בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

העוררים הינם הבעלים של הדירות המצויות בקומה העליונה של הבניינים המצויים ברחוב הבשן 3, 5 ו- 7, גוש 6212 חלקות 172, 633 ו- 634. על פי נסחי הרישום בלשכת רשם המקרקעין אשר הוצגו בפנינו, הגגות המצויות מעל לדירות העוררים צמודות לדירותיהם.

המדובר בבית משותף עם מספר כניסות, המצוי בבעלות אגודת "מעונות פועלים ח' אגודה שיתופית בע"מ", כאשר לבעלי הדירות זכויות חכירה מהאגודה.

העוררים הגישו לועדה המקומית לתכנון ובנייה תל - אביב (להלן: "הועדה המקומית") בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג לפי תוכנית ג' החלה במקום. דיירים אחרים המתגוררים בבניין התנגדו לבקשה להיתר, ולאחר דיון בהתנגדויות החליטה הועדה המקומית כדלקמן:

"לקבל את ההתנגדויות היות והועדה התרשמה שלא מוצו כל האפשרויות גם באשר לבנייה לפי תמ"א 38 כפי שעולה מרצונם של המתנגדים ולא לאשר את הבקשה לתוספת בנייה על הגג".

על החלטה זו הוגש הערר הנדון.

לאחר הגשת הערר הובאה הבקשה להיתר לדיון חוזר בפני הועדה המקומית, ביוזמת הועדה המקומית.

בעקבות דיון נוסף זה נמסרה לנו ההודעה הבאה מטעם הועדה המקומית:

"


בדיון הנוסף הוצגה עמדת השירות המשפטי לפיה ההחלטה שהתקבלה אינה תואמת את הדין, שכן הבקשה להיתר לבניית חדרי היציאה לגג תואמת תב"ע (לרבות תב"ע ג') וכן שטח הגג עליו מבוקשת הבנייה מוצמד לעוררים, כפי שאף הדגימו העוררים בדיון בפני צוות ההתנגדויות, ואינו מהווה רכוש משותף.




הועדה המקומית תמכה בהמלצת היועצת המשפטית והחליטה לחזור בה מהחלטתה הקודמת בבקשה להיתר, אולם על מנת למנוע דיון נוסף בין הועדה המקומית בנוכחות הצדדים החליטה הועדה המקומית כי המשך הדיון בענין יתקיים בפני ועדת הערר הנכבדה, ותודע לועדה הנכבדה העמדה כפי שהובאה כאמור לעיל.




מצורף פרוטוקול הדיון בועדה המקומית- תשומת הלב כי הדיון נערך היום וטרם הוקלדה ההחלטה אולם חוות הדעת של השירות המשפטי לנימוקי הדיון הנוסף מופיעה בפרוטוקול הדיון- בעמוד 67. "



חוות הדעת של הלשכה המשפטית לועדה המקומית היתה כדלקמן:

"הבקשה מובאת לדיון נוסף לבקשתה של עו"ד רונה רכס וזאת מאחר והדיון בועדת ערר הוא מיד לאחר החזרה מהפגרה.

בבקשה הזו התקבלה החלטה לא לאשר בניית 6 חדרי יציאה לגג (בשלוש הכניסות) בהקלה לגבי נסיגות מהמעקה, מאחר והבניין דרוש חיזוק ולא מוצו הזכויות לפי תמ"א 38 (המתנגדים לבקשה טענו כי רוצים לבנות קומה נוספת לפי תמ"א 38).

בעקבות הגשת ערר על ההחלטה על ידי המבקשים וחשיבה מחודשת אצלנו, עמדתנו היא כי יש לשקול את החלטת הועדה בשנית היות והבקשה תואמת תב"ע ג' והיות ושטח הגג המבוקש צמוד למבקשים ואינו מהווה רכוש משותף."

כאמור, הועדה המקומית חזרה בה מהחלטתה שלא לאשר את היתר הבנייה, וקיבלה החלטה מתוקנת לאשר את היתר הבנייה המבוקש.

לנוכח הודעה זו באו העוררים על סיפוקם ואולם, המשיבים טענו בפנינו נגד ההחלטה המתוקנת של הועדה המקומית.

המשיבים טוענים כי לעוררים כלל אין זכויות קניניות בגג הבניין, וכי רישום הזכויות בגגות הבניין על שם העוררים נעשה שלא כדין. לפיכך לטענתם, החלטת הועדה המקומית, המבוססת בעיקרה על עובדת בעלות העוררים בגין הבניין, בטלה.

במקרה דנן זכויות העוררים בגגות הבניין רשומות בנסחי הרישום של הבניין. רישום זה מהווה ראייה חלוטה לזכויות העוררים בגג הבניין כלפי גופי התכנון. אם לדעת המשיבים חל פגם ברישום הזכויות המחייב את ביטול הרישום בלשכת רישום המקרקעין, עליהם לנקוט בצעדים משפטיים הדרושים לשם ביטול רישום זה, וכל עוד הרישום לא בוטל הוא מחייב את גופי התכנון. לפיכך צדקה הועדה המקומית כשזו השתיתה את החלטתה המתוקנת על עובדת היות העוררים הבעלים של גג הבניין המשותף.

אין בסיס לטענת המשיבים כי יש להשהות במקרה דנן את ההחלטה בעניין מתן היתר הבנייה המבוקש עד אשר תתברר המחלוקת הקניינית הקיימת בין הדדים באשר לזכויות המשיבים בגג.

בבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, אליו מכוונים המשיבים, דובר במקרה שבו "נראה לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקניין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית", בעוד שבמקרה הנדון, על פניו, על פי נסחי הרישום שהומצאו לנו, יש לעוררים זכויות קנייניות בנכס. לפיכך, אין בסיס לבקשה להפעיל במקרה הנדון את הלכת הלן אייזן.

המשיבים מפנים אותנו לערר 5005/08, בה חייבנו את מבקשי ההיתר לבצע עבודות בנייה בגג הבניין ולהציג בבקשה להיתר מרכיבי חיזוק של דירתם נגד רעידות אדמה לפי סעיף 13.2 לתמ"א 38, והם מבקשים לישם עקרון זה גם על המקרה הנדון.

ואולם מעיני המשיבים נעלמה החלטתנו בערר 5162/08 בן רבינוביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר ניתנה לאחר החלטתנו בערר 5005/08, בה פירשנו את המונח "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" המופיעה בסעיף 13 לתמ"א 38.

לעניין זה קבענו כי:

לטענת העורר תוכנית רג/מק/340/ג/11 מהווה "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" כמשמעותה בסעיף 13.1 לתמ"א 38 (להלן": " תמ"א 38 " או "התמ"א"). משכך הדבר חל לטענתו סעיף 13.3 לתמ"א הקובע כי:

"במקום שחלה תוכנית מפורטת להרחבת דיור תותר תוספת יחידות דיור על פי האמור באחת מהפסקאות המפורטות בסעיף 11.1 ואולם לא תותר הרחבת דיור מעבר למה שנקבע בתוכנית המפורטת".
(ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א)

לפיכך לטענת העורר, במקרה דנן לא ניתן לאשר את תוספת הקומה מכח תמ"א 38 וניתן למצות לכל היותר את זכויות הבנייה על פי תוכנית רג/מק/340/ג/11.

בבסיס טענתו של העורר עומדת ההנחה כי תוכנית רג/מק/340/ג/11 הינה "תוכנית מפורטת להרחבת דיור".

תמ"א 38 אינה מגדירה מה היא "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" .

לדעתנו המדובר בתוכנית מפורטת אשר מוסיפה זכויות בנייה משמעותיות למבנים קיימים במטרה לאפשר את הרחבת הדירות במבנים אלה, כגון תוכניות לשיקום שכונות ותוכנית המאפשרת תוספת זכויות בנייה להרחבת דירות בדרך של תוספת חדרים, אגפים או קומות. הרציו העומד מאחורי סעיף 13.3 לתמ"א 38 הוא, כי במקום שבו כבר הוענקו זכויות בנייה על מנת להרחיב דיור קיים, אין מקום להעניק כפל זכויות- הן מתוקף אותה תוכנית מפורטת והן מתוקף תמ"א 38. במקרה שכזה גם מן ההגיון לתת עדיפות לביצוע הרחבת הדירות מכח התוכנית המפורטת, אשר מתיחסת באופן פרטני למקום המבוקש.

אין לדעתנו לתת פרשנות רחבה למונח "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" כך שכל תוכנית המוסיפה זכויות בנייה בבניינים קיימים תיחשב כתוכנית שכזו, גם אם זכויות הבנייה המוענקות באותה תוכנית הינן מצומצמות בהיקפן ו/או מתיחסות רק לסוג מסוים של דירות. פרשנות רחבה שכזו של המונח "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" תרוקן מתוכן את תמ"א 38.

כך לדוגמה, בערים רבות קיימות תוכניות המתירות תוספת זכויות בנייה לדירת הגג לשם בניית חדר יציאה לגג - בדרך כלל תוספת הנעה בין 23 מ"ר ל 40 מ"ר לדירה . לדעתנו סעיף 13.3 לתמ"א 38 לא התכוון לתוכניות אלה, המתייחסות באופן טבעי לדירות הגג בלבד, והמוסיפות כמות קטנה יחסית של אחוזי בנייה, ואין לאמר כי במקום בו חלה תוכנית שכזו לא ניתן להעניק זכויות בנייה מכח תמ"א 38.


לנוכח האמור, הוראות סעיף 13 לתמ"א 38 אינן חלות על מי שמבקש לבצע בנייה לתוספת חדר על הגג מכח תוכנית ג', לרבות הוראת סעיף 13.2.

לעניין הטענות לפגיעה קונסטרוקטיבית אפשרית בבניין כתוצאה מביצוע תוספת הבנייה המבוקשת על גג הבניין, המדובר בטענות כלליות ובלתי מבוססות, כאשר המשיבים לא המציאו כל חוות דעת קונסטרוקטיבית לתמיכה בטענותיהם. לא זו אף זו: במהלך הדיון הוברר לנו כי הבנייה המבוקשת תתבצע מחומרי בנייה קלים, כך שהעומס הקונסטרוקטיבי הנוסף על הבניין שיווצר יהיה קטן יחסית.

מכל מקום חזקה על הועדה המקומית כי זו תדרוש, קודם למתן היתר הבנייה, לקבל אישורים כדין לקיום החישובים הסטטיים הדרושים על פי דין.

לעניין ההקלה שהתבקשה על ידי העוררים לביטול הנסיגה ממעקה הגג, בקשה זו הומלצה על ידי הצוות המקצועי. אנו מוצאים טעם בנימוק התיכנוני לאישור הקלה זו כפי שנטענה בפנינו במהלך הדיון, כי זו נחוצה על מנת לאפשר בניית מרפסות בגודל פונקציונלי סביר. לא מצאנו כי ביטול הנסיגה פוגע במשיבים. לפיכך אנו מאשרים את ההקלה האמורה.

סוף דבר אנו מאמצים את החלטת הועדה המקומית המתוקנת לתת את היתר הבנייה המבוקש, כולל ההקלה לביטול הנסיגה בגג הבניין, ודוחים את טענות המשיבים נגד ההחלטה האמורה. בנסיבות אלה הערר מתקבל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון