בקשה להיתר בניה להריסת מבנה קיים ולהקמת מבנה חדש הכולל מרתף, קומה מסחרית, חמש קומות מגורים

בקשה להיתר בניה להריסת מבנה קיים ולהקמת מבנה חדש הכולל מרתף, קומה מסחרית, חמש קומות מגורים וקומת גג חלקית.

במוקד ערר זה עומדים שני תנאים אשר נקבעו על ידי הועדה המקומית בהחלטתה לאשר את הבניה המבוקשת: תנאי מס' 3 הקובע "התאמת שטח הדירות בממוצע להוראות תכנית 3191 תוך חישוב השטח הדירות (כך במקור ו.ע.ת.א) בממוצע ללא שטח המרפסות" ותנאי מס' 8 הקובע "עמידה בתנאי תקנות התכנון והבניה (הסדרת מקומות חניה) באמצעות תשלום לקרן חניה או בדיקת חלופה להסדרת מקומות חניה בתחום המגרש במידת האפשר".

במהלך הדיון התברר כי התנאי הדורש את התאמת שטחי הדירות הממוצע ללא שטח המרפסות נובע מעמדת הועדה המקומית, כי כאשר באים לחשב את גודל הדירות הממוצע הנדרש לטענתה במקום, דהיינו גודל ממוצע של 50 מ"ר לדירה, אין להביא בחשבון השטחים את שטח המרפסות המקורות המותרות לבנייה לפי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון) התשס"ח-2008 (להלן: "תקנות המרפסות").

לטענת הועדה המקומית, הצפיפות המותרת במקום נקבעת היום על פי מדיניות הועדה המקומית, שכן ההוראות שקבעו את הצפיפות לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, ביחס לתכנית תא/3191 אינן תקפות עוד.

לטענת הועדה המקומית, כשנקבעה מדיניות זו הועדה המקומית לא הביאה בחשבון חישוב ממוצע שטח הדירות מרפסות מקורות. לפיכך לטענתה, אין להביא גם במקרה דנן את המרפסות המקורות במניין השטחים העיקריים של הדירות בחישוב הגודל הממוצע של הדירות.

העוררים טוענים כי תכנית 3191 החלה במקום אינה קובעת כי אין לכלול את שטח המרפסות בשטחים העיקריים כאשר באים לחשב את השטח הממוצע של הדירות. לטענתם, אימוץ עמדת הועדה המקומית תביא במקרה הנדון לאבדן דירה אחת, דבר אשר יגרום להם לנזק רב.

תקנות המרפסות קובעות כי "גזוזטרא ששטחה עד 14 מטרים רבועים לא תבוא במניין השטח המותר לבניה, ובלבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטראות בבניין לא יעלה על 12 מטרים רבועים כפול מספר הדירות בבניין".

אין משמעות הדבר כי שטח המרפסות המקורות חדלות מלהיות שטחים עיקריים לכל דבר ועניין כמשמעותם בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992 אלא, שעל פי תקנות המרפסות הן אינן מובאות בחישוב השטחים העיקריים המותרים בבניין על פי התכנית החלה במקום.

הועדה המקומית מבססת כאמור את גודל הדירות הממוצע הנדרש במקום על מדיניות שגובשה על ידה ביחס לשכונת פלורנטין. לטענתה, מדיניות זו לא הביאה בחשבון מרפסות מקורות.

במועד גיבוש המדיניות תקנות המרפסות לא היו עדיין בתוקף, ובתקופה האמורה חלו הוראות המאפשרות את בניית "המרפסות הקופצות". גם מרפסות אלה היוו שטח עיקרי, ולולא הוראות סעיף 4 (ח) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992 היתה חובה לחשב את שטחן המקורה של "המרפסת הקופצת" כשטח עיקרי. משמע, הועדה המקומית היתה ערה בשעת גיבוש מדיניותה לקיומם של השטחים העיקריים הנוצרים כתוצאה ממרפסות מקורות, ולדבריה, היא לא התכוונה לכלול מרפסות אלה בחישוב הגודל הממוצע של הדירות המותר על פי מדיניותה.

אמנם אין דומה מרפסת מקורה על ידי "מרפסת קופצת" לבין מרפסת מקורה על פי תקנות המרפסות, שמקורה במפלס הדירה, אך אין בכך כדי לפגוע בעמדתה של הועדה המקומית כי כשהיא גיבשה את מדיניותה, היא לא התכוונה לכלול שטחי מרפסות מקורות.

מדיניות תכנונית של ועדה המקומית אינה מחייבת אותנו והיא נתונה לשבט ביקורתנו. עם זאת, אנו נתערב במדיניות שכזו שגובשה על ידי ועדה המקומית רק במקרים קיצוניים, כאשר זו אינה סבירה ומביאה לתוצאות תכנוניות בלתי סבירות, או כשזו נוגדת באופן מפורש הוראת תוכנית או הוראת כל דין אחר.

במקרה הנדון מדיניות הועדה המקומית שלא לכלול מרפסות מקורות בחישוב הממוצע של דירות נראית לנו הגיונית וסבירה. מרפסת פתוחה אכן מוסיפה רבות לאיכות החיים של דיירי דירות, אך עם זאת אין מדובר בשטח מגורים במובן הרגיל של המילה, אלא בשטח נוסף המאפשר יציאה משטח המגורים אל אויר העולם.

הכללת מרפסות פתוחות המותרות על פי תקנות המרפסות בחישוב השטח הממוצע של דירות, כאשר גודל מרפסת שכזו יכולה להגיע עד ל- 14 מ"ר, תביא לתוצאה שבה השטח האפקטיבי למגורים הממוצע עשוי להיות קטן ביותר, הרבה פחות מ- 50 מ"ר.

לפיכך, אנו מקבלים בעניין זה את עמדת הועדה המקומית וקובעים, כי ככל שמדובר במדיניות של הועדה המקומית של עירית תל אביב לעניין חישוב הגודל הממוצע של דירות בשכונת פלורנטין, אין להביא בחשבון את שטח המרפסות המקורות.

הדבר מקבל משנה תוקף נוכח העובדה כי על פי מדיניות הועדה המקומית, בשכונת פלורנטין, חישוב השטח הממוצע של הדירות כבר כולל את שטח הממ"דים.

נציין כי אין באמור משום קביעה גורפת שכן ייתכנו מקרים שבהם תיקבע מדיניות לקביעת גודל ממוצע של דירות הכוללת את שטח המרפסות המקורות.

לעניין חיוב העורר בתשלום לקרן החניה, נפל העורר לכלל טעות שכן, הם ביססו את טענתם בערר על הוראות תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג-1983 שם נקבע בתוספת כי על החניון שייבנה מכספי קרן החניה להיות במרחק שלא יעלה על 350 מ' בקו אוירי מהבניין. ואולם, בסעיף 1 לאותן תקנות נקבע כי אלה חלות כל עוד לא נקבעו הוראות אחרות בתכנית החלה במקום. במקרה הנדון חלה במקום תכנית ח' אשר קובעת בסעיף 10 את הכללים לעניין תשלום לקרן חניה ובין היתר נקבע שם, כי החניון צריך שייבנה בתוך אזור החניה בו מצוי הנכס או במרחק של עד 500 מ' באזור סמוך וכן נקבע כי ניתן לאחד מספר אזורי חניה צמודים לשם בניית חניון.

לטענת הועדה המקומית, המקרה הנדון עונה על הנדרש לפי תכנית ח', טענה שלא נסתרה על ידי העורר.

לאור כל האמור דין הערר להדחות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הריסת תקרה

  2. הוצאת צו הריסה

  3. צו הריסה מנהלי

  4. צו הריסה וגם קנס

  5. הריסת בריכת שחיה

  6. אי ביצוע צו הריסה

  7. צו הריסה קיר בטון

  8. עורך דין צו הריסה

  9. אי קיום צווי הריסה

  10. איך מבטלים צו הריסה

  11. צו הריסה מבנה נייד

  12. פגם בצו הריסה מנהלי

  13. צו הריסה גן אירועים

  14. איך מעכבים צו הריסה

  15. צו הריסה מטרד ליחיד

  16. הריסת קברים מוסלמים

  17. צו הריסה מבנה מסוכן

  18. ביטול רכיב של צו ההריסה

  19. צו הריסה למרות זיכוי

  20. ערר על אישור הריסת בית

  21. קניית דירה עם צו הריסה

  22. בקשה להריסת סוכות ומכולות

  23. צו הריסה למסעדה בחוף הים

  24. הפרת צווי הריסה שיפוטיים

  25. ביצוע צו הריסה לפני הפקעה

  26. בקשה לביטול צו הריסה מנהלי

  27. עיכוב ביצוע צו הריסה מנהלי

  28. צו הריסה מבנה בנמל תל אביב

  29. ביטול צו הריסה מנהלי של דלת

  30. צו הריסה למבנה על גג בניין

  31. בקשה לעיכוב צו הריסה מינהלי

  32. הוצאת צו הריסה ע''י ראש העיר

  33. בקשה להריסה ובניה מחדש של גלריה

  34. צו הריסה - סמכות לפנות סחורה

  35. בקשה להריסה חלקית של בניין קיים

  36. צו הריסה מינהלי שהוצא שלא כדין

  37. סמכות בית המשפט לבטל צו הריסה

  38. דחיית בקשה לצו הריסה ללא הרשעה

  39. איחור בביצוע צו הריסה ללא הרשעה

  40. למי יש זכות לבקש ביטול צו הריסה

  41. הריסה והקמת מקלטים חדשים במקרקעין

  42. הארכת מועד ביצוע צו הריסה מינהלי

  43. הפרת חובת ההתייעצות לפני צו הריסה

  44. אחריות ועדה מקומית לביצוע צו הריסה

  45. עתירה לבג"ץ נגד הריסת מבנה שבנה העותר

  46. צו הריסה מינהלי מניעת עובדה מוגמרת

  47. סמכות בית משפט השלום ליתן צו הריסה

  48. בקשה להורות כי פג תוקף של צו הריסה

  49. קבלת היתר בניה בדיעבד לאחר צו הריסה

  50. ביטול צו הריסה מנהלי בהעדר התייעצות

  51. הכשרת בניה ללא היתר - עיכוב צו הריסה

  52. דחיית מועד צו הריסה עקב היתר בניה קרוב

  53. תביעה לסילוק יד מן המקרקעין והריסת מבנים

  54. ביטול צו הריסה בטענה שהמבנה משמש כמחסן

  55. בקשה להיתר בנייה להריסת דירה בקומה הראשונה

  56. ערעור על דחיית בקשה לעיכוב ביצוע צו הריסה

  57. היתר בנייה לביצוע עבודות הריסה, חפירה, ודיפון

  58. ביטול צו הריסה עקב סיכון לחלק אחר של הבניין

  59. צו הריסה בניה ללא היתר בעיר העתיקה בירושלים

  60. ביטול צו הריסה - בית משפט לעניינים מקומיים

  61. האם אפשר לעכב צו הריסה שנקבע בהסכמה דיונית ?

  62. תביעה להחזר הוצאות לצורך ביצוע צו הריסה מינהלי

  63. צו הריסה מנהלי: טענה כי נפלה טעות בזיהוי המבנה

  64. עיכוב צו הריסה בטענה שפועלים "במרץ" לקבלת היתר

  65. ביצוע צו הריסה על ידי משרד הפנים או ועדה מחוזית

  66. נזקים לבית של שכן (צד ג') במהלך הריסת בתי מחבלים

  67. ערעור על החלטה לעכב ביצוע צו הריסת בניה לא חוקית

  68. התנגדות לבקשה להריסת בית קיים ובניית בית מגורים חדש

  69. ערעור על צו הריסה של גן אירועים שנבנה על קרקע חקלאית

  70. הריסת מבנה קיים ובניית בית חדש בתנאי שלא יבוצע שינוי בממ"ד

  71. חתימת יו"ר הועדה המחוזית לתו"ב מחוז הדרום על צווי הריסה מנהליים

  72. טען כי לא הוכח שהמבנה לא נהרס, כלומר, שלא הוכחה הפרת צו ההריסה

  73. יש להגיש בקשה לעיכוב ביצוע צו הריסה בתוך 30 ימים מיום שנודע למבקש על הצו

  74. חובת ההיוועצות של יו"ר הוועדה המקומית עם ראש הרשות המקומית טרם חתימה על צו הריסה מנהלי

  75. בקשה להיתר בניה להריסת מבנה קיים ולהקמת מבנה חדש הכולל מרתף, קומה מסחרית, חמש קומות מגורים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון