התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

שכן כאמור, הם אינם יכולים לבנות ממ"דים, ובטענה כי בניית הממ"דים המבוקשים ימנעו את האפשרות לחזק את הבניין לפי תמ"א 38.

הועדה המקומית דחתה את הבקשה לבניית הממ"דים בנימוק כדלקמן: "לקבל את ההתנגדות לעניין הממ"ד. יש להראות תכנון כוללני להקמת ממ"דים לכלל הבניין וכן כי לא תיפגע האפשרות לחזק את הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38 לכשיתקבל"

על החלטה זו הוגש ערר על ידי בעל הדירה בקומה הראשונה.

ב"כ הועדה המקומית טענה בפנינו כי מאחורי הדרישה "להראות תכנון כוללני להקמת ממ"דים לכלל הבניין" עמדה המטרה הבאה: "רצינו שיציעו חלופות אפשריות כדי שגם לדירות באמצע יהיה פתרון. אנחנו רצינו לעודד פתרון של ממ"ד קומתי, שהיה נותן מענה לכל הדירות".

לדעתנו נימוק זה אינו יכול להוות בסיס למניעת בניית הממ"דים המבוקשים.

העובדה כי לחלק מהדירות בבית המשותף אין אפשרות טכנית לבנות מרחבים מוגנים דירתיים אינה יכולה להוות נימוק לשלול ממי שיכול ומבקש לבנות ממ"ד לדירתו לעשות כן, וזאת כאמצעי להשיג מטרה של בניית מרחב מוגן קומתי, אשר ספק רב אם כלל תתממש.

בערר 5055/09 אסתר אביזיף נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן עמדנו על החשיבות התיכנונית שהמחוקק רואה בבניית ממ"דים, וכך קבענו שם:

המחוקק רואה חשיבות עליונה בבניית מרחבים דירתיים מוגנים, כאמצעי היעיל ביותר להגנה מפני התקפות על העורף. הדבר בא לידי ביטוי בשורה ארוכה של תיקוני חקיקה שנעשו לאחר מלחמת המפרץ הראשונה, שעה בה תפיסת ההגנה באמצעות ממ"ד באה לעולם, והחליפה את התפיסה המסורתית של בניית מקלטים. כך בין היתר נקבע בסעיף 79 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965, בסעיף 151(ג), כי הוספת שטחי שרות לשם בניית ממ"ד לא תהווה סטייה ניכרת מתוכנית, כאשר בד בבד נקבע בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכנית ובהיתרים) התשנ"ב- 1992, כי שטח הממ"ד הנדרש לפי תקנות ההתגוננות האזרחית ייחשב כשטח שרות (סעיף 9(ד)(1) לתקנות). כמו כן נקבע בסעיף 4(ג) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) התשס"ב- 2002, כי בניית מרחב מוגן כתוספת לבניין קיים בחריגה מקווי הבניין הקבועים בתוכנית לא תהווה סטייה ניכרת מהתוכנית.
יצוין כי מקלט אינו משמש כתחליף לממ"ד משמע, קיומו של מקלט בבניין אינו שולל בניית ממ"ד, והכרה בשטח הממ"ד הנדרש לפי תקנות ההתגוננות האזרחית כשטח שרות. כך נקבע לאחרונה על ידי ועדת ערר מחוז ירושלים בראשותו של גלעד הס בערר 25/09 (י-ם) לנג נ' רשות הריוי לתכנון ובנייה ירושלים ().

סעיף 4(ג) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) התשס"ב- 2002מלמד, כי המחוקק צפה את האפשרות כי בניית ממ"ד כתוספת לבניין קיים יחייב במקרים רבים את בנייתו בתוך מרווחי הבנייה, כאילוץ תיכנוני.

אין צורך להכביר במילים על מנת לקבוע, כי המוטיבציה העיקרית לבניית ממ"ד על ידי בעלי דירות קיימות, מעבר ליתרון הבטיחותי שזה מעניק, היא העובדה כי בנייתו מאפשרת למעשה תוספת חדר לדירה שלא על חשבון אחוזי הבנייה העיקריים. כאשר מדובר בבניין קיים, שזכויות הבנייה בו מוצו, בניית ממ"ד הינה האפשרות המעשית היחידה להרחיב את הדירות ולהוסיף להם חדר. לפיכך בניית מרחב מוגן קומתי (ממ"ק) אינו אטרקטיבי במרבית המקרים, על אחת כמה וכמה במקום בו קיים מקלט. יוצא כי מניעת בניית ממ"דים במסגרת הרחבת הדירות אשר בהן ניתן לבנותם, לא תוביל קרוב לוודאי לבניית מרחב מוגן קומתי, כך שבסופו של יום ייוותרו כל הדירות בבניין ללא מרחבים מוגנים.

לאור האמור אין אנו מקבלים את נימוק הועדה המקומית לאי התרת בניית הממ"ד המבוקש.

הנימוק השני של הועדה המקומית לדחיית הבקשה לבניית הממ"דים היתה, כי הקמת הממ"דים תסכל את האפשרות לחזק את הבניין לפי תמ"א 38.

בדיון שנערך בפנינו התברר כי לא קיימת כל כוונה ממשית ומיידית מצד יתר דיירי הבניין לחזק את הבניין במסגרת תמ"א 38. יתרה מזו: העורר- מר אליהו ארזי, טען בפנינו כי לנוכח העובדה כי ערך הנכסים באזור עולה (לדבריו), רצוי לדעתו להמתין עוד מספר שנים כך שהתמורה שתתקבל מקבלן שיחזק את הבניין לפי תמ"א 38 תהיה גבוהה יותר.

כאשר בעל דירה מבקש להרחיב את דירתו במסגרת המותר על פי התוכניות החלות במקום, לרבות בדרך של תוספת ממ"ד במסגרת אחוזי הבנייה המותרים לפי תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) התשנ"ב- 1992, בבניין הטעון חיזוק לפי תמ"א 38, ראוי כי הועדה המקומית תוודא כי הרחבת הדיור המבוקשת לא תסכל בעתיד את האפשרות לחזק את הבניין לפי תמ"א 38, או למצער, את האפשרות של דיירים אחרים בבניין לבנות ממ"דים לדירותיהם.

עם זאת, אין לדעתנו למנוע הרחבת דירה, על אחת כמה וכמה לצורך בניית ממ"ד, בשל טענה כללית כי הדבר יסכל בעתיד את האפשרות לחזק את הבניין לפי תמ"א 38. טענה שכזו צריכה להיות מבוססת על עובדות תיכנוניות וקונסטרוקטיביות אותן על המתנגד להרחבה להציג בפני הועדה המקומית.

במקרה הנדון לא הוצגו עובדות כאלה בפנינו, מה גם שעל פניו אין בהקמת הממ"ד נשוא הערר (והקמת הממ"ד בדירה בקומה השנייה) כדי למנוע את חיזוק הבניין בעתיד לפי תמ"א 38 או כדי למנוע בעתיד מיתר הדיירים בבניין לבנות ממ"דים דירתיים (לאותם דיירים אשר מבחינה פיזית יכולים לעשות כן בהתחשב בצורת הבניין).

לפיכך אנו דוחים גם נימוק זה של הועדה המקומית לדחיית הבקשה לבניית הממ"דים.

עם זאת, על הועדה המקומית לדרוש כי הממ"דים ייבנו מבחינה קונסטרוקטיבית כך שבעתיד ניתן יהיה לבנות מעליהם ממ"דים לדירה/ות שמעליהם.

סוף דבר אנו מקבלים את הערר ומבטלים את החלטת הועדה המקומית שלא לאשר לעורר את הקמת הממ"ד.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. נספח בינוי מנחה

  3. בניה על חוף הים

  4. אי בניית ממ''ד

  5. אישור חריגות בניה

  6. בניה באתר עתיקות

  7. הקלה בזכויות בניה

  8. עצירת בנייה מיידית

  9. הקלה בזכויות בנייה

  10. מה זה זכויות בניה ?

  11. איסור בניה קרוב לים

  12. העלאת בני הפלשמורה

  13. התליית תוכנית בנייה

  14. הקלה של 3% בשטחי הבניה

  15. בניה על חורשה לשימור

  16. התנגדות לבניה ליד הים

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניית מחסן בקומת מסד

  19. מי קובע את זכויות הבניה

  20. פיצויים על הריסת מבנה

  21. בניה באסבסט ללא אישור

  22. קריסת פיגום באתר בניה

  23. בניה בשטח ציבורי פתוח

  24. הגרלה בפרויקט בנה ביתך

  25. שינוי בינוי בשכונת מגורים

  26. בנייה בלתי חוקית בישראל

  27. שינוי ניצול זכויות בניה

  28. תוכניות בניה ברחבת הכותל

  29. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  30. התנגדות לבניית בית כנסת

  31. טעות במיקום בניית בניין

  32. פיצוי על בניית בית נמוך

  33. צו נגד בניית הפרדה מפלסית

  34. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  35. העברת דירה במתנה מאב לבן

  36. בניה לא חוקית בכפר בדואי

  37. ביטול הריסת מבנים מסוכנים

  38. עבודה מועדפת באתרי בנייה

  39. השבחה על זכות לבניית מרתף

  40. הקמת מבנה ללא אישור המינהל

  41. קניית דירה עם חריגות בניה

  42. עסקת שירותי בניה מלאכותית

  43. הריסת מבנים לא חוקיים בכנרת

  44. בניית מתקן צבאי על חוף הים

  45. בניית בית על מגרש - סיכונים

  46. לגיטימציה לבניה בלתי חוקית

  47. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  48. בניית ממ"ד מעבר לאחוזי בניה

  49. התנגדות לבניית בניין קומות

  50. בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

  51. הריסת מבנה טרומי על חוף הים

  52. בקשה שלא להרשיע בעבירות בניה

  53. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

  54. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  55. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  56. סעיף 261 ד לחוק התכנון והבניה

  57. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה

  58. בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים

  59. ביטול תוכנית בניה בשלבים סופיים

  60. תביעה בגין בניית תקרה נמוכה מדי

  61. האם זכות בניה היא זכות קנייניות ?

  62. הגדרת "מבצע בניה" בתקנות הבטיחות בעבודה

  63. בניית יחידות דיור מעבר לקו הירוק

  64. פיצוי על מבנה קיים על מגרש שהופקע

  65. מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

  66. טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

  67. התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש

  68. בקשה למתן צו ארעי צו המונע המשך בניה

  69. מכירת זכויות בפרויקט בניה למשרד השיכון

  70. אישור בקשה לבניית 2 יחידות דיור במקרקעין

  71. התנגדות בעלים של תחנת דלק לבניית כביש

  72. האם אפשר למכור זכויות בניה למישהו אחר ?

  73. בניית בית במסגרת תכנית "בנה-ביתך" ברחובות

  74. התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

  75. התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

  76. במהלך הבניה נשרף הקלקר והתובעת הגישה תביעה

  77. צו שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה

  78. התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

  79. התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

  80. מכתבי התראה בשל אי תחילת ביצוע עבודות בנייה

  81. תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  82. קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה

  83. התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

  84. בניית ממ"ד: ערעור על פסק דין המפקחת על המקרקעין

  85. הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

  86. האם תביעה בגין זכויות בניה היא "תביעה במקרקעין"?

  87. ניוד זכויות בנייה מקומה ראשונה לקומת עמודים מפולשת

  88. הקצאת מגרש לבניית יחידת דיור במסגרת תוכנית הרחבה

  89. הבקשה להרחבת קומה קיימת ובניית קומה וחצי נוספות מעל המבנה הקיים

  90. ערר על החלטה לחייב הגשת בקשה להקלה לצורך אישור בניית יחידות דיור

  91. פיצויים מהקבלן בגין אי יציקת תקרה מבטון ובנייתה מקונסטרוקציית ברזל

  92. עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

  93. בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

  94. בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון