל מצב קודם פגיעה באותו איבר

  14. ניכוי מצב קודם בגין ירידה בשמיעה וטינטון

  15. תנאי למתן היתר הבניה, להחזיר את הקרקע למצבה הקודם

  16. החלטת הוועדה לנכות מצב קודם בהעדר אינדיקציה ואסמכתאות

  17. ערעור על ההפחתה בגין מצב קודם בשיעור של 10% וכן אי הפעלת תקנה 15

  18. תקן ISO: הועדה הרפואית קיזזה אחוזי נכות הגין שמיעה בגין מצב קודם

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון